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土地評估收益還原法范文1
關鍵詞：土地流轉；農耕土地定價；收益還原法；機會成本收益
收稿日期：2011-10-31
作者簡介：闞雙雙（1988―），女,山東聊城人,云南農業大學農業經濟管理專業碩士研究生。
中圖分類號：F287.4
文獻標識碼：A
文章編號：1674-9944(2011)11-0139-03
1引言
近年來,隨著我國城市化、工業化的發展,大量農村青壯年勞動力轉移入城,造成了農村勞動力老齡化趨勢越來越嚴重,許多地區開始出現務農勞動力不足的現象,大量農村耕地被閑置,農村土地經營中也出現了一系列奇特的現象――進城務工農村勞動力開始以極低的租金將土地轉包或轉租給留守農民耕作。有些農村勞動力轉移情況嚴重的地區,甚至出現進城務工農民無償或倒貼把土地送給其他村民經營的現象。實際上進城務工農民的這種“賠本”做法,是考慮到當前農村土地對農民的養老保障作用,想通過無償轉租的方法維護其家庭承包經營的土地不被挪作他用或者荒廢,從而延續其承包經營權,并為以后自身返鄉留一條后路。
目前隨著全世界范圍內的糧食安全危機日趨嚴重,加上我國2006年以來新農村建設的推進,農村土地經營流轉問題被提上日程,國家針對土地流轉的相關政策的規范和出臺。為了實現農業產業化,農村土地的集中經營將是今后的發展方向。
對于土地資源的定價問題,目前根據評估對象的不同被分為基本估價法和應用估價法。其中基本估價法是為評估單個宗地價格所采用的方法,主要包括市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應用股價多應用于政府管理的政策性大量股價。本文主要研究農民之間相互轉包和轉租土地的問題,目前在轉移問題中常采用收益還原法對土地進行估價。但在現實生活中,很多農村存在土地轉包和轉租現象,并未完全按照收益還原法進行估價,因此,本文正是基于這一現實情況,對農耕土地流轉中的收益還原定價方法進行再思考。
2土地定價
2.1土地經營權是土地定價的前提
馬克思認為［1］,任何所有權的存在都取決于一定社會條件下的生產方式和生產關系。按照這一理論,土地的所有權是由社會生產方式決定的,土地所有制必須符合生產力發展的客觀要求,適應生產力發展。正是根據這一原理,我國一直堅持“城市土地歸國家所有,農村土地集體所有、家庭承包經營”的基本制度。因此我國農民對于土地沒有所有權,只有使用權、經營權和收益權。因此農村土地不能買賣,只能轉移使用權、經營權和收益權,正是基于此我國土地定價并非買賣所有權的價格,而是流轉使用權、經營權和收益權的價格,也就是土地流轉的地租。
2.2地租理論
地租是一個歷史范疇,在不同的社會形態下,由于所有權性質的不同,地租的性質、內容和形式也不同,體現著不同的生產關系，社會主義地租反映的是在國家、集體和個人三者利益一致的前提下,對土地收益的分配關系;同時也是國家用于調節社會生產與分配的經濟杠桿。
2.2.1馬克思地租理論
馬克思在《資本論》第三卷［2］中,系統地研究了地租理論,包括極差地租、絕對地租,以及地租形成的本質原因和變動的一般規律。根據馬克思地租理論,地租作為一個經濟范疇,土地所有權的存在,所有權與使用權的相分離,以及土地投入農業生產,是地租產生和存在的基本條件。地租體現了土地所有者和使用者之間的經濟關系,這是由土地的有限性和稀缺性所決定的。
絕對地租產生的原因是土地的所有權,是由于土地所有權的壟斷而產生的,是高于平均利潤的超額利潤部分,它來自農民創造的剩余價值。級差地租是較好土地的超額利潤,由對土地資本的壟斷產生的、由土地和資本生產率等級差別形成的、轉歸土地所有者占有的超額利潤的轉化形式。壟斷地租是指由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租,來自社會其他部門工人創造的價值?？梢姷刈馐侨藗兪褂猛恋剡@種生產要素所獲得的超額利潤,是土地總收益扣除總成本的剩余部分。
2.2.2其他地租理論
早在17世紀后期,古典政治經濟學的創始人威廉•配第首次提出,地租是勞動產品扣除生產投入維持勞動者生活必須后的余額,其實質是剩余勞動的產物和剩余價值的真正形態。法國重農學派杜哥爾指出,由于農業中存在著一種特殊的自然生產力,所以能使勞動者所生產出來的產品數量,扣除為自己再生產勞動力所必需的數量還有剩余,這就是自然恩賜的“純產品”,也就是地租。
英國古典政治經濟學亞當•斯密,在《國富論》中系統地研究了地租,認為地租是使用土地而支付給地主的價格,其來源是工人的無償勞動。大衛•李嘉圖,運用勞動價值論研究指出,地租是由農業經營者從勞動所獲利潤中扣除并付給土地所有者的部分。
現代資產階級經濟學的權威代表保羅•A•薩繆爾森認為,地租是為使用土地所付的代價。土地供給數量是固定的,因而地租量完全取決于土地需求者的競爭。美國現代土地經濟學家雷利•巴洛維認為,地租可以簡單地看作是一種經濟剩余,即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分,各類土地上的地租額取決于產品價格水平和成本之間的關系。
3收益還原法
收益還原法正是以地租理論為理論依據的,采用土地的純收益及還原率,從收益途徑評估價格,求得的價格稱為“收益價格”。收益還原法是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。此方法用于土地估價時,把轉包或轉租的土地作為一種投資,地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此,收益還原法是估算土地在未來每年預期純收益的基礎上,以一定的還原率,將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。
以收益還原法評估土地價格按以下公式:
土地收益為無限年期:V=a/r。
式中V為土地收益價格;a為土地純收益(或地租);r為土地還原利率。
土地收益為有限年期:V=(a/r)［1-1/(1+r)n］。
式中V、a、r含義同上式;n為未來土地使用年期,其中土地純收益=土地年總收益-土地年總費用。
年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用,在正常情況下,合理利用土地應取得的持續而穩定的年收益或年租金,包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足一年的,要統一折算為年土地總收益。總費用是指利用土地進行經營活動時正常合理的必要年支出。在確定土地年總費用時,要根據土地利用方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或不足一年的,要統一折算為年土地總費用。
根據生產要素理論,農耕土地流轉的承包人的總收益包括資本收益、土地出租收益、人力資源投入收益和自然資源收益?？傎M用包括資本投入、物資投入、人力投入資本和銷售性成本。年總收益減去總費用的值即為超額利潤,也就是馬克思所說的地租,收益還原法的土地收益。
4考慮機會成本的收益還原法
收益還原法的土地定價主要是土地純收益和土地還原率決定,被稱為土地收益價格。然而,從進城務工農民的這種“賠本”做法可以發現,轉移農民的土地流轉并不以獲益為目的,換句話說,轉移農民因為放棄耕地而獲得了其他的收入來源,而這一收入來源完全可以彌補甚至超出耕地的收入。
在農民原來選擇耕地的時候,放棄了外出務工的機會,這造成了一定的機會成本。而這一機會成本隨著農民外出的機會增多而變為現實。因此農民在轉移進城的同時,得到了這一損失的機會成本,而在收益還原法中并沒有考慮農民在流轉土地時的這一收入。因此,將收益還原法的公式稍作修改得到:
土地收益為無限年期:V=(a-wc)/r。
式中V、a、r含義同前;wc為轉租人機會成本收益。
《2010年全年宏觀經濟運行數據》顯示［5］，我國農民人均家庭經營收入2 833元,轉移性收入人均453元。我國人均耕地面積為0.1hm2,一個五口之家(兩個勞動力)的年第一產業家庭總收入為16 445元。這樣每畝耕地的年純收益為2 190.67元,假設土地還原率為6%。按收益還原法計算,土地收益價格為V=2 190.67/0.06=36 511.17元。
但是考慮了機會成本收益之后,《2010年全年宏觀經濟運行數據》顯示我國農民家庭人均工資性純收入為2 431元。為計算方便,換算成五口之家(兩個勞動力)每畝人均純打工收入為1 620元。考慮了機會成本收益的土地收益價格為V=(2 190.67-1 620)/0.06=9 511.17。結果看出,兩種算法的差距在36 511.17-9 511.17=27 000元。
土地評估收益還原法范文2
經濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現為價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產價格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產具有投資和消費的雙重屬性，購買房地產(尤其是收益性房地產)，實質上就是一種投資，其投資額就是該房地產的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
在市場規律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風險，其收益率應該相同?；诖?，還原利率的實質可闡述為下列四個方面:
（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。
3還原利率的類型
照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產的估價，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建筑物單獨產生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建筑物共同產生的凈收益。
4確定還原利率的原則
4.1確定還原利率應遵循的原則
4.1.1口徑一致原則
同一類房地產的收益水平是個客觀存在的值，其現值亦然，盡管以不同的形式表現出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。
4.1.2客觀性原則
收益法中房地產純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定值也是客觀的，而非實際的投資收益率。因此，還原利率的確定應剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產投資行業的客觀、平均水平的期望報酬率。4.1.3實用性原則
實用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實踐中加以利用。
4.2確定還原利率需考慮的因素
4.2.1區域因素
所謂區域因素是指某收益型房地產所處的區域環境對其投資收益所產生的影響。由于房地產位置的固定性，不同地區經濟狀況不同，其房地產的收益也不同。比如，沿海地區收益型房地產的純收益與還原利率均要比內地高。
4.2.2時間因素
房地產估價須依據估價時點原則，即時間因素對房地產的影響不容忽視，在確定還原利率時，也應考慮時間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時間段存貸款利率變化，對還原利率的影響。
4.2.3政策因素
一般估價是在市場公平的條件下進行的，但是一些優惠政策因素會對房地產的投資收益產生影響。例如“三資”企業享受的稅收優惠政策等，因此，對于有受政策性影響的收益型房地產，其還原利率須做相應調整，以剔除政策因素的影響。
4.2.4社會經濟因素
社會經濟因素主要指政治經濟穩定狀況和社會治安程度。一般而言，一個政治經濟不穩定的國家或房地產所處地區經常發生犯罪案件的，其還原利率較高，因為只有較高的投資收益率，投資者才會冒此風險進行投資。
5求取還原利率的方法
5.1累加法
該方法的基本公式是:還原利率=無風險還原利率+風險還原利率。無風險還原利率又稱安全利率，是指無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險還原利率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險還原利率以上部分的還原利率，具體是估價對象房地產存在的具有自身投資特征的區域、行業、市場等風險的補償。
5.2市場提取法
該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場上相同或相似房地產的純收益a,價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實例的r進行調整，最后評定出一個客觀的還原利率。在此，應注意純收益a是由房地產帶來的，不應包含行業經營帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業經營總收入——經營總費用——行業目標收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產無關，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實際操作中常用租金純收益來代表房地產帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國目前房地產租金價格水平偏低，在使用租售比時須對其進行適當修正。
5.3投資報酬率排序插入法
由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。該法首先將社會上各種類型的投資及其年投資報酬率找出，并將投資報酬率從低到高按順序排列，制成坐標圖，而后將本地區某行業收益型房地產與各種類型的投資進行比較分析，該過程可請房地產估價師參與，并根據經驗判斷所要評估的不動產的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，最后把結果在坐標圖上進行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數值。
6結論
綜上所述，從還原利率的實質出發，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產的還原利率，最后綜合確定出一數值，若不發生較明顯的經濟或利率變動，則這些還原利率將在一定時期內保持不變，可供估價人員在平時估價時使用。
【摘要】收益還原法是房地產估價中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產價格時，還原利率的準確與否，極大地影響了該方法所評估出的價格。本文從分析還原利率的實質與類型入手，結合探討了確定還原利率應進循的原則與應考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。
【關鍵詞】房地產估價收益還原法還原利率
參考文獻:
[1]俞明軒.房地產評估.2004.85-89.
[2]倪志偉，蔡博文.房地產佑價收益法中還原利率確定方法的研究.安徽建筑,2005,(6):139-140.
[3]李翼萍.房地產估價中還原利率的確定.江蘇建筑，2006,（4）:34.
土地評估收益還原法范文3
【關鍵詞】土地估價方法 實踐 意見
一、 運用市場比較法需注意的意見
市場比較法是根據經濟學的替代原理，以土地的市場交易價格為導向，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
運用此方法的關鍵是找到近期與估價對象在同區域類似地產的成交案例和對影響因素的進行準確全面的分析，否則，就不能很好的進行估價，比如在同一區域類似的兩個商住開發地塊，若在開發規劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個類似地塊的價格會相差蠻大。
市場比較法一般用于商業用地、住宅用地，因為這兩者的土地市場比較成熟、發達，而且市場競爭比較公開公平化。評估工業用地時，則視情況而定，如果工業用地位于開發園區、工業園區等成片的、工業類型相對統一的區域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業用地，則不適宜選用此方法。而且工業用地的有償獲得常常由于當地政府的招商引資優惠政策，因此不同案例的土地使用價格也會因為使用對象的不同、土地獲取時間不同而差異較大，這也是工業用地估價需要注意的問題。
二、 運用收益還原法需注意的意見
收益還原法是利用經濟學的預期收益原理，在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的資本化率（還原利率）將評估對象在未來每年的純收益統一折算為評估時日收益總和的方法。
此方法適用于評估有收益的土地使用權或具有潛在收益的土地使用權，運用此方法時有二個難點，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。
確定純收益亦有二個難點，方法中提到的純收益是未來幾十年的預期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點之一。我們平實所要評估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產生的總收益，要從總純收益中準確的分割出由土地產生的純收益比較困難，這是確定純收益的難點之二。
目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風險調整值法；②純收益與價格比率法；③內插法。三種方法看似簡單，但在實際運用中，如果確定一個合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因為在作業評估時，僅還原利率取值不同，估價結果就會不同，有時會相差幾倍甚至幾十倍。
三、 運用成本逼近法需注意的意見
成本逼近法是運用了經濟學的生產費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理，以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。
運用此方法的關鍵就在于準確的確定土地開發費用和土地增值率，但在實際中土地的價格大部分取決于土地的效用或者說土地所能產生的收益，有時開發費用很多，但因土地的用途單一、位置偏遠等因素影響，土地價格并不高。相反，土地開發費用少，但因土地區位好、區域發展前景好等因素的影響，土地價格也許會很高。
因此，由于此方法的局限性，在實踐中，僅在土地市場不發育、土地成交案例不多、無法采用其他方法時才選用。比較適用于土地資產清查、土地資產處置、土地資產抵押等方面的評估。
四、 運用剩余法需注意的意見
剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。
此方法主要適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價，也可以運用于以下情形：①待開發成房地產或待拆遷改造后再開發成房地產的土地估價；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；③現有房地產中地價的單獨評估。它適宜有交易地區、且地產有開發或再開發價值的宗地評估。
運用此方法的難點是在房地產總價中剝離房產的價格，通常的做法是以房屋建安開發成本或房屋重置價×房屋成新度計算房屋的價值。個人覺得，這樣計算房屋的價格沒有體現房屋所帶來的未來收益，與運用收益法遇到的尷尬如出一轍。
五、 運用基準地價系數修正法需注意的意見
基準地價系數修正法也是運用了經濟學的替代原理，以利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
現在，大多數城鎮都已普遍推行基準地價系數修正法進行土地估價?；鶞实貎r是一個特定時點的價格，是一個區域某個用途的土地平均價格，具有很強的時效性。在實踐中本人感覺到，有的現行的基準地價體系不能較好地反映現有的地價水平。因為隨著社會經濟的發展，特別是一個區域有重點規劃出臺或重大工程實施后，影響土地級別高低、價格高低的因素也隨之發生變化，而制定出臺新的基準地價體系又需要一個相當長的過程。
六、在土地估價工作中幾點體會
1.在實踐中，因為估價目的的不同，估價對象的不同，所要考慮的影響因素不同，對估價結果的要求也不同，但在估價作業中，都應該遵循以下估價原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報酬遞增、遞減原則；⑦估價時點原則；⑧多方法相比較原則。
2.土地估價是一個理論與實踐結合相當緊密的工作，不僅要求估價師有全面的理論知識，還要求估價師有豐富的估價實踐經驗。而且土地估價是個區域性的工作，比如上海的資深估價師因對天津土地市場不熟悉，他在短時間內就不會很好的從事天津的土地估價業務，因此一個優秀的估價師應該對當地的市場行情十分熟悉，同時還要不斷獲取房地產市場信息、積累土地估價經驗。
3.土地估價是一份科學嚴謹的工作，又是一種中介服務工作，估價師必須具有較高的職業道德水平，才能客觀、公正、獨立的從事估價工作。在實際工作中，由于估價作業方是被委托方，合同的乙方，時常處于被動地位；又因為從土地估價的方法體系、原則來看，具體的執業過程中評估方法的選擇有較大空間，造成了有的評估機構為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評估對象的評估方法達到操縱評估結果的目的。希望我們的行業能夠健康穩定的發展，大家應該抵制并杜絕此類現象。
4.因房地產轉讓、抵押等出具的《土地估價報告》經常會被應用在主管部門的登記資料中，因不同部門，甚至同市不同區的同一部門，對資料存檔的要求都不同。因此，在工作實踐中為了提高工作效率，滿足客戶需求，出具的《土地估價報告》除了滿足《土地估價規程》的規范格式外，還應考慮不同部門對的《土地估價報告》的格式要求和特點。
5.中國的土地估價事業經過近二十年的發展，已經有了很大的進步，擁有了一大批估價隊伍，頒布了一系列的法律法規和技術規范，取得了可喜的成績。但是隨著社會經濟的不斷發展，土地估價的理論和實踐要求也同樣在與時俱進，因此，土地估價師應該不斷的加強理論學習、實踐探索，才能滿足社會經濟發展的需要、行業發展的要求。
參考文獻：
1.中華人民共和國國家標準，《城鎮土地估價規程》，2002年4月第一版，中國標準出版社，GB/T18508-2001；
2.廣東省土地估價師協會 估價師資訊網，《全國土地估價師資格考試法律法規新編》，ISBN7-80728-418-8/D.112；
3.胡存智，《土地估價理論與方法》，地質出版社
作者簡介：
土地評估收益還原法范文4
關鍵詞：隨著物權法的實施，地下空間使用權出讓的案例會越來越多，探索建立城市地下空間使用權估價方法和模型顯得尤為重要。本文簡要介紹了目前國外國內地下空間使用權轉讓估價的基本理論及研究現狀，分析了基本估價的理論及方法，提出地下空間出讓估價模型，并以實際案例進行了實證&
1. 國內外城市地下空間估價研究綜述
1.1 國外地下空間使用權價格評估理論
城市地下空間利用程度主要與一個國家的經濟水平和國土大小相關，日本、加拿大、德國等國家的地下開發歷史較長，截止目前，國外較為成熟的地下空間估價方法有：
1.1.1德國。各樓層之間的經濟價值分配評估主要采取史基墨滾動法(Schirmer entwickekten Methods)(如表1)。該方法的原理是將每層樓房的交易價格分別列出，求取其每平方米的價值點數，以之代表各樓層的經濟價值。價值點數應視個別價值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件，經土地估價委員會加以修正調整，以符合實際情形。
表1 史基墨設計的各樓層經濟價值表樓層
混合商業地帶
權重 百分比％
繁華商業地帶
權重 百分比％
辦公場地
權重 百分比％
地上5層
11.0 13.04
10.0 8.7
10.0 10.5
地上4層
11.0 13.04
10.0 8.7
10.0 10.5
地上3層
12.0 14.49
15.0 13.0
10.0 10.5
地上2層
12.0 14.49
20.0 17.4
15.0 15.8
地上1層
30.0 36.23
30.0 26.1
30.0 31.6
地下1層
4.0 4.35
25.0 21.8
15.0 15.8
地下2層
4.0 4.35
5.0 4.3
5.0 4.3
合計
83.0 100.0
115.0 100.0
95.0 100.0
1.1.2日本。日本《公共用地取得損失補償基地細則》對樓層效用比率作了規定，作為評估土地立體利用價值的依據。所有指數系假定地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的情況下計算而得，是各階層單位面積的指數，各階層的樓地板面積不同時，各種指數與該階層的樓地板面積之積就形成該階層的有效指數，但僅表示一般標準，根據建筑物所處區域和城市級別的不同，各樓層效用比率應作相應調整，其適用范圍以近鄰地區、同一供需圈內的相類似情況為原則。
1.2 國內地下空間使用權價格評估研究現狀
目前，國內評估行業的一些專家學者對地下空間使用權評估問題發表了不同的見解，提出了具體的評估方法。認為對于已建成使用的地下空間權評估時，收益還原法是首選方法，對于待建的地下空間權，假設開發法是首選方法。在應用收益還原法評估時，可以參考地上和地下租金比例關系，根據地上租金來確定租房的收益，同時認為收益還原法中采用的地下空間使用權的土地還原利率應該高于地上建設用地使用權的還原利率。我國現在的土地價格，其本質應該是一種平面地價，但是空間權的建立使土地的使用范圍成為一個立體的閉合空間，其價格也應該隨之成為一種立體概念。相應的估價方法中的一些修正因素也需要修改，如區位因素要考慮垂直區位，還要重點考慮地質及水文狀況等因素。
2. 地下空間使用權出讓估價方法與實證
2.1 估價理論方法研究
城市地下空間權出讓實質是土地使用權的有償出讓，所以目前適用于地價評估的各種理論與方法，如市場比較法、收益還原法、剩余法等也適用于地下空間的估價，同時地下空間使用權的評估也不能完全脫離現有的基準地價體系，我國可以借鑒國外立體地價評估方法，計算土地立體使用效用比率，作為制訂立體地價的依據。杜葵建議對城市土地進行立體區位條件下的土地分等定級，考慮建筑物的立體建造成本，正確描述城市土地的立體區位條件，以及立體區位條件產生的立體土地區位收益，充分考慮土地空間權利狀況對價格的影響。部分學者也提出了初步的地下空間估價計算方法，如蔡兵備認為在起步階段，地下空間使用權的出讓價格一般可按同地段土地價格(樓面地價)的1/3~2/3確定底價。
2.2 地下空間出讓估價模型
對于合建地下工程，地下部分的建設用地使用權的設立是與地上建筑物的建設用地使用權的設立一并考慮的，本文擬就單建地下工程，討論城市地下空間使用權估價方法和模型，從經濟學建立模型的角度看，這也是一種合理和必要的簡化。
城市地下空間權價格評估模型采用假設開發法，從投資的角度來考慮，可以得出:
P = (1+a) (V+ C) +t×P+π×P (1)
式中:P表示平均售價，V表示地下空間權價格(凈地價格)，C表示開發商的地下建設成本，包括市政大配套費、前期工程費、附屬工程費、建筑安裝成本和開發間接費，a是以百分比表示的開發商支付的不可預見費及管理費和合理的利息， t表示銷售稅費率和銷售費用率，π表示銷售利潤率。
經整理可得到以下模型:
V = (1-t-π)×P/ (1+a)-C (2)
在此城市地下空間權價格評估模型的基礎上，可做進一步討論如下。
1．分層開發深度問題探討
假設一棟建筑物深度為i處的地下部分的價格為Pi，用售價深度系數ki，來建立Pi和同區域可比宗地地面一層的平均售價PG的函數關系:Pi= ki×PG (3)
則: ∑Pi=∑(ki×PG)，ki∈(0，1)
同理，假設一棟建筑物深度為i處的地下部分的建設成本為Ci，用成本深度系數hi，來建立Ci和同區域可比宗地地面一層的建設成本CG的函數關系:Ci= hi×CG (4)
則:∑Ci=∑(hi×CG)，hi∈[1，+∞)
對于深度為i處的地下部分，公式(4)、(5)和公式(2)并列，可得:
Vi= (1-t-π)×kiPG/(1+a)-hiCG (5)
2．最佳開發深度問題探討
(6)式兩邊對i求導，可得
dVi/di= (1-t-π)×PG(dki/di)/(1+a)-CG(dhi/di) (6)
從(6)式可以看出地下空間使用權價格與dki/di和dhi/di相關，一般來說，開發深度越大，施工就越復雜，建設成本就越高，這一改變是由于工程材料、勞動成本、設計等各種因素引起的。如建筑物地下一層的成本是地上開發成本的2.5倍左右，開發地下兩層成本增加得更高。
令dVi/di=0，則(6)式可變形為
PG(dki/di) = CG(dhi/di)×[(1+a)/(1-t-π)] (7)
或 P =C×[(1+a)/(1-t-π)] (8)
(7)、(8)式中的a、t、π等參數和開發深度沒有直接關系，可認為是已知的，售價深度系數ki和成本深度系數hi可根據不同地質條件的區域估算出來。
2.3 地下建設用地出讓估價應用實證
從投資的角度，考慮地下、地面的同類用地，開發商只有在認為其單位投資收益率相等時，理性的投資者才會去開發地下空間，設i為地下第i層的使用權，G為地面建設用地使用權，根據上述模 型可以建立以下地面—地下建設用地使用權價格對應模型。通過公式(1)變形，可以得出:
πi= (1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi (9)
πG= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG (10)
含義同第一個模型，在正常情況下，投資收益率相等，即πi=πG。
故有(1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG
經簡化后可得(Vi+Ci)/Pi= (VG+CG)/PG (11)
(11)式中有關平均售價、地下建設成本等可以調查市場資料取得，這樣就建立起了地面—地下建設用地使用權價格對應模型，可以用它測算某一均質區域內地下空間使用權價格對應于地面土地價格的修正系數。
以寧波繁華商業地帶為例說明，一處位于繁華商業地帶的二層地下建筑，地面一層的平均售價約為45000元/平方米，銷售稅費率和銷售費用率t=6.6%，利潤率π=30%，不可預見費及管理費和合理的利息a=15%。
表2 地下空間使用權價格深度修正系數計算表(繁華商業地帶)
層數i
地上1層
地下1層
地下2層
地下3層
售價Pi
40000
32000
20000
12000
售價深度系數ki
0.8
0.5
0.3
建設成本Ci
1520
3671
3965
4312
成本深度系數hi
2.42
2.61
土地評估收益還原法范文5
收益法理論及其模型引入我國企業價值評估的實踐中，筆者認為這不是簡單添加了一種評估方法（或途徑），而是一場重大變革，對資產評估行業影響深遠。收益法能夠彌補傳統的成本法（資產基礎法）對全局把握方面的不足，同時也由于市場法在企業整體價值評估實踐當中舉步維艱而必將備受資產評估界推崇。
嚴格來說，收益法也叫收益還原法。評估理論界喜歡直奔主題，就收益如何還原，收益口徑和折現率匹配幾種模式展開探討，并基本上達成共識，評估界的實踐人士似乎按圖索驥即可，但筆者認為，評估師在套用理論和收益模型時，知其然還應知其所以然，若生搬硬套會出現偏差，會走樣，評估結論也不能很好地揭示企業價值的真諦。
談論企業價值，有必要了解現代企業基本架構，它的近乎完美的組織形式，它的精密的制度安排?，F代企業首先必須是一個盈利的平臺，我們不妨從這個“平臺”的搭建入題，溯本追源。
一、解讀收益還原的幾大環節
模型和理論系經濟學家的創造，我們還需作一番解讀。把收益還原為企業價值時，其間的幾個重要環節，我們不可割裂開來，這就是企業生產要素（或資產）配置——企業生產要素（或資產）效能發揮——創造收益——收益還原企業價值，它揭示了收益還原法內在聯系和必然的邏輯關系。
1.“平臺”的搭建——企業生產要素（或資產）配置。某個時點（評估基準日）企業生產要素（或資產）構成，不僅涵蓋賬面所列示的資產（土地、廠房、設備等），而且還應包括其品牌、渠道、企業知識產權所蘊藏的核心競爭力、人力資源等。企業行業性質不同，企業生產要素（或資產）配置也有很大差異，傳統制造行業講究其產能布局，賬面所列示的資產基數大，而新興行業有時只需一個實驗室、一個研發中心或再加一個產品設計中心和市場推廣部，生產和制造環節采取外包或代工廠方式，那么它賬面所列示的資產基數就小，但不能對其賬面未列示的隱性資產視而不見。企業生產要素（或資產）配置追求的是均衡，但這種均衡不是靜態的平衡，而是在企業發展中的動態平衡。因此在一個發展中的企業，其生產要素（或資產）配置沒有終點，某個時點（評估基準日）在建項目，重大的某項支出費用等等就是例證。企業生產要素（或資產）配置里最忌諱的是資產堆砌或生產要素的不協調。
2.“平臺”的檢驗——企業生產要素（或資產）效能發揮。企業生產要素（或資產）效能發揮是在配置到位的情況下企業各生產要素盡情表演，傳統制造行業開工率就是衡量企業生產要素（或資產）效能發揮的晴雨表，有時查閱企業的用電、用水、能耗等相關指標的變化，便可略知一二。企業生產要素（或資產）配置可以制約其效能的發揮，同理當企業生產要素（或資產）效能發揮存在問題時反過來對其配置提出新的要求。理論上說，企業目標追求各生產要素（或資產）效能的最佳發揮，做到人盡其才，物盡其用，但事實上，或多或少存在一些短板，這就是“木桶效應”?！澳就啊崩碚撌敲绹芾韺W家彼得提出的，是指組成木桶的木板如果長短不齊，那么木桶的盛水量不是取決于最長的那一塊木板，而是取決于最短的那一塊木板。換句話說企業生產要素（或資產）效能發揮往往是優劣不齊的，而劣勢部分往往決定整個生產要素（或資產）效能發揮的水平。
3.“平臺”的評判——企業創造收益能力。創造收益系企業產品和服務在市場上得到認可，它保障了企業的生生不息，也是企業發展壯大的動力源泉。企業生產要素（資產）配置和發揮存在問題或隱患時，會直接影響其產品和服務的質量和信譽。企業創造收益的能力是其展現企業價值最有效的載體。企業創造收益的能力表象不一，有的企業熱衷于市場占有或爭奪市場控制地位，寧可放棄眼前的利潤；有的企業更喜歡搶奪研發制高點，一款產品行銷天下且能引領消費時尚，利潤賺的“盆滿缽滿”，當大家都想抄襲時，新款即將推出。當然更多的企業創造收益的能力徘徊在行業平均水平上下。企業創造收益環節與外部關聯度最高，例如世界經濟走勢和中國經濟的宏觀形勢，行業現狀及發展前景，相關上下游行業的發展趨勢等，在不利的外部局面下，外部影響力對企業產品（或服務）可造成直接的沖擊，如產品（或服務）滯銷，庫存增加，資金流轉減緩或陷入困頓，公司裁員或終將破產清算。企業創造收益環節還受許多因素制約，例如產品的生命周期，企業的成長和衰老規律等。
4.最后一個環節才是收益還原。前提是資本化率或折現率與預期收益的口徑必須保持一致，通過估算企業未來預期現金流，將預期現金流折算成現時價值，得到企業的價值。本文重點不再探討收益口徑和折現率匹配幾種模式，因為業界對此基本形成一種共識。
闡述收益還原幾個重要環節，就是讓人們更清楚地認識到收益法的現實意義和實踐價值。
二、解讀收益還原幾大環節的現實意義及其在收益預測中的應用
以下選擇幾個案例，并加以評述，進一步闡述了理解收益還原幾大環節的現實意義。
【案例一】一家水泥企業，某個時點（評估基準日）熟料產能是一定的，水泥粉磨能力也是一定的，假使該區域水泥市場供不應求，該企業開足馬力，壓縮年內設備檢修時間，年生產水泥也僅為200萬噸，但“企業收益預測”：在現有產能布局且未來沒有新上項目的情況下，其預測結果年產水泥350萬噸。
對“企業收益預測”評述：這顯然違背了常理，企業現有生產要素（資產）配置和效能的發揮不能支撐未來收益的實現，這是典型的“天馬行空”型的預測，這里我們不去追尋企業提交這種極端預測背后的原因和動機，評估師在接受任何一家企業價值評估時，必須對其生產要素（或資產）配置及其效能發揮進行調查，對傳統行業來說產能布局就是關鍵點。一般來說某個時點（評估基準日）企業產能在明處，水泥企業回轉窯、水泥磨規格型號，支撐或制約了其產出能力。若進一步探究還會有更多發現，水泥企業原料儲存、粉磨、生料均化庫容積、熟料儲存等只要有一處存在薄弱環節，都將影響其水泥理論產能的發揮。所以評估師在進行必要的分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性之前，必須對企業生產要素（或資產）配置及其效能發揮進行調查、詢問，查閱相關運行數據，而不能僅停留在財務數據上，否則就談不上正確的分析和合理的調整。
【案例二】還是這家水泥企業，“企業收益預測”的結果是年產水泥200萬噸，但其水泥平均單位價格未來預測達到550元/噸，其毛利潤空間也上漲了15個百分點。
對“企業收益預測”評述：雖然這個“企業收益預測”遵照了其生產要素（或資產）配置現狀及其效能發揮現有水平，但在創造收益環節“大做文章”，孰不知這完全忽視了市場規律，這個收益水平在市場上能得到認可嗎？企業所處的行業是充分競爭的行業，高能耗、高消耗和低技術含量的企業憑什么可以獨霸該區域市場。
“企業收益預測”在 “創造收益”這個環節，評估師也有應對之策，平時多搜集各行各業的平均利潤水平，特別是毛利率平均水平，可以把委估企業與同行業的各項指標進行比較，若委估對象盈利指標歷史上長期高于行業平均水平，就需要探尋其中之奧秘。一般來說，企業盈利空間著力點無非在兩端，一端是產品（或服務）市場占有率及定價權，另一端則是成本控制能力，包括管理、生產、渠道等各方面具有的比較優勢。企業所在的行業性質不一樣，企業拓展盈利空間手段也不一樣，傳統產業（例如前文所講的水泥行業）競爭產品同質化，且有行業統一標準及檢測方法，這時候品牌的影響力相對減弱，所以他們更傾向于在生產規?；?、渠道優化、上游資源掌控、節能增效等成本控制能力方面下大力氣。而那些引領時尚或開創新的消費領域的新產品，有時則能輕而易舉地主導市場，取得產品的定價權，其在盈利能力方面往往能撥得頭籌。
總之，評估師在把握企業創造收益能力方面，要對其所涉及行業（或產業）、委估企業在行業中的地位等方面作一番調研，要作一些相關知識的儲備，多傾聽各界業內專家和相關人士的建議，才能對 “企業收益預測”做出自己的專業判斷。
【案例三】一家中型醫藥企業，由于其原有產品陸續進入了成熟期，在市場上擁有一定的知名度和終端消費者群體，近年來，業績和利潤趨于平穩。假若對上述這家醫藥企業采用收益法評估，委托方或相關當事方提交的“企業收益預測”，是其預測未來原有產品業績和利潤維持現狀且略有增長，而對其新品進行大膽預測，甚至對評估基準日還處在臨床研制階段的產品，預測其在未來將大放異彩，收入規模和利潤水平不可等閑視之。
對“企業收益預測”評述：這份“企業收益預測”評估師恐難照單全收，理由是未來預測可靠性的證據不足，未來新藥（含臨床階段研制產品）成功的概率較小。業內人士都清楚，新藥未必一定超越已有藥物，且副作用需要深入評估。近期鬧的沸沸揚揚“重慶啤酒（股票代碼：600132）”乙肝疫苗事件就讓不少投資者大跌眼鏡。
評估師面對委托方或相關當事方提交的“企業收益預測”，不能總是被動地接受，對這家醫藥企業，可以花些功夫，取得公司所有產品從研發、投產、市場推廣和歷年各品種的經營業績，這樣就不難發現，該企業十幾年來陸續開發和投放市場的幾十個產品，到現在，行銷于市場的不到十個，還能保持較好盈利狀態且市場上風頭正勁的不到五個品種，由此可知：（1）產品定位非常重要，每個新產品開發都存在較大的不確定風險；（2）產品是有生命周期的，那些借助鋪天蓋地的廣告攻勢，而本身較平庸的產品其生命周期非常短暫，很多甚至是曇花一現；（3）即使某個時間響當當、或被認為完美無暇的知名產品，都有疲態顯現的一天，這是因為隨著時間流逝，產品當然也會被更新換代或直接被取而代之。這就是產品的生命周期規律，延伸一下也就是企業的成長和衰老的規律。
土地評估收益還原法范文6
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發CAMA。綜合國外房地產稅發達國家開發CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
