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集體土地評估辦法范文1
一、本實施辦法適用于本市中心城區。
二、被拆遷人對集體土地上的住宅房屋以選擇貨幣補償為主，也可以選擇房屋產權調換。
三、貨幣化補償金額根據被拆遷住宅房屋的合法面積計算。原合法住宅房屋面積在230㎡以內的，補償金額=貨幣化補償單價×被拆遷房屋合法面積；原合法住宅房屋面積超過230㎡的，超出部分的補償金額=被拆遷房屋重置單價×成新率×3×超出面積。
四、被拆遷住宅房屋的合法依據，以被拆遷人持有的房屋權屬證書或宅基地土地使用證、合法建房手續為準。被拆遷人長期實際居住，但無房屋權屬證書或合法建房手續的，由拆遷項目所在區拆遷管理部門會同國土、建設、規劃部門、拆遷項目所在鄉鎮（街辦）及拆遷人、拆遷實施單位等進行調查。對認定為合法建筑的，給予補償；認定為違法建筑的，不予補償。
五、貨幣化補償單價由房地產價格評估機構根據評估規范暫按被拆遷房屋周邊普通商品住房的市場價格等因素作出評估。產權調換房的價格由房地產價格評估機構采取與被拆遷房屋一致的估價時點、評估方法和技術路線作出評估。
評估時點為房屋拆遷公告之日。
六、房地產價格評估機構的選定，參照《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第二十三條執行。
七、拆遷人應將初評的被拆遷房屋的貨幣補償基準單價和產權調換房的市場評估單價列入拆遷補償安置實施方案，經所在區人民政府（管委會）審核后，報市拆遷管理辦公室備案。
八、財政部門會同國土部門牽頭負責拆遷補償安置資金的監管。拆遷人應按序時進度及時提供貨幣補償款，拆遷項目啟動時，拆遷人應向拆遷實施單位提供不少于總補償安置款50%的資金；項目啟動3個月內，到位資金應不低于總補償安置款的80%；拆遷結束后應及時組織核算和審計，付清全部余款。拆遷補償安置資金應足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>
九、被拆遷人可以全部或者部分選擇貨幣補償，其選擇貨幣補償的房屋價值部分，增加20%的補償。部分選擇產權調換房面積在被認定的230㎡以內的住宅房屋合法面積中扣除，不增加20%的補償。
十、被拆遷人選擇房屋產權調換的，由拆遷人與被拆遷人計算、結清被拆遷房屋貨幣化補償金額與產權調換房屋市場評估價的差價。
十一、拆遷人應與被拆遷人簽訂《市區集體土地上房屋拆遷補償安置協議》，經被拆遷人所在鄉鎮（街道）審核后，報送區拆遷管理部門鑒證并網上備案。
集體土地評估辦法范文2
根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號），我局制定了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》，現予印發，請遵照執行。
本通知自2003年8月1日起施行。
二三年七月二十八日
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見
一、暫停辦理有關事項
1、[暫停事項申請]
按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號，以下簡稱《辦法》）第八條規定，用地單位取得征地或者占地批準文件后，可以向區、縣國土房管局申請在征地或者占地批準文件規定的用地范圍內暫停辦理有關事項。用地單位應當提交暫停辦理事項申請書、規劃批準文件、征地或者占地批準文件。
2、[暫停事項通知和公告]
區、縣國土房管局收到用地單位暫停辦理事項申請后，應當在7個工作日內審查完畢；審查批準后，應當在7個工作日內就暫停事項書面通知當地規劃、建設、戶籍、工商、稅務等部門及鄉鎮人民政府，并在用地范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停辦理事項、暫停期限等內容。
3、[暫停期限]
暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位需要延長暫停期限的，應當提前30日向區、縣國土房管局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延長的期限不超過半年。區、縣國土房管局批準延期申請后，應當將延長暫停期限的決定書面通知當地規劃、建設、戶籍、工商、稅務等部門及鄉鎮人民政府，并在拆遷范圍內公示。區縣國土房管局的審查和通知時限按照本實施意見第2條規定執行。
除市政府確定的重大市政基礎設施建設工程或者其他建設項目經市政府批準的以外，暫停期限滿20日后，區縣國土房管局方可拆遷公告。
二、房屋拆遷許可證的申請與核發
4、[用地批準文件]
按照《辦法》第九條的規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的用地批準文件包括：
（1）屬于征地拆遷的，提交市人民政府批準征用集體土地的批復；
（2）屬于占地拆遷的，提交市人民政府批準占用集體土地的批復或者區縣人民政府批準占用集體建設用地的批復。
5、[規劃批準文件]
按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的規劃批準文件是指市或者區、縣規劃行政主管部門核發的建設用地規劃許可證。
6、[拆遷實施方案]
按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的拆遷實施方案，是指拆遷人根據《辦法》第十條規定擬訂的文件。拆遷實施方案應當包括以下內容：
（1）項目基本情況；
（2）拆遷范圍、拆遷方式，搬遷期限，委托拆遷和評估等內容；
（3）被拆除房屋及其附屬物基本情況；
（4）補償安置方式及其主要內容；
（5）拆遷補助辦法；
（6）其他應當在拆遷實施方案中明確的內容。
7、[占地拆遷實施方案]
按照《辦法》第十條規定，占地拆遷房屋的，鄉（民族鄉）、鎮人民政府審核拆遷人擬訂的拆遷實施方案，需要時，可以征求區、縣國土房管局的意見。
8、[公布拆遷實施方案]
拆遷人應當按照《辦法》第十條規定，在拆遷范圍內公布經區縣國土房管局批準的征地拆遷實施方案或者經鄉（民族鄉）、鎮人民政府審核并報區縣國土房管局備案的占地拆遷實施方案，公布期限不少于10日。
拆遷實施方案應當在區縣國土房管局拆遷公告之日前（含拆遷公告當日）公布。
9、[安置房屋證明]
按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的安置房屋證明文件，包括建設工程竣工驗收備案表、土地使用權證明文件或房屋所有權證。
10、[補償資金證明文件]
按照《辦法》第九條規定，用地單位申請核發房屋拆遷許可證，提交的拆遷補償資金證明文件，是指銀行向區、縣國土房管局出具的拆遷補償資金到位證明文件，具體辦法按照市國土房管局、中國人民銀行營業管理部《關于加強城市房屋拆遷補償安置資金使用監督的通知》（京國土房管拆字[2001]1177號）有關規定執行。
11、[跨區縣項目發證]
跨區、縣項目的房屋拆遷許可證，可以分別由所涉區、縣國土房管局核發，也可以由市國土房管局根據實際情況指定其中一個區縣國土房管局核發，并將有關情況通知相關區、縣國土房管局。
12、[兼有國有土地和集體土地房屋拆遷的情形]
建設項目用地范圍內兼有國有土地和集體土地的房屋拆遷的，建設單位應按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》有關規定申請房屋拆遷許可證，區縣國土房管局審核后，統一發放房屋拆遷許可證和拆遷公告。
13、[拆遷范圍和拆遷期限]
拆遷人應當按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷。
房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍不得超過用地批準文件確定的用地范圍，但是用地范圍外的房屋與拆遷范圍內的房屋不可分割時，拆遷主管部門可以把拆遷范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。
房屋拆遷許可證規定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規定的拆遷期限內未完成拆遷的，應當在期限屆滿15日前向核發房屋拆遷許可證的區縣國土房管局申請延期，延期不超過6個月。
14、[拆遷公告]
區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后，應當在拆遷范圍內拆遷公告。拆遷公告應當載明房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限等主要內容。
15、[許可證印制]
房屋拆遷許可證由市國土房管局統一印制，內容主要包括拆遷人、項目名稱、拆遷范圍、拆遷期限、發證機關、發證時間等。
16、[拆遷許可證備案]
區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后，應報市國土房管局備案。
三、委托拆遷和評估
17、[委托拆遷]
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。
征地拆遷，拆遷人自行拆遷的，應當具備本市自行拆遷資質。
委托拆遷的，受托拆遷單位應當具備本市受托拆遷資質；拆遷人應當與受托拆遷單位簽訂委托拆遷書面合同；拆遷人申辦房屋拆遷許可證時，應當向區縣國土房管局提交委托拆遷合同和受托拆遷單位的資質證明材料。
18、[拆遷評估]
征地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，由拆遷人委托有資質的房地產價格評估機構按照本市房屋評估規定評估確定；拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估合同。拆遷人申辦房屋拆遷許可證時，應當向區縣國土房管局提交委托評估合同和受托評估機構的營業執照、資質證書。
占地拆遷的，被拆遷房屋的重置成新價，可以參照前款規定評估，也可以按鄉鎮人民政府審核并報區縣國土房管局備案的拆遷實施方案確定。
19、[拆遷招標投標]
征地拆遷，屬于下列項目的，用地單位應當通過招標投標方式確定受托拆遷單位和評估單位：
（一）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
（二）國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；
（三）建設項目拆遷居民戶數在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的。
有關招投標事宜按照市國土房管局《關于本市拆遷項目實行招投標管理的通知》（京國土房管拆[2003]306號）執行。
四、拆遷補償安置協議
20、[拆遷補償安置協議]
拆遷人應當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置書面協議。協議一式二份，當事人雙方各持一份；在房屋拆遷中必須給被拆遷人拆遷補償協議原件。
實行貨幣補償的，協議應當包括補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容。
實行房屋安置的，協議應當包括安置房屋地點、安置房屋面積、差價及結算方式、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容；期房安置的，還應當明確搬遷過渡方式和過渡期限等內容。
另行審批宅基地安置的，協議應當包括地上物補償、新批宅基地地點、面積、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容。
21、[權屬證件移交]
拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人應將原土地使用證、房屋所有權證交給拆遷人，由拆遷人移交房地權屬管理部門。
五、拆遷裁決程序
22、[拆遷裁決程序]
集體土地房屋拆遷裁決程序，參照市國土房管局2002年12月9日印發的《北京市城市房屋拆遷裁決程序規定》（京國土房管拆[2002]1116號）執行。
23、[行政復議與行政訴訟]
拆遷當事人對區、縣國土房管局的裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。
六、貨幣補償方式
24、[宅基地區位補償價]
宅基地區位補償價，由區縣人民政府按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管征[2003]606號）第四條的規定，以鄉鎮為單位確定和公布，并報市國土房管局備案。
區縣人民政府確定宅基地區位補償價，應當考慮各鄉鎮行政區域內的土地區位差異，具有一定的幅度。
具體拆遷項目的宅基地區位補償價，可以按照下列方式確定：
（一）由拆遷人委托有資質的評估機構在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定；
（二）由區縣人民政府或者其指定的相關部門在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況確定；
（三）區縣人民政府確定的其他方法。
25、[兼有國有土地和集體土地的鄉鎮]
鄉鎮行政區域內兼有國有土地和集體土地，或者與國有土地相鄰的，區縣人民政府可以批準該鄉鎮統一參照國有土地房屋拆遷補償相關規定，確定宅基地區位補償價格或擬訂拆遷實施方案。
七、房屋安置方式
26、[房屋安置方式解釋及協議]
按照《辦法》第十五條第一款規定，拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照被拆遷房屋的補償款與安置房屋的市場評估價款結算差價。即拆遷人對被拆遷人依法給予貨幣補償后，被拆遷人再以其所得的貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋，拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補償相關規定簽訂拆遷貨幣補償協議，再另行簽訂安置房屋買賣協議。
27、[市政府規定以經濟適用住房安置]
按照《辦法》第十五條第一款規定以經濟適用住房安置被拆遷人的，對被拆遷人按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》（京國土房管征[2003]606號）第五條規定給予補償，由被拆遷人按照規定價格購買政府定向提供的經濟適用住房。
28、[拆遷補償資金和房屋要求]
征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補償資金，原則上不得低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的60％。拆遷人準備的拆遷補償資金低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的，應就不足部分提供相應數量的安置房屋。
采取貨幣補償方式的被拆遷人數量超過預計比例或其他原因致使拆遷人存入的拆遷補償資金不足的，拆遷人應當及時補足；拆遷完畢后，拆遷補償資金有結余的，拆遷人持區縣國土房管局出具的證明，向銀行申請劃轉余款。
29、[征地拆遷安置房屋條件]
拆遷人提供的安置房屋，原則上應當是現房，并具備合法審批手續；安置用房的市政配套設施和生活服務配套設施，應當具備使用條件。
拆遷人提供的下列房屋，經與被拆遷人協商同意，可以用于拆遷安置，但是在區縣國土房管局核發房屋拆遷許可證時，不予計入拆遷人準備的安置用房數量：
（一）期房；
（二）朝陽、海淀、豐臺、石景山區的拆遷，安置房屋不在四區范圍內、也不在規劃市區內，且距離拆遷地點超過15公里的；其他郊區縣拆遷，安置房屋不在本區縣范圍內的。
30、[農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人]
按照《辦法》第十五條第二款規定，農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，安置房屋應當具備用地、規劃批準文件。
31、[委托安置]
按照《辦法》第十五條第三款規定，其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，按照下列規定執行：
（一）拆遷人應當與農村集體經濟組織或者村民委員會簽訂書面委托合同，并向區縣國土房管局備案。
（二）拆遷實施方案由受托的農村集體經濟組織或者村民委員會擬訂，屬于征地拆遷的，報區縣國土房管局批準后執行；屬于占地拆遷的，經鄉（民族鄉）、鎮人民政府審核后，報區縣國土房管局備案。
（三）拆遷補償安置協議可以由拆遷人與被拆遷人簽訂，也可以由拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會與被拆遷人簽訂。
八、另批宅基地安置
32、[適用條件]
按照《辦法》第十七條規定另行批準宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應當事先征得區縣人民政府同意，且本集體經濟組織區域內具備安排宅基地的土地，符合土地利用規劃和城市規劃，被拆遷人符合申請宅基地條件。
33、[審批手續]
拆遷宅基地上房屋，另行審批宅基地安置被拆遷人的，拆遷人應當為被拆遷人辦理宅基地申報審批手續和建房審批手續，被拆遷人應予協助。
34、[宅基地減少的補償]
新批宅基地面積少于原合法使用的宅基地面積，對不足部分可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。
九、宅基地面積標準
35、[宅基地面積控制標準]
根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條規定，本市村民每戶建房用地的標準，由各區、縣人民政府根據本行政區域的情況確定并予公布，但近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過0.25畝（折合167平方米）；其他地區最高不得超過0.3畝（折合200平方米）。
1982年以前劃定的宅基地，多于前款規定的標準，每戶最高不超過0.4畝（折合267平方米）。
36、[宅基地面積認定標準]
被拆遷人宅基地面積認定的具體標準，由區、縣人民政府根據本區縣實際情況確定。
十、其他問題
37、[拆遷結案]
拆遷人應當按照規定及時整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個月內向區、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。
38、[提前搬遷獎勵費]
被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前提前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬遷獎勵費，具體標準由區、縣人民政府確定。
39、[非本集體經濟組織成員房屋]
用地范圍內涉及非本集體經濟組織成員合法取得的房屋土地，經區、縣人民政府批準，可以按照《辦法》有關宅基地房屋拆遷有關規定給予補償安置。
40、[已拆遷公告的項目]
2003年8月1日以前，已經按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第87號）拆遷公告的，不適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，繼續執行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。
41、[施行日期和文件廢止]
集體土地評估辦法范文3
農村集體建設用地是指依照法律程序申請、經國土資源管理部門批準的、使用集體所有的農村非農建設用地,主要包括農民住宅用地、鄉鎮企業建設用地、鄉鎮或村級公共設施及公益事業用地。當前農村集體建設用地流轉一直處于初始階段，主要體現為以下幾種形式。
1.農村集體經濟組織或個人出租土地使用權
這是集體建設用地流轉的主要形式。集體建設用地所有者或使用者將土地使用權出租并按年收取租金。主要有三種形式：其一，集體所有者為出租主體，將集體建設用地使用權或廠房出租給企業或個人，集體收取租金。其二，建設用地使用者為出租主體，主要表現為村辦企業以全部或部分土地出租，以收取租金為企業盈利。其三，農村村民個人出租房產，連帶出租土地使用權，按期收取租金。這種情況在城鄉結合部比較普遍，并已成為城郊無地農民家庭的主要收入來源。
2.企業或個人以土地使用權抵押融資
集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟發達地區，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。
3.農村集體經濟組織直接轉讓土地使用權或所有權
集體土地所有者或土地使用者將建設用地使用權或所有權一次性轉讓給新的土地使用者。主要表現為：其一，集體土地所有者將一定年期的建設用地使用權轉讓給受讓者開辦企業，村委會或鄉政府作為土地所有者收取轉讓金。其二，集體土地所有者直接轉讓土地或以地合作開發建設商品住宅，開發商分得部分商品房，所占土地的使用權隨之轉移。其三，建設用地原使用者（企業或個人）在土地所有者的允許下將一定年期或無限年期的建設用地使用權轉讓給企業或個人，所有者收取一定轉讓金。
4.農村集體經濟組織以土地使用權作價入股
一是在鄉鎮企業合并、兼并及股份制改組中，集體建設用地所有者或使用者以土地使用權作價入股、聯營形式為合辦企業的條件，從而引致土地使用權轉移。二是在基礎設施項目建設中，以集體土地使用權合作的方式進行流轉。
5.其他方式取得的土地使用權
符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的，企業因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的。
二、當前農村集體建設用地流轉存在的主要問題
1.法律制度不完善
現行相關法律制度在確定農村集體土地所有權權力內容的行使上有明顯的不完全性。例如，在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、興辦鄉鎮企業或者鄉（鎮）村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：“農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外”。這就造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地農民生活困難。為了獲取更高的利益，在市場經濟的拉動下，農村集體經濟組織和村民將農用地充當建設用地進行交易，對土地利用總體規劃和城市規劃實施及耕地保護政策造成沖擊，正常土地市場秩序受到嚴重干擾。
2.土地流轉不規范，缺乏契約約束，影響穩定
集體建設用地私下流轉，得不到法律的保護。在征地拆遷中，往往因為補償費用問題，賣出方反悔，要求收回所賣的集體土地和地上建筑物。因為交易雙方的交易行為不被法律認可，因此買方的權益得不到法律的保護，造成交易雙方的矛盾，以致發生，甚至，影響社會穩定。
3.耕地保護制度受到沖擊
過去，農村集體建設用地流轉必須通過征地途徑，“低進高出”的特點突出，征地前后土地價格相差甚遠，不可避免地造成農民心理失衡。一些農村集體受經濟利益的驅動，想方設法通過各種途徑將耕地轉為建設用地，造成耕地的大面積減少。而耕地、基本農田的保有量關系到國家的糧食生產安全，因此，在治理、規范集體建設用地流轉的過程中，必須嚴格執行土地用途管制制度，加強規劃引導，切實保護好耕地和基本農田。
4.集體土地資產和國家土地收益大量流失
集體建設用地雖然是鄉鎮或村等集體經濟組織所有，但這些土地的增值源于國家或地方各級政府對配套基礎設施和公共公益事業等多方面的投入，以及土地所有者對土地的先期投入。長期以來，集體建設用地的流轉一直是自發的、無序的隱形交易，誰交易誰受益，這就造成了集體土地資產和國家土地收益的流失。
三、規范農村集體建設用地流轉制度的對策和建議
1.加快法制建設，為流轉提供法律保障
通過立法或修改、完善相關法律法規，廢除對農村集體所有土地的歧視性規定，明確農村集體土地與國有土地同地、同價、同權，全面推行集體建設用地使用權流轉。在符合土地利用規劃和用途管制的前提下，允許農村集體土地和國有土地一樣通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設用地使用權，供其進行開發建設，建立統一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設項目用地，應當通過土地一級市場取得國有土地使用權，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規劃和城鎮規劃的前提下取得農村集體建設用地使用權。第一，應當符合土地利用總體規劃，不符合土地利用總體規劃的企業破產后只能拆除地上建筑物、構筑物，按土地利用總體規劃確定的用途使用。第二，必須是依法取得的建設用地使用權，并隨廠房等一同轉移的，如果是農用地，或土地上沒有房屋等設施的將不得轉讓。
2.轉變職能，加強管理，切實搞好流轉服務保障
充分發揮政府的服務職能作用。各級政府依法監督、管理農村土地的合理使用，為土地使用權流轉提供法律、信息服務，收集供求信息，規范土地流轉程序，處理好各方面的利益關系。首先，要嚴格土地規劃管理，加強土地利用總體規劃的修編工作，建立健全土地規劃體系，全面實施土地用途管制，充分發揮土地規劃在土地市場中的引導和調控作用；其次，應加強農村土地的產權管理，要結合第二次土地調查，加快農村集體土地的登記發證步伐，確保農民集體土地在進入市場前產權明晰，沒有權屬爭議，并核發土地證書，為集體土地進入市場提供完善準確的權屬保障。
3.建立健全配套制度，嚴格規范集體建設用地流轉
一是建立土地流轉收益分配機制。建立農民應得土地收益和集體經濟組織土地收益的監督機制，加快建立集體土地流轉收益管理辦法以及農民社會保障措施等配套政策。二是建立地價評估機制。建立相應的地價體系及評估體系，包括轉讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設用地價格評估體系。三是建立集體建設用地基準地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度。四是建立健全農村集體建設用地（宅基地）復墾置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標準占地、違法違規用地等遺留問題。五是調整稅收政策，使集體土地的流轉和國有土地的流轉都需要繳納相同的稅種、稅額，為達到集體土地和國有土地的同地、同權、同價、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標奠定基礎。六是搞好信息公開查詢工作、指導簽訂各有關文書、產權變更登記政策咨詢等相關配套工作。
4.嚴格土地執法監察，依法治理土地流轉
集體土地評估辦法范文4
這種由于歷史原因形成的不合理已引起越來越多的有識之士的關注和政府管理部門的反思。在市場經濟條件下，如何確保經濟和社會可持續發展對資源的合理利用，如何切實保護農民的土地財產權，維護集體土地所有者的合法權益，促進農村的社會穩定，已成了從中央到地方各級政府普遍關注的熱點問題。筆者以為，在《憲法》承認農村集體土地所有權與國有土地所有權并存的今天，國有土地、集體土地不同的“出身”不應該影響各自主體產權的地位。如同國家對城鎮國有土地使用權擁有土地處置、收益等相應權利一樣，農村集體土地的處置、收益權也應交還給集體土地所有者。兩種產權，納入同一市場，可促使其互為補充，共同發展，這是本文立論的基礎。下面，本文將就集體建設用地流轉管理方面存在的幾種矛盾作些剖析，并結合實際談談對策。
一、當前面臨的主要矛盾
（一）在城市化進程中大批集體土地轉為國有與離開土地的農民進城后缺少基本生活保障之間的矛盾
新《土地管理法》實施以來，隨著城市化進程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市規劃區內各功能區的劃分越來越具體。而所有權則體現為單一化。以近郊工業園區為例，按現行政策，這類項目用地必須使用國有土地?？紤]到招商引資的“門檻”問題，一般工業用地地價普遍較低，而地方政府在這其中又不可能貼補資金，因此，犧牲較多的往往是集體土地所有者的利益。這種情形類同于20世紀70—80年代初各種鄉鎮集體企業大規模興起時。所不同的是，鄉鎮集體企業以低成本取得地價，以后土地增值部分的產權仍界定為鄉鎮集體所有，而且從理論上講，每一個集體經濟組織成員都將有可能享受未來土地增值所帶來的利益。而現行工業園區以低成本取得地價，源源不斷的增值部分卻名正言順歸企業（轉化為利潤）及國家（轉化為稅收）所有。雖然出讓金的大部分返還給了鄉鎮，但一次性較低的補償費不足以解除失去土地后的農民長期的后顧之憂。
不少農民雖然進了城。但由于種種復雜的歷史原因，使他們在諸如就業機會、社會保障等方面不可能真正與城市居民享有同等權利，由此造成這一大批“非農業人口”進了城卻離不開村。為了維持基本的生活，出租、買賣宅基地等隱形交易現象就產生了，客觀上造成了城鄉結合部土地管理上的混亂。且大量農村待業人員的存在也成了潛在的社會不穩定因素，反過來，又加劇了農村人多地少的矛盾。
（二）集體建設用地流轉主體的約定性與流轉方向客觀上的要求多元化之間的矛盾
集體非農建設用地使用權流轉受現行法律規章的制約，一般都嚴格設定了范圍：①地域范圍在規劃區以外；②使用主體為同一集體經濟組織內部，一般外來經濟成分原則上要求使用國有土地。但實際操作中，往往陷入兩難境地：首先，從主觀意愿來講，鄉鎮集體經濟組織希望在更大范圍內盤活存量資產，確保集體土地資產利益實現的最大化；其次，從客觀條件來講，既然承認集體建設用地是一種資產，它必然要隨同其他資產進入市場。而在資產盤活中，必然不可能受“同一集體經濟組織”的限制。以湖州市為例，改革開放以來，個私經濟、民營企業發展迅猛，使用集體建設用地成本低、方法靈活等優勢吸引了一些尚處在資本原始積累階段的小型作坊式企業。因此，跨村跨鄉鎮承租、受轉集體存量建設用地（連同廠房、機器設備等）的現象相當普遍。如按現行習慣做法，所有這些項目用地都要先征為國有再補辦出讓，企業不堪重負，鄉鎮集體經濟組織也沒有積極性。此外，抵押作為一種準轉讓行為，集體建設用地隨同地面建筑物一并抵押時，一旦抵押權實現，也涉及集體建設用地跨越“同一集體經濟組織”進行流轉。因此，在當前法律己允許國有土地使用權的使用主體擴展到境內外所有經濟組織或自然人的情況下，對集體非農建設用地使用權流轉，在強調規劃協調、用途管制前提下，也不應該人為設置障礙?？陀^存在的實際要求我們在設定集體建設用地使用主體時應有所突破。
（三）農村村民一戶一宅政策的硬性規定與實際上隨著大量農民離鄉進城而帶來的宅基地被動連同私房買賣現象之間的矛盾
新《土地管理法》明確規定，農村居民只能一戶一宅。且法律嚴禁宅基地買賣。在城郊結合部，如涉及全隊（組）農轉非，宅基地通過整體置換、復墾的，就不存在宅基地買賣問題。但大部分遠離城市的鄉村，村民或異地打工進了城市，或投親靠友離開了故土的現象不同程度存在著。在變賣房產中，勢必涉及宅基地轉移。據前幾年調查，集體土地流轉中占相當比例的就是宅基地的買賣；此外，在各種經濟活動中，以農村村民私宅進行擔保、以致擔保實現時法院裁決房產（連同宅基地）過戶的現象也不在少數。雖不合法，但卻在情理中，因為宅基地上建造的房屋屬于農民的私產，是農民投資所形成的。如簡單規定為“不予辦理”，一是剝奪了農民住房的私有財產權，人為制造房與地的分家；二是客觀上縱容了私下買賣行為（在政府部門“不予辦理”的同時，不少城市居民以低廉的價格購得鄉村農民住宅作為別墅，就是例證）。但如按現行做法補辦出讓，則矛盾更多：一是征用主體難以界定；二是土地補償難以到位；三是不便于管理-規劃區外村民住宅群中夾雜著零零星星的國有土地，這些零零星星的國有土地，往往會成為集體管不了、國家又管不好的管理“空白區”。
（四）集體土地所有權變更補償低與改變用途后（尤其是征為國有后）帶來巨額土地收益之間的矛盾
以集體建設用地使用權從村級所有變更為鄉（鎮）級所有為例，一般對所有權的界定是按照原集體企業的隸屬關系：企業原是鄉（鎮）投資興建的，土地界定為鄉（鎮）級所有；是村投資興建的，則為村所有。然而，20世紀七八十年代鄉鎮企業在起步階段辦理使用手續時，對農民的補償是極其有限的，且方式多樣。有的僅以安排村民進企業的方式處置。企業一旦轉制，這些村民大多又回到了村里，這使鄉鎮集體對村級集體（包括農民）的土地安置補償往往落了空。所以，這個問題如處理不妥，就侵犯了村集體經濟組織的利益；另一種情況是規劃區內土地征為國有的（尤其是規劃一旦確定為商貿、房地產用途的），往往所有權一轉變即地價猛漲。同一宗地，無期限的集體土地所有權征地補償低，而所有權變更后一定年限的土地使用權價格高，這前后巨大的反差刺激了集體土地所有者。于是，一方面在企業補辦征用手續時，集體土地所有者抵觸強烈；另一方面，規劃區內集體土地新的私下流轉現象又頻頻發生，包括鄉鎮政府擅自改變土地用途，進行房地產開發、建造商業用房私下轉讓、出租等案件時有發生。
（五）集體資產的捉襟見肘與集體土地收益使用的隨意性之間的矛盾
鄉鎮集體企業發展走過了20多年的歷程，其發展也有類似于國企發展的階段與過程。到進行轉制時，集體經濟三大資產中，貨幣資產匱乏，固定資產也差不多折舊光了，所剩的就是土地資產，它成了加強農村基礎設施建設、土地整理開發、保證農村社會長期穩定、增加農民收入的最重要的資金來源。然而，長期以來由于農村集體土地所有權主體被虛化，鄉（鎮）政府作為最基層的一級國家行政機關與鄉（鎮）資產管理委員會作為集體土地所有權產權代表兩者之間的關系容易被混淆，其結果往往導致集體建設用地流轉收益最后成了補充鄉（鎮）財政不足，用于支付機關干部工資福利的財源，而失去了土地的農民的后顧之憂仍然沒法解決。同時，相比較國有土地收益由土地管理部門、財稅部門實行嚴格收支兩條線的管理及制約機制，鄉鎮集體土地收益的使用缺乏相應的制約與監督。
二、主要對策
市場經濟條件下，土地管理部門作為城鄉土地統一管理者，其職能除了以土地利用規劃和建設用地年度使用計劃來統一協調城鄉土地的規劃利用以及計劃利用外，主要還在于對土地市場的培育和規范：通過制定相應的游戲規則、公開辦事程序、設置入市條件等，來規范各類土地的市場行為，以確保國有、集體土地資產利益實現最大化；同時，通過合理分配和調節土地收益，確保各種土地權利人的合法權益。
（一）以用途管制為龍頭，以稅費調節為手段，確保集體土地所有者在處置權上的公正地位和在收益上的利益實現
正像通過企業轉制來打破所有制的界線，使無論是國有企業還是民營企業都將處在同一起跑線上公平競爭一樣，土地進入市場的條件也不應區別“出身”。具體而言，國有土地、集體土地應進入同一市場，共同受規劃、稅收的調控和建設用地年度計劃的約束。
首先，應把“征用”范圍嚴格限制在法律所規定的“公共利益需要”內；除“公共利益需要”外，需要將集體土地轉為國有的，必須按等價交易的原則，由政府以市場價予以收購。以避免將“征用權”內涵和外延任意擴大，造成對農民集體土地所有權永久性的侵害。
其次，為確保集體經濟組織憑借土地所有權獲取源源不斷的土地收益，就必須保證集體建設用地擁有一定庫存量。在土地利用總體規劃劃定的建設用地范圍內應留出一定比例保留集體土地所有權的工業小區、個私園區用地，由集體經濟組織進行配套建設（報批程序依法進行），用以儲備。既可解決企業用地成本過高的矛盾，又保證了農村集體經濟組織擁有源源不斷的土地收益，以確保廣大農民的增收和農村社會的長治久安。
再次，對受轉主體的限制應盡可能打破界線，使用集體建設用地，不應受所有制、區域的限制。除國家法律明確規定必須使用國有土地的以外（列出用地目錄清單），一般經濟組織和個人都可以選擇使用集體建設用地。
最后，集體建設用地流轉所帶來的土地收益應合理分配。一般而言，國家不參與分配。但可通過收取級差地租和土地增值稅等形式獲取國家在基礎設施建設、環境發展方面投入的相應回報。
（二）以市場價格為基準，以各種細化的權利為依托，盡快建立完善集體土地基準地價體系及相應的地價評估體系
土地作為特殊商品進入市場的核心問題就是產權的明晰和價格的確定。但目前，我國的基準地價體系是相當不完整的，占據建設用地半壁江山的集體建設用地使用權，由于產權本身一直未被承認，在價格體系上更是空白，典型的例子是《擔保法》規定，集體土地不能單獨設定抵押權，只有在房產抵押時，土地才可隨之抵押。因此，要將集體土地推入市場，當務之急是要盡快細化各種權利，建立相應的地價體系及地價評估體系。具體如下：
集體建設用地使用權轉讓（含作價入股）及其轉讓價格。適用于保留集體所有權不變的集體土地內部轉讓價格。
集體建設用地使用權租賃及其租賃價格。適用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。
集體建設用地使用權抵押及其抵押價格。適用于以集體土地抵押融資時設定的價格。
集體農用地轉為集體建設用地及其補償標準。適用于辦理集體建設用地使用權手續時，對承包農戶和集體經濟組織的補償。
集體建設用地轉為國有建設用地及其補償、征購價格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性對終極所有權的收購價格，除了對承包農戶、集體經濟組織的補償及安置，還應包括憑借土地所有權，在用途改變后永久性對該宗地所能享有的預期收益權價格。而且，這個價格不應由用地單位來支付，而應由未來的土地所有者-國家來支付?，F在有一種比較普遍的說法，把工業用地以較低的成本出讓的原因歸結為降低企業用地成本、降低招商引資的門檻。這話其實混淆了一個最基本的概念，即企業購買的是一定年限的土地使用權而非所有權，國家要讓利給企業，不能以慷集體土地所有者之慨作為代價。
（三）以規范管理為手段，以推進土地市場一體化為目標，將集體建沒用地流轉納入統一、有序、公開的市場管理軌道
為了推進集體土地的集約、高效利用，培育公正、公開、公平的有形市場，逐步實現以市場規則來配置集體土地資產的目標，同時也為了拓寬建設用地的供應渠道，緩解用地壓力，必須將集體建設用地納入到統一的市場，充分利用國有土地市場運作的固有機制及信息渠道，真正實現兩種產權、一個市場的管理。
首先，要把好儲備關。農村集體經濟組織對集體土地資產進行經營管理，通過工業園區等建設，使存量建設用地達到一定保有量，以供應市場的用地需求；也可通過土地置換、收購等方式儲備集體建設用地。
其次，要把好供應關。積極探索運用市場機制來促進集體建設用地流轉的有效途徑。在土地有形市場，要逐步建立和完善公告、公示等制度，嘗試引入招標、拍賣等行之有效的供地方法。
最后，要把好地價關。為了體現公正、公平，流轉價格應委托有資質的土地專業評估機構進行評估。同時，應合理核定土地增值額及應上繳的增值稅、費。
（四）以規范資金管理為“抓手”，確保集體土地收益在促進農村經濟發展、農民增收和農村社會穩定方面發揮作用
集體土地流轉收益原則上應?？顚Ｓ?，主要用于被用地農戶的安置補償，鄉鎮基礎設施建設，公益事業發展，土地開發整理以及包括興辦企業在內的投資等，為集體經濟組織所有成員謀求源源不斷或直接或間接的收益。
資金的收繳直接在項目報批中完成。按規定的比例分配給相應的集體經濟組織。
集體土地收益要設立資金專戶，嚴格執行收支兩條線管理辦法。資金使用要接受集體經濟組織所有成員的監督，嚴禁移作他用；
建立相應監督機制，增加集體土地收益收支管理上的透明度，促進基層的廉政建設。監察部門、土管部門、財政部門，應按各自權、責加強對流轉的管理和監督，以防止侵犯農民利益及腐敗現象的產生。
（五）以制度創新為前提，以依法行政為保障，盡快制定相關的法律規章
市場經濟從根本上講是法制經濟，沒有相應的法律規章及制度作保障，就不可能從根本上維護土地權利人的利益。
首先，要盡快制定集體建設用地流轉管理的辦法，內容包括范圍、形式、程序等，以平衡區域范圍內的政策，規范面上的工作。
其次，應盡快健全完善相應的土地登記制度，實現用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集體土地的后顧之憂，保障各種權利人的利益。要細化各種權利，完善各項登記，如土地收益收繳情況、抵押情況等。
更為重要的，為了使集體建設用地流轉納入有形市場軌道規范運作，最終還必須有法律規章的保障。否則，一旦涉及訴訟等。政策畢竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集體建設用地大量流轉的客觀存在呼吁著相關法律法規的盡早出臺。
集體土地評估辦法范文5
第一條為規范征收集體土地房屋拆遷安置工作，合理調整被拆遷人與拆遷人利益關系，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省實施〈土地管理法〉辦法》和《*縣征地拆遷補償安置暫行辦法》等有關法律、法規和政策規定，結合我縣實際，制定本實施細則。
第二條在縣城規劃區內因征收集體土地而拆遷房屋及其附屬物，需要對被征收人補償、安置的，適用本實施細則。
第三條縣征地拆遷工作機構（縣征地拆遷事務所）負責集體土地房屋拆遷、安置工作的組織實施。
鄉鎮政府負責具體落實征地拆遷補償安置工作。
被拆遷房屋所在地的社區（街道辦事處）、村應當協助做好集體土地房屋的拆遷安置工作。
第四條本實施細則所稱的被征收人是指被拆遷房屋及其附屬物的所有權人。
本實施細則所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。
本實施細則所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬物以外的房屋。
本實施細則所稱的附屬物是指住宅用房附屬的經認定合法的畜舍、門斗及建于房屋以外的廁所等設施。
第二章拆遷管理
第五條集體土地征收方案經依法批準并公告后，縣有關部門和所在鄉鎮、社區（村）在拆遷范圍內不得辦理房屋新建、擴建、改建審查、批準手續，不得核發營業執照，不得辦理房屋和土地用途變更手續。
第六條集體土地征收方案經依法批準并公告后，在拆遷范圍內有下列情形的，房屋拆遷時不作為補償安置的依據：
（一）未依法辦理的入戶和分戶；
（二）轉移房屋所有權和宅基地使用權；
（三）改變房屋結構、使用性質和土地用途；
（四）房屋、土地出租；
（五）其他依法不予補償的情形。
第七條縣征地拆遷工作機構應當依據依法批準的征收集體土地方案、拆遷規劃紅線圖和本實施細則有關規定，制定集體土地房屋拆遷實施方案，經縣國土資源部門會同縣建設、房產等部門審核后報縣政府批準。
集體土地房屋拆遷實施方案的內容應當包括：拆遷范圍、補償安置的對象和條件、不予補償安置的情形、補償安置的方式和標準、補償安置資金預算和落實、安置用房的安排、搬遷期限等。
前款規定的補償安置資金應當根據資金預算專戶存儲、?？顚Ｓ?，安置用房可以折價計入，任何單位和個人不得挪用。補償安置資金使用由縣國土資源、財政部門監督，縣征地拆遷工作機構負責管理。
第八條縣征地拆遷工作機構應當在集體土地房屋拆遷實施方案批準之日起5日內公告，公布建設項目名稱、拆遷范圍、補償安置的方式和標準、搬遷期限、救濟途徑等事項；并做好宣傳、解釋工作。
第九條縣征地拆遷工作機構應與被征收人簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償標準和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。
第十條當事人對被征收房屋及附屬物補償標準有爭議的，自縣政府批準的拆遷補償、安置方案公告之日起30日內，向縣政府申請協調。
縣政府自收到申請之日起60日內協調完畢。協調達不成協議的，應告知當事人申請裁決的途徑和期限。逾期不申請的或當事人逾期拒不履行裁決確定義務的，縣國土資源部門申請人民法院強制執行。
實施強制執行前，縣國土資源部門應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
第十一條拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提訟。
第十二條拆遷有產權糾紛或產權不明的房屋，在搬遷期限內未能解決糾紛或確認產權的，由縣征地拆遷工作機構提出補償安置方案，報縣國土資源部門批準后依法實施拆遷。縣征地拆遷工作機構應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
第十三條縣征地拆遷工作機構應當建立和健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理，并建立信息公開制度，將土地征收的批準文件、房屋拆遷實施方案的有關情況等予以公開，接受公眾查詢。
第三章房屋拆遷補償安置
第十四條拆遷被征收人的房屋及其附屬物應當按照本實施細則的規定給予補償安置。
拆遷未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。
拆遷范圍內未取得合法的集體土地使用權證或房屋權屬來源證明文件，有關部門又不能認定的建筑和超過批準期限的臨時建筑，被征收人必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。
第十五條被拆除房屋的使用性質以房屋權屬來源證明文件和有關部門認定文件為準；房屋權屬來源證明文件無記載的，以房屋權屬來源證明文件檔案上的記載為準；以上均無記載的，以有關部門現場確認的意見為準。
房屋實際建筑面積與房屋權屬來源證明文件上的面積不相符合，拆遷當事人雙方未能協商一致的，向有資質的房地產測繪機構申請測繪，以測繪結果為準。拆遷住宅用房有效面積為人均50平方米，不足部分由被拆遷人按100元/平方米補齊，予以安置；超出部分為無效面積，不予補償安置。
第十六條拆遷被征收人住宅用房可以選擇統建安置或貨幣化補償。
第十七條被征收人選擇統建安置的，按照建筑面積35平方米的人均標準安置面積安置，其補償安置適用下列規定：
（一）拆遷住宅用房有效建筑面積與人均標準安置面積相等的部分，按重置價結合結構、成新結算。
（二）拆遷住宅用房有效建筑面積多于人均標準安置面積的部分，按重置價格結合成新予以補償。
（三）每戶增購建筑面積10平方米以內的部分，按房屋重置價的1.5倍結算。
（四）超過戶增購建筑面積10平方米以上的部分，按拆遷時商品房市場價格結算。
（五）領取獨生子女光榮證戶照顧增購10平方米，按房屋重置價1.5倍結算。
第十八條統建安置的戶型根據被征收人人均標準安置建筑面積和需求狀況確定，應當符合國家有關規定。
統建安置房的戶型選擇按人均標準安置建筑面積就近確定。
第十九條選擇貨幣補償的，按人均有效面積結合房屋重置價、成新結算。
第二十條需要評估的，縣征地拆遷工作機構應當提前將勘測現場時間告之被征收人；被征收人應當配合估價人員進行實地查勘，并提供相關權屬證明文件和房屋使用狀況材料。因被征收人原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘，按有關部門確認的房屋結構、使用性質、面積進行評估，并在報告中予以說明。
房屋評估初步結果向被征收人公示7日。公示內容應當包括被征收人的姓名、評估因素、評估依據、房屋結構、成新、評估價格等主要情況。
第二十一條被拆遷住房的安置人口按照下列條件確認：
（一）祖居常住農戶中直系農業人口（不含人口界定前死亡人口）。
（二）19*年前戶口遷入的，取得二輪承包土地，有合法住宅用房的常住農戶中直系農業人口。
（三）被征收人家庭成員雖無常住戶口但有承包地和合法住宅用房屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：
1、原常住戶口在被拆遷地的符合規定的現役軍人；
2、原常住戶口在被拆遷地的大中專院校在校學生和2000年以后畢業的未在國家機關、事業單位、國有企業工作的大中專院校畢業生；
3、原常住戶口在被拆遷地的勞動教養、監獄服刑人員；
4、根據當時政策捐資農轉非戶口，現繼續居住在被拆遷地的。
（四）被征收人家庭成員雖無承包地，但有合法住宅用房，在征地公告前已登記結婚并遷入戶口的配偶及其新生子女。
第二十二條屬下列情形之一的，不計入安置人口：
（一）寄居、寄養、寄讀及空掛戶的人員；
（二）因婚嫁離開本集體經濟組織，雖戶口未遷出但不常住在原村組的人員。
第二十三條對符合以上條件的被征收人，由所在村（社區）進行一榜公示征求意見；一榜確認的，由所在鄉鎮政府進行二榜公示征求意見；二榜確認的，由縣征地拆遷工作機構進行三榜公示征求意見，三榜公示無異議的確定為安置人口。
第二十四條拆遷非住宅用房，對被征收人實行貨幣安置，根據本實施細則第十五條規定確認的被拆遷房屋補償面積和使用性質，并按房屋重置價結合區位、成新、使用功能系數給予補償。
第二十五條對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動一年以上并持有工商營業執照和交納稅款的，縣征地拆遷工作機構除按照本章的規定予以補償安置外，并適當補償停產、停業的經濟損失。
第二十六條房屋重置價由縣國土資源、建設、房產和物價行政主管部門根據房屋的用途相似、地段相近、結構相同的原則，按照房屋重置價構成的因素確定，經縣政府批準并報市政府備案后公布實施。
第二十七條房屋的區位系數、使用功能系數、成新系數由縣國土資源、建設、房產和物價行政主管部門參照房地產市場情況和土地等級確定，經縣政府批準并報市政府備案后公布實施。
第二十八條房屋的附屬物、零星樹林、室內裝璜等補償標準和搬遷補助費、臨時安置補助費、停業停產損失補助費標準由縣國土資源、建設、房產和物價行政主管部門根據前一年市場情況確定，經縣政府批準并報市政府備案后公布實施。
第二十九條拆遷住宅用房，被征收人選擇統建安置且需要臨時過渡的，拆遷協議中應當明確過渡期限和過渡方式，協議約定的過渡期限不得超過18個月。
第三十條拆遷非住宅房屋造成被征收人停產、停業以及搬遷、過渡的，應當根據被拆遷房屋的建筑面積和第二十八條確定的補助標準一次性予以經濟補助。
對被拆遷房屋中無法恢復使用的設備、設施費用，在評估機構按照重置價格結合成新進行評估后予以補償。
第三十一條凡未規定的設備、設施搬遷、安裝等費用，以實際發生額據實支付；雙方對支付費用存在爭議的，由縣征地拆遷工作機構負責實施搬遷、安裝，費用由縣征地拆遷工作機構承擔。
集體土地評估辦法范文6
一、佛山市農村集體建設用地流轉的背景及實踐
應該說《土地管理法》嚴格保護耕地的初衷是好的，但對集體建設用地流轉的限制不僅不利于土地資產的優化配置，而且也沒有杜絕違法違規流轉集體土地的現象。以佛山市南海區下轄的平洲區為例，該區集體非農建設用地在市國土局統計數為2000畝，而實際保有數達8000畝，漏報達3倍之多。根據佛山市國土資源局的調查，佛山市農村存量建設用地中閑置、空閑的土地總面積22664.4畝，其中閑置土地面積5052畝，占低效存量建設用地總量的22.42%；空閑土地面積5373.3畝，占低效存量建設用地總量的23.85%；批而未用供的土地面積12104.1畝，占低效存量建設用地總量的53.73%。一方面是國有建設用地非常緊缺，另一方面是集體建設用地大量閑置，土地資源配置不合理的情況非常嚴重。2001年，順德向國土資源部申請開展集體土地轉為國有土地和集體建設用地使用權流轉方面的改革試點。試點之初，順德參照國有土地使用權出讓、轉讓的相關規定，明確了非農集體建設用地的產權界定、流轉范圍、流轉年限、流轉方式、流轉程序、流轉收益金的收費標準等具體舉措。
起初，集體建設用地流轉開展并不順利。以最早開展建設用地流轉的順德區龍江鎮仙塘村為例，該村部分企業負責人擔心辦理流轉需要繳納一定的費用，會加重企業負擔，而且認為土地流轉缺乏法律依據，擔心集體建設用地能否順利采用轉讓、租賃或抵押等多種形式進行流轉。通過向企業耐心宣傳集體土地使用權流轉試點工作的目的和作用，再加上企業進一步發展壯大也需要明晰產權，部分企業開始主動申請辦理流轉手續。如新長江五金廠抓住開展農村集體建設用地流轉試點工作的機遇，率先辦理集體建設用地使用權流轉手續，流轉用地面積4568.8平方米，通過流轉順利辦理了該企業用地的權屬關系，并通過抵押使企業獲得了更多的資金用于擴大再生產，企業獲得超常規的發展。
企業的工作做通了，部分村集體卻猶豫了。因為，按照順德集體建設用地流轉相關問題的規定，出讓集體建設用地需要向政府繳納契稅（交易金額×3%或按出讓價款的3%）、印花稅（交易金額×萬分之五）以及流轉收益金（最開始規定為基準地價或宗地評估價的10%，后調整為7%）；轉讓集體建設用地流轉需繳所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加費、城建稅、土地增值稅以及其他收費等。部分土地收益通過稅費和土地流轉收益金外溢是村集體態度不積極最主要的原因。但樂從鎮羅沙村的實踐，部分消除了村集體的疑慮。該村借助農村集體建設用地流轉，以市場為導向加大土地開發力度，共吸引了46家企業前來投資，每年僅出租土地的收入就有310萬元。通過農村集體建設用地流轉，吸引了更多企業前來投資，土地也隨之升值，這恐怕是村集體事先沒有預料到的。
2002年，順德制定出臺了《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》。2003年11月，國土資源部在順德召開農村集體建設用地流轉試點總結會，順德的做法受到高層領導肯定和與會專家的贊揚。2004年，佛山市在全市范圍推廣順德經驗，并制定了《佛山市試行農村集體建設用地使用權流轉實施辦法》。2005年，廣東省向全省推廣佛山的做法，并以政府令的形式在全國31省區市中率先出臺了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》。從廣東省政府令開始執行至今，除三水區、高明區無農村集體建設用地使用權流轉案例外，禪城區、順德區和南海區均有辦理農村集體建設用地使用權流轉，其中以順德區為主。截止到2011年底，佛山市共辦理集體建設用地流轉業務1401宗，其中禪城區6宗、順德區1313宗、南海區82宗。按年份看，2004—2008年是集體建設用地流轉的高峰期。
二、佛山市農村集體建設用地流轉的困境
盡管佛山市和廣東省都出臺了相關的文件規范農村集體建設用地流轉，但是集體土地所有者和使用者的機會主義動機損害了雙方的互信。由于現行《土地管理法》不允許集體土地出租、出讓和轉讓用于非農建設，集體經濟組織出租非農建設用地就不受法律保護，農民集體出租、出讓、轉讓非農建設用地就是違法行為，法院大多數也只能按國家法律判決，而不是依據地方性法規。因此，法院的判決結果只能是，將土地使用權還給集體，土地租金返還交租者。于是，有的企業在合同期限滿之前，故意不交租金，以此提訟，坑害農民集體；有的村集體干部換屆后，不承認前任干部簽訂的合同，將企業告上法庭，要求收回土地使用權。對于這類結果，村民不滿意，法院的壓力也很大，企業的預期也不穩定。調研時了解到，由于集體建設用地的權利不明確，近些年用農村集體建設用地招商引資遇到很大麻煩，一些比較大的民營企業、外資企業等都不愿在集體建設用地上設廠。
除此之外，金融機構中只有佛山市農村信用社接受集體土地使用權抵押，并且最多只能獲得土地價值50%的貸款，其他金融機構，包括四大國有商業銀行都不接受集體土地使用權抵押，影響了集體土地上企業的融資。國務院發展研究中心對佛山市南海區大瀝鎮集體土地上的156家有色金屬企業的調查顯示，48.4%的企業認為貸款特別困難，43.4%的企業認為一般困難，只有8.2%的企業認為沒有困難。結合資產規模分析表明，在認為存在貸款困難的l12家企業中，有80家小于1000萬元；認為特別困難的59家企業中，有32家資產規模小于500萬元；在認為沒有困難的10家企業中，7家超過1000萬元?？梢?，企業規模越小，貸款越困難，這不利于企業的發展。在調研中了解到，佛山市農村信用社正積極改制上市，部分企業擔心一旦改制上市后的金融機構不再接受集體建設用地抵押貸款，利用集體土地融資將更加困難。
佛山市集體建設用地流轉的困境表明，同地不同權、同地不同價等問題依然比較突出，成為阻礙當地經濟轉型升級的障礙之一。這不是土地本身的問題，而是制度差異導致集體土地資產逐漸僵化。僵化的農村集體土地資產，財富效應沒有充分發揮出來，集體土地資產還沒有變為真正的資本。2013年，黨的十八屆三中全會進一步提出“建立城鄉統一的建設用地市場”、“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。集體建設用地流轉的序幕已經拉開，但還需要突破許多法規和政策的限制。
三、幾點啟示
協調經濟發展占用土地與保護耕地之間的關系，重點要挖掘農村集體建設用地的潛力，盤活農村集體建設用地資產。而其中的關鍵又在于促進農村集體建設用地流轉。從佛山市農村集體建設用地流轉的案例看，可以得到以下幾點啟示：
（一）政府、村集體和土地使用者三方的合作博弈是促進該制度變遷的核心
從政府方面看，規范的集體建設用地流轉不僅使其獲得收益及獲取建設用地，而且便于加強對土地流轉全程的監督管理。從村集體看，基層政府的參與不僅實現了信用增強的目的，而且能夠得到地方性法規的承認，增強了土地使用者利用集體土地的信心。從土地使用者看，集體建設用地流轉不僅有利于明晰企業產權，而且還可能獲得抵押等額外收益。因此，在具體的制度設計中，需要努力尋求三方的利益平衡點，調動各方的積極性。從佛山的實踐看，政府要按照“放水養魚”的思路，在稅費方面提供更多的優惠。
（二）更高層面法律法規的支持是集體建設用地流轉的重要保障
不論是私下的，還是公開的，全國許多地方都在開展集體建設用地流轉，部分地方也制訂了地方性的法規規范其發展，但只有廣東省將其上升到省級層面，即便如此，約束力和強制性都不夠，佛山市集體建設用地流轉中面臨的困境就突出反映了這一點。國家相關政策文件已明確了集體建設用地流轉的發展方向，相關部委也開展了大量的前期工作，需要在國家層面盡快出臺《集體建設用地流轉管理辦法》，明確集體建設用地的產權性質、流轉范圍、流轉年限、流轉方式、流轉程序、流轉收益金的收費標準等內容。
（三）同地同權、同權同價是集體建設用地流轉的重要內容
