前言：中文期刊網精心挑選了城鄉土地管理法范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
城鄉土地管理法范文1
貫徹市委、市政府關于加快建立“以工促農、以城帶鄉”長效機制，形成我市城鄉經濟社會發展一體化新格局的決策要求，繼續解放思想，著力改革城鄉二元土地管理結構，逐步建立健全城市和農村一體化土地市場，構建符合“首善之區”目標要求、與我市經濟社會發展水平相適應、城鄉協調發展的土地管理新局面。
二、基本原則
按照城鄉土地管理一體化的理念，完善土地利用總體規劃編制，合理確定農用地、生態用地和建設用地的規模和邊界，實現保障發展、保護資源、保持生態的和諧統一。按照加快建立現代產業體系的要求，合理布局城鄉建設用地，優化國土開發格局，堅持節約集約用地、努力提高土地產出率，建立健全城鄉統一的建設用地市場。堅持立足我市實際，充分尊重農民意愿，切實保護耕地資源和基本農田，深化征地制度改革，維護農民的合法權益和長遠生計。按照依法、自愿、有償和“三個不得”(不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包經營權益)的原則，推進土地承包經營權流轉。
三、目標任務
通過多部門的協同運作、齊抓共管，努力構建“統籌安排、規劃科學、權屬清晰、流轉活躍、使用規范、集約高效”的農村土地市場，建立適應*經濟社會發展和市場經濟規律的農村土地管理新機制。
(一)完善各級土地利用總體規劃。根據建立現代產業體系和建設宜居城市的“首善之區”的城市發展目標和“東進、西聯、南拓、北優、中調”的城市發展戰略，與主體功能區規劃和城鄉規劃充分協調，針對我市土地利用圈層結構及組團式空間結構的特點，按照“生態優先、城鄉一體、節約用地、適度規?！钡囊螅幹仆晟剖?、區(縣級市)、鎮三級土地利用總體規劃。
(二)規范農村土地登記。在我市完成集體土地登記(經濟聯社一級)覆蓋率96．2％的基礎上，進一步推進集體土地登記發證的細化分解工作，利用第二次土地調查成果，到2010年底基本完成我市集體土地所有權登記發證(經濟合作社一級)工作。
(三)加強農村集體建設用地管理，盤活閑置宅基地、低效用地等存量集體建設用地，提高集體建設用地節約集約利用水平。規范、促進農村集體建設用地流轉，逐步建立城鄉土地的統一交易平臺和交易規則。出臺規范集體建設用地的管理政策，從申請、審批、流轉、監督等方面進行規范。
(四)依法有序地逐步開放農村土地承包經營權流轉市場。2012年，全市農村土地承包經營流轉率達到50％以上，其中流轉期限在3年以上的流轉率達到25％以上。
(五)建立適應我市農村集體經濟發展和保障農民長遠生計的征地保障新機制。規范征地權行使，繼續完善征地補償辦法和標準，制訂征地區片綜合地價、青苗和地上附著物補償標準，出臺留用地管理辦法，貫徹落實《*市被征地農民養老保險試行辦法》，切實維護被征地農民權益，保障其長遠生計。
(六)建立耕地保護長效機制，實行耕地保護目標責任制管理，加強違法用地查處，建立耕地保護利益激勵制度。
四、具體措施
(一)理順農村土地產權關系，加快推進集體土地權屬登記。
1．建立健全農村土地登記政策法規。嚴格執行《*市農村房地產登記規定》、《(*市農村房地產登記規定)實施細則》、《關于開展農村土地登記準備工作的通知》、《*市農村土地登記發證工作方案》、《*市城鄉地籍數據庫標準》等文件和技術標準。根據現實需要，不斷完善、更新農村土地登記制度，確保制度執行到位。
2規范土地登記程序。選定基礎條件較好的2個區作為農村土地登記試點，在試點過程中解決集體土地所有權主體確定、土地登記經費、地籍信息化管理等問題，形成一套由土地登記申請一地籍調查一權屬審核一公告和注冊登記一頒發土地證書5個環節組成的管理運作模式。運作成熟后，在全市推廣。
3．建立全市統一的農村集體土地登記發證系統和數據庫。通過農村集體土地登記發證系統生成審批表、公告以及宗地圖、宗地面積表、宗地界址點和土地登記卡、土地歸戶卡等相關文件，確保集體土地登記資料的標準化、規范化和統一化。
4．加強土地權屬爭議調處。對有權屬爭議的土地，利用農村登記發證系統，實行備案登記，并建立權屬爭議臺帳，移交各級調處機構。通過加強土地權屬爭議調處，加快推進集體土地所有權登記發證。
(二)完善鎮村規劃和鎮土地利用總體規劃，實現合理布局。
1．按照城市化發展指引政策和建立宜居城市的要求，優化土地利用布局和主體功能區土地規劃。充分發揮規劃的導向作用，促進全市的土地利用圈層結構和城鄉布局的進一步完善。因地制宜地合理確定生態保護用地和建設用地的邊界，做到集體建設用地、耕地、農田保護區布局合理，實現保障發展、保護資源、保持生態、和諧統一。
2．按照“結構升級、集聚發展、節約高效”的原則，推動鎮村產業結構調整，優化產業布局，促進農村產業集聚發展。合理確定農民集中居住區的布局、規模。引導分散農村居民點的適度集中歸并，集約節約用地。
(三)繼續做好耕地保護特別是基本農田保護，維護農民根本利益。
1．對耕地保護實行目標責任制和責任追究制管理。對區(縣級市)黨政領導班子和領導干部保護耕地的情況進行考核，并通過簽訂責任書將控制和查處“兩違”(違法用地、違法建設)的責任納入到鎮(街)和相關職能部門的政績考核和經濟獎勵考核范圍內。嚴格執行《關于建立土地執法共同責任機制的意見》(穗辦〔2009〕1號)，按照屬地管理的原則，落實地方黨委、政府及其派出機構、相關職能部門和單位及其工作人員在土地執法工作中的共同責任，對存在違法違規用地查處不力、驗收不過關、失職瀆職等行為的，依法依紀追究責任。
2．嚴格土地執法監察，早發現、早制止、早查處、早報告。完善國土資源執法體制，充實市、區兩級國土資源執法監察隊伍編制和經費，加快建立多部門聯動執法機制。建立我市的土地執法監督檢查和聯席會議制度，構建以市紀檢監察、國土房管、規劃、城管、建設、公安、發展改革、工商、環保、農業、林業、供水、供電、供氣等部門，以及各區(縣級市)黨委、政府為主體的土地執法共同責任網絡。建立市域范圍的土地監管網絡系統，利用衛星遙感影像、航空拍攝照片等信息手段加強動態巡查。
3．開辟耕地開發補充新途徑，確保耕地占補平衡。加強耕地保護特別是基本農田保護工作，加大農用地開發整理復墾力度，在做好調查統計的基礎上，推進25度以下宜農坡地的開發整理工作。加強與省內相關城市協作，多種形式開展易地補充開發耕地工作。
4．建立耕地保護利益激勵制度。建立健全基本農田保護補償制度，按每年每畝200元補償標準實施，按照人均財力水平分類確定市、區(縣級市)負擔比例。堅持工業反哺農業的方針，通過財政、金融、稅收、社會保障、勞動就業等政策支持農業和農村發展，積極落實國家現有有關稅收政策，發展壯大集體經濟，從根源上杜絕違法用地。
(四)促進土地承包經營權流轉，提高農民收入。
1．鼓勵農戶進行土地承包經營權流轉。鼓勵農戶發展現代農業，實行規模經營。流轉期限3年以上，且單體連片經營規模面積北部山區40畝以上的，其他地區50畝以上的，市、區(縣級市)財政各給予農戶每年每畝一定數額的補助，對幫助農戶成功流轉土地的村集體經濟組織給予適當獎勵。具體由市農業局牽頭制訂實施細則。
2．支持經營主體開展規模經營。一是對以土地承包經營權入股所組建的農民專業合作社，土地承包經營權入股(或出資)面積50畝以上、并經工商部門注冊登記、章程和各項制度齊全、運作規范、分配機制合理的，市農業行政主管部門聯合市、區(縣級市)財政主管部門研究，給予每家一定金額的一次性補助。區(縣級市)和鎮(街)也應給予一定的補助，具體由市農業局牽頭制訂實施細則；二是土地承包經營權流轉期限3年以上，農田連片經營面積50畝以上的規模經營主體，按照《關于規范*市農業產業化生產配套設施用地管理的意見》(穗國房字〔2009〕156號)規定，允許使用適當比例土地作為配套設施用地。
3．加強對農村土地承包經營權流轉的組織指導和管理。一是加強合同管理。流轉期限在1年以上的應簽訂承包流轉合同，并報發包方和鎮(街)農村土地承包管理部門備案，區(縣級市)農業行政主管部門參照市農業局制定的《*市農村土地承包經營權流轉合同》(示范文本)統一執行。二是區(縣級市)和鎮(街)農業行政主管部門應加強農村土地承包管理工作的力量，協助本區域農村集體經濟組織對農戶委托流轉的土地根據相關條件設置經營主體準入條件，并對經營主體的資信情況、經營能力、項目的可行性等進行審查，努力使引入的經營主體和經營項目有較高經營水平和檔次。指導流轉合同簽訂、建立流轉臺帳和檔案、調解流轉矛盾糾紛。三是農村集體經濟組織應做好土地承包經營權流轉的協調和服務工作。在集中流轉、連片開發過程中，對個別不愿流轉的農戶，要出面協調，在承包方自愿的基礎上，可以采用本集體經濟組織內其他承包方的承包土地或集體經濟組織的機動地與其互換等措施，保證土地承包經營權的規范有序流轉。
(五)挖掘農村集體土地潛力，規范集體建設用地管理。
1．盤活閑置宅基地，促進農村經濟發展。開展全市宅基地利用現狀的清查摸底，建立宅基地退出機制，堅持可耕種土地不減、農民自愿的原則，實現合理布局、集約節約用地，建設具有特色、功能分區合理的新型農民集中居住區。鼓勵農民以宅基地(村莊建設用地)按一定標準置換集居區住宅。將農民原有布局分散、數量龐大、使用效率低下及閑置宅基地集中整理，復耕還田，實現耕地占補平衡以及土地的集約節約利用。對規劃用于集居區外的國有經營性用地，通過招標、拍賣、掛牌等方式出讓，出讓收益安排用于鎮村的集居區飲水、道路、環境、衛生、教育以及文化等農村基礎設施建設，切實改善農民生活條件和居住環境。
2．發展生態旅游農業的新模式，提高農用地綜合利用效益。在不破壞土地耕作層的前提下，充分利用農村生態環境，整合周邊生態資源，因地制宜發展旅游業等輔助產業，形成現代農業與現代服務業互動的經營發展模式，激活農村經濟，提高農民收入。
3．促進農村集體建設用地合法流轉，規范農村集體建設用地管理。抓緊出臺《*市集體建設用地使用權流轉辦法》，規范、促進集體建設用地流轉。嚴格執行各項建設項目用地定額標準，允許采取土地使用權作價入股、土地租賃、合資合作等多種方式依法流轉集體建設用地使用權，在充分體現村民意愿的基礎上，明確流轉的條件、范圍，實行公開、公平、公正的流轉。完善農村集體建設用地流轉配套政策。市財政局牽頭會同有關部門研究制訂流轉涉及的政府非稅收入的征收管理規范性文件。農村集體經濟組織作為土地所有者所取得的土地流轉收益，納入農村集體財產統一管理，優先用于本集體經濟組織成員的社會保障支出。具體實施辦法由市勞動保障局牽頭會同有關部門制訂。強化用地全程監管，通過發展改革委、建設、規劃、國土、勞動保障等多部門以及各區(縣級市)政府的聯動，將用地開發建設每個環節跟蹤管理到位。逾期不建設或其他行為導致土地閑置的，土地行政主管部門應當責令改正，按照有關規定進行處理。
4．推進“城中村”和舊村改造。嚴格執行《*市舊城更新和城中村改造總體方案》，堅持“政府主導、村為主體、利益歸村、一村一策”的方針，鼓勵村集體經濟組織通過統籌拆除或功能置換、等量復建、適度增加公攤面積的方式推進“城中村”和舊村改造。按照改善人居環境、保護歷史文化資源和充分照顧改造村民合法利益相結合的原則，編制“城中村”和舊村改造項目實施規劃和方案。按照“修舊如舊、建新如故”的原則，對歷史文化街區和特別保護建(構)筑物實行改造。探索集體建設用地與住房保障相結合的新方法，在建成區或城鄉結合部等居住配套設施較成熟的區域，結合“城中村”和舊村改造，利用農村集體建設用地使用權流轉和農民多余住房租賃等措施，增加保障型住房尤其是廉租住房供應，確保農村低保戶或無勞動能力的殘疾人家庭人均居住面積不低于當地農村的平均水平。研究制訂相關辦法，將“城中村”轉制居民納入城鎮住房保障體系。
(六)加快征地制度改革，建立征地保障新機制。
1．加強和改進留用地管理。抓緊出臺《*市農村集體經濟發展留用地管理辦法(試行)》。按照“集中留地、統籌利用”的原則，統一規劃留用地集中安置區，探索由區(縣級市)政府牽頭統籌經營留用地的模式，提高留用地利用效益，增加農民土地資產收益。靈活運用實物留地、物業補償、貨幣補償、參股經營、等價置換、指標收購等多種模式，多渠道保障被征地農民長久生計。加快解決全市歷史留用地問題，統籌集中新增建設用地指標優先用于解決歷史問題，確保在2012年底前基本解決。根據產業布局規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃，引導有序利用經濟發展用地。
城鄉土地管理法范文2
關鍵詞：土地管理；制度；分析；完善
中國土地制度是從適應中國不同經濟社會發展階段需要而逐步建立并完善起來的，既在保護耕地、促進節約用地、保障經濟社會發展、維護社會公平正義、參與國家宏觀調控等方面發揮出重大作用，但也具有了某種局限性。本文主要從《土地管理法》中有比較明確表述的制度入手，就這些制度存在的問題及如何完善做一粗淺分析。
1 存在的問題
1.1 土地征收制度
《土地管理法》第一章《總則》第 2 條第 4 款規定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。目前，征地制度存在的主要問題有：（1）征地范圍過寬。大量經營性用地和城市規劃區外許多鄉鎮企業的用地，也以“公共利益”和“國家建設”名義征用，農民感到難以接受。（2）補償太低。政府付給集體和農民的征地費用，與土地的市場價格差距太大，引起農民不滿。（3）對因征地而產生的失地農民的生產、生活缺乏妥善安置。集體與農民的利益分配關系中，對農民的利益保障不夠。
1.2 土地有償使用制度
《土地管理法》第一章《總則》第 2 條第 5 款指出“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外?！碑斍爸袊恋厥褂弥贫入x規范化的土地市場尚存在較大差距，具體體現在：（1）土地市場機制不夠完善，劃撥用地、協議出讓土地仍占相當比重；（2）土地市場監測、調控技術手段缺乏，不夠有效；（3）城鄉土地收益分配嚴重失衡。由于農民收益受損、城鄉收入差距擴大可能累積許多新的矛盾。
1.3 土地用途管制
《土地管理法》第一章《總則》第 4 條指出“國家實行土地用途管制制度”。和適應社會主義市場經濟體制和建設“法制型、服務型”政府的要求相比，中國土地用途管制制度存在的問題有：（1）規劃彈性不足?！锻恋毓芾矸ā芬幎丝h、鄉級土地利用總體規劃要劃分土地利用區，明確每一塊土地的用途。這樣一來，就沒有市場配置土地資源的余地了，也就談不上發揮市場配置的基礎性作用。市場經濟條件下，政府應從規定每一塊土地用途轉向限制土地使用權，通過用途管制規則來管理不同分區土地用途。（2）土地利用規劃缺乏法律權威，規劃管制失效、規劃實施缺乏監督、規劃隨意修改、計劃指標屢屢突破的現象普遍。（3）管制目標的實現過度依賴審批方式。目前還存在審批環節多、審批內容重復、審批鏈條長、審批權限設置不合理等問題；與經濟社會快速發展和市場環境變化的不確定性不相適應，不利于發揮市場配置資源的基礎性作用，不適應經濟社會轉型和政府職能轉變。
1.4 土地調查統計制度
《土地管理法》第 27 條規定“國家建立土地調查制度”，第 29 條規定“國家建立土地統計制度”。當前土地調查制度仍存在不適應形勢發展的方面：（1）土地調查數據已不單是地方土地管理的基礎性數據，更成為地方在耕地保護、規劃編制、計劃指標分配、執法監察等方面謀求利益的工具。這種情況下，很難完全保證數據的真實性。（2）隨著經濟和社會高速發展，要求土地調查及時、快速、準確。而基層調查人員和時間都難以保證，中介機構又良莠不齊，實際工作中規范化管理難度大，成果質量高低不一，很難適應土地調查快速反應的要求。（3）在全面建設小康社會和“資源節約型、環境友好型”社會的形勢下，土地質量日益引發關注，土地生態和生活功能越發突出，單純以數量和生產功能為主的調查顯然已經不能適應新形勢的要求，急需進一步向土地質量和土地生態狀況調查擴展。
2 未來中國土地管理制度完善的思考
（1）更新管理理念。樹立新型資源觀和資源管理觀。加強土地管理的社會風險、經濟風險防范管理體系和制度設計。加大對土地資產和資本化背景下有關經濟與社會問題的關注，增強土地管理的經濟安全意識、民生保障意識、風險防范意識和權益保護意識，大力加強這些方面的管理制度創新。
（2）加強土地基礎制度建設。①產權制度：一方面建立城鄉產權主體明晰，權能明晰的現代土地產權制度，實現土地及其地上附著物的統一登記。同時，加快推進農村土地確權登記頒證，開展土地統一登記試點工作，加快全國宗地統一編碼工作。②規劃制度：一方面改變多部門分頭規劃的現狀，建立以空間約束和功能布局為主要特征的國家空間規劃分級體制。推動《土地利用規劃法》立法，確定規劃的法定地位，保證土地利用規劃的權威性。實現“立法―規劃許可―計劃制度―管制規則”的管理體系。同時，加快國土空間開發的管制體系建設。③土地調查制度：一方面建立國家直屬的土地調查機構，建立專職的土地調查隊伍，從體制機制、人、財、物等保證土地調查的正常開展，提高國家把握土地資源和利用狀況的快速性、全面性和準確性。同時，適應數量、質量、生態三位一體資源管理觀念轉變，開展土地數量、質量和生態綜合監測與調查，建立產業用地和生態用地調查統計制度。
（3）進一步發揮市場配置資源的基礎性作用。①征地制度：一方面逐步建立城鄉統一的建設用地市場實現市場主體的平等地位。同時，縮小征地范圍，合理控制征地規模，推進經營性集體建設用地流轉；保護農民權益，完善征地補償和安置；完善征地程序，健全征地補償爭議救濟程序。②審批制度：一方面除國家關乎國際民生、經濟安全、軍事安全等重大建設項目由國家審批，逐漸以規劃許可制度代替審批制度。同時，調整各級政府用地審批權限，減少省級以上政府土地審批職能，強化宏觀調控、規劃管制和綜合監管職能；具體審查事項下放到地方，提高整體審批效率。③土地有償使用制度：一方面結合財稅改革，開征房產稅、土地閑置稅。建立和完善有利于土地集約利用，實現社會公平，防止土地投機的土地交易稅費制度。同時，縮小劃撥用地范圍，規范劃撥建設用地使用權出讓、轉讓行為；探索基礎設施、公益用地的有償使用。
（4）完善土地法制，提高權利保障、市場運行、執法監察的法律保障。一方面通過法律法規制定，保護不同權利主體，構建平等交易制度等。同時，提升征地制度改革、集體建設用地流轉改革的法律空間。
參考文獻
[1] 賈彩彥. 近代城市土地管理制度變革因素分析――對租借地城市的研究[J]. 上海財經大學學報. 2014（02）
[2] 賈彩彥. 近代城市土地利用管理制度的變革及淵源[J]. 貴州社會科學. 2014（07）
城鄉土地管理法范文3
關鍵詞：集體建設用地；流轉；經濟社會發展
1958年國家頒布了《戶口登記條例》，阻斷了農業人口向非農業領域和城市遷移的通道，從此中國進入了城鄉二元分割體制時期。國家為把農民束縛在土地上，開始推進宅基地無償、無期限使用和嚴格限制流轉的制度。1963年中央文件首次使用“宅基地使用權”概念，明確農民對宅基地只有使用權而無所有權。宅基地使用權制度是源于國家持續推進工業化的需要，與先前實施的限制人口流動為目的的戶籍管理制度相輔相成，具有內在的關聯性和互動性，起到了控制人口流動和穩定社會秩序的功能[1-2]。但是，隨著改革開放的實施和國民經濟的發展，土地資源作為經濟社會發展的物質基礎和重要載體，國有建設用地土地市場已不能完全適應經濟社會長期可持續發展的需要，如何破除城鄉二元分割體制，允許農村宅基地流轉，建立統一的城鄉土地市場體系，已成為經濟社會可持續發展亟待解決的問題[2]。
一、集體建設用地流轉概述
土地制度是土地市場的基礎，不同的土地制度決定各異的土地市場體系。20世紀80年代，隨著經濟條件的變化和改革的深入發展，國家對土地使用制度進行了改革。為適應改革的需要，國家分別對《憲法》和《土地管理法》的相應條款進行了修訂。《憲法》規定：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓?！薄锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ骸皣型恋睾图w所有土地的使用權可以依法轉讓”。盡管《土地管理法》中明確了國有土地和集體所有土地使用權可以依法轉讓，但由于城鄉發展的不平衡性，土地市場主要為國有土地市場，集體土地市場近乎缺失[3]。
依據《土地管理法》，集體土地使用權合法獲取的途徑主要有三個方面：第一，集體所有土地經本集體成員承包后用于農業生產，這也是集體土地使用權的主要體現形式；第二，本集體成員使用集體所有土地建設住宅，即我們常說的農村居民點用地。同時規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準；第三，農民集體興辦鄉（鎮）村企業或建設鄉（鎮）村公共設施和公益事業可以使用本集體所有土地。本文中的集體土地流轉主要是指集體建設用地的流轉，因此，集體所有土地用于農業生產的不再贅述。
二、城鄉建設用地現狀
根據第二次土地利用詳查數據，城鄉建設用地總面積為1194781.88公頃，其中城市用地面積為134982.26公頃，占城鄉建設用地總面積的11.30%；建制鎮用地面積為176526.02公頃，占城鄉建設用地總面積的14.77%；工礦用地面積為142712.23公頃，占城鄉建設用地總面積的11.94%；農村居民點用地面積為740561.37公頃，占城鄉建設用地總面積的61.98%。
從不同權屬類型看，城市用地和建制鎮用地為國有建設用地，農村居民點用地為集體建設用地，工礦用地中既有國有建設用地又有集體建設用地。粗略估算，國有建設用地約占城鄉建設用地總規模的1/3；集體建設用地約占城鄉建設用地總規模的2/3。若建立統一的城鄉建設用地市場體系，集體建設用地將會成為統籌城鄉建設用地市場中的主要組成部分。
從土地集約利用程度來看，據同期統計年鑒，人口城鎮化水平為55.53%，即1/3的國有建設用地承載了55.53%的總人口，2/3的集體建設用地承載了44.47%的總人口。一方面是國有建設用地的供需不平衡，另一方面是集體建設用地的低效粗放利用。人均農村居民點用地面積為674.09平方米，集約利用程度遠低于國有建設用地。
三、集體建設用地流轉的誘導因素
（一）城鄉經濟發展的不對稱
隨著經濟社會的不斷發展，農村，特別是城鄉接合部的農村，由于受城市化、工業化的沖擊極大，城市人口規模的擴大需要相應規模和數量的土地作為支撐。對建設用地需求日益膨脹，城市存量土地已無法滿足需求，于是便涌入農村，直接要求農村集體土地進入市場，以滿足城市發展的要求。農村土地進入市場的過程中，因土地權屬和用途的改變，土地產生了巨大的增值收益。有研究表明：集體土地入市產生的增值收益，政府作為土地所有者分擔了20%～30%的增值收益；各類城市房地產開發公司、開發區企業、外商投資公司等作為轉用途后的土地使用者分擔40%～50%的增值收益；只有20%～30%的增值收益留在鄉以下，而作為原有的土地使用者只能分擔5%～10%的土地增值收益[4]。轉用途后的土地使用者成了最大的受益者，失地農民不僅失去了應得的利益，而且失去了一定的生活保障。2010年城鎮居民和農村居民的平均純收入分別為17698.2元和5530元，城鎮居民的平均收入水平高于農村居民的平均收入水平近3倍多。集體土地入市后，可使農村居民的平均收入水平顯著增加，從而接近城鎮居民的平均收入水平，追逐利益的本能刺激了集體建設用地的流轉。
城鄉土地管理法范文4
關鍵詞：農業綜合開發土地治理；建設；策略
農業綜合開發土地治理項目的主要任務是加強農業基礎設施和生態建設，提高農業綜合生產能力，保證國家糧食安全。土地治理項目建設以中低產田改造為重點，建設旱澇保收、穩產高產、節水高效的高標準農田。項目的扶持對象主要是農民。其主要特點是，按區域統一規劃，按項目進行管理，實行山水田林路綜合治理，水利、農業、林業、科技等措施綜合配套，實現經濟、社會、生態效益的統一。
多年來，我國農業綜合開發土地治理項目產生了巨大的效益，為推動農業和農村經濟兩個根本轉變，提高農業綜合生產能力，促進農村經濟發展，加快農業現代化進程，發揮了重大作用。通過在實踐工作中的總結，現提出項目工程建設工作的一些原則和要點，以便工程管理和施工人員予以注意和參考，并促進工程的順利展開和工程效益更好的發揮。
一、 農業綜合開發土地治理項目工程建設管理原則和制度
1.1工程建設管理原則
農業綜合開發土地治理項目工程建設管理必須遵循以下原則：
一、嚴格遵從國家相關法律法規；二、嚴格遵從工程建設相關規章制度；三、客觀、公正、科學；四、綜合效益最優。
1.2工程建設管理制度
應重點建立和遵循四項項目管理制度，包括：（1）項目法人責任制度。（2）項目公告制度。（3）項目招投標制度。（4）項目驗收制度。在項目法人制度的建立過程中，要明確項目法人本身的工作職責，在建設施工的準備階段要對施工的準備工作進行匯總，并形成書面報告上報高層管理人員；在工程建設前期要按部就班地部署進行工程招標、投標、工作監督、合同規劃管理等，并把每一項工作落實到實處；在建設實施過程中，項目法人要在工程開工時，負責解決在建設過程中召集施工相關工作人員及預算、監理等問題；在項目工程建設完工后項目法人對其進行驗收工作，辦理一些建設完工的手續。
二、加強農業綜合開發土地治理項目工程建設管理工作要點
2.1加強宣傳工作
宣傳工作不但是農業綜合開發工作的重要組成部分，而且是重要的基礎工作，具有不可替代的作用，是做好其他各項工作的先導和助力。要切實加強對宣傳工作的組織領導，相互支持配合，共同就宣傳主題、宣傳形式、宣傳時點等達成共識，做到宣傳有計劃、有重點、有活動，任務分解，落實責任。注重宣傳實效，深入土地工程項目區，運用宣傳展板、發放宣傳資料、舉辦知識講座等形式，貼近群眾面對面宣傳，讓廣大干部群眾更多的了解農業綜合開發政策規定和建設成果，以贏得對農業綜合開發工作的認可和關心支持。只有廣泛宣傳動員，尊重和廣納群眾意愿，讓群眾有知情權、參與權和監督權，才能激發群眾主動化解矛盾和參與項目建設的熱情。
2.2重視工程設計
農業綜合開發土地治理項目工程建設施工必須嚴格按照國家批準的建設計劃和建設標準，要根據不同地區的不同資源條件，實事求是地進行編制工作。在土地工程建設基礎上，應全面考慮到建設設計方面的各種問題，在建設過程中如出現項目與實際情況不統一，可進行合理的調整和完善補充。
2.3加強制度執行
必須強化制度意識和執行意識，認真貫徹落實農業綜合開發資金和土地工程項目管理的各項制度，重視做深做細前期準備工作。項目建設難免會使部分農戶切身利益受損，行政村要提前與農戶溝通，同時，工程設計應當征得項目區絕大多數農民的同意和贊成。受托項目工程設計單位，指派不少于兩名精通業務的設計人員，參加實地勘測和工程設計，并在設計合同中要約定因設計缺陷和失誤產生工程變更的限度及獎懲措施，以便減少設計失誤，使設計更合理、更科學。與此同時，要派專門的技術人員全程參與，嚴把工程設計關。要借鑒多方工作經驗，制定符合本地實際且行之有效的項目管理辦法。重點是要抓好施工單位、監理單位的考核，對施工單位擅自變更或監理單位知情不報的行為，一經發現，相關施工單位除承擔經濟責任外，一年內不準其參與新農發項目建設；相關監理單位一年內不予承接新農發項目的監理業務。強化計劃執行的嚴肅性，嚴格控制調整面。
2.4加強監督檢查
建立、健全內部和外部兩方面監督機制，主要通過落實農業綜合開發制度、政策，加大對施工單位、監理單位的考核力度，加強資金和項目監督檢查，在外部，一是推行農民監督制。農民既是工程的使用主體，又是工程的受益主體，他們最關心工程建設情況，每個項目村選擇若干名品行正、責任心強的農民代表參與項目監督管理。二是邀請當地人大代表、政協委員等視察農業綜合開發項目建設。三是充分發揮鄉鎮對項目就地監管、隨時監管的優勢。應積極建議本級政府將農發項目建設情況，包括計劃執行、制度執行、資金管理、施工管理、工程質量、工程進度、工程變更、合同管理等方面情況，納入鄉鎮年度專項工作考評，由紀檢、監察部門牽頭，會同發改、財政、審計、建設、水利等部門進行考核，進一步加強政府投資項目監督管理力度。
2.5加強隊伍建設
堅持以人為本，努力打造一支講政治、懂政策、精業務、會管理的農發干部隊伍。首先，要加強學習，提高能力。農業綜合開發工作，任務艱巨，應組建專門的有實力的技術力量，并定期組織交流培訓，或邀請有能力的科研院校前來指導，充實技術力量，穩定隊伍人才。從而全面加強隊伍建設，提升技術力量，從而更靠地開展相關工程業務。
2.6建立評估機制
農業綜合開發土地治理項目需要各地結合實際情況，逐步建立和完善項目規劃設計工作機制，特別是制定科學、合理、規范的農業綜合開發土地治理項目的評估內容、方法和指標體系，以促進嚴格執行國家農業綜合開發項目和資金管理有關法規制度，提高項目建設和管理水平。
三、結束語
加快農業土地開發綜合治理項目工程建設發展的步伐，是我國農村建設繁榮發展的重要渠道之一，也為具體工程管理工作者提出了新的挑戰，在工作過程中，把握原則、遵循制度、掌握要點是每個工作者所應具備的基本素質，只有做好具體工程的建設管理，才能夠促進項目的順利高效實施，農業綜合開發工作才能取得實效。
參考文獻
[1]劉雋，宋琦，黎海岳.建設工程項目總控管理[J].科技進步與對策.2005（06）
城鄉土地管理法范文5
引言
土地是農民賴以生存和發展的生活保障，是農民最基本的生產資料。近年來，我國農村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅提升，這使農村的土地問題日益增多并凸現出來。土地和農民的利益緊密相連，解決好農村的土地管理問題關系到新農村建設的步伐。因此要認真審視土地管理中存在的問題，積極找出解決的辦法，促進農村的可持續發展。
一、新農村建設的重要意義與土地資源保護的重要意義
新農村建設的建設意向是早幾年就提出的，今天社會發展進步如此之迅猛也就把社會主義新農村建設的意義提到了更重要的地位，實踐的結果已經證明社會主義新農村的建設有了成效，對于縮小城鄉差別，減小貧富差距的距離上都是起到了不可小覷的作用的，而且社會主義新農村的建設對與中國經濟的快速發展，和諧社會的建設都有著不可估量的基礎作用。
但是伴隨新農村建設的同時，土地資源保護的問題也是一樣受到了關注和注意。只要是為了保護土地資源，減少對于土地資源的浪費，做到合理的利用土地資源。我們是應當看到經濟發展的同時，土地資源卻受到了嚴重的破壞，比如人們沒有節制的耕作、放牧、辦廠，這些行為不但不能是經濟有所發展，反而是破壞了土地資源保護和經濟發展的平衡，從而致使土地資源的缺失嚴重。因此，新農村建設的發展必須與土地資源管理協調發展，否則兩者都會受到不同程度的阻礙。
二、加強土地管理的主要措施
1、增強土地管理意識
長期以來，我國農村將面臨土地產權制度建設和土地市場建設的雙重任務。這就要求切實落實《農村土地承包法》，在穩定農村土地承包關系、依法賦予農民長期而有保障的土地承包經營權的基礎上，讓農民在法律規定的范圍內自主選擇土地流轉的形式和對象，依法培育和發展農地流轉市場。同時，必須通過完善《農村土地承包法》的實施細則，配套完善地方法規，因地制宜地完善土地流轉、保有和利用的政府調控機制；通過平田整地、地塊歸并、廢棄地復墾、閑散地利用、未利用地開發、公地發包等，優先為可能失去基本生活保障的個別農民提供社會救助和土地保障。
目前，保護好土地資源，減少對耕地的擠占，在廣大農村具有特別重要的現實意義和深遠的歷史意義。要結合各地實際進一步廣泛深入地宣傳土地管理法，通過宣傳教育，使廣大干部群眾特別是各級領導自覺地依法辦事，保證各行各業的建設用地，包括一些重點項目或領導直接主管的建設項目的用地，都盡可能地節約土地資源，并堅持先批后用，杜絕以權代法，自批自用，少批多用或者化整為零越權審批的行為。要堅決克服目前一些地方在城鄉建設中，搞形式主義的“花架子”，大手大腳，浪費土地資源的現象。同時，制止干部利用職權多占地建私房，把依法管好土地作為廉政建設的重要內容。
2、嚴格進行土地管理
（1）整頓土地管理秩序，依法嚴格管理各項建設用地。對新開工項目用地，要按照控制固定資產投資規模和產業政策的要求，嚴格審批程序；對停、緩建項目尚未使用的土地，要通過清理，及時利用，不得荒蕪。堅持城鄉土地的統一管理，切實加強城鄉結合部的土地管理；分期分批搞好城鄉建設用地的申報登記，依法辦理土地使用證的發放工作。城區改造凡涉及土地面積、界址或權屬變更的，各用地單位要辦理用地變更登記手續，換發土地使用證書。要清理城市各類房產開發公司的用地，依法加強管理。
（2）不斷加強和完善對國家、集體和農民建房三項建設的用地管理。要在調查研究的基礎上，制定出切實可行的用地計劃指標，并嚴格執行。按照合理布局、適當集中、節約用地的原則，抓緊制訂并完善城鎮和村莊的建設規劃，嚴格按用地計劃指標和規劃方案審批用地。目前一些地方的鄉鎮企業，不按《土地管理法》的規定辦理用地報批手續，必須依法糾正。凡未經批準而違法用地的，計劃部門不批項目，建設部門不發建筑執照，工商行政管理部門不發經營執照，銀行不予貸款。鄉（鎮）、村公共設施、公益事業建設用地，也要按照《土地管理法》的規定，建立用地報批制度。按照土地利用總體規劃，實施土地用途管制，落實最嚴格的耕地保護制度，堅決守住基本農田這條紅線。
3、加強土地管理機構和隊伍的建設
土地管理經費由各級財政部門統籌安排。隨著土地管理事業的發展，農村和城鎮進行地籍調查、動態監測、土地評價及城鄉地籍檔案建設等所需經費，由各級土地管理部門每年編制經費預算，報同級財政部門核準后安排。土地管理經費，包括各地按規定籌集的一部分土地管理費，要切實管好用好，杜絕不合理開支，以保證土地管理工作的正常開展。
市、縣土地管理局是同級政府主管土地管理的工作部門，要本著強化、精干的原則，配備必要的行政編制。已定編而沒有配足的要盡快配備，編制人員過少而影響工作的要適當增加。為了加強城市和郊區尤其是城鄉毗鄰地區的土地管理，各轄區可設立精干的土地管理機構，其人員的聘用、錄用必須經嚴格的推選和審查批準制度。
農墾、勞改、礦務等用地較多的部門，要有專人負責土地管理工作，按照當地人民政府土地管理部門的統一部署，做好本單位的土地管理工作。另一方面，還要抓緊培訓土地管理人員，提高他們的政治和業務素質。要進行職業道德教育，抓好廉政建設，提高辦事效率。
4、重視執法監察工作
在具體的工作中，要認真糾正土地管理中有法不依、違法不究的現象。堅決剎住違法占地、亂占濫用耕地和浪費土地資源的歪風，特別要認真解決鄉鎮、村辦企業亂占濫用耕地和干部利用職權多占地建私房的問題。對于違法用地行為，尤其是情節嚴重、影響很壞的典型案件，要嚴肅查處，并依法追究當事人和有關領導的行政和法律責任，處理結果予以通報，以儆效尤。
土地管理部門要認真做好土地監察工作，加強監察隊伍的建設。要支持、鼓勵群眾對違法用地案件進行舉報。并充分發揮報刊、廣播、電視等輿論監督的作用，宣傳、紀檢、監察、司法、公安和計劃、財稅等部門要給予支持和配合。
保護土地和糾正違法批地、用地要作為考核各級領導的一項重要內容，實行土地審計制度，對土地管理做出突出成績的給予表揚或獎勵；對保護不力，違法批地、用地的，給予通報批評，限期整改，違法的要依法查處。對任期內不完成土地保護責任制的，要追究主要領導的責任。
對于一些村、鎮干部，以發展經濟和改善村民居住條件為名，而亂占濫用土地的，要給予曝光。各鄉鎮要堅持常年進行巡回檢查和用地跟蹤監察，狠抓村、鄉鎮干部的違法批地賣地、未批先用或少批多用、未經批準亂分配宅基地和超標準分宅基地等違法行為，做到依法行政，違法必究，執法必嚴，決不能以罰代法，觸犯《刑法》的，依法追究刑事責任。
城鄉土地管理法范文6
【關鍵詞】農村土地 物權法 現實意義 公共利益
現階段的農村土地產權不適宜我國經濟的發展現狀，新土地物權法條文的出臺促使土地物權合同的內容和形式發生改變，表現在極力發展農村土地物權的私法保護上。這里，筆者對我國農村土地物權法的利弊進行了分析，以期為我國農村土地物權法律體系的構建提供借鑒。
農村土地的曙光：土地物權立法的嘗試
農村土地物權法的立法嘗試。我國在建立土地物權體系中以土地公有制為主體，以地上權為構建土地物權制度的根本。土地物權體系包括了農村土地承包經營權、土地所有權、建設用地使用權以及農村宅基地使用權和地役權等。物權特征包括支配性、絕對性及排他性。被界定為用益物權的有農村土地承包經營權和農村宅基地使用權。
用益物權就是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利?！段餀喾ā芬砸幎ㄍ恋氐乃袡酁楦緝热?，以土地管理和土地保護為主要制度，在第一百五十四條中規定，對失去宅基地的村民重新分配權利。
在農村宅基地的征收中除了自然災害情形下的宅基地滅失，集體經濟組織還是會根據土地管理法的明文規定，在變更與注銷程序中將已登記的土地所有權，予以使用權的轉讓和消滅的集中辦理。對于農村成員中沒有對宅基地使用權予以登記和注冊的戶口，將設置變更或注銷登記程序，對此成員仍存在宅基地的使用權。
農村土地物權法的現實意義。首先，賦予了城鄉二元土地的法律依據。關于我國所實行的土地公有制早在1982年頒布的《憲法》中就已明確并由此形成了城鄉二元土地所有制，并與城市土地國家所有制及農村土地集體所有制共同存在，對土地的權利進行保護。當前實行的《憲法》明確指出了城市土地的相關規定。譬如在第十條中指出城市土地為國家享有，只是一些法律規定之外的農村和城市郊區的土地不為國家所有，而為集體所有。此外為集體所有的土地還包括宅基地、自留地以及自留山等土地。國家依據法律規定，對土地進行征收或者征用，并且給予補償，最終目的還是為了滿足公共利益。對于土地轉讓可依據法律規定進行，任何組織或者個人，不得以侵占、買賣或者其他各種形式進行非法轉讓。以此保證所有使用土地的組織與個人，對土地實現合理的使用。此外，土地所有權的主體在《物權法》中也得以確定和進一步的明晰，特別是在第六十條中，對集體所有土地行使所有權進行了詳細規定。
其次，捍衛了土地有償使用的土地權益。國有土地有償使用制度是在《土地管理法》中確立明確的，該法律在1998年修訂完善而成。在規定中，建設單位獲得國有土地的使用權，可以借助出讓等有償使用方式。一般建設單位嚴格按照國務院規定中的標準與方法，將土地使用權的出讓金繳納，只用將土地有償使用費用繳納之后才能對土地使用。隨著城市化腳步的加快，土地的利用規模也隨之增大，一些涉及到征地而引發的矛盾與糾紛也日益惡化加劇。因而，在2004年的《憲法修訂案》中明確指出，若是出于國家公共利益的需求，那么相關單位可以依據相關的法律規定征收或者征用土地，并給予相應的補償。這一法律規定，在《憲法》的層面上對土地的有償使用制度進行了確立。
再次，定義了農村集體土地產權的物權特性。農民賴以生存和發展最為重要的保障，指的是農村宅基地的使用權以及農村土地承包經營權。自改革開放初期到現在，中國農村土地承包經營權發生了巨大變化。首先是由使用權和債權向物權進行轉化，這主要體現在2002年頒布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物權法》中得以確立。與此同時，在《物權法》中，還將農村宅基地的使用權從建設用地的使用權中完全獨立出來，并作為一種單獨存在的用益物權，這也是中國所特有的用益物權的形式。對農村土地產權的物權性質的確立和明確，不僅有利于農村土地資源的優化配置，同時也大大提高了土地的利用效率，極大地促進了農村經濟的發展，并最終推動城鄉經濟一體化的發展。
我國農村土地物權法的踐行及其制約因素
物權法的頒布與農村土地制度改革。2007年10月正式實施的《物權法》，把農村宅基地使用權和農村土地的承包經營權用益物權解釋，這種做法對廣大農戶在自主經營時的權利提供了保護，也推動了農村經濟能長期的持續的穩定的發展。但現行農村土地制度以民法通則、現行憲法、農業法、物權法和土地管理法等法律做基礎，一些規定還不確切，還需要進一步的細化，而且希望能有新突破。
歸屬與權利的主體界定上具有含混性。農民集體所有權是集體土地所有權的轉換，這是由我國的農村集體土地相應法律所規定的。但由于村農民、農民和組農民的集體所有權存在所有關系的多層次性，導致每項權利關系尚未確定。在各國立法的原則中，物權法都運用物權法來定注意的條款，在事情發生前法律用強行的方式對物權的內容、種類和它的效力等進行規定，當事人對內容方面的意思自治是不被允許的。同時，因為每個國家的所有制存在差異，以土地物權制度為代表的物權法和各國政策性的規定彼此間關系很密切。在物權效力和物權法原則問題上，各國的物權法都存在相通性，但是因為受各個國家的政策和習慣影響，各國物權的種類卻存在著巨大的差異性。
“公共利益”界定不清。《物權法》規定物權保護公共權益，所以私權益不得損害公共利益。但現實法律中，我們并沒有對“公共利益”進行清晰地界定。如我國憲法規定，國家為了公共利益可依法征收集體所有的土地及其他不動產。但是這種賦予性權利并沒有進行具體的制度設定和條令限制，只是對公共利益這個詞語進行了初步的概述。其中《土地管理法》規定國家的合法土地征收行為必須向土地所有人予以補償，還必須通過申請程序。并且禁止任何單位和個人非法轉讓土地。國家只能用于公共利益的目的來征收土地。但是在現實生活過程中很多政府單位為了擴大政績或者單位房屋建設，在進行著不以公共利益為目的的建設，這顯然違背了公共利益的原則。
推進我國農村土地物權法律體系的構建之策
完善土地物權流轉方式。我國的現行土地政策中，是以農村的集體單位管理農村土地，而該方式的主導因素在于創立土地制度之時，受到社會主義特有市場經濟模式的影響。其主要表現特征為：一是農民耕地使用者由土地的集體所有者管理，集體所有者的使用職能位于其所有權限階梯中的第二位；二是土地所有者擁有使用分配權，可將使用權利交予他人，并要求獲得有償回報。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他農民使用，該方式為承包經營，由于所有者本身不愿進行耕地工作，從業于農耕工作的農民對耕地有著極強的渴望，故而將土地的使用權租讓，在提高土地整體使用面積的同時，也對農民工作的積極性有著很好的促進作用。就我國耕地浪費等問題，應積極采取措施進行解決，可執行多元化承包經營，將土地的使用方式豐富起來，著手建立能夠提升農民工作積極性的物權流轉方式，進而促進整體市場的開發。
培育農村土地流轉社會需求。一是提高農民就業效率，促進轉租機制有效進行。農民牢守土地在于其缺乏對自身勞動力的認知，以及本身對農村的歸屬感，一方面則需從農民非農業就業入手，解決農民低收入、無保障等，進而提升農村整體勞動力價值；另一方面還可結合農村本土企業，以小型鄉鎮企業為主要農民就業入口，在其實現經濟提升后，為農村增強基本公共設施建筑。二是打造本土產業，有規模的經營土地。全方位推動農村可提升經濟效益產業，擴大農村耕地集中使用需求，以產業帶動農村土地集中經營。
建立土地流轉市場完善土地流轉機制。一要確立中介機構權限。由中介改造土地流轉形式，以其自身職能解決流轉過程中的問題，為市場的建立增加可能性。二要創立信息平臺。由政府部門組織建設，在平臺中可自由進行信息交換，進而將土地流轉所要求信息加入信息平臺，使平臺本身成為合理、合法的交易場所。三要完善土地合同。在農民進行土地流轉行為時，要求必須簽署相關書面合同，并在合同中嚴格規定租用相關信息，以此形成法律依據。
以土地制度改革為契機，推進城鄉土地集約高效利用。一是促進規?；ㄔO。對土地進行使用權承包經營，使土地法定使用者數量減少，進而提升土地整體化經營，有效的滿足生產效率的提高。二是推進農村聚落建設。在促進耕地流轉時，應加快農村建設，使農民在失去土地后能從業與家鄉，減少對城市的人口沖擊，并提高農村收入。農民獲得保障生活的收益，能夠促進土地流轉的加速進行。三是強化保障耕地面積。在建設過程中應首要保障土地的耕地使用面積不縮減，在此基礎上為農民提供公共服務設施及收入性建筑建設的土地。四是構建城鄉一體化發展空間格局。一方面要促進城鄉一體化步伐，另一方面要減少城市化土地使用成本。
