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土地征收安置政策范文1
關鍵詞：農村集體房屋征收問題對策
中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0169-02
實行改革開放以來，經濟發展和城市建設令國人稱贊世界矚目，然而特別近十來年，伴隨著大規模的城市擴張，重點工程項目增多，區域性土地房屋征收工作不斷加大，農村集體土地上的房屋征收工作成為一道難于越躍的鴻溝，是天下第一難事。每一建設項目的第一環節土地房屋征收都要處理若干問題，很難一帆風順，久拖不決后自然引發糾紛上訪。個別“釘子戶”蠻橫無理要求難實現，出現了自傷自焚事件、與政府沖突事件、鬧訪事件等，以表達對問題處理的嚴重不滿。到底是啥原因會如此之堅難解決，執行的政策法規標準是鐵定的，然而當事人雙方無法達成協議。土地房屋征收主管部門不得不動用行政裁決，強制拆遷等手段解決。我們要依法行政、依法拆遷，合法合規處理問題。
1 農村房屋征收中存在的問題
農村房屋征收過程是一項復雜而又堅難的工作，是一項系統工程，除了政策法規宣傳、耐心思想溝通、熟練業務開展外，在與房屋所有人打交道的同時還要與家庭成員親朋好友溝通，只要有一人從中作梗，簽訂拆遷安置補償協議書就難進行下去了。但大部分被征收人是支持經濟建設，支持政府征收工作的，分析其存在問題體現在多個方面
1.1 補償標準的合理性難得到被征收人認可
國務院自從出臺《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日的《國有土地上房屋征收與補償條例》第590號未提及農村集體土地上房屋征收事宜，而農村集體土地上房屋拆遷與國有土地上房屋拆遷在法規政策層面上有本質區別的，我們區域性現在對農村房屋拆遷只有參照城市房屋拆遷工作程序作法和依據地方性政策法規標準執行，同樣實行產權調換和貨幣補償雙向選擇；但農村房屋征收貨幣補償是以每平方米以安置房評估價；而城市房屋拆遷實行的產權調換和貨幣補償與農村房屋拆遷安置是不一樣的，它對安置房距離、拆遷中心位置的標準房屋評估價等有要求。
農村房屋每平方米的補償價格與當地商品房屋市場價相距很大，這成為被征收人難以接受的重要原因之一，而且周邊市場房價一直在漲，被征收人的心理價位也在不斷上升，抵觸情緒越來越高，變征收難度越來越大。
1.2 安置房房源、質量及選址不令被征收人滿意
被征收人拿到貨幣補償安置確又買不起商品房，而安置房則成了被征收人產權調換選擇的主要安置方式，被征收人自然對安置房要求就高了，因為種種原因個別安置建設質量有瑕疵，導致被征收人對安置房質量有心理擔憂，畢竟從有天有地自建房至空中樓閣的安置房有不適應，再加上自留地遠離，生活環境不便利。安置房統建房源規格大小樓層高低數量有限，選擇余地不大，被征收人總有這樣那樣的想法給他們帶來心理抵觸。
1.3 被征收人提出的問題處理未能給予令人滿意的接受
在做征收工作的過程中商談是一個重要環節，了解對方、政策掌握、方法技巧、溝通水平、被征收人總是會提出許許多多的問題，換位思考可以理解，他們是在爭取利益最大化，更有甚者超出想象提出離普要求，達不成條件便避而不談，最后成為“釘子戶”。
1.4 執行政策規定標準的一致性存在疑問
依法依規和諧拆遷是我們工作的根本，宣傳執行政策規定、做群眾思想工作，傳達的相關信息一定要異口同聲，一把尺一桿稱對外前后左右要一樣。在土地房屋征收范圍內被征收人戶主與戶主之間相互通報補償信息，比照得失，相互攀比，怨氣連天，總是認為我們的工作組人員和征收實施單位人員有存在處理問題照顧不一樣。
1.5 鎮街村居基層干部的征收工作積極性不高漲
土地房屋征收工作是天大第一難事，試想被征收人祖祖輩輩賴以生存的地方，一下子要接受征收遷移這件事是何等的難，面對的眾多被征收人問題的關鍵是他們不愿接受我們已定的相關規定、安置方案及補償標準，這給鎮街村居基層干部做思想工作增添了很大壓力，工作做得好被征收人滿意受上級表揚，若做得不好被罵或指責，倍受委屈。
2 農村房屋征收工作的對策
我們知道土地房屋征收是政府行政行為，相關法規規定已明確縣級以上人民政府是責任主體，要依法征收、和諧拆遷是首要工作，由于它涉及面廣且政策性、時限性、群眾性、綜合性強、社會影響面大，它最終目的是被征收人爭取利益最大化，而征收人則是就合理合規安置補償下爭取的是時間成本，甲乙雙方的協商達到雙方共贏。但是征收工作總不是一帆風順的，在公平公正公開一致性的前提下，只有通過各種方法手段逐步達成協議。為保障依法征收、合理補償，有力推動項目建設，從個人角度提出以下對策。
2.1 農村房屋征收與城市房屋征收在政策層面上是有本 質區別的
農村房屋征收與城市房屋征收由于土地性質的不一樣，法律法規的明確規定也是不一樣，分為集體土地上的房屋征收和國有土地上的房屋征收，但是國家、省、市先后出臺的有關法規政策也只是針對國有土地上房屋征收，而農村房屋征收的相關政策文件也只是地方性的。
2.2 農村房屋征收的政策法規應適時調整
從1991年3月22日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，經歷2001年6月13日的修改調整，再到2011年1月21日新規《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施。國務院沒有對農村集體土地作出相應政策措施，但是集體土地上的房屋征收均是地方政府以規范性文件對集體土地房屋拆遷作出明確規定。他們的諸多條款是在總結征地拆遷制度試點工作經驗、借鑒兄弟城市較好做法及廣泛征求社會各界意見的基礎上形成的。它的適用性隨著時間跨度當地社會進步、經濟發展、人類變化、城市建設等等特別是各種物價上漲、區域房價上漲的因素造成農民生活成本上升，相應土地房屋征收政策標準的調整滯后的同時征收工作帶來了新的壓力。
在原征收政策、補償標準多年不變的情況下開展工作難度是很大的。主動方政府應綜合研究適時調整政策標準，被動方農民百姓不因為綜合物價上漲等等原因而產生抵觸情緒，不配合。
2.3 農村房屋征收的工作機制應積極明確
征收工作一靠政策的扶持二靠人員的工作三靠對象的配合。政策是根本，但是工作機制是關鍵，政策在執行的過程中全是靠人的工作，人員工作能力水平的重要還要靠工作機制的約束，讓工作人員的主動性、積極性、溝通協調能力充分發揮，筆者認為建立健全一套較為完善的征收工作機制是對依法行政、和諧征收的一手段，明確對工作人員行為、獎懲等內容。
2.4 農村房屋征收的群眾工作應扎實到位
土地房屋征收是天下第一難事，此話不為虛。作為被征收對象有很多要求，他們觀望、期待有好的政策補償，他們的心理需求可以理解，可每一個項目的征地房屋拆遷都要面對許多農民百姓，能得到他們的支持和理解是我們的期望，但許多農民百姓的期望值往往超過我們的想象，當政策標準統一不變的前提下，這就要我們的征收單位責任人和工作人員找突破口，做耐心思想宣傳工作，打“感情牌”拉近干群關系，打破誰先簽約誰先吃虧的局面，讓他們要知道政策標準自始至終不變，若有調整，大家同樣享受，給他們吃“定心丸”。群眾工作是征收工作的主要內容，好的開局能起到以一帶十的作用，只有扎實到位的工作才能博得絕大多數人的理解和支持。
2.5 農村房屋征收的補償標準應一區域一策
房屋征收的補償標準的合理性是與被征收人商談簽定補償協議書的基礎，最后的補償費用認定和安置補償協議書的達成都取決于他們的滿意。目前我們的農村集體土地上房屋征收補償還沒有完全市場化，均是在政府制定下統一標準執行，安置補償方式是產權調換或貨幣化補償。產權房屋拆一補一不補差價，安置房超過產權面積部分按安置房評估價購買。由于安置房評估價遠低于周邊商品房市場價，大部分被征收人愿意多購買安置房，而貨幣化補償的安置方式少有人選擇。不難看出補償標準低是制約房屋征收工作的阻力，建議一區域一策根據周邊商品房價格政府適當調整補償標準，讓農民百姓在房屋征收過程中嘗到經濟發展建設帶來的甜果。
2.6 農村房屋征收的行政手段應保障有力
農村房屋征收工作也會遇到難點，單從政策法規宣傳、做群眾思想工作、有一套好的人馬與被征收對象身邊周旋的工作模式已不適應，出現“釘子戶”是常有的：有無故提出非理要求補償遠大于政策性標準補償的；有不符合政策安置條件而要求給予安置的；有產權認定面積小于被拆遷房屋建筑面積的；有父輩“遺產房”下一代繼承人利益分配不均的等等。這些問題造成直接的拆遷安置補償協議書無法簽訂，一拖再拖，有的一拖就數年，嚴重影響了重點項目工程建設。行政強制措施是必要的。只有通過行政手段的裁決、強制或通過司法程序，讓“釘子戶”退步配合。
3 結 語
總而言之，農村集體土地上房屋征收工作是艱難的，沒有統一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大膽智慧，靠得是溝通協作，靠得是因地施策，不斷積極探索和總結征收工作過程中的經驗，對存在的問題大膽面對，用集體智慧破解難題，既維護國家、集體和個人利益不受損害，又讓被征收對象的權益得到保護，達到依法行政、和諧拆遷的目的。
土地征收安置政策范文2
一、征收補償安置依據
依據中華人民共和國《土地管理法》、《物權法》、《城鄉規劃法》，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規和政策。
二、征收范圍
本項目征收范圍為：東臨琴江河，南至原琴江收費站叉路口，西臨居民區、古樟工業園、農田及山地，北接油榨下縣交警大隊大門口南苑路、縣城西華南路、贛江源大橋叉路口。具體范圍以城南沿江大道項目規劃紅線圖為準。
三、征收補償基本情況
該項目征收涉及私房252戶，征收占地面積約33000㎡，圍院占地約2660㎡，建筑面積約60500㎡；涉及企、事業單位及其他設施用地18戶（其中企業6戶，事業單位6戶，其他設施6戶），征收占地面積約59200㎡，建筑面積約49900㎡，豬欄、廁所占地面積約3700㎡。
四、征收補償安置辦法
本項目私房征收補償安置方式采取貨幣補償、房屋產權調換和異地宅基地安置三種方式，工業廠房征收采用貨幣補償或工業用地安置方式。被征收人只可選擇其中一種補償安置方式。違章建筑不予補償安置。具體辦法如下：
(一)貨幣補償
1.被征收房屋、廠房價格確定：由具有資質的房地產評估機構對被征收人房屋、廠房進行評估，并將被評估的房屋、廠房面積、結構、建設年限、評估價進行公示，征收人和被征收人對房屋、廠房的面積、結構、建設年限、評估價等有異議的，可自評估報告送達之日起10天內向原評估機構申請復核，對復核結果仍有異議的，可在10天內申請專家委員會鑒定。被征收人逾期未提交書面申請復估或專家鑒定的視為無異議。
2.付款方式：被征收戶簽訂好協議時，征收人預付50%的房地產補償費，并支付臨時安置補助費和搬遷補助費，搬遷完畢經征收人驗收合格后付清全部房地產補償費。
(二)房屋產權調換
1．安置房位置：安置房位于工業園生活小區（新職校西南側）。
2.選房原則：被征收人可在工業園生活小區安置套房依序選擇房號（戶型、面積）進行產權調換，調換建筑面積原則上為1：1，如被征收人建筑面積大于最大安置套房面積的，可選擇兩套以上的安置房，但必須按照安置的套數最少、安置面積最接近征收建筑面積的原則確定。如果選擇的安置套房面積超過其住宅征收建筑面積，超過部分套房價格按套房出售時市場價格購買，未超過部分套房價格按當時評估時點的市場評估價購買；如果選擇的安置套房面積少于住宅征收建筑面積，安置的套房價格按當時評估時點的市場評估價購買。
3.宗族廳堂（祠堂）、臨時設施、豬牛欄、廁所（不含套房內廁所）不計入安置面積，只可貨幣補償。
4.被征收房屋及安置房的價格確定：被征收人的房屋價格按貨幣補償辦法確定。安置套房價格由同一評估機構按相同方法、相同估價時點進行評估確定。評估結果張榜公布。
5.結算方式：征收人與被征收人簽訂征收協議后，被征收人可先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，被征收人的房地產征收補償款由征收人掛賬暫存，與安置套房購買款進行軋差計算，多還少補。
6.安置套房建筑標準：內墻為毛坯墻，進入套房第一道門安裝防盜門。外墻裝修完畢并安裝鋁合金窗，水、電總管、總線到戶，戶內管線由被征收人自行負責。
（三）異地宅基地安置
1.安置地位置：（1）高速交警辦公室圍墻北側安置地；（2）新職校西南側安置地；(3)故居西南側安置地（根據規劃可適度向東南延伸）；(4)東華山林場（原工信局天然氣站）安置地。城南加油站至上壩大橋路段被征收戶原則上安置在高速交警辦公室圍墻北側安置地；上壩大橋至金豐大道路段被征收戶原則上安置在新職校西南側安置地；金豐大道至工業二路路段被征收戶原則上安置在故居西南側安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地；工業二路以北至贛江源大橋路段被征收戶原則上安置在東華山林場（原林業職工住房）即原工信局天然氣站安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地。
2.土地安置指標面積的確定：被征收房屋主體第一層建筑占地面積小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主體第一層建筑占地面積大等于40㎡的可安置土地，其中選擇高速交警辦公室圍墻北側安置地的按1:0.7的標準安置，選擇在其它地段安置的按照1：1的標準安置。每戶安置地面積不得超過120㎡。
3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置土地面積少于其土地安置指標面積的，少安置部分由征收人按土地安置時的市場價進行回購。
4.安置地轉讓：在辦理相關建房手續之前允許轉讓一次，免收辦理轉讓用地手續的各種規費和稅金，若建房后交易則必須交繳所有規費和稅金。
5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定，被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。
6.安置地建設標準：完成“三通一平”等基礎設施建設。
7.安置用地建房必須服從城市規劃、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。采取統一設計、統一建設、統一驗收的建設方式。對違反規定的除依法處罰外，取消該安置用地的優惠政策。
（四）工業用地安置
1.對符合進古樟工業園條件的企業，由縣工業小區管委會按規定統籌安排安置地。
2.安置指標面積的確定：按征收用地面積1:1標準進行安置。
3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。
4.工業用地的安置地不允許轉讓。
5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定（其中地價應參照被征收人購買該工業用地的價格確定），被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。
6.安置用地廠房建設必須服從工業園區規劃等園區統一管理、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。
五、安置戶頭確定原則
根據被征收房屋所有權證（或土地使用權證）載明的產權人或2010年12月31日前單獨立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。
六、臨時安置補助費及搬遷補助費標準
1.私房征收：臨時安置補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補助費。
2.工業廠房征收：臨時安置補助費及搬遷補助費標準根據實際情況另行商定。
七、征收部分產權房屋征收補償辦法
征收部分產權房屋，征收補償費按被征收房屋產權人各方擁有的產權比例分別給予補償。
八、安置房選房和異地宅基地安置選地辦法
序號確定按被征收人簽訂征收補償安置協議時間、搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）時間分別編出序號，兩個序號相加得數從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置房或安置地，選擇序號相同的按簽訂征收補償安置協議時間先后確定先后順序，如簽訂協議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。
被征收人必須遵守選房（地）規則，并按時參加。如果未按時參加，視為被征收人自動放棄安置序號，征收人有權安排下一序號的被征收人。
九、相關政策
1.被征收人在年10月31日前簽訂協議并搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵20元/m2；被征收人在年11月1日至年11月30日前簽訂協議并搬遷完畢的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵10元/m2；被征收人在年12月1日后簽訂協議并搬遷完畢的不給予獎勵，不享受其它優惠政策。
2.在規定時間內拆除完畢的，征收前已安裝水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話的，遷移時免交水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話等開戶費用，遷移水、電各經營單位只可收取表內材料費及10元/戶的工時費；遷移閉路電視、寬帶網絡及電話，各經營單位只可收取10元/戶的工時費，被征收人過渡期間申請報停的，不收報停費，年內一次性繳清服務費的，報停期內的服務費可轉移至開通后使用。選擇產權調換的從臨時安置房內遷入安置房時，可再享受一次以上優惠政策。原已辦產權證的，辦理產權證只收工本費，行政事業性規費、基金及各種代征費全免，服務性費用及經營性費用減半征收。
3.征收非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被征收人給予適當補償，其標準為征收前3個月額定稅收金額總和的4倍。
4.被征收人選擇貨幣補償并在規定時間內搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，可按其被征收房屋主體建筑（含裝修）和房屋主體第一層建筑占地的評估補償價格的20%給予獎勵。
5.安置用地使用權類型為國有出讓土地。
6.房屋拆除工作必須由征收部門委托有拆除資質的企業統一拆除。嚴禁被征收戶自行拆除房屋，否則將在其房屋補償款中扣除一定殘值，所造成的一切后果自行負責。
7.房屋征收范圍內嚴禁一切搶搭、搶建、搶修、搶種和改變房屋用途的行為，否則不予補償。
十、征收搬遷期限
年9月15日開始征收，年12月31日前征收完畢。
十一、管線遷移和建設
征收范圍內的所有管線的遷移改造和建設，按照“誰主管、誰遷移、誰經營、誰出錢”的原則，由各經營單位將各自的管線在規定期限內遷移改造完畢。征收完成后需建設的，也由各經營單位在規定時間內按規劃自行建設完成。
十二、行政復議和行政訴訟權利
被征收人對征收決定或補償決定不服的，可在規定時間內向上級人民政府申請行政復議，也可在規定的時間內向人民法院提起行政訴訟。被征收人逾期不申請行政復議和的，將依法申請人民法院強制執行。
土地征收安置政策范文3
一、路橋區“房票”式安置的探索
“房票”式安置是指由征收人向被征收人提供市場化安置補償款憑證（“房票”），被征收人憑“房票”購買市場房源、解決居住問題的安置方式。
1. “房票”的發放
被征收人（拆遷戶）在簽訂征收安置協議時提出申請，村（居）民委員會、街道辦事處對是否已拆屋騰地作出審核。取得市場化安置資格，必須以騰房為前提。征收人（負責片區建設的管理委員會）與之簽訂市場化安置協議，并根據結算開具“房票”。
2. “房票”的額度
對于集體土地上住宅房屋征收，在原結算方式（重置式）基礎上，增加市場化安置補償價格。即：“房票”（市場化安置補償款）=房屋征收補償金額-安置結算金額+市場化安置補償價格。
對于國有土地上住宅房屋征收，在按照《國有土地上房屋征收與補償條例》作市場評估的基礎上，增加30%的獎勵。即：“房票”（市場化安置補償款）=住宅房屋市場評估價×130%。
其中“市場化安置補償價格”是為彌補征收重置價補償和市場價購買的差距。其單價通過一定的評估和修正得出，報政府相關會議確定。
3. “房票”的流轉
“房票”存在閉合的流轉過程，征收人被征收人房地產開發企業征收人。被征收人（拆遷戶）憑“房票”在《市場化安置樓盤目錄》內的房產樓盤選擇商品房?！妒袌龌仓脴潜P目錄》由房地產開發企業提出申請，認可政府結算規則、承諾社會公正交易，不漲價、不捂盤，由住建分局納入《市場化安置樓盤目錄》。房地產開發企業憑“房票”與征收人（負責片區建設的管理委員會）結算。
4. “房票”的結算
“房票”實際是一種結算憑證。在形式上，“房票”至少分三聯，存根聯、結算聯、企業聯。通過三聯，把征收人（負責片區建設的管理委員會）、被征收人（拆遷戶）、房地產開發企業的結算關系連接起來。在“房票”總額以內的部分，由征收人直接與房地產開發企業結算；超出“房票”金額所引發的差價及其他相關費用，由被征收人與房地產開發企業自行結算。
二、路橋區“房票”式安置的特點
1.房票限定的嚴格性
“房票”式安置既不是傳統意義上的實物安置，也不是純粹的貨幣化補償，而是一種貨幣化補償基礎上的實物安置。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，補償安置方式有貨幣補償和產權調換兩種。“房票”式安置實際是在貨幣補償基礎上的、具有自主選擇權的產權調換補償安置方式。當征收人與被征收人簽訂協議并把“房票”交到被征收人手中時，實際上已完成了貨幣補償的程序；當被征收人憑“房票”自主與房地產開發企業簽訂商品房購買合同時，即實現了產權調換。
為保障“房票”式市場化安置的順利推進以及預防過程中的買賣炒作，路橋區在大膽創新、積極探索的同時，始終把預防風險放在首位，對“房票”作了一些嚴格限定。如“房票”必須實行實名制，對象為被征收戶主及共有人；“房票”只能在被征收人、房地產開發企業、征收人三者之間流通，不得轉讓、買賣、套現；“房票”只允許在臺州市路橋區范圍、于一年期限內購買價值大于或等于房票總額的一手商品房，不得購買二手房和商鋪。這些措施，一定程度上限制了“房票”流轉過程中的無序與炒作，經過試點實踐，其合理性得到檢驗。
2.補償價格的動態性
由于歷史上集體土地房屋征收普遍實行重置價補償，按照重置價得到的補償顯然無法與市場達成平衡，這就需要確定合理的“市場化安置補償價格”。通過這個“補償價格”的調節，讓老百姓能夠在市場上買得起商品房。
同時，房地產市場價格存在波動，“市場化安置補償價格”標準也需要隨之浮動，所以，評估一年一次，價格一年一定，確保貨幣化補償價格接近待征收的周邊區塊商品房的市場均價，有效保障政策生命力。
從路橋區的經驗看，首先選擇了區域內5個中檔偏下的普通商品房樓盤市場銷售價和5個安置房小區二手房成交價作為估價參照系。實例選擇特定區域內每個街道、或者每個規劃單元的一個樓盤作為樣本，這些樣本應屬同一供求圈內目前競爭市場上的售價，且交易情況正常。其次確定修正系數，包括：①交易情況修正，由于房地產具有不可移動等特征，其價格往往容易受到當時的一些特殊行為所影響，所以比較時，應對個別的特殊交易情況加以修正；②交易日期修正，估價對象應與可比實例的交易日期時間相近，否則要作相應價格修正；③區域因素修正，主要選擇評估對象的自然環境、規劃現狀、交通的便捷程度、商業配套設施、教育醫療設施、物業管理等因素進行修正；④個別因素修正，主要選擇房屋成新、結構類型、其他等因素進行修正。從交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素等方面進行系數修正，得出估價對象的比準價格。對市場交易比準價格和區域內政府建設安置房小區市場價格按照6：4的權重、比例進行組價，得出住宅房屋征收“市場化安置補償單價”。
3.資金結算的對等性
“房票”式安置，作為政府、房地產開發企業和安置戶三方共同參與的探索性工作，存在一個相互博弈、不斷摸索、逐漸適應、更加合規的過程。在這過程中，三方均有自身的利益訴求，并存在一定矛盾與沖突。按照目前路橋區政府與企業達成的規則，①被征收人與房地產開發企業簽訂房屋銷售合同后，征收人支付30%；小區建筑物全部結頂后，支付20%；房屋交付并已開具正式銷售發票后，支付50%。②被征收人購買現房的，征收人首期支付市場化安置補償款的50%；一年后，再支付50%。③征收人與房地產開發企業每季末結算支付。在流動資金匱乏壓力下，分期支付已成為矛盾的集聚點，直接影響市場化安置政策的實施。對政府來說，大額短期集中支付會給財政帶來一定的融資壓力和支付壓力，需要設定分期支付以緩解壓力。在房企的視角下，分期支付，一年后才能收取準現房或現房的另外50%房款，與銀行按揭相比，資金壓力較大；此外，在購房款未全額入賬的情況下，房地產開發企業由于必須開具交房發票，又面臨提前繳稅的財務壓力。
在這種情況下，路橋區建立起公正公平的機制，政府（部門）與房地產開發企業之間不再是管理與被管理的關系，而是責任、義務對等的甲方乙方關系。雙方簽訂對等協議書，以市場化方式明確雙方權益責任，既各有權利、又承擔違約責任。違約的一方，必須向對方承擔支付違約金的后果。
4.方式選擇的自愿性
推行“房票”式安置，并不排斥實物安置的存在。為保障被征收戶的根本利益，臺州市路橋區建立以“房票”為主、實物為輔的安置方式，兩種方式同時并行，由被征收戶自愿自主自行選擇實物或“房票”安置。政府建一定量的安置房（保障）房，由安置戶、保障對象自由作出選擇。
同時，“房票”式安置既是惠民政策，又與國家政策導向相契合。住建部部長陳政高多次在全國房地產形勢電視電話會議上強調，各地要加快制訂政策，力爭市場化安置比率達到50%。路橋區“房票”式安置政策也體現了導向性，如對“房票”式安置的地下車位補貼6萬元/個；3年臨時安置補助費一次性結清；在城區國有土地上房屋征收時，以市場評估價為標準，對選擇“房票”式安置的被征收人再給予評估價30%獎勵，等等。在宣傳中加大引導力度，讓群眾對系列優惠政策有充分的認識，使選擇“房票”式安置成為激發改善居住環境、提高生活質量熱情基礎上的“自發自愿行為”。
5.經濟總賬的平衡性
一項好的政策，如果經濟總賬上無法平衡，長年虧空，是無法走得長遠的。路橋區的“房票”式安置政策，雖然存在短時期集中支付的困難，但較長時間段測算，總體上體現了平衡性。
2015年路橋區在試點中，通過“房票”式安置總計5.29萬平方米。如果采用傳統的實物安置模式，通過對多個安置小區的成本測算，建安成本（剔除土地費用）為3200元/平方米，政府投入1.69億元。這樣看似成本較低，而實際上，安置成本還應包括安置小區的土地出讓收入損失和長期的過渡費用。如果采用當前的“房票”式安置模式，按照2015年“市場化安置補償價格”7600元/平方米計算，政府需拿出資金4.02億元。與此同時，一次性給付3年的臨時安置補助費，比實物安置的平均期限8年要少付出5年，節省計0.44億元。少建5.29萬平方米安置房，以容積率2.0計算，節約土地39.68畝；如果以400萬元/畝的價格出讓，產生1.59億元的出讓金收入。39.68畝土地出讓后建造5.29萬平方米商品房，如以9000元/平方米銷售計，將產生大約0.5億元的稅收收入。綜合測算，兩種方式在經濟總收支上基本是持平的。
三、路橋區“房票”式安置的成效
一年來的“房票”式安置實踐，雖然僅僅在兩個管理委員會區域作試點，量也并不算大，但成效顯著。實踐檢驗了該政策的先進性、合理性，事實證明，實施“房票”式安置是三方共贏的好事。
1.群眾認可度較高
路橋的住房征收安置有過三種模式，那就是：政府建設、政府回購（商品房）安置、“房票”安置。
2015年開出的“房票”75%已經購買了商品現房，換句話說，實現了拆遷的同時拿到了安置房。從歷史經驗來看，從拆遷開始到房屋交付，一般需要7-8年的時間，多的甚至在10年以上。在這段時間內，被征收戶需要自找住房或者在政府提供的臨時房中進行過渡，帶來的生活不便是肯定存在的。通過“房票”從市場直接購買安置房，實現了邊征收、邊購房、邊入住，達到盡早買房入住，改善居住環境的目的。真正使原先的先拆遷、后安置，變為邊安置邊征收、先安置后征收，群眾真正在改革中得到了實惠，見表1。
從選擇的房源看，不同的家庭條件、不同的教育背景，會有不同的想法。有些選擇原居住地附近的小區，做到離土不離鄉、不脫離原有社交活動圈子，購買龍湖麗景、歐雅蘭庭、香樟源樓盤大致屬此種情況；也有些更為重視就學、就醫、就業的需求，選擇在靠近學校、醫院的樓盤居住，為孩子創造好的學習環境、為老人創造好的醫療便利，如天和一號、景都佳苑小區等。在套型上，有普通住宅、躍層甚至排屋等，根據各人的經濟狀況，可以憑“房票”直接購買普通住宅，也可以貼上一些錢換成高檔、大戶型住宅，改善居住品質。從已成交的“房票”商品房來看，90-144平方米之間的中型套型占了多數，達54.22%；小于90平方米的為24.40%；大于144平方米的為21.38%。反映出經濟實惠、套型中等是被征收戶的偏好，這也為房地產開發企業的開發理念提供參考。通過“房票”式安置，可以突破安置房型較單一和地段不盡人意的局限性，增加多元化的選擇空間，擴大了選擇的自。
2.消化庫存量明顯
從市場層面看，減庫存是當前的主旋律。市場化安置，有利于加速消化存量房源。通過貨幣化補償和市場化安置，加快市場供需雙方對接，可以在一定程度上消化庫存，并帶動市場復蘇，穩定房地產市場。
從路橋區的經驗來看，2015年雖然選擇“房票”進行市場化安置量并不大。但是，2015年4月入市的“房票”，有效發揮“鯰魚效應”，打消剛性需求者的觀望情緒，激活房地產市場，商品房銷量從第一季度的4.45萬平方米猛增至第二季度的22.03萬平方米；住宅銷量從第一季度的4.10萬平方米增至第二季度的20.05萬平方米。增量巨大，成效明顯。可以說政府倡導的棚戶區改造“房票”安置與房地產開發企業自身的去庫存，產生共振效應，推動路橋區房地產市場的明顯回升。說明該政策對增銷量、減庫存的效果是明顯的，見表2。
商品房銷量增加促進了營業稅、所得稅的增收，政府收入增加，意味著有更多的錢可以投入到基礎設施和民生事業中去，而契稅的下滑主要是由于政策性的稅率下調引起的，見表3。
3.城市化推進增速
由于“房票”式安置，變“先拆遷再安置”為邊安置邊征收、先安置再征收，打破了傳統安置房建設過慢和群眾分房過慢的“兩慢”現象，滿足了拆遷群眾依據自身條件多樣化選擇、差異化安置的需求，化解了政策處理房屋拆遷的老大難問題。可以說，這項政策減少了征收中的矛盾，避免了不和諧因素。如桐嶼街道后洋金村78戶107間房屋，涉及內環南路、飛龍湖等重點工程，前期政策處理進度緩慢。2015年4月推出市場化安置模式后，78戶拆遷協議一天簽完，至8月拆遷工作全部完成，大大加快了內環路工程建設進度。又如，飛龍湖5號小區內有下莊盧14戶17間長期無法拆下，嚴重影響了5號小區建設進展，推行“房票”式安置后，一個月之內全部拆除完畢，14戶全部選擇了“房票”安置。
由于自行購房、分散安置，有利于農民真正融入城市社區，有利于改變農民思想觀念和生產生活方式，減輕社會分層，促進農民市民化，提升城市形象，實現城市有機更新。同時，由于出讓土地商品房樓盤有規范的物業管理，避免了安置小區后續管理難題。
推進“房票”式安置，帶來安置房建設規模的減少，節約了土地資源和建設用地指標。節約出來的建設用地指標可以使用到更為急需的城市基礎設施和其他民生工程中去；同時也減少在安置房、過渡房建設上的人力、物力投入，加快工作效率。
四、“房票”政策推廣中的建議與意見
“房票”式安置政策，在全市推廣和其他地區的借鑒過程中有不少值得引起注意和進一步提升的地方。
1.廣泛征求意見，取得大部分人支持
棚戶區改造（城中村改造）“房票”式安置無疑是一項好的惠民政策，在出臺之前仍須廣泛征求意見，取得各方對市場化安置模式的支持和肯定，使政策的推行有群眾基礎。
2.從嚴防范“套現”，保證“房票”用于購房
在政策實施過程中，應從嚴防范“套現”現象的出現，避免補償資金移作他用，從而出現新的無房戶、住房困難戶，帶來新的社會問題。這也是路橋區在制訂政策時選擇“房票”而不用純貨幣安置的原因所在。
3.從規劃設計上引導主流套型設計，滿足選房需求
住房征收市場化安置是一項長期工作，比例會逐步提高，從調研情況看，被征收戶大多選擇120-140平方米的房型，這種選擇應該引起有關部門的關注，在規劃中予以引導，確保有房可選。
4.加大稅收優惠
做到既讓利于民、又讓利于企。浙江省建設廳、財政廳、地稅局在浙建?！?015〕17號《關于推進棚戶區貨幣安置的指導意見》中考慮了購買新商品房在補償款額度內免征契稅，但并沒有提及增值稅和所得稅的問題。在調研、座談中，參與市場化安置的房地產開發企業多次提到這個問題，值得思考。
5.建立全市性融資平臺，確保資金到位
“房票”流轉的每一個環節，都要確保信用。一個最難的問題是確保資金周轉正常，到期能及時支付，否則會引起連鎖反應，造成政府信用危機，影響政策繼續實施。所以，建議建立全市性融資平臺，統一包裝，統籌使用。
6.建立貸款扶持
研究出臺相關政策，對棚改居民直系親屬中有繳存住房公積金的，可以享受住房公積金貸款購房，繳存人員可作為共同還貸人，在額度上給予扶持。
土地征收安置政策范文4
一、工作原則
（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。
（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。
二、工作要求
（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。
（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。
（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。
三、征收范圍及對象
鎮原綜合廠全部區域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收補償和安置原則
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。
違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。
（一）土地征收原則及補償標準
通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。
通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。
依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。
（二）房屋征收原則及補償標準
1.住房征收原則及補償標準
對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。
（1）貨幣補償標準
對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。
對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）
住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。
（2）產權調換
根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。
①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。
②產權置換優惠標準
超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。
③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。
2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準
居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。
果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）
七、其他
（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。
（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。
（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；
（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；
（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。
（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。
九、工作保障措施
（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。
（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。
土地征收安置政策范文5
關鍵詞：土地征收；補償款；農民
中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）25-0039-02
經濟發展要走工業化、城市化、現代化道路，這是一個不可擋的過程。經濟的持續快速發展和各種行業規模的日益擴大，必然會加重城市的空間壓力，城市建設用地越來越緊缺，為滿足城市建設用地的需要，國家大面積征收農村集體土地，失地農民越來越多。特別是近幾年來，土地征收速度越來越快，征收面積數額相對較大，做好土地征收后農村土地補償分配工作，尤其是及時足額將土地補償款發放到失地農民手中，妥善安置被征地農民的生產和生活，不僅關乎農民的切身利益，也將影響地區經濟建設的順利進行，乃至農村經濟社會的穩定大局。
一、農民征地補償費發放的現狀
隨著城鎮化進程的迅猛推進，縣域經濟的高速發展，不可避免的出現土地征收現象。《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！北M管中國《土地管理法》等相關法律法規對征收或者征用土地應當給予補償做了明文規定，但補償標準不夠合理，補償方法相對單一，補償安置責任不夠明確具體，且在實際操作過程中補償費發放環節落實不到位。目前，中國大部分地區對征地的補償采取一次性安置補償，給失地農民發放一次性安置補助費，將失地農民在毫無準備的情況下完全推向社會和市場。但由于法律制度、政策體制等原因，征地補償費的發放在執行環節遭遇棚架，失地農民無法真正得到應有的補償款項。他們只能拿到補償標準很低的征地補償款，有些甚至連法律所規定的較低標準的土地征收補償費用也往往不能兌現，許多地方政府還進一步壓低土地補償費用，真正發放到失地農民手中的補償款卻寥寥無幾。失地農民生活困難，更無法應對現在社會的通脹壓力，逐漸成為“種田無地、就業無崗、低保無份、創業無錢”的邊緣群體。利益受損的同時，不滿情緒也在上升，農民抵制征地，與地方政府的矛盾在不斷加劇。這些基層矛盾逐漸演變發展勢必影響地方政府工作的開展，影響地方經濟的發展，阻礙工業化、城鎮化進程的推進，影響社會秩序的穩定。
二、被征地農民補償費發放不到位的原因分析
土地征收中造成被征地農民補償費受侵害的原因是多方面的，既有相關法律制度的規定性因素，也與中國現在的政策體制相關，還有政府利益本位取向與自律不足的因素。
1.補償程序不完善，缺乏農民的參與協商機制。補償過程中雖有公告和聽證的規定，但缺乏農民實際參與聽證的保障渠道，被征地農民難以充分行使知情權、參與權和申辯權。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定，補償方案制定后才公告告知農民，對農民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農民的參與權。此外，發生糾紛后，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護不能實現?，F有的土地征收補償法律法規沒有規定對裁決不服的救濟途徑，《土地管理法》第16條規定“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理”。該規定主要是土地所有權和使用權的權屬糾紛的救濟途徑，而不包括土地征收補償糾紛的處理。根據現行《土地管理法》的規定，征收各方不能對征地補償標準達成一致意見的，由征收部門裁定，而且該裁定為終局裁定，相對人不能向人民法院。這種制度安排給征收方以過大的權力，而被征收方連起碼的司法救濟權都沒有，失地農民在失去土地又得不到合法合理的征地補償款項時救濟無門，極易造成對被征收人利益的損害。
2.現行的政策體制存在缺陷。目前中國的征地安置補償款項都是按照現行行政管理級別層層劃撥的，市縣確定安置費用后，將款項撥付到鄉村一級，再由鄉村對失地農民進行補償安置。盡管《土地管理法實施條例》規定了任何單位和個人不得私分、平調、挪用、截留土地補償費，但現行這種體制弊端是中間環節多，利益多頭，容易造成土地征用費被地方財政、鄉鎮村截留甚至鄉領導、村干部私下里瓜分，被征地農民拿不到足額的應得的安置補償費用，正常的權益受到侵害。容易激化與地方政府間的矛盾，不利于經濟的發展和社會的穩定與諧。
3.地方利益的驅動。全國經濟利好的大體局勢帶動地方政府發展經濟的信心和決心，但一些地方政府在發展經濟過程中出于利益本位思想和政績至上的觀念，盲目招商引資，為上大項目，出政績，不惜犧牲農民利益，以零價格出讓土地，以吸引投資者的眼球?；蛘呤窍日髟傺a，甚至是征而不補。投資者享受投資優惠政策的同時，被征地的農民卻得不到合理妥善的安置。地方財政沒有土地收益，拿不出征地安置補償費，只好犧牲被征地農民利益。在這種不良利益驅動下征收土地產生的直接結果就是地方政府贏得了政績，外來投資者賺得盆滿缽滿，但損失最大的還是土地被征收的農民。
土地征收安置政策范文6
關鍵詞：征地；征地補償；失地農民；烏魯木齊縣
中圖分類號：C915 文獻標識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2016.11.021
Abstract： In the process of land expropriation， landless peasants not only lose the original land， but also the loss of land attached to the way of life and cost of living， which will of generated by the farmers’ living conditions， mode of production， economic conditions and other a series of changes， these changes will directly affect the farmers land expropriation will. The based on the status quo of Urumqi county land， according to survey data， analyzes the landless peasants personal circumstances， family income， land expropriation compensation and land acquisition after landless farmers resettlement security situation， through the analysis of problems existed in the development of the investigation， we put forward the relevant countermeasures and suggestions.
Key words： land expropriation； land expropriation compensation； landless farmers； Urumqi county
因為國家經濟的快速發展，大量土地被征收用于城市建設，從而出現了許多為了城市發展而犧牲自身利益的失地農民。據推測，若未來我國的城鎮化率達到50%，到2030年，即未來將有363.33萬hm2以上耕地被征收，失地和部分失地的農民將超過7 800萬人[1]。征地衍生的失地農民對征地補償不滿情緒必然會影響農村的社會穩定，在土地征收過程中，農民失去土地后便面臨著身份、就業狀態的轉型和變化，多數將長期處于農民與市民之間的邊緣境地，對于這些失地農民國家對其依照法律的規定進行了補償安置，其補償標準應隨著經濟水平的提高而提高，并保護失地農民的合法權益。
1 調查區域概況
1.1 區域概況
烏魯木齊縣2014年土地面積421 097.45 hm2，其中農用地331 141.98 hm2，占土地總面積的78.63%；建設用地5 033.79 hm2，占土地總面積的1.20%；其他土地74 578.97 hm2，占土地總面積的17.71%。
2014年，烏魯木齊縣實現地區生產總值22.1億元?？側丝?1 916人，其中城鎮人口6 992人，鄉村人口44 924人，農業人口占總人口比重的86.53%。
1.2 征地概況
截至2014年，烏魯木齊縣共征地1 762.47 hm2，其中向薩爾達坂鄉東南溝村征收10.38 hm2草地（二等四級）；向水西溝鎮方家莊村、大廟村征收187.06 hm2耕地；向水西溝鎮閘灘村、水西溝村、廟爾溝村征收66.72 hm2未利用地及其他剩余土地、林地；向水西溝鎮平西梁村征收217.45 hm2耕地、林地。向烏魯木齊縣水西溝鎮東灣村、東梁村征地4.62 hm2；向烏魯木齊縣板房溝鄉板房溝村征地2.58 hm2；向板房溝鄉燈草溝村征收5.2 hm2耕地，16.02 hm2未利用地；向板房溝鄉七工村征收20.04 hm2耕地；向安寧渠鎮保昌堡村征地10.65 hm2；向永豐鄉公盛村征收2.06 hm2耕地。
烏魯木齊縣依據自治區2011年1月1日實施的《自治區征地統一年產值標準》進行征地補償。現行的補償標準見表1。規定了種植特種作物的耕地、菜地、果園的年產值應高于表1一等耕地標準；棉花地最高不得超過1.5倍；果園地最高不得超過2.0倍；蔬菜地最高不得超過3.0倍；葡萄地最高不得超過4.0倍。
2 問卷設計與調查過程
2.1 調查問卷設計
本調查問卷以征地中失地農民意愿為核心設計問卷。問卷設計參照大量文獻，同時借鑒相關領域已有的研究成果，根據研究目的和數據分析需要，確定調查問卷內容設計的問卷材料。
問卷內容主要包括以下3個方面：（1）失地農民的個人特征調查，包括農民年齡、文化程度、民族等情況；（2）農民家庭特征調查，包括家庭年收入水平、家庭總人口、勞動力人數、被征地面積等情況；（3）農民意愿情況調查，包括征地意愿、征地補償意愿、安置意愿、征地政策意愿等情況。
2.2 調查過程
本研究選擇烏魯木齊縣失地農民為調查對象，通過入戶調查獲得資料，得到研究的基礎數據資料。主要采用問卷調查的形式。
在烏魯木齊縣下屬村中隨機選擇村內的200戶農民進行抽樣調查，整理得到有效樣本175份，占調研樣本總數的88%。本次調查主要涉及烏魯木齊縣下屬的水西溝鎮東灣村、方家莊村、鎮閘灘村；板房溝鄉燈草溝村、七工村、板房溝村等村。
3 調查統計分析
3.1 描述性分析
受訪樣本以男性為主，占樣本的73.10%；年齡主要集中在41～55歲之間，以中老年為主，占到樣本的42.63%；文化程度以初中為主，占到總數的53.80%，只有2.29%的是大專及以上；家庭勞動力人數以1～2人為主，占樣本的38%；家庭年收入水平1萬～3萬（含3萬）的占46.07%，是最多的；家庭被征地的完全失地僅占總數的19.32%。見表2。
3.2 調查統計分析
3.2.1 征地意愿 總體分布通過問卷調查得知研究區域內的失地農民征地意愿以愿意居多，占61.68%，不愿意的占27.56%，無所謂的占10.76%。見表3。
通過表3可知方家莊村中的失地農民愿意的居多，占總人數的95.44%；而七工村的失地農民不愿意的居多，占總人數的45.27%。
3.2.2 影響征地意愿的影響因素 在愿意征地的失地農民中有40.38%的是認為種地收入太低，征地后還有補償；有29.51%是因為不用種地了能得到補償，還能到外面專心打工的雙重因素，有30.11%是因為兒女多在烏魯木齊市工作，希望能和兒女團聚。
而不愿意土地被征收的農民中則有72.36%的是因為補償標準太低，他們希望補償標準適當提高；50%因為土地征收后缺乏生活保障，希望征地后提供家庭成員的社會保障；32%的希望征地后再提供一塊生產條件相當的土地，24.69%的希望得到就業前的職業培訓，增強就業競爭力，其中多數是年齡在30～50歲之間的。
3.2.3 失地農民對征地政策的意愿 在征地政策意愿方面有78.87%是因為土地征收標準，64.78%是因為補償后的安置，30.98%是因為補償費的分配，40.84%是因為社會保障。對于現有的征地政策，失地農民希望提高土地征收標準的居多，占總數的86.51%；有43.80%的失地農民希望可以組織村民代表直接與征地方協商談判；有52.80%的希望能公開、公平分配征地補償費；有31.81%的農民認為政府應該組織被征地村民進行非農就業培訓；有38.63 %的農民認為集體土地應該以地入股分紅以此可以長期獲得收益；允許集體土地進入市場交易的失地農民只有18%。
3.2.4 失地農民征地補償安置意愿 烏魯木齊縣現有的安置模式是貨幣安置?，F行的貨幣安置是將安置補助費金額一次性直接發給要安置的失地農民（表4）。
如表4所示，77.52%的失地農民更傾向于提高補償金額。
4 調查中發展存在的問題
4.1 征地補償標準太低
征地補償標準的高低會直接影響失地農民的意愿。如果補償標準太低，失地農民會認為自身利益受到損害，不愿意土地被征收。現行的征地補償標準包括三部分：一是土地補償費，二是安置補助費，三是地上附著物及青苗補償費。通過調查問卷得知，烏魯木齊縣72.36%失地農民不愿意土地被征收的主要原因是補償標準太低。
4.2 征地補償安置方式單一
烏魯木齊縣農民土地被征收以后大多是貨幣安置，但61%的人不滿意現有安置模式。貨幣安置對于政府而言，操作簡單易行，只要按規定的補償標準計算安置費，發放到人就行。但是對失地農民而言，單一的貨幣安置方式不能長遠解決失地農民基本生活保障問題，對失地農民的未來出路缺乏長遠考慮，不能保證失地農民會生活得比現在好。一旦有限的補償費用完，失地農民容易陷入坐吃山空的困境。
4.3 征地后失地農民就業困難
失地農民能否再就業關系到農民的未來生活水平。通過問卷調查得知，烏魯木齊縣征地后失地農民的就業情況有42%處于失業。烏魯木齊縣失地農民年齡主要集中在40～55歲之間，他們的文化水平低，就業意識和擇業觀念也相對落后。征地后，除了個別具有自主創業、自謀職業的勇氣、技能與資金支持的失地農民在當地從事個體經營或開店經商，其他失地農民只能外出務工，然而大部分失地農民很難找到合適的工作，只能選擇短期的臨時性工作。
5 對策和建議
5.1 提高征地補償標準
提高土地征收標準，增強征地補償的公開透明性，公開、公平分配征地補償費，完善被征地村民的社會保障措施，加大社保工作力度。烏魯木齊縣失地農民希望提高土地征收標準的居多，占總數的86.51%。由于城市房價的不斷上漲，農民對被征土地的增值空間也有逐漸強烈的預期，因此，對農民被征土地價值的估算應逐漸轉為參考同期房價的漲幅等來綜合確定。
5.2 完善其他征地補償方式
提高補償金額，擴大征地補償范圍，增加住房安置，保障失地農民就業的就業安置，給予失地農民生活保障，解決了失地農民的經濟來源問題。通過問卷調查得知，烏魯木齊縣失地農民更傾向于提高補償金額，希望提高補償金額的占總數77.52%；希望社會保險安置的占總數的49.43%，就業安置的占總數的40.44%。
5.3 對失地農民進行職業培訓
積極幫助失地農民進行就業前的職業培訓，增加其就業競爭力。失地農民由于自身文化水平比較低，所從事的工作主要為工人、勤雜工等，一旦改革，他們就會首先下崗，下崗后更難找到工作。應對失地農民量身定制職業發展規劃，針對不同的年齡層次和受教育程度進行相關培訓，完善相關的就業政策，建立統一的勞動力就業市場，對失地農民登記造冊優先考慮，鼓勵當地企業、單位在招工方面向失地農民傾斜[2-11]。
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