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土地流轉相關法律法規范文1
摘要：我國農村土地承包經營是一定歷史條件下的產物，農用地不具有流動性與市場經濟的發展不相適應。農用地流轉是社會經濟發展的必然趨勢。農用地的流轉有效地促進了農業產業結構調整，是優化土地資源配置。實現農用地規模經營與集約經營的有效途徑。分析農用地流轉模式與機制，規范集體土地使用權流轉對科學合理地配置農用土地資源，實現土地的有效利用，提高土地的經濟效益，促進農業生產持續健康發展具有重要的現實意義。
關鍵詞：農用地；流轉；所有權；使用權
一、農用地流轉的意義
我國《憲法》明確規定，農用地的所有權只能歸國家或集體所有，因此，我國的農用地流轉包括農用地所有權通過征用或買賣從集體向國家以及在集體之間的轉移和農用地使用權的轉讓和流通。
隨著我國生產力的發展和人口的增加，為改善生態環境、優化土地資源配置、提高土地利用率、促進農業結構調整以及促進農民增收和農村經濟發展、實現規模經營與集約經營，對農用地使用制度提出了更高的要求。我國農村土地承包經營是一定歷史條件下的產物，農用地不具有流動性，這是與市場經濟的發展不相適應的，也不適應農業資源的優化配置，農用地流轉是社會經濟發展的必然趨勢。因此，分析農用地流轉模式與機制，規范集體土地使用權流轉對科學合理地配置農用土地資源，實現土地的有效利用，提高土地的經濟效益，促進農業生產持續健康發展具有重要的現實意義。
二、我國農用地流轉的形式
在實踐中農用地流轉的形式各種各樣，本文根據其法律特征將農用地流轉形式劃分為農用地所有權流轉和使用權流轉兩種形式。
農用地所有權流轉包括國家征用和買賣兩種形式。征用足指國家依據有關法規賦予的農用地征用權，對公共事業性用地向集體征用，實現農用地所有權與使用權同時轉移，并向集體支付一定的征地補償費。買賣是指集體經濟組織在堅持土地公有制的基礎上，將農用地所有權轉移給國家或其他集體經濟組織的行為，它是順應市場主體平等要求，以土地市場價格方式參與交易，分為國家購買與集體購買兩種。國家經營性使用農用地，應由國家向集體購買而不宜征用。
農用地使用權流轉有出讓和轉讓兩種形式。農用地使用權出讓是農用地所有者將農用地使用權在一定期限內有償出讓給農用地使用者，是農用地所有者同農用地使用者之間的流轉，包括出讓、出租、發包等多種形式。農用地使用權轉讓是農用地使用權的橫向轉移，是農用地使用者將農用地使用權再次轉移給其他農用地使用者形成的農用地流轉，是一種土地使用者與土地使用者之間發生的流轉關系，包括轉讓、轉包、轉租、股份合作制、抵押、繼承等多種形式。
三、我國農用地流轉中存在的主要問題
1、農戶在農用地流轉中主體地位得不到保證
《土地管理法》中明確規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理”，明確指出農村集體土地所有權的主體是農民集體，但沒有明確規定誰真正代表集體。集體經濟組織、村民委員會都認為自身有充當主體的資格，都能在集體土地流轉中行使權力，導致農用地所有權虛設、“責、權、利”不清、農民合法權益得不到落實和保證。有些地方政府利用行政手段強制征地或強買集體所有土地，使集體及農戶處于被動地位，權益受侵犯，農民在土地使用流轉中的主體地位得不到保證。
2、缺乏有效相關中介服務組織
土地流轉中的中介組織是指在引導農戶進入市場過程中，向農戶提供生產、流通以及金融的市場中介組織。其具體形式有土地信托服務中心、土地信托服務站、土地銀行、土地流轉協會以及農用地分等定級與估價機構等。目前，我國農用地流轉過程中的中介組織還處于起步階段，數量較少，區域分布不均，結構和功能不完善，職能缺失現象嚴重。許多土地流轉的中介組織的運作方式明顯帶有行政色彩，影響了土地流轉市場的正常發育和發展。
3、農用地流轉市場發育不完善
農村土地資源市場化配置，是社會主義市場經濟的客觀要求，對完善農村土地制度，促進農村社會的轉型和整個社會進步具有十分深遠的意義。但目前我國農用地市場處于形成的初級階段，發育滯后，還沒有形成完善的市場體系，市場對土地資源配置的基礎性作用發揮還不充分。市場發育水平地域差異大，競爭不足，價格機制不能充分發揮作用。
4、相關法律法規不健全，政府對農用地流轉缺乏有效監管
與我國《中華人民共和國土地法》和《中華人民共和國農村土地承包法》相配套的農村集體土地使用權流轉相關的地方性立法目前還不健全，致使農用地流轉中出現的問題與糾紛的解決缺乏法律依據。農用地流轉市場不規范也與農用地制度不完善、農用地交易規則等方面的法律法規體系不健全有直接關系。政府對農用地缺乏有效監管，土地交易隱形市場活躍、運用行政手段強制流轉、隨意轉變農用地用途、撂荒閑置等現象嚴重。
四、完善農用地流轉制度的對策
1、構建農用地流轉制度的基本原則
黨的十七大明確提出要堅持農村基本經營制度，穩定和完善土地承包關系，按照依法自愿有償原則，健全土地承包經營權流轉市場，有條件的地方可以發展多種形式的適度規模經營。農用地流轉必須嚴格遵守以下基本原則：
(1)依法原則
土地流轉必須符合相關法律法規、土地利用總體規劃和基本農田保護規劃，不得隨意改變農用地用途、撂荒或進行掠奪性經營，確需改變土地生產用途的，應依法報批。同時規范土地流轉合同，制定各種流轉合同樣本，力求流轉手續合法；規范，并依法保證合同各方嚴格履行合同。
(2)自愿、互利原則
要充分尊重流轉雙方當事人的意愿，特別要尊重農民的自，嚴禁任何形式的強迫命令。土地使用權的轉包、租賃費，應由農戶與受讓方或承租方協商確定，并全部歸具有土地承包權的農民所有，鄉(鎮)政府及村、社集體經濟組織和任何個人不得侵占、截留。
(3)土地資源可持續利用原則
農用地流轉必須堅持土地資源可持續利用的原則，通過調整土地資源的利用結構，優化土地資源配置、提高土地利用率，實現土地資源的可持續利用。
(4)經濟、社會、生態效益兼顧原則
農用地流轉的目的是優化土地資源配置，通過農業產業結構調整實現農民增收與農村經濟發展，但決不能急功近利，只考慮經濟發展而忽視社會與生態效益的協調。
(5)以市場為中心原則
農用地流轉必須堅持以市場為主導的原則，引入市場競爭機制，減少行政干預，切實保障集體及農戶的主體地位與合法權益。
2、完善農用地流轉制度的對策
(1)建立農村社會保障體系
一方面在農村通過建立與完善農村合作醫療制度、最低生活保障制度、農村養老保險制度等等社會保障體系，減小農民對農用地的依賴性，使一部分有能力外出創業的農民從土地中解脫出來，為農用地流轉創造條件；另一方面在城市要逐步建立務工農民社會保障制度，加快解決農民工的子女上學、工傷、醫療和養老保障等問題，解決進城務工農民的后顧之憂，使其所經營的農用地能夠進入農用地流轉市場。
(2)加強相關中介服務組織機構建設
中介服務組織在農用地的供給與需求之間起著媒介和橋梁作用，其職能是做好土地流轉的各項服務工作，包括土地流轉規劃、農用地定級與估價、收集土地供求信息、項目推介、流轉程序、指導和協助辦理土地流轉手續、檔案保存以及調解處理各方關系。要積極營造中介機構健康發展的良好氛圍，引導中介機構合法誠信服務；大力培育和發展中介服務組織，加快中介機構行業協會建設；加快信息化建設，構筑中介機構信息平臺。
(3)完善農用地流轉市場
完善農用地流轉市場首先要明確各產權主體關系。權利和義務界定清晰，使轉出與轉入雙方明確交易的農用地的產權狀況；其次要規范農用地市場流轉的程序，加強交易的管理，但政府部門在管理農用地市場流轉過程中應注意簡化程序，規范收費制度，避免導致農民負擔的進一步加重；第三要搞好農用地分等定級和價格評估工作，客觀、公正地評估出土地等級和市場價格，為農用地市場流轉雙方的公平交易提供科學依據，也為政府加強對農用地市場價格管理奠定科學基礎；最后要實施多種農用地流轉形式、拓寬市場流轉渠道，逐步放開農用地流轉市場。
土地流轉相關法律法規范文2
隨著對“三農”問題的深入研究，農村土地流轉也越來越引起高度重視，從上世紀80年代開始，由于土地承包制度的實施以及農村剩余勞動力的大量轉移，農戶之間開始了自發地進行土地流轉，到現在已經初具規模。但我國農村土地流轉還處于剛剛起步的探索階段，存在著很多問題，這些問題的存在極大地阻礙了我國農村土地流轉健康有序的發展。因此，對我國農村土地流轉現狀進行分析具有重要的理論意義和現實意義。
1.我國農村土地流轉現存問題分析
農村土地流轉是轉變傳統農業發展方式，走中國特色農業現代化道路的關鍵，是促進我國農村社會經濟發展的又一制度創新。當前，我國農地流轉面臨諸多困境，制約著農村土地的自由流轉。因此，系統分析農村土地流轉的各種制約因素，對于推進土地使用權流轉、建設社會主義新農村具有十分重要的現實意義。
1.1產權關系不清晰
產權關系不清主要體現在農村土地的經營權上，而農村土地產權明晰是市場經濟的客觀要求，也是農村土地流轉的前提和基礎。但是，我國目前的土地產權分為所有權和經營權，由于對所有權和經營權的權力和邊界缺乏明確規定，造成農地產權關系不清晰，從而導致擁有土地經營權的土地承包戶個體缺乏農地流轉的足夠動力和權力。
1.2土地流轉市場運行機制不健全
土地流轉市場是土地流轉發生的空間場所，是包括價格、主體、利益分配、中介組織等因素的綜合性市場，目前，我國農村土地流轉市場運行機制的不健全直接制約著土地流轉的廣度和深度。當前，土地流轉市場運行機制的不健全主要指土地流轉交易組織發育的不健全、土地流轉收益分配不合理以及市場中介體制匱乏這幾個方面。
1.3農村社會保障制度缺位
目前，我國農村土地流轉市場中存在的流轉規模較小，流轉率較低的一個重要原因就是現行的不完善的農村社會保障體系。正是目前我國農村不完善的社會保障體系無法提供給農民的最基本生活保障，大多數的農民即使脫離農業生產轉行到從商或者進城打工，也擺脫對土地的依賴心理，把土地當成生活的最后保障。特別是長期生活在農村的老年人，即使當他們失去從事農業生產能力對土地進行拋荒棄耕時，也不愿進行流轉。
1.4政府立法不足，監管不力、基層宣傳不夠
目前，大多數的地方政府和法院有關機構尚未形成處理土地流轉糾紛的法律制度，缺乏相關的法律條文和仲裁依據，從而導致了我國農地流轉過程中的操作無序。因此，必須盡快制定仲裁土地流轉糾紛的相關法律，完善相關爭端處理機制。另外，在對土地流轉市場運行的監督方面，表現為國家監督主體的缺失。最后，在對國家關于土地流轉政策以及相應法律法規的基層宣傳方面，顯得依然不足。
2.我國農村土地流轉的對策建議
面對目前的農地流轉困境，必須堅守從農民權益保護、健全流轉市場、落實配套機制等多層面入手，多管齊下，從而推動土地流轉順利、有序地開展，發揮其資源配置的優化作用。
2.1完善農村土地經營權，切實保障土地流轉中的農民權益
獨立、明晰、完備的土地產權關系是實現農村土地流轉的必要前提條件。首先，應明確界定土地所有權和使用權的權利界限，提高保障村民土地承包權的執行力。其次，應堅持農地流轉的自愿有償原則。農戶是土地流轉的主體，對承包土地依法享有自主的使用權、收益權和流轉權，有權自主選擇是否流轉、流轉對象和流轉形式。最后，應充分發揮農民在土地使用權流轉市場中的主體作用。
2.2完善農村土地流轉市場
農村土地流轉是對農村土地承包經營權的合法轉讓，目的是為了實現土地資源的更高效配置，完善的市場機制有利于農村土地流轉的順利實現。因此，完善土地流轉市場對促進農村土地流轉有著非常重要的意義。在建立有形的土地流轉市場的同時，也要完善土地流轉市場應具備的信息搜集公開、土地價格評估、法律法規咨詢等機能。最后，完善的土地流轉市場要充分發揮其價格機制，使得土地流轉價格能充分反映土地流轉供需雙方的供需關系，引導農地的合理流轉。
2.3健全農村社會保障體系
現階段，農村社會保障體系尚不健全的情況下，大力推進農村土地流轉可能導致的結果是千百萬的農村人口失去與土地使用權相聯系的生產和生活保障，這樣不僅不利于農村土地流轉的長期開展，在一定程度上甚至會引來農村社會的動蕩。因此，建立健全農村社會保障體系是開展農村土地流轉的一個重要前提條件，農村社會保障體系的完善程度也直接關系到農村土地流轉能否有效開展。
2.4健全土地流轉相關法律法規與相關政策
健全完善土地流轉相關法律法規和相關政策可以從以下幾個角度入手，首先要加快明晰土地產權關系的法律建設和政策制定；其次，進一步加強完善土地流轉中的有關法律法規，對土地流轉所要遵循的必要程序、簽署流轉合同的形式、合同的內容、流轉后的流轉登記等問題進行詳細規定；再次，對土地流轉后出現的土地流轉糾紛處置和土地流轉違法違規行為的懲罰辦法進行規定；最后，結合各地區的實際情況制定出與各地區相適宜的地方法規和實施細則。
土地流轉相關法律法規范文3
關鍵詞：宅基地使用權；歷史根源；限條件流轉
一、宅基地流轉的現狀
目前，規定宅基地使用權問題的法律并不多，主要由國務院頒布的行政法規、部門規章來規定。法律層面的規定包括根本法《憲法》第10條第4款[1]；《物權法》第151-153條以及《土地管理法》第62條等等。法律層面的要點可以大致描述為：（1）規范宅基地的使用。宅基地只能用于住房及其他相關設施建設，不能用作設置廠房等商業用途，這表現了宅基地的福利專享性；（2）禁止流轉。禁止轉讓但允許出租，但是出租后不能再次申請。（3）受讓對象廣泛性。城市居民以及村民均可受讓，但是城市居民需連同房屋一并受讓，但村民可以只受讓宅基地使用權。（4）集體成員優惠性。在該集體經濟組織成員之間可以轉讓，同樣不能轉讓后不能再一次申請宅基地。[2]
上述相關法律法規的效力引發了激烈爭論。學界存在的部分觀點認為根據《立法法》的規定，民事基本權利僅能夠讓法律來界定而不能由低位階的行政法規、政策規定，而宅基地使用權屬于民事基本權利，因此，以上“通知”“意見”等相關規定應當無效。還有一部分觀點認為，《物權法》已授權給其他相關法律法規來規范宅基地使用權的使用，那么行政法規及政策的規定有效。③筆者支持后一種觀點。因為當前我國沒有統一民法典，許多民事權利散布于各種法律行政法規當中，依據我國歷來的司法傳統這些規定顯然有效。
二、當前學說
（一）全盤肯定。持此種觀點的學者有孟勤國、陳柏峰等，他們主要基于社會學角度做出分析。理由包括：（1）保障農民生活是宅基地使用權的基本功能所在，禁止宅基地使用權的自由流轉其目的就是為了保障農民的基本生活條件。話句話說如果允許自由轉讓，基于政府尋租、強勢力的壓迫等原因村民很有可能流離失所；（2）農民通過國家分配取得的宅基地具有均等性和無償性。它并無市場對價的條件，限制宅基地流轉這一制度符合對國家福利的性質和定義；（3）如果放開限制允許自由流轉，可能會導致社會上一些不法分子肆意奪取農村土地，直接可能導致農民生活困難，社會動蕩，糧食危機爆發；此外，房地產商的加入還會導致樓市動蕩。[4]
（二）全盤否定。代表性的觀點有著名學者郭明瑞、王崇敏、韓世遠等人的觀點，他們的看法主要概括為：（1）并非所有的宅基地使用權都是無償取得的例如集體組織人員有償取得本組織其他成員的宅基地使用權的行為，因此其無償性存在現實瑕疵。而有償取得之后再有償轉讓實屬情理之中；（2）房屋抵押是融資的有效渠道，現實中的農民希望通過轉讓多余的房屋來解決資金問題。因此，放開流轉限制其實有助于農業生產；（3）保障農民住房使其安居樂業是國家和政府的責任，但是必須要正確選擇實現這一目標的渠道。將一切希望寄托于農村土地希望依靠它來解決農民問題是不理智的。（4）立法者無需無需過分擔心農民流離失所因為他們會清楚知道自身利益需求；（5）不應該防范城鎮居民對農民土地的入侵而應當防范政府的肆意剝奪；[5]
（三）筆者觀點――限條件流轉。筆者認為可以從以下方面來進行限條件流轉。第一、著眼于來源方式。因繼受取得的原因取得宅基地使用權的，允許其將超過本人使用面積部分的宅基地轉讓、出租、抵押等。還有一種情形，本人使用該宅基地建設房屋，但除去個人使用部分還有多余面積的，可以將該部分面積的住房采用以上方式流轉。第二、村民“農轉非”。由于家人、工作或其他原因而順利獲得城市戶口但又永遠原集體組織宅基地使用權的人，在提供在城市房屋合法產權證明以后，允許其將原宅基地轉讓、抵押或贈與。第三、本集體成員有優先受讓本集體經濟組織宅基地的權利，這一條件借用了房屋承租人的優先受讓權。這樣可以極大地避免因宅基地使用權流轉而導致的土地權屬不穩定。第四、規范宅基地流轉手續，遵循公示公信原則。在此過程中必須堅持“一戶一宅”原則不動搖，不能讓部分不法分子講國家福利作為牟利的手段。
三、制度構想
（一）制定并完善相關法律法規。從《物權法》、《土地管理法》對宅基地使用權的規定來看，發現對權利流轉過分限制，因此需要做出全面的修改以適應當前土地市場的發展從而解決現實當中發生的一系列問題。其具體做法涵蓋以下內容：規范流轉手續，適度控制對象范圍，努力解決農村宅基地閑置以及“空心村”現行，高效化解城鄉用地矛盾，從而推動社會和諧穩定發展。同時，國務院應加快《宅基地流轉條例》等相關法規政策的立法進程，提高立法質量，確保在進行廣泛調研以及專家深入研討之后方制定。這樣能夠使土地管理部門的行政活動有法可依，有章可循。
（二）嚴格宅基地審批。目前“一戶多宅”現象在農村廣泛存在，非法占地現象也很突出。妥善處理“一戶多宅”的問題，一方面要對宅基地的使用狀況進行全面徹查清楚并登記，再根據所掌握的詳細情況，明確目前各地區各村農民違規占用宅基地的情況以便日后整改。除此之外還要嚴格規范新申請宅基地的審批程序，對不符合宅基地申請條件的農民堅決不予批準，做到從源頭上嚴格把控宅基地分配，從根本上杜絕非法占地現象。
（三）嚴格抵制違法行為。在法律執行問題上，相關部門要增加投入并進行執法方式的改革創新，并注重與村委會、村領導等人的密切配合，對違法用地批地行為嚴格徹查。在責任問題上，應當加大力度追究違法犯罪現象。對于違規批地的領導干部應當嚴格追查給予行政處分，對于違規用地的用地方應當堅決依照《行政處罰法》等相關法律法規的規定嚴格進行行政處罰，而特別嚴重的情形還應當追究刑事責任。此外，還要加大法律的宣傳力度和教育力度，提高農民的法律素養。
（四）完善農村社會保障體制。盡管“城鄉一體化”進程在不斷加快，但是城鄉差距仍舊十分明顯，其主要表現在社會保障方面。在城市工作的居民大體可以享受得到“五險一金”。但是，全國大部分地區農民的基本生活保障均依賴于家庭成員和土地，土地承擔了過重的保障責任。因此，只有依法確保農村的養老保險、醫療保險、工傷保險、生育保險、失業保險和其他相關社會救濟等保障制度落實到位，大量的農民才能從傳統的土地管飯和養兒防老模式上解放出來。這樣宅基地使用權的福利功能才能被弱化，便于宅基地使用權流轉且減少矛盾的發生。
參考文獻：
[1] 《中華人民共和國憲法》（2004年修正）第10條第4款：一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
[2]根據河南省三門峽市湖濱區人民法院民事判決書（2008）湖民一初字第970號（2009年5月21日）；河南省三門峽市中級人民法院民事判決書（2009）三民三終字第179號（2009年11月30日）。兩分判決書中均認可當事人即兩名村民之間轉讓協議的有效性，依據是《物權法》152-153條，《土地管理法》第62條以及1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條。綜合以上法律，宅基地可以再經濟組織成員之間轉讓。
[3] 申建平：《宅基地使用權流轉模式的選擇》中關于宅基地現行法規制度的分析給出的觀點。
土地流轉相關法律法規范文4
關鍵詞：農村集體建設用地；流轉；分配；制度
中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A文章編號：1674-0432（2014）-05-08-1
中國的土地按土地利用方式的不同可分為農用地、建設用地和未利用地。一般來說，農村集體所有用于建筑的土地都是農村集體建設用地，包括農村居民住宅建設用地、鄉鎮企業建設用地以及公共建設用地等。隨著城市化和工業化的發展，農村集體用地由于具有很多優勢，如地域優勢和價格優勢等，吸引著眾多投資者前來投資、開發、利用。本文在對農村集體建設用地流轉問題進行了分析。
1農村集體建設用地流轉現狀
近年來，隨著城市化的步伐不斷加快，城市周邊農村集體建設用地不斷被占用，以各種各樣的形式轉讓土地使用權，表現出強烈的市場需求。農村集體建設用地流轉已經從農村內部的自發承包發展到多種形式的社會流轉?？傮w上看，農村集體建設用地的流轉已經成為了不可逆轉的發展形勢。
2農村集體建設用地流轉問題
2.1流轉主體混亂，收益分配不規范
我國很多法律都對農村土地產權進行了界定，但是并沒有明文規定農村土地屬于哪一行政主體，未建立相關組織和機構管理農村集體建設用地，導致在流轉時，農村建設用地的流轉主體非常混亂，沒有所有權代表和執行主體來管理流轉。這就造成被轉讓方、租賃方不能準確找到主管部門，不僅受到鄉（鎮）、村的集體經濟組織和行政管理機關的管理，還受到土地所有者、土地使用者等各方的詰難。
土地收益分配也是農村集體建設用地流轉中的關鍵問題，一般情況都是交易雙方獲利，并沒有顧及國家利益、集體利益和村民利益。在交易后，鄉（鎮）和村、村委會和村民之間等利益分配關系沒有得到公開，不能統一協調各方的利益，沒有相關規章制度可以進行管理。
2.2缺乏統一的流轉條件、流轉范圍
雙方交易的土地包括集體建設用地、村民宅基地、集體農用地以及非農業建設用地等各種農村土地，其中既有依法辦理相關程序的土地，也有擅自改變直接轉讓的，既沒有相關法律法規確定的轉讓條件，也沒有相關部門進行監督管理，規范土地流轉條件。
目前，政府沒有指定統一的流轉范圍，造成流轉范圍的混亂。有的城市土地流轉是按照城市規劃進行，有明確規劃的農村集體建設用地不可以流轉，其他的土地則可以流轉；有的城市按照建設用地的劃分時間來進行流轉，現有的土地都可以流轉，新增的非農村集體建設用地則不可以進行流轉；甚至部分城市的土地流轉范圍是所有在城市規劃范圍內的土地。
3農村集體建設用地流轉的對策
3.1完善農村土地產權制度
制定相關法律法規，明文規定鄉、村、村民小組三級所有權主體的權力界線，完善農村土地產權制度，保護農民的切身利益。在調查農村集體建設用地的流轉實際情況后，完善相關法律法規，明確農村集體建設用地所有權益及產權代表。建立相關土地產權部門，明確土地產權的權能權責，促進農村集體建設用地的流轉順利。
3.2建立流轉制度
因為農村集體建設用地的效益較高，經濟效益遠遠高于農業用地，如果不限制土地流轉的條件，大量農業用地就會轉為建設用地，減少農業產量。因此，必須建立農村集體建設用地的流轉制度，限制土地流轉的范圍，把流轉責任確立到人，不得強迫個人或者組織轉讓土地，土地流轉符合土地所有者、使用者完全自愿的原則，依法進行土地流轉，也不得阻撓合法流轉。
3.3限制流轉后的用途
按照城市相關規劃嚴格控制農村集體建設用地的流轉，限制土地流轉后的用途，尤其是進行商品房的開發。因為難以控制土地流轉后建設的商品房總量，不能提供給商品房安全保障，所以應該加強土地規劃，限制用于商品房的土地量，建設用地的使用途徑必須符合城市的總體規劃，明確土地流轉后的用途。
3.4合理分配流轉利益
農村集體建設用地流轉后的利益分配直接關系到各方面的利益關系，合理分配流轉利益，制定合理的分配比例，再次流轉的土地收益應該歸土地擁有者，并且簽訂相關合同，以書面形式明確一系列土地流轉中會出現的問題。這樣可以有效地顧及各方面的利益，保障土地所有者的財產安全，維護國家利益、集體利益和個人利益，減少因利益糾葛而出現的問題。
4結語
農村集體建設用地的流轉是我國經濟發展和城市化發展的要求，可以合理利用農村土地多余資源，提高土地的經濟效益，增加農民的收入，但是在土地流轉過程中出現因為實際操作而出現了一系列問題。針對農村集體建設用地流轉問題進行了分析，探討解決對策，可以有效地避免問題的出現，有利于土地的流轉，減少土地流轉所造成的糾葛。
參考文獻
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[3]張夢琳，陳利根.農村集體建設用地流轉的資源配置效應及政策含義[J].中國土地科學，2008，22（11）.
土地流轉相關法律法規范文5
一、指導思想
以“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，認真執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律法規，規范農村土地承包經營管理，堅決糾正和逐步解決農村承包耕地管理中出現棄耕撂荒、毀損耕地等現象和問題，依法保護農民合法權益，穩定農村生產經營，促進“三農”工作健康有序發展。
二、基本情況
全鎮農業人口2.9萬人，耕地面積1.1萬畝，人均耕地0.37畝。據不完全統計，全鎮常年棄耕撂荒耕地面積將近1000多畝，占耕地總面積的10%，若加上改變用途和損毀耕地，面積更大、比例更高，對農業生產經營十分不利。
三、工作目標
加強農村耕地承包管理，規范耕地承包流轉，提高耕地利用率，全鎮范圍內拋荒撂荒現象得到根本好轉。
四、組織機構
為加強對農村耕地撂荒集中整治工作的領導，成立鎮農村耕地撂荒集中整治工作領導小組，其組成人員如下：
五、實施步驟
（一）宣傳發動階段（8月1日至8月30日）。主要任務：一是召開全鎮農村耕地撂荒整治工作會議，安排部署農村耕地撂荒整治工作；二是鎮成立工作領導小組，制定方案，明確責任；三是發放《致全鎮農民朋友的公開信》，充分利用各種宣傳載體，加大對農村耕地法律法規和政策的宣傳力度，做到家喻戶曉，人人皆知，特別是對長期外出務工的農民工，要想法設法將政策送達到其本人。各村于8月30日前將宣傳啟動階段的工作開展情況報鎮農村耕地撂荒整治工作領導小組辦公室。
（二）調查摸底階段（9月1日至9月10日）。各村要深入各農戶和田間地頭，對土地棄耕撂荒土地的承包人、地塊名稱、面積、四至座落、流轉或撂荒年限等基本情況進行逐一登記造冊，并于9月10日前將撂荒摸清的情況匯報材料及整治工作方案報鎮農村耕地撂荒整治工作領導小組辦公室。
土地流轉相關法律法規范文6
關鍵詞:山東省;宅基地;調查;政策建議
一、山東省農村宅基地使用和制度中的問題
(一)一戶多宅現象嚴重
一戶一宅,是指農村居民一戶只能申請一處符合規定面積標準的宅基地。對于一戶一宅,《中華人民共和國土地管理法》有著明確的規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但是由于繼承、土地管理不善等原因,山東省土地使用過程中普遍存在著一戶多宅的現象。通過調查和整理的數據可以看出,在抽樣的樣本中有85%的村民戶存在著一戶多宅的現象。
(二)土地審批管理不規范
根據我國的有關法律法規的規定,農村住宅用地,經鄉鎮和縣級人民政府批準就可以取得宅基地的使用權。早在1993年,國家就已經取消了與農民建房有關的宅基地有償使用費、土地登記費、村鎮規劃費等,申請宅基地使用時只需繳納5元的土地證書工本費。在此次調查中發現,有69%的村民在申請宅基地時繳納了文貴的審批手續費。這些手續費大大加重了農民的負擔,與我國現在大力減輕農民負擔的政策相違背。同時,農民由于普遍的缺乏有關宅基地使用的法律法規,對亂收費的現象往往敢怒而不敢言。
(三)農民對宅基地所有權(即產權)認識不清
有很多農民對于宅基地的所有權認識不清,認為宅基地與宅基地上的附著物一起屬于農民個人所有。這種錯誤的認識源于中國傳統思想對農民的影響?！吨腥A人民共和國土地管理法》明確規定農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。農民對宅基地只用使用權,農民無權對宅基地進行買賣、出租、抵押等流轉行為。
二、山東省農村宅基地問題原因分析
(一)低成本或無成本的取得是導致宅基地不合理使用的重要原因
我國農村宅基地的使用權大部分是通過繼承的方式和占用村內空閑地獲得的,由于宅基地的取得不需要或只需要很少的成本,使村民不能夠合理有效地利用宅基地。此外,我國法律對于農村宅基地使用期限的規定仍處于空白,使農民可以無限期享有宅基地的使用權,這進一步使宅基地的使用粗放化。
(二)我國有關農村宅基地的法律法規不完善且缺乏專門宅基地法律
無明確的完善的法律法規是導致宅基地現有問題的重要原因。法律方面的主要問題主要有兩個方面:一是對流轉的規定不明確,二是對宅基地產權不明確。我國雖然在多部法律中都有宅基地流轉和所有權的規定,但各部法律存在著很多不明確的結論甚至有互相矛盾的規定。此外,我國現在還沒有一部專門針對宅基地的法律,僅僅依靠分散的法律法規進行管理。
(三)宅基地產權的不完整
從現存的有關農村宅基地的法律法規來看,宅基地的財產權的三種權利分散在不同主體中。農民具有專有的使用權,但沒有自由讓渡權和收益的專有權;宅基地的所有權屬于集體所有,因此宅基地的讓渡權屬于集體,但集體又沒有使用權。宅基地產權的不完整違背了產權的排他的性質,造成宅基地使用和管理過程中的混亂,增加了市場的交易費用,也使農民的合法利益遭到了損害。
(三)現行的宅基地審批制度存在缺陷
法律規定村民申請使用集體土地建住宅,必須由申請人向所住地農村集體經濟組織或村民委員會提出建房申請,然后由村民大會或村委會對申請進行討論,經到會人數過半數表決通過后,上報鄉(鎮)人民政府審核,最后由縣級政府批準?，F存的這種審批程序過于復雜,程序較多,不僅降低了審批的效率,而且容易滋生腐敗。
三、針對宅基地問題提出的政策和建議
(一)進一步明確宅基地產權的主體,保持宅基地產權權能的完整性
明確清楚地宅基地產權是利用市場機制配置土地資源的重要前提。我國的宅基地所有權歸屬于農村集體所有,然而農村集體的概念比較模糊。村委會是農民自主管理的政治性的組織,鄉鎮政府也屬于國家的政權機關,因此都不是農村集體的代表,沒有處置宅基地和從宅基地中獲取收益的權利。確定宅基地產權,要依照《憲法》等相關法律法規,進一步確定是由農民組成的農民集體而不是村委會、鄉鎮政府是宅基地的所有權人。
(二)農村宅基地應該有條件地進入市場
農村宅基地的流轉之所以被限制,一是因為宅基地作為村民生存的重要保障,對于穩定農村社會秩序,發展農村經濟都具有重要的作用;二是由于政府想從宅基地自由流轉中獲得一部分收益,而宅基地的自由流轉會造成收入的管理不便。但是,市場配置土地資源將是土地配置的基本取向,市場經濟的發展也要求取消這種土地管理的城鄉二元體制,加之我國農村社會保障體系的建立和完善,宅基地產權主體的明確,應該順應經濟發展的要求,允許宅基地進入市場。
(三)加強農村社會保障的建設
加強對農民的基本社會保障是推進宅基地市場化的關鍵。農村宅基地自由流轉后,存在的最大問題就是農民的基本生活保障消失了,這也是農民最關心的問題。在本次調查中,劉家莊村民也認識到這個問題,調查結果顯示由40%的村民表示只有他們搬入敬老院才同意將宅基地流轉。因此,需要進一步加大對農村社會保障事業的投入力度,建立健全完善的農村社會保障體系和醫療保障制度。徹底把新型農村合作醫療保險制度貫徹到實處。
(四)規范現行的法律法規,建立專門的宅基地法律
首先對于有關限制宅基地流轉的法律法規進行修改?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！睉撛凇锻恋毓芾矸ā分刑砑酉嚓P的補充條款,說明宅基地經過相關部門審批和評估后可以出讓、轉讓或出租用于非農業建設。
參考文獻:
[1]韓立達等.四川省農村宅基地問題調查與思考[J].農村經濟,2009,(8).
