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土地法關于土地征收的規定范文1
關鍵字：征地拆遷、房屋安置、補償標準
引言
在社會用地日益緊張的今天，征地拆遷已經成為民眾非常重視的一個問題。通過相關學者的統計，我國平均每年約有250到300萬畝的農田被征收來進行非農業建設。假如設定我國農地被征地區每人約有1畝地來計算，那么每年增加的失地農民最少250萬最多300萬。根據大約估算，在1987―2001年十四年期間，我國一共征收了約3395萬畝的農業用田，也就是說，大約有3400萬的農民失去了自己的農地。 雖然我們可以確定農地征收給國家帶來了一定的經濟效益，但是，對農民農生問題的忽視也為社會帶來了很多民生問題。農民生活得不到保證，政府管理不到位，導致兩者矛盾越來越多，需要處理的問題也越來越多。
一、當代社會征地拆遷主要存在哪些問題
隨著社會經濟的不斷發展，為了能夠跟上發展的需要，政府大量征收農業用地來進行非農業建設，導致了農業的迅速倒退，也導致了進城務工農民的增多。同時由于征收體制本身存在的問題和政府的忽視，征地拆遷有著很大的阻力和很多的問題。
（一）計劃經濟色彩過重
現在政府普遍利用農作物產量對農民所失用地進行補償，這樣的補償金額嚴重低于市場補償平均價，因此，引起了許多農民的不滿，反彈情況比較明顯。關于土地賠償，我國土地法有著明文規定，在征收的前三年，賠償應該是年產量的六至十倍，但最多不能超過十五倍。除此之外，還要按照家庭人口進行其他補償。另外，為了保證農民的生活能夠得到保障，不低于擁有農地的原有水平，土地法里面還規定，如果以上補償還不能保證農民維持原有生活水平的，可以在政府審批的條件下，安置另外的補貼費用。但是，總共補償金額不得超過征收土地年產量的三十倍。近二十年來，雖然土地法經常被修改，但是基本條例卻一直得以維持。但問題所在恰在于此，社會經濟發展速度加快，經濟情況與過去已經有很大差別，特別是近幾年，工業飛速發展，農業則待滯不前，導致農民的生活水平大不如前，政府對此不但不加以補貼，還執行最低補償標準，造成了農業生活質量降低，生活水平得不到保證，失地后貧困潦倒，對征收拆遷持有很大的意見與怨氣。
（二）農民土地權利不分明，難以保證自己的利益
首先，法律在這一板塊并沒有進行明文規定，界定比較模糊。在土地法里有這樣一條規定，農民擁有用地如果是屬于集體的，那么依法應該由村委會等集體經濟組織進行管理。從這里不難看出，這個所謂的土地集體所有權在歸屬人方面并沒有明顯的規定，這個集體，到底是大集體，還是小集體，我們無從得知。也是由于這一點，農民無法擁有對承包土地進行處分的權利，也使農民無法保證資自己的利益，甚至缺少農地征收的協商權利。
再者，土地法里面還規定，農民承包相應土地之后，只有使用權，而沒有處分權，土地性質不因為承包而改變，更不能夠擅自進行買賣。而且另外有條例規定，除了鄉鎮企業或者說集體經濟企業，其他個人或者單位想要進行建設，都必須申請國家用地。而如果是人民公共利益需要，可以對土地進行合法征收。這些條例都明確指出了，如果國家建設用地之外，其他工程想要土建，來源也只能是國家土地或者農民用地。而農民用地可以被商家依法征收，受到法律保護，這就表示著農民沒有對自己土地處分的權利，利益很難得到保障。
最后，農民缺乏承包土地的協商和知情權。雖然土地法里面規定，農民承包土地一旦被征收，那么農民有獲得相應補償的權利。但是具體的補償額度，補償方法，卻沒有明文規定，這就導致了地方政府在對農民進行補償的時候，為了自身經濟利益，經常性選用額度最低的補償，這也是造成政府與農民征收拆遷矛盾很大的一個原因。
（三）征地拆遷難度的加大
根據經濟形式的變化，對拆遷政策條件進行調整是必須的，也是必要的。但是如果沒有通過仔細地思考而隨意對政策進行改變，不但無法促進經濟的發展，還會使得原本存在的問題被擴大，矛盾更加激化。并且，在實際的拆遷工作中，問題還不止如此，因為政府必須對農民意見作出處理，有時候在退讓時助長了一些人的不良思想，一再提出更高的要求，為政府制造困難。
（四）法律意識不到位
在征地拆遷的糾紛中，很多部門由于司法意識不到位，而沒有辦法對自己進行司法救濟。產生這個問題的主要原因是因為大部分法院對于即沒有法院裁決，又沒有補償協議的拆遷糾紛案是不予受理的。而某些時候，一些法院因為行政壓力，又會特別對沒有補償安置的糾紛案進行關注，導致了訴訟對象越來越多，為法院工作造成了很多麻煩。
二、如何對這些問題進行解決
（一）完善和補充征地拆遷的相關政策，將補償標準加以提高
相關法律條規對于私人財產的保護有著明確的規定，我們在對其進行完善的時候，應該要對以下一些方面進行注意。第一、條例中所提到的公共利益，我們必須要對其范圍進行界定，對征收權制造認定程序。工商對土地的征收，必須要在符合相關規劃的前提下，才能用租賃的方式取得國家土地的使用權。第二、補償失地農民的額度應以農民原有生活水平為最低限額，要將土地法中原有的補償標準提高，對于農地上的私人建筑等有價值的東西，應該按照市場價給予補償。第三、對征地進行拆遷，必須要經過相關政府的審批方可進行，并且對征地價值，應該事先予以評估。第四、要對農民土地協商和知情的權利進行保護，讓被征土地的農民保留有申訴、參與的權利。
（二）要對現在所謂的農民土地集體化進行新的創新
對于農民只擁有土地使用權而沒有所有權的問題，應該盡快予以解決。顯而易見，現有法律在失地農民切身權益的保障上面還有著漏洞，在現階段我們應該對如何保證農民自身權利進行研究，以及如何在集體制度的基礎之上，對農村經濟制度加以變化，維護農民利益。
（三）怎樣解決歷史遺留問題
征地歷史上的遺留問題相關政府必須予以重視，并且使用相關的方法加以解決。
1.使用社保補償制度
由于大量失地農民的生活得不到保障，導致政府與農民自建的矛盾加劇，因此，政府必須對失地農民的基本生活水平進行保障。而為相關農民繳納社保是一個較好的方式，它雖然生活保障水平較低，但卻能夠對農民最基本的需求進行滿足。
2.農民保障稅的建立
政府資金有限，并不能為所有失地農民購買社保。因此，農民保障稅就成為了一個很好的補償失地農民的方法。但這部分稅率不應太高，否則容易激起其他矛盾，大約控制在征收土地成交價的4%左右。
3.醫療保障
政府必須要對失地農民的醫療水平進行保障。在最新的醫療改革制度中考慮到對失地農民的補償，讓失地農民從根本上得到有病必醫，有病能醫的保障。
4.政府幫助
政府在進行征地拆遷的時候，一定不能態度惡劣，必須對農民進行說服勸解，并且承諾對失地農民進行補償，真正的做好對遷地的管理。
5.增加失地農民的安置房屋面積
由于社會物價增長較快，貨幣賠償實際上已經不能滿足農民生活的需要了，所以政府開始采取房屋安置的方法對失地農民進行補償，這的確是一種很好的補償方式。但是，現在土地資料越來越少，這種方法也開始漸漸的難以進行，因此，政府可以給失地農民一定的發展空間，通過其他產業對勞動力進行利用，這樣既可以提高農民生活水平，又可以提高國家經濟效益。
參考文獻：
[1] 王華成，王剛.淺析房地產征地拆遷中存在的一些問題與對策[J].科技資訊，2009.
土地法關于土地征收的規定范文2
關鍵詞：土地征收；補償制度；補償范圍；平等原則
中圖分類號：D922.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）011-000-02
一、我國土地征收補償現狀
按《土地管理法》有關規定，在征地補償過程中，全國各地方政府應根據當地實際情況，制定具體方案確定土地補償費、青苗補償費、安置補償費等。但全國各地經濟發展水平差異較大，若按此項規定，補償制度會因缺乏統一的標準，導致各地補償情況差別較大，存在較大的隨意性與不確定性。并且，在征地補償費用發放的過程中，存在程序復雜、補償主體不明等情況，容易造成補償費用流向問題。
二、土地征收補償的現行標準
根據《土地管理法》第47條的規定，征收土地的，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對《土地管理法》第47條規定的征收補償標準進行了糾偏。它規定：“土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼?！彼幎ǎ骸翱h級以上地方人民政府應當制定具體辦法，使被征地農民的長遠生計有保障”，并提出了包括社會保障和補償方式在內的各項落實措施[1]。
事實上，土地的原有用途產值既不能反映土地作為“永久性的和不可破壞的地力”的價值，也不能反映土地在城鎮化進程中因“近鄰效應”而產生的價值，更不能體現不可量算的環境和文化價值，按被征地前三年平均年產值的30倍補償只相當于補償土地原有用途30年的產值?，F在全國各地，補償標準最高的是杭州，征地價格一畝地按每年一千元的產值計算，也就十來萬，為原有土地價格的 100倍也不止，但也只相當于100年的原有用途產值。這種補償對農民來說是不相稱的，因為對農民來說土地是世代賴以生存的基礎，土地是永久性的。
三、我國土地征收補償制度的缺陷
（一） 征地補償標準制定方式不合理
一方面，現行的《土地管理法》中沒有明確規定補償標準，只是對補償的最高與最低標準進行了限制規定，這樣地方政府結合實際制定補償標準時就有較大的主觀性，為了減輕財政壓力，一些地方政府會壓低補償標準，導致權益主體所得到的補償較低。另一方面，目前，我國對征地補償采用的是“產值倍數法”，這一方法受時間、地域等不定因素影響太大，不具有合理性，引起了眾多爭議。年產值的決定是根據所處地區的農業生產自然條件來定的，不能反映被征地的區位因素，這種補償方法偏離了土地市場價格，所以爭議較大。
（二）土地征收補償范圍過窄
目前，世界各國都制定了相應的征地補償制度，都有關于權益主體方面的補償條款，但就其補償范圍而言，我國較其他各國相比存在很大差異。我國現行的《土地管理法》只是對征地的相關補償進行了籠統規定，沒有給出具體的、統一的標準，對補償范圍沒有進行細化，涉及到與土地直接相關的一部分損失補償，但是不包括其他間接損失補償，如遷移補償、工事補償等。這在發達國家都涉及到了，既有與土地本身價值直接相關的補償還包括由此產生的一系列附帶損失的補償。而我國的征地補償規定較為狹隘，難以滿足相關權利人利益的補償。
（三） 補償權益主體不明晰
從理論上說，補償權益主體本應為“集體土地所有權人”，但征地補償制度對 “集體”這個概念沒有進行明確定位，因此補償實際中出現的所有權主體具有較大的可替代性，若真正的補償權益主體無法確定，征地補償費用可能會被冒用、截留等。根據相關部門的統計顯示，土地補償費如果土地出讓成本價為百分之百，農民只能得百分之五到百分之十，村集體經濟組織得百分之二十五到三十，縣、鄉（鎮） 各級地方政府所得為百分之六十到七十，由此來看，征地權益主體只得到一小部分，極大地侵害了權益主體的利益。
（四） 補償安置途徑單一
《土地管理法》中規定土地補償安置主要采取一次性貨幣補償方式為主，其他補償方式為輔。大多數失地人所獲得的一次性補償金不足以購買原來同等價值的房屋，只夠保障其一段時間內生活，最終導致的結果是失地人生活標準大幅下降。筆者認為一次性貨幣補償只考慮了實際操作的簡易性，卻沒有考慮到是否能真正保障被征地人今后現實生活的需要。
四、政策建議
前文可見，我國現行的土地征收補償制度仍存在著許多問題，為了能更充分保障失地人的相關權益，發揚國家以人為本的治國理念，應當對征地補償制度加以完善。
（一） 擴大征地補償范圍
在這個問題上，我國可以打破以往的籠統分類體制，采用歸類細分補償事項的思路，將土地補償費大體分為三大類：第一類為與土地直接相關的，如土地補償費、青苗補償費、地面附著物補償費等；第二類為與失地人直接開銷相關的，如失地人的搬遷費用、經營損失費、確認和產權變更登記的花費，及對其他相關財產的不良影響費用等；第三類為特殊補償，在補償的具體過程中，應充分考慮到被征地人的再就業風險、情感損失等，增加精神補償。
（二） 結合法律明晰權益主體
在我國《土地管理法》中沒有對“集體”的范圍給出實質性的定位，因此，在我國的《土地管理法》中可以規定為：“集體土地所有權人只能是在相當時期內長期屬于農村集體經濟組織內的成員，即農民以及與土地有直接長期勞作關系的主體（ 如土地承包經營者） ”。根據規定，哪些不參與任何勞作的主體如外出務工人員、流動人口等，都不能看作是集體經濟組織的成員。尤其要注意的是，征地補償制度應注重被補償主體與土地的直接關系，只有直接的關系才能使被補償主體免于受到土地征收帶來的侵害，還能有效避免各級地方政府在征地補償款中的貪污、截留行為。
（三） 改進征地補償標準
對于改進征地補償標準，應充分考慮各方面綜合因素，筆者認為主要包括以下幾點：首先，應當考慮土地被征收以后，失地農民的所有損失；其次應注意土地價值的市場性與時效性，相關規定中不能只按照土地的原用途價值進行補償，要按照被征收后的用途計算土地市場價值，以此為基礎制定補償標準；再次要考慮農民失去土地后基本的生活保障，也就是說要對失地農民進行基本生活安置補償，確保農民生活水平在失地前后不會相差太大。具體的補償標準應當以當地土地的市場價格為評估依據，在土地市場價格的基礎上充分考慮土地對現實生活影響的程度。
（四）加強補償制度人性化
首先，地方政府應對失地人的實際損失進行補償；其次，可以引入被征地價值評估程序，由具有法定資質的評估機構對失地人的實際損失進行評估；最后，我國在征地補償方式上，則采取住房安置補償與貨幣補償兩者相結合的方式。然而，鑒于目前征地價值評估技術不足和地價狂漲等的情形，要充分體現完全補償的原則，在補償方式上仍然應該以貨幣補償為主，以實物補償、安排就業、興建生產、提供生活再建設施、給予生產生活優惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補失地人所受的損失，幫助其繼續生活，且使生活水平不因失地有所下降，使失地人感到征地補償制度是人性化的制度。
五、結語
被征地農民為地區建設所作出的犧牲及他們失地后的生活現狀大家是有目共睹的，他們應該得到合理的安置，他們應該跟城市居民一樣享受合理的社會保障。但被征地農民的土地征收補償政策改革研究是一個復雜的過程，它涉及到多個方面的問題，包括社會基本保障制度、國家法制建設，國家土地制度等。因此改革被征地農民的土地征收補償政策是完善我國地方政府征地補償機制工作的重中之重。
參考文獻：
土地法關于土地征收的規定范文3
論文關鍵詞：土地征收 失地農民權益 法律保護 和諧社會
論文摘要：和諧社會建設的成功與否、依法治國方略的能否實現，這要求國家關注農村、關注農民，尤其是重視失地農民權益的法律保護問題。目前農村土地在征地過程中，失地農民的許多合法權益受到侵犯，從而導致社會矛盾日漸突出。為了繼續順利推進城鎮化，同時又維護被征地農民的合法權益，必須完善土地征收的法律規范，以實現社會的和諧發展。
近年來，隨著工業化和城鎮化進程的不斷加快，農村的土地被大幅度被征用。然而在土地征收中，失地農民的許多合法權益沒有得到很好的保護，一些失地農民已成為種田無地、就業無崗、低保無份的“三無農民”，從而導致社會矛盾日漸突出。如何來保障他們的合法權益，是一個值得思考的理論問題和現實問題；也關系到我國和諧社會建設的成功與否和依法治國方略的能否實現。
一、失地農民法律權益保護的理論思考——基于和諧社會和法治的視角
如何保護失地農民的合法權益并解決好失地農民的就業和生活問題，這是全社會都非常關注的熱點問題。筆者認為，應該貫徹和諧社會和依法治國的原則，以維護法的實質正義為目的，以保護弱者的利益為根本，在公平、公正的立場上，切實解決好農村土地征收中所涉及的農民權益的法律保護問題，這樣才能維護好農民的合法權益，維護社會的穩定。
（一）和諧社會與失地農民權益法律保護
和諧社會是社會關系得到全面有效調整，人與人之間和諧相處的社會。要把我國建設成和諧的社會主義社會，就必須認識到：我國是一個農業大國，農民占全國人口的絕大多數。農村、農業、農民問題是我國社會主義和諧社會建設中的一個重要而又突出的問題。沒有農村的現代化就沒有全國的現代化；沒有農民的小康就沒有全國人民的小康；沒有農村的和諧、穩定就沒有全社會的和諧、穩定。必須高度重視“三農”問題，解決好農民的生存與發展過程中的種種難題。然而，目前農村土地征收中出現的侵犯農民合法權益的現象與我國和諧社會的建設格格不入，必須對失地農民的合法權益給予切實關注，充分維護好作為弱者的農民的合法權益，使他們失地后仍然能得到更好的生存和發展。只有這樣，我國和諧社會建設才能得到更好的發展，人們才能過上幸福安定的生活。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是和諧社會的內在要求。
（二）依法治國與失地農民權益法律保護
民主法治是和諧社會的基本特征之一，法治建設與和諧社會構建具有內在的高度統一性?，F代社會中，法律及其調整機制已經成為社會調整的主要手段，依法治國，建設社會主義法制國家，已成為人們的共識。法對社會的調整，主要是調和社會各種沖突的利益，對社會機體的疾病進行治療，進而保證社會秩序得以確立和維護。我國已經把依法治國寫入憲法，建設社會主義法制國家已成為我國人民的追求。然而，在我國農村土地征收中卻大量出現違反法律，損害農民合法權益的現象。如以低價征用農民的土地，安置失地農民不到位，補償方式單一，甚至地方政府截留、挪用、拖欠征地費。農民作為弱者的利益得不到法律的保護，這違背了法的宗旨在于保護弱者這一精髓，也違背了法的實質正義。這與我國依法治國方略的實施很不相稱。只有依靠理性法律制度對社會關系的調整，確立實質法治，才能構建和諧社會。只有依法處理各種農村土地征收中涉及農民權益的問題，才能充分而又平等地保障和實現農民的生存權、發展權。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是依法治國的必然要求。
二、我國失地農民法律權益保護的不足
（一）農村土地征收中的“公共利益需要”界定不明，使得農民失去土地的隨意性過大
我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償?！?004年新修正的《土地管理法》第2條第4款也作了同樣的規定。這些規定都強調了征收的前提必須是為“社會公共利益的需要”。但是，在實際土地征收中，“公共利益需要”缺乏明確界定?，F行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，從而在導致在實際操作中，國家機關以“公共利益需要”作為不當征地的最好理由，把公共利益的外延到所有經濟建設，把所有市場主體的商業投資亦視為公共利益的需要，從而頻繁使用征收手段。事實上，土地被征收后，由哪些具體的建設項目來使用被征之地具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用，這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是由于農村土地征收的“公共利益需要”界定不明，導致農民失去土地的隨意性過大，出現農民本不應該失去土地卻失去土地的情形；也導致土地征收中出現不規范的情形增多，進而損害了農民的合法權益。
（二）農村土地征收的法律規范滯后，農民的合法權益得不到有效法律保護
第一，土地產權法律制度的不足。首先，土地所有權行使主體法律界定不明。我國土地法規定農村土地歸集體所有，農民不是農村土地權益的主體，但是對于誰來代表農民擁有這些土地所有權，誰來行使、如何行使這些土地所有權，卻沒有明確的法律規定，也沒有明確的程序。其次，集體土地所有權權能的不完全性。《民法通則》規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利?！睂φ账袡嗟乃拇髾嗄埽覀儼l現集體土地所有權的權能是不完整的，受到很大的限制。土地處置權自始至終沒有賦予農民。由于農民沒有完整的土地產權，農民的土地財產權在土地流轉時受到嚴格約束和限制，其財產權益得不到保障。
第二，土地補償標準極不合理，補償費過低且理論依據不足?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ赫饔酶氐耐恋匮a償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍?，F行土地征收的補償原則只是按照原用途原產值進行適當補償，目的是“使需要安置的農民保持原有的生活水平”。這種規定并沒有考慮土地本身的價值，也不考慮土地征收后地價的上漲，沒有將土地作為資產處理，不符合政治經濟學原理：級差地租由土地肥沃程度、地理位置、勞動生產率等幾個因素決定，平均年產值反映了土地的肥沃程度，但是對于士地的地理位置、勞動生產率都不能明確反映。
（三）土地征收法律程序不完善
土地征收法律程序不完善主要包括兩個方面：一是缺少對行政機關的監督機制，缺少被征收人參與程序。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，亦是執行者，處于絕對優勢地位。在征與不征的問題上，農民沒有談判權、抗辯權、拒絕權。也就是說，他們是集體土地征收行為的行政相對人，對自身權利被公權力剝奪的決策過程并不知情，也沒有參與。由于在土地征收程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。二是土地征收程序中對被征收者的司法保護不足，缺乏救濟程序。從我國情況來看，對于征收批準決定的可訴性，過去一直被理論界所忽視，理論界認為，由于法律規定國家征收土地時承擔的是補償責任，不是賠償責任，不具有可訴性。司法部門對理論界的這種認識表示認同，表現在人民法院在受案上一直把征收批準的決定的起訴拒之門外。
三、完善失地農民法律權益保護的建議
（一）嚴格政府責任并促進土地進入土地使用權市場進行交易
近現代法治的實質和精義在于控權，即強調權力在形式和實質上的合法性。應具體列舉公共利益所包括的范圍：國家投資的各類重點建設項目，以及直接滿足公共利益需要并列入國家計劃的集資建設項目；能源、交通、供電、供水、供暖等公用事業和其他市政建設項目；國防事業；教育、文化、衛生、體育、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護等社會福利事業；各級國家機關建筑用地。國家進行土地征收應僅限于公共利益需要這一理由。但也要認識到，屬于“公共利益需要”的情形在社會生活中是無法列舉完畢的，這就導致很難避免打著“公共利益需要”的牌子為“非公共利益”目的征地，或者，先以“公共利益需要”用途征收，而后改變用途。因此，還應有相應的行政監督機制來配套。
（二）改革土地產權制度，明確農民集體土地所有權的主體地位
土地產權主體，即土地歸屬，是土地產權制度的基礎和核心。我國現行法律規定，農村土地除法律規定屬于國家所有以外歸農民集體所有。這種土地集體產權實際上是個籠統的概念，不能使農民成為法律意義上的市場主體，出現了多元主體并存的局面。按照《土地管理法》第10條的規定，“集體”可以是鄉（鎮）、村、村民小組三級，在不同程度上它們都是農村集體土地產權的所有者代表，這必然造成征地行為發生時多元利益主體為爭奪所有權而發生沖突，并可能損害農民利益，在實踐中往往成為基層政府增加農民負擔、侵犯農民權益的依據。
權利界定是土地產權交易的基本前提，也是權利人獲得利益的基本前提。通過修改相關法律，給農民和國有土地擁有者以及城市其它土地擁有者同等的權利，明確規定農民集體土地是不可侵犯的財產，強化農民對土地的所有權和處置權，只有這樣才能使農民的土地權益從根本上得到保障。
（三）明確土地征收的法律補償標準
關于補償標準的計算，這是爭論最為激烈的地方。主要有兩種代表性觀點，第一種是主張區分被征土地是公益性用地還是非公益性用地。對非公益性用途的征地采用市場價格進行“征購”，對公益性用途的征地仍采用現有補償標準（可有所提高）；第二種是采用市場價格來進行補償，不區分是否是公益性用地。第一種觀點仍有犧牲農民利益之嫌，冠冕堂皇但卻無法掩蓋事實的不公。筆者贊同第二種觀點。我國應確立以市場定價為主的補償標準，避免土地征收補償與開發土地增值出現巨大利潤“剪刀差”，以及由此引發的征收中濫用職權現象。由于我國目前依然實行的是國家壟斷土地一級市場和嚴格控制土地二級市場，無法實現土地的自由流轉。因此，首先應對土地實行定級估價，通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估，根據地塊所處位置、供求情況、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出土地的參考價格。只有按市場價格對農民土地進行補償，才能合理公正地保障失地農民的利益，讓農民失地不失利。
（四）嚴格土地行政征收的法律程序
首先，應建立和完善行政征收合法性調查、審批和監督程序。在行政主體遞交行政征收方案后，主管部門依法對行政征收土地方案的合法性進行調查，如是否符合公共利益的需要，是否有通過市場化運作等獲得土地的其它途徑，嚴格在審批的范圍內進行土地征收，杜絕少征多占、濫征濫用等違法行為的發生。其次，建立和完善土地征用的聽證制度。聽證制度是保障相對人重大利益不受非法侵害的程序制度。它要求土地征用利害關系人要參與土地征用決策，土地征用主體必須認真聽取相對人的意見和建議，對行政相對人提出的針對土地征用有關的問題給予合法合理的解答，否則主管部門有權否決土地征收主體的征用方案。
參考文獻：
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土地法關于土地征收的規定范文4
[關鍵詞]集體土地；農村土地；隱形市場；農村土地產權
[作者簡介]黃中顯，廣西民族大學政法學院講師，法學碩士，廣西南寧530003
[中圖分類號]13922．3
[文獻標識碼]A
[文章編號]1672―2728(2006)12－0147－07
我國農村土地產權改革一直以來是各方關注的焦點，農村何去何從，事關建設社會主義新農村的成敗。在市場經濟條件下，土地作為一種經濟要素流轉是市場經濟固有的符號。但我國農村集體土地問題的癥結，恰恰源自集體土地的流轉上。農村建設用地流轉在很多地方的失范已經是不爭的事實。2005年10月《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》的施行，可以視為我國集體土地使用制度改革中的又一次開創性試驗。在國土資源部剛剛定案的52號文件(《關于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》)中，首次明確提出推進農村非農建設用地流轉的試點工作。在這種新形勢下，從多角度探討集體土地問題具有現實意義。
一、集體土地“隱形”市場的界定
(一)集體土地“隱形”市場的含義
在一個市場中，既有正面的、符合法律規定的交易市場，又有隱性的、規避法律或利用法律制度本身漏洞進行交易而形成的市場。土地“隱形”市場是相對于土地“有形”市場而言的概念。土地“有形”市場是在國家法律制度或國家土地政策的規范下進行的土地交易形成的市場。土地“隱形”市場是指違背國家法律法規、違背土地政策、非國家正式認可的那一類土地產權交易形成的市場。根據我國現行法律的規定，集體土地經國家征收轉為國有土地后，才能出讓、轉讓用于房地產建設。《土地承包法》雖然規定了集體土地承包經營權可以以法定的方式進行流轉，但不得在非農領域里流轉。而在現實中，存在大量的集體土地向非農領域流轉，即集體土地非法轉用和集體土地建設用地非法入市(進入房地產領域)的情形，本文所指的集體土地“隱形”市場，就是指集體土地作為建設用地在市場非法流轉所形成的市場形態。
(二)集體土地“隱形”市場的形成和基本類型
我國的土地所有權有國家所有和集體所有兩種狀態。建設用地在城市表現為城市國有建設土地，在廣大農村表現為住宅基地、集體經濟組織公共設施、公益事業用地、鄉鎮企業建設用地等幾種類型?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，“任何單位和個人進行建設、需要使用土地的，必須依法申請國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織所有土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和事業建設經依法批準使用集體所有之土地的除外”。這些規定對農民集體所有的土地使用權用于非農業建設的法定情形作出了明確的限制。對于集體土地建設用地使用權作為交易客體在市場上流動，法律上規定了兩種情形：其一，集體建設用地使用權以人股、聯營方式興辦鄉鎮企業；其二，鄉鎮企業在符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的情況下，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法轉移的。
而在現實中，由于各種原因，集體土地建設用地使用權規避法律而進行流轉的行為很普遍，主要類型表現如下：
1．直接“轉讓”型土地隱形市場。表現為由集體土地所有者就未經國家征收的集體土地與受讓方直接簽訂轉讓合同，或者根本不簽訂任何合同，雙方達成默契，由受讓方交納一筆所謂的土地轉讓費后，取得該集體土地的使用權。大的方面，集體土地所有者可能將土地賣給買者辦廠、搞項目；小的方面，可能賣給城鎮單位或個人作建設用途或賣給個人建造墳墓等。
2．“出租”型集體土地隱形市場。表現為：一是將集體土地直接租給城市居民或城鎮單位，由承租人投資建廠房、倉庫、加油站、酒樓等；二是將土地獨建或合建房屋或鋪位后再出租；三是城鎮單位或居民掛靠集體經濟組織辦企業，以鄉鎮、村辦企業的名義取得集體建設用地。出租的特點是將地價隱含于租金之中，租金較高且一次支付，租期甚至長達幾十年。這是目前土地隱形流轉最常見的市場形態。
3．“房屋轉讓”型集體土地隱形市場。我國法律雖然禁止將集體土地進行轉讓，但是轉讓集體土地上房屋卻是允許的。轉讓雙方達成默契，先由集體土地所有者或使用者按受讓方的要求將房屋建好，雙方再簽訂期限較長的轉讓房屋合同，把房屋交給受讓方，并將地價隱含于房價當中。
4．“合營”型集體土地隱形市場。在一定條件下，國家也允許農民集體經濟組織或者集體土地使用者以其土地使用權作為投入的條件，與提供資金等其他生產要素的單位、個人共同興辦聯營或者其他經營性經濟組織，合資、合作從事生產經營活動。如果是真正地舉辦聯營企業當然無可厚非，但實際上，有許多的所謂聯營并不是真正的聯營，集體土地所有者或使用者往往除了提供土地外，既不參與經營也不承擔任何風險，而是拿到一筆相當于土地轉讓費的利潤后，就什么也不管了，這顯然實質是以合法形式掩蓋非法目的，旨在規避法律禁止的集體土地非法交易行為。
5．“建房”型集體土地隱形市場。合作建房在城鄉結合部較為普遍：一是直接合作建房，按比例分屋，而買得此類房產的業主，又不能辦理房產證；二是鄉鎮、村辦企業取得建設用地后，非自用或不完全自用，而是進入市場與他方合作建房或搞房地產開發經營；三是村民取得住宅不是自用，而以該幅土地與出資者(城市居民或城鎮單位)合作建房，建成后按約定分配。我國對此類房產的土地所有權或使用權能否隨房產一起移轉缺乏相應立法。但從我國對集體土地的管制來看，這其實也是一種非法轉讓集體土地的行為，只不過集體土地所有者不是直接拿到土地轉讓費，而是以取得房屋這種實物來代替土地轉讓費。
6．“抵押”型集體土地隱形市場。這表現在集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連土地使用權抵押等情形。在民營經濟較為發達的地方，由于開辦企業經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押，從銀行取得貸款。但不管是政府還是銀行，都默認了這種做法的合理性，因為反正如果企業還不起貸款，政府可以出面進行強制執行，可以說形成了一套完整的地方性集體土地融資方法。
不管是哪一種的集體土地作為建設用地的隱形流轉，實質上，集體土地所有者已經在履行了與城市政府相類似的土地所有者職能，進行著農村土
地使用權的出讓行動。在我國目前的法律框架下，集體土地入市交易尚屬禁止之列，因此流轉兩方大多采取“一對一”討價的協商讓地方式，既缺乏公開的競價機制，又缺乏法律保障和社會監督，流轉協議也不規范，這將造成集體土地使用權流轉管理失控，集體土地使用權發生權屬糾紛時，也難以從法律上進行維護和處理。
二、我國集體土地“隱形”市場形成的原因
我國集體土地“隱形”市場形成不是偶然的，其形成過程折射出我國在社會轉型期各種社會因素、各種利益團體的博弈，也折射出舊的集體土地法律制度在新的經濟形式下的滯后和無奈。集體土地“隱形”市場的發生和發展，其背后的驅動力是復雜的，主要有以下幾個方面的因素：
(一)建設用地的供需結構失衡產生了客觀的引力
集體土地建設用地流通在現實受到極大的限制。但隨著經濟的不斷發展和房地產市場的發育，集體土地進人房地產建設市場有其內在的沖動和外在拉力。這是因為：(1)在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著農村向城市索取資金和城市向農村索取土地兩大問題，集體土地流入房地產建設市場是市場經濟體制下土地資源配置的必然規律。(2)集體土地所有權盡管受到國家嚴格的土地用途管制，但集體土地所有權畢竟具有相對獨立法律人格和排他性，這些特點使得集體土地所有權流入土地交易市場具有廣泛性和靈活性。同時，集體土地利益的集團性要求集體土地利益最大化，這也增強了集體土地向外擴張和參與流動的動力。(3)在我國現有的經濟和技術條件下，城鎮建設大多采用粗放型發展方式不斷向外擴張，以土地增量建設為主導，不斷向農村索求土地。為了滿足城市擴張對土地的需求，以填補需求缺口，集體土地參與了流通。
隨著經濟的持續快速發展，當前和今后相當長的時間里，對建設用地的需求越來越大，而這種旺盛需求又因地理位置、農田基本保護區制度及相關法律政策的限制而難以得到充分滿足。這種狀況在經濟發達地區和城鄉結合部表現更明顯，在一些發達地區，經濟發展能否再上一個臺階，關鍵在于能否提供“擺”項目的土地。非農土地的旺盛需求與供給不足的矛盾，使土地供應問題已經成為經濟發展的瓶頸。
(二)土地征收制度的缺陷產生了負面推動力
我國的土地征收制度在我國的城市建設工業化進程中發揮了巨大的作用，但在運行的過程中，由于各種原因，其自身的缺陷日益凸顯：
1．土地征收中低價補償問題嚴重。我國的土地征收補償制度雖然幾經修改，但征收補償費用不僅低，而且在標準上采用“一刀切”的做法，既不能反映土地地租差、土地位置、地區經濟發展水平、土地市場交易價格、人均耕地面積等影響土地價值的因素，也不能體現同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現差別的真實價值。低成本征地，極易導致有關國家機關征地行為的隨意性，嚴重侵害相對人權益，產生如土地征收權力濫用、不利于土地資源最大效用的發揮、土地流轉市場失控等許多不良后果。在生存能力低下和被排除在社會保障制度外的雙重壓力下的農村，集體土地的保障功能得到強化，而現行的征地補償標準已經難以保證被征地農民維持現有的生活水平。
2．土地征收補償利益分配的不平衡。對于征地費，相關部門都可以按一定比例進行提取。政府受益部分中不屬于調控土地資源利用的項目日益增加，政府受益項目多而雜，必然會擴大政府及其部門的受益程度，減少農村集體及農民的應得利益，加劇政府部門與農村集體及農民在土地征收補償費分配上的不公平。在我國，因土地低價征收、高價出讓而獲得的增值收益主要被各縣、鄉(鎮)地方政府取得，這些縣、鄉(鎮)地方政府卻很少將所獲土地增值收益?？顚Ｓ糜谕恋亻_墾、發展生產和安置被征地農民生活，這種扭曲的分配機制使政府成為真正的受益者。
3．土地征收中政府失靈現象嚴重。政府介入經濟生活，對經濟的持續健康發展起重要作用，但同時也應看到，政府也非“圣人”，它有自己的利益和目標，即使一個良好的無私的統治者也無法絕對避免自己的意志偏離社會利益。政府也會失靈，甚至比市場失靈更可怕。在土地征收過程中，政府失靈主要表現在：其一，政府作為制度的供給者，其自身又是制度的需求者，有潛在的利益要求，在土地征收補償制度設計中，政府作為補償者，可能會出于自身利益的考慮，盡量降低補償標準，而將征得的土地以市場價投入市場，從中營利。其二，土地征收過程中的尋租現象嚴重。在土地征收法律關系中，建設單位或公共設施的投資者才是真正的用地單位。土地征收是國家對既定產權進行重新安排和再分配的過程，是一次利益的重新洗牌。征與不征，征多征少，征后以何種方式投入使用，對用地單位意義重大。政府往往視不同對象安排含量不等的產權，尋租機制由此發育起來。在土地征收過程中，用地單位往往并不付諸法定的程序獲得用地，而是竭力賄賂政府官員或給小集體以利益來獲得非法利益，擾亂了正常的地產市場秩序。其三，地方政府對來自上級政府決策的“修改”和“消化”。改革開放以后，隨著中央與地方政府日益成為相對獨立的經濟利益主體，地方政府也有了自己的利益要求。地方政府為了更多地獲得征收權帶來的利益，往往“化整為零”，截流上級政府的批準權限，使土地征收行為一度處于混亂狀態。某些地方政府企業化現象嚴重，政府征地并非出于公共利益考慮，而是用于自己投資，政府成了“企業家”，其自身形象扭曲的同時，也使地方經濟帶有濃厚的政府經濟色彩。由于政府部門自身利益的驅動，政府未能嚴格依法辦事，發現有土地的非法交易行為往往不能及時處理，更有甚者采用“私了”的做法，對一些大宗項目或有助于地方政府謀求政績的項目采取下不為例的態度，一定程度上助長了集體土地非法交易之風的盛行。
我國的集體土地征收制度帶有太多的計劃經濟痕跡。計劃經濟體制下的征地制度與市場經濟發展之間出現了不協調，計劃經濟體制下的征地制度產生了較高的交易成本。這種交易成本一方面制約了土地市場的正常發展，另一方面促成了土地權屬隱形市場的興起，交易雙方為規避交易成本，以變通的方式直接進行著多種形式的集體土地使用權交易。當已有制度不能適應生產力發展需要時，生產者的創造性實踐活動將誘導制度變遷。農村非農產業的發展，向農村集體土地利用制度提出了新的需求，在集體土地利用制度未能滿足這一需求時，農民以其特有的創新能力創建了拋荒地耕作的股份制運作模式和集體所有制土地向城市房屋建設用地轉換的市場化模式。集體所有制土地向城市房屋建設用地轉換，除了由征地一出讓程序所規定的法定通道以外，自發形成了以效率為目標的市場化直通道。
(三)集體土地產權制度存在的問題為集體土地隱形市場的形成留下制度缺口
產權制度就是制度化了的產權結構和產權關
系，它規定了產權如何安排、如何界定、如何運行、如何保護等?！爱a權不是指人與物之間的關系，而是指由于物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。它是一系列用來確定每個人相對于稀缺資源使用時的地位的經濟和社會關系。”集體土地產權，指關于集體土地資源(地產)的一切權力的總和。我國的集體土地產權特征可以概括為：集體享有所有權，家庭享有承包經營權，國家享有管理權?！俺邪洜I權”是集體土地產權的最典型特征。
“集體享有所有權”是農村土地制度所有權形態，集體土地所有權有三種形式：鄉鎮農民集體所有、村農民集體所有和村內兩個以上的農民集體經濟所有。即集體土地分別由鄉鎮、村集體經濟組織或村民委員會、村民小組經營管理。但集體所有在民事實體法上只能是一句空話。如在土地征收中，這些規定存在不少受益主體虛置的種種問題。也可以說，目前大部分的農村土地糾紛問題與集體所有權主體虛化有關。
對“家庭享有承包經營權”，我國法律通過《土地承包法》有更為全面的規定和更有力度的保護?！锻恋爻邪ā吩试S承包經營權在農業的范圍內以法定的方式進行流轉，但集體土地在非農領域方面流轉的規定卻是空白的。這種狀況和我國大量存在的集體土地建設用地的大量交易現象形成鮮明的對比。換句話講，“承包經營權”在我國目前的法律制度框架內受到嚴格的限制，其權能是殘缺不全的。
“國家享有管理權”是我國集體土地法律制度的重要組成部分。我國的集體所有土地制度體現出濃厚的國家干預公法色彩，國家對集體土地的用途、流轉等進行了嚴格的土地用途管制。因此從制定的有關土地法律規范來看，現行的集體土地法律規范以管理法為主，很少有私權性質的民事規范，是一種管理法而非權利法，這也與集體土地集體所有的現實不符。因此，目前的集體土地法律制度沒有體現出對農民土地產權應有的尊重，集體土地法律制度本身應充分體現的私法上的權利和義務也形同虛設。
國有土地有償使用制度的實行導致城市地價愈來愈高，一些房地產開發商或需要用地的單位無法通過競爭在城市取得國有土地使用權，此時，經濟人的本性使得他們把目光轉向農村集體土地，尤其是城市近郊的集體土地。而在目前的集體土地產權制度狀況下，通過正常和合法的手續取得這些土地的使用權是比較困難的，于是他們就把期望寄托在非法的土地交易上。集體土地產權――一個沒有受到應有正面尊重的權利，只有另尋它徑來釋放自己的權能了。更何況在目前集體土地產權制度狀況下，這種非法交易又很容易上手，成交效率高。
(四)集體土地權利人法律意識的淡漠是集體土地隱形市場形成的重要誘因
農村法制建設一直是我國法治的重中之重。但在廣大的農村，農村干部和村民的法制意識非常薄弱，表現在現在很多的村干部和村民對我國現行的土地法律制度一無所知，甚至還不知道有土地管理法，認為買賣、轉讓土地是天經地義的事情。一份調查報告顯示：在一些地方，有78％的農民都認為他們耕種的土地是國家的，法律賦予的集體土地所有權于現實生活中卻被法律上的所有權人自我否定掉了。由此產生的必然是對所有權和所有權權能的漠視①。
可以想象，在這種觀念的支配下，在短期經濟利益這條魔棒的指引下，集體土地產權人在處分自己的權能時必然是任意的、隨意的和追求短期效應的。村民把自己承包的集體土地隨意轉租、出賣或亂挖亂用；農村干部不與其他村委商量亦不征求村民的意見，僅憑自己個人作主，就可以隨意出賣、轉讓、出租集體土地。農民的合同契約意識的法制觀念不強，農村集體土地交易的合同多種多樣，有書面的、亦有口頭的，有的什么也沒有。即便有書面合同的，合同也不夠規范，有關合同的條款、標的不夠明確，當市場價格或其他因素發生變化時，合同買受方任意變更或終止合同，導致實際處理土地糾紛時難度加大和司法資源的嚴重浪費。
總而言之，在現有的法律體制下，農村集體土地主要還是通過土地征收的形式進入房地產市場的，但土地征收要受到公益性目的要件的限制；而且，土地征收并不能滿足集體經濟組織追求利益最大化的要求。在不能通過合法形式得以滿足之時，集體土地不免自發地尋找突破點和平衡點。首先是地方集體土地征收權的扭曲和濫用，其次是集體土地隱形交易市場的形成。這是由于建設用地市場缺乏相應機制所帶來的必然結果。
三、我國集體土地“隱形”市場法律規制的途徑選擇
由此看來，規范集體土地建設用地的流轉是很必要的，這既是保護耕地也是穩定農村發展、實施可持續性發展戰略的需要。消除集體土地“隱形”市場是一個系統的法治工程，基本的思路是進一步明確集體土地的產權所有，賦予土地承包經營權完整的私法權能，允許集體土地作為一種重要的市場要素進行流轉并且以市場為導向形成交易價格；與此同時，改革土地征收制度，弱化國家對集體土地權利的干預，平衡土地收益的利益分配機制；明確國家在土地市場中的角色，完善土地管理制度；加強農村法制宣傳教育等等。本文主要從土地征收制度改革和集體土地流轉市場的建立兩個相輔相成的方面進行闡述。
(一)改革完善我國的土地征收制度
由前面的分析已經得知，土地征收制度的制度缺陷是集體土地隱形市場產生的重要原因。因此改革勢在必行。對于我國的土地征收制度的改革，學者們也是仁者見仁、智者見智。
為了規范濫用公益性理由征收土地的行為，大多數學者提出應區分兩種不同性質的土地征收行為，分別采用完全補償和不完全補償的標準，以維護農村集體經濟組織和農民的合法利益，實現實質意義上的公平。這種主張認識到了由于土地征收權的濫用所帶來的不公，但在“兩種不同性質的土地征收行為”的前提下討論土地補償問題，實際上承認了非公益性目的征地的合理性。因為能否進行征地和如何進行土地補償畢竟是兩個不同層次的問題。這種做法無形中將征地的公益性要件虛置了。因而，不應將非公益性目的的用地納入到土地征收的程序之中；否則，既引起土地征收認識上的誤解，又違背了國際上關于土地征收公益性目的要件的慣例。根本無法消除在土地征收過程中的政府失靈的現象。
根據當前征地難和集體土地使用權隱形市場自發形成的問題，有人提出應建立單一的集體土地征購制度以取代征收制度，即使用集體土地進行建設應該全部采用市場化的手段。從某種角度而言，這無疑是一種有益的探索，但對于因公益性目的建設而需用的土地，其征收費用相對較低，不可能和營業性用地一樣由市場價格來決定的。而且，土地征收制度在我國還是具有一定的現實意義的，完全采用市場化征購制度對我國來說不現實。
筆者認為，集體土地征收市場的準入，應參照國際上通行的慣例――以“公共目的”為土地征收
市場唯一的準人要件，其他類型的建設用地一律進入集體土地征購市場進行交易。既然集體所有制土地向城市房屋建設用地轉換，除了由征地一出讓程序所規定的法定通道以外，自發形成了以效率為目標的市場化直通道。這種通道具有符合市場規律的合理性，那么應該通過法律制度的供給來確認和保護這種不可阻擋的社會現實。
有的學者認為，采用經營權分離辦法進行集體土地建設用地流轉，擁有分離出來的集體土地轉換經營權，與市場經濟發展相吻合，與法定集體土地所有者身份相一致，與土地公有屬性也不沖突。具體運作安排是：保持現有土地所有制形態不變，即城市市區土地的國家所有制和農村包括城市市郊土地的農民集體所有制，縮小征地范圍，擴大市場化范圍。對關系國家利益的國防建設用地、基礎設施建設用地、完全福利性房屋用地以及公共房屋與場所用地等公益用地保留征地制度。對其他可以市場化的房屋用地全部實施市場化土地用地制度。城市政府退出市場化土地轉換交易環節，不再直接參與集體土地使用權買賣，同時授予集體土地所有者、農村集體組織以農村土地使用權的轉換經營管理權，農村集體組織作為獨立的農村土地所有者主體代表，在土地規劃與相關制度約束下行使土地使用權的自主經營與轉換權。
(二)構建城鄉統一建設用地市場以消除集體土地隱形市場
城鄉統一建設用地市場的意義可以從兩方面來理解：其一，為集體建設用地的流轉找到除征收外的其他流轉渠道，消除了集體土地征收制度缺陷所帶來的種種隱患，充分實現集體土地的權益。其二，建立集體土地使用權交易市場，允許土地作為一種市場要素進行流通并形成其市場價格，法律權益分配給能以最小的成本換取最大收益的一方。
1．構建城鄉統一建設用地市場。城鄉統一建設用地市場的目標是構建多元、多層次的城鄉統一建設用地市場。“多元”指該建設用地市場由農村建設用地市場、城市建設用地市場和聯結兩個市場的產權轉換市場(主要指集體土地征收或征購市場)三大塊組成?！岸鄬哟巍敝盖皟纱笫袌隹v向之間可以分解為不同層次的土地市場體系。農村建設用地市場可以分為農村非農業建設用地市場及農村非農建設用地準入市場。前一市場又可分為租賃市場和轉租、人股、抵押市場等等。城市建設用地市場可以分為三級土地市場：一級市場為國有土地的劃撥、出讓市場；二級市場指取得國有土地使用權的建設單位將土地進行轉讓的市場；三級市場則是指建設用地使用者之間轉讓、出租、人股、抵押等處分建設用地使用權的市場。
由以上三個市場我們可以看出，產權轉換市場、城市建設用地市場是以農村土地市場為前提和基礎的。城市建設用地市場增量土地的供給是由農城用地轉換市場決定，從根本上說是由農村用地市場決定。農村地產市場運行得好、配置效率高，就可以有更多的農業用地和農村非農用地進入農城轉換市場進而轉化為城市建設土地；同時，如果城市建設用地市場運行得好、配置效率高，就可以減少農村用地轉化為城市用地的絕對量。
2．城鄉統一建設用地市場的法律制度安排。為了避免城鄉統一建設用地市場的失控和混亂，對該市場進行有效的法律規制是很有必要的。為此，筆者將從宏觀和微觀兩個角度闡述該市場的法律構建。
(1)宏觀視角的法律規制。對城鄉統一建設用地市場進行宏觀法律規制，筆者認為國家應把好三個關口和完善、實施三項宏觀法律制度。
三個關口指農村農業用地轉化為農村非農建設用地的關口；農村集體土地轉化為城市建設用地的關口，即集體土地征收及征購總量控制；城市每年供應建設用地的總量計劃。
對集體土地轉化為農村非農建設用地和農村用地轉化為城市用地兩個關口，國家要建立嚴格的土地審批許可制度。對未經批準擅自改變土地用途的用地者給予嚴懲。同時，對集體土地轉化后的用途、產業限制、容積率、建筑高度等進行嚴格審查，使轉化后的原集體土地利用達到最佳經濟、社會和環境效益。第三個關口則由國家土地管理部門根據土地利用規劃和國民經濟發展計劃以及國家控制指標確定。
宏觀規范可從以下幾方面著手：
其一，完善土地有償有期使用制度。建立非農業集體用地有償有期使用制度，加快集體土地和農村非農建設用地(主要指經營性用地)有償有期使用制度的立法。應該承認，現在農村出現的土地使用權等以各種形式實現其自身價值是家庭聯產承包制度的完善和發展，應從立法上加以確認。對城鎮國有經營性用地有償有期使用制度，主要是擴大該制度的適用范圍，擴大到所有經營性用地均實行有償使用，以用地的性質而不是以用地單位的性質確定法律制度的適用。在轉讓形式上，由原來以協議為主的轉讓方式過渡到以掛牌拍賣、招標為主的市場化形式。
其二，強化土地規劃與利用制度。土地規劃是土地管理工作的重要組成部分，集體土地的利用與開發必須服從城市發展總體規劃和土地利用總體規劃，集體土地市場法律制度的建設應把土地規劃管理作為重要的組成部分，做到土地規劃立法超前和土地規劃管理到位。同時，改變當前小城鎮粗放型的發展方式。
其三，完善和執行土地基準地價及地價公示制度。在城鄉統一建設用地市場還沒有發育、發展起來的時候，很難形成市場價格。尤其是農村的集體土地使用權交易，很容易導致價格混亂。因此，既要有城市土地的基準地價，又要有農村集體土地的基準地價，并定期調查、調整和公布。對因生產經營性用地需要征購集體土地的，征購的地塊應視為城鎮土地，并進行科學分等定級評估出合理地價，最大程度維護集體經濟組織的土地權益。
(2)微觀視角的法律規制。從微觀視角對城鄉統一建設用地市場進行規制，主要是為確保土地使用權市場交易的安全而設置具體的法律制度：
其一，完善土地產權產籍登記制度。主要是明晰集體土地產權的主體歸屬。對于農村建設用地進行嚴格的產權(主要是土地使用權)登記，結束我國長期存在的、鄉鎮集體企業建設用地及農村農民住宅用地盲目、混亂和無序的局面。在土地產權產籍的登記上，賦予登記相應的物權效力，使得集體土地建設用地的登記制度與現有的土地及房產登記制度相協調。從動態角度而言，農村集體所有土地進入城鄉統一建設用地市場，必須依法進行登記領證，涉及原土地有關事項變更時，得辦理變更登記手續，并接受政府土地管理部門的監督。
其二，建立城鄉統一建設用地市場交易管理制度。主要指市場準入、準出、市場交易方式及交易手段、市場交易的國家適度干預。市場準入指進入市場的土地及其權利必須無瑕疵，具備有關部門的書面證明。在土地交易時，采用統一的交易地點。為此，可建立集體土地產權交易中心，規定供地、用地單位必須統一在中心進行產權移轉，并確認在中心外的土地交易行為一律為非法交易行為。國家的適度干預，主要指土地交易稅收法律制度和必要時的國家行使土地優先購買權。國家可以開征集體土地轉讓增值稅、耕地占用稅等，既可以調節土地使用權交易市場，又可以使國家或地方政府的投入得到相應補償。而政府的土地優先購買制度，旨在對農村集體組織即將進入集體土地使用權交易市場的土地，有關政府部門對其產業選擇、地價等方面進行引導和勸導，在引導、勸導無效的情況下，政府可以利用土地優先購買權，強制交易以調節土地市場。
政府的土地優先購買制度，和國家的土地儲備制度的建立相聯系。政府可以通過土地優先購買權收購未經整治的農村集體所有土地，進行前期開發，經過一段時間儲備后，在適當的時機投放房地產市場，以此來增加政府對土地市場的宏觀調控能力。
土地法關于土地征收的規定范文5
【關鍵詞】土地管理制度，關鍵問題，政策研究
隨著國民經濟的發展，我國土地制度在國家經濟發展中逐漸得到建立以及完善。它不僅在一定程度上對耕地進行了保護，促進用地的節約性，保障了社會注意經濟的發展，還對社會公平正義進行了維護，在國家宏觀調控等方面有著重要意義。但是，隨著時代的發展，我國土地管理制度的局限性也逐漸顯現出來。
1、土地管理制度中存在的關鍵問題
1.1土地用途管制
其一，在《土地管理法》中，對縣以及鄉級土地的利用進行了規定，其相關的總體規劃要劃分為土地的利用區，對每一塊土地的使用目的以及用途進行明確掌握。這樣看來，市場配置土地資源就得不到相應的發揮，市場配置中基礎性作用的發揮也就成了空談。
其二，在土地管理制度中，對土地的利用規律沒有足夠的法律權威，從而發哦之管制規劃的失效、相關規劃被隨意修改、計劃指標得不到嚴格遵守以及相關規劃的實施沒有足夠的監督力度等現象普遍出現。
其三，在土地管理制度中，其在對管制目標實現時對審批的方式過度依賴。在我國土地管理中，依舊存在著審批緩解繁復、審批的內容重復、審批相關權限設置不科學以及審批相關鏈條過長等問題，其在一定程度上對社會經濟的迅速發展以及市場環境的急速變化中存在的不確定性不能很好的適應，對市場資源配置中的基礎性作用的發揮具有一定的不利因素，對政府職能以及社會經濟的轉型也不相適應。
1.2土地征收制度
在我國土地管理制度中，關于土地征收的制度中也存在許多問題。其一，在我國土地征收管理制度中，相關于征地的制度中，要求的征地范圍過寬。大量城市規劃區、經營性用地以及許多鄉鎮企業相關用地以國家建設或是公共利益的名義被征用，使人們比較難接受。其二，土地在征收之后的補償過低。在土地征收的過程中，政府付給農民或是集體的征地費用太低，與市場上土地的價格差距相對過大，容易引起人們的不滿。其三，在土地征收之后，對失去土地的農民的生活以及生產沒有妥善安置。在這集體和農民之間的利益分配中，導致農民的利益得不到足夠的保障。
1.3土地有償使用制度
在我國當前的土地使用制度中，它與土地市場的規范化還存在一定差距。其一，在我國土地市場中，其相關的市場機制還不夠完善，其中，協議出讓以及劃撥用地所占據的比例依舊相當重。其二，在我國土地市場管理中，對于土地調控技術手段以及市場檢測的手段相對缺乏，有效性不足。其三，在我國城鄉土地收益的分配中，其分配存在嚴重的失衡。分配過程中，農民的收益受到損害，城鄉之間變大的差距可能會使許多新的矛盾出現積累。
2、土地管理制度關鍵問題的政策探究
2.1加強土地基礎制度建設
一是產權制度。在土地建設中，對相對明確的城鄉產權進行建立，使現代化土地產權制度更加明確清晰，從而使土地和其他相應的地上附著物的統一記錄得以實現。另外，還要注意對農村土地確認權的登記頒證進行加速推進，對土地相關的統一登記試點工作進行展開，促使全國各地的統一編碼工作加快。
二是規劃制度。在對土地基礎制度建設進行加強的過程中，注意對部門分頭規劃的現狀進行改變，使具有功能布局以及空間約束等相關特征的國家空間規劃分級體制得以建立。另外，還要注意對土地管理制度的相關法律的立法進行推動，使規劃的法定地位得以確定，從而使土地規劃利用的權威性得到一定的保證。
三是土地調查制度。在對土地基礎制度建設的過程中，要注意得以國家直屬土地相關調查機構進行建立，設置專職人員進行土地的調查，在人、物、財以及相關的體制機制等幾個方面對土地調查的正常施行提供保障，從而使國家對土地資源的利用狀況的全明星、準確性以及快速性的把握情況進行提高。
2.2完善土地法制
在我國土地管理制度中還存在著一定的不足，在土地相關制度發展的過程中，應注意對土地的法制進行一定的加強和完善，從而使人們的權利保障、相關執法監察的法律保障以及市場運用等得到相應的提高。這樣，不同的權利主體都能夠通過國家所制度的法律法規中得到保護，使平等交易等相關制度得以構建以及完善。另外，還要注意對集體建設用地的流轉改革以及征地制度的改革等提供一定的法律空間。
3、結束語
綜上所述我們可以得知，土地管理制度在我國農業經濟發展的過程中占有極為重要的地位，與人們的切身利益息息相關，但是隨著時代的發展，我國土地管理制度在新形勢下還存在著許多的問題。在我國土地管理中，對相關的土地管理制度進行改革和完善，可以在一定程度上對耕地進行了保護，促進用地的節約性，保障了社會注意經濟的發展，還對社會公平正義進行了維護，在國家宏觀調控等方面有著重要意義。在以上的分析中，就土地管理制度中存在的關鍵問題，從土地用途管制、土地征收制度以及土地有償使用制度等幾個方面對土地管理制度進行改革和完善。
參考文獻：
[1]陶寧軍.土地管理制度存在的問題及對策分析[J].中國農業信息，2013，28（16）：193-194.
[2]賈志鵬.城市土地儲備制度問題與對策研究[D].天津師范大學，2012，21（15）：121-127.
土地法關于土地征收的規定范文6
你司地法發〔1991〕8號《關于請求對地質勘探交納用地費用中有關問題予以解釋的函》收悉。經研究，提出如下意見，供你們參考：
一、根據《土地管理法》第三十三條規定，進行地質勘探需要臨時使用土地，由當地縣級人民政府批準，使用單位應與農業集體經濟組織簽訂臨時用地協議，并按照該土地前三年平均年產值逐年給予補償。鑒于地質勘探臨時用地的特點，在實踐中，可視給農業生產造成的實際損失情況，確定補償費用，損失一季農作物產值的，補償一季；損失二季農作物產值的，補償二季；損失全年農作物產值的，補償全年產值。臨時用地使用期滿，使用單位應及時歸還，并負責恢復土地的生產條件，或付給一定費用由當地集體經濟組織恢復實施。
二、進行地質勘探臨時使用土地給地上附著物（如青苗、樹木等）造成損失，應酌情給予補償。該補償費應支付給地上附著物產權所有人。
三、在國有土地上進行地質勘探，如給原國有土地使用者造成損失的，應酌情給予補償。
四、來函第五條所反映問題，實質是荒山、荒地的概念如何界定問題。按照1984年9月全國農業區劃委員會印發的《土地利用現狀調查技術規程》對土地的分類，荒山、荒地一般指未利用的土地，包括荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖、石碟地以及其他未利用土地，其具體含義，該規程都有明確規定。
五、關于地質勘探計劃是否提前報送當地政府問題。我們認為，地質部門與地方政府應密切配合，加強聯系。地方政府應積極支持地質部門工作，依法保證地質勘探用地需要，同時，地質部門也需要與當地政府溝通情況，保持必要的工作聯系，在不違反地質勘探要求情況下，盡可能向當地政府報告有關勘探計劃和需要臨時用地的情況，以便為勘探單位作好服務工作。
六、地質勘測需要永久用地的，需按《土地管理法》和《土地管理法實施條例》有關規定辦理征用或者劃撥土地手續，支付征地費用。
附：地質礦產部政策法規司關于請求對地質勘探等交納用地費用中有關問題予以解釋的函
（1991年1月31日）
地質勘探工作的特點是分散流動、并具有探索性，地質勘探的手段主要是鉆探、坑探、槽探、井探等，施工用地均屬臨時用地。具體施工是根據以往探求的或前一施工工作了解的具體情況而布置的。因此，施工計劃是針對某一區域，某一工作區的，不可能在年初就確定全部施工的場地。
我國的地質勘探工作，基本上都是由中央或地方財政投資，由于國家財政困難，地勘費相當緊，物價及原、材料又不斷地上漲，地質勘探工作已步履維艱，再交納大量的施工占地費用，地質勘探工作就更難于維持。對于《土地管理法》規定“給予適當補償”這個尺度難于掌握，與地方的分歧也很大，因此，請國家土地管理局理解地質勘探的困難，并給予支持。同時我們有幾個具體問題，請你局予以答復。
一、根據《土地管理法》第三十三條第二款的規定，我們理解地質勘探需要臨時使用土地的，只要由當地縣級人民政府批準，并按照前款規定給予補償即可，而不需要辦理臨時征地手續。這種理解對不對？
二、鉆探施工周期長短不一，長的一兩個月，短的三五天就施工完畢，類似情況是否也要交納土地補償費？如交怎樣計算補償費？按實際使用日期計算，還是按月或年計算？
三、青苗、樹木賠償費與土地補償費是何關系？地質勘探單位施工臨時用地，按規定或協議如實交納青苗、樹木賠償費后，是否還需要交納土地征用費？
四、青苗、樹木賠償費交予土地占有或使用者，征地費用向誰交納？對于在國有土地上進行地質勘探，土地是國家所有，地勘費是國家撥給地質勘探單位從事地質勘探工作的費用，是否還需要交納征地費用？交給誰？
