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土地管理法對宅基地的規定范文1
一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。
在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。
對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。
我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。
而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”；《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：
1）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；
2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。
3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。
以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。
當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。
對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。
對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現，實現程序等還有待于明確規定。
二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。
法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。
比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。
再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。
為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。
其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。
再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。
第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。
如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。
只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。
zuozhe:彭鑫
附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：
1）中華人民共和國土地管理法
2）中華人民共和國鄉鎮企業法
3）中華人民共和國擔保法
4）中華人民共和國商業銀行法
5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）
6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）
7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》
8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號
9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號
10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規、部門規定
土地管理法對宅基地的規定范文2
一、清理的范圍、內容。
范圍：全鎮行政區域內所有村民宅基地、臨時占地和企業占地。
內容：1、登記、發證情況。宅基地是否及時進行使用權登記、變更登記和注銷登記，每處宅基地是否都有宅基證。臨時占地、企業占地是否進行使用權登記、發證，臨時占地、企業占地時效是否過期。
2、耕地占用稅和契稅征收情況。
二、法律責任。
根據《中華人民共和國土地管理法》、《河北省土地管理條例》、《河北省農村宅基地管理規定》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例》和**人民政府20號文件“關于加強農村宅基地管理若干問題的暫行規定”，要求如下：
1、根據《中華人民共和國土地管理法》第十條、《河北省土地管理條例》第十六條，農村集體土地由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，農村村內閑置宅基地、空閑地所有權歸集體所有，確需原有宅基的，按規定報批，否則一律收回，歸集體所有，統一安排。
村周邊空閑地、場院、坑塘、廢棄地、林地等屬集體所有，任何人不得私自亂搶、亂占，由村委會統一安排使用。
2、村民未經批準非法占用土地建住宅的（現有房屋沒有宅基證），按《中華人民共和國土地管理法》第七十六條、第七十七條，《河北省土地管理條例》第五十六條、第六十七條、第六十八條責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，并處罰款，罰款金額為非法占用土地每平方米十元以上三十元以下，確需宅基地的，按規定報批，占用村內空閑地的，批準面積為200平方米，每超一平方米收五元復墾費，證款壹佰元。
歷史遺留的老房屋，沒有辦理宅基證的，按本條辦理。
3、宅基地與宅基證不符的，超出面積每平方米罰款5—10元，限期拆除，確需宅基地的按規定報批，換證費壹佰元，證大房小的必須核實準確面積填表換證，換證費壹佰元。
4、根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、《河北省土地管理條例》第五十八條，農村村民建住宅，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，是空心村的村莊，村外宅基地，原則上不予審批，確需辦理的從一平方米起，收取10—15元復墾費，證款壹佰元，按規定報批。耕地一律不予報批。
5、嚴禁私自買賣宅基地，違者依據國家有關法律規定予以嚴肅處理，沒收非法所得，并處罰款，對確需宅基地的按規定報批。宅基證換姓名，按新辦證處理。
6、宅基證丟失的，按無證處理，重新辦證。
7、越權或化整為零批準占用土地的批準文件無效，其土地按非法占地論處。
8、鼓勵各村招商引資，興辦企業，養殖業，經鎮政府勘察審核后，報上級管部門批準。沒有經過上級土地主管部門批準，私自建企業、廠房的，根據《中華人民共和國土地法》規定，限期拆除，并處罰款每平方米10—30元，同時交納土地占用稅。
9、各村取土用土，必須向鎮土地主管部門申請辦理取工許可證，取土點設在坑塘、溝渠，嚴禁在耕地中亂挖、亂取土，違者恢復土地原貌，并處罰款每平方米15—30元。
10、根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（87）國發第27號之規定，占用耕地建房或從事其它非農業建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人，農村居民所建住宅，稅額為每平方米元，其它非農業建設的單位和個人每平方米為元，對單位或者個人獲準征用或者起過兩年不使用，按規定加征兩倍以下耕地占用稅。
土地管理法對宅基地的規定范文3
隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面上提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系
城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。
在我國的農村，土地是農村經濟所有。根據我國土地管理法等相關規定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。
二、現有法律規范中對農村房屋買賣問題的規定
《物權法》第152條至155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第62條第3款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/p>
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發28號）規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》（199939號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。
三、最高人民法院對農村房屋買賣效力的意見
最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有?！弊罡咴河?984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理?！笨梢?，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。
四、農村房屋買賣合同的效力認定
關于農村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無權的人訂立的合同，被人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。
目前，對農村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現在非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。
1、農村房屋買賣合同無效的幾種情形
農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。
法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；
無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農村房屋，如未經權利人追認，則依據《民法通則》的規定，應當認定買賣無效。
非農村集體經濟組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因購買人不符合申請農村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。
2、農村房屋買賣合同有效的幾種情形
農村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。
農村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規定的標準，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續。
已在農村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。
土地管理法對宅基地的規定范文4
關鍵詞：農村宅基地 退出 補償
一、農村宅基地退出補償補償概述
宅基地，常指農民依據法律規定取得的，用于其建造住宅及生活附屬設施（附屬設施包括廚房、廁所、禽獸舍、圍墻內的庭院等）的集體建設用地。根據我國《土地管理法》相關規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。宅基地的退出機制的建立目的在于節約集約利用農村集體建設用地，保護土地尤其是耕地資源。農村宅基地退出有兩種方式：一是由有權部門實施的村莊整治形式，這不會改變農民對宅基地的使用權。二是由政府部門主導的，鼓勵部分村民放棄農村宅基地使用權，進而轉變為城鎮居民的退出，常見形式有城中村治理和宅基地換房兩種模式。宅基地退出補償機制設立的目的在于引導農民在一定條件下合理、資源退出宅基地。該補償機制的對象主要是自愿到城鎮購房或自愿以退出農村宅基地的使用權而搬入農村集體建設公寓房的農戶。依據地方政府和農民情況不同，農村宅基地退出補償按補償方式有建設性補償、實物補償、貨幣補償之分。
二、成都市農村宅基地補償標準缺失的現狀和考量
在確定成都市農村宅基地補償標準考量因素之前，必須明晰國家在該方面的法律規定。根據我國《土地管理法》第47條的規定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費?！蹦壳案魇∈兴菩械恼赝顺龊脱a償還處在試點探索階段，其做法與補償標準都根據自身情況作出了較為簡略的規定，國家層面在農村宅基地的退出與補償上缺乏相關配套政策與規范。從成都市農村宅基地的退出與補償實際來看，其補償標準缺失主要表現在以下方面：
1.缺乏農村宅基地退出補償標準的具體法律規定
當前我國《土地管理法》沒有專門針對農村集體土地房屋拆遷補償的具體規定；但是如果按照《土地管理法》中規定的地上附著物的補償標準給予補償，與國有土地房屋拆遷補償對比來看標準過低，難以被拆遷農民接受，這種現狀不利于農民合法權益的保護和拆遷工作的順利開展。隨著我國《物權法》實施后，農村宅基地的使用權得到更充分的保障，但是該法在農村宅基地退出方面并沒有做出實質規定，無論是退出程序、補償原則還是被退出公民和法人的實際利益如何救濟等現實問題，農民住房的財產權難以得到合理保障。
2.缺乏統一的宅基地置換標準
成都市在關于宅基地換地、換房等產權置換標準中缺乏統一的政策規定，各區域置換標準差別較大。較為普遍的做法是以舊宅基地置換規定面積的宅基地自建住房或以成本價購買新區規定面積的集體產權住房。但是在舊宅基地面積的認定上標準不一，住宅的附屬設施，比如農戶庭院是否屬于舊宅基地面積，如果農民自有的住宅面積超過規定的舊宅基地面積時如何處置都是急需解決的問題。
三、完善成都市農村宅基地退出補償標準的建議
1.完善農村宅基地流轉市場
在中國農村，土地是農民生存和發展的根本。當前我國法律并沒有對宅基地流轉、轉讓和出租放開禁令，依附于農村宅基地的用益物權不能得到充分實現，閑置的農村宅基地無法在市場上進行流轉和退出，一定程度上制約了農民向城市流動，這也是對國有財產的閑置和浪費。當前農民為了有效實現自有宅基地的財產權益，宅基地的流轉現象逐漸普遍起來。據相關調查顯示，成都市部分村鎮的宅基地流轉案例約占宅基地總數的8%左右，部分地區甚至達到30%左右。農村宅基地的私下流轉，使農民獲得了收益，但是這種行為缺乏法律保障，一旦發生糾紛，交易雙方的利益將受到損害。在這樣的情形下，要逐步完善農村宅基地流轉市場，從法律上逐步放開農村宅基地流轉的嚴格態度。
2.明確地方政府角色，引導農村宅基地自動退出
農村宅基地退出要求地方政府要明確自己的角色，宅基地退出補償應在農村集體經濟組織和農民間進行合理分配，地方政府對宅基地退出的收益不享有利益。將地方政府界定為“服務提供者”的角色，遠離宅基地退出收益，能減少“土地財政”，減少土地違法行為。在宅基地退出中以以現金或實物補償的方式，讓農民真切感受到經濟利益和生活的改善，引導農民積極配合新農村建設和土地整治工作，逐步改變舊農村臟亂差的面貌，加快新農村建設的步伐。
3.農村宅基地退出的合理補償機制
在建立農村宅基地退出的合理補償機制的過程中，一方面必須依據宅基地的住房保障功能，同時要考慮宅基地使用權的經濟功能。對宅基地退出的補償不能一刀切，必須依據具體情況區分對待。補償方式應該有一次性補償和永久性收益分配權補償兩種方式。當然確定不同類型宅基地的補償標準必須非常謹慎，標準過高，將導致地方政府無力承擔；標準過低，又無法調動農民退出宅基地的積極性。有觀點認為，以宅基地使用權人放棄宅基地在城鎮或社區新村獲得相當住房保障為標準進行補償，這是比較符合成都市當前實際情況的。
參考文獻：
土地管理法對宅基地的規定范文5
關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；現狀；弊端
本文系河北省社科聯項目“河北省農村宅基地使用權流轉問題調查研究”（項目編號：201303187）的階段性成果
中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A
原標題：農村宅基地使用權流轉現狀及存在的問題分析
收錄日期：2013年9月30日
宅基地使用權制度是我國特有的一項用益物權制度，宅基地作為中國農民的社會福利保障，是農村穩定的基礎支撐之一。由于宅基地使用權具有無償性和無期限性的特點，國家規定了宅基地使用權的一戶一宅制度。然而，隨著城鄉一體化進程的加快，外出務工農民逐漸增多，出現大量閑置住房和“空心村”，這些閑置住房催生了宅基地流轉的隱形市場。但是，受我國現有法律、法規的約束，農村宅基地使用權交易市場尚未形成，農民擁有的宅基地無法進行合法流轉。與此同時，農村宅基地占地面積逐漸增加，一戶多宅、超標占地現象相當普遍，許多宅基地沒有合法的確權證書，加上宅基地分配及置換過程中的違規操作，引發的矛盾日益增多。農村宅基地使用權流轉的立法與現實間存在著很大的分歧，隱形市場大量的宅基地非法交易帶來了種種社會隱患。
一、宅基地使用權立法現狀
宅基地使用權流轉制度散見于《憲法》、《土地管理法》、《物權法》、《擔保法》、《土地管理法實施條例》等，具體涉及到農村宅基地使用權流轉的法律和政策較少，并且大多只作原則性規定，其內容籠統模糊，存在不少法律空白和缺位，缺乏可操作性。
首先，根據我國《憲法》規定，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。也就是說，根據我國憲法精神，宅基地的所有權歸集體所有，農民私有住房是依附在集體所有的宅基地上，其房屋的轉讓必然會受到宅基地轉讓的制約。
其次，《物權法》規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”這無疑給今后宅基地使用權制度改革預留了空間。
再次，《土地管理法》明確了“一戶一宅”制度，《土地管理法》規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”，實行一戶一宅，是從保護耕地、抑制土地投機的角度考量，同時也是宅基地公有制性質的體現。該法還規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。對于該規定，有學者認為，本條的本意是為了限制宅基地的買賣和出租，并非從法律上允許農民出賣出租宅基地。大部分學者認為，根據該規定農民可以出賣、出租宅基地，但是僅限于在城鎮居民之外的主體間流轉。在具體實踐中，由于理解上的不同，各地對于宅基地出賣、出租對象的規定也是不盡相同的，有的允許針對所在鄉鎮范圍內的農民，有的僅允許是本村村民。
此外，《擔保法》第37條規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”，從而否定了農民對宅基地享有的抵押權。其本意是為了維護農村土地集體所有的性質，維護農民合法權益。避免農民抵押自有住房后因無力償債而失去容身之所。然而，這在一定程度上削弱了農民的融資能力，限制了農村經濟的發展。
二、宅基地使用現狀
1、農村宅基地空置率較高。近年來，隨著經濟的不斷發展，許多富裕起來的農民尤其是市郊的農民改變了世世代代務農的習慣遷居到了城市并購置了商品房，他們留在農村的宅基地，不能通過合法途徑流轉，集體組織也沒有權力回收，因此就閑置了下來。
農村宅基地一直是村集體以戶為標準無償劃撥給農村使用，農村子女長大后會分戶生活，產生的新戶就將分到新的宅基地，而父母去世后這些子女還可以繼承父母留下的宅基地，自然形成了一戶多宅、部分宅基地空置的現象。同時，由于宅基地管理混亂，審批手續不嚴格，造成超標占地、一戶多宅。
2、存在空心村現象。隨著新農村建設的不斷深入，加之農民對路邊房屋價值的認識增強，農村住房向村外擴張現象愈來愈嚴重，村民花錢在公路沿線和村莊購買了宅基地，導致村內的宅基地空置，這就形成了內空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”。一方面村莊內這些空置房長期沒人居住，缺少管理、年久失修，日曬雨淋后大多變為危房，成為危機群眾自身安全的一大隱患；另一方面由于新增宅基地來源多為村莊耕地，村莊內卻存在大量空閑宅基地，造成了土地的雙重浪費。
三、宅基地使用權流轉現狀
由于現有法律對農村宅基地使用權流轉持限制或禁止態度，而農民又有宅基地流轉的意向和需求，因此宅基地流轉大多呈現地下隱形流轉，暗中交易。并且農村房屋流轉的形式多種多樣。位于市郊或城中村的宅基地使用權流轉比較活躍，以出租、買賣方式居多，在較為發達的地區，也有以自有房屋入股參與經營；有以自有房屋抵押進行融資，等等。位于遠離市區的農村宅基地，以空閑空置發生轉讓居多。轉讓有的以書面合同方式，有的僅有口頭合約；在證明方式上，有的通過中間人證明，有的通過村委會備案；在流轉主體上，雙方為熟人或者經過中間人介紹進行交易的居多。大部分農村宅基地使用權流轉都處于暗箱操作狀態，流轉往往是私下交易，土地管理部門很難掌握具體交易底數，國家對農村房屋流轉的掌控處于失位狀態，由于缺乏監管，往往留下許多矛盾和后遺癥，也會使大量的土地資源得不到合理利用，造成資源的流失與浪費。
四、現行宅基地流轉制度的弊端
1、因買賣拆遷私下流轉產生的社會矛盾日益增多。由于宅基地使用權流轉隱形市場存在，私下交易的現象時常發生，這樣就出現一些突破法律底線的流轉，不受法律的保護，而交易的產權不明確從而導致市場混亂；其次，由于修路、拆遷、房價快速上漲等產生的利益落差，導致交易一方對原先的交易行為產生悔意，產生背信行為，到法院要求法院確認房屋交易行為無效，而相關法律的缺失，導致矛盾不能得到有效解決，產生社會隱患。
2、阻礙城鄉一體化進程。法律對農村宅基地流轉的限制，無疑客觀上隔絕了城鄉一體化，使這種法律的約束成為城鄉一體化發展的瓶頸之一。現在的農民可以進城買房，而城市人就不可以到農村買一塊地建房，這無疑是與城鄉一體化相違背的。另外，由于空置宅基地不能通過合法途徑買賣，農民在城市另行購置房產較為困難，因此往往是城市中賺來的錢帶回農村建房，這種將農民綁定在土地上的政策，阻礙了其向城市永久性遷移，使城鎮化進程受阻。
3、削弱農民融資能力。隨著農村經濟的發展，許多農民在脫貧致富，擴大生產規模時，遇到資金短缺的問題，不得不向親朋好友借款或向銀行貸款，而貸款最有效的辦法就是用不動產抵押貸款。由于法律對宅基地抵押進行了限制性規定，所以大部分金融機構不愿意設定農村住房抵押貸款，嚴重削弱了農民的融資能力。
4、不利于村莊整體規劃。由于大量閑置和空置的宅基地不能流轉和有償使用，而這些宅基地又是通過合法途徑得到的，村集體組織也無權收回進行處置，形成空心村。村集體對這些宅基地束手無策，村莊規劃的實施無法有效開展，也就不能促進農村住宅產業化，也使村莊建設喪失有利時機。由于空心村的存在，以及村民對公路沿線房屋價值意識的增強，新的宅基地不斷向村莊擴張，住宅分布比較零散，宅基地與農用地雜亂分布，宅基地形成不了規模，用地浪費較多。不利于村莊的政體規劃、布局。這與推進社會主義新農村建設背道而馳。
5、造成耕地的浪費。閑置宅基地以及“空心村”的大量存在，造成了土地資源的極大浪費。一方面是農民閑置住宅不能轉讓、集體組織也不能回收和復墾，造成土地大量閑置；另一方面由于農村子女長大后要和父母分戶，分戶后就會產生新的宅基地需求，宅基地需求不斷增加，許多村莊出現無處建房現象，土地管理部門被迫在有限的耕地指標中切出一部分來解決缺房戶的建房問題。此外，由于一些村莊宅基地無限度地向發展，沒有統一規劃，宅基地資源很難集約化利用，造成宅基地利用率不高。
五、結語
對宅基地使用權流轉的限制性規定在一定時期內對保障農民居者有其屋、保持農村穩定、鞏固農村基層政權起了不可低估的歷史性作用。然而，當前農村住房及宅基地的財產功能已經遠遠超過其社會保障功能。農村宅基地使用權流轉的隱形市場的客觀存在，是我們不應當躲避的問題，與其遮遮掩掩，不如將其納入規范化、制度化軌道，進行科學的疏導和規范，使之健康發展。
主要參考文獻：
[1]孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論，2005.4.
土地管理法對宅基地的規定范文6
原告：周付山，男，1960年4月出生，漢族，住唐河縣源潭鎮張樓村委第19組、農民。
被告：河南省唐河縣源潭鎮人民政府。
法定代表人：柴新閣，鎮長。
第三人：李萬明，男，1962年5月出生，漢族，住唐河縣源潭鎮張樓村委第19組，農民。
第三人李萬明于1984年結婚，1985年與父母、兄弟分家，無住宅。1988年3月申請建房，經組、村同意，按照規劃批建在該自然村一排6號位置上。源潭鎮政府審查后于1988年3月21日給其頒發了源準建字2949號準建證。該位置屬原分給原告場地的一部分，1984年村鎮規劃時被規劃為宅基地。其他村民陸續在其周圍按規劃建起房屋，形成新的村落。經現場勘驗，該位置屬空閑宅基地。原告周付山家6口人、有一處宅基地，也申請建房，經村組同意規劃在該自然村三排4號的位置上，源潭鎮政府審查后于1990年5月14日給其頒發了源準建字5007號準建證。
1988年3月底，第三人建房施工時，原告以此宅基地應由其優先使用為由進行阻攔。1990年5月原告取得5007號準建證后仍阻止第三人建房，村組及鎮政府多次調解無效，第三人一直不能建房。1996年10月6日第三人向源潭鎮政府提交申請，要求處理。源潭鎮政府根據上述事實，依照《中華人民共和國土地管理法》第十三條、第三十八條、《河南省（土地管理法）實施辦法》第十三條、第四十七條的規定，作出處理決定：李萬明符合申請宅基地建房條件，應按“源準建字2949號準建證”指定位置建房，任何人不得干涉，周付山應按“源準建字5007號準建證”指定的位置建房。
周付山不服，于1997年4月18日向唐河縣人民法院提起行政訴訟。原告訴稱，第三人李萬明家二口人原擁有一處住宅，房屋四間，不符合申請宅基地建房條件。其準建證是騙取的，有經辦人尹中祥、張運亭的證言證實。被告批給第三人建房的位置不屬集體空閑地，而是原告的場地，原告在此種有樹，即使是依規劃變成宅基地，原告應優先使用。因此，被告人所作的處理決定認定事實錯誤，證據不足，請求依法撤銷或變更，并要求被告收回李萬明的2949號準建證。
審 判
唐河縣人民法院審理認為，第三人李萬明婚后三人無住宅，符合《河南省〈土地管理法〉實施辦法》第四十六條第一款規定的申請建房條件，所領取的準建證是由本人申請，組村同意，被告審查后核發的，程序合法，具有法律效力。原告訴稱第三人準建證是騙取的所提供的證言與辦證的事實相矛盾。其理由不能成立，不予支持。第三人在領取到準建證后就擁有對該宅基地的使用權。一排6號的位置屬1984年規劃的宅基地的范圍，周圍已建好房屋，形成新的村落，屬集體的空閑宅基地，對于集體的空閑宅基地被告有權處置。雖原告亦符合申請建房條件，但在獲得準建后仍干涉他人建房毫無道理。被告源潭鎮人民政府依據《中華人民共和國土地管理法》第十三條、第三十八條，《河南省〈土地管理法〉實施辦法》第十三條、第四十七條的規定，作出的源政（1997）1號處理決定事實清楚，證據充分，適用法律正確，程序合法。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項之規定，于1997年6月3日作出判決如下：
維持被告源潭鎮人民政府1997年1月25日作出的源政（1997）1號《關于李萬明、周付山宅基地糾紛的處理決定》。
周付山不服一審判決，以（1）爭議之地是責任田，不是空閑地；（2）規劃圖中標示各宅位置編號順序混亂；（3）程序不合法為由，向南陽市中級人民法院提起上訴。二審法院經審理認為：第三人李萬明申請建房，符合條件，程序合法，建房位置屬于村內空閑地。周付山雖申請在前，但村里報鎮里審批時間在李萬明之后，鎮里批準其在其他位置建房并無不當。周付山取得準建證后仍干涉他人建房的行為是錯誤的。周付山的訴訟請求理由不充分，證據不足，一審法院判決維持源潭鎮人民政府1997年1月25日作出的源政（1997）1號《關于李萬明、周付山宅基地糾紛的處理決定》是正確的。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項的規定，該院于1997年9月20日作出如下終審判決：
駁回上訴，維持原判。
二審訴訟費70元由上訴人周付山負擔。
評 析
