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商業土地評估方法范文1
物業稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關注。所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。物業稅是一種房地產在保有期間征收的稅種，征稅的基礎是房地產在評稅時點的價值。因此，房地產評估值的準確程度直接關系到物業稅征收的準確性。雖然物業稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業稅計稅價值評估值的采用是其發展的必然。從一般的房地產評估角度來講，進行房地產個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業稅征收對象數目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發展程度不同，評稅采取的房地產價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經濟欠發達地區房地產評稅價值評估方法進行分析研究。
二、經濟欠發達地區房地產計稅價值
評估基本方法無論地區經濟發達程度如何，房地產估價經常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產價值評估。從本質上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區和求取基準價格。
（一）成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產價值和地產價值，以二者之和作為房地產整體價值。其中房產價值評估采用重置成本法，地產價值評估采用基準地價系數修正法，土地分區即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業、綜合、工業四類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，綜合、工業類房地產評估首選成本法進行。
（二）市場比較法是在待估房地產所在的評估分區范圍內按房地產的細類劃分設定有代表性的樣本房地產，通過大量（三個以上）同一分區的相同細類可比實例評估樣本房地產的價值，進而由樣本房地產價值修正待估房地產價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區是在房地產價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業、工業、綜合四個大類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，在居住類房地產和商業房地產中應用廣泛。
（三）收益法適用商業類房地產的計稅價值評估情形，是一種依據商業用房的經營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產所在的評稅商業分區范圍內，按要求設定在區域內同類房地產中具有代表性，能集中反映分區內同類房地產典型特征的商業樣本房地產，作為原始樣本商業用房。然后收集與原始樣本商業用房類似的商用房地產的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產的評估值。收益法的分區的依據有：商業房地產租金收益數據或經營收益數據，城區商業用地土地級別和基準地價體系，城市行政區域。
三、經濟欠發達地區計稅價值評估特點
經濟欠發達地區，主要是指人均國民生產總值、人均財政收入、農民人均純收入三項主要經濟指標低于平均水平的地區。經濟欠發達地區相對經濟發達地區而言具有一些獨特的特點，總體表現為經濟欠發達地區房地產評估市場化程度較差。以下是筆者根據經濟欠發達地區的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產評稅價值評估特點。
（一）房地產交易市場不成熟，安置房以及早期企業福利分房占居住類房地產比重相對較大一個地區房地產市場的發展是與該地區的經濟發展密不可分的。房地產交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產開發的市場化程度。而經濟欠發達地區房地產開發相對落后，新開發的房地產比重小。在房地產市場化前大量的企業內部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產交易市場，占據了交易市場的一席之地，影響了房地產的正常交易，并使得在房地產價值評估測算過程中出現多種評估方法結論不一致的現象。
（二）一定時期內房地產市場中發生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產價值評估時，房地產市場越繁榮、原始數據越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數據太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產的實際價值。在經濟欠發達地區某些特定評估分區中，往往合適的數據量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經濟開發區居住類房地產進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產價值顯然只能夠用于修正A小區的房地產價值。
（三）商業房地產發展落后，商業物業分布不集中，商業形態樣本量少，同一區域內相同商業細類房地產經營情況差異較大在一些經濟欠發達的城市，商業房地產發展相對落后，商業類型少。較為繁華的商業街只有一兩條，其余的商業物業多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區的劃分。有些經濟欠發達地少（比如商場類物業），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區內的同種商業類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業用房的選取帶來了困難。
四、經濟欠發達地區計稅價值評估方法探究
經濟欠發達地區房地產評稅價值評估最突出的特點是房地產市場化程度較低，主要體現在房地產建設和交易不活躍，房地產交易中福利性住房比例偏高。這給房地產評稅價值評估工作中分區和確定基準價值帶來了難度。鑒于經濟欠發達地區在房地產評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產評估方法時根據地區的特點制定適合該地區的評估方案。
（一）基礎數據是房地產價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數據一般來講，大型城市房地產評稅價值評估基礎數據量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區數量要多于經濟欠發達地區。對于經濟欠發達地區而言在選取可比實例時要合理選擇適當的可比實例，特別是針對某一特定的樣本房地產、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數據。有效數據是房地產評估準確與否的基礎條件，必須做好數據的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數據。
（二）收益類房地產評估中應適當確定原始樣本商業用房的設定標準評估分區原始樣本商業用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區的商業細類發展水平。在聚類明顯的商業區內選取原始樣本商業用房較為容易。但是對于經濟欠發達地區而言，其商業物業分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業類型原始樣本商業用房時，要在分析該地區客觀的經濟發展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業用房，同時也要對部分修正因素進行調整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。
（三）評稅地區局部出現住宅類物業基礎數據量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發區居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區內都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數量越多房地產評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產基礎數據量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產價值。
（四）利用成本法和市場法評估結論存在差異性的探究在經濟欠發達地區采用不同方法評估同一宗房地產結果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎數據的缺乏導致評估結果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區出現的大量居住類物業成本法評估價值高于市場法評估值的現象，應尊重市場法的評估結果。從房地產評估原理上講，市場法的理論依據是替代原理；成本法的理論依據可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，是基于房地產的“生產費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發或建造該房地產已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發或建造該房地產所需花費的代價?？梢?，如果房地產交易市場上大量賣方房源來自于企業福利分房，這些房地產并不符合嚴格的生產費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構建一宗房地產的獲得方式，賣方獲得該類房地產所付出的直接投資遠低于開發或建造該房地產花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結果更具科學性。
商業土地評估方法范文2
Abstract: This article begins with an introduction of corporate valuation theory and lists the limits and problems in traditional corporate valuation assessment study and practices. The author indicates the implementation of an auto program through creating a dynamic corporate value concept and tries to develop a comprehensive corporate valuation assessment system which covers the net stable value, the profitable value and the dynamic value of the enterprise or the program.
關鍵詞:企業價值評估;企業動態價值;案例研究
Key words: corporate valuation assessment;dynamic corporate value;case study
中圖分類號:F270 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)10-0001-02
0引言
企業投資價值是企業資產、產品和服務在目前和可預見的未來贏取價值的能力。在項目投資過程中,無論是資金投入還是退出,都需要對被投資企業或項目進行價值評估。然而傳統的會計指標體系不能有效地衡量企業創造價值的能力,會計指標基礎上的財務業績并不等于公司的實際價值。同樣,企業的實際價值也并不等于企業的帳面價值。本文試圖就某汽車項目收購過程談談企業動態價值評估的操作技巧。
企業動態能力與動態價值研究。河南職業技術學院李衛紅認為,企業價值創造的根本在于企業的核心能力和競爭優勢。企業在經營發展的過程中,以實現企業價值最大化為目標,根據外部環境和自身資源的變化,不斷調整資源配置,圍繞企業價值創造來開展經營管理活動,獲取無法復制的核心能力和持續的競爭優勢。所以說,支撐企業核心能力和競爭優勢得以持續的不是某種靜態能力,而是驅動企業價值創造的動態能力。企業的核心能力和競爭優勢來源于動態能力,動態能力是企業價值創造的驅動囚素。如何通過動態能力的演進提升企業的價值,獲取持續競爭優勢,保持可持續發展,一直是企業管理研究的熱點。
1項目簡介
河南S市一個汽車貿易集團欲收購一家品牌商用車3S店,該店由于經營不善已停業近八個月,該店位于A市新區汽車銷售區黃金位置,是嚴格按照品牌廠家要求建設的集整車銷售、配件供應和服務為一體的3S店。該店占地35畝,與產權單位簽訂10年用地合同。原投資人因個人原因選擇業務轉型退出汽車行業,該店建設投資120萬元,銀行貸款本息合計128萬元。為不影響該品牌汽車的聲譽并保證收購方的順利經營,銀行愿提供5000萬元的平價貸款額度支持以彌補收購方的交易損失。出售方要求收購方代償128萬元的銀行貸款本息并提供60萬元的員工疏散和建設施工尾款等善后費用。
2項目分析
本項目從傳統靜態價值評估角度看,應該是一個負價值項目,因為店面價值如果不繼續經營肯定跌價無數,收購者接收項目首先要代償銀行的貸款本息。土地只有租用權沒有出售權也不能得到升值收益。但企業價值評估應結合項目對收購單位的整體貢獻和價值做全面評估,依據其擁有或占有的全部資產狀況和整體獲利能力,充分考慮影響企業獲利能力的各種因素,結合企業所處的宏觀經濟環境及行業背景,對企業整體公允市場價值進行的綜合性評估。
動態價值評估與傳統的單項資產評估有著很大的不同,它是建立在企業整體價值分析和動態價值管理的基礎上,把企業或項目作為一個經營整體來評估企業價值或項目投資價值。既要測算目標項目或企業的財物價值,又要考慮目標項目或企業的品牌價值和機會價值?，F在看收購方的情況,收購方本身為汽車貿易集團,獲得品牌廠家的經銷權將方便該集團在S市和A市兩地的市場拓展,5000萬平價貸款額度在銀根緊縮的背景下能夠從現金流上為集團提供很大的支持。5000萬元的平價貸款額度可比市場價節省貸款利息15~20%,同時,本項目的成交將為該貿易集團贏得第二家品牌商用車的經銷權加分。此外,受基礎原材料和建筑施工成本提高的影響,新選店址建店,會比收購現有品牌店投入高出30%以上。綜上所述,項目價值盡管未能在財務記錄上體現,但可能在實際經營中變現的價值對并購交易更有意義。
3項目投資價值評估的操作步驟
3.1 財務信息與經營狀況調研本項目的收購決策之前,收購方調閱了原經營者的品牌經銷商資質、投資證明和財務報表,確認了項目截止當時的應收應付賬款和銀行稅務信息,并要求出售方書面承諾對收購后發生的店面建設、裝飾裝修及員工工資拖欠承擔全部責任。
3.2 利用資產負債表+折現現金流量法進行評估通過資產負債表將原公司會計人員所記錄的公司資產和負債的歷史價值與它們的市場價值等同起來。這種方法適合與出售方討價還價,是項目或企業并購中常用的手法。
3.3 確定內部評估參數在遵循常規價值評估準則的基礎上,本項目決策組創新性地引進了動態價值評估法。動態價值評估就是綜合項目的財務記錄資產價值和可能變現的機會價值確定項目的商業投資價值。在本項目中,機會價值體現在目標項目對收購方提供的品牌準入價值、市場準入價值和銀行貸款成本讓渡價值。這三項指標的和遠遠超過財務記錄所反映的資產價值和交易成本。
3.4 力求多贏的項目策劃在融資或項目并購時,企業要立足雙贏或多贏,做出公平估值,新老投資者不要互相傾軋。本項目的達成使出售方、收購方、關聯銀行和品牌廠家都成為贏家,可謂多贏的游戲。
4結論
項目價值或企業價值評估是一個動態變化過程,不同的項目在不同的時空背景下對不同的企業有著不同的價值,因此,項目價值評估不能脫離投資主體和投資動機與背景孤立地評估值與不值。在商業項目價值評估中,應當建立專業人員主導、財務人員配合完成的價值評估團隊。在現有企業價值評估方法的基礎上加入并充分考慮動態價值因素,構建靜態價值和動態價值兼顧的企業綜合價值評估體系對創新價值評估理論、豐富企業價值評估方法不失為一種有意義的探索和嘗試。
參考文獻:
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商業土地評估方法范文3
高級會計師、注冊會計師、注冊資產評估師、土地估價師，房地產估價師，主要從事國有企業改制涉及相關問題研究?，F任海南華盈投資控股有限公司副總經理、財務總監，曾任海南會計師事務所部門經理，海南中洲會計師事務所有限公司所長助理、三亞港務局總會計師，海南產權交易所財務總監。社會兼職：中國會計學會會員、中國總會計師協會會員、海南省會計準則咨詢專家、海南省總會計師協會常務理事。
從2004年“郎顧之爭國資流失”到科龍案顧雛軍被抓，到最近安徽古井集團高管窩案，這些案件均為利用改制之便大量侵吞國有資產的大案要案，大部分是由于改制評估不規范引起的。針對這些問題，筆者根據在評估機構和現在單位的工作經驗與教訓，從評估項目核準的角度分析了國有企業改制評估過程中存在的問題，并提出解決問題的對策。
國企改制評估過程中存在的問題
評估是指委托評估機構按照法定標準和程序，運用科學的方法，對被評估資產的現有價值進行評定和估算。企業改制應當對企業的流動資產、長期投資、固定資產、無形資產和負債等進行評估，以評估確認價格作為確定整體產權轉讓或國有資本出資額基準價格的依據。所以說，評估是國企改制的關鍵環節，是一項不可忽視的核心工作。
在涉及國家出資企業的資產流轉、交易等過程中，合理評估相關資產的價值，是國有資產管理的一項重要基礎性工作，是促進公平交易、防止國有資產損失的重要手段。然而，當前國企改制評估過程中存在著一些不可忽視的問題。
(一)不根據資產類別，只籠統委托一家具有資產評估資質的評估機構進行所有資產的評估工作
我國評估機構分為資產評估機構、土地估價機構、礦業權評估機構和房地產估價機構等四類。
土地使用權必須經具備土地估價資格的評估機構進行評估，并按國家有關規定備案。
探礦權、采礦權必須經具有礦業權評估資格的評估機構進行評估作價，采礦權評估結果報國土資源主管部門確認。
按相關部門規定，需過戶的房地產評估仍需要具有房地產估價資質的評估機構評估。
因此，應根據資產的不同類別分別委托不同的評估機構進行評估，并將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。
(二)忽視了評估基準日的選擇
上級公司或國有資產監督管理委員會(以下簡稱國資委)往往只重視對評估程序的審查，忽視了評估基準日的選擇，由改制企業自行決定評估基準日，容易出現改制企業惡意選擇評估基準日，操縱評估結果的現象。
例1：A國企改制立項后，企業負責人擅自將某商業網點低價對外租賃并制造房產陳舊的假象，故意將評估基準日推后，要求評估機構參照該租賃價格進行評估，評估機構進行估算時參照了該租賃價格，評估價格只是市場價格的50％。如果從評估報告來看，上述評估是符合有關程序的，但確實造成國有資產流失。幸虧發現該問題并予以糾正，避免了國有資產流失。
(三)資產評估范圍不完整
資產評估的范圍包括改制企業的流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。但是在評估過程往往存在如下幾種情況：
1 對關閉、停業等難以持續經營的企業沒有進行資產評估。根據規定，原則上也應將關閉、停業企業納入資產評估范圍。
例2：B國企在資產評估過程中，沒有對其已停業多年的子公司C企業進行資產評估。國資委聘淆專家評審B國企的評估項目時發現此問題，要求該企業補充進行了C企業的資產評估，B國企評估項目才順利通過了專家評審，國資委對該公司的評估項目進行了備案。
2 對未入賬的劃撥土地使用權未納入資產評估的范圍。
例3：D國企在資產評估過程中，沒有對應入賬的劃撥土地使用權進行評估。幸虧上級公司審核資產評估報告時發現此問題并予以及時糾正，避免了國有資產流失。
3 對專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等極具價值和增值潛力的無形資產按極低的價格評估或不評估也不說明理由。按規定涉及企業的專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產也必須納入評估范圍，但評估機構卻沒有進行評估，也不說明不評估理由。
(四)評估方法的運用欠妥當
1 企業價值評估方法單一
部分評估機構僅運用重置成本法對企業價值進行評估，往往只評估資產負債表上現有的資產，不評估資產負債表上沒有的資產，漏評商譽等無形資產，導致評估價值往往低于企業的實際價值。
收益現值法是企業價值評估中最科學的且在國外普遍運用的評估方法。收益現值法在合理預計資產能夠創造的未來收益的過程中，已將上述無形資產考慮在內，真正體現了企業的整體價值。按規定涉及企業價值的資產評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上要求運用兩種以上方法進行評估，并在評估報告中列示，依據實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果。
2 單項資產和負債評估方法不恰當
一些評估師在對某些資產進行評估時方法選擇不恰當，引用的評估假設不妥，扭曲了資產價值。(1)不適當地對債權作了巨額的評估減值，甚至擅自對債權評估為零。(2)對于長期股權投資的評估，部分評估機構按照母子公司合并會計報表進行評估，不符合《資產評估操作規范意見(試行)》第四十九條和第五十條規定，應以子公司單獨進行評估后的凈資產計到母公司長期股權投資項目下反映。(3)房屋、機器設備等固定資產僅運用重置成本法進行評估，只考慮了重置成本和成新率，而忽視了固定資產的性、地域、市場狀況、使用效益等，很難真實地反映評估對象的公允價值，條件允許時應運用現行市價法或收益現值法對固定資產進行評估。
錯誤地高估了負債。對債務作了大幅度的清查增值，但沒有對無法支付的債務進行處理，按清查后賬面值確認債務的評估值，從而高估了債務。
上述評估方法導致嚴重低估了改制企業的凈資產，容易造成國有資產流失。
(五)改制企業提供資料不齊備
改制企業提供評估資料時，存在資料不完備、不齊全，資料前后矛盾的現象，甚至故意提供了虛假情況和資料，難以真實地反映改制企業的全貌，容易漏評資產或虛增負債，造成國有資產流失。
例4：E企業在接到國資委清產核資資金核實批復文件后，沒有依據批復文件的要求，按照國家現行的財務、會計制度的規定，對公司本部及子企業進行賬務處理。評估機構從而無法利用清產核資和審計的結果進行評估，影響了報告的準確性。
例5：據報道，中國輕騎集團有限公司原董事長張家嶺也是下屬企業輕騎置業有限公司的原董事長，在輕騎置業公
司改制評估時，與輕騎置業公司總經理、副總經理等共謀，向評估機構提供虛假資料，隱瞞公司土地收益3520萬余元，并將該收益私分給張家嶺等人作為購買輕騎置業公司的自然人股東資金。張家嶺認購100股，占公司股份的10％。最終，張家嶺因多項罪名于2009年2月11日被濟南中級人民法院判處無期徒刑。
針對國企改制評估
存在問題應采取的對策
針對國企改制評估過程中存在的問題，依據《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號)和《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號)的規定，筆者認為應重點做好以下工作：
(一)做好評估項目委托工作
為減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突，不能由改制企業自行委托評估機構，而應當由國資委委托評估機構，對改制企業進行評估。委托評估機構時應做好：
1 應按照公開、公平、公正、透明和擇優的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業務勝任能力的評估機構開展改制評估工作。不得聘請近3年內有違法、違規記錄的評估機構和評估師，不得聘請同一中介機構開展清產核資專項審計與評估工作。
2 應按資產類別分別委托有資質的評估機構進行相應評估，由資產評估機構將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。
3 委托單位應與評估機構簽訂《評估委托書》，并由委托單位支付評估費用，減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突。
(二)認真選擇評估基準日
國資委應當根據評估目的和改制企業的實際情況，合理選擇評估基準日。評估基準日與改制行為決策日相距太遠，或期間資產、負債、市場狀況發生變化，國資委應當要求評估機構調整評估基準日。
(三)慎重審核評估范圍
改制企業應對所有資產都要全面、徹底地進行清查，做到不重不漏，做到賬物清楚，不留死角，特別是對關閉停業等難以持續經營的企業、未入賬的劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權，特許經營權和商譽等無形資產均應納入清查范圍。評估機構應當對改制企業清查的資產進行審核后評估，特別是劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產必須納入評估范圍。如果評估機構認為沒有無形資產或沒有價值的也應補充說明。
要審核評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致。
(四)重視評估方法的合理性審核工作
評估師應當根據評估對象、評估目的、所選擇的價值類型和資料收集情況等因素，在與國資委和改制企業協商并獲得有關信息的基礎上，運用適當的評估方法。
1 正確運用收益現值法對企業價值進行評估。收益現值法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法，它的評估思想最能反映企業價值評估的原理。因此，應當按照《企業價值評估指導意見》的要求，正確運用收益現值法對企業價值進行評估。
2 對涉及企業價值評估的項目原則上要求運用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業多年形成的特許經營權、商譽等無形資產得到充分體現，有效提升評估報告的質量。
3 慎重審核單項資產的評估方法和評估假設。注意審核債權巨額的評估減值或評估為零是否符合規定；審核長期股權投資的評估方法是否符合規定；審核能否運用現行市價法及收益現值法評估固定資產；審核評估時是否已將無法支付的債務按規定處理；關注那些清查后大幅度增值的債務的評估。
(五)督促改制企業提供評估資料
委托方應督促改制企業向評估機構提供真實、完整的資料；加強對企業負責人、相關工作人員的思想教育，要求其明辨是非，以正確的方法、飽滿的熱情配合評估機構開展評估工作；加強與評估機構、改制企業的溝通協調，及時發現和解決評估中存在的問題。
(六)建立專家評審制度
對重大項目的評估實行專家評審，邀請相關行業的專家對重大項目的評估方法、評估范圍及評估程序進行綜合評審，專家發現評估報告中存在的問題，應要求評估機構修改或說明原因后重新提交專家評審，專家認可后要對評估項目的質量做出評價。國資委根據專家評審結果對評估項目核準。
(七)引入公眾監督機制，建立評估公示制度
為了防止漏評重評，維護國有資產權益，保護職工和債權人的合法權益，提高評估結果的透明度和公信力，評估機構在出具正式評估報告前，其草案必須在企業辦公場所和職工宿舍區公示一周，自覺接受有關各方的監督。評估機構對公示中提出的意見要調查核實，及時對評估報告作適當的修正后重新公示一周，無異議后才能出具正式報告。
(八)把好評估項目的核準關
國資委對項目進行核準時除關注上述七項對策外，還應審查如下實體要件：
1 評估項目所涉及的經濟行為是否獲得批準；
2 評估結果的使用有效期是否明示；
3 評估依據是否適當；
4 改制企業的法定代表人和財務負責人是否就所提供的資產權屬證明文件、財務會計資料及生產經營管理資料的真實性、合法性和完整性做出承諾；
商業土地評估方法范文4
關鍵詞:劃撥土地使用權價格; 土地增值；土地增值收益分配
Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.
Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution
中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
目前，劃撥土地使用權進入市場已是普遍現象，但是劃撥土地使用權權益價格評估仍是當前我國土地估價行業中的面臨的一項重要難題。對于其評估方法，理論上可選用市場法、收益法、成本法、假設開發法以及基準地價修正法，對于各種評估方法的應用困境也有許多學者進行了分析研究。目前，形成普遍共識且應用最廣泛的方法主要為基于土地增值收益分配的成本法( 也稱正算法)，該方法的難點在于土地增值收益在國家和劃撥土地使用權權益人之間進行合理分配的問題。本文通過對土地增值因素的分析，揭示土地增值收益分配的規律，供業界相互交流和相關部門參考之用。
一、基于土地增值收益分配的正算法
成本法( 又稱成本逼近法) 是一種按照開發成本發生的構成要素來求取的價格，故俗稱“正算法”。依據2001 年國土資源部的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金來確定土地價格。在測算過程中不需要考慮土地增值收益，是因為土地增值收益源于“增值地租”，應歸國家所有，相當于出讓金部分。由此，成本法評估的基本公式為:劃撥土地使用權價格= 土地取得費用+ 土地開發費+稅費+ 投資利息+ 投資利潤。
對于正算法，由于土地使用者已經對土地進行了一定時期的資金投入和管理，且這種若干年的投資和使用也會產生“正的外部經濟效應”。這種“外部性”會促進城市經濟發展，進而導致土地的增值。這部分土地的增值收益未能在劃撥土地使用權價格中體現出來，其客觀合理性則難以體現。所以，劃撥土地使用權價格構成應包含土地取得成本、開發成本、投資利息、利潤和土地增值收益。
二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式
鑒于正算法未考慮相應的土地增值收益，因此提出“基于土地增值收益分配的正算法”的評估方法及其思路，其基本公式如下:
P劃撥= C + T + I + K•ΔM
其中: P劃撥為劃撥土地使用權價格，C 為劃撥土地取得成本及后續開發費用，T 為相關稅費( 征地或拆遷中發生的相關稅費) ，I 為投資利息和開發利潤，K 為增值收益分配系數，ΔM 為土地增值收益。
上述基本公式中，劃撥土地取得成本、開發費用、相關稅費、投資利息和開發利潤的確定應堅持“客觀性原則”，即按照評估基準日的市場客觀數據而確定?？梢?，上述公式評估思路的核心是如何確定土地增值收益（M）和劃撥土地使用權增值收益分配系數（K）。
三、土地增值收益分配的確定
根據上述公式，其中土地增值收益的測算一般較多的采用成本扣減法。該方法類似于剩余法的過程，以土地目前市場價格扣除土地取得成本、開發成本、利息、利潤后余額來確定土地增值收益額。即：
土地增值收益額＝土地市場價格－土地取得成本－開發成本－利息－利潤
由此，難點就落到了劃撥土地使用權增值收益分配系數上，目前雖然對這個數值沒有具體的定論，但是普遍認為這個系數是有規律的，從城市土地增值的因素不難分析這些規律。
1、城市土地增值的本質
城市土地增值是指在城市化過程中，伴隨著社會經濟發展和土地投資改良，土地利用過程中獲得的土地收益的不斷增加。其經濟本質為地租的增值和土地資本的增加，其直觀的表現形式是土地價格的上漲。土地增值的過程既是土地價格的上漲，也是土地價值的增加，兩者本質上是一致的。
2、城市土地增值的因素
城市土地增值因素概括起來有五個方面：一是社會經濟發展導致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地價上漲；二是人口增加導致土地利用集約化程度提高及需要量增加造成地價上漲；三是對城市基礎設施如交通、供電、供水和公共設施如學校、醫院、文化及商業設施等投資，使各類城市用地更符合城市經濟發展需要，土地開發利用能獲得更高的開發收益，從而導致地價支付能力增強，地價上漲；四是由于城市規劃變化等，使土地利用條件發生變化，在變化方向有利于土地高度化利用時，地價將上漲，并且可能產生價格數倍甚至數十倍的增長；五是土地使用者對土地進行資金和勞動力的投入，把物化勞動和活勞動凝結在土地中，增加土地效用的同時也使土地增值。
從地租理論和土地收益分配理論看，上述的土地增值可分為地租增值和土地資本增加兩部分，地租增值部分應歸國家所有，土地資本投資收益中，屬于國家的應歸國家所有，屬于土地使用者的應當土地使用者所有。就以上五個方面來看，第1、2方面增值是自然增值，非個人因素帶來的，應屬于全社會公共所有，即為國家所有；第3、4方面增值主要是由于地方政府對土地的投資與規劃條件改變，其增值收益理論應歸屬于當地政府所有；第5方面增值主要是由于土地使用者的追加投入帶來的增值，這部分應歸屬于土地使用者。
3、劃撥土地使用權增值收益分配率變化規律分析
根據上述分析土地增值主要包括5個方面的因素，其中第1至4個因素的增值屬于國家和政府所有，而第5個因素增值屬于土地使用者所有，為劃撥土地使用權價值范圍，因此劃撥土地使用權增值收益分配率相當于就是第5個因素引起的增值在這5個因素引起的增值中占的比例。從中不難分析出這個比例也就是劃撥土地使用權增值收益分配率變化的一些規律：一是對于城市化進程發展迅速、人口增加快速、城市基礎設施改善條件良好的大城市，土地的自然增值和政府投入增值更快，相反劃撥土地使用權增值收益分配率就低；二是對于同一個城市而言，在城市中心區要比邊緣區地租增值及政府土地資本投入帶來的增值更快，即劃撥土地使用權增值收益分配率就低；三是隨著城市發展越來越成熟，各項規劃、基礎設施投入等都定局后，土地的增值主要依靠土地使用者的追加投入，故劃撥土地使用權增值收益分配率會相對提高。
4、劃撥土地使用權增值收益分配系數確定
根據上述分析，劃撥土地使用權增值收益分配系數與城市的發展速度、距離城市中心的距離遠近及城市化進程的階段都有密切聯系。同時收益分配系數K 的取值區間應在( 0，1) 上，這里不包括0 和1 兩個值，是因為: K = 0 時，土地增值收益全歸屬于政府; K = 1 時，土地增值收益全歸屬于土地使用者。顯然這都是不合理的。因此，具體確定時，可以首先采用比較法，根據與周邊城市之間的發展、城市化進程等比較，按周邊城市的取值情況確定所在城市的取值區間；其次采用直線法，即K = 估價對象到城市中心的距離/城市邊緣到城市中心的距離，再結合具體情況( 如城市規劃、土地用途與級別、民生安置、政策導向等) 而確定。
四、結論
針對當前劃撥土地使用權權益價格評估中普遍采用的成本法中爭議較多的土地增值收益的確定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基礎上，通過土地增值因素分析土地增值收益分配的變化規律，從而提出土地增值收益分配系數的確定方法。
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商業土地評估方法范文5
【關鍵詞】上市；知識產權；評估；完善
一、引言
知識產權評估是知識產權運營流轉的起點和基本前提。合法、準確的知識產權評估是知識產權商用化成功的基石，也是企業上市成功的關鍵環節。在創業板方面，知識產權評估甚至是企業上市成功的決定性環節。因知識產權問題導致企業上市折戟、延期、終止上市申報已屢見不鮮。公司法第二十七條規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價?！睂嵺`中，工商部門對企業知識產權出資只作形式審查——只要求企業在辦理工商登記的時候提供相應的評估報告。發起人、控股股東、實際控制人天然地追求靈活操作知識產權評估價值，以達到擴大資本總量、改變資本結構、獲得上市，攫取股民財富或其他特殊安排的目的。這促使人們思考：知識產權評估是什么、有何特點、特點的影響？目前企業上市中存在的知識產權評估問題及其完善措施？
二、知識產權評估的內涵及特征
（一）知識產權評估的內涵
知識產權評估是指法定評估資質機構的評估人依據相關法律、法規和資產評估準則，對知識產權（專利權、商標權、著作權、植物新品種權、商業秘密等）的價值進行分析，估算并發表專業意見的行為和過程。知識產權評估的對象主要是專利權、商標權、著作權，而具體評估指向是其中的子權利，如專利權中的許可權、版權中的信息網絡傳播權、商標使用權等。
（二）知識產權評估的特征
1.客體信息的無形性。與有形財產評估相比，知識產權評估的最顯著特征在于其評估對象——知識產權權利客體（信息）的無形性。無形性可以理解為不可占有、不可控制、不可消耗，但可以在同一時間被不同地點的不同人以不同方式使用。知識產權客體信息的無形性決定了知識產權評估與有形財產/物權評估的根本差別，決定了為有形財產評估量身定做的“市場法、收益法、折現法”不是合適的知識產權評估方法?？梢哉f，無形性是導致眾多知識產權評估難題的根源。
2.評估結果的不確定性。知識產權評估的不確定性是由知識產權效力的不穩定性決定的。任何專利，即使是獲得金獎的專利，也都有被異議、無效掉可能。商標不僅可以被異議，而且可能因商譽的變化而迅速改變。商業秘密會因泄密而一文不值。同時，任何知識產權糾紛都會迅速影響知識產權評估價值的確定性。
三、企業上市中知識產權評估存在的問題
知識產權評估是上市公司信息披露的重要內容，也是保證上市公司規范運作、維護投資者利益的重要手段。上市公司發起人、控股股東、實際控制人通常會利用知識產權評估制度的僵硬或缺失實現特殊安排目標。企業上市中知識產權評估存在的問題很多，但以下問題倍受關注。
（一）多部門多頭管理知識產權評估機構，評估機構獨立性不強
根據法律和相關政策性文件，資產評估機構的行政管理機構有財政部、國資委、中國資產評估協會、證監會、國家知識產權局等。雖然財政部是全國資產評估機構的主管單位，中國資產評估協會負責經常性管理，但評估機構業務進入到哪個領域，哪個領域的部委都能管得到?？梢哉f，知識產權評估機構由多部門、多頭管理，而這些部委又不是相應的知識產權職能行使機關，加之部門間互有考慮，根本無法準確、有力地指引知識產權評估機構開展工作。多頭多部門監管知識產權評估，必然影響知識產權評估的服務質量和發展。
（二）知識產權評估師知識、技能尚難適應需要
知識產權評估是高度專業且具有復合背景特點的技術門類，它不同于有形動產和不動產資產的評估，不僅需要技術、會計、法律知識，而且需要評估人對知識產權、商業經營具有獨特的認識。但是，我國目前從事知識產權評估的人員大都從有形資產評估人員直接轉換而來，很多人在做知識產權評估業務之前很少接觸知識產權。雖然他們獲得“資質認證書”，但是并不代表具有知識產權價值評估的知識結構和操作能力。通過后續工作積累起來的零星知識和經驗難以適應知識產權評估的客觀要求。
（三）知識產權資產評估的規則尚不完善
目前，指導無形資產評估的規則主要為：財政部與國家知識產權局聯合頒布的《關于加強知識產權資產評估管理工作若干問題的通知》以及中國資產評估協會的《資產評估準則—無形資產》和《專利資產評估指導意見》。不論從規則的性質、效力、位階，還是從知識產權評估的復雜性看，這三個規則遠遠不能適應知識產權評估實踐的需要。同時，部門立法的慣性思維也使得這些評估規則的條塊分割明顯，欠缺統一性、權威性和可執行性。
（四）知識產權評估方法的選擇缺乏統一的標準
評估機構在進行知識產權評估時采用的方法主要有市場法、收益法、成本法。不管是成本法、收益法，還是市場法都是針對傳統有形資產創造產生的評估方法，但是知識產權的無形性使得知識產權與有形的物權之間存在本質的差別。以有形資產的評估方法去評估知識產權，必然造成評估價值和市場價值之間的差異，評估價值的穩定性和科學性也會受到質疑，進而影響知識產權評估機構和知識產權評估人員的公信力。
四、企業上市中知識產權評估的完善
（一）明確企業上市中知識產權評估資質制度
知識產權具有高度的專業性和復雜性，涉及法律、技術、經濟、政策等因素。同時，知識產權評估市場發育晚、缺乏成熟經驗。企業上市中的知識產權評估還涉及嚴格的證券市場規制政策，少有紕漏不僅面臨嚴重的法律風險，而且可能影響上市進程。換言之，企業上市中的知識產權評估不是一般機構、一般人員能干了的活，也不是誰攬了業務誰就能干的活。如果沒有科學、嚴格的資質限制，不僅難以保障評估質量和公信力，而且極有可能導致無序的市場競爭。因此，有必要建立：（1）知識產權評估師資質制度；（2）知識產權評估機構資質制度。
在制度改革上，可以考慮由獲得“知識產權評估資質的專利機構中的人”實施知識產權價值評估行為。理由是：（1）大多數情況下，涉及技術的專利價值評估只有知識產權機構才能擔當、完成。（2）知識產權機構具有多元化的知識產權人才隊伍支撐，具有滿足知識產權評估需要的基礎條件。（3）知識產權機構熟悉知識產權創作、運用、管理、保護等一系列知識產權流程，了解知識產權的習性，能夠實時知悉影響知識產權價值評估的因素。（4）從另一維度看，如果放任“券商主導、會計師事務所操作、知識產權專業人員邊緣化的”業務操作模式，將影響知識產權評估市場的活性和信譽，進而損害知識產權評估市場的持久發展。（5）最后，對于現行知識產權評估市場的“資質機構、資質人員”完全可以通過“重整及優化組合”開展業務，不僅不會造成太大沖擊，而且可能成為“做大、做好”的契機。
（二）知識產權行政部門服務管理知識產權評估機構
在我國，資產評估行為由財政部門管理。這一立法政策是傳統有形財產作用的結果。隨著財產形式的發展，無形資（知識產權）產在社會總資產中的分量越來越顯著，但是財政部門不具有知識產權職能、不涉及知識產權業務，無意也無力服務知識產權評估機構發展。于是，受財政部門直接管理的中國資產評估協會在無形資產評估中發揮舉足輕重的指導作用。但是，中國資產評估協會的法律地位難以推進企業上市中的知識產權評估發展?？紤]到知識產權評估的極度復雜性及國家知識產權局的職能特征，由國家知識產權局推動知識產權評估發展合情、合理。
（三）制定知識產權價值評估要素指引
如前述，目前資產評估方法有三種：成本法、市場法、收益法。這三種方法都是基于有形資產評估而生，但是無形資產（知識產權）有其鮮明的獨特性。用有形資產（物權）的評估方法去評估無形資產知識產權必然導致知識產權客觀價值與評估價值之間出入較大。知識產權評估一個寬泛的概念，不能體現具體知識產權的特性。知識產權中專利權、商標權、版權、計算機軟件著作權有各自特性，應當根據各自特性制定知識產權價值評估要素指引要素。
就商標而言，影響其價值的具體評估要素主要包括：（1）商標是否獲得注冊；（2）是否是馳名商標；（3）商標商品的規模、市場覆蓋率、商標產品的信譽、消費者的忠誠度；（4）商標許可情況；（5）商標權利人的經營業績；（6）商標商品的所屬行業；（7）商標是否在國外或者目標市場獲得注冊；（8）主、從商標情況；（9）商標糾紛情況；（10）商標政策情況等。
就專利而言，影響其價值的評估要素包括：（1）專利的類型。（2）專利技術領域和法律地位；基礎專利還是從屬專利；（3）專利權保護的范圍；（4）專利族情況。（5）專利是否在申請中還是已經獲得授權；（6）專利的剩余年限及繳費情況。（7）專利訴訟糾紛情況；（8）專利對于特定主體的價值；（9）專利獲獎情況；（10）專利許可情況。
商業土地評估方法范文6
【關鍵詞】劃撥 土地 價值 評估
在計劃經濟時期，國有土地使用權都是通過劃撥取得。改革開放以來，國有土地使用權出讓已成為當前土地使用權獲取的主要方式。由于過去以劃撥方式取得的土地仍由原產權單位使用，加上國家機關和軍事、公益事業、城市基礎設施等用地經縣級以上人民政府批準，仍通過劃撥方式取得，因此形成了劃撥土地使用權和出讓土地使用權并存的格局。
一、劃撥土地使用權的含義及特點
（一）劃撥土地使用權的含義
“劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權[1]?！币詣潛芊绞将@取的土地使用權，一般沒有使用期限限制。劃撥土地使用權可通過以下形式取得：（1）經縣級以上人民政府批準，土地使用者在繳納補償費、安置費等費用后取得;（2）經縣級以上人民政府批準，土地使用者無償取得。
（二）劃撥土地使用權的特點
劃撥土地使用權有以下3個特點：（1）公益性，劃撥土地使用權，國家作為土地所有人未獲取經濟利益;（2）法定性，取得劃撥土地使用權應符合法律法規規定，并經有關主管部門批準;（3）限制性，劃撥土地使用權取得后，其收益、處分權利受到一定限制，不能隨意進行處分。
二、劃撥土地使用權價值構成
（一）劃撥土地使用權價值的定義
“土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和，其權利特征是出讓土地使用權[2]”。與出讓土地使用權相比，劃撥土地進入二、三級市場有更加嚴格的限制條件。國家禁止有關單位利用劃撥土地從事經營活動，劃撥土地使用權經批準可依法進行抵押、轉讓或出租。劃撥土地使用權價值是土地價格的一種特殊表現形式，一般以取得并開發至可用狀態下的土地資產價格表征。劃撥土地使用權價值是劃撥土地平均取得成本和開發成本之和。
（二）劃撥土地使用權價值的具體構成
劃撥土地使用權價值包括土地取得成本和土地開發成本兩部分。在實際應用中，土地利用情況不同，其價格構成也有所不同。對新增建設用地，土地取得成本包括土地補償、安置費、地上附著物補償費等費用;對已利用的國有土地，土地取得成本包括拆遷補償費、安置費和稅費等費用。土地開發成本主要是企業取得土地后，進行基礎設施建設，如水、電、氣、通訊和道路等建設費用，使其達到“七通一平”的條件。因劃撥土地使用權的使用限制，在評估操作中一般不考慮土地增值。所以，劃撥土地使用權價值構成包括土地取得費、土地開發費、相關利息及利潤。
三、劃撥土地使用權價值的評估方法
（一）直接評估法
直接評估法又稱正算法，是直接根據土地平均取得和開發的成本計算土地使用權價值。依據相關計算公式可知，這種方法是以取得土地和開發土地所發生的各項費用之和為基礎，再加上利息、稅金、利潤和土地收益來計算土地價格的方法。土地價格由土地取得費用、土地開發費用、利息、利潤、稅費和土地所有權收益累加構成。直接評估法的計算過程簡單明了，易于理解和接受。由于土地所有權收益來源于“增值地租”，歸國家所有，所以按直接評估法計算，“劃撥土地使用權價格為土地取得費用、土地開發費用、利潤、利息和稅費之和”[3]。
（二）間接評估法
間接評估法又稱倒算法，這種評估方法分兩步計算土地使用權價值：首先采用市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法、剩余法等評估方法，“計算出一定期限、一定開發程度和容積率條件下出讓土地使用權的價格”[4]。這個價格一般包括土地取得費用、土地開發費用和土地增值收益三個部分。然后，根據出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格之間的區別，倒算劃撥土地使用權的價格。按間接評估法計算，劃撥土地使用權價值等于出讓土地使用權的價值與土地使用權出讓金之間的差額。
（三）評估注意事項
1.劃撥土地使用權抵押價值評估？應切合實際。劃撥土地的面積一般較大，由于沒有使用年限的限制，部分劃撥土地城隨著城市的開發建設進程，用途發生了明顯變化。劃撥土地使用權抵押存在諸多限制，評估過程比較復雜，價值測算難度較大。評估時應認識到，劃撥土地使用權抵押貸款評估的目的是抵押物的變現能力，而不是該企業的償還能力。應充分考慮評估風險。劃撥土地使用權的抵押是一種比較特殊的經濟行為，抵押前須經有關行政主管部門批準，抵押人、抵押權人與國土行政主管部門之間要簽定土地出讓協議，明確土地出讓金數額。處置該劃撥土地使用權時，面臨眾多不確定因素，還應繳納相關稅費。因此，在評估過程中，要全面考慮抵押期間的風險，貫徹謹慎評估原則，在測算完預期土地的價值之后，還應進行風險系數的修正。隨著城市建設的全面鋪開，城市規劃面臨較大調整。部分劃撥土地的用途發生了較大變化，有的因地方政府招商引資的需要轉變成商業用地，有的因棚戶區改造而轉變為住宅用地。這些改變了用途的劃撥土地，很多都沒有到土地行政管理部門辦理相關變更手續，客觀上造成了土地的規劃用途、記載用途和實際用途之間的差異。
2.企業破產清算時，劃撥土地使用權不能作為評估對象。劃撥土地使用權是原始取得，作為土地所有權人的國家沒有從中獲利，企業使用土地時也沒有支付相應對價，企業行使的是國家賦予的占有和使用的權利，對劃撥的土地使用權并沒有收益和處分的權利。因此，企業破產后，原劃撥使用的對象缺失，劃撥土地的依據當然不復存在，國家應按規定收回該土地。因此，劃撥土地使用權不是企業的破產財產，不能作為估價對象。
參考文獻
