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農村土地流轉制度范文1
一、推進城市化必須改革農村土地制度
造成我國城市化水平遠遠低于工業化水平的一個重要原因是，現行農村土地制度對農民的束縛。農村勞動力無法真正擺脫農民身份，不管從事何種非農產業，農村勞動力最終都離不開土地。現有的農村土地制度為農村人口提供了一種特殊的社會保障。由于中國農村目前的現金收入水平很低，農村短時期內建立以個人付費為基礎的社會保障制度是不可能的，由政府來承擔全部或部分費用來實施涵蓋8億農村人口的社會保障計劃也不現實，廣大的中國農村幾乎沒有一個有效的社會保障制度，在大多數村莊，僅有的社會保障是以農村“三提五統”為基礎的“五保戶”制度和低效的醫療保障制度，一般農村地區都不存在養老保險，失業保險則更不用提了。
土地在某種程度上作為現金的替代品，為農村人口提供了一定的社會保障。土地的社會保障功能主要體現在以下幾個方面：首先，提供給勞動者足夠的食品，也就是最低生活保障；其次，集體土地收人能為失去勞動能力的老年人提供養老保障；第三，為村莊提供公共物品；第四，非常重要的是，土地能起到失業保險的作用，能夠吸納大部分的農村剩余勞動力。正是由于土地為農民提供了農民自己和國家都無力承擔的社會保障功能，農民不能輕易放棄與土地的關系，只能在有限的程度上參與到非農產業中去，這就造成了中國城市化進程跟不上工業化進程的現狀。如果農民能夠將土地使用權有效流轉，將土地保障轉化為現金保障，農村土地和勞動力這兩大生產要素就會得到更合理的配置，進而推動城市化進程。但是，現有農村土地產權制度制約了農村土地使用權流轉。主要表現在：
（一）集體土地所有權主體不明，而土地出讓、轉讓、股份合作等經濟行為都必須首先明確產權主體，這使得農村土地使用制度改革困難重重。根據相關法律規定，農村集體土地產權主體可以有4種：村級農業集體經濟組織、村民委員會、村民小組以及鄉（鎮）農民集體經濟組織。這樣，集體土地所有權的主體有了多種可能性，土地所有權處在可能的變動之中。事實上，改革初期，土地歸原人民公社生產隊（即后來的村民小組）所有的占99.3％（《中國統計年鑒，1981》），到1987年農業部對1200個村進行調查時，這個比重就只占65％了。另一方面，歷史上農業集體化過程中，“集體”不穩定，原有農民集體組織變動頻繁，加上沒有相應的土地統計、檔案、發證制度，留下了大量的爭論，從而增加了土地產權主體的復雜性。
（二）農村集體土地所有權的殘缺使農民集體不能充分行使土地權利。正如登姆塞茨所指出的那樣：“權利之所以常常會變得殘缺，是因為一些者（如國家）獲得了允許其他人改變所有制安排的權利（《財產權利與制度變遷》188頁）。”農村集體土地所有權的殘缺主要表現在國家對集體土地的征用過程中。自1982年《國家建設征用土地條例》出臺起，國家就可以通過表面上非常簡單的手續，支付遠遠低于市場價格的補償費，使農村集體土地產權發生變化。土地產權由集體變更為國有后，這塊土地就可以進入土地市場，政府便能夠以超過補償費幾倍的價格出讓土地使用權。巨大的經濟利益驅使許多地方政府大量征用農村集體土地，僅1986年至1994年，中國就凈減少耕地229.3萬公頃（3440萬畝），1997年減少耕地46.23萬公頃（693.5萬畝），1998年減少耕地57.04萬公頃（855.6萬畝），巨大的數字后面掩藏著農民行使土地權利的受損。
（三）農民承包權的不充分，弱化了農民對土地的享用權利，減少了土地使用權流轉的可能性。首先是農民土地承包權的不穩定性。對于控制集體財產使用的農村社區干部來說，如果調整和改革均田承包能夠增加集體財產，他們在調整承包權和所有權關系的人為操作中，往往弱化承包權，強化所有權。為了弱化農民的土地承包權，社區干部一般不贊成穩定的承包權，而熱衷于不斷調整土地承包權。結果導致發包權成為社區干部進行利益擴展的手段。其次，農民承包權的不充分表現在，社區干部為了獲得更多的“承包費”和掌握更多支配財產的權力，以各種形式強制推行并制定績效并不好甚至為負的承包制改革，如強制推行“兩田制”。根據1997年對全國23個省、自治區的統計，采取強制手段推進“兩田制”的社區占實行“兩田制”社區總數的83.3％，條件成熟的農民自愿實行的社區僅為16.7％。從這一點看來，“兩田制”表面上簡化了農村社區干部和農民之間的關系，降低了社區干部對政府的成本，但從長遠來看，它大大增加了社區和農民的合作成本，不利于農村土地制度的健康運行。第三，農民土地承包權的不充分還表現在土地承包、經營權的內容受到限制。例如，現行的制度安排下，農民無法對自己承包的土地使用權進行抵押貸款以獲得所需的資金。
（四）土地“集體提留”與土地承包費關系不清，影響了土地市場的發育。名義上“集體提留”包括土地承包使用費，但實際上“集體提留”與土地使用情況并不掛鉤，提留總量并不由控制農民負擔的5％決定，提留多少與土地等級、質量無關，并且提留款并沒有專款專用，這就造成了土地事實上的無價、無償使用，不利于土地使用權的流轉。
現有農村土地產權制度的缺陷，使得土地流轉非常困難。在現有的制度安排下，土地所有權的流動只有國家征用這條途徑，而土地使用權的流動，只能通過兩種政策方式：農民的轉包和集體的調整來流動。由于農村土地的無償使用和基本上的無償轉包以及缺乏穩定的預期，農戶之間的轉包十分有限，而集體組織的調整也缺乏有效的機制，難以得到農民的認可。農村土地使用權缺乏流轉機制，直接影響了資源配置效率，阻礙了經濟發展。
從土地資源利用來看，目前的家庭承包制使得土地應用碎化，阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。由于土地按人口均分，好壞、遠近相搭配，造成耕地過于零散，農民經營過于分散。根據典型調查，目前我國每個農民平均只經營0.557公頃（8.35畝）耕地，平均分成9.7塊，每塊不到1畝。土地經營規模如此狹小，又無法進行有效流轉形成規模經營，這必然從兩個方面制約我國農地配置效率的提高。一是使得先進的科技成果應用困難，阻礙了技術變革對農業生產率的提高，導致農民的生產積極性不高，土地經營粗放，甚至出現土地荒蕪現象。二是現有農戶家庭半自給性、小規模土地承包經營基礎上的農民兼業化，使土地蛻化為“生活保險手段”，導致土地經營的目標不是追求投入產出收益最大化，而是獲取穩定的“口糧”保障，從而使土地配置失去效率原則。
從人力資源角度看，土地使用權的凝固化，導致我國農村剩余勞動力轉移困難。根據阿瑟。劉易斯提出的“零值農業勞動學說”，傳統農業中有一部分勞動力處于隱蔽失業狀態，他們形式上是就業人口，但其實際生產率為零，把這部分勞動力從農業中抽走，不會使生產減少。據估算，中國農村的隱性失業人口有一億人，占農村實有勞動力的近1／4.由于土地使用權的流轉困難，這些隱性失業人口被牢牢拴在了土地上，這種狀況既阻礙了農業自身的發展，也成為推進城市化戰略的一個“瓶頸”。
二、農村土地使用權流轉中的權利界定
加快農村土地使用權流轉，使農民與土地使用權的關系不再凝固化，對城市化進程將起到巨大的推動作用。在這個過程中，必須充分尊重農民的權利，切實保障農民的利益。
要使農民對土地的權利在土地流轉過程中得到充分體現，最基本、也最重要的是：強化和穩定農戶的土地承包關系，進一步明晰土地使用權的產權界定，把土地使用權流轉的決策權界定給農民。所謂強化農戶承包權，就是變農戶單一的土地經營權為占有、使用、收益、處分“四權統一”的農戶土地承包權，包括土地出租、入股、抵押等權利。這樣，農戶才能成為土地使用權流轉的主體。從‘’四荒“地使用權拍賣制度創新的成功經驗來看，賦予承包農戶明確的土地處分權，使其行使轉讓、出租、入股、抵押等權利，既維護了承包農戶的利益，又有益于土地的合理配置。
實際上，土地承包權越穩定，承包權就越能充分實現。家庭承包責任制的意義就在于，分割所有權來使僵化的所有權“名義化”，使集體所有權異化，從而產生效率。土地承包權越穩定，土地公有就越接近“名義化”，能夠保證農戶在承包合同期間對土地進行轉讓，也允許農戶通過土地使用權入股或作為抵押品取得非農產業的經營權利。要穩定農戶的土地承包權，第一，要認真落實土地承包期的延長政策，這是可行和有條件的。因為絕大多數農戶不希望土地頻繁調整，而非農產業的發展降低了農戶對土地經營的依存度，計劃生育政策的成功使得新增人口對土地的生存壓力逐漸減緩，土地調整的壓力也得以減輕。第二，在人地矛盾突出的地方，土地承包的調整一定要在“大穩定”的前提下，進行有嚴格限制條件的小調整。
保護農民的權利，還有一點至關重要，那就是農村土地產權制度的法律化。從政策規定到法律界定是質的飛躍，需要一個較長時期的過程，但這又是中國農村土地產權制度建設的最終出路。土地使用權流轉機制的建立，逐漸面臨需要土地產權制度法制化的問題：一是土地所有權主體的模糊身份規定應有明確界定；二是對政府關于承包期延長的政策明確用法律條文規定；三是國家對耕地的征用應嚴格控制。出于商業目的的征地行為，必須征得土地所有權者和土地使用者同意，而且補償金額要體現土地使用權的市場價值。由于市場經濟的發展和城市化的推進，浙江、福建泉州和廣東茂名等地都出現了土地流轉現象。在土地流轉的實際操作中，由于法律本身的不健全，農民的土地承包經營權也可能受到損害。例如，法律條例中明文規定：對個別承包經營者之間承包土地進行適當調整的，或者農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或個人承包經營的，需經村民會議2／3以上的成員或者2／3以上村民代表的同意。這樣，即使有村民反對，只要有2／3多數人表決，他們依法享有的土地承包經營權就被“合法地”剝奪了，諸如此類的問題需要法律盡快解決。
三、加快農村勞動力轉移
建立健全完善的土地流轉制度，大力推進城市化，將使得農業在國民經濟中的權重不斷下降，農業勞動人口被大量釋放出來，農村勞動力將進一步過剩，根據權威機構提供的數據，5年后源自于鄉村的勞動力供給將進入新的高峰期，每年新增加勞動力857萬人，其中800萬人為剩余勞動力，他們將加入本已龐大不堪的“打工者”隊伍。
大量農業人口紛紛離土又離鄉，常年在城鄉輾轉的8000萬人，青年農民就占了6000萬人，而在20世紀60年代的“上山下鄉”運動中，全國青年大遷徒的總規模也只有1800萬人。
造成這種狀況的原因，一方面是不斷上升的農業剩余勞動力，一方面卻是越來越困難的就業機會。無論任何國家，隨著工業化的發展和工業技術、管理水平及勞動生產率的提高，勞動就業發展的趨勢基本上都是從第一產業大量轉入第二產業，然后轉入第三產業。一些發達國家，第三產業中就業的比重一般都已達到60％-70％，甚至接近80％，不少發展中國家已占40％以上。我國因為城市化水平太低，主要依托城市發展的第三產業發展不快，第三產業中就業的比重不到30％，致使每年減少數千萬個就業崗位。而為了保證城市的秩序以及下崗工人的就業，很多城市制定了護性措施，排斥甚至打擊外來人口的就業，定期不定期地用行政命令的辦法進行強制性清理，把已經進城甚至有相對固定場所和正當生活來源的農民，因為沒有城市戶口或居留證過期而被清理回鄉。與此同時，鄉鎮企業對農村勞動力的吸納能力減弱，20世紀80年代中期是每年1300萬人，到90年代中期下降為300萬人，90年代的后期則每年排斥300萬人-400萬人。那些年富力強、對生活充滿渴望的農民青年，遭遇著“去城市無出路，回農村無退路”的尷尬境地。
農村土地流轉制度范文2
[關鍵詞]土地產權；流轉制度；證券化
一、農村土地產權流轉制度的缺陷
(一)農村土地產權制度存在入市的缺陷
農村土地產權制度的最大缺陷在于產權界定不清晰，土地產權關系模糊。農村土地產權入市的首要條件是產權清晰。產權清晰包含兩層含義：一是財產的歸屬關系是清楚的，即財產歸誰所有，誰是財產的所有者或誰擁有財產的所有權是明確的；二是在財產所有權主體明確的情況下，產權實現過程中不同權利主體之間的權、責、利關系是清楚的。明晰的產權關系是土地資源進入市場的前提。當前，我國農村土地產權關系模糊主要表現在以下方面。
1 所有權主體不清晰。雖然憲法規定，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬國家所有即全民所有的以外，屬于集體所有，但這個“集體”太籠統，是指鄉、村，還是村民小組，不夠明確。《土地管理法》和《民法通則》雖然有較詳細的規定，但由于政府擁有對鄉鎮政府、農業集體經濟組織或者村民委員會的設置調整權，因此，農村土地所有權主體依然不明確。
2 產權中的“權責利”關系模糊，缺乏必要的激勵和約束機制。例如，在土地承包合同中雙方的權責不清，往往只有承包方的義務，而沒有發包方的職責。對農戶在使用土地中所造成的地力升降也沒有明確獎懲辦法。
(二)土地產權的配套制度缺乏
由于農村土地具備的生存和社會保障功能，在土地產權進入市場后，土地資源的利用取決于資本市場的配置，必然出現農村勞動力轉移和農民社會保障兩大問題，需要有相應的制度安排。在農村勞動力資源的使用上，由于農村勞動力缺乏技術基礎，以及現行的戶籍制度等障礙，導致農村勞動力在城市就業的艱巨，社會保障制度也僅僅在發達地區農村才出現。沒有勞動力轉移和農民社會保障的安排，農村土地產權難以“獨木成林”。
解決農村勞動力轉移的努力，各地都沒有停止過，尤其在經濟發達地區，如廣東、上海等地，對農村勞動力入戶城市正積極探索有效路徑。但是，農民的社會保障，包括退休養老、醫療等保障，則需要政府以極大的勇氣去承擔。農村社會保障體系的建立需要政府、企業和農民各方面的努力。國家按市場經濟的要求建立統一的社會保障體系時，應統籌考慮農村居民，解決他們離開土地的后顧之憂?？梢钥紤]將“以工補農”的資金、土地征用安置費等，變為直接補貼農業生產和給予農民，轉作為農民的社會保障基金，以更利于土地的流動和轉讓。
(三)土地產權的價值難以計量
曾擔任世界糧食委員會主席的j.w.羅森不拉姆，收集了richard barrows的觀點：在競爭市場上，生產資源在各種用途之間的競爭中如何分配，由價格決定。土地將通過市場交易得到最高的使用價值。也就是說，土地價值的準確數據應當是通過市場競爭來決定的，這是有效市場經濟體制下的必然結果，其他的方法可能低估或高估土地的價值。但我們也知道，靠市場來決定土地價值，就目前的農村而言，是不現實的。由于產權問題帶來的流通和市場準入，使農村土地很難通過市場得到價值確定。鮑杰等從資產評估的角度出發，認為農村土地屬于集體所有，土地所有權不能進入市場流通。土地使用者可以依法擁有和轉讓的是特定土地一定年限的使用權，也就是說，土地價值的計量更多的只是停留在使用權層面。
2005年關于農村土地使用權流轉管理辦法的出臺，給土地使用權商品化指明了出路，但對所有權是否商品化，則存在種種疑慮。但正如實踐往往是走在理論的前頭，南方某海濱市主管著幾十家國營農場的企業集團在剛跨入新世紀之際，為了防止土地資源的流失、改變財務狀況及方便籌集資金，在當地一家會計師事務所的協助下，對所屬土地評估為3億元并據以進行會計處理。這是在沒有將土地商品化的前提下的計量實踐，顯然是以土地所有權計量為目的的實踐活動。無獨有偶，2006年，廣東韶贛高速公路建設擬嘗試“農民土地入股”征地方式，由韶關市進行具體操作。我們既然知道高速公路的永久性性質，也就知道這將是涉及土地所有權計量的又一次實踐活動。不難預計，土地價值的計量實踐必定從使用權層面上升到所有權高度，完成對土地的整體計量。
(四)土地產權流轉的工具沒有配備
無論是農民私下的承包權流轉交易，還是集體經濟組織對使用產權的調整，或者政府對使用權流轉管理辦法的引導，都沒有解決土地產權交易的媒介問題，因而很難體現出土地產權的價值。
二、農村土地產權證券化選擇
(一)證券的功能
提供流動性是資本市場的基本功能，產權必須流動才能體現其價值。那么，在資本市場，或者資本產權市場，流轉的工具，或者說媒介，就是證券了。證券是指各類記載并代表了一定權利的法律憑證，它用以證明持有人有權依其所持憑證記載的內容而取得應有的權益。從一般意義上來說，證券是指用以證明或設定權利所做成的書面憑證，它表明證券持有人或第三者有權取得該證券擁有的特定權益，或證明其曾經發生過的行為。證券作為資本和產權的運動載體，它具有以下兩個基本功能。
第一，籌資功能，即為經濟的發展籌措資本。通過證券籌措資本的范圍很廣，社會經濟活動的各個層次和方面都可以利用證券來籌措資本。如企業通過發行證券來籌集資本，國家通過發行國債來籌措財政資金等。
第二，配置資本的功能，即通過證券的發行與交易，按利潤最大化的要求對資本進行分配。資本是一種稀缺資源，如何有效地分配資本是經濟運行的根本目的。證券的發行與交易起著自發地分配資本的作用。通過證券的發行，可以吸收社會上閑置的貨幣資本，使其重新進入經濟系統的再生產過程而發揮效用。證券的交易是在價格的誘導下進行的，而價格的高低取決于證券的價值。證券的價值又取決于其所代表的資本的實際使用效益，所以，資本的使用效益越高，就越能從市場上籌集資本，使資本的流動服從于效益最大化的原則，最終實現資本的優化配置。
(二)農村土地產權證券化選擇
正因為證券的上述特征和功能，它
成了資本市場不可替代的交易工具。產權市場具備資本市場的特性，也應當使用證券方式，以證券代表一定的土地產權。實施農村土地證券化后，在土地這種基本的經濟資源和生產要素的有效合理配置的市場進程中，借助于有價證券這種虛擬資本形式來承載擁有土地經營權所產生的權益，并以此來獲得未來預期的經濟收益，將有利于真正實現土地使用權的自由流轉。這種改革思路，就是在明確農村土地集體所有權、穩定農戶家庭承包權、放活土地使用權的基礎上，農戶以土地經營權作價入股，按照自愿的原則組成利益共享、風險共擔的股份合作企業。企業統一經營農民的土地，農民既可按股分紅，又可在企業工作，按勞取酬。在股份的構成上，農民主要以土地經營權人股，也可以資金、技術、設備入股。在用人機制上，企業與農民實行雙向選擇，企業原則上優先招收土地股民。這是一種讓農民變股民的農村改革新思路，這一思路的目標就是要實現家庭承包經營責任制與現代農業的順利對接，可以很好地解決目前我國農村家庭承包經營責任制面臨的突出問題。土地證券的持有者可以憑借其進入資本市場，行使資本投資和資本交易的職能。土地經營權流轉借助土地的證券化的方式，能很好地實現土地流轉市場化的目標。土地經營權證券化以后，土地經營權的價值被貨幣化，易于同其他生產要素(資本、技術)進行比較，突破了土地經營權無法進行價值和價格比較的限制。土地經營證券化以后可以降低土地流轉中的交易費用，大大節約流轉成本，熨平土地交易中所產生的沖擊和波動，便于實現土地的順利交接，可以使農業企業的內部治理結構逐步得到完善，同時還能分散風險，便于實現利益的合理分配。
三、農村土地證券化的建議
(一)繼續推動和深化農村土地產權制度改革
土地證券化的前提是土地產權明晰，我國應深化農村土地產權制度改革，使土地產權真正實現獨立化、法律化、人格化、商品化。一是進一步明晰農村土地所有權代表。筆者認為，農村村民委員會作為這樣的機構是比較合適的，也與現實情況比較吻合，當前重點是要加強村委會選舉的監督，完善村委會運作制度。二是逐步推行農村土地家庭“永包制”。“永包制”強化了承包權的財產權利，有利于土地承包權真正實現物權化，既調動了農戶對土地保值增值的積極性，又便于所有權主體對承包權進行調控。更為重要的是，家庭“永包制”將為土地使用權流轉清除制度障礙，大幅度地降低土地流轉成本。三是農村土地所有權逐步國有化。土地所有權由集體所有變為國家所有，不僅有利于統一城鄉土地管理，更好地保護農民的承包權，而且還有利于土地資源的市場流動和優化配置。四是建立農村土地保障的替代機制。要推行土地證券化和土地市場化，就必須弱化承包土地的社會保障功能，逐步在農村建立社會保障制度。五是精簡鄉鎮政府。這有助于減少農村事務的管理成本，減少土地承載的負擔，加速農村社會化進程。
(二)建立健全農村土地使用權流轉市場
完善土地使用權流轉機制。建立農村土地使用權市場是土地證券化的前提和基礎，必須按照發展與規范并重的原則，建立一個開放、公平、高效、有序、有度、規范化的農村土地使用權市場。使用權市場可以按縣、省、全國市場三級設置，縣級交易市場為本縣區域內的土地交易服務，省級交易市場為跨縣的土地交易服務，全國市場則為跨省交易服務。為規范農村土地交易市場，必須做好以下工作。一是要健全土地使用權市場的法律法規。土地市場交易實際上是土地的產權權利的交易，這種交易一定要有法律、法規的規范和保障。我國現行的法律、法規仍然不能適應農村土地市場發展的要求，必須加強立法，完善農村土地市場管理的法律體系，從法律上保障土地產權制度的建立和土地產權交易的正常運行。二是建立和規范土地使用權交易中介組織。土地使用交易是一項比較復雜的交易過程，必須建立相應的中介服務組織為之服務。建立土地使用權市場信息、咨詢、預測和評估等服務系統，使服務專業化、社會化。
(三)建立健全農村土地證券化信用擔保、信用評估體系
1 必須建立有效的信用擔保體系。土地證券化一般都需要進行信用提升，信用提升可以有兩個途徑：內部信用提升和外部信用提升。在我國農村土地證券化中，相對于外部信用提升來說，內部信用提升可能是一條更可行的路子。內部信用提升一般是將全部農村土地證券分為優先級證券和次級證券兩個層次，通過弱化一部分證券的信用，來增強另一部分證券的信用。外部信用提升是通過信用擔保機構的擔保來獲得的。我國可以借鑒國外經驗，建立政府農村土地信用擔保機構為主、民間信用擔保機構為輔的信用擔保體系。
2 必須進一步健全信用評級制度。信用評估的意義在于可以有效降低農村土地證券交易成本和市場投資風險，對農村土地證券市場的發展具有重要意義。首先，必須改變政府對證券市場的管理方式，證券的評級應該交給市場來完成，政府的任務是制定信用評估的管理法規，維護信用評估市場的秩序。其次，國際上已經形成比較規范的評估方法和標準，我們有必要借鑒國外信用評級業的發展經驗，提高我國信用評估機構的業務水平和服務質量。
(四)建立和健全相關法規，為土地證券化提供有力的法律保障
1 要修改相關的法規，消除土地證券化中的制度障礙。具體來說，應賦予商業銀行的信托資產經營權，允許商業銀行作為專門機構從事土地證券的發行、投資等業務；允許保險資金、養老基金、住房公積金等進入土地證券市場；《證券法》中應明確有關土地證券的地位，確保土地證券的合法性；稅收制度要根據土地證券發行、流通的各個環節，明確相關的主要稅種及稅率，盡量合法化地減少稅收成本，設計一個有利于證券化的稅收環境。
2 著手研究和制定有關土地證券化的專業法規。在這方面，可以借鑒國外相對成熟的土地證券化立法經驗，在試點的基礎上，構建適合我國土地證券化的專業法規體系。此外，要深化投融資體制改革，培育和完善金融市場，為土地證券化提供良好的金融市場環境。
注釋：
①魏杰現代產權制度辨析[m]，北京：首都經濟貿易大學出版社,2000.9
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[5]馬義華，農村土地證券化研究[d]，中國學位論文全文數據庫
農村土地流轉制度范文3
關鍵詞：土地流轉；制度分析；探索路徑
一、土地流轉制度改革的必要性
農業是我國國民經濟的基礎，土地是農業發展最基本的生產資料，農村土地制度是否完善，土地流轉形式能否適應現代農業的市場化發展需要，將直接影響農業增效、農民增收和農村穩定。目前，我國農村土地流轉的制度已不能完全適應當前農村的發展。制度是進行各種活動的依據，涉及到的問題多而復雜，農村土地流轉制度的改革不僅涉及到農民的利益問題、轉移勞動力就業問題、耕地問題甚至還會影響到城鎮化問題，探索科學合理的土地流轉制度至關重要。
二、土地流轉存在的問題分析
關于土地流轉問題形成的原因是由很多因素共同作用而導致的，最基本的原因為農村土地流轉的法律法規不健全，不完整，不詳細。隨著中國改革的深入發展，已有政策與制度卻尚未健全，且越來越無法滿足土地流轉方面的制度需求。正因如此，針對農村土地流轉制度方面的理論研究就變得特別重要。以制度經濟學視角分析農村土地流轉問題，可以為這一問題拓寬新的考察視角，既豐富了土地流轉的制度經濟學理論基礎，同時也會對農村土地制度變遷與創新的方向提供有益思考。
（一） 從產權理論進行分析
科斯在《企業的性質》中提出交易費用會影響經濟效益?？扑苟ɡ砜梢愿爬椋骸爱斀灰壮杀緸榱銜r，只要允許自由交易，不管產權初始界定如何，最終都能實現社會總產值的最大化，即人們所說的帕累托最優，而當交易成本為正時，初始的產權的界定很可能影響經濟行為和資源配置”。 諾斯認為，國家是定義產權結構、契約關系的權力人，所以，造成經濟增長、衰退或停滯的產權結構均應由國家來負責。他指出國家有三個特征：第一，國家為取得收入，進行公共服務保障作為交換對公民進行稅金的征收。第二，國家通過對不同利益集團分配了不同的產權，通過這種形式實現其總體收入最大化的目的。第三，國家面臨著其他統治者的競爭或者其他國家入侵的機會成本。 科斯、諾斯為后續分析我國農村土地流轉效率，農民流轉土地所產生的高昂交易成本等問題提供了理論基礎。
根據目前中國土地流轉現狀結合產權制度角度可以分析出：
1、我國土地產權權利主體界定不清，產生土地流轉中間很多不確定性。特別是對農民集體土地沒有明確的規定，使得主體不明晰，導致不確定性產生，阻礙了我國土地流轉的發展。
2、土地產權穩定性尚待加強，使得土地流轉的可持續性較弱。盡管我國出臺政策，保障了農民土地承包權30年不變。但對土地流轉方面期限等卻未做詳盡的規定，這樣使得我國農民可放心承包土地，但無法根據確實情況而真正放心將土地流轉出去，謹防自身權利無法得到保障。
3、我國現行土地制度缺乏排他性。農村土地所有權歸集體所有，而集體中成員即每個農民享有的權利會隨著人口的變化而進行周期性的變化。同一塊土地缺乏排他性，每個農民無法對其形成長期且穩定的預期。這樣，就不會對其進行長期的投資與培育，僅著眼于眼前利益，這也不利于流轉規模的擴大。
4、交易費用高昂。在制度經濟學理論中，交易費用是指為獲取市場信息所必須要付出的費用。在農村土地流轉中的交易費用，是指搜集流轉土地需求供給雙方信息的費用，土地流轉雙方為了達成交易進行談判所產生的費用，簽訂契約的費用，簽訂契約后防止違約而花費的費用。首先，這一系列費用中，由于當前我國農村地區發展較落后，信息傳播渠道不暢，因此土地流轉的搜集信息成本與談判成本較高，使得整體交易費用很高，不利于土地流轉交易的順利進行。由此，造成土地流轉僅限于一定范圍內，且難以繼續擴大。其次，防止違約成本也較高?，F階段土地流轉不規范，出現了大量的流轉糾紛，這更加增加了流轉成本的提高，由于缺乏有效的監督管理部門，其糾紛也不能及時解決，導致土地本身與農民之間的人身財產損害。
（二） 從制度變遷理論分析
在制度變遷理論中，諾斯認為，“制度是由非正式約束（道德的約束、禁忌、習慣、傳統和行為準則）和正式的法規（憲法、法令、產權）組成的”。①制度所產生的功效體現在特定的社會體系的運行過程中。社會成員對于制度需求與制度環境方面的變化，均會對制度變遷有巨大的影響。 諾斯將制度變遷定義為一種自發更迭行為。他認為在制度非均衡時期，利益主體為了追求獲利的機會與隱藏其中的利潤會自發推動制度的更迭。諾斯指出，當現有的制度安排無法實現外部效益時，新的制度有被創新出來的動力。② 制度變遷分為誘致性制度變遷和強制性制度變遷。林毅夫認為，強制性變遷一般是在國家追求稅收最大化和社會整體經濟產出最大化的目標下，通過政策法規這種強制性手段實施的變|行為；而誘致性制度變遷則是人們在制度不均衡時為了追求潛在的獲利機會的自發變遷行為；即強制性制度變遷一般是由政府自上而下主導的變遷行為，誘致性變遷則多為人們自下而上進行的變遷行為。諾斯認為除了正式制度外，社會意識形態也會對制度變遷產生促進或阻礙的影響。符合社會、經濟等發展規律的社會意識形態，會在制度變遷整體過程中起促進作用；反之則會阻滯制度變遷的進程。
制度創新的根本原因就是現有的制度無法實現新制度帶來的潛在利潤。土地流轉的制度形態就是在不能滿足巨大的潛在利益的基礎上產生的。客觀環境變化后，原有的土地制度就會阻礙農村經濟發展，且有外部利潤產生。只有新的土地制度下才能獲取其外部利潤，土地流轉制度創新因此產生。其次，農民集團這一利益主體推動這個制度變遷過程。土地流轉制度的變遷是誘致性制度變遷，農民根據其自身利益，自行組織和實行土地的流轉，并因此取得了一定的外部利益。推動了土地流轉制度的進一步發展。但現有的土地流轉制度是極不規范的，產生出了諸如產權不明晰，權責不明確，流轉土地用途更改，耕地面積減少，土地流轉供給失衡、轉出土地農民缺乏制度保障的問題。誘致性變遷需要加之政府力量進行規范。只有政府利用其在政治力量和資源配置權利上的優勢地位，通過建立法律法規，促進配套措施的建設，才會完善現有的土地流轉制度，從而實現制度均衡，將潛在利益內在化。
（三）從博弈論角度分析
制度的決定和變遷是一個公共選擇過程，是不同的人或集團博弈過程各種力量合力的結果。 我國農村土地流轉問題產生的原因之一，也是中央政府、地方政府和農民集團博弈的一種結果。這三方利益集團有著各自的目標利益，會根據自身利益最大化的價值函數采取行動，但這很可能會使不同利益集團的行為相互沖突，損害利益。
由于缺乏中央整體法律法規的規定和監管措施，地方政府在與中央政府和農民博弈中，其最大化利益是擴大征地范圍，通過賣地增加財政收入。在這種情況下，一方面地方政府無激勵措施進行監管，另一方面則有較強的尋租行為。
在微觀的管理主體上，由于缺乏相應的微觀監管體系與懲罰制度。在土地流轉過程中，鄉鎮村干部進行大量的尋租，通過不符合民意的強行流轉，“吃回扣”等方式來謀取個人的私利，使得農民的利益得不到保護。通過這一系列從土地流轉前到土地流轉結束后的相關組織體系的建設，從而為土地流轉過程中涉及到的相關法律、政策問題，流轉信息查找，合同簽訂指導，土地流轉糾紛等各個方面提供相應服務，保障農村土地順利流轉同時，充分保障農民的切身利益。
三、完善土地流轉制度改革路徑探索
我們可以從夯實土地物權、強化產權保護、完善土地出讓審計幾個方面來分析現階段中國農村土地產權制度改革的可能路徑。
（一）細化物權，重構集體土地產權制度
我國的農村土地家庭承包權在實際的應用中容易受到更多的侵害，主要原因就是在于農村缺乏城市那樣具體的土地登記制度、地籍管理體系以及完善的土地管理法律法規制度。不夠細化的土地登記制度自然無法實現真正意義上的產權清晰、流通的完善。而缺少地籍的現實情形又導致了土地管理的缺失。司法體系的不完善、不健全在極大程度上又使得土地行政法規失卻了既有的保障效力。
1、確定農村集體成員權制度
中國的農村家庭承包制改革以堅持集體所有制為前提但是由此也留下集體成員權被不斷強化的制度遺產。隨著土地非農化后的土地價值提高，該經濟組織的集體經濟成員更加維護成員權為基礎的土地集體所有制。應對成員權集體所有制進行改革，明確農村集體成員權時間節點，時間節點之前農民可以享有原土地分紅權，時間節點后農民可出資獲得分紅權。
2、實行集體土地資產經營體制改革
在成員權資格明確后，對集體土地資產經營采取雙軌制。成立以成員權資格為紐帶的股份合作公司和以資產為紐帶的現代股份公司。新公司可以租賃村莊的土地進行利用，支付租金后的利潤按資分紅，實現了土地的變相流動。
（二）強化產權保護，建立規范的土地市場規則
較為明確的土地產權和合理的土地產權結構是我們應該著力建設的重點。
1、出臺法律明確產權，保障產權制度，將土地產權與公民財產權相融合，對農民的土地要充分利用并使之等同于公民財產，用財產權制度體現產權內涵，讓包括農民在內的法律主體真正在現有法律制度的基礎上實現土地產權的定位。
2、 保證生產要素市場的有序流動，健全信息流通機制
我國目前的各項制度在對于土地流轉的效能和農民在土地流轉中的權利的保障是相對欠缺的，從長期看，廣大農民的權益必然受到損失，而土地的使用也必然處于低效率的狀態。如果這樣，失去土地的農民會成為極大的社會不穩定因素。我們需建立確保勞動力市場、資本市場、土地資源等生產要素市場的有序流動的交流，制定相關的流程和程序，建立土地市場規則，建立健全對稱的市場信息流通機制、不同市場的連貫和聯動機制、確保農民的權益和土地的使用得到最大限度的保障。
3、 重視非正式制度
在對土地權益進行相關設計的過程中，應充分考慮非正式制度的作用和影響。非正式制度本身對于土地投資和收益產生影響在一定程度上是相對積極的，這種影響體現在產權保障、消除沖突、節約成本等幾個層面。也可以充分發揮家庭的優勢，減少制度安排的成本，節約交易費用。
（三）完善土地出讓審計，平衡地方政府權力，政經分離
任何形式的制度都是內在約束力和外在的平衡力。就土地產權制度而言，它的內在約束要求體現在土地的擁有者、經營者之間的權利要受到公共權利的限定。處理好公共權力至關重要。2014年8月首次由我國國家審計署于開展的全國范圍內的土地出讓金收支審計，必然在很大程度上促進土地出讓與科學管理。
目前，很多地方政府存在過多的政績觀的價值判斷標準――唯GDP論、實施簡單的土地財政。由于各地地方政府各行其是，應進一步完善在國家層面關于土地流轉的法律法規，明確管理主體的權利和義務。在中央政府與地方政府之間的博弈中，中央政府應出臺相應政策來扶植地方政府搭建監管平臺，由于有了政策傾斜的支持，地方政府有激勵對土地流轉實行真正的監管，從而切實保證農民利益。且應建立起相關的基層行政管理機構及配套的基層法律、法規，切實有效地對違法行為的糾紛調解組織和仲裁委員會等。
在土地財產權利和資產經營方式明確的基礎上，實行村集體以及政治治理與經濟管理的分離。引入公眾參與機制，保障農民的知情權、參與權。實現農民群眾自我監督、自發參與、自我約束的局面，讓農民真正成為農村集體土地流轉的受益者。
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農村土地流轉制度范文4
關鍵詞：農村集體土地；流轉機制完善；土地制度創新
中圖分類號：F323.211文獻標識碼：A文章編號：1003-4161(2009)02-0063-03
1.我國農村集體土地流轉機制介紹
1.1我國農村集體土地概念
《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第8條對集體所有的土地進行了明確界定:“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，均屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”［1］。集體所有的土地從性質上又可分為農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、草地、林地，以及其他依法用于農業的土地［2］；建設用地是指用于建造建筑物、構筑物等非農業用途的土地，它又可分為三種類型:宅基地、鄉鎮企業建設用地和鄉(鎮)村公共設施、公益事業用地。宅基地是指農民用于建造住宅的土地，具體包括住房用地、輔助用房(如廚房、廁所、畜禽舍等)、沼氣池和小庭院用地以及房前屋后少量綠地等；鄉鎮企業建設用地是指鄉鎮企業為開展生產經營活動而占用的土地；鄉(鎮)村公共設施、公益事業用地是指為修建公路、橋梁等鄉村基礎設施或舉辦公益事業而占用的土地。隨著我國農村經濟的發展，農村建設用地正呈現出不斷增加的趨勢。
1.2農村集體土地流轉的涵義和背景
農村集體土地流轉歸根到底是指農村集體土地使用權的流轉，這種使用的權利不能超越法律或政策所規定的農村集體土地使用屬性。農村集體土地使用權具體表現為在法律、政策允許范圍內對農地自主經營的權利，以及部分剩余索取權和產品的處置權。農村集體土地使用權流轉具體是農村基層組織把農地的使用權全部或者部分轉移給其他單位或個人，且不改變農地的用途。
集體土地使用權的初次流轉是指集體土地使用權的取得。集體土地使用權的初次流轉具體又包括土地承包經營權、農村宅基地使用權及集體建設用地使用權的初次流轉。土地承包經營權初次流轉的方式主要表現為家庭承包和家庭承包之外的其他方式；集體建設用地使用權初次流轉的法定方式為審批，實踐中還有出讓、出租、作價出資或入股等其他方式。集體土地使用權的再次流轉是指已經依法取得集體土地使用權的使用人將該使用權以一定方式進行處置，使其主體或實際使用人發生變化。其中土地承包經營權再次流轉的方式主要有轉包、轉讓、出租、互換、入股等；集體建設用地使用權再次流轉的方式主要有轉讓、出租、抵押等。
2.農村集體土地流轉現狀
2.1土地承包經營權流轉現狀
盡管目前的土地政策和立法均鼓勵土地承包經營權流轉，而且隨著近年來農業和農村經濟的發展，特別是農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的推進，土地承包經營權的流轉在速度和規模上也都有明顯提高，但事實上，第二輪土地承包政策以后，我國并沒有出現如理論界所預期的土地承包經營權市場流轉的。我國目前農村集體土地承包經營權流轉的特點歸納為以下五個方面：
第一，流轉形式多樣，但以轉包為主。目前，我國土地承包經營權流轉的方式大致有轉包、出租、互換、轉讓和入股五種方式，但農戶相互之間的流轉主要表現為轉包的形式。由于轉包的方式比較簡單，便于操作，而且更重要的是，轉包意味著若干年后，農民還可以收回自己承包的土地，農民對此有安全感。所以農戶相互之間的流轉多采用轉包的形式。
第二，流轉范圍狹窄，流轉規模較小。由于農民一家一戶所擁有的土地數量不多，耕種土地的規模很小，加之土地流轉的途徑不夠通暢，所以土地流轉多在親友之間，小組之內或本村之內，超出村、鄉進行流轉的情況極少。
第三，流轉途徑單一。由于缺乏政府引導和中介組織服務，當前多數農村土地流轉尚處于自發階段，農民主要是通過自己直接與別人聯系這種方式進行承包地經營權的流轉。
第四，流轉程序簡便，流轉行為欠規范?！掇r村土地承包法》第37條規定，土地承包經營權的流轉應當簽訂書面合同，但實踐中農戶間的自由流轉卻多采取口頭協議的形式［3］。既使簽有書面合同的，條款也多不規范，內容過于簡單，對雙方權利義務及違約責任等缺乏明確具體的規定。
第五，流轉的數量和規模與當地經濟發展水平及所處地理位置等密切相關。一般而言，城市郊區土地承包經營權流轉的數量要高于交通閉塞的邊遠鄉鎮；農村產業結構調整比重大的地方土地承包經營權流轉的數量要多于結構調整相對較慢的地方；農村經濟發展越快的地方，承包地經營權流轉的步伐越快、規模越大。
2.2集體建設用地使用權流轉的現狀
集體建設用地是農村土地的重要組成部分，雖然現行立法對集體建設用地使用權流轉持一種嚴格限制的態度，但集體建設用地使用權的自發流轉早已存在。但由于缺乏法律的支持和規范，集體建設用地使用權流轉基本上處于一種無序狀態，大量流轉行為都是在規避法律的狀態下進行的，缺乏必要的審批程序和公示程序，給流轉雙方當事人的交易安全埋下了很大的隱患。另外，由于流轉缺乏法律和制度的約束，也導致土地利用混亂，缺乏整體規劃，建設用地總量難以得到有效控制，耕地保護受到沖擊。城鄉結合地帶的許多農村更是擅自獨立或聯合房地產開發商用集體的土地從事房地產開發，沖擊了經營性房地產土地供應總量的平衡。同時，農村集體建設用地使用權流轉的特點主要為以下幾個方面：
第一，流轉形式多樣，但以出租為主。目前集體建設用地的流轉已涵蓋了出讓、轉讓、出租、入股等多種形式。最常見的形式是出租，具體方式主要有集體組織直接出租集體建設用地、在地上興建倉庫與小商品市場等后隨房租地、農民在出租房產時連帶出租住宅用地等。
第二，流轉主體多元化。參與集體建設用地流轉的主體，從轉讓方來看，既有鄉（鎮）、村、組集體經濟組織，也有鄉（鎮）政府和村委會，還有鄉（鎮）、村辦企業和農民個人；從受讓方來看，既有本集體經濟組織內部成員，也有本集體經濟組織之外的其他組織或個人［4］。
第三，流轉的活躍程度與經濟發展水平成正相關。集體建設用地使用權的流轉直接受經濟發展水平的影響，流轉的數量、規模與形式等都與經濟發達程度成正相關，受城市社會經濟輻射強度大、市場化水平較高的城鄉結合的影響，社會對集體建設用地流轉的需求較為迫切，其流轉也較為活躍；在城鎮化水平不高的遠郊區，流轉的活躍程度下降，形式單一，數量也少；而在一些遠離城市的農村，流轉的數量更少。
3.我國農村集體土地流轉機制完善和制度創新
3.1土地承包經營權流轉方面
第一，堅持“效率優先，兼顧公平”的立法價值取向。土地承包經營權流轉制度的完善應堅持“效率優先，兼顧公平”的物權法理念。首先，當前農村土地所起的社會保障作用已日趨減弱，依靠農民自己耕作土地的保障方式，已不能適應社會發展。雖然承包土地尚可保障農民的生存，卻難以使農民致富，在小塊的土地上無論農民進行怎樣精細的耕作也不可能大幅提高收入，農民對土地的態度已開始變得無所謂，因此不能再以傳統眼光來看待農民與土地的關系，將土地作為農村居民的社會保障。其次，效率和公平這兩個價值目標并非截然對立，不可調和，實際上二者在本質上是一致的。提高土地資源的利用效率必然可以創造出更高的土地收益，當然也就可以讓農民享受更充分的土地保障，從而在更高的基礎上實現公平。最后，解決“三農問題”，加快農村經濟發展迫切需要提高農地的利用效率。解決“三農問題”最根本的途徑還在于大力發展農村經濟，建立現代化農業。目前我國農村經濟發展緩慢，農民生活水平一直不能迅速提高的主要障礙之一是農村土地利用的超低效率。那么建立現代化農業就必須加快農村土地流轉，徹底解決農村土地尤其是農業用地的利用效率。
第二，加強土地承包經營權流轉的配套制度建設。首先，加強市場要素建設，培育和發展土地承包經營權流轉市場。建立專門的土地使用權流轉交易場所，縣（區）鄉可建立土地流轉托管中心或服務中心，行政村可以村委會為依托，建立土地托管站，專門收集、提供土地供需信息，土地流轉市場價格等，為土地流轉搭建平臺。同時培育土地承包經營權流轉的中介服務組織［5］。
其次，建立農村社會保障機制，弱化農地的社會保障功能。只有在社會保障機制建立后，農民與土地的關系才會越來越松散，農民完全依賴土地而生存的現象才會真正弱化，因此，必須通過多種途徑加快建立健全農村的社會保障制度，為不掌握土地的農民提供可靠的生活來源，為土地市場的發展提供強有力的支持。
第三，有效發揮村集體職能，穩步推進農地規模經營。雖然，要從根本上推動土地承包經營權流轉，最終應當堅持以民法規范為基礎的制度保障，但在目前情況下，仍應充分考慮“兩田制”等帶有一定行政色彩的土地流轉方式所能發揮的重要作用，尤其對實現規模經營的重要作用，統籌考慮并妥善處理其與分散自發流轉形式之間的關系，穩步推進土地承包經營權流轉。
3.2農村集體建設用地流轉方面
第一，建立和健全農村集體建設用地使用權初次流轉機制，確立物權性質農村集體建設用地使用權的法律地位。當前實踐中仍然存在著土地權利并未進行“初次流轉”，一些地方還有相當數量的農村集體建設用地使用權處在農村集體組織的直接控制之下，而這些土地由于法律和產權制度不完善等原因，不能進入集體土地市場流轉，導致了土地資源利用效率低下甚至閑置的現象［6］。因此，有必要建立和健全農村集體建設用地使用權初次流轉機制，確立物權性質農村集體建設用地使用權的法律地位，使閑置的集體建設用地通過流轉得到高效利用，為農村集體建設用地使用權的再次流轉奠定其堅實基礎。
第二，明確界定鄉鎮企業農村集體建設用地使用權其權利內容流轉的二元性，理順農村集體建設用地產權關系。在實踐當中，應該明確界定鄉鎮企業農村集體建設用地使用權流轉的二元性，并且可以適當地多進行物權性質農村集體建設用地使用權保留下的流轉（租賃流轉形式）。同時，要理順農村集體建設用地產權關系。首先要理順土地使用權與所有權之間的關系；其次要理順土地所有權、使用權、收益權、處置權以及租賃權、抵押權等之間的權利與義務。對此，須遵循以下原則：（1）要保證土地所有權在經濟上能得以充分體現；（2）要維護土地使用者的合法權益；（3）要服從國家或集體全局利益；（4）國家和集體土地所有者應保持終結處置權。
第三，創新農村集體建設用地使用權流轉形式，開拓企業兼并式農村集體建設用地使用權流轉新模式（新形式）。在農村集體建設用地使用權流轉實踐當中，可以嘗試開拓企業兼并式的農村集體建設用地使用權流轉新模式（形式），促進這一部分鄉鎮企業用地的流轉，從而使經濟效益、土地利用效益差的企業通過轉讓、出租土地和房屋等方式實現收購、聯營、兼并、合作，使原建設用地得到合理、高效的利用。
第四，建立完善的集體土地產權登記制度。土地產權登記制度是土地產權管理制度的核心內容，是土地管理部門對土地市場進行規范管理的重要手段。在村莊和集鎮，土地產權多元化，權屬復雜，集體建設用地流轉中，涉及各類企事業單位、經濟組織以及個人等眾多利益主體，必然要求建立完善的土地產權登記制度。但在實際工作中，由于種種原因，這項工作的開展還不盡如人意。因此，加快集體土地產權登記已刻不容緩。
第五，建立農村集體建設用地入市流轉新機制。當前，我國土地使用制度最大的缺陷是農村規劃內的集體建設用地不能與國有土地同等同價地進入市場交換［7］。而實行“先征地，后出讓，低補償，勞動力安置市場化”，對失地農民的就業、保障帶來嚴重的問題。另一方面，又使官商尋租、貪污賄賂、腐敗之風屢禁不止。因此，在完善征地制度中，深入研究和探索建立農村集體非農建設用地直接進入市場交換的新機制，是解決“三農”問題，推進社會主義新農村建設的一個至關重要的問題。
首先，盤活非農建設用地，實現土地資源配置的市場化，實行公平的市場價格交易?？梢詫⒎寝r土地列入非農建設用地規劃，在不占當年土地使用指標的前提下，允許所在鎮、村發展二、三產業項目，以拓寬農村經濟發展的空間。特別是農村邊遠地區和經濟薄弱地區，應允許將這些非農土地置換到工業園區開發建設，有條件的也可以自行開發，以增強這些地區的經濟實力。
其次，建立產業補償和地區平衡制度。同時，要逐步完善集體土地市場化運作后的各種配套制度，使新郊區新農村建設扎實有效地推向前進。
最后，建立配套的社會服務體系。農村土地使用權市場的發育需要一個全方面的社會服務體系與之配套。需要繼續完善村民委員會等社區組織的土地管理和服務職能；建立一批為土地使用權市場服務的中介機構；還要有信貸服務和健全的社會保障制度，同時還要抓緊建立農村養老、醫療等社會保障制度，使農民有可靠的生活來源，為土地使用權市場的發育創造良好的經濟和社會環境。
4.結論
如上所述，我國農村集體土地使用權從來都不是一項純粹的財產權，甚至，很多時候，農村集體土地使用權的社會保障屬性都壓倒了其物權屬性。農村土地權利制度的這種設計已經嚴重影響了農村土地作為一種資源的利用效率，嚴重制約了農村經濟的發展。因此，必須強化其物權屬性，未來的農村權利制度設計應以“效率優先，兼顧公平”的物權法理念為指導思想。
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農村土地流轉制度范文5
第三條農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
第五條縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。
第六條承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
第七條農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。
第八條承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
第九條農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
受讓方應當具有農業經營能力。
第十條農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。
第十一條承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。
第十二條受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。
第十三條受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
第十四條受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協商解決。
第十五條承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條承包方依法采取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條同一集體經濟組織的承包方之間自愿將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條承包方采取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意后，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
第二十一條承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。
農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
第二十二條承包方委托發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委托的人簽訂。
第二十三條農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款及支付方式；
（八）流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
農村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。
第二十四條農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。
第二十五條發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。
承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當于七日內向承包方書面說明理由。
第二十六條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，并指導簽訂。
第二十七條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。
第二十八條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔并妥善保管。
第二十九條采取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，并依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。
第三十條從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案并接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。
第三十一條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
第三十二條縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
第三十三條農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。
當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。
當事人不愿協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院。
第三十四條通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十五條本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
農村土地流轉制度范文6
關鍵詞：城市化和諧農村土地流轉
改革開放30年來，我國在走一條有中國特色的城市化道路，一方面我國保留著土地公有制不變，在農付則以集體所有制為最高原則；另‘方面，我國在努力革除因農村十地集體昕有制給城市化進程帶來的掣肘效果。農村土地流轉制度的變革可以說是與我國城市化建設息息相關的制度嬗變過程。
一、我國城市化與農村土地流轉制度改革
農村土地流轉是一種民事行為，作為一方主體的是農付土地承包戶，轉讓的方式基本上涵蓋了租賃、入股等形式，其本質是對昕艱包土地的使用權依法進行轉讓、進行處置，從中獲得土地收益的行為：從農村土地流轉的實際操作程序來定義，農村土地流轉主要指在堅持土地集體所有的前提下，土地使用權，如經營權，收益權，流轉權等，在不同市場主體之間的轉移與交易。中國廣大農村到底需要怎樣的土地流轉制度呢？換言之，怎樣的制度供給才是我國農村現階段乃至未來一段較長時期所合理的、“善”的土地流轉制度呢？任何法律規范的設計、執行與運作，均以權益平衡為歸依。再者，就中國目前的情勢而言，我國需要在城市化的推進中妥適地保障失地農民群體的權益。中國對農村實行城市化過程中重要部分是農民非農化。中國農村城市化進程緩慢的一個重要制約因素是廣大農民對土地的依附關系在短期內不可能解除。農民缺乏有效的社會保障體系，使之無法真正擺脫農民身份。從當前農村大部分家庭收入的構成分析可知，農民收入的絕大部分源于農民從事非農業生產的所得，…個不爭的現實是，在農村居民的家庭收益中土地收益所占比重并不人從目前農村勞動力就業結構來看，大量農民到城市和城鎮或本地的第
二、三產業從事非農生產活動，且普遍對非農業收入感到較為滿意。我國農民為何短期內難以減弱對土地的依附關系？有研究指出，由于土地使用權凝固化，具基本社會保障功能的土地，使農民難以真正地脫離土地，只能以兼地農民身份往返于城市與農村?！?/p>
由于我國現階段在農村土地集體所有權制度的框架下難以突破、難以創新真正的流轉制度，直接導致土地流轉規范的缺漏，由此從根本上影響到往返于城市與農付之間的那部分農民以土地換現金的渠道。所以，筆者認為，我國當前應深化土地流轉制度改革。改革的基本預期是，創造土地使用權自由流轉的機制，使農民通過轉讓土地使用權，獲得現金保障，從而逐步脫離土地，投入到第
二、三產業，推動我國的城市化進程。
二、我國農村土地流轉制度的若干缺陷
隨荇農村產業結構和就業結構的調整，農村勞動力流動的加快以及農村經濟發展的不平衡，推動了農村集體土地流轉現象普遍化并且咸為必要的制度：有研究指出，“在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、細碎化，不利于土地的規模經營和經營效率的提高，土地流轉會通過效率‘拉平效應’改善土地資源的配置效率，簡單理解就是土地會向能夠更有效使用土地的人手中轉移，即向更適合從事農業生產的人手中轉移”。伴隨著我國農業生產經營方式的漸變，農村土地流轉在全國各地業已逐步有序地展開？需要指出的是，在農村土地流轉過程中由于缺乏規范和有序的管理，損害農民利益等各種問題時有發生。具體而言，我國農村土地流轉制度存在以下問題：
l、我國農村土地流轉過程中普遍存在不依法登記造冊的現象，土地流轉過程中土地權益的登記制度有待規范。農業用地是屬于特殊保護的土地，當集體建設用地進入流轉程序的時候，…般包括流轉的地域、客體、主體及用途等范圍，物權基于公示而取得公信力。因此，農村土地流轉必然要求采用物權的公示方法，即財產登記制，筆者發現，農村土地遭遇的一個極大障礙是，土地登記制度不完善。理想的狀態足，在農村土地流轉過程中，必須經依法登i己。與之同時，土地使用應符合產業政策及當地土地利用總體規劃。筆者認為，涉及農用地轉為建設用地的，應當落實年度農用地轉用指標；還有一個問題是，目前一些開發商以農業項目建設的名義，到農村租賃土地，擅自改變農業土地用途。雖然我國法律明又規定，各類企業、公共設施、公益事業、農民住宅用地，不得擅自改變土地用途，禁止商品房開發建設和住宅建設，以實現國家對城市房地產業的宏觀調控與法律管制，但是，現實中土地執法并不理想。
2、按照農村土地承包法的規定，土地流轉的豐體應該是承包經營戶作為合同的一方，而不是土地所屬的鄉村政府，但是目前土地流轉中政府角色錯位。這種政府錯位主要表現為，一些鄉村組織直接充當土地流轉的主體，不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。比如，有的地方為了興建城市垃圾處理池，由環衛部門在農村租賃土地，期限為50年。由于當地下游村民擔心垃圾處理后滲漏的污水，帶來污染，于是提出反對意見。但是，當地縣政府干預之后，就成功地簽訂了土地租賃合同。有的把土地流轉作為增加鄉村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農民利益。由于流轉的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策。如有的強行反租，有的租金補償過低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。
3、為了維持土地承包關系的穩定性，讓農村居民有安全感，我國農村土地承包法作了較長承包期限的規定。但是，在目前見到承包實踐中卻發現，有的地方隨意改變土地的承包關系，強迫土地流轉。有些地區任意曲解農村土地承包法，偷換概念，把使用期和承包期分開，說50年不變是承包經營體制不變，而不是指承包的地塊不變，并借口調整土地，搞“兩高一優”。有的地方為了搞農村規模經營，不顧農民意愿，強行收回農民全部或部分承包地。有的地方政府抱著錯誤的創收觀念，將土地流轉作為增加鄉村兩級集體收入的手段，與民爭利。具體表現為：一是在一些管理水平較高的發達地區，要求農戶按田畝入股分紅，承諾農民分得一定的租金。但在實際的租金收入分配過程中，由于國家沒有出臺明確的法律或條例對此實施監管，導致監督不力，很多級差地租和土地增值的收入歸了村干部，出現了嚴重的分配不公現象；二是在許多以農為主的傳統農業區，也有以相同名義收回部分農民土地的現象，村集體最終支付給農民的租金較少，甚至以各種名義變相地扣回錢款，農民實際到手的租金收入所剩無幾，如此做法的唯一目的就是為村干部賺取租金差價。另外，還有一些地區，村集體以較低的租金把土地反租回來，再以較高的租金把土地的轉租出去，賺取差價，其中一部分作為村干部的收入，其他部分用于村里基礎設施建設和公共福利投入?！?/p>
三、構建和諧農村土地流轉制度的建議
在社會主義初級階段，土地是我國農村最基本的生產資料，也是當前我國農民最基本的生活保障。我國農村市場化水平在不斷提高，與之相應的需要規范有序地進行土地流轉。這已經成為農村土地流轉改革的必然要求。有學者指出，農用土地的流轉特別是土地承包經營權的流轉，有利于土地價值的實現，促進農村產業結構和就業結構的變化，進而提高土地的效益和土地利用率，這既是農業可持續發展的客觀要求，也是化解“三農”難題的核心和基礎?！闭怯捎谖覈r村土地流轉制度不完善、配套的監督措施不到位等原因，導致土地流轉過程中出現了各種問題。如何規范土地流轉，確保土地流轉政策得到切實貫徹執行，確保農民的土地承包權益在流轉中不受侵害，是土地流轉過程中的重要課題?，F階段我們可以從以下幾個方面采取對策：
l、規范土地流轉程序，嚴禁擅自改變土地用途，保護農民利益。就目前而言，我國尚未建立起規范的土地流轉機制，在完備流轉手續、規范流轉程序方面存在不少問題，相應的法律法規也缺乏具體的規定，致使不少農戶采用“口頭協議”，私下進行自發性的流轉，根本不可能遵循正規的程序，也不去履行必要的登記手續，更不可能未通過流轉合同來規范雙方的權利義務關系?？梢钥隙ǖ氖牵绱嘶靵y的狀態下形成的農村土地流轉關系，必然隱藏較多糾紛和隱患。筆者認為，在農村土地流轉過程中，要充分采用市場化運作方式，合理確定土地流轉補償金額，實現土地收益的合理再分配，確保農民權益不受侵害。我國土地管理機構應當積極履行土地用途監管職責，對土地流轉過程實施監督和管理，建立和健全農村土地流轉檔案，提供規范的合同示范文本；必要時，土地管理機構還要擔任調解人，妥善處理土地流轉糾紛。此時，失地農民應當獲得無償的法律援助。這些措施必將促進土地流轉程序的規范化。同時要堅持農地農用的原則，制定相關政策，禁止農戶和農村集體經濟組織非法出讓、出租集體農用地用于非農建設，不允許任何人通過任何方式將農民集體所有土地轉為國有，不允許出現土地使用的粗放和閑置現象。在條件允許的情況下，我們可以采用政府主辦或者民辦公助的形式，設立“土地銀行”，據以培育土地使用權市場。所謂土地銀行，其基本操作程式是，有土地流轉意愿的農民可以把土地存在銀行里獲取利息收入，銀行再把這些存進來的土地貸給規模經營的種養大戶。這樣既能為農民流轉的土地找到合適的窖體，促進適度規模經營，又可以保證土地使用方向不變，保護農產品綜合生產能力。為此筆者建議，我國應當建立相應的土地流轉市場信息系統、土地流轉信息咨詢服務系統；在有條件的地方，建立土地使用權流轉的經營公司、土地評估事務所、土地銀行、土地保險公司等機構，并逐步實現服務的專業化、社會化與企業化。農村土地流轉中介機構的建立與規范，必將會極大地促進我國農村上地的有序流轉，
2、現有經驗的基礎上，制定完善的法律和政策，規范農村土地流轉行為。我國目前要在創新土地流轉法律和政策上動腦筋，充分調動農民的主觀能動性，優化土地資源配置，穩步推進農村土地流轉。我國未來的農村土地流轉立法應當在確保農村土地所有權歸農村集體所有的前提下，進·步賦予農民繼承、抵押、轉讓、租賃、入股等土地承包經營的權利，把農村家庭承包經營權流轉納入法制化軌道。在創新土地流轉法律和政策的過程中，要充分考慮農民土地承包經營權利的完整，切實明確農民承包經營權的各項應有權益；要明確土地征收和征用的范圍和程序，在合法征占土地的過程中切實維護好失地農民的各項權益，必要時舉辦集體成員聽證會；要界定清楚國家、集體、企業、農民在土地流轉中的各自權益，確定土地交易的具體操作規則。除了實體權利的要作詳細界定以外，農村土地流轉的程序規則必須跟進，使合理運用法律手段保障土地合理流轉，成為常態。筆者建議采取以下對策：第一，規范流轉程序。也就是說，農村土地流轉的程序規則要制訂得具體可行、操作性強，這些法律法規及配套措施要為農民所理解。因此，規則實施后，還要加強法律法規的學習宣傳力度，增強干部和群眾的法律意識。特別是要讓部分外出務工經商、從事第
二、三產業的農民大膽放棄土地，免得一心掛兩頭；第二，嚴把審批關。新法要嚴格要求土地管理部門依據法定權限審批土地，不得違反法律批地占地，不得違反規定下放土地審批權，更不能弄虛作假，搞化整為零、拆分審批。同時規定違反權限審批土地的干部要承擔記過等行政處分責任，構成犯罪的，要追究刑事責任；第三，嚴格執法。“徒法不足以自行”。新法出臺后，執法部門應當嚴肅查處各類涉及土地流轉的違法行為、一方向要從嚴查處土地違法行為，另一方面要揪出違法行為的責任人，不能僅停留在繳納罰款、補辦手續上。對于被非法占用的土地，要分別不同情形作出妥當的處理：該收回的要收回，該復耕的要復耕。對于違反土地流轉政策法規的國家工作人員，要批評教育，如果構成犯罪的，要依法追究其刑事責任；對于典型案件，還要適時公開處理。
