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土地流轉相關法律范文1
哨沖鎮多年來一直十分重視宣傳工作，把《中華人民共和國農村土承包法》、《云南省農業承包合同條例》作為我鎮每年普法宣傳的主要宣傳材料之一。在全鎮8個村委會54個自然村和73個村民小組開設承包合同管理專欄，還定時不定時利用廣播、電視、開群眾會、懸掛橫幅標語等等多渠道多形式對農業承包合同相關法律法規進行宣傳。同時，結合我鎮一年一度的法制宣傳日（12月4日），鎮農經站擺攤設點發放宣傳材料，進行宣傳，對過往群眾提出的農民關心的各種農村土地承包經營方面的問題及糾紛提供咨詢服務，真正把穩定、規范、維權、發展的立法精神和法律條文宣傳貫徹到村、組、農戶，讓廣大農民群眾能拿起法律武器捍衛自身利益，使國家的政策家喻戶曉，農民的權益得到保障。
二、是加強組織領導，形成一級抓一級，層層抓落實的工作局面
我鎮自98年二輪承包工作以來，就十分重視農業承包合同管理工作，成立了由分管農經的副書記擔任組長，從相關站所、村委會抽調人員組成成員的工作領導小組。領導小組辦公室下設于鎮農經站，農經站近二十年來，有專人負責農業承包合同管理工作。農經站專職人員負責處理一切日常事務，并做到上情下傳，下情上報工作。
三、規范土地承包經營權流轉管理，提高農村土地利用率
1.規范合同管理，強化服務意識。由于哨沖是一個貧困山區小鎮，群眾法律意識不高，土地流轉大多采用口頭協議的形式進行，給土地糾紛調解帶來重重困難。因此，規范流轉合同，強化服務意識迫在眉睫。從哨沖實際出發，土地流轉由原來農戶間大多口頭協議改為登記在冊，建立備案制度。2.合同流轉堅持群眾民主自愿的原則。3.適當引導流轉土地向種田能手集中，從而提高農產品質量和增加農民收入。4.鎮農經站積極提供云南省統一格式的合同書幫助簽訂，從而避免流轉雙方因合同不嚴謹引起的相互扯皮糾紛發生。2014年全鎮共流轉承包地1845畝，其中：轉包344畝，轉讓47畝，互換79畝，出租1375畝。土地流轉均嚴格執行中央政策，堅持依法、自愿、有償原則，不折不扣的貫徹中央對農民“多予、少取、放活”的方針。農民土地被征用的補償費根據國家的關政策得到落實。
四、大力發展農民專業合作社，帶動哨沖經濟發展
哨沖共有12家農民專業合作社，其中1家養殖專業合作社，1家中藥材種植專業合作社，1家林木種植專業合作社外其余的均為蔬菜專業合作社。帶動農戶4000多戶，直接增加人均收入超過1000元。合作社的發展，促進了農民收入增加，農民安居樂業，農村社會更加和諧穩定。
五、加強農開項目管理，強固哨沖基礎設施建設，大大提高了農業生產率
哨沖鎮隨著農開項目投入力度的不斷加大，哨沖的基礎設施得到全面改觀，農業生產率進一步提高。目前哨沖投入使用的農開項目有水瓜沖村委會莫測甸片區農開項目，落水洞村委會農開項目，邑堵村委會農開項目，水瓜沖村委會慕善片區農開項目。多白者村委會農開項目正在籌建實施中。由于基礎設施的不斷完善，近十年來哨沖的經濟一直在平穩發展，農民人均純收入以每年12%左右的速度遞增。
六、重視工作，做到來訪熱情，處理及時
哨沖鎮歷來十分重視農村土地承包合同的宣傳工作，《農村土地承包法》、《云南省農村土地經營權流轉管理條例》等等相關法律法規進行宣傳，采取多渠道、多形式宣傳到村到組到戶，做到家喻戶曉，人人皆知。同時，加強執法監督力度，及時調處土地承包合同糾紛和農戶上訪、案件，在工作中建立了上情下達，下情上達的信息反饋制度，牢固樹立“群眾利益無小事”的意識，做到“件件有回音，事事有結果”。土地承包合同糾紛產生的原因：一是互換引發的糾紛，兩家人關系好時，為了耕種方便互換管理，時間一長，又是口頭協議，由于利益關系，雙方各執一詞引發糾紛；二是由于二輪承包時由于任務重，時間緊，加之村干部把關不嚴，沒有認真進行核實確權，當時互換耕種或臨時委托管理的部份田地，被簽到了現管理人的名下，原主人要求退還無果而引發的糾紛；三是嫁進來或者是招進來的女婿因配偶死亡爭奪田地而引發的糾紛。土地承包合同糾紛的調處，維護了農業承包合同的嚴肅性，夯實了農村基層建設，提升了農民群眾發展經濟的積極性。
七、今后的工作方向
土地流轉相關法律范文2
【關鍵詞】農村土地；土地流轉；對策分析
中圖分類號：F32 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-066-01
一、引言
農村土地流轉是指在農村土地所有權歸屬和農業用地性質不變的情況下，將土地使用權（經營權）從承包經營權中分離出來，轉移給其他農戶或經營者，其實質就是農村土地使用權的流轉。土地流轉機制是否適應現代經濟的市場化發展，將對國民經濟的發展產生深遠的影響。因此，搞活農村土地流轉，是當前農業和農村發展的必然趨勢，是解決三農問題的關鍵環節。
二、對我國農村土地流轉現狀的分析
（一）農村土地產權不明晰的問題
產權明晰是市場經濟的客觀要求，也是農村土地流動的前提和基礎。但我國目前的農地產權制度中，不僅所有權主體及其法人代表模糊不清，而且土地的占有權、使用權、轉讓權也都缺乏明確的內涵，經常變動未形成規范。因此，農戶還不是真正意義上的土地使用權主體，無法完全根據家庭人口、勞力、就業收入情況和自身情況做出選擇。相關研究表明，作為各地農村的土地承包方的家庭農戶，對土地承包經營權的認識有很大的差距。對把承包地轉租給其他村民具有較高的認同，但針對戶口發生變化或進行土地抵押、轉讓等權利的認識卻不到50%，大多數家庭認為沒有。
（二）農村土地市場發育不完善的問題
這主要表現在：1.缺乏中介服務組織，農村土地使用權的交易特別是農業內部交易規模偏小，而且程序不規范，導致效益損失，從而延緩了農村土地市場的發育，不利于土地的快速流轉和土地的增值；2.土地流轉市場發育情況不佳，中介組織信息靈活度不夠，導致農戶有轉讓土地的意向卻找不到合適的承包方，需要土地的人卻找不到令人滿意的轉讓者，影響了土地資源的合理流動和優化配置；3.由于缺乏客觀、公正的中介組織或交易平臺，流轉雙方不了解土地的價格，也沒辦法為土地使用權入股、轉讓進行評估和監督，進而影響了農地交易；4.建立土地流轉中介服務組織和農村土地流轉交易信息網絡，是避免市場交易主體利益受到侵犯，提高土地流轉交易成功率的重要手段。
（三）相關法律法規不完善
現行法律法規不完善具體體現在：1.現行的法律框架中對農村土地流轉的實然規定與政策預期存在一定的差異，理性的立法和制度選擇能夠推動我國農村土地流轉的完善；2.土地流轉的相關法律不健全、不協調，導致產權界定不明晰，從根本上損害了廣大農民的流轉利益，而產權明晰是所有市場交易和流轉的前提；3.我國目前的集體土地流轉法律制度具有規定的不完備性及滯后性、集體土地所有權的單向流出性及限制的不嚴格性和家庭承包經營權流轉方式的不完整性，導致我國農村集體土地的流轉很不規范，造成很嚴重的社會經濟問題；4.農村土地流轉已成為農村經濟發展的必然，而且勢必隨著農村生產力的發展不斷加快，政策扶持、法律規范和引導是當務之急；5.多年來我國民事立法單純依靠債權制度保護土地承包經營權的做法并不能對承包經營人提供充分的補救，不利于農地承包經營權更好的流轉，因此完善和加強土地流轉的立法對穩定農村經濟、保護農民的合法權益具有重要的意義。
三、對我國農村土地流轉對策分析
（一）明晰土地產權
明確承包土地的財產權，為農村土地規模化利用奠定堅實的制度基礎。實現農村土地資源的市場化配置需要在法律上確認土地承包經營權的物權性質。我國法律已確認，土地所有權與使用權可以分離，土地使用權可依法轉讓，這有助于農村土地的流轉。但實際上農村土地并沒有得以有效、有序合理地流動，其中的重要原因就是對農民承包土地的性質認識不清。因此，加強對土地產權的明晰是解決我國農村土地流轉的重要步驟。這也需要相關法律法規予以配合。
（二）運用市場機制，促進土地使用權流轉
規范的農村土地市場是土地健康流轉的前提，積極培育第三方農地托管公司，組建和發展土地流轉中介機構，促進土地市場的完善發育是關鍵。應該允許農村土地在一定范圍內流轉，并通過市場機制形成合理的土地轉讓價格。
土地流轉相關法律范文3
信托一詞最早源于英國，建立在土地私有的基礎上，而我國土地所有權具有唯一性和排他性，因此我國土地信托的實質是土地承包經營權的信托（王瑩，2014）。王鳳娟（2014）認為土地信托流轉是在農戶自愿的前提下，將土地承包經營權委托給政府組織成立的信托機構，并簽訂信托合同，需要土地的企業和農戶再通過信托機構租賃土地。王琪（2014）把土地信托定義為：借鑒信托制度，以農民為信托的委托人，以公司為受托人，簽訂合同，嚴格按照程序確定土地信托關系的土地流轉方式。李海申（2014）認為土地信托流轉是信托公司通過轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等多種方式經營管理土地，收益扣除一定的傭金后全部分配給土地承包人的一種流轉方式。
目前國內學界對于農地流轉信托內涵的界定不夠明確，大部分學者的研究成果中都把“農地委托經營”混同于“農地流轉信托”。杜源（2014）認為土地流轉信托的突出優勢在于依托信托機制，引入信托公司專業化、市場化的運作方式，實現農村土地資源的集約化利用，促進農業產業化和現代化。真正的農地信托應該限于市場化的方式，去掉行政化的色彩（李釗，2014）。
2、農村土地信托流轉的意義
農地流轉信托中，由商業信托公司作為受托人，成為了農戶和農業經營公司間農地流轉的中介組織，對土地流轉產生了積極的作用。
（1）有利于提高農戶的流轉積極性
農地流轉信托中，由商業信托公司代替政府牽頭的信托公司，成為農戶和農業經營公司間農地流轉的受托人。土地流轉只有在真正的市場機制下才能更有效率（梁甜甜，2014）。政府組織的信托機構更多考慮政績指標，在流轉土地的過程中容易出現“欺農”、“壓農”的情況，違背農民意愿，損害農民利益（張健濤，2014）。市場化的機制能夠更好尊重農戶農地流轉的真實意愿。農地信托流轉可以賦予農戶更多的財產性權利，“固定的收益+增值收益”（周萍，2014），分享土地市場化成果（邱峰，2014），在增加農民收益的同時提高了農戶流轉土地的積極性（趙選民，2014）。
（2）有利于解決農業經營公司的困境
農業公司獲得流轉的土地后，為了實現規模效應，提升土地的產值，就需要對土地進行重新的整理及價值開發，這必然需要大量的資金（張健濤，2014）。農村金融市場缺位，導致農業企業融資比較困難。邱峰（2014）認為商業信托公司可以在融資方面發揮造血功能，通過信托貸款的方式緩解農業企業的資金壓力。解紅（2014）研究了鎮江土地流轉信托，發現鎮江森禾花卉公司在短時間獲得了大面積土地，而且獲得了信托公司集合資金信托提供的長期資金支持，農業公司成為最大的直接受益者。
（3）有利于擴大信托公司的經營范圍
隨著銀監會監管力度的不斷加強，信托公司的通道類業務開展受到限制，加之資本管理業務全面開放（楊釗，2014），金融機構也開始涉足信托業務，壓縮利潤空間。信托公司亟需通過業務轉型挖掘新的利潤增長源（楊釗，2014）。主動管理的土地信托，正是其轉型與創新的重要途徑。通過農地流轉信托計劃，信托公司可以分享農業增效后的紅利，并可整合平臺資源獲取隱形收益（邱峰，2014）。陳海青（2015）認為土地流轉信托擴大了中信信托公司的業務范圍，創造了新的“業務藍?！?。
（4）有利于降低監管成本
土地流轉信托按土地信托公司有關章程規范管理、運作，可避免產生不必要的糾紛（阮小?，2013）。由專業的信托公司代替政府與農業企業簽訂契約，有利于建立長期的合作關系，降低相互監督的成本（李釗，2014）。在法治化的市場中，農民可以充分地獲取信息，保障自身利益不被侵占，企業在明確的法律關系中也能獲得信托公司的履約承諾。
3、農村土地信托流轉存在的問題
農村土地信托在我國尚屬于新事物，并沒有系統的理論或者體系來支撐其運作，因此在農村土地信托流轉的過程中，往往存在許多問題。
（1）相關法律法規不完善
在我國，農地流轉信托是一種新型的流轉方式，國內尚沒有一部法律對其予以明確規定（杜惠東，2015）。馬世猛（2015）通過分析河北省的農地信托流轉，發現由于缺乏完備的土地信托法律法規，導致了信托缺乏可操作性。劉光祥（2015）發現土地流轉信托過程中，權利義務關系主體不夠明確，嚴重影響了信托的生效。我國關于農村土地信托的法律規制還相對薄弱，法律制度的供給已經滯后于實踐發展的需要（鄧昂，2013），制度需求和制度供給的矛盾儼然已經成為我國農村土地信托流轉有效運行的重要障礙（張燕，2015）。
（2）監督管理機制不健全
目前我國農村土地信托相關法律法規尚有待于進一步補充完善，信托的監督則更是呈現出一片空白狀態（張燕，2015）。土地信托過程中，委托人對信托中介組織的行為缺乏有效完善的監督（馬世猛，2015）。特別是現階段，農村土地信托投資機構主要由政府籌資創建，其在組織農村土地信托流轉中，還承擔起對自身信托行為進行監督職責，多元化主體監管制度的建立就更加成為一種迫切需求。
（3）信托中介組織不完善
我國土地信托中介服務體系發展緩慢，一些不具備信托專業資格的機構或組織充當了我國農村土地信托的中介機構，他們缺乏市場經濟中的資產運作模式，單純追求自身利益而忽視農戶權益（馬世猛，2015）。
4、完善農地流轉信托的建議和措施
（1）完善相關法律法規
政府應盡快完善土地信托法律制度，明確信托各方的法律責任，為農村土地流轉創造公平、有效的法律、法規環境（亓彩云，2015），確保農村土地流轉信托有法可依（周向陽，2015）。為此，需要制訂各種與之相關的政策法規，特別是在土地信托流轉收益分配制度、登記制度（楊惠元，2015）、土地信托公司具體運作等方面（張阿娜，2015），為農地流轉信托的實施和推廣保駕護航。
土地流轉相關法律范文4
關鍵詞：日本；土地信托；特點；啟示
中圖分類號 DD912.28 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2017）14-0008-03
Abstract：With the development of China's economy and society，the living standards of the people have been improving，but in the process，there are more problems. The land transfer model in China cannot meet the needs of development，and the land trust is the effective measure to solve this problem. In Japan land trusts，for example，this paper through the analysis of the methods of Japan's land trust system，found that it has legal protection full，full of financial support，and attaches great importance to the cultivation of talents，especially has the characteristics of building land information network system and advantages. And through the analysis，it is thought that our country land trust also should be perfected legal construction，strengthening financial support and actively cultivate relevant talents and set up land information network system，so as to promote the development of our country land trust.
Key words：Japan；Land trust；Characteristic；Enlightenment
在我國，土地流轉是制約農村經濟發展的關鍵因素，在農村金融體制改革中扮演著重要角色。而隨著經濟的發展，土地流轉越來越頻繁，規模也越來越大，傳統的流轉模式已經不能滿足當前發展的需要，因此，實行農村土地流轉方式改革就顯得尤為重要。而土地信托正是解決我國當前農村土地流轉問題的有效途徑之一，有著不可替代的優勢。土地信托是指作為委托人的土地所有權人，出于一定目的將土地信托給受托人，經受托人的經營管理取得利潤，并將其利潤作為信托收益分配金交予指定受益人的一項制度。實行土地信托不僅能夠合理利用閑散土地，提高土地利用效率，還能夠實現資源的合理有效的配置，拓寬農村投資、融資的渠道，從而帶動農村金融體制改革，提高農村經濟發展水平。但是由于我國基本國情，加之實行時間較短，缺乏相關經驗，因此在實行過程中雖然取得一定成效，但同時也出現了許多問題，與日本等發達國家相比，我國土地信托仍然不成熟，有許多提高的空間。本文通過對日本土地信托的簡要分析，從中總結可借鑒的經驗，并對我國土地信托制度提出建議。
1 日本土地信托的發展及特點
信托最早起源與英國，20世紀初期由美國引進，并形成現代信托制度，日本第一起土地信托發生在1984年春，也是在1984年日本開始實行土地信托制度，并對土地利用發展產生了積極影響。土地信托包括出售型與租賃型，在出售型中委托人將信托財產委托予受托人，由受托人將出售所得中的受托報酬及其他費用扣除后，支付予委托人；而在租賃型中受托人對于信托財產并沒有處分的權利，在信托期間需要定期將相應信托收益支付給委托人，并且委托人在信托結束后依舊有原土地的所有權[1]。日本土地信托經過長時間的發展，現在已經形成了一套完整的體系，為日本的經濟發展起到了積極的推動作用，盡管我國土地為集體所有與日本有本質區別，但有許多值得我們學習與借鑒之處。
1.1 完善的法律體系 我國目前在土地流轉方面尚未出臺相關法律，而是主要依據《信托法》作為其主要依據，很顯然，單純依靠《信托法》完全無法涵蓋土地流轉中出現的問題，在許多問題上《信托法》的解釋較為寬泛，無法對具體問題作出詳細解釋，單單靠《信托法》支撐的法律體系就顯得十分單薄。但反觀日本，在土地信托方面已經形成了較為成熟的法律體系。1984年，日本開始實行土地信托，并且在1986年日本開始實施《稅法》，與此同時進行了《國有財產法》《地方自治法》的修改，為土地信托的進行提供了良好的法律環境[2]。同時為土地信托提供了充分的法律保障，很大程度上推動了土地信托在日本的發展。
1.2 充足的金融支持 土地信托的開展離不開資金的支持，只有有了充足的資金才能使土地信托的順利進行成為可能。就我國農村的土地信托來說，由于我國農村經濟的發展，使得對農村金融的需求量不斷增加，尤其是在當前經濟發展轉型時期，各種新型主體的出現以及農村生產水平的提高，農村金融的需求量進一步擴大，以我國現有的農村金融體系已經不能滿足當前農村發展的需求，更無法對土地信托及其流轉提供必要的支持，無論是從供給總量還是服務的多樣性上，我國當前的農村金融體系都無法為土地信托流轉提供有效的保障。具體而言，一方面，我國農村金融為土地信托流轉所提供的供給總量偏少，在需求和供給之間存在著較大的缺口，當前的供給量無法滿足土地信托所需求的總量。此外，其供給方向有著明顯的偏向性，相比較于個體家庭，大型企業獲得的資源遠遠大于前者，這不僅造成了資源分配的極大失衡，也阻礙了土地信托流轉的運轉。另一方面，我國在土地信托流D過程中的金融來源十分單一，服務缺乏多樣性，這就使得融資渠道狹窄，并且缺少靈活性，無法完全應對現實中出現的各類情況，無法滿足多樣性的金融需求。這些都極大地限制了我國土地信托的發展。但是在日本，已經形成了成熟的金融服務體系，許多銀行兼營信托業務，使得銀行自身的資金及客戶等資源與信托形成了良好的互助互補關系，加之日本容許信托公司兼并或收購商業銀行以及其在法律上對于相關金融支持的重視，讓日本在土地信托流轉中能夠獲得充分的金融支持，從而推動土地信托的發展。
1.3 土地信托系統化的推行 日本土地信托能夠形成今天這種情況，除了法律和金融支持之外，也與其各項成熟的體系密不可分。根據日本《信托法》第39條的規定，受托者必須具備賬簿，用來計算和處理信托有關的事務[3]。遵從該條法律，提出了土地聯機系統，記錄財產所發生的變化，并針對相關人員生成各種管理資料以及報告以方便相關管理。在制度剛開始生成時，受托件數較少，通過人工制作相關報告便可滿足需求，但隨著時間的推移，受托件數的增多，目前幾乎所有的公司都是通過電腦等機械生成管理資料，也就是所謂的土地信托業務的機械化、系統化[4]。該系統包括了土地信托會計系統和折舊費系統等多種系統，這不僅方便了管理，更提高了辦事效率，節約了大量的資源，進一步推進了土地信托的進步。反觀我國，目前仍未形成完整體系，整體結構較為零散，導致辦事效率低，信息傳達不流暢，在很大程度上限制了我國土地信托事業的前進速度。
1.4 相關人才的培養及經驗的積累 土地信托由于有著較強的專業性，要使其流暢運轉就勢必需要具備相關知識技能的人才作為保障，但我國目前相關領域的人才卻比較稀缺。例如土地評估，準確的土地價值評估是土地信托流轉的基礎，但就我國現在的情況而言，專業的土地經營權價值評估機構以及專業資質評估員等數量較少，這不僅會造成評估結果出現較大誤差，導致土地信托流轉過程中出現主體權益失衡，更會由于評估結果的誤差而造信托效率的降低和資源的浪費。并且由于我國土地信托制度時間較短，所積累的相關經驗不足，在面對日益復雜化、多樣化的問題上，其效率仍有待提高。而反觀日本，由于其發展時間較長，體系較為成熟，在發展過程中遇到的各種問題都作為經驗積累了下來，為日后處理一些復雜問題提供了參考依據和幫助。此外，為了應對日益復雜多樣的案件以及委托，提高辦事效率，推動事業發展，除了e累相關經驗之外，還擴大加深相關知識的學習程度，將相關人才的培養作為重要事項處理，除了與外部的智囊團合作之外，日本積極推動內部人員培訓制度的改進，與此同時會派遣人員到國外進行學習，以此來提高人才的數量以及整體的專業素養，為土地信托制度的運行保駕護航。
2 對中國土地信托的啟示
日本的土地信托體系較成熟，到目前為止取得了良好的效果，推動了國民經濟的發展，其建設及發展方式值得我們學習借鑒。
2.1 完善相關法律體系，為土地信托提供有效的法律支持 面對我國土地信托目前只能依托《信托法》的情況，相關法律的立法工作勢在必行，如土地已實行“三權”分立，怎樣完善相關法律法規，建設相關法律體系。促進我國特色的土地流轉和信托的發展。在此過程中，法律條文要盡可能避免含糊不清或過于寬泛的情況，以避免在一些細節問題上缺少法律依據。除此之外，還需重視對土地信托經營的規范，對于一些重要問題，如土地信托經營相關稅費等要更加重視，必要時需進行單獨的規定和說明。
2.2 加大土地信托方面的金融支持 首先，成立相關金融機構，加大對土地信托的金融供給，提高對土地信托的金融供給總量。其次，由于我國金融服務方式單一，應創新服務方式，增加服務種類，這樣可以使金融供給不單單局限于一個或幾個類型，由此拓寬土地信托流轉的融資渠道，保證土地信托流轉的資金來源。此外，還應根據不同地區的情況，因地制宜地推出符合當地現狀的服務模式，通過這種方式來最大程度地滿足不同地區的實際需求。再者，構建關于土地信托流轉完整的金融服務體系，搭建相關金融服務平臺以及金融市場，只有形成完整的體系，才能夠保障土地信托流轉的高效運轉。然后，由于在我國，土地信托銀行發展落后，而銀行也尚未將其納入到自身的管理范疇之內，造成了資源的極大浪費。對此，我國可以將信托業務劃入到銀行職能之內，鼓勵銀行兼營信托業務，借此將二者之間的優勢進行互補，來加大對土地信托的金融支持。接下來，在供給上應保證其供給的平衡性，防止出現資源過多時向龍頭企業傾斜的情況，同時應加強在此方面的監督，例如出臺相關政策法規，加大信息公開力度等，通過多種方式進行監督，保證其公平公正。最后，容許信托公司對商業銀行進行兼并和收購，通過這種方式來提高信托公司自身實力，從而促使我國土地信托進一步發展。
2.3 建立土地信托網絡系統 建立土地信托網絡系統，利用網絡，記錄關于土地信托過程中諸如財產變化、折舊費等一系列相關信息，生成對應檔案或報告，并根據實際情況實時更新。這樣不僅僅能夠方便對其進行查詢，時刻了解指定案件的信息，為一些決策和判斷提供有力依據，更方便了管理，節約了大量人力物力，且由于網絡的傳播速度較快的特點，也方便了不同地區之間的信息交流，同時也有利于土地信托形成一套完整的體系，推動土地信托的發展。
2.4 注重相關人才培養及經驗積累 土地信托的發展離不開人才的支持，因此我們應重視相關人才的培養。加大人才培養力度，拓寬相關知識面，重視對相關知識的深入研究，積極開展對外交流，借鑒國外優秀的人才培養方法與經驗，不斷推進人才培養培訓制度的改革來滿足當前對相關專業人才的需求，提高人員專業素養。同時注重經驗積累，在發展過程中不斷總結過去經驗，總結過去的錯誤并引以為戒，通過不斷改進來逐步完善我國土地信托制度，根據以往的經驗積累為一些問題的解決提供參考。
3 結語
本文以日本土地信托制度為對象，淺析其特點，并以此為依據對我國土地信托發展提出了建議。土地是人民賴以生存的根本，如何處理土地問題關系到國計民生，只有解決了土地問題，才能為人民生活及我國經濟發展提供最基本的保障。目前我國土地流轉制度的落后嚴重制約了經濟的發展，而土地信托是解決我國土地流轉問題的有效方式之一，其實行效果關系著我國經濟發展的轉型成功與否以及可持續發展。只有建設合理有效土地信托制度，構建土地信托體系，才能夠使其發揮出應有的作用，推動我國土地流轉方式的升級，由此來推動我國經濟的進一步發展，進一步提高人們的生活水平。
參考文獻
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[3]張必義.信托受托人法律制度研究[D].北京：中央民族大學，2012.
土地流轉相關法律范文5
【摘 要】土地是農村婦女保障家庭地位和生活的基礎，所以特選取“龍石”鎮婦女土地權益保障情況作為研究對象，從男女平等、婦女維權意識及救濟途徑等多方面展開調查研究，探索其改進與發展的道路，為相關人員在今后的實踐中指明方向。
【關鍵詞】農村婦女；土地權益；維護與救濟
一、前言
農村土地曾是農民生活保障的最重要來源，對于農村婦女而言，土地對保障她們的家庭地位和生活顯得尤為重要。只是隨著改革開放的深入和市場經濟的發展，外出務工逐漸取代農村土地帶來的收益。土地資源浪費和低效運用現象逐漸顯露，相關政府、村委會侵害農村婦女土地權益的現象也與日俱增，為此，確定本次調研方向。
重慶市渝北區位于重慶市區北部，是1994年12月17日經國務院批準，在撤銷原江北縣建制基礎上設立的新區。①石船鎮、龍興鎮（以下簡稱“‘龍石’鎮”）就是其中兩個十分重要的鄉鎮。“據悉，龍興鎮已完成土地利用總體規劃修編工作，全部基本農田已獲批為建設用地，土地拆遷工作正在加緊進行，而石船鎮的征地工作也即將開始?！?②可見在兩江新區的建設過程中，征地補償問題與農民利益切身相關。
可以看出，“龍石”鎮的農村婦女土地權益保障問題相當具有研究價值，于是，利用2012年1月至3月這兩個月時間對其作出調研。調研選取了“龍石”鎮兩個農業經濟反差較大的片區，調研的對象是以戶為單位，其中農民占66.67%，女性占77.78%，年齡較為集中在30-40歲，已婚的人的比例為74.07%。調研的地區典型、對象典型、情況真實，能較好地提供研究數據。為使農村婦女的土地權益得到更好地保障，通過運用社會調查法和邏輯分析法，將“龍石”鎮的農村婦女土地權益保障情況科學地分析出來，以之指導實踐。問卷的具體分析會在下面得到闡述。
二、調研結果與分析建議
（一）調研結果
1、“龍石”鎮在性別問題上對婦女土地權益有無侵害的情況
受調查者中96.30%的人選擇在土地承包過程中婦女有權承包土地，且調查結果顯示選擇婦女享有與男子平等的土地權、宅基地權的比例同樣高達90%以上。在“龍石”鎮是否有過婦女只能分到男性1/2責任田的做法的問題上，選擇現在沒有和一直不存在的總共占77.78%。此外，調查顯示“龍石”鎮不存在婦女分配田地的質量比男子稍差些的占77.78%，比存在該問題的比例22.22%高出了5個百分點。所以調研表明“龍石”鎮婦女與男子在土地分配、土地權利和土地質量上基本上是不存在性別歧視問題的。
2、“龍石”鎮對出嫁女的土地權益保護情況
首先是婦女結婚后到男方家，原地是否將所分土地收回，新到男方家土地是否及時給予增加問題，調查顯示“龍石”鎮85.19%的婦女結婚后到男方家時，其土地數量幾乎不存在改變。但對婦女土地權益給予及時調整和保障的僅占22.22%，反映出“龍石”鎮農村婦女土地承包連續性受阻。然后分析由于婦女戶籍遷出問題而產生了土地權益的變化情況，即為農村婦女嫁給城鎮居民后和婦女同現役軍人結婚后土地變化的情況，兩問題調研數據一樣，即選擇原地不將所分土地收回的占74.07%，遠遠高出收回的比例，所以在這方面情況相對較好。
3、“龍石”鎮對離婚或喪偶婦女土地權益保護情況
首先看當男女雙方離婚時，女方能否繼續享有每年支付的土地補償費，受訪者中選擇能的占85.19%，很明顯，“龍石”鎮的婦女離婚后并沒有被剝奪土地補償費的享有權利。其次，37.04%的受訪者選擇當婦女離婚后未離本地再婚的，其土地權會給予重新調整，但選擇不予調整的卻達到了62.96%，遠遠超出一半。最后反映的是再婚婦女對再婚家庭的土地權是否享有平等的使用權，享有平等使用權的比例高達81.48%，保護還是較為到位。
4、“龍石”鎮在土地流轉方面對婦女土地權益的保護情況
由于“龍石”鎮正處于由小農鄉鎮向工業都市轉變的轉換期，土地征收成為農民們最關切的問題。結合這個新形勢，本次調研著重關注婦女在土地被征收時補償費的分配與男子相比的情況，可以看出，85.19%的婦女在土地補償費上能享受與男子同等的對待，可見，“龍石”鎮的絕大多數婦女在土地補償費上享有與男子同等的權利，對婦女的保護情況較好。
5、“龍石”鎮婦女對相關法律的認識情況
調查顯示，“龍石”鎮村民對《婦女權益保障法》、《土地法管理法》、《土地承包法》的有關規定有了解的比例分別為33.33%、18.52%、33.33%，比例之低，讓人深感遺憾。此外，也對“龍石”鎮村民了解上述法律有關規定的途徑問題做了調查，調查顯示，婦女通過“電視、電臺、報紙”和“遇到問題后才知道”這兩種方法了解與婦女土地權益相關法律法規占的比例最大，分別為40.74%和51.85%。而這兩種方式都顯得比較被動，可見“龍石”鎮婦女們沒有積極學法積極維權的意識。
6、“龍石”鎮婦女土地權益受到侵害時的救濟情況
調查結果還顯示出當“龍石”鎮婦女土地權益受到侵害或村民們有不同看法時，25.93%的人選擇找村委會，37.04%選擇找鄉鎮政府，而14.81%的人選擇到法院，22.22%的人選擇找婦女組織。各個選項比例相當，雖然可以看出婦女們尋求救濟的途徑多樣，但是，這也會在實踐中顯得十分復雜，不確定性太強不利于快捷、有效地解決問題。
（二）存在的優點與不足
1、優點
根據上一部分闡述可知，“龍石”鎮在性別、出嫁女、離婚或喪偶女問題上對婦女的保護情況是頗為樂觀的。實際上，這一塊的調研已經被很多學者重視過，調研結果是農村婦女的土地權益受到侵害的現象比比皆是，而為何在“龍石”鎮就出現如此之大的反差。究其原因，不難發現如下兩點：
一方面，歷史原因。“龍石”鎮由于地處重慶較為進步的地區，男女平等思想早已深入人心，無論在政策方面還是地方習慣方面土地的分配與使用一直都是男女平等。另一方面，政策原因。“龍石”鎮積極響應國家號召、落實法律法規。如遵循渝北區關于農村土地確權頒發證政策解讀（一）第十條中“農村婦女離婚后承包地登記是否單獨立戶；婦女結婚未遷戶口，婆家未分承包地，娘家村社收回了承包地，現婦女離婚回到娘家怎樣處理?！眴栴}時作出的“農村婦女離婚后承包地登記是否單獨立戶，尊重當事人的意見。婦女離婚回到娘家的，按照新增人口同等對待?！钡囊蟆?/p>
“龍石”鎮在農村婦女土地權益中易受侵害的幾種類型上對農村婦女土地權益的保障情況都較好，這樣就可以保障農村婦女的地位、維護農村家庭和諧、穩定農村基本經濟狀況。
2、不足
根據調研結果可知，“龍石”鎮婦女的土地權益在一定程度上沒有得到及時調整，給她們的生產生活帶來不便，形成了間接的侵害。這是由于村規村約不規范，偏離原則所致。此外，還存在農村婦女對法律認識程度不高，遇到問題時尋求救濟的途徑也過于寬泛和復雜的現象。造成法律認識不高現象的原因有兩點， （下轉第99頁）
（上接第97頁） 一方面，農村婦女一般喜歡遇到問題后才考慮解決，這種不主動學法的思想直接導致其維權意識的不高，進而導致基本法律認識的缺乏。另一方面，農村婦女自身文化水平較低，獲得相關法律知識的途徑有限，間接導致其法律認識程度低下。而造成救濟途徑過廣的原因也有兩點，一是法律法規沒有具體的規定，各地都是按照當地的習慣來設定救濟途徑，“龍石”鎮在這方面沒有具體的地方規定，導致婦女不明確具體的維權途徑。二是由于“龍石”鎮對農村婦女土地權益的侵害較少，沒能形成一個所謂的“習慣”。
農村婦女維權意識不強、法律認識不足會導致其土地權益易在不知不覺的狀態下受到侵害。而對相關問題表示異議的救濟途徑的過分寬廣和復雜也會使農村婦女們深感困惑，阻礙其權利救濟的實現。
（三）意見與建議
1、建立和完善土地權益法律體系，加大保護
通過本次調研，真實地了解到了“龍石”鎮對婦女土地權益的保障情況，不存在對婦女的歧視，這值得繼續發揚。而在對出嫁女、離婚女和喪偶女的土地權益保護方面，應繼續落實相關法律法規，制定合法且符合當地實際的具體政策，平等保護每一位婦女的土地權益。由于村規村約的不規范，導致的農村婦女土地權益的連續性受阻問題需要深思，只有通過立法完善土地權益法律體系，才能較好地保證農村婦女土地權益為婦女所有所用。另外，在“龍石”鎮如今的特殊時期，土地流轉所反應的情況來看，婦女得到了與男性同樣的征地補償款，在以后更加廣闊的征地范圍中，應更加重視對婦女土地權益的保護，不能僅限于如今的狀態。
2、加強法律宣傳，促進法律學習
“龍石”鎮的農村婦女維權意識較差、法律認識不足，結合其形成原因分析可知，通過加強法律宣傳來促進農村婦女對相關法律的學習顯得尤為重要。加強法律宣傳首先還應提高領導干部的相關法律意識，宣傳才能走上正軌。同時，宣傳的形式可以多樣，可以開展大型宣傳活動，可以通過地方電臺、廣播等媒體進行宣傳，可以設立專門的法律服務熱線，這樣就是在生活中用法律熏陶農村婦女的維權意識，同時也提供途徑被動宣傳相關法律。
3、明確最佳救濟途徑，保證其實現
現有的救濟途徑為找村委會、找鄉鎮政府、到法院、找婦女組織或找其他調節部門，對此一一評析可知，現實中存在村委會和鄉鎮政府侵害農村婦女土地權益的現象較多，如若找他們尋求救濟，那么就是自己審查自己的錯誤，效果必然不好，因此這兩種救濟途徑應該排除。由于婦女組織或找其他調節部門專業性不強，作用并不明顯，所以這兩種救濟途徑也應排除。到法院從應然上講是最好的一種救濟途徑，符合社會主義法治理念，但從實然上講，由于農村婦女自身文化水平有限以及其懼訴心理導致其并不愿意走上這條救濟路，所以應在選擇訴訟這條救濟路的原則上再考慮結合農村婦女土地權益有關的實際問題設立一個特殊的機構為婦女們解決問題，幫助其進行訴訟。
三、結語
縱觀本次調研結果，不難發現“龍石”鎮婦女土地權益保障情況總體較好，但不能忽視細節，必須切實保障每個婦女的土地權益。農村婦女土地權益的保障依靠的是多方的共同努力，望處于征地補償熱潮中的“龍石”鎮婦女的土地權益能得到更加有效的保障。
注釋：
①參見百度百科，“渝北區”，baike.省略/view/140267.htm.
②重慶商報，“龍興石船:傳統農業小鎮托起萬億工業基地”，省略/right/qx/tuijian2/ 201007/ t20100703_4446822.htm. 2010年07月03日
【參考文獻】
土地流轉相關法律范文6
關鍵詞：農村；土地流轉；問題淺探
中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A文章編號：1674-0432（2012）-02-0050-1
1 農村土地流轉存在的問題
1.1 流轉管理機制不健全
一是土地流轉管理不規范。由于沒有統一的管理模式，致使土地流轉管理職責不明，土地流轉的合同管理和跟蹤服務難以到位。二是缺乏土地承包糾紛調解仲裁機構。因人員不足、工作經費無保證，從而影響了農村土地承包糾紛調解仲裁機構的建立，致使流轉中出現的糾紛得不到及時化解。三是缺乏土地流轉平臺。由于沒有面向公眾的流轉服務平臺，土地流轉信息多半在親戚和朋友之間傳遞，傳播的速度及范圍受到限制。形成了農戶有地找不到人耕種，經營者有錢找不到地耕種的不正常現象。四是缺乏土地流轉價格評估機構，導致實際操作中沒有可供參考的土地流轉價格標準，從而影響了土地流轉價值的確定，容易出現競相壓價，損害農民利益的現象。也存在個別農戶漫天要價、阻礙土地流轉的現象。
1.2 流轉操作不規范
一是流轉程序不規范。一些農戶在采取轉包、出租等方式流轉承包的土地時，沒有按規定報發包方備案。一些受讓單位先與村委會簽訂面積不確定的流轉協議，再由村委會與農戶補簽流轉合同或土地流轉委托書。二是訂立的流轉合同不規范。在農村土地流轉中，存在著流轉協議口頭化、合同條款簡單化、流轉期限超過二輪延包期、流轉價格無遞增比例、權利和義務約定不明確等問題。大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案，存在糾紛隱患。三是流轉合同檔案的管理不規范。個別鄉、村對土地流轉合同檔案的立卷歸檔以及保管缺乏嚴密的措施，遺失、損毀的現象時有發生，致使農村土地流轉糾紛的解決更加困難。
1.3 農民進城就業難
只有為農民提供充分的就業機會，使他們能夠獲得比經營家庭承包的少量土地更高的收益，農民才會自愿流轉土地。然而，由于文化知識和技能偏低，多數農民只能進入勞動密集型的產業務工，勞動報酬低。加之受到國家產業發展規模對勞動力需求量的制約，農民面臨進城就業難的困境，延緩了農村土地流轉的速度。
1.4 農村社會保障法律缺位
目前，農村社會保障的法律制度還不完善，在沒有得到國家相關法律保證的情況下，農民只有依靠家庭承包經營的土地收入維持生存。如果沒有新的就業渠道和穩定的收入，或者轉移就業的收入低于土地經營的收益，農民的生活、養老、醫療、子女上學等基本生存需求得不到保障，勢必對土地流轉產生重重顧慮，從而決定了農民不會輕易的離開土地。這種有土地就有保障的現狀，在客觀上阻礙了農村土地流轉的步伐。
2 應對農村土地流轉存在問題的建議
2.1 建立健全土地流轉管理機制和服務體系
一是統一管理服務模式。以農經管理機構為依托，組建鄉鎮土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以此對土地流轉實施管理和服務。利用云南省“數字鄉村”網絡平臺，提供土地流轉的供求信息服務。二是完善土地流轉價格形成機制。以土地資源的質量、投資經營者的綜合實力、流轉的綜合效益等為參考因素，以市場需求為導向，科學定價，定期。三是健全土地流轉糾紛調解仲裁機構。應建立鄉村調解、縣級仲載、職責分明的調解仲裁機構。各級政府要為土地流轉糾紛調解仲裁工作提供人員和經費保障。四是建立和發展土地流轉中介組織。土地流轉的市場化，客觀上要求建立與之相適應的社會化中介組織，為土地流轉提供市場信息、咨詢、預測等服務。相關部門應制定必要的措施，支持土地流轉中介組織的發展。
2.2 規范流轉行為，強化監管職能
一是規范土地流轉程序。農村土地流轉涉及多方利益，需建立健全制度，嚴格操作程序。相關部門應依據相關法律法規，盡快制定符合當地實際的農村土地流轉管理辦法，明確規定土地流轉所必須的程序、手續，使農村土地流轉規范化。二是規范土地流轉合同。對已經簽訂的合同進行清理完善。新增的流轉土地，嚴格按照全省統一的合同范本簽訂流轉合同。三是明確職責。《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第五條規定，各級農經管理部門對農村土地流轉負有指導和管理的職能，應加大對土地流轉過程中合同簽訂、登記和備案等重要環節的監管力度，健全土地流轉的信息檔案，建立暢通的信息渠道。鄉村干部和村集體組織在土地流轉中應依法為流轉雙方做好管理和服務工作。
2.3 完善農民進城就業的制度建設
一是加強對農民的職業教育和上崗培訓，使他們成為有知識、有文化的新型農民。二是轉變就業觀念和方式，引導農村勞動力向二、三產業轉移。三要發展壯大縣域經濟，切實加快縣鄉城市化進程，實現農村部分剩余勞動力離土不離鄉就業。四是接收農民就業的城市應逐步改革農民工在就業、戶籍、居住、教育等方面與城市居民待遇不平等的制度，為農民入城就業創造一個良好的環境。
