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集體土地評估方法范文1
關鍵詞：土地使用權 開發 評審 估價
Abstract: Through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.
Key words: land use right; development; review; valuation
中圖分類號：DF453文獻標識碼A 文章編號
0 前言
國有土地使用權掛牌出讓，是近年來新出現的一種土地使用權出讓方式。掛牌出讓土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
在掛牌出讓中，無論是出讓人還是競買人，都需要確定一個合理的價格。確定合理的地價，可以通過專業房地產估價機構和估價人員的配合，以房地產市場為基礎，從科學的角度去分析和測算。
按土地開發程度，可將掛牌出讓的宗地分為毛地（或生地）和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎設施或只完成臨時三通一平的土地，熟地是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整（俗稱已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成。
其中，土地使用權出讓金為交給國家的土地使用權費，基礎設施配套建設費為大市政費和四源費。熟地價由毛地價和土地開發成本組成，土地開發成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農民集體所有的土地所發生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產停業損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整。
1、毛地價的評估方法
毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成，主要評估方法有以下幾種：
1.1 、基準地價修正法
基準地價修正法是指按政府公布的基準地價，通過具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價宗地價格的一種方法。
北京市人民政府于2002年頒發了《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發[2002]32號）及其說明，對北京市出讓國有土地使用權按照不同用途和地價區類的基準地價重新作了規定，并要求北京市國有土地使用權出讓價格以此為基礎，進行宏觀控制。
該基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地使用權出讓金、基礎設施配套建設費的平均樓面價格。
基準地價修正法的基本公式（商業、綜合、居?。椋?/p>
宗地樓面熟地價＝適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×因素修正系數
宗地樓面毛地價＝適用的基準地價（樓面毛地價）×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數
該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率大于或等于級別平均容積率的情況。
宗地樓面毛地價＝適用的基準地價（樓面毛地價）×期日修正系數×年期修正系數×因素修正系數×級別平均容積率／宗地容積率
該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率小于級別平均容積率的情況。
1.2 、市場比較法
市場比較法是指將估價宗地與在較近時期內發生了交易的類似宗地進行比較，根據交易情況、交易日期、區域以及個別因素等差別，對發生了交易的類似宗地的已知價格進行修正，從而得出估價宗地價格的一種方法。其計算公式為：
估價宗地價格＝可比宗地價格×估價宗地情況／可比宗地情況×估價宗地期日／可比宗地交易日期×估價宗地區域因素／可比宗地區域因素×估價宗地個別因素／可比宗地個別因素
1.3 、假設開發法
假設開發法是指在求取估價宗地價格時，將估價宗地開發完成后的房地產價值，掃除開發成本、銷售費用和開發商合理利潤，來確定估價宗地價格的一種方法。其基本公式為：
估價宗地價格＝完成后的房地產開發價值－開發成本－銷售費用－開發商合理利潤
2、土地開發成本的評估方法
土地開發成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然后將兩者相減即為土地開發成本。
運用成本法評估土地開發成本，是土地開發成本各構成部分的累加即為土地開發成本。由于掛牌出讓的宗地，其來源有農民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發成本的構成不同，所以土地開發成本可分為農民集體土地的開發成本、住宅用地的開發成本和單位用地的開發成本。
2.1 、農民集體土地開發成本的計算
農民集體土地的開發成本主要是征地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規規定的征用農民集體土地的費用項目和標準進行計算：集體土地征地補償費＝土地補償費＋青苗補償費＋地上物補償費＋勞動力安置費＋超轉人員安置費＋菜田基金＋耕地占用稅等
2.2 、住宅用地開發成本的計算
住宅用地的開發成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
住宅房屋拆遷補償價格＝（基準地價×K ＋基準備房價）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補償費
上式中，K 為容積率修正系數。
2.3 、單位用地開發成本的計算
單位用地的開發成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
非住宅房屋拆遷補償價格＝區位價格×K1×K2×K3×建筑面積＋地上物重置成本＋停業損失補償費＋搬家補償費
上式中，K1為容積率調整系數，K2為房屋原用途調整系數，K3為規劃用途調整系數。
集體土地評估方法范文2
關鍵詞：農村；集體建設用地；土地流轉；價格評估；市場價格
Abstract: The rural collective construction land price is the market price, the market trading price reached weigh their own interests on the basis of supply and demand sides, so it should follow the rules of the market and valuation principles of assessment of the land transfer price. This paper focuses on the rural collective construction land circulation price assessments the statutory Compensation Expansion Act and quasi construction land residual method described, the main purpose is to reasonably determine through collective construction land prices for rural land transactions to create a level playing field competitive environment. And the use of market trading price, This play an important role in the regulation of the price mechanism, supply and demand mechanism, strengthen the management of the government of a unified urban and rural construction land market, to speed up the urbanization process in China, and at the same time to guide the implementation of the farmers on the land resources The intensive use.
Key words: rural; collective construction land; land transfer; price assessment; market price
中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
鑒于我國國民經濟的發展和新農村建設取得了令人可喜的成績，我國國有建設用地價格評估的理論和方法已經相對成熟，在城鄉中形成了以基準地價和標定地價為基礎的地價體系。但是在我國還沒有出臺對農村集體建設用地流轉價格評估的規范，所以在農村集體建設用地流轉價格的評估過程中，加大對價格評估問題的探究是當前新農村建設中關于土地問題重點所在。
一、我國集體建設用地流轉價格的現狀分析
集體建設用地流轉是我國土地市場的重要組成部分，因此要遵循市場供求關系和價格規律的變化，通過市場來調節和平衡我國土地的供求。我國所特有的土地是所有制度和使用制度，決定我國集體建設用地流轉活動并不是完全公開的，農村集體土地轉變為國有土地的形式，主要的途徑就是征用，盡管在實際上我國城鄉結合部的土地和房屋交易活動頻繁，但是很多的情況下都是屬于私下交易，因此交易的價格不能反映市場的真實供求情況。政府對土地的征用，補償和出讓的價格之間的差距會造成較低的征地補償和較高的出讓價格，帶來對征地要求的不斷提高。并且城鄉建設用地范圍會出現嚴重的膨脹，農用地逐漸的被侵占，越來越少。這個巨額的差價會吸引集體以非征方式把集體土地拿到市場上進行私下的交易，從而擾亂了我國土地市場的穩定。
二、集體建設用地流轉價格的構成
隨著我國經濟的發展，城市化進程不斷的加快，城市的擴展，土地區位條件也隨著土地區位價值的變化而改變，從而使位于城鄉結合部的集體土地在流轉中產生巨大的價格增值。無論是政府對農民的農地征用，還是集體建設用地的流轉，價格都會發生增值，而集體建設用地在流轉的過程中，市場價格所包含的土地所有價值和發展權的價值。
發展權價值，是指由于用途和區位變化造成價值的增加。城市的發展和擴大，在使農地不斷轉為建設用地的同時，也使土地的區位條件發生相對變化，相應的使土地的價格也發生變化，這種變化使集體建設用地流轉價格構成中，除了所有權價值以外，還應該包括發展權的價值。
所有權價值就是集體建設用地所有權在農業用途時的未來收益價值體現，是農業級差地租與絕對地租之和。
三、我國農村建設用地流轉價格的評估方法
1、法定補償擴充法
（1）對法定補償擴充法的概述
近幾年來，我國主要通過采用試點的形式在征地制度改革中積累了大量的經驗，并且根據其中的理論研究成果不難發現，集體土地流轉價格實際上就是國家征收集體土地時的補償價格。我國的《土地管理法》中的補償標準，主要是按照土地農業生產的原有用途進行加倍后測算征地補償費，但是主要的問題對土地本身潛在的收益和價值被忽略了，對于社會主義市場存在的因素也被忽略了。把土地只是簡單的看作了農民所擁有的生產資料，而土地對農民的其他功能，以及土地的財產權因素等都沒有考慮。之所以《土地管理法》中對于農民土地有眾多的忽略，這主要是受到農作物品質的差異、物價波動等因素影響，對同一塊地內，由于植物不同，畝產值存在差異而造成的征地補償費的差異很難用科學衡量。政府征用的集體建設用地，由于各種差異因素的影響，也就無法科學的進行測算。
集體土地評估方法范文3
關鍵詞：集體建設用地；基準地價；宅基地退出補償；應用
中圖分類號： E253 文獻標識碼： A
1宅基地退出的背景
隨著城市化進程的不斷加快，用地需求量逐步擴大，而實際土地供應卻明顯不足，國家對建設用地總量控制與經濟的快速發展對用地的需求形成了一對矛盾，雖然通過優化用地結構、合理規劃、集約利用等手段，可以緩解一些矛盾，但不能從根本上解決土地的供給量問題。與此同時，大量農民隨著城市化的發展遷至城市就業或居住，造成了原有在農村的宅基地大量閑置，不僅造成了土地浪費、利用率低下，也嚴重制約了新農村的規劃與建設。因此，從農村建設用地別是農村宅基地資源中尋找用地新空間，能夠較好地緩解土地供需矛盾。
因此，研究農村宅基地退出機制，對于緩解城市發展過程中的用地供需矛盾，推進城鄉統籌發展、實施新農村建設、增加耕地面積等方面有著重要意義。
2宅基地退出存在的問題
宅基地退出在各地均有實踐，從現有的實踐情況來看，開展的情況不盡人意。總其原因：根在制度、關鍵在標準。制度屬于上層設計，本文不做過多涉及，但其本質是為了促進流通，也是確定標準的前提。
實際過程中，由于相關制度以及宅基地退出機制的不健全，尤其是退出補償標準不明確導致宅基地退出進入困境。如何確定各類宅基地的補償標準是一個亟待解決的問題，補償標準定的太高，地方政府無法承擔；定的太低，又不足以調動農民的積極性。補償標準確定的基礎是宅基地的保障住房功能還是宅基地的經濟價值，又或者是兩者都有？另外，對宅基地進行經濟補償需要對宅基地價格進行確定，但目前各地用于宅基地價格評價體系和評價標準還不完善，無法準確評價宅基地市場價格成，農民擔心宅基地退出獲得的福利待遇有所減少，導致對宅基地退出具有很大程度上的憂慮，限制了宅基地的順利退出。
3破解農村宅基地退出困境的基本思路
通過以上分析可以看到，除了制度缺陷以外，宅基地的退出補償標準不夠明確，是限制宅基地順利退出的主要原因。因此，破解困境的基本思路除了要完善宅基地退出相關制度之外，也需要建立起能夠量化的宅基地退出補償標準，使農民宅基地退出之后獲得的福利待遇略大于或者不小于擁有宅基地時期，農民能夠直觀地比較退出前后，以此引導農民自愿放棄宅基地申請以及騰退現有宅基地。
4宅基地退出補償分析
4.1現行補償方式與補償標準
現階段農民宅基地退出補償通常分為兩種情況，一是異地安置；二是貨幣補償。針對兩種不同的處理方法，補償標準也不同。第一種價格主要由農用地轉用費用和房屋建安成本組成，不包括宅基地使用權補償。第二種貨幣補償，隨區域不同而不同，建成區一般參照拆遷安置補償辦法進行補償，建成區外一般通過雙方談判確定。參考標準為房屋買賣價格，其價格構成實際上包括了宅基地使用權價格。
4.2現行補償方式存在的問題
對于異地安置補償，一般按照房屋置換或者房屋重置價格進行測算，但是安置地的選擇具有較大難度。一方面，若選擇集體建設用地進行安置，則沒有從根本上完成宅基地的退出，若選擇城鎮建設用地安置，則成本較高；另一方面，安置地的選擇受規劃、用地指標、報批等因素限制，由于宅基地退出是階段性進行的，而安置地則需要國家下達指標內整批整報，異地安置必然面臨與宅基地退出時間上和空間上的不統一，面積和數量達不到安置的要求。因此異地安置補償方式操作難度較大，不宜實施，并且沒有從根本上緩解土地的供需矛盾。
相對于異地安置補償，貨幣補償則通過對宅基地價值進行整體評估，一次性以貨幣形式進行補償，操作簡單且不易產生遺留問題，同時也從根本上完成了宅基地的退出，緩解了土地的供需矛盾，是比較符合目前市場的一種可行做法。但貨幣補償的可行性是基于能夠對宅基地價格進行準確評估的基礎之上，而目前針對宅基地價格評估并沒有明確的標準，補償的標準的不確定，導致宅基地退出過程中容易出現補償價格偏離實際價值的情況。
4.3 宅基地價值內涵以及補償應包含的內容
通過以上分析，可以看出：農村宅基地作為一種重要的土地資源，是國家為保護農民利益和基本生活居住權利而實施的一種特殊制度安排；同時宅基地使用權作為一種用益物權，包含占有、使用、收益、處分的權利；再者，農民失去宅基地之后面臨著社會保障、再就業等方面的困境。因此，通過分析宅基地財產與權利性質可以看出，宅基地價值主要包括住房保障功能價值、使用權價值、社會保障補貼三個方面。
宅基地作為農民的安身立命之根本，首先提供的是他作為住房用地的保障功能，這種功能等同于城鎮的最低住房保障政策，都是給居民提供一種基本的居住保障權，因此農民退出宅基地后，應該有能夠發揮相當功能的補償來保障農民仍然有房可居。
宅基地使用權作為一種用益物權，包含占有、使用、收益、處分的權利。宅基地作為生產要素能夠參與到生產與經營之中并獲取收益，這種收益體現在兩方面：一是宅基地復墾后作為耕地的收益；而是宅基地作為經營場所用于租賃產生的收益。失去宅基地，就意味著附屬于宅基地上的各種可能性權益的永久喪失。因此，要對宅基地使用權的價值進行補償。
由于目前農民社會保障體系不完善，集體土地對農民仍發揮著重要的保障作用，主要體現在基本生活保障與就業保障兩方面。退出宅基地，必然面臨著社會保障缺失、再就業困難等一系列生存問題，因此補償過程中要充分考慮這一部分的內容。
綜上所述，宅基地補償的內容應包括：住房保障功能價值、宅基地使用權價值、補貼價值三個方面。
5集體建設用地基準地價應用可行性分析
5.1 安陽市集體建設用地基準地價簡介
安陽市集體建設用地基準地價研究運用地理信息系統技術，采用“多因素綜合評價、定量分析與定性分析相結合”的方法，輔助土地定級估價信息系統對市域534.28平方公里的土地按照商服、工礦倉儲、宅基地等三類用途進行了定級與估價。在估價方面，以土地定級為基礎，采用三種評估方法：（1）通過對比國有建設用地集體建設用地在權利、價值價格實現過程中的差異，以國有土地基準地價為基礎，采用修正法評估；（2）根據區域內集體建設用地交易資料，采用樣點地價法評估；（3）根據集體建設用地取得所需的各項費用，采用成本法評估；并制定了各地類的宗地地價修正系數表。集體建設用地各類型基準地價與相應的國有出讓基準地價對比，相當于商業地價的70%，住宅地價的62%，工業地價的75%。
5.2 集體建設用地基準地價的合理性
5.2.1制定過程嚴謹
安陽市從2010年上半年開始開展集體建設用地基準地價評測研究，在對集體建設用地市場全面的調查研究基礎之上，充分考慮其權利性質、特征與市場狀況，歷經立項、考察、方案論證、外業調查、內業處理、成果預驗、成果論證、方案驗收等8個階段，整個制定過程科學、嚴謹，并通過省廳驗收，在安陽市進行了公示。
5.2.2符合實際情況
將研究成果在安陽市集體建設用地流轉試點中進行實例研究，準確界定了集體土地價值內涵，明確了集體土地的補償內容，為集體土地市場的建立和發展提供地價標準和宏觀引導，通過市場驗證，有效地促進了集體土地市場的流轉。目前，安陽市殷都區、文峰區等依據該標準，按照公開掛牌成交確認，簽訂合同，明確建設條件，核發土地證程序，共交易10宗建設用地。
5.3與宅基地使用權價格內涵一致
安陽市集體建設用地基準地價價格構成主要包括兩方面內容：一是使用權價值，體現了生存保障和對農用地的收益補償；二是發展權價值，即增值收益，包括取得成本、開發成本和對區域土地狀況改善補償。
宅基地補償標準至少包括三部分：一是宅基地使用權補償；二是房屋補償；三是補貼。房屋補償與補貼主要是對保障生活以及影響生活質量的補助，而宅基地使用權價格則是宅基地作為生產資料所產生的收益價值與增值收益。
對比宅基地使用權價格與集體建設用地基準地價價格構成可以看出，集體建設用地基準地價價格與宅基地使用權價格在內涵上基本一致，所以集體建設用地基準地價標準也可以用于宅基地使用權的補償。
5.4 操作方式簡便
宅基地退出具有規模大、周期長、涉及農戶較多、階段性進行的特點，若采用傳統方式對其價值進行逐一評估，必然會產生工作量大、程序繁瑣、評估結果難以準確公平等一系列問題。而以集體建設用地基準地價作為基礎，加上住房保障與補貼補償，直接測算出補償標準，避免了逐一評估繁瑣工作程序與巨大的工作量，效率高，操作方式簡便，且易于大面積開展。
5.5 集體建設用地基準地價作為補償標準的應用與適用范圍
通過以上分析可以看到：宅基地退出補償內容應為宅基地使用權價格+房屋建安成本+補貼補償；房屋建安成本補償可以根據房屋重置價格進行確定，補貼補償則根據當地補償標準也可以確定，宅基地使用權價格由于與集體建設用地基準地價內涵一致，故以基準地價為標準進行宅基地使用權補償價格的計算。
以安陽市為例，假設一宗建成區外宅基地土地面積為150平方米，宅基地上房屋建筑面積為100平方米，按照安陽市集體建設用地基準地價，該土地處于三級地范圍內，價格為470元/平方米，現需以貨幣補償方式進行補償,補償內容為宅基地使用權價格+房屋建安成本+補貼補償，通過調查該區域房屋建安成本在1000元/平米，補助一般為前者的5%，因此補償標準為(470×150+100×1000) ×(1+5%)≈18萬元，換算成房價約為1800元/平方米，大致相當于周邊國有房屋價格。標準適中，標準中包含有較大的政府補貼。
若宅基地位于城市建成區內，采用集體建設用地基準地價為標準進行補償就太適合，因為建成區內宅基地受周邊配套影響其價值較建成區外宅基地明顯要大，且建成區內生活成本較高，拆遷難度較大，以基準地價為標準補償的價格，要明顯低于該區域內的房價。相比之下，建成區內宅基地補償按照拆遷安置補償標準較為合適。
因此，由于建成區內生活成本高、拆遷難度大，以集體建設用地基準地價為標準補償不適宜，但建城區外該標準較合適。
5.6集體建設用地基準地價應用過程中應注意的問題
5.6.1 與房屋補償、補貼共同作用
宅基地退出補償包括宅基地使用權補償、房屋建安成本補償、補貼補償三部分，集體建設用地基準地價只是作為宅基地使用權補償的標準，并不包含房屋建安成本補償與補貼補償，因此，在宅基地退出補償中，不能單一地以基準地價的標準來計算整個補償，還要考慮其他兩項內容。
5.6.2 集體建設用地基準地價要及時更新
集體建設用地基準地價是基于國有建設用地出讓基準地價而建立的，為適應市場發展，滿足市場需要，根據國家規定，出讓基準地價需要三年一更新。同樣，集體建設用地價格水平也會隨著整體土地市場的發展有所變動，為保障農民權益，同樣也需要對其定期更新。目前全國范圍內集體建設用地基準地價制定還處于起步階段，在不斷發展的將來，必須要隨著市場變化予以定期更新。
5.6.3 集體建設用地基準地價體系需要進一步完善
城市土地和集體建設地價格評估的基本思路是先定級后估價，在確定土地級別后，確定基準地價及系數后，還需要建立由級別基準價格到宗地價格修正體系，更加準確、快速地進行集體用地的價值評估。
5.6.4 與國有出讓基準地價體系同步建設與發展
隨著城市建設的不斷擴大，城市與農村的界限也越來越模糊，集體用地的價值越來越多地體現出來。打破城鄉隔離、分治的壁壘，將農村與城市統一規劃，統一發展，取消原來的分開規劃，各自發展的制度，是我們這個時代的趨勢。集體建設用地基準地價體系的建設，根本上是要通過充分體現集體土地的價值，從而促進集體土地市場的發展，使其逐步向國有土地市場靠攏，最終建立統一的城鄉土地市場。因此，集體建設用地基準地價體系需要在法律制度的完善、評估技術方法的科學化等方面，與國有出讓基準地價體系建設同步進行、同步完善、同步發展，隨著城鄉一體化的發展，最終實現統一的基準地價體系、統一的土地市場。
6結論
本研究以建立宅基地退出補償標準來破解宅基地退出困境為基本思路，分析宅基地的價值內涵，確定補償的內容為宅基地使用權價格、房屋建安成本、補貼補償三部分。通過建立集體建設用地基準地價，為宅基地退出補償標準測算提供依據，在宅基地退出補償實踐中進行了驗證，符合實際情況，易于推廣。因此，建議各地應盡快著手集體建設用地基準地價的編制，為宅基地退出市場提供地價標準和宏觀引導，促進集體土地市場的健康發展以及城鄉一體化進程。
參 考 文 獻
〔1〕胡銀根，張曼，魏西云，劉彥隨，徐小峰，何安琪.農村宅基地退出的補償測算[J].中國土地科學，2013，27(3)：30-31.
集體土地評估方法范文4
一、適用范圍
本方案適用于大街未施工建設路段1.5公里范圍內的征地拆遷，包括將東橋口段、西橋口段和東三里段集體土地征為國有，并對上述三個村征地范圍內120余戶房屋實施拆遷補償。
二、指導思想
認真貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》、《省土地征收管理辦法》、《縣人民政府關于推進城區住宅房屋征收貨幣化補償安置的意見》等法律法規規章規范性文件，參照國有土地上房屋征收與補償有關法律法規規章有關規定，鼓勵貨幣化補償安置，積極利用開發性金融支持，為縣城中村改造體制機制創新積累可復制的經驗。
三、征地拆遷程序及補償
（一）擬征收土地公告、組織勘測調查?？h政府在被征地的東橋口、西橋口、東三里村集體經濟組織所在地擬征收土地公告。縣國土資源部門依據擬征收土地公告，組織勘測定界，并會同財政等有關部門、榆山街道辦事處及建設單位，與有關村民委員會、被拆遷戶現場調查、清點、核實，填寫土地征收勘測調查清單。
（二）實施房屋評估。
1.選定評估機構?？h國土資源部門會同榆山街道辦事處按照公開公平原則選定房地產價格評估機構。
2.評估方法及標準。被拆遷房屋比照擬征收土地公告之日被征收房屋所處房屋區位新建普通商品房市場價格評估確定。評估價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的土地使用權的價值。被拆遷房屋依法配套建設的儲藏室、簡易房屋等附屬設施，給予貨幣補償，補償價格評估確定。被拆遷戶安裝的固定電話、有線電視、寬帶網、空調、太陽能熱水器等設施，按照拆遷房屋設備遷移補助費標準給予補償，不能遷移的按照附屬物補償標準給予補償。被拆遷房屋院落內的樹木，按照征地地面樹木補償標準給予補償。
3.房屋面積和用途確定。被拆遷房屋建筑面積和用途，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。房屋權屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。無房屋所有權證書但建設手續齊全的房屋，其建筑面積以批準建設文件載明的建筑面積為準。
（三）簽訂征地拆遷補償安置協議?？h國土資源部門會同財政等有關部門擬定土地征收補償安置方案并公示，與有關村集體經濟組織、被拆遷戶簽訂土地（房屋）征收補償安置協議。依法報省政府批準土地征收方案并土地征收公告。
（四）補償安置。
1.被拆遷戶選擇貨幣補償方式的，對被征收土地的有關村集體經濟組織，按照被征收土地所在區位征地區片綜合地價的20%給予土地征收補償，用于舉辦公益事業或者進行公共設施、基礎設施建設；被拆遷戶的房屋補償安置費用（包括被拆遷房屋價值補償、因拆遷房屋造成的搬遷補償、臨時安置補償、停產停業損失補償、選擇貨幣補償獎勵）由縣財政部門會同國土資源部門通過榆山街道辦事處支付給被拆遷戶。搬遷補償、臨時安置補償、停產停業損失補償、選擇貨幣補償獎勵的標準，按照《縣國有土地上房屋征收補償和補助獎勵辦法》的有關規定執行?？h房屋管理服務中心要及時公布更新縣城區存量商品房源信息，為被拆遷戶提供真實準確的房源信息。
2.被拆遷戶選擇參加本村城中村改造安置且與被征地的村集體經濟組織達成房屋拆遷補償安置協議的，按照城中村改造有關規定辦理（備注：不得突破平政發〔2009〕1號文件規定）。
（五）拆除房屋、移交土地。被征收土地村集體經濟組織、被拆遷戶應當在規定的期限內清理搬遷附著物，并移交土地。未在規定期限內移交土地的，由縣政府責令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申請人民法院強制執行。
四、其他
（一）加強組織領導。成立片區部分地段征地拆遷工作領導小組，由縣委常委、常務副縣長焦衛星同志任組長，副縣長于瑞民同志任副組長，縣國土資源局、榆山街道辦事處、財政局、住建委（規劃局）、城管執法局、房管中心、物價局、司法局、法制辦、局、公安局等有關部門單位主要負責同志為成員。領導小組辦公室主任由榆山街道黨工委書記兼任，副主任由縣國土資源局、榆山街道辦事處、住建委、房管中心等有關部門單位分管負責同志兼任。從有關部門單位抽調工作人員組成征地補償、資金籌集、執法保障、群眾工作等若干工作組，實行日調度、周總結，保障征地拆遷工作順利進行。
集體土地評估方法范文5
摘 要 土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有土地，給予農民集體和個人一定補償的法律制度。土地征收必然導致大量農村土地轉化成城市土地，失去土地的農民如若不能妥善安置將會引發嚴重的社會危機。政府應當完善監督機制，加強土地違法管理。
關鍵詞 土地征收 土地征用 土地補償費
一、關于土地征收制度的辨析
土地征收是一種基本的土地法律制度，普遍存在于各國法律之中。它是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序，將農民集體所有的土地轉變為國家所有土地，給予農民集體和個人一定補償的法律制度。土地征用是指國家出于社會公益目的，依法定條件和程序強制性地收買集體所有的土地或者私人使用的土地歸國家所有的法律行為[1]。土地征收與土地征用既有相似點又有不同點。相似點在于，兩者都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同點在于，土地征收的實質是強行收買，是土地所有權的改變，不存在土地返還的問題。土地征用的實質是強制使用，只是土地使用權的改變，在被征用的土地使用完畢，國家應及時返還被征用人，這只是一種臨時使用他人土地的行為。因此，土地征收是土地所有權的改變，土地征用則是土地使用權的改變。
二、土地征收中的問題
土地征收必然導致大量的農村土地轉化成城市土地，土地是農民的衣食之本，失去土地的農民如若不能妥善安置將會引發嚴重的社會危機，使被征收了土地的農民最后變成了“種田無地，就業無崗，低保無份”的三無人員。
首先，土地征收的范圍擴大。我國《土地管理法》第43條規定任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的或者鄉鎮村公共設施和公共事業建設經依法批準使用農民集體所有土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。而《憲法》中規定，國家為了社會公共利益的需要可以依照法律規定對土地進行征收。因此《土地管理法》與《憲法》的有關內容是沖突，使公共利益的范圍擴大，從而導致公為私用。農民的土地被恣意征收，農民的基本權利得不到保障[2]。
其次，補償費用少，補償標準低。我國土地征收補償是按照原用途補償的。而一般意義上應該按照土地將來的收益進行補償。土地被征收導致的用途發生變化，使土地幾倍甚至幾十倍的增值?！暗蛢r買入，高價賣出”使政府在土地征收的過程中獲得了大量的利益，從而取走了土地征收利益分配中的相當一部分，最后分到農民手中的只是很少的利益。
再次，補償措施較為單一。據調查，現在我國土地征收的補償方式基本都是單一的金錢補償，主要表現為農民交出承包的土地，由國家給與一定數量的安置費。我國《土地管理法》第47條第6款規定：“支付土地補償費和安置補償費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費?！边@說明我國對被征收土地的農民予以補償的目的不在于保障土地上的財產利益，而在于保障農民的生存權。然而現狀卻是大量被征收土地的農民涌入城市，因為缺少文化知識和勞動技能，無法找到工作。一旦國家發放的一次性的安置費用花光，他們的生活就陷入困境，成為造成社會不穩定的因素。
三、土地征收問題的完善方法
（一）完善法律法規，確定土地征收范圍
只有將為公共利益而實施的征地與一般經營性用地嚴格區分開，才能有效防止集體土地所有權的被侵犯。因此，建議國家立法機關明確界定“公共利益”的相應內涵，可考慮將土地征用限定在以下公共利益性用地范圍內：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城鄉基礎設施用地；（3）國家重點扶持的能源、水利等基礎設施用地，如煤礦、機場、大壩等；（4）特殊用地，如監獄等；（5）享受特殊優惠政策用地，如經濟用房建設用地、遷移戶用地等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院等[3]。
（二）提高土地補償標準，切實保障農民權益
在土地補償的標準問題上，建議以市場價格作為參考依據。要根據不同的地域、不同的類型以不同的評估方法來確定補償標準，除此之外還要為失地農民提供維持生計的額外補償費。
（三）增加補償渠道，完善失地農民保障體系
因為土地補償費僅夠維持失地農民幾年的生活，所以農民的就業和養老問題就比較突出。政府應當積極的創造條件，給被征地農民提供免費的勞動就業技能培訓，安排相應的工作崗位，為失地農民提供免費就業服務。從而為其建立一個可持續發展的保障體系。
（四）完善監督機制，加強土地違法管理
對主管部門進行改革，完善聽證制度，做好復議工作。當行政工作人員違法行政時，農民可以通過行政訴訟使被侵害的權利得到補救，要加大對違法批準征地人員的懲罰措施，完善對違法批準征地人員的刑事責任追究制度。
參考文獻：
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集體土地評估方法范文6
關鍵詞：農村信用社；抵債資產；審計
農村信用社為了收繳其信貸資金、減弱經營風險，因此存在較多的抵債資產，只有良好的抵債資產管理制度、加強抵債資產的審計工作，才能避免新的資產風險的產生。本文將對當前農村信用社的抵債資產風險進行分析，并提出有效的抵債資產審計方法及管理措施。
一、農村信用社存在的抵債資產風險分析
1.價格風險
由于價格接收的不合理，造成接收價格與變現價格之間差額的風險。農村信用社接收的多是面臨破產倒閉的廠房及設備，這些資產的實際利用價值小，而評估機構由于受到利益的影響，在對抵債資產進行評估師，產生評估方法不當、估價過高的現象，而信用社由于受到企業多方面的制約，在接受時又以少抵多。另外，在訴訟案件時，法院為了加快案件的執結率，通常也采取以資抵債的方式，強行說服或者裁定信用社通過評價直接抵債，卻沒有考慮到信用社應付的訴訟費、處置費及過戶費等。
2.資產風險
首先，農村信用社的重點服務對象是鄉村企業及農戶，而農村的企業大多租用集體土地作為廠房，而企業的房產經過以資抵債后，其所占的土地同時也被抵押，但是由于沒有法定程序不能隨意變更土地所有權及土地用途，因此信用社只能采取租賃的形式占有集體土地，并支付租賃土地的費用，難以實現以資抵債的實質。其次，抵債物中時常存在非法占地建房、欠繳土地出讓費或者未結清工程款等情況，造成抵債物合法性的風險。這些資產經過抵債后，信用社需承擔借款人的違法行為責任，造成抵債資產的縮水。另外，由于有些信用社沒有在相關抵押登記部門或者司法部門實地調查抵債物情況，而盲目接受借款人并不具備完全處分權的資產，最終產生糾紛。
3.資產費用
以資抵債涉及的費用較高，大大降低了抵債物的償還能力。一是接受資產的費用過高。根據對信用社資產所有權的統計，需要繳納各種稅費十多項，占抵債額的約20％左右；二是保管資產的費用大。信用社在保管抵債資產時需要支出維護維修費及保管人員工資等費用，是一項不小的開支；三是后期處置資產的費用多，在處理抵債資產時，應支付交易稅、評估費及拍賣費等。雖然收回抵債資產能夠保證信貸資金損失，但是實際上支出費用很高，降低了抵債物的償債能力，給信用社的經營帶來了困難。
二、提高農村信用社抵債資產的審計工作效率
1.嚴格審查收取的抵債資產
首先，審計中應注重審查所收取的抵債資產是否與《中華人民共和國擔保法》符合條件，凡是國家明令禁止不能流通、轉讓及使用的資產，及長時間無法變現的偽劣、變質、缺乏使用價值的資產，不利保管、儲存的資產都不能作為抵債的資產。其次，審計中應注重采取抵債資產方式的清收貸款是否在不良貸款范圍內，正常的貸款不允許收取抵債資產。
2.審查抵債資產能否得到良好保管
在審計中，應注重收取的抵債資產是否及時落實登記，保管責任人是否明確責任，是否采取妥善的保管方式、是否定期核實賬目。另外，在審計時還應注意是否存在沒有經過批準變擅自使用的抵債資產。當前，很多農村信用社中規定其收取的抵債資產不允許自用，必須加快處理變現的速度。如果遇到特殊情況確實需要自用的，應該按照固定資產的構建審批權限進行專項報批程序。因此，凡是需要信用社自用的抵債資產，應加強對其報批程序的審批，同時要注意審查過程中是否存在的行為，以免損毀抵債資產，降低其價值。
3.注重審查抵債資產的作價及處置方式
在對抵債資產進行審計時，首先要注意抵債資產的處置方式是否符合債務人及債權人的合法權益。進行抵債資產作價，要根據訴訟執行、破產分配及協議償債等多種方式來認定。由于訴訟執行而獲取的抵債資產，是由法院來判決、核定其作價，銀行和債務人若協議償債，抵債資產的作價需要經過雙方面的認可，由資產評估機構進行合理評估。評估價格主要是拍賣底價、雙方協商價格、轉作經營資產及變賣價格的依據。另外，若由于債務人破產而獲取抵債資產，則以人民法院的裁定作為作家標準。同時還要加強對抵債資產的處置，以避免收入不能沖抵貸款的風險。
三、加強農村信用社抵債資產管理
1.加強確立管理責任制度
在發放貸款過程中，應嚴格按照法律規定的程序及范圍辦理抵押資產的手續，切實落實貸款制度。信用社應掌握借款人的實際經營狀況，嚴格辦理清收、登記、保管及清理的手續，實行誰放款、誰負責的制度，加強處置結果和自身利益的掛鉤，實現終身追求責任制度。另外，對于抵債資產要實現專人管理，嚴禁亂借亂用現象，防止資產的惡意流失，以確保抵債物品和存儲管理逐步趨向正規化。
2.加強抵債物品的獲取標準
農村信用社在獲取抵債物品時，應本著易變現、善管理、可保值的原則，不能盲目不顧原則的進行以物抵債。以物抵債的方式僅是農村信用社用于收回貸款、盤回資金，盡量減少損失的最后一項手續與決策。因此，農村信用社對于以物抵債業務應該慎重，在做好一切工作仍然無法收回貸款的情況下才能進行。應將盤活資金與以物抵債工作相結合，以最大程度減少貸款的損失。對于拒絕付債的個人或者企業，應按照法定的程序開展抵債資產的處理活動，對于不足以償還貸款本息的，信用社需保留繼續追償剩余債權的權利，信用社也應依法對債務人或者抵押擔保人簽訂有效還貸保證書，不能錯誤地將抵債認為是還債行為，以此提高債務人以物抵債變現還貸的自覺性。
3.嚴格登記抵債資產的管理工作
當前，信用社抵債資產的登記工作不盡完善，有些抵債物品沒有相應的管理說明。因此，信用社在對抵債資產進行登記時，應分類進行。建立抵債資產的報告表。主要以產品數量、產品價值及產品管理費等反映出抵債物品在每個階段價值的變化情況，以利于監督財務狀況，減少由管理不善帶來的損失。
對于接受的抵債資產如房產、土地等，相關部門應視實際情況而放寬登記條件，經過調查、合適符合標準的，應及時給予審批，以免影響信用社的資產收益。信用社應該將抵債資產視同自己的財產來轉讓變現，并按照規定實施處置及債務管理，以減少抵債資產造成的風險。
4.充分發揮《物權法》的優勢
隨著《物權法》的頒布，既加強了物權在金融活動中的地位與作用，又保障了銀行面對風險的基本利益。過去，很多企業或者個人存在惡意逃避執行的行為，將原本已裁定給農村信用社的抵債資產仍然在其名下登記并進行查封與凍結，再由第三任提出訴訟，造成抵押資產不能順利執行。但是在《物權法》中明文規定，自法律文書生效起便產效力，解除了原有在法律生效與權屬登記中間的間隙，有力保障了農村信用社依法執行抵債資產的處置工作。根據《物權法》最新規定，按照法律規定本該辦理登記卻沒有辦理的，需處分不發生效力，登記費則由買方承擔。這對農村信用社在清收不良資產時的利益保障至關重要?！段餀喾ā返膬r值在于鼓勵交易、保障融資效益。
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