前言：中文期刊網精心挑選了土地使用權征收補償標準范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
土地使用權征收補償標準范文1
摘 要 實行土地使用制度改革以來，國有土地使用權出讓金成為城市建設的重要資金來源，為社會經濟的快速發展提供了財力保證。社會經濟的發展導致對土地的需求不斷增加，集體土地征收量逐年增大。土地資源是有限的，農民在失去土地后，面臨著生存支柱減少，生活保障力下降等諸多問題。對政府征地從不滿到抵制，矛盾有逐年加深的趨勢。本文就影響集體土地征收的重要因素之一——征地補償價格問題作一些初淺的探討，希望能為解決集體土地征收問題提供一定的參考。
關鍵詞 集體土地 征收 價格因素
我國的土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。農村集體經濟組織代表全體農民占有屬于集體所有的土地。法律規定集體所有制的土地不得轉讓為非農業建設用地。政府因經濟建設需要使用集體土地的，須經縣級以上人民政府對集體土地實行征收，政府根據規劃在收取土地使用權出讓金后出讓土地使用權。以桂陽縣為例，2008年掛牌出讓土地使用權收入為5254.10萬元，2011年為41771.04萬元，年遞增68%，土地使用權出讓金為縣域經濟的發展提供了重要資金支持。隨著城市建設步伐的加快，對土地的需求量越來越大，每年的征地量不斷增加，桂陽縣2008年征地1522畝，到2011年征地達3778畝，年遞增26%。農民因不斷失去土地而對政府征地的抵觸情緒也不斷漫延，近年全國各地常有因集體土地征收而引發群體上訪事件，如廣東的烏坎村事件，造成很不好的社會影響，長此以往將會影響到社會的和諧穩定。
一、集體土地征收及國有土地使用權出讓現狀
《中華人民共和國土地管理法》規定，農村集體所有的土地，由村民委員會或村、組集體經濟組織占有，只能由本村本組的農民作農業用地使用，不得轉讓給其他經濟組織或個人作非農業建設用地使用。除縣級以上人民政府依法征收外，其他任何經濟組織或個人征地都屬違法行為。國土資源部門在代表政府實施征地時，對被征地的集體經濟組織或個人給予征地補償。征地補償價格標準的內容包括三個部分：土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費。以本縣為例：2009年湖南省人民政府湘政【2009】43號文《湖南省征地補償標準》規定的桂縣征地補償標準(包括土地補償和安置補助)為3.4969萬元/畝，2011年郴州市人民政府郴政【2011】3號文件《郴州市征地補償補充標準》規定的桂陽縣青苗補償標準為0.153萬元/畝。
以計算補償的基準地類水田為例，桂陽縣的征地補償費3.4969萬元/畝加青苗補償費0.1530萬元/畝，合計水田征地補償價格為：3.6499萬元/畝。
農業用地轉為國有建設用地必須報經省級人民政府批準，（基本農田須報國務院批準），水田各項報批費用合計103元/平方米(折合6.87萬元/畝)。
國有建設用地的使用方面，我國90年代初開始實行國有土地使用制度改革，1990年5月19日，國務院第55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，中華人民共和國境內外的公司、企業、其它組織和個人，除法律規定的外，均可取得土地使用權進行開發、利用和經營。2000年9月28日，國土資源部了第39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規定》規定，國有土地的所有權歸國家所有，國有土地使用權可出讓給公司、企業、其它組織和個人。受讓人向國家支付國有土地使用權出讓金后可取得規定年限的國有土地使用權。有資質的地價評估機構，根據宗地的地理位置、三通一平、五通一平狀況、交通狀況以及地方經濟狀況等條件，評估出宗地價格，相關部門匯審同意后作為出讓底價，經過掛牌競價，最終收入為土地使用權出讓金。本縣2011年掛牌出讓國有建設用地839.37畝，國有土地使用權出讓收入41771.04萬元，平均每畝49.77萬元?？鄢慨€征地補償費3.6499萬元和每畝報批費用6.87萬元，國有土地使用權出讓純收入為每畝39.25萬元。
二、集體土地征收問題在價格方面體現
從上述可知，集體土地征收補償價格（以水田為例）為3.6499萬元/畝，國有土地使用權掛牌出讓收入為39.25萬元/畝，兩者相差10.75倍，也就是說，同一宗地經征收出讓后農業集體經濟組織得到的收入只是政府的十分之一。通過征地就能取得巨額的財政收入，致使盲目征地，外延式擴大城市規模成風。有的地方因征地無節制，后期開發跟不上，據統計，全國開發區規劃面積已達3.5萬平方公里，圈占耕地43%閑置。被征土地“白天曬太陽，晚上照月亮”，造成嚴重的土地浪費。
被征地農民對征地價和掛牌出讓價有如此大的差額更是感到不滿和抵觸。覺得政府在剝削他們，欺騙他們，加上對失去土地后所面臨的養老保險、生活安置等問題的擔憂，對政府征地的反感情緒更大。各個項目的征地大多是在基層政府的連哄帶壓下完成，農民對政府征地的反感情緒嚴重，使得各地的征地工作進行得非常艱難。
土地使用權征收補償標準范文2
5 農村土地流轉政策解讀
當前農村土地流轉的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉土地要堅持農戶自愿的原則，并經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉合同。
為了適應經濟建設的需要，為人民建設更美好安寧的家園，方便交通，充分發揮現代交通工具的便捷，用時間縮小邊遠地區的距離，實現城鄉一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。
征地補償
征收耕地補償標準：旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；
征收基本農田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；
征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；
征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；
征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。
其他稅費
耕地占用稅，按每平方米2元計算。
商品菜地開發建設基金，按每畝1萬元計算。
征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關規定使用。
耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，統籌調劑使用，省國土資源廳負責監督驗收。
征地工作程序
第一，告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
第二，確認征地調查結果。國土資源部門會同交通、林業部門，對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人、各市動遷辦公室共同確認。
第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。
第四，簽訂征地補償協議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農村集體經濟組織和農民個人簽訂征地補償協議，并將協議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。
第五，公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項。縣國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。
第六，支付征地補償安置費。征地補償安置方案經市、縣政府批準后應按法律規定的時限向被征地農村集體經濟組織按時支付征地補償安置費用。當地國土資源部門要協同農業、民政等有關部門對被征地集體組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監督。
6土地使用權轉讓流程
我國的土地不是歸國家所有就是歸集體經濟組織所有，但土地的使用權是可以進行轉讓的。
何為土地使用權轉讓？
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權轉讓流程
（一）申請土地使用權轉讓
申請土地使用權轉讓應提交下列文件資料：
土地轉讓申請書；土地使用權證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉讓合同書（復印件）；
土地使用權轉讓合同書或者贈與書（經公證），或交換協議書，或人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或有關行政機關的行政決定書，以及合法方式轉移土地使用權的文件、證明等；
雙方或多方營業執照、法定代表人證明、授權委托書及人身份證明、通訊地址和聯系電話；
同一建筑物分割轉讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權隨之轉讓的，應提交規劃部門的有關文件以便計算房屋權利人分攤的土地面積；屬劃撥土地的還要補辦出讓手續，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應文件；
屬土地分割轉讓的提交規劃部門的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求；
軍隊空余土地使用權轉讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件；
提交具有資格的地產評估機構對轉讓土地使用權的估價報告書和市土地管理局的確認書；
地塊開發投資或建筑物資產凈值財務報告；
市政道路規劃網絡圖；
其他法律、法規規定的文件。
（二）受理申請（1天）
窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規定的，則予受理；
給受理的申請編號并發給回執，回執注明所收取的文件資料，受理日期并編號。
（三）初審（5天）
土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內作出是否受理申請的書面簽復。
審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法規規定以及省、市和規劃部門的有關規定。
審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉讓申請。
（1）未依法登記領取權屬證書的；
（2）權屬來源的性質是不許轉讓而又未取得批準的；
（3）根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的或市政府批準列入征用、拆遷范圍內的和不符合城市規劃的；
（4）司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；
（5）共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（6）設立抵押權的土地使用權，未經抵押人書面同意的；
（7）權屬有爭議的；
（8）以出讓方式取得土地使用權，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的（包括征地協議未全部兌現的），不按照出讓合同約定進行投資開發的，達不到建設用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的；
（9）轉讓土地使用權權屬來源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的；
（10）轉讓已出租的土地使用權，轉讓人或受讓人與承租人未達成協議的；
實地勘察。
屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業表和宗地圖。
（四）審核（3天）
經辦人提出初審意見，經所領導審核不合格的，轉窗口復函不同意辦理轉讓手續并退文；審核合格的提出審核意見報局領導審批。
交易所根據局領導的審批意見，將批準文件資料轉交地籍科（屬成片開發土地的先報市政府評審）。
（五）繳納稅費
經辦人員按照有關規定通知當事人到指定的部門繳納稅費，申報人應及時將完稅或免稅證明提供給地產交易窗口。
（六）地籍科根據上述文件資料核發土地使用權證
（七）立卷歸檔
7轉讓土地使用權營業稅如何繳納
根據《營業稅暫行條例》的規定，企業在中國境內轉讓土地使用權，應按規定繳納營業稅。對于土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不繳納營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。
納稅事項：土地使用者轉讓土地使用權
稅目：轉讓無形資產―轉讓土地使用權
稅率：5%
計稅依據：企業轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業額；企業轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價后的余額為營業額。
納稅義務發生時間：營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。企業轉讓土地使用權采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅期限：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，于次月一日起十日內申報納稅并結清上月應納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。
納稅地點：企業應向土地所在地主管稅務機關申報納稅。
8 劃撥土地使用權轉讓的條件是什么
劃撥土地使用權的轉讓，是指劃撥土地使用權再轉移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權轉讓的實質是土地使用權受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權有償轉讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權轉讓是土地使用權的占有、使用、收益和有限處分權利全部轉移給新的權利人，土地使用權的轉讓對國家土地所有權并不產生影響，國家仍然享有對該土地的所有權。
劃撥土地使用權轉讓的條件
依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：
土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；
領有國有土地使用權；
對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；
依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。
劃撥土地使用權轉讓的特點
（一）行政干預性強。
由于劃撥土地使用權與國家的產業政策有著密切聯系，因此其轉讓須經土地行政主管部門審查并經有批準權的人民政府審批后才可有效，審查的內容包括轉讓雙方的情況及轉讓協議是否合法、轉讓后用途及土地使用權類型是否符合規劃和國家供地政策、土地權屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。
在劃撥土地使用權轉讓中行政管理機關雖然不是一方當事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權辦理變更登記手續，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權轉讓行為才可發生。
（二）不對稱性。
由于劃撥土地使用權是一種特殊的土地使用權，這種權利在市場中的轉讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權在流轉過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權轉移。
在多數情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉讓過程中要通過補辦手續，將劃撥土地使用權變為出讓土地使用權或上繳劃撥土地的收益金。
（三）有償性。
2008 年2月13日國土資源部了《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，首先明確了企業國有劃撥土地權益，承認劃撥土地使用權是一種財產權，這就為其流轉提供了可靠的內部動力，國有劃撥土地使用權人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關費用。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！?/p>
9 農村土地轉讓協議范本
轉讓方（以下簡稱甲方）：
受讓方（以下簡稱乙方）：
甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。
一、轉讓標的：
甲方將其承包經營的位于____鄉（鎮）____村____組____畝土地的承包經營權轉讓給乙方從事（主營項目）生產經營。
地塊名稱：
坐落（四至）地塊數（塊） 面積（畝）質量等級（肥力水平）備注
二、轉讓期限
轉讓的土地承包經營權年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉讓期限不得超過承包期的剩余年限）。
三、轉讓費
轉讓土地承包經營權的轉讓金為____元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為元（沒有補償金時可填寫為零元）。
四、支付方式和時間
乙方采取下列第____種方式和時間支付轉讓金和補償金：
1.乙方采用現金方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為。（為____年____月____日前一次或多次付清）
2.乙方采用實物方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為____。支付的時間和方式為____。（為____年____月____日前一次或多次付清）
五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式
甲方應于____年____月____日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為____。（雙方須提請所在地鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門、發包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應向甲方出具乙方簽名的轉讓土地交付收據）
六、承包經營權轉讓和使用的特別約定
1.甲方轉讓土地承包經營權須經發包方同意，并由甲方辦理轉讓認可手續，在合同生效后終止與發包方的承包關系。
2.甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。
3.乙方依據合同獲得土地承包經營權后須與發包方確立新的承包關系，辦理有關手續。
4.乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。
5.乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規定的費用和其他義務。
6.乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經營，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。
7.乙方不得改變土地的農業用途。
8.其他約定：____。
七、違約責任
1.甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為____。
2.如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。
八、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第種方式解決：
1.提請村民委員會、鄉（鎮）人民政府、農業承包合同管理機關調解；
2.提請仲裁委員會仲裁；
3.向有管轄權的人民法院提訟。
九、生效條件
甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字并經轉讓承包經營權土地的所在地鄉（鎮）人民政府農村經營管理機構鑒證、備案后生效。
十、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙雙方、發包方和鑒證單位各執一份。
甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號：____法定代表人身份證號：____住址：____住址：____
簽約日期：____年____月____日
土地使用權征收補償標準范文3
關鍵詞：動拆遷；城區改造；補償；原則
改革開放以來，經濟發展速度令世界矚目，隨之產生了國人對城市化的渴求，然而伴隨著大規模的城市擴張和舊城區改造，各地動拆遷問題愈發凸顯出來。動拆遷矛盾和糾紛的擴大和激烈已表明，動拆遷問題已不再是表面上的城市建設糾紛問題，實際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權利等多個方面。
一、城市動遷中存在的問題
在舊城區改造過程中，城市拆遷過程是最艱難、也是存在爭議最多的階段。重慶市“釘子戶”事件是城市拆遷中的一個縮影，有的地方拆遷矛盾比這更激烈，有自傷事件，也有汽油自焚身亡事件。發生這么多激烈的動遷矛盾，說明了動拆遷本身可能存在一些或大或小的問題，很可能就是這些問題造成了矛盾激化，成為釀成極端事件的原因。
1、在動拆遷主體上的模糊。
在很多地方動遷時，既成立了由政府主要領導擔任總指揮、各職能部門參加的動遷指揮部，又成立了若干動遷公司，到底誰是動遷的主體？政府在其中到底扮演什么角色？在其他地方動遷中也存在這樣的問題，有的地方的拆遷辦公室，看上去是一個行使政府權力的機構，搖身一變馬上又變成為直接的拆遷人，一套班子，兩塊牌子。這種主體上的不確定，使得動遷性質變得模糊，使拆遷行為是基于公共利益的政府征收還是商業用途征地也定性不清。這是導致動遷矛盾的潛在根源。
2、動遷補償標準不合理。
房屋拆遷是一種復合行為，房屋拆遷目的是獲取房屋基地（使用權），房屋拆遷不過是獲取土地的手段。房屋拆遷補償實際上應涉及兩部分：一是基地使用權補償；二是房屋及其他附著物的補償。對于房屋拆遷的補償評估標準也是上世紀末期制訂的，在房價已上漲一倍多的情況下，拆遷補償價與市場價格相去甚遠。居民拿到安置款往往買不起房，房屋安置則是遠離城區，居民因喪失了在城市的交通、就學、就業的種種便利而心懷不滿。
3、政府協調能力不高。
動遷處于膠著狀態之后，動遷公司以居民要價過高為理由，基本上不肯再與動遷居民進行商談，即使商談也是純形式意義上的，即安置或補償條件較上一次沒有任何的變化，動遷居民只存在簽與不簽的兩種選擇。動遷公司基本上等著政府裁決。在處理矛盾過程中，區政府、街道處在了處理矛盾的第一線，為了接回、控制上訪人員動用了大量干部以及物力、財力，動遷公司雖然也參與進來但好像處于次要的位置。其他地方的動遷矛盾也出現同樣的局面，一旦矛盾激化，出來收拾局面就是政府了。當事人就安置補償產生的爭議本來屬于民事主體之間的民事權益糾紛，卻轉化成居民與政府的較力。產生這種問題，一方面是因為我們的制度安排中，由行政機關通過其征用、收回使用權、頒發拆遷許可證等公權力行為將土地（使用權）從現在的使用權人移轉至要獲取使用權的私人一方，而無需和現使用權人協商，使民事交易過程的土地使用權取得過程變成了一個行政過程；另一方面也因為屬于政府處理的事件，制度安排使我們更關注行為本身而不是它的原因。
4、在動遷矛盾中，居民提出的問題并未能給予令人信服的解釋，導致居民的持續不滿。
在動遷矛盾處理時，居民提出很多問題：公民私有產權保護問題，土地使用權的補償問題，拆遷的司法裁決問題，政府文件的公開問題，強制拆遷的合法性問題，等等。可以說，這些問題都是非常尖銳的問題，目前立法上也沒有解決這些問題，動遷工作人員也不是法學家其法律素養也達不到解釋這些問題的水平，但對居民的這些問題以法律沒有規定來搪塞或者認為是無理要求而置之不理，顯然并沒有解決問題，導致了居民的普遍的不滿情緒，從而給動遷帶來更大的阻力。
5、強制拆遷前后，居民選擇大規模上訪，而不是求助于司法救濟。
在動遷后期持續的一年多的時間里，居民認為自己的利益受損，選擇的不是司法救濟的途徑，而是大規模的上訪。在其他城市的動遷中，甚至發生自焚、與動遷人員同歸于盡等極端的矛盾。事實上，對于涉及動拆遷的糾紛，法院要么不受理，要么也是判居民敗訴為多；另一方面目前我國行政訴訟法本身也決定了居民不可能從法院得到他想要的結果。公民的目的無非得到在他看更為合理的補償（實際上就是更多一些），然而法院審理行政案件只能機械地對具體行政行為是否合法進行審查，而對具體行政行為是否適當則基本不予審查，即使法院認為拆遷行政裁決或行政強制不合法（包括程序上違法）也只作出撤銷的判決，補償安置爭議仍需回到作出裁決的原行政機關處理，公民即使勝訴即得不到他想要的結果。
二、對城市動遷途徑分析
根據城市動拆遷是公共利益還是商業利益的不同性質，我們按照對比的方式對動拆遷的操作路徑進行分析。
（1）動遷主體。對于為公共利益而進行的公用征收性質的動遷，顯然，動遷主體是政府，動拆遷屬于行政行為，動拆遷合同屬于行政合同，一方主體是政府，另一方為被動遷居民或企業。當然政府可以授權有關組織進行，但其權利、義務都要歸結于政府。對于商業性質的動遷，動遷主體是企業，動遷屬于民事行為，動遷合同也屬于民事合同。
土地使用權征收補償標準范文4
第二條本市行政區域內的土地整理儲備工作，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地整理儲備，是指市人民政府確定的土地整理儲備機構，根據經濟社會發展和城市建設的需要，按照本辦法的規定，對納入儲備范圍的集體土地依法實施征收，對國有土地實施收購、收回、置換后，進行土地前期開發整理，并予以儲存，以備供應土地的行為。
第四條本市土地整理儲備實行集中統一管理制度。
市人民政府統一領導本市土地整理儲備工作。市土地資產管理委員會負責本市土地整理儲備計劃的審議和實施的監督工作，協調解決土地整理儲備工作中的重大問題。
市土地行政主管部門負責本市土地整理儲備的統一管理和土地整理儲備計劃的編制工作。
市土地整理中心作為本市土地整理儲備機構，負責全市范圍內土地整理儲備計劃的組織實施和土地收購、整理儲備、委托交易工作。城市發展控制區以外的土地整理儲備工作，由區、縣人民政府組織實施。
市人民政府對土地整理儲備機構有其他規定的，從其規定。
第五條市土地整理中心可以委托區、縣土地行政主管部門所屬的土地整理單位承擔區、縣人民政府負責組織實施的土地整理項目。根據需要，市土地整理中心還可以委托其他單位對特定的區域、特定的建設項目實施土地整理。
第六條下列土地納入土地整理儲備范圍：
（一）因公共利益需要或者實施城市規劃，需要使用的土地；
（二）因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或者其他原因，停止使用的國有土地；
（三）土地使用權人未按照土地使用權出讓合同約定或國有土地劃撥決定書規定的期限動工開發，需要收回土地使用權的土地；
（四）土地使用權使用期限屆滿，需要收回的土地；
（五）農用地轉用和土地征收后未確定用地單位的土地；
（六）依法確認的閑置土地；
（七）依法確認為無土地使用權人的土地；
（八）政府委托管理的其他國有土地；
（九）其他納入整理儲備范圍的土地。
第七條本市實行土地整理儲備計劃管理制度。
市土地行政主管部門根據城市建設的需要，按照本市經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃及土地市場的供求情況，擬定土地整理儲備計劃，經市土地資產管理委員會審議通過，報市人民政府批準后，由市土地整理中心組織實施。
土地整理儲備計劃應當包括下列內容：
（一）年度整理儲備土地規模；
（二）年度整理儲備土地供應規模；
（三）年度末儲備土地的存量規模。
第八條土地整理儲備計劃按照項目實施管理。城市發展控制區以內的項目實施計劃由市土地行政主管部門審批和下達，城市發展控制區以外的項目實施計劃由區、縣人民政府審批和下達。經批準的土地整理儲備項目實施計劃作為辦理相關審批手續的依據。
第九條對納入土地整理儲備項目實施計劃范圍內的土地，土地行政主管部門應當限制土地使用權的轉讓，規劃行政主管部門應當限制新建、改建、擴建地上建筑物，優先組織編制控制性詳細規劃，相關管理部門應當積極做好配合工作。
第十條市土地整理中心及其委托的單位實施土地整理，應當在現狀調查的基礎上，結合被整理土地的實際情況，制定土地整理實施方案。土地整理實施方案應當包括土地整理的范圍、補償標準及進度安排等內容。
土地整理實施方案須報經土地行政主管部門批準后方可實施。
第十一條根據土地整理儲備工作的需要，市土地整理中心及其委托的單位提出修改控制性詳細規劃的意見，報規劃行政主管部門審定。
第十二條實施整理國有土地的，市土地整理中心及其委托的單位根據批準的土地整理實施方案與被整理土地使用權人簽訂土地整理補償協議書。委托拆遷的，與被委托的拆遷單位簽訂房屋拆遷委托合同，并按照規定辦理城市規劃、建設用地和房屋拆遷等各項審批手續。涉及國有農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
第十三條征收集體土地的，市土地整理中心及其委托的單位持土地整理儲備項目實施計劃、土地整理實施方案批準文件及其他要件，向土地行政主管部門申請辦理土地征收手續。涉及農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
依法辦理土地征收、農用地轉用后的土地納入儲備。納入儲備滿2年未供應的，由市土地行政主管部門在安排下一年度農用地轉用計劃時，扣減相應指標。
第十四條被整理土地使用權的注銷與變更登記，由市土地整理中心及其委托的單位按照土地登記的有關規定辦理相關手續。
地上房屋需要拆遷的，按照本市房屋權屬登記的有關規定辦理注銷登記；地上房屋需要保留并轉移所有權的，由市土地整理中心及其委托的單位持原權利人的委托書及其他要件，辦理權屬轉移登記手續。
第十五條整理非住宅房屋國有土地的，由市土地整理中心及其委托的單位委托有資質的房地產評估機構，按照國有土地使用證書規定的土地用途、地上建筑物狀況、土地現狀利用條件等進行土地和房產價格評估；根據評估結果，市土地整理中心及其委托的單位結合經濟測算分析，與被整理土地使用權人協商確定補償標準。
第十六條征收集體土地的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《天津市土地管理條例》及本市其他有關規定，確定補償標準。
第十七條整理城鎮住宅國有土地的，按照國家和本市有關房屋征收拆遷的規定確定補償標準。
第十八條使用劃撥土地的企業，實施企業產權交易涉及土地使用權轉讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產有優先購買權。
以有償方式取得的土地，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，人民政府有優先購買權。
人民政府行使優先購買權的具體辦法，另行制定。
第十九條依法收回的國有土地，土地行政主管部門履行完畢相關程序，注銷原土地使用證后，交由市土地整理中心統一管理，納入政府儲備土地。
第二十條根據公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的單位整理國有土地，與被整理土地使用權人達不成土地整理協議的，可以按照法律法規規定的權限和程序申請對被整理土地使用權人的房屋及其他不動產實施征收。
第二十一條整理完畢的土地納入政府土地儲備庫，由市土地整理中心統一管理，土地使用權屬登記為市土地整理中心及其委托的單位。
任何單位或者個人不得擅自占用政府儲備土地或者在其地上取土。
第二十二條政府儲備土地未供應前，市土地整理中心及其委托的單位可以將政府儲備土地連同地上物，采取出租、臨時使用等方式加以利用，所得收益專項用于土地整理儲備。
政府儲備土地的臨時利用時限，一般不得超過2年，且不能影響土地供應。
第二十三條政府儲備土地臨時利用的，市土地整理中心及其委托的單位應當制定政府儲備土地臨時利用方案，報市土地行政主管部門批準。
第二十四條城市發展控制區以內的政府儲備土地，由市土地整理中心委托公開出讓。
政府儲備土地公開出讓前，土地行政主管部門應當對土地出讓成本進行核定。
第二十五條經市人民政府批準，市財政部門從繳入國庫的土地出讓金政府凈收益中劃出一定比例的資金，建立國有土地收益基金，專項用于土地整理儲備。
第二十六條市土地整理中心及其委托的單位應當加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。
土地使用權征收補償標準范文5
【關鍵詞】： 土地經濟；土地征用；失地農民；經濟權益；可持續保障
中圖分類號：F301文獻標識碼： A
前言
對于農民來說，土地就是他們的全部，失去土地就失去了一切。要根本解決被征地農民的經濟保障問題，必須從土地本身入手，從保障農民的土地所有權、使用權、支配權、以及經營權等方面深入研究，深化改革。必須依據基本原理，解決土地價值增值收益分配問題。
一、我國現行征地制度的缺陷
觀點認為，所有制問題是生產關系的根本問題，與所有制相關的主要是所有權、支配權、使用權及經營權等問題。其中所有權是核心，其它權利行使都會受到所有權的制約。我國經濟體制改革過程中，實施了所有權與經營權的分離。國家在保持重要生產資料所有權的同時，可依據法律對生產資料使用權進行轉讓、買賣。國有土地使用權出讓、轉讓的規定就體現了這一原理。
但是，在農村集體所有制土地征用過程中，這一原理卻遭到摒棄。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條卻規定， 任何單位和個人進行建設需要使用土地，必須依法申請使用國有土地；第四十四條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。國家及地方政府可以憑借自己掌握的權力，變集體所有制土地為國有土地。因改變土地用途，形成的土地價值增值收益，大量裝入各級政府及開發商的腰包。地方財政很大部分變成了土地財政，一個個開發商因此獲得大量超額利潤。不少農民因為失去土地，失去了經濟依靠，變成了無所事事的城市居民。
事實上，現有土地管理的法規政策，本身就存在弊端。一是為各級政府采用強制力量，剝奪農民集體所有制土地的權利提供了合法依據；二是否定了不同所有制主體之間的平等權利。從理論和實踐方面看，政府征收集體土地這個環節，也存在嚴重問題。
1、否定了不同所有制主體之間的平等權益 集體所有、國家所有和私人所有，都是平等的所有制主體，現行土地管理體制，保證了其它所有制主體的建設權和發展權，卻限制了農民集體所有制主體的建設權和發展權。這一體制是國家和政府通過限制一個利益主體的合法權益，而滿足另外一個主體經濟利益的法律歧視。
2、 “公共利益”本身就界定不清 一個村的利益可以是公共利益，一個鄉、一個縣、一個市的利益也可以看作是公共利益，農村集體所有土地，可以為了任何一級的政府的“公共利益”而被剝奪。地方社會發展、文化發展、生態環境改善是公共利益，招商引資，開發建設也可以看成是“公共利益”，任何意圖都可以看成是“公共利益”需要 [2]，對 “公共利益”的解釋變成了職能部門和主要行政領導自由裁量的權力[3]。
3、為有關管理人員權力尋租提供了便利和通道 從土地征收到出讓，再到轉讓，任何用地都必須辦理近百個手續，每道手續一道坎，道道都為權力尋租開辟了通道。
4、嚴重損害農民的合法權益 農民沒有權利在屬于自己的土地上投資開發建設。而政府卻為開發商提供便利。大量的超額利潤，誘發開發商私欲膨脹，不惜鋌而走險，暴力剝奪農民的土地所有權，侵害農民的土地使用權和經營權，損害農民群眾的經濟利益。
5、農民的合法經濟權益得不到持續保障 在我國，現行政策對農民的征地補償一般是一次性貨幣補償，之后讓農民自謀出路這種措施無法保證農民的“可持續生計”問題。根據中華人民共和國國土資源部官網公布數據顯示，當前法定最高補償標準大約為24000元/畝，按最低生活標準每人300元/月計算，當前法定的征地補償費僅夠農民維持不到7年的生活需要。而失地農民由于文化水平低，缺少現代工業所需的勞動技能，加之生活習慣差異，很難真正融入城市社會，有些甚至走向違法犯罪，形成現代城市不安全隱患。
二、研究現狀
根據目前土地征用過程農民權益保障研究的現狀來看，業內人士主要提出了以下幾種觀點：一種觀點是改革征收制度，將符合土地利用規劃的集體非農建設用地納入土地使用權交易市場，建立城鄉統一的土地使用權交易市場。用地單位與農民集體通過談判，以市場價格達成土地使用權出讓協議，在國家土地管理部門登記備案即可。另一種觀點是改變土地增值分配格局，增加農民的分配份額。在現有的土地征收制度下，即國家作為征收主體，可以因“公共利益”需要征收土地所有權，對于農民的賠償價格要以市場價為準。第三種觀點是對于征收集體土地，賠償時可以借用使用年限趨于無窮時的國有土地使用權的出讓價格代替集體土地所有權的出讓價格，從而維護農民可持續性經濟保障對于以上觀點我認為都有一定的局限性。
對于第一種觀點，我認為存在一些問題。首先，對于農民來說，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）第十條規定：加強村鎮建設用地的管理，禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設，第十一條規定：要嚴格保護基本農田。但由于農民缺乏法律知識，他們可能會將更多的基本農田非法用于非農業建設，再進行自由轉讓，進而獲取更大的利潤。其次，就地方政府而言，土地征收是其主要財政收入，是其進行基礎設施建設，社會公益建設的資金來源，地方政府不可能將這部分土地的主動權交給農民。
國家征收土地是壟斷行為，具有強制性，非競爭性，既不符合市場交易原則，也不符合市場價格規律，那么第二種觀點提出的市場價到底應該以什么為準則來衡量，也難以確定，而且不具備可持續性。
第三種觀點雖然提出了土地可持續性補償，但無窮年限土地價格的確定，要考慮通貨膨脹以及國家經濟發展速度，難以計算。而且一次性貨幣補償不利于農民的可持續生計，這中補償也會給國家帶來巨額的資金壓力。
三、維護失地農民經濟權益的幾點建議
1、 國家征收集體土地使用權，保留農民土地所有權 國家征收集體土地使用權，保留集體土地的所有權，保證了政府參與征收，獲取財政收入，防止農民非法轉讓土地使用權，同時農民享有永久土地收益權?！稇椃ㄐ拚浮返?0條第4款：“任何組織或者個人不得侵占，買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓?！?/p>
集體土地使用權流轉可分為“首次流轉”和“再次流轉”[4]。上文所提及征地制度不完善是基于所有權的征收，如果征收過程只涉及使用權，不涉及所有權。國家按一定使用年限（70年）征收農民土地使用權，再通過收取轉讓金，將土地使用權轉讓出去進行開發建設。這樣既符合現有法律規定，也可以在不觸動農民土地所有權的同時，保證農民享有永久土地增值收益。這與小產權不同，開發商仍舊以買國有土地的模式進行開發，國家仍就頒發產權證，只是國家對于買賣土地的資金應和擁有所有權的農民進行合理分配。
2、健全土地增值收益分配機制 集體土地流轉過程中的土地增值主要是指政府征收后的建設用地價格與征地前的農業用地價格的差額，扣除必要的土地開發成本以及征地過程中交納的有關稅費后的余額[5]。
農用地轉變為建設用地，一般需要經過兩個階段，即國家先把農用地的使用權征收，然后再出讓給開發商，開發商對其進行開發利用，獲取利潤。其流程如圖 1 所示：
3、合理確定土地增值收益分配比例 目前大部分土地增值收益是分配給國家的.李英強在座談會上也指出，學界公認的分配格局是地方政府占到20-30%，開發商占40-50%，村集體占到25-30%，農民大概只占5-10%。筆者認為，要保證土地增值收益分配的合理性，就必須：
3.1 實現農村集體土地使用權的有償有期轉讓 保障農民對土地的永久所有權，國家保留農民的土地所有權，征收其土地使用權，并保證其在使用者之間有償有期轉讓（一般以建筑使用年限為標準確定土地使用權轉讓期限），并根據此期限進行補償。這一觀點解決了上文提出的無窮年限的土地補償弊端。
3.2 土地首次轉讓增值收益應該在農民和政府之間合理分配 地租是土地所有權在經濟上的實現形式，地租雖然可以以級差地租和壟斷地租形式存在，但其根源都在于土地所有權。政府規劃土地，改變土地用途，使其經濟位置變化，有了更大的交換價值，其地租就應該在農民和政府之間進行分配。
其實，政府作為土地利用規劃及其管理者，只不過是國家利益的“守門員”，農民和開發商之間的利益“調解員”。政府行使其職能所產生的地價增值及其分配，只能通過制定合理的稅收政策予以保證。
3.3 土地轉讓的二次增值收益應該在農民和開發商之間進行合理分配 農民作為土地的最終所有者，應該是土地收益的首要受益人，開發商作為投資人，只能獲得投資利息和資本利潤，獲得經營管理回報。在轉讓年限到期后，由開發商投資所產生的土地價格增長，歸享有土地所有權的農民所有。如此進行循環，保證農民土地永久性收益。
總結：
農村集體所有制土地征用過程，侵害村民合法權益現象時有發生，由此引發失地農民經濟權益的保障問題?，F行土地征用政策存在諸多不合理，國家應在保證所有權主體平等的基礎上，實現農民與其土地使用者之間的平等交易。國家可在保障農村集體土地所有權的基礎上，由農民收取土地使用權出讓金。國家轉讓土地使用權，收取使用權轉讓費用。土地流轉中的地價增值收益，應在農民、政府和開發商之間合理分配，保證農民所有權收益，體現政府規劃權收益，保護開發商投資收益，實現農民經濟權益的可持續保障。
中國參考文獻：
[1]North Doglass，Tomas Robert. The rise of the west world：A new economics histry[Z].W.W.Norton&Conpany.Inc.1973，（5）：17-20.
[2]陳利根等.土地征用制度改革于創新：一個經濟學分析框架[J].中國農村經濟，2011（6）：23-26.
[3]黃東東.土地征用工益目的性理解[J].中國土地，2009（1）.
土地使用權征收補償標準范文6
集體所有的土地當然并非絕對不能進入房地產市場。法律為集體土地進入房地產市場 設置了經由國家征用進入房地產市場的專門的路徑，但是這個路徑在實踐中正在遭受各 種非法途徑的侵蝕，必須依法加以規范。
一、集體土地經國家征用改變身份獲得房地產市場準入
可以說，我國法律對土地所有權制度的構建是界限相對清晰的。但是在土地公有制的 前提下，土地所有權被禁止流轉，而市場經濟對土地的流轉和充分利用又有著天然強烈 的渴求。法律因此規定“土地使用權可以依法轉讓”以保證土地權能的充分發揮。而在 土地管理法第二條的此項規定中，法律并未明確此“土地使用權”究竟是指國有土地的 使用權，還是集體所有土地的使用權。因此，推究立法原意，集體所有的土地使用權是 可以依法轉讓的。
因此，有學者指出，法律既然并未禁止集體所有的土地使用權流通，集體所有的土地 就可以進入房地產市場。只是因為我國土地管理法關于土地使用權轉讓的上述規定過于 原則化，它實際上并不具有可操作性。筆者認為，上述觀點有其可取之處。但事實上， 土地管理法第六十三條明確規定，除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企 業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的”以外，“農民集體所有的土 地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。這一規定表明，該法雖然為集 體所有土地的使用權的出讓和轉讓留有余地，但卻在立法之初就已經堅決阻斷了集體所 有的土地直接進入房地產市場的路徑。
在這樣的背景下，集體所有的土地只能經由一個間接的路徑，先改變身份為國有土地 ，然后再通過國有土地使用權出讓制度進入房地產市場。
二、實踐中集體土地非法進入房地產市場的方式及危害
應當說，上述制度的設計是相對圓融的。但近年來，行政執法和司法實踐卻一再悲哀 地發現，在很多場合不法商人和追逐利益的農民甚至包括一些基層人民政府實際上在想 方設法繞過這個制度，使得集體所有的土地，包括相當數量的耕地，大量地非法流入房 地產市場。在北京等大城市的郊區，因為城市化的發展造成了城鄉邊界的模糊，這種現 象尤為普遍。
大致上，如下三種非法操作模式相當典型，并且被廣為模仿。
一是一些鄉政府和村級集體經濟組織擅自改變耕地的用途，在耕地上直接開發房地產 ，并公開出賣。
二是一些不法開發商以發展鄉鎮企業、開發高科技農業等為招牌，經由合法的手續從 農村集體經濟組織獲得對一定范圍土地(主要是耕地)的經營、使用的權利。然后借口為 上述項目建設看守房或專家房，超過法律允許的比例，大肆興建商品住宅和別墅出賣。
三是在郊區農村進行舊村改造的過程中，開發商與村級集體經濟組織相勾結，不執行 土地管理法關于土地整理和土地復墾的有關規定，在村莊住宅立體化改造之后空余的宅 基地，甚至包括趁機侵占的大量耕地上違法開發“商品房”。
上述集體土地違法開發的混亂狀況極大地破壞了房地產市場的秩序，貽害無窮。
三、集體土地違法開發的動因及其規范化對策
由于這樣的違法“商品房”往往價格極為低廉，對一些法制意識不強、經濟實力較差 、貪圖便宜的購房人具有很大的吸引力。而耕地收益的相對低廉和房地產收益相對暴利 的巨大反差使得一些縣、鄉政府出于短期利益的考慮，急于發展當地的經濟，往往對上 述行為予以默許，有的甚至積極支持，給有關執法部門的執法工作帶來了很大的阻力。 這是上述違法現象得以存在的直接原因。
更深層的原因有如下三個層面：
第一，集體土地進入房地產開發市場有其經濟上的基礎。一方面，集體土地進入房地 產市場有其自身的經濟利益驅動。集體土地由小范圍的農民集體享有排他的所有權，權 利的所有者通過靈活地行使其所有權，追求所有權利益的最大化，這是所有權的天然沖 動。另一方面，集體土地進入房地產市場也是當前市場經濟發展的客觀需要。我國城鄉 二元化格局的存在，導致在資源分布上，城市聚集了大量的資本而土地稀缺，農村則擁 有廣袤的土地卻苦無資金。城市化的發展和盈利的沖動，使得剩余資金從城市進入農村 ，而土地相應地從農村進入城市。這是生產要素在市場中實現合理配置的必然要求。
第二，從法律的層面上看，我國目前對集體所有土地使用法律制度的設計仍然不夠完 善。一方面，我國法律對集體土地所有權主體及其權能的規定本身有其模糊性，所有權 主體行使其所有權的程序也缺乏有效規制，本身帶有一定的隨意性，容易誘發其所有權 的濫用。同時，集體土地所有權的核心權能即處分權缺乏，法律規定的使用權目前也不 具有出讓轉讓的現實可操作性，這使得一部分在市場發展中需要依法改變其使用權屬和 利用方式以獲取更大利益的土地，無法通過合法的方式進行配置。
另一方面，目前法律對國家征用集體所有的土地補償標準過低。土地征收補償標準， 主要有“完全補償”和“相當補償”兩種學說。完全補償側重于被征收人生活秩序的重 建和生活水平的恢復。相當補償側重于彌補被征收人所受的實質財產損失。我國立法基 本采用相當補償的原則。有學者指出，由于這樣的補償標準過低，實際上誘發了農村集 體經濟組織尋求非法的高利益，比如繞過國家征用，直接進入房地產市場。
第三，從法社會學的層面分析，多種來源的土地規則并存以“備”選擇，這些規則在 實踐中通過力量競爭被選擇使用，而不是根據確定的法律規則辨認正當利益。因此，土 地使用規則隨著利益、力量的變動而不確定。由此造成的很多同類案件會有不同的處理 結果。比如同樣是違法開發商品房，有的被強制拆除，有的卻又補辦了合法手續，其處 理結果的差異往往是因為那里的開發者是否有后臺，或者農民們鬧得是否厲害。
鑒于此，對集體土地進入房地產市場的規范也應當有的放矢。在堅持保護耕地、合理 利用土地原則的前提下，在堅持現有社會主義公有制土地制度的總體框架下，按照市場 經濟的要求，對集體土地所有權和使用權制度進行合理改造，消除其違法進入房地產市 場的基礎，加大其違法進入房地產市場的機地成本，從根本上規范集體土地進入房地產 市場的路徑。
首先，應當建立健全集體所有土地使用權流轉制度，賦予集體經濟組織對集體土地使 用權以一定的處分權。同時修訂法律，適當提高國家征用土地的補償標準，使得集體所 有土地使用權可以通過合法流轉實現所有者利益的最大化?，F在各地已有很多地方法規 或政府規章開始對集體土地使用權流轉進行嘗試。
