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土地法權制度范文1
[關鍵詞]《物權法》；地籍；土地登記；影響分析
[中圖分類號]F123[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）28-0081-02
1《物權法》的實施對土地登記制度的影響
11土地登記將實行自我舉證制度
《物權法》第11條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料?！奔础段餀喾ā穼嵤┖笊暾埖怯浀耐恋貦嗬瞬坏峁鄬僮C明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對照目前的《土地登記規則》，申請土地登記，當事人只要提供權屬證明材料即可，對土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機構進行實地地籍調查的結果為準。但是，《物權法》在第11條又規定，“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。因此對申請人提供的申請材料并不是直接認可，一般還必須到實地進行調查。特別是土地權利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經核實單靠申請人提交的界址材料就登記的話，很容易引發界線糾紛。此外，相鄰宗地的權利人不給土地登記申請人指界的情況時有發生，申請人要提交完整的界址資料是很困難的。實行自我舉證是必要的，但不能絕對化。特別是在中國信用體系不健全、做假現象普遍發生的情況下，僅依靠申請人自我舉證就給予登記，登記機構將承擔巨大的風險，不動產相關權利人的權益也可能難以得到有效保障。
12土地登記將實行屬地管轄制度
《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”。《中華人民共和國土地管理法》第11條規定，“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定”。因此，現行的土地登記是分級管轄制度。部分省還專門規定了中央和省屬單位用地由省級人民政府登記。一些設區市規定，城區土地和單位用地由市人民政府登記，農村集體土地由區級人民政府登記等。這對土地登記資料的完整性和統一性產生了不利的影響。因此，對不動產實行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級登記機構辦理，《物權法》中沒有明確規定。對中央一級來說，省級以下即可認為是屬地。也有人認為土地登記管轄應由市級或者縣級管轄。
13土地登記簿的法律地位更加明確
《物權法》第16條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理”。第17條規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。第14條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。這意味著土地登記申請經批準后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產生登記效力?，F行的《土地登記規則》對土地登記簿也有相同或類似的規定，如《土地登記規則》第65條規定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和他項權利的法律依據”。但是，在實際工作中大部分地方沒有很好地執行，造成了重登或漏登等一系列問題。因此，土地登記部門從現在起就應當更加嚴格依照《土地登記規則》的要求，建立土地登記簿。在《物權法》實施后，在土地登記簿上記載土地權利的變更情況將成為土地登記的必經程序之一，如果未履行該項程序，其登記結果將可能被認定為不合法。
2土地登記中貫徹《物權法》的建議
《物權法》的實施對土地登記規范產生了重要的影響，特別是在現行土地和地上附著物分離登記的情況下，對土地登記提出了新的更高要求。
21積極推進不動產統一登記
《物權法》確定了不動產登記制度的方向，從法律角度講，該法實施后就應當實行不動產的統一登記。任何涉及不動產登記的機構都應當積極推進此項工作的開展。不動產的統一登記，一方面將十分有利于保護不動產相關權利人的合法權益，另一方面將節省大量的社會資源。例如，假設建立以土地登記為基礎的不動產登記制度，對一宗土地只有一個使用者的，只要登記土地權利即可。對房地產開發小區內業主只要登記其房屋所有權，對小區使用土地范圍只要登記機構一次統一登記備案即可。上文提到的小區土地使用權分攤等問題也就迎刃而解。
22擴大土地登記自我舉證范圍
《物權法》確立了不動產登記自我舉證制度，不動產登記申請人有提供申請登記事項的權屬證明和不動產界址面積情況的義務。在當前的土地登記體制下，不動產界址面積等情況以登記機關下屬的承辦機構進行地籍調查取得。從土地登記的角度看，土地權利人的自我舉證資料主要包括土地權屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權屬證明文件應明確由土地登記申請人負責提交并對其真實性負責，而土地界址面積的認定，可以采取由登記機構的地籍調查逐步向有土地登記資質的中介機構負責收集過渡。在理順土地登記機構后，再全面轉由土地登記機構開展上述工作。
23制定過渡時期的土地登記收費辦法
《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度。原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機還不成熟。首先，不動產統一登記制度還沒有建立，有關的配套法規均未出臺，對不動產也沒有明確和具體的界定。其次，如果現在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機構將面臨經費問題而無法開展正常的工作?，F有的房屋登記機構同樣也會出現類似的問題。因此，建議在不動產登記制度未建立前，維持現有的土地登記收費辦法，逐步向不動產的統一登記制度平穩過渡。
24《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度
原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機還不成熟。首先，不動產統一登記制度還沒有建立，有關的配套法規均未出臺，對不動產也沒有明確和具體的界定。其次，如果現在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機構將面臨經費問題而無法開展正常的工作?，F有的房屋登記機構同樣也會出現類似的問題。因此，建議在不動產登記制度未建立前，維持現有的土地登記收費辦法，逐步向不動產的統一登記制度平穩過渡。
總之，筆者認為我們必須從根本上提高認識，理順其管理體制，明細審批程序，提供便捷服務，為土地市場的健康繁榮提供保障。
參考文獻：
[1]姚紅中華人民共和國物權法精解[M].北京：人民出版社，2007：15-39，179，281-283.
[2]樊志全土地登記理論與方法[M].北京：中國農業出版社，2003：9-18，154-161.
土地法權制度范文2
關鍵詞：土地承包經營權 抵押 物權說
農村土地承包經營權的流轉在我國法律和法學界都已經達成共識,都是支持土地流轉,但對于土地承包經營權的抵押一直存在爭議,本文將做具體分解。
一、土地承包經營權的性質
土地承包經營權是指權利人依法對農民集體所有和國家所有的耕地、林地、草地等享有占用、使用和收益的權利,有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產,是農民對土地的一項基本權利。在法學界,對土地承包經營權有兩種爭議,分為債權說和無權說。(1)債權說。此種認為土地承包經營權是依據土地承包合同成立土地承包關系,承包合同的發包方和承包方受承包合同的約束,承包人未經發包方的同意,不能轉包,有債權的形式;另外承包合同不能對抗善意第三天人。債權說不能對抗社會第三人,反介入的權能低,不能對承包人進行很好的保護。(2)物權說。大多數學者認為:土地承包經營權依據法律規定,以承包合同的形式確立,承包人對承包的土地享有在法律和合同規定范圍內直接控制,利用的權利;土地承包經營權是具有排他性質的財產權;不能以承包經營權產生的基礎是合同來否定其物權屬性。我國《物權法》第一百二十五條的規定:“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利”。土地承包經營權規定為物權,能更好保護承包經營人的權利,可以對抗一般人和所有權人。能更好的穩定承包關系,能讓承包經營人更放心安心的經營土地。我個人認為土地承包經營權規定為物權更合適。
二、土地承包經營權抵押的困境和可行性
土地承包經營權的抵押,是指抵押人(即承包方)通過農村土地承包方式承包取得物權性質的土地承包經營權有效存在的前提下,為擔保自己或他人債務的履行,不轉移土地占有,將物權性質的承包經營權作為債權擔保的行為。抵押人不能按照約定履行債務時,抵押權人(即債權人)依照擔保法規定,拍賣、變賣該承包經營權,并從所得價款中優先受償。在我國土地承包經營權的抵押一直存在爭議,對于爭議將做具體的分解。
(一)禁止土地承包經營權抵押的理由
我國國內對有許多學者反對土地承包經營權抵押,原因如下:(1)土地保障說。在中國,土地不僅是生產資料,而且具有社會保障功能,農民的生產生活主要依賴土地。一旦允許土地承包經營權流轉,農民離開了土地沒有了土地承包經營權,社會又不能對農民提供保障,這將會使農民喪失基本的生活保障。(2)保護耕地說。農村土地承包經營權抵押的實現,將導致權利的流轉,可能引起大量農用地轉化為商業開發用地,不利于耕地的保護。(3)土地兼并說。土地承包經營權的抵押會導致土地的大量兼并,很容易造成農村的兩極分化,導致很嚴重的社會問題。
(二)土地承包經營權抵押的可行性和可能性
1.以上的理由不成立。我國現階段的發展狀況是人多地少,在許多農村,土地是無法養活整個家庭,大部分家庭都是靠外出打工,才能生活,他們的生活保障不是靠農村的土地,而是依靠自己的勞動力來生存。保護耕地說更是無理由了,《物權法》和《土地承包法》嚴格禁止非農建設,不會存在商業開發的問題。土地兼并說發生的可能那時封建社會時生的事情,我國是社會主義時期,土地屬于公有制的,土地承包經營權的抵押只是一個融資方式,不是一個兼并的方式,在農民不能到期付款的時候,可以與銀行協商繼續承包,或以其他方式保留使用土地承包經營權,讓農民在有能力的時候再還款,不可能出現大量兼并的問題。
2.承包經營不存在法理障礙。我國憲法1988年修正案以及《中華人民共和國土地管理法》都規定“土地使用權可以依法轉讓”,《中華人民共和國農村土地承包法》第32條、第41條規定家庭為單位承包取得的土地承包經營權可以依法轉讓。法律允許以家庭為單位承包取得的土地承包經營權可以依法轉讓,而設立在土地承包經營權上的抵押權的實現方式則是通過拍賣、變賣等方式將土地承包經營權轉讓后就所得的價款優先受償。而《中華人民共和國擔保法》卻禁止對耕地進行抵押。雖然以家庭承包取得的土地承包經營權抵押存在法律障礙,但并不存在法理障礙。因為,如前所述,無論是《農村土地承包法》,還是《物權法》,都允許該類土地承包經營權以轉包、互換、轉讓等方式流轉。土地承包經營權轉讓的后果是轉讓方失去土地承包經營權,而土地承包經營權抵押的后果是抵押人并不一定失去土地承包經營權。
3.法律規定不公平。《物權法》和《擔保法》都對四荒取得承包經營權的土地可以進行抵押。而對于取得土地承包經營權的土地,不屬于四荒就沒有權利進行抵押,有違法律公平的價值。
4.土地抵押有現實基礎。在東南沿海的許多省市的農民都愿意進行抵押?，F實中,一份《農民希望土地權利的權能內容調查表》中顯示,希望擁有抵押權的達到三成,而在江蘇省個別市區,已有近六成的農戶愿意擁護土地承包經營權設立抵押,事實上,農村土地承包經營權的轉讓已經成為一種大量發生的客觀現象。在中國的許多農村,土地的收入嚴重減少,很難養活一個家庭,大部分農民的生活主要還是靠外出打工生活,農民對土地的依賴性正在降低。另外,土地承包經營權的抵押只是給農民一個融資的途徑,農民按時還款不會出現土地兼并的問題。在許多試點的地區,大部分的農民都按時還款,所以,土地抵押有較強的現實基礎,有很大的可行性。
三、土地承包經營權抵押制度的設計
由于農戶利用土地承包經營權抵押貸款而獲得的資金,其投向具有周期長且利潤低的特點,因此,土地承包經營權抵押的制度設計只能借鑒國外的經驗,建立由政法特設的類似國外土地銀行的金融機構,由其提供抵押貸款。土地經營承包經營權抵押制度設計除了設立政策銀行外,還要考慮其它因素,制度具體內容如下:
土地法權制度范文3
關鍵詞：城市規劃；土地使用權制度；規劃編制；規劃管理
我國國有土地使用權是土地使用者按法律規定或者合同約定享有國有土地并取得權利的過程。國有土地使用權劃撥，是由縣級以上人民政府依照法律規定進行依法批準的，是土地使用者繳納補償和安置等各項費用之后將土地交付其使用的形式。土地使用制度的改革，是我國近 年中對城市發展和建設產生深遠影響的一項制度變革，是通過國家法律政策對土地進行宏觀調控的過程。城市土地資源的使用和配置方式由純粹的行政性手段轉向通過市場的運作來進行，改變我國土地資源利用形式和城市化建設過程中對土地的各種開發活動與方式。城市規劃的作用對象是土地使用，城市規劃的實施也必然要通過對土地使用的調配來進行，土地制度的改革直接影響著城市規劃的過程與城市建設制度的進程，土地資源配置的市場化改變了城市規劃作用機制的基礎和途徑，從而產生了對城市規劃的整個制度體系進行再結構的內在需求。土地使用制度改革的解讀
一、土地使用制度改革的內涵是土地資源配置的市場化
核心內容在于兩個方面，一是對土地產權的重新定義，二是土地資源配置方式的市場化改革。土地產權制度的本質是人們應對土地的使用而由國家或社會規定的人與人之間的權利關系，以及其中所規定的有關土地占有和使用的權利規范，它是土地制度的核心，也是土地市場建設的關鍵環節。“兩權分離”的土地產權改革以土地所有權與使用權兩個核心概念重新界定了土地所有制與資源分配的關系。土地所有權作為所有制的體現和所有權收益的權利載體，土地使用權則成為相對獨立的產權用以實現土地資源的配置。改革的深層次意義在于資源的配置及其方式的變化。土地使用權的概念意味著對基于土地使用的一系列權利以及相關收益分配的確認，從而完成了新的產權結構下國有土地資源配置的初始化。而伴隨著土地市場的建立，資源配置的方式也擺脫了以往與所有制形式緊密結合的行政劃撥方式，市場將在資源分配中起到基礎性的作用，權利的分配將更多地根據價值規律的作用，依靠市場的運行來完成。
二、土地使用制度與城市規劃發展的思考
當城市規劃的開發控制要求作為土地使用權出讓的條件出現在招標文件和拍賣文書中的時候，很顯然，城市規劃既決定了土地使用權的初次分配，同時也是對開發權的確認。對于這樣一種狀態，由于規劃設計條件已經成為了招標和拍賣文件的組成部分，并成為國有土地使用權出讓合同的要件，根據法律界對土地出讓合同作為民事合同的界定，土地受讓人只有在這樣的條件下進行土地的使用才具有符合法律意義上的被保護的權利。
（一）我們應該看到，城市規劃的任何調整或內容的安排，關系到的不只是土地使用、建構筑物等等物質層面的內容，而是一種權益的變化，也就是說，土地資源配置的本質是權利的分割分配與交易。因此，這種權益的變化，運用技術性的手段是無法得到解決的，而且只會加劇矛盾的對抗，這是當今城市規劃難以執行的一個癥結。從這一點出發涉及到的還有，在市場經濟體制和法治社會中誰有權調配社會利益的問題，城市規劃是否具有這樣的權利。從法律的角度講，政府的規章并不具有調配社會利益的權利，而我們操作性的規劃文件都是由城市政府及其部門進行審批的，在理論上存有明顯的缺陷。相反，如果城市規劃被賦予了這樣的權力，那么在內容上運作方式上、程序上甚至在更為根本性的價值標準上，就會有所不同，美國城市的綜合規劃與區劃法規為我們提供了這樣的佐證。
（二）城市規劃應當很好地探討針對不同類型的土地使用權的規劃管理方式問題。前面已經提到，獲得土地使用權的方式不同，如通過劃撥和通過出讓獲得土地使用權的項目，在管理的內容、管理的階段以及管理的方式和程序上都應當有所不同。這里的不同不只是證書多少，或取消哪種許可的問題，而是管理重點的設定。在現在的規劃管理的日常工作中，往往將重點集中在“建設工程規劃許可證”上，以為只要把住最后一道關其他的問題也就迎刃而解了，但在針對通過土地使用權出讓的項目管理中，這樣做是得不到法律支持的。而對于整個規劃管理而言，都需要將管理的重點轉移到對建設項目的選址上，這應當是規劃管理的核心。但這也不僅僅是規劃管理部門所要面對的，規劃編制部門也必須反思，現在所編制完成的規劃是否能夠適應這樣一種管理的要求？規劃編制要面向實踐，首先必須適應規劃管理部門操作的需要，為規劃部門的管理決策提供依據，這里有一個相互匹配的問題。與此相關，在城市土地使用的規劃中，必須明確國有土地即不通過使用權出讓的土地的數量、用途和布局，這既與土地使用權有關，也與公共設施的提供有關。
（三）城市規劃要真正能夠對社會利益進行調配或成為社會利益調配的工具，城市規劃的整體必須法治化，而且這種法治化，既要使規劃的實質內容和程序內容都納入法治的框架，而且要使規劃的所有行為都體現法治的精神。規劃界從規劃實施的角度，經常呼吁要實行和完善法制化，強調依法治市，執行規劃，但在自己的行為中卻時不時地超越于法律的要求。從管理部門角度講，喜歡用行政規章來沖擊法律規定，現在最值得反思的就是所謂的“強制性內容”。
（四）城市規劃的編制應當充分尊重現實，這還不是我們過去常說的保持社會網絡的問題，而是尊重現有的社會利益問題。在土地使用權制度已經全面推進的狀況下，缺少對社會利益關系的深入分析，有可能成為城市規劃失敗的重要原因。社會利益關系不是不可調整，而是這種調整不能僅僅依靠技術手段，對于需要調整的內容，應當充分認知其中的問題所在和需要應對的措施。從另一方面講，規劃的任何一次修編都只應該是一種遞進的過程，通常情況下不應當有整體結構的突變。
土地法權制度范文4
一、申請人郭增嶺稱2005年5月在本人毫不知情的情況下，自己承包的土地370平方米被村委會擅自批準給他人做為宅基地使用，并且在建房過程中曾多次找到村委會要求停止建房，村委會不支持我的請求反而同意將房屋建完，侵犯了自己的合法權益。因此向法庭提訟，要求村委會返還自己的承包地370平方米，并賠償經濟損失，而且負擔訴訟費用。
二、案件處理方式
（1）郭增嶺與北河村村民委員會沒有簽訂該土地承包合同，村委會有權統一管理和批準該空閑地的使用，郭增嶺無權干涉。
（2）北河村村民委員會同意本村村民建房符合法律規定，沒有侵犯郭增嶺的合法權益，應駁回郭增嶺要求賠償的訴訟請求，訴訟費用由郭增嶺承擔。
三、對此案例的分析
此案產生的主要原因是由于有些農民對有關涉及農村的法律法規條文理解不夠，缺乏法律常識造成的。首先，申訴方將村里批準給他的宅基地在未經村委會同意的情況下私自將該宅基地和剩余土地賣給他人建房，已違反了土地法的有關規定。其次，申訴方在放棄管理和使用該370平方米空閑地后又要求村委會退還，并阻攔村委會將該地批準他人建房，侵犯了第三人的合法權益。
四、本案爭議的焦點問題是：北河村村民委員會是否侵犯了郭增嶺的合法權益問題。
針對焦點問題。
（1）本案爭議的370平方米空閑地是否是郭增嶺的承包地問題。
1992年2月，因郭增嶺與其父母關系不和，向村委會申請宅基地，當時經村委會同意土地部門審批將其耕種的土地劃分一部分做為宅基地，但郭增嶺并沒有在此建房而是不經村委會同意將宅基地以高價賣給了本村村民，房屋建成后，郭增嶺沒有將房屋使用面積以外的370平方米土地耕種和管理，而是放棄了該地的經營權，2000年4月村里統一發放農村土地承包經營權證書時，也沒有將該土地面積登記在郭增嶺名下。更沒有簽訂過土地承包合同。根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三條：“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式等……”。規定，因此郭增嶺沒有與被訴方簽訂土地承包合同，不享有對該地的經營權。根據《中華人民共和國土地管理法》第62條：“農村村民出賣、出租住房后再申請宅基地的不予批準。”的規定，應不支持原告方的訴訟請求。
（2）北河村村民委員會是否侵犯了郭增嶺的合法權益問題。
由于當時郭增嶺放棄了該地的耕種和管理，所以經當時的村委會研究決定，將該地劃為空閑地由村里統一管理。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：“禁止棄耕撂荒承包地，對棄耕的經濟組織應當組織耕種，不得撂荒，承包農戶連續2年棄耕的發包方有權終止承包合同，收回承包地”。由此可見，該空閑地實屬村集體土地，村里有權收回統一管理和使用，任何人不得干涉。因此北河村村民委員會將此地批準他人做為宅基地沒有侵犯郭增嶺的合法權益。
土地法權制度范文5
關鍵詞：小產權房；所有權缺失；土地征收
中圖分類號：F301 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）10-119-02
近年來，隨著我國城市房產價格的不斷上漲，房地產投資熱不斷升溫。大城市郊縣農村集體經濟組織開始大量修建商品房出售給城市居民，農民從中獲取相當收益。由于在農村土地上修建商品房沒有依法進行土地所有權的轉換，建房的農村集體經濟組織沒有向國家繳納土地使用費，導致這些商品房價格較城市商品房價格低好多，購買者蜂涌而至，農村建商品房現象開始蔓延；另一方面，這些所謂的商品房用地沒有進行土地所有權的轉換，房屋所有人無法獲得房產證和土地使用權證，從而出現了眾多的所謂“小產權房”。這種現象的出現對我國現行法律制度提出了挑戰，使得國家土地管理部門陷入兩難困境：一方面，這些房屋建在農村集體所有的土地上，按照我國現行法律制度的規定，這是違法的。依據有法必依和執法必嚴的原則，這些房屋必須拆除；另一方面，由于這種現象在全國大中城市是一種比較普遍的現象，如果真的依法全部拆除，必將給社會財富和農村集體經濟組織以及房屋所有人造成重大經濟損失，從而形成新的社會不穩定的根源。
如何破解這種兩難的困境，理論界與管理部門紛紛提出不同的見解，這些見解歸納起來主要有兩種意見：一種觀點認為，既然小產權房是違法行為的產物，依據有法必依的原則，對這種違法行為必須予以取締，不能以這種現象具有普遍性以及法不罰眾為由而任其存在；另一種觀點則認為，為了不給社會財富造成損害、給農村集體經濟組織和農民造成經濟損失，應當有條件地承認之前的小產權房合法。同時加強管理，以防這種現象再出現。筆者認為：上述觀點不妥。因為上述觀點既未從根本上厘清導致小產權房現象出現的原因，又不能從根本上杜絕這種現象的出現。所以，為了保持法律的嚴肅性，同時更有效地維護農村集體經濟組織和廣大農民的經濟利益，從根本上解決小產權房問題，必須首先厘清導致小產權房現象出現的原因。
導致小產權房現象出現的原因從大的方面看主要有兩個：其一是經濟上的原因；其二是法律上的原因。
經濟上的原因除了房地產投資熱的帶動、廣大購房者期望以低廉的價格購房等待升值，然后獲得較大回報等原因以外，其中一個根本的原因是我國土地征收補償金太少。根據有關資料顯示，在全國范圍內，土地征收中用于補償農民損失的補償金只是同期國家土地出讓金的百分之五。過低的土地補償金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓勵了各個地方政府的土地征收行為，使得我國農業用地面積不斷縮小，嚴重威脅我國糧食安全。另一方面，過低的土地補償金嚴重侵犯了農民的經濟利益，農民為了維護自身經濟利益，于是在自己的土地上建設商品房出售，從而獲得遠遠高于補償金的經濟回報。
法律上的原因主要有：1、農村集體土地所有權的缺失。這種缺失主要體現在：其一是權利主體的缺失。根據我國民法通則和物權法的規定，農村土地所有權的所有人是農村集體經濟組織。但是，上述法律沒有明確農村集體經濟組織究竟是指誰。由于法律規定的不明確，造成農村土地所有權的權利主體在法律規定上存在，在實踐中缺失。這種缺失帶來的最大消極后果是當農村集體土地所有權受到侵犯時，沒有明確的權利主體來維護所有權。其二是農村土地所有權權利主體權利的缺失。根據財產所有權的一般原理，財產所有權的內容應當包含占有、使用、收益和處分等權能。但是根據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權人在行使處分權時是受到嚴格限制的。這種限制體現在：首先，農村集體土地所有權只能通過由國家征收的形式出讓給國家。除此以外，農村集體土地所有權不得出讓。其次，土地使用權也不得任意出讓。除了荒山、灘涂等土地用于農業生產目的可以有償出讓給非農村集體經濟組織成員以外，其他的土地使用權不得出讓給非農村集體經濟組織成員。這樣的制度安排其初衷是為了保護農民的根本利益，防止農民土地的流失導致農民生活無著。但是另一方面也確實導致農村集體土地所有權內容的缺失。正是這樣一些缺失使得農民在城市化的進程中不僅不能充分享受城市化的成果，反而要為城市化付出新的犧牲。在現有的土地法律體制 下，農民為了維護自身的利益，能夠享受城市化的成果，只得突破現行法律制度，冒著違法的風險建設商品房出售。而這些商品房由于不能取得房產證和土地使用權證，于是在我國出現了所謂小產權房現象。2、土地征收法律制度的缺陷。我國法律一方面規定保護農村集體土地所有權，另一方面又規定國家為了公共利益的需要可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排從形式上看應當是沒有問題的。但是，由于征收行為具有強制性和單方性，國家征收權一旦行使將會導致土地所有權的轉移，給土地所有人造成重大損失。所以，對土地征收權行使的前提條件、土地征收后應當如何補償以及土地征收中農民的話語權等問題，法律必須明確規定。然而，上述問題在我國現行法律中并沒有嚴格明確的規定，從而使得征收權的行使容易而且成本低廉。農民在土地征收過程中處于絕對弱勢地位。為了對抗濫用征收權的現象，農民在其土地上開始建房出售，小產權房現象出現了。
盡管導致小產權房現象的出現有經濟和法律兩方面的原因。但實質上上述原因本身也在互相影響，互為原因：農民為了經濟利益用建設小產權房的行為企圖突破現行法律的規定；而現行法律制度的使得農民的經濟利益不能得到有效的保護。在上述原因中，法律制度的缺陷是根本的原因。所以，要解決小產權房現象必須從解決法律制度的缺陷著手。
一、完善農村土地管理法律，明確農村集體土地所有權的權利主體
根據我國現行土地管理法的規定，農村村民委員會代表農村集體經濟組織行使農村集體土地所有權。這一規定似乎明確了集體土地所有權的權利主體，但是這一規定與我國農村土地所有權權利主體的現實狀況不符。農村的現實狀況是，村民委員會無論是對內還是對外都不是集體土地所有權的權利主體。實際上是村民小組在行使著土地所有權。正是法律上的規定與現實不符，導致集體土地所有權權利主體的缺失。所以，應當修改現行法律規定，明確規定農村集體土地所有權的主體為村民小組。這既符合農村的現實，又符合農村集體土地所有權建立的歷史，從而解決農村集體土地所有權主體缺失的問題。進而為小產權房問題的解決提供制度上的條件。
二、 完善農村集體土地所有權的權利內容
依據我國現行法律的規定，農村集體土地所有權的轉讓是受到嚴格限制的，農村集體經濟組織對其所有的土地沒有處分權。這種制度安排盡管對農業用地的安全有一定的意義，但是，其缺陷也非常明顯。它導致土地這一最大的存量資產不能發揮最大的效能，不能為農業的發展和農民生活的改善發揮應有的作用，反而為侵犯農民利益大開了方便之門，也不能從根本上保證農業用地的安全。所以，必須修改現行土地管理法律制度，一方面賦予農村集體土地所有權以完全財產所有權的內容，另一方面嚴格保護農村集體土地所有權。只有農民的合法利益得到法律的有效保護，農民才不會冒著違法的危險去建設小產權房，從而才能從根本上杜絕小產權房現象。
三、完善土地征收法律制度
我國現行法律規定，為了公共利益的需要，國家可以對農村集體土地行使征收權。這種制度安排對于實現社會公共利益是非常必要的。但是，國家征收權的行使會導致農民合法權益的喪失，社會公共利益的實現是以犧牲農民合法權益為代價的。所以，為了實現公共利益與農民合法權益的平衡，法律應當明確規定公共利益的范疇和土地征收后充分合理地補償農民的損失。然而，我國現行法律既沒有明確規定公共利益的范疇，又沒有合理充分地補償農民的損失。正是現行法律制度上的缺陷，導致土地征收過程中地方政府任意擴大公共利益的范疇，輕易行使土地征收權，嚴重侵犯農民的合法權益。另一方面，由于土地征收中補償費用低廉，這為地方政府濫用打開了方便之門。這種現象的出現既無法保障農業用地的安全，直接導致我國耕地面積銳減。根據國家統計局資料，從1997年到2006年我國耕地面積減少了1億2千萬畝，嚴重威脅我國的糧食安全。同時，土地征收權的濫用嚴重侵犯農民的合法權益，嚴重影響“三農”問題的解決。所以，小產權房問題的解決必須從完善土地征收法律制度開始，嚴格限定公共利益的范疇，同時，對由于土地征收給農民造成的損失給以充分合理的補償。只有這樣，才能從根本上解決小產權房問題。
參考文獻
土地法權制度范文6
農村實行土地承包經營制度以后，土地所有權與使用權逐漸分離，使用權成為相對獨立的財產權轉到了農民個人手中，集體統一經營變成農戶分散經營，但土地所有權仍然保持著所形成的格局，即仍歸集體所有。[1]盡管集體土地所有權的主體是農民集體，但農民集體沒有一個人格化的組織彰顯其主體地位，并且國家對集體土地所有權的限制過嚴，從而導致現行集體土地所有權制度出現了主體虛位、權能殘缺及效力不強等一系列弊端。
集體土地所有權主體虛位是指農村集體土地所有權的主體在法律上徒有虛名的狀況。根據《土地管理法》的規定，集體土地所有權的主體是鄉(鎮)農民集體、村農民集體或村民小組農民集體。但集體是一個抽象的概念，其內涵模糊不清。從現實情況來看，農民集體自創立以來一直缺乏明確和健全的組織機構，無法形成自己獨立的意志，作為農民集體的成員不能通過法定程序行使自己的權利，其實質上形同虛設。[2]由于所有權主體不明，集體所有成了既非法人所有、又非集體成員個人共有的高度抽象化了的懸空狀態所有，集體成員缺乏對土地的有效介入和控制，從而造成農民利益得不到有效保障。
所有權是民事主體依法以占有、使用、收益、處分等方式對其物所享有的全面支配的權利。[3]土地所有權是一種特殊的財產權，但仍具有財產所有權的基本特性。然而，我國法律通過土地規劃、用途管制、建設用地行政審批、土地征用等制度過分限制了集體土地所有權的行使，使其成為一種權能不完全的所有權。首先，使用權殘缺。集體所有的土地只能用于農業生產，而對于房地產等有巨大經濟效益的用途則嚴格禁止。其次，收益權殘缺。一方面由于農地受到土地用途管制原則的限制只能用于農業生產，其收益大為降低；另一方面國家通過低價征購農產品拿走了大量土地收益。最后，處分權殘缺。[4]集體土地不得出讓、轉讓、抵押、出租用于非農業用途，其土地發展權被剝奪。法律的過多限制與政府的過多干預造成了集體土地所有權權能殘缺和權利行使方式單一，降低了土地價值，削弱了土地的融資功能，不適應農村經濟多元化發展的需要。
二、變革集體土地所有權制度的理論創新
我國現行集體土地所有權制度由于弊端明顯，改革已勢在必行，但是在徹底變革的風險與利益無法預測時，以任何暴風驟雨式的運動來改變集體土地所有權的做法不僅是不可取的，而且是危險的。[5]因而需要按照改革穩定穩妥的要求，把我國的特殊國情與傳統民法理論結合起來，在創新的基礎上指導集體土地所有權制度的重構。筆者認為，創立不可分共同共有土地權利制度切實可行，它符合我國當前國情的需要。
我國的集體土地所有權是一種類似于總有而獨具特色的所有權形態。[6]總有是指多數人結合而不具有法律上人格的共同體，以團體資格對特定之物享有所有權，其成員享有收益利用權的制度。這種制度會產生主體模糊的現象。任何一種權利必須和一定的明確的主體相結合，權利的存在方有意義。因此，集體土地所有制應變革為一種權利主體明確的特殊共有——不可分共同共有。
共同共有是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關系，而共同享有某項財產的所有權[7]；或者因一定原因成立共同關系之數人，基于其共同關系，而共享一物之所有權者謂之共同共有[8]。
不可分共同共有是指兩個以上的權利主體，基于某種共同關系或法律規定，對于同一項特定財產不分份額且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和處分的權利。其特征是：所有權是一個，而不是多個；共有關系的主體即所有人不具有單一性，是兩個以上；依據共同關系或法律規定而發生；客體是同一項特定財產；財產不分份額且不能分割；權利主體對財產平等地享有占有、使用、收益和處分的權利。創立不可分共同共有的意義在于：
首先，它有利于穩定農村土地關系，維護社會主義公有制。公有和私有的劃分標準有二：其一是從所有權的主體劃分，若權利主體是個人，則屬私有，權利主體是多人，則屬公有；其二是從財產權利的性質劃分，若財產屬于公共需要和公益目的，則屬公有，反之為私有。[9]我國衡量公私的標準是前者，那么集體土地由一定社區范圍內的成員共有就沒有改變社會主義公有制的性質。并且這種特殊共有的財產不能分割，可以長期存在，沒有必要擔心私有化的產生。
其次，它明確了集體土地所有權的主體，有利于農民利益的保護?，F行的集體土地所有制是一種團體所有，集體作為單一主體享有所有權，農民個人不享有所有權。變革為不可分共同所有，集體土地的權利主體是每一位集體成員，農民對集體土地擁有的是明確的所有者權利，農民享有的土地使用權是所有者行使的自物權，而不是基于承包合同基礎上的用益物權。這樣，農民土地權利的保護就更有據可依，從而不會出現像征地補償款留于集體而農民無法享有的情形。
再次，它有利于用物權制度規范土地權利，促進市場經濟的發展。市場經濟是資源配置的高效率機制，其要求主體特定，權利明確。不可分共同共有土地權利制度可基本滿足市場經濟發展的要求。盡管在我國當今社會制度下，土地所有權不得買賣，但是，我們可以將土地使用權作為一項獨立的可交易的財產權，利用物權法加以改造，通過土地使用權在一定年限內的出讓、轉讓、出租、抵押、折價入股等多種方式，參與市場流轉，讓其發揮土地所有權的功能，從而達到推動市場經濟運作、促進生產力發展的目的。
三、不可分共同共有：走出集體土地所有權變革困境的最佳選擇
當代中國，在農村集體土地所有權制度的變革問題上，無論是實行農村土地私有化、國有化、股份化，還是國家、集體、個人三者所有并存，都因為存在各種各樣的缺陷而不足取。于是在承認農民既得利益和保持農村社會安定的前提下，選擇不可分共同共有方案是符合我國人多地少基本國情的最佳選擇。改革的初步設想是：
1.明確集體土地的權利主體。農民集體所有就是一定社區范圍內的農民共同所有。對于土地這一特殊財產，規定為不可分共有財產，集體土地所有權主體是集體經濟組織內的每一個成員。這樣，農民個人對集體土地就享有了共有權，農民成了土地的主人，對土地平等地享有占有、使用、收益和處分的權利。
2.健全行使共有財產管理權的組織機構。雖然集體土地所有權的權利主體是集體經濟組織內的每一位成員，但對于共有財產必須有一個健全的組織機構來行使管理權。在民主選舉、民主決策、民主監督、民主管理的基礎上改革原有的集體經濟組織或農村自治組織不失為一條捷徑。根據各地實際，在尊重農民自的前提下可以選擇村委會或村民小組作為管理機構，法律應承認其為一個獨立的民事法律主體。在這種管理體制中，集體成員當然享有參與決策的權利與選任和罷免管理人員的權利。對于任何組織或個人侵害集體成員利益，法律應賦予被侵害者訴權來保障其合法權利。
3.完善集體土地所有權的權能和權利行使方式。集體所有權與國家所有權在法律上地位是平等的，具有所有權的全部權能，集體土地使用權應同樣可以進入市場流轉。農民作為享有共有權的集體成員應享有永久性的土地使用權，而不是有期限的承包經營權。我們應考慮在國家統一的監管體系下，開放集體土地一級市場，允許集體土地使用權自由流轉，發揮土地的市場價值，使其進入市場優化配置的軌道，從而促進農村經濟發展。
4.限定集體土地的公法義務。傳統民法認為所有權人對其財產享有充分自；在現代社會，立法指導思想由個人本位向社會本位轉變，社會利益作為一種價值載體被引入所有權制度，所有權承擔一定的公法義務也就成為必然。但這種義務必須合理適度，否則所有權人的利益會受到嚴重傷害。集體土地所承載的公法義務主要是：保證用于農業用途的基本農田保護區內的耕地面積不減少，確保國家糧食安全。因此，必須對集體土地重新規劃分類。筆者認為集體土地應該規劃為：(1)基本農田用地，(2)宅基地與公益事業用地，(3)資源性土地(包括草原、林地、水面、礦藏地)，(4)經濟發展用地。荒山、荒坡、荒溝、荒灘、自留地、自留山以及沒有劃入基本農田保護區的其他少量耕地應劃入經濟發展用地，賦予農民“土地發展權”，可以用于
二、三產業，幫助農民脫貧致富。對于土地轉讓因區位優勢而獲得的巨大利益，可以征收一定比例的社會保障統籌基金用于全國農村醫療、養老等社會保障事業，以平衡不同地區的利益差別。
5.改革土地法律管理體系。當前，我國的土地法律管理體系是一種以行政管理為主，而不是以保障土地權利人的權利為核心的法律體系。這與土地集體所有的現實不符。實際上，土地法律管理體系應是一種綜合法制體系，國家的管理應主要集中在基本農田保護以及國家因公益目的對集體土地征收征用與環境保護上，而對于集體土地的處分，除要求遵守城鄉規劃外，要基于國情給予合理引導。同時法律必須明確，政府應以指導、扶持、服務農業和農村的發展為其主要經濟職能，杜絕政府對集體土地利用的不當干預，把政府的管理轉到宏觀調控上來。
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