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土地征地法規范文1
第二條本市行政區域內從事土地開發整理及其相關活動，均應遵守本規定。
第三條本規定所稱土地開發整理，是指運用財政專項資金，對宜農未利用土地、廢棄地等進行開墾，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質量，改善農業生產條件和生態環境的行為。
第四條市國土資源行政主管部門負責全市土地開發整理管理工作；區、縣國土資源行政主管部門負責本轄區內的土地開發整理管理工作。
市和區、縣土地開墾整理機構負責土地開發整理項目的組織實施工作。
財政、農業、水利、林業、環境保護等有關行政主管部門，按照各自職責做好土地開發整理的相關工作。
第五條市國土資源行政主管部門按照本市土地利用總體規劃和國家下達的土地開發整理計劃指標，分解全市年度土地開發整理計劃指標，報市人民政府批準后施行。
第六條本市鼓勵單位和個人依法從事土地開發整理活動。
各級人民政府對在耕地保護和土地開發整理工作中取得顯著成績的單位和個人，給予表彰和獎勵。
第七條非農業建設經批準占用耕地的，按照占多少、墾多少的原則，由占用耕地的單位負責開墾與其占用耕地的數量和質量相當的耕地。占用耕地的單位在開墾耕地時，可以委托土地開墾整理機構具體實施土地開發整理項目，并支付相應的耕地開墾資金。
占用耕地的單位沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照有關規定向市國土資源行政主管部門繳納耕地開墾費，由市國土資源行政主管部門委托土地開墾整理機構負責組織實施耕地開墾。
第八條占用耕地的單位不能開墾耕地落實占補平衡的，應當在辦理農用地轉用審批手續時，向市國土資源行政主管部門繳納耕地開墾費；未繳納耕地開墾費的，國土資源行政主管部門不予辦理用地手續。
第九條占用外環線以內地區耕地的，耕地開墾費每平方米20元；占用外環線以外地區耕地的，耕地開墾費每平方米10元；占用基本農田的，耕地開墾費每平方米20元。
耕地開墾費繳納標準根據土地后備資源狀況和經濟社會發展水平，經市人民政府批準,可以適時進行調整。
第十條耕地開墾費屬于行政事業性收費，應當納入市級財政專戶，實行收支兩條線管理。耕地開墾費專項用于組織、實施、管理開墾新耕地的各項開支，當年結余可以轉入下年度繼續使用。
第十一條市土地開墾整理機構用于土地開發整理所需業務費用，根據實際使用情況，經市財政部門審核后列支。
土地開發整理所需業務費用主要包括：土地開發整理項目研究和后備資源調查、檢查驗收、建立項目庫和耕地儲備庫、耕地開發管理軟件開發利用、人員培訓、設備購置、經驗交流、技術推廣等業務支出。
第十二條土地開發整理實行項目管理，并按照本規定做好項目的立項、規劃設計、預算、實施和竣工驗收。
第十三條土地開發整理項目立項應當符合下列條件：
（一）符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃；
（二）符合保護和改善生態環境，促進土地資源可持續利用目標；
（三）土地相對集中連片，達到市國土資源行政主管部門規定的土地開發整理規模；
（四）土地開發項目的預計新增耕地率一般應當達到60%，土地整理項目的預計新增耕地率一般應當達到3%。
第十四條符合規定條件的土地開發整理項目，按照下列程序進行申報：
（一）區、縣國土資源行政主管部門或者市土地開墾整理機構將項目立項申報材料報市國土資源行政主管部門；
（二）市國土資源行政主管部門收到立項申報材料后，組織審查和現場勘察，進行綜合評價，作出批準立項或者不予批準立項的決定。
第十五條土地開發整理項目立項申報材料包括：
（一）土地開發整理項目立項申請書；
（二）項目可行性研究報告、初步評估論證意見；
（三）區、縣國土資源行政主管部門出具的符合區（縣）、鄉（鎮）兩級土地利用總體規劃的意見和土地權屬情況證明；
（四）項目區標準分幅土地利用現狀圖、項目總體規劃圖；
（五）土地權屬單位的意見；
（六）其他有關資料。
第十六條土地開發整理項目立項后，區、縣國土資源行政主管部門或者市土地開墾整理機構應當組織編制項目規劃設計與預算，并報市國土資源行政主管部門審核批準。
第十七條土地開發整理項目所在區、縣國土資源行政主管部門或者市土地開墾整理機構與項目承擔單位應當簽訂項目實施合同。項目承擔單位應當嚴格按照項目規劃設計與項目實施合同的約定組織施工，不得造成水土流失、土地荒漠化和鹽漬化，不得破壞生態環境。
第十八條土地開發整理項目實施前，應當對土地權屬、界址、面積進行界定；項目竣工驗收后，應當及時開展土地權屬的調整、登記、發證等工作。
第十九條土地開發整理項目竣工后，按照下列方式進行自下而上分級驗收：
（一）項目承擔單位提出驗收申請；
（二）區、縣國土資源行政主管部門組織開展初查；
（三）市土地開墾整理機構進行初驗，對初驗不合格的項目提出限期整改意見；
（四）市國土資源行政主管部門根據初驗意見，會同市財政、農業部門組織項目終驗。
第二十條土地開發整理項目申報單位應當做好項目成果有關檔案的管理工作，對從項目申報到驗收通過形成的有關文件和資料，應當收集整理、立卷歸檔，妥善保管。
第二十一條市財政部門根據市人民政府批準的年度土地開發整理計劃，按照土地開發整理項目實施方案，及時將土地開發整理專項資金撥付給市國土資源行政主管部門組織實施土地開發整理。
第二十二條土地開發整理專項資金包括：耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費、土地出讓金用于農業土地開發的部分和市人民政府規定的用于耕地開發、土地整理、基本農田保護和建設的資金。專項資金實行專款專用，單獨核算，不得截留、挪用或者擠占。
第二十三條土地開發整理項目費用按照國家確定的定額標準，由區、縣人民政府控制使用。
第二十四條市國土資源行政主管部門和市財政部門負責對土地開發整理項目資金的財務管理與監督，并對項目預算執行、資金使用與管理情況進行經常性的監督、檢查，追蹤問效。
對弄虛作假、截留、挪用和擠占項目資金等違法違紀行為，應當采取通報批評、停止撥款和終止項目等措施；情節嚴重的，追究有關責任人員的經濟、行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
土地征地法規范文2
關鍵字：土地開發；整理規劃；環境影響；評價
中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
土地在我國已經是涉及到方方面面的應用，土地開發已經成為了地方拉動經濟的一大特點。土地整理主要是根據土地利用規劃與城市規劃確定的方向與作用，采取政治、經濟、法律與工程技術方式，對土地利用情況進行綜合整治、調整改造，增加耕地面積，改善生產、生活條件以及生態環境的過程。
針對土地開發問題，土地整理對于城市規劃等建設具有很大的作用。現代社會追求的是環境與建設和諧發展，這樣實現了土地可持續發展。土地整理是土地利用總體規劃的重要組成部分，是對土地利用總體規劃的深化和補充。土地開發與整理對保護和改善生態環境，實現土地資源可持續利用，改善生產、生活條件和生活環境，提高土地利用水平，促進農村和農業現代化建設具有重要意義。土地開發則是指對未利用土地包括荒山、荒地、荒灘等，通過工程或生物措施，使其改造成為可利用土地的行為。在我國經濟快速發展的今天，土地開發利用對于整理規劃環境具體劃時代意義，相信通過本文對土地開發整理規劃環境影響研究，我國土地利用會科學合理的進行規劃與建設。
1土地開發整理初步認識以及其主要方向
土地開發，是當前我國建設的一個必要環節。影響土地開發整理規劃環境的影響因素是規劃、環境、資源、投資條件等。針對土地開發是保護與改善生態環境、防止水土流失以及土地荒漠化的條件下，采取了生物、工程等辦法，將沒有利用土地資源開發利用以及其經營活動。
土地復墾主要利用工程、生物等辦法，對于生產建設過程中挖損、塌陷、壓占造成破壞、廢棄的土地和自然災害造成破壞、廢棄的土地進行整治，使其恢復到可利用狀態的活動。對于目前，我國內陸需求的加劇，同時取得了舉世矚目的成績。為了加大規劃土地整理，專家學者對土地整合內涵進行了廣泛的討論。土地行政主管單位認為：我們目前所講的土地整理，即按照土地利用總體規劃的要求，構建了土地開發整理規劃環境影響評價指標體系，并采用適宜的方法實現了指標的定量化。在土地開發整理規劃環境影響識別的基礎上，分別建立了土地開發整理規劃的社會環境影響、生態環境影響、景觀格局影響的評價指標，并根據指標的內涵確立了適宜的量化方法。作者認為區域土地可持續利用的影響評價是對該規劃引起的對區域復合系統的綜合評價，是對前面進行的社會環境、經濟環境、生態環境、景觀格局等子系統的協調性的綜合評價，并選用合適的指標、標準化方法，用層次分析法確定了各指標的權重，構建了土地開發整理規劃對區域土地資源可持續利用的評價模型。
2 土地開發整理規劃的主要指標分析
土地開發，對于一個城市、企業等用地非常重要。“土地開發整理”包括土地開發、土地整理和土地復墾。土地開發整理規劃是指在規劃區內，在土地利用總體規劃的指導和控制下，對規劃區內未利用、暫時不能利用或已利用但利用不充分的土地，確定實施開發、利用、改造的方向、規模、空間布局和時間順序。主要的土地開發整理規劃的目的如下分析：
2.1有計劃的規劃耕地總量動態發展
根據我國人口分布不均勻，人均耕地稀少，儲備耕地資源不足；土地耕地資源利用面臨著突出的情況，彌補耕地的任務就是依靠土地開發整理以及其復墾來完成。在科學預測耕地供求狀況，充分協調經濟建設與生態環境，合理劃分土地開發整理區域，安排土地開發整理活動的空間和時間序列，通過綜合整治措施, 使我國各類零星廢棄和利用率低的土地更集約利用,體現了新時期深化土地管理的特點，是實現耕地總量動態平衡的重要措施。
2.2調整規劃土地開發整理情況以及國家各項建設情況關系
針對于土地開發整理情況關系到政治、經濟、生態、社會等各個方面，經過編制土地開發整理規劃，全力整合國家與地方經濟發展工程。根據農業、農林、水利、交通、環保等單位規劃相聯合，避免了土地開發整理的清晰性，需要長期考慮在土地開發整理中把短期利益與長遠利益、部門利益與國家利益統一起來，實現土地開發整理經濟效益、社會效益、生態效益的統一。
2.3為制定項目投資計劃、組織項目實施提供依據參考
在我國，由于各地土地開發整理主要存在著爭奪項目、資金等，這給投資上帶來了很多盲目性與冒險性。面對著對當地經濟、社會、生態等綜合考慮：造成部分土地開發整理活動不經濟和引起生態惡化等問題，需要國家對土地開發整理活動進行指導和規范，編制耕地開發整理投資計劃，進行有效的組織和管理，促進土地開發整理的有序、健康發展。
3對土地開發整理規劃環境影響的評價與識別目的分析
規劃壞境對于開發整理來說非常重要，主要目的在于對未來規劃造成進一步做出規劃性問題，這是對環境性問題做出前期性問題，也是確保對此評價的可行性和有效性問題做出關鍵問題。土地開發整理規劃可能造成眾多的環境影響，但并不是所有的環境影響都應在評價中加以考慮，并進行詳細、深入地研究，一方面，不同的環境因子對于人類來說其意義也不同，或者說不同環境因子的重要性不同；另一方面，投入到環境影響評價中的人力、物力、財力、可獲得信息及時間是一定的，這就要求在土地開發整理規劃的環境影響評價中充分、有效地利用有限的資源，盡可能地在降低評價費用或成本的條件下科學、合理地開展工作。
4土地整理與土地開發中的規劃做出環境影響評價
4.1土地開發整理規劃環境問題產生的社會性評價
針對開發建設項目或者戰略問題分析，規劃建設是非常重要的。環境問題對當前土地開發建設與土地整理問題來說非常重要。這些影響可能包括改變人口遷移、改變社會結構、擾亂社會的穩定性，同時也可能包括改變規劃區域的經濟發展能力，提高或降低社區人口的收入水平等。
4.2土地開發整理建設的生態環境問題評價
生態環境對于我國土地可持續發展問題來說非常重要，對于一個生態環境建設來說，水、大氣、土壤等非常重要，它們可以構成一個復雜的生態系統，任何一種因子的變化都會打破原來的生態平衡。土地整理活動從生態學的角度來看是一個打破了原有生態環境系統，然后重建新系統的過程。由于土地整理活動具有長期性、累積性的特點，由于土地開發整理規劃中的一系列土地整理項目需要借助一系列生物、工程措施對水、田、路、林、村進行綜合整治，在此過程中，區域內諸多土地整理項目不可避免地會對項目區及其背景區域的水資源、水環境、土壤、植被、大氣、生物等環境要素及其生態過程產生諸多直接或間接、有利或有害的影響，因此，充分認識這些可能影響將有助于建立完善的土地整理的環境影響評價指標與標準體系。
4.3土地開發整理規劃對于區域土地可持續利用評價分析
可持續發展要求土地開發整理規劃執行后，該區域復合系統能夠長期、穩定、協調地發展，即該區域土地系統有良好的結構性能，具有動態調節性及其與環境的適應性，且各子系統之間具有高效的輸入輸出轉換功能，具體表現為土地開發整理規劃執行后，區域經濟結構和機制趨向合理，農民生活質量和社會福利不斷提高，資源、生態環境得到合理的利用和有效的保護等方面。土地開發整理規劃的社會環境影響，是指土地開發整理規劃實施后對社會環境系統的影響極其產生的宏觀社會效應。也就是說，該規劃在產生經濟環境影響、生態環境影響的基礎上。
參考文獻：
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土地征地法規范文3
第二條 汕頭經濟特區內土地所有者和使用者必須按本暫行規定到汕頭市國土局或其授權的區國土局辦理土地權屬登記，經市國土局審核無誤后，由汕頭市人民政府頒發土地證書。
第三條 土地證書是確認土地所有者和使用者的法律憑證。合法的土地所有權和使用權受國家法律保護，除國家依法變更權屬外，任何單位或個人不得侵犯。
依法變更土地所有權或使用權的，必須辦理變更登記，更換土地證書。
第四條 土地證書分為《集體土地所有證》、《國有土地使用證》、《集體土地建設用地使用證》和《臨時用地使用證》：
（一）《集體土地所有證》的頒發對象是依法擁有農村集體土地所有權的農村集體經濟組織或村民委員會。
（二）《集體土地建設用地使用證》的頒發對象是依法使用農村集體所有制土地于非農業建設的集體企事業單位或個人。
（三）《國有土地使用證》的頒發對象是依法使用國有土地的單位或個人。
（四）《臨時用地使用證》的頒發對象是經批準的臨時需要用地的單位和個人。
批準臨時用地的有效期限最長不超過二年，期滿后臨時用地者需要延期的，應在期限屆滿兩個月前向原批準用地機關辦理續用手續。期滿或者申請延期未獲準的，由臨時用地者清理好場地，恢復原貌，并由發證機關收回土地使用證。對期滿后不辦理續用手續而繼續使用土地的，按非法占用土地處理。
第五條 下列用地，其土地使用證的頒發對象：
（一）跨區域的國有工程、市政設施（包括鐵路、公路、綠化帶、水利工程、自然風景區、文化、體育、通訊、電訊等公共設施）用地分別為該用地單位的業務主管部門。
（二）公產房用地為同級房產管理部門。
（三）中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業、中外股份有限公司的用地，為該企業。
（四）同一幢建筑物有兩個以上業主的，為該業主。
（五）從事灘涂和海水養殖的用地，為該經營組織或專業戶。
（六）私人住房，為房主本人。
第六條 辦理單位土地登記的當事人，應該是單位的法定代表人；個人使用土地的登記人應是土地使用者本人。
委托他人代為登記的，必須向市國土局或其授權的區國土局提交委托人簽名或者蓋章的授權委托書。
外國、港、澳、臺經濟組織、個人委托他人代為登記的，其授權委托書按有關規定辦理。
第七條 申請土地登記發證，須提交土地登記申請書、單位法人代表證明、個人身份證明、土地權屬來源證明、地上附著物權屬證明及其它有關文件、資料（包括圖件）。
國土部門接到土地登記申請后，對申報材料進行審核。需要進行測量查丈的，由國土部門會同申請者進行現場測量并繪制宗地圖。
經審查符合條件的，發給土地證書。
第八條 在土地登記過程中，發生土地權屬爭議的，按《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規和政策規定處理后，再進行登記。
第九條 土地證書由持證單位或個人妥善保存，如有遣失或毀滅，應及時向市國土局報告，并申請補發。
第十條 土地證書必須附有關土地范圍、面積、座標、地形、地址等要素的圖件。比例尺的大小可依土地面積的多小而不同。經注冊登記的土地，其地籍數據列入地籍檔案。
第十一條 有下列情形之一的，須辦理土地變更登記手續：
（一）農村集體所有土地被依法征用的；
（二）市國土局批準改變土地用途的；
（三）土地使用權或土地使用權連同地上建筑物轉讓的；
（四）土地使用年限屆滿受讓人續約的；
（五）依法繼承、贈與、分割、合并等原因發生土地權屬轉移的。
第十二條 申請土地變更登記，應提交變更登記申請書、原土地證書和有關變更行為的文件、合同、證明、資料等。
第十三條 土地所有者或使用者應分別在下列期限內到市國土局或其授權的區國土局辦理土地登記或變更登記手續：
（一）農村集體所有土地，本暫行規定公布之日起一年內。
（二）使用農村集體所有土地的農村集體企事業單位或個人，在工程竣工三十天內。
（三）農村集體所有土地被征用的，在接到國土局批準文件之日起三十天內。
（四）本暫行規定公布前已使用的土地，在本暫行規定公布之日起一年內。
（五）通過協議、招標、拍賣出讓取得國有土地使用權的，在土地使用者付清地價款后三十天內。
（六）轉讓土地使用權的，在土地使用權轉讓合同或文件生效之日起三十天內。
（七）改變土地用途的，在接到國土局批準文件之日起三十天內。
（八）土地使用年限屆滿受讓人續約的，在重新簽訂土地使用合同生效之日起三十天內。
（九）臨時用地，從獲準之日起十天內。
第十四條 土地使用權或土地使用權連同地上建筑物、其他附著物出租，出租人和承租人應簽訂租賃合同，并在合同生效之日起三十天內持租賃合同依照規定辦理登記。租賃合同終止時，出租人應在十五天內到原登記機關辦理注銷登記。
第十五條 依法抵押土地使用權或土地使用權連同地上建筑物、其他附著物的，抵押人和抵押權人應在簽訂抵押合同之日起十五天內到市國土局辦理抵押登記，抵押物登記日期，即為抵押權設定日期。抵押合同終結后，當事人應于終結之日起三十天內向原登記機關辦理注銷登記。
抵押物依法繼承或遣贈，繼承人或受贈人應繼續履行抵押人簽訂的抵押合同，并在三十天內辦理變更登記。
抵押權人因處分財產而取得土地使用權的，應在注銷抵押登記后，和原抵押人重新簽訂土地使用權轉讓合同，并在合同生效之日起十五天內辦理登記。
第十六條 《汕頭經濟特區土地管理若干規定》公布施行之前，用地單位或個人依法使用的國有土地，沒有確定土地使用年限的，由市國土局根據有關規定及其生產行業、經營項目予以確定，并從1992年1月11日起計算。
第十七條 辦理土地登記，有關申請人應按規定交納土地登記費。
第十八條 土地登記資料可以公開查閱。
查閱土地登記資料的收費，參照查閱檔案資料的收費標準進行。資料復制工本費由查閱者支付。
第十九條 對違反本暫行規定的行為，按《中華人民共和國土地管理實施條例》等土地管理有關法律、法規處理。
土地征地法規范文4
［關鍵詞］ 軌道交通；土地利用；聯合開發
［基金項目］ 河南省科技廳軟科學研究項目（編號 102400450302）
［作者簡介］ 李攀科，鄭州鐵路職業技術學院講師，碩士，研究方向：管理學，河南 鄭州，450052；李亞，鄭州鐵路職業技術學院助教，碩士，研究方向：軌道交通運輸，河南 鄭州，450052
［中圖分類號］ F53 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1007-7723（2012）04-0082-0004 隨著我國經濟的不斷發展和城市化進程的加快，各大城市的交通擁堵現象越來越嚴重。建設城市軌道交通，對緩解城市化進程帶來的交通壓力意義重大。目前，城市軌道交通的建設熱潮正在全國興起，鄭州也不例外。2009年2月6日，鄭州市地鐵規劃獲得國務院批準，2009年3月，鄭州地鐵1號線工程動工，同年9月份鄭州地鐵2號線工程動工，兩條地鐵線路現今正在如火如荼地建設中，竣工時間分別定為2013年、2015年。
一、軌道交通與土地聯合開發的背景
眾所周知，城市軌道交通作為社會公益事業，耗資巨大，鄭州地鐵1號線一期工程成本為5.9億元/公里，2號線一期工程成本為5.93億元/公里，工程總投資達268.45億元。由于軌道交通投資大、建設周期長、投資回報率不高等特點，導致私人投資無心也無力介入。我國城市軌道交通的建設到目前為止一般采用政府主導的負債型融資模式，這使得政府債務負擔很重。此外，在城軌交通的運營過程中，其收益一般只通過票價、商鋪租金和廣告收入，這些收益往往不足以負擔其運營成本，仍然需要政府進一步補貼。
城軌交通不僅面臨著投資，同時也面臨著贏利的雙重壓力，因此迫切需要尋求良好的融資模式和市場化運作來緩解這兩大難題。香港地鐵公司是國際上比較少見的能實現運營贏利的公司，而它的贏利便是靠地鐵沿線物業收益來彌補建設資金的短缺，表1是香港地鐵1992～2001年這十年的經營情況。
由此可見，土地增值是除車費以外的最大收入來源。把城市軌道交通建設與沿線的土地開發結合起來，通過物業增值的收益來彌補軌道建設和運營的巨大成本是籌措建設資金的重要手段，同時也是獲取運營收益的一個有效渠道。本文在分析國內各大城市軌道交通與土地聯合開發模式的基礎上，對鄭州市軌道交通與土地聯合開發的模式進行了初步探討，以促進軌道交通建設與土地開發的協調發展。
二、 國內軌道交通與土地聯合開發的既有模式
（一）香港模式——“地鐵＋物業”的特許經營模式
香港地鐵作為全球地鐵公司中為數不多的贏利豐厚的地鐵公司，其所秉承的“地鐵+物業”特許經營投融資模式多年來始終是各國爭相效仿的對象。“地鐵＋物業”模式，簡單地說，就是以地鐵為中心，沿線開發土地物業，兩者相互配合，形成一種良性循環。香港地鐵公司物業開發的做法主要有兩種：一是城市軌道交通經營企業向政府索要沿線土地的使用權，開發沿線高密度商貿建筑；二是城市軌道交通經營企業向政府索要沿線土地的使用權后，采用PPP等項目特許經營權等結構融資方式，與其他房地產公司達成協議，合作進行城市軌道上蓋物業開發、出售等。
香港地鐵公司在1975～1986年間修建的三條地鐵線上共計開發了18處房地產，其中包括3個購物中心150500m2的零售店、128500m2的寫字樓以及28000套公寓。這18個不動產項目的收益有40億港元，而三條地鐵線的總建設成本大約為250億港元，其不動產項目的收益占總建設成本的16%左右。
（二）上海軌道交通11號線嘉定段——“站點綜合體開發”模式
以往，上海軌道交通建設項目的市政用地開發權是由市政府相關部門審批，而軌道交通沿線商業開發的物業開發權則是在線路建設完成之后通過公開招投標方式選擇房產開發商的。但上海軌道交通11號線嘉定段的建設卻運用了與以往不同的開發模式，亦即項目公司不僅能夠擁有軌道建設的市政用地開發權還能獲得地鐵沿線商業用地的物業開發權。
上海軌道交通11號線被稱作嘉定新一輪發展的生命線，11號線貫穿嘉定區發展戰略規劃中的“四大板塊”，該項目計劃在這條線的9個站點區域開發約133公頃的土地，預計建設229.3萬m2的住宅、商業和公共建筑等。上海軌交11號線嘉定段實行軌道交通與物業同步規劃、同步建設以及同步開發，有效發揮軌道交通的集聚和導向效應，并且將沿線物業收益反哺軌道建設投資運營。嘉定區效仿的模板就是香港機場快線香港站綜合體開發。所謂“站點綜合體開發”，也就是在滿足站點綜合交通功能的前提下將站點上蓋及周邊物業實施一體化的綜合開發。上海地鐵此次試圖借鑒香港地鐵的成功經驗，并尋求相關政策方面的支持，以開創出內地軌道交通建設的全新模式來。
（三）深圳市軌道交通4號線——港鐵運作模式“一波三折”挺進內地
深圳市政府和香港地鐵公司早在2004年1月15日就達成軌道交通的BOT協議。其運營期定為30年，協議中香港地鐵公司拿出60億元投資建設深圳軌道交通4號線，而深圳市政府則交給其北部龍華鎮4號線沿線車站和車廠的290萬m2地塊的物業開發權。香港地鐵公司計劃用30年的車票收入以及沿線車站和290萬m2地塊的土地增值收入作為資金來建設4號線長達16公里的地鐵線路。當時這被稱為“中國內地首次引入軌道交通和房地產開發相結合的創新模式?！?但這一計劃最終未獲國家發改委批復，至2009年，該設想終止。
此間，作為國企的深圳地鐵卻開始效法港鐵，于2009年，以招拍掛方式成功獲得三塊地鐵上蓋物業的開發權，包括前海、深大北、塘朗山車輛段，其中前海地塊建面高達141萬m2。在每一塊地鐵上蓋地塊內，深圳地鐵都承建一定比重的保障房。這一“地鐵+上蓋物業+保障房”的模式，被深圳視為緩解地鐵財政、發展保障房、穩定房價的法寶。也因此，深圳地鐵雖引入了港鐵模式，但卻后來居上。
2011年，香港地鐵在經過6年的波折之后，通過招拍掛的合法程序，以近20億元的底價，拿到深圳首宗土地——龍華地鐵4號線20余萬m2的上蓋地塊。香港地鐵公司承諾，如果該項目獲得凈利潤，將與深圳市分享，用于支持深圳的軌道交通發展。這是香港地鐵公司獨特的運作模式首次成功挺進內地。在此之前，香港地鐵雖躋身于北京地鐵四號線，但是卻放棄了對其沿線土地的開發權。
三、鄭州地鐵1號線與土地聯合開發模式及步驟探析
鄭州地鐵1號線為一條東西方向的直徑線，全長34.84km，共設28個車站，其中有7個軌道交通換乘樞紐。其線路功能住戶要貫穿城市東西發展主軸，覆蓋城市東西主軸客流走廊，聯系高新片區、須水片區、西部服務片區、城市核心區、新客站片區，為核心區與西部地區、東部地區提供快速聯系，引導促進新客站片區、須水片區和高新區的發展，東西方向強化城市軸線發展。
地鐵1號線的沿線既有需要改造的舊城區，也有尚需發展的新城區，這些區域有不少土地正因地鐵的通過而迅速增值。土地增值的收益，對緩解地鐵建設資金緊張問題的作用不可小覷。
（一）鄭州地鐵1號線可選擇的土地聯合開發模式
聯合開發的前提是獲取沿線土地的優先開發權。鄭州市軌道有限公司要想獲取沿線土地的優先開發權還需要政府的大力支持，鄭州市政府應積極探索軌道交通沿線土地資源開發和利用的新機制，對現有的土地管理制度進行完善和創新，賦予軌道公司沿線土地的整理權、開發權。
根據實際情況，鄭州地鐵1號線可選擇的土地聯合開發模式有以下幾種：
1. 自行開發模式
沿線土地由軌道公司自己開發經營，實現軌道交通建設和土地開發、相關物業建設同步進行。自行開發能最大程度地獲取土地增值所帶來的收益，但是這種方式的風險也大，而且對軌道公司的資金實力、建設能力、經營能力要求都很高。對于鄭州市而言，這種模式要謹慎選用。
2. 出讓土地模式
即將土地出讓給開發商進行獨立開發，土地出讓收益作為軌道交通建設費用。這種方式的優點是能較快、較省心地籌集到建設資金，但其獲利是一次性的、短期的，不具備可持續性，而且開發的大部分利潤被房地產開發商占有。這種方式對于適用于急需建設資金的軌道開發項目。對于鄭州市而言，可以針對不同地塊，有選擇性地使用此模式。
3. 合作開發模式
所謂合作開發模式，即沿線土地由軌道交通公司和房地產開發商聯合開發，大多數是由軌道交通公司提供用地，房產開發商提供開發資金、開發經驗，并負責具體的開發工作，軌道交通公司按協議的規定分享收益。這種合作開發模式最常見，香港地鐵就是采用這種方式運作的。在合作開發模式中，又可分為軌道公司參股開發和合約開發兩種。參股開發即軌道公司持有一定的股份，按照股份比例分享房產收益；而合約開發是指軌道交通公司不直接參股沿線土地物業開發，而是把土地以一定條件轉讓給房產開發商。軌道公司可以基于土地增值依據以及合約依據，分享一定比例的物業開發和運作利潤，并將此作為軌道交通建設費用。此方式對軌道公司的優點有三：一是幾乎不用承擔風險；二是能夠較快得到土地出讓收益；三是可得到持續性的物業運營收益。但是這需要有合理的利益分配機制，政府要盡可能降低私人投資者的政策、金融、法律風險，而且通過一定機制保證私人投資者的基本收益；否則，私人投資者的投資積極性不高。
（二）土地聯合開發的步驟
1. 成立聯合開發的專門機構
首先，在有聯合開發的意向之后，就需要成立一個專門的職能部門來管理和控制此項事宜。因為聯合開發是牽涉到政府、軌道公司、開發企業及其他團體和個人的行為。這個專門機構的成立非常必要，它要為軌道交通的建設及各項土地開發活動進行全方位的協調。
2. 實地調查沿線區域經濟及房產市場
接下來，在進行聯合開發規劃前，需要對鄭州市沿線地區的土地利用現狀、經濟發展現狀和其他公共資源進行實地考察和分析。
3. 制定詳細的聯合開發規劃
在掌握鄭州市沿線區域的經濟、土地及房產開發等情況后，下一步就著手制定詳細的開發規劃。政府部門、軌道公司和開發企業應致力于完成計劃需做的各項工作，如此才能促成整個開發規劃中各個聯合開發細節的順利實施。
4. 獲取沿線相關土地
了解具體的聯合開發規劃后，聯合開發的專門機構要同政府部門加緊協商以便順利獲取沿線土地的開發及經營權，并交由聯合開發執行機構進行開發。
5. 選擇聯合開發模式
拿到土地開發權后要針對不同的地塊選擇不同的土地開發模式，如自行開發、出讓開發、合作開發等。對于自行開發經營的土地應慎重考慮并確定合適的物業開發類型。
6. 確定聯合開發順序
在實施土地開發前，還須根據聯合開發主管機構反饋的各種信息，及沿線區域的土地、交通、房產等狀況來確定沿線各地塊最有利的開發時機。
7. 實施土地開發
最后一步便是將具體的土地開發工作付諸實施。對于選擇自行或合作開發模式的地塊，軌道交通公司要具體實施并參與對沿線土地的開發；對于采用出讓模式的地塊，軌道交通公司應對接手的房產開發商進行監督和協調。
根據國內各軌道交通公司的成功經驗分析，要實現軌道交通利潤化，必須進行商業化經營。對沿線土地實行協調控制既可以使軌道交通建設成為政府引導城市發展、改善城市結構、分流城市人口的重要手段，同時又能利用沿線軌道交通物業的發展來實現軌道建設與土地經營的互動。對于鄭州市軌道交通而言，在合適的政策支持下完善經營機制，建立以城市軌道交通與土地聯合開發為一體的規劃設計就有可能緩解其軌道交通建設和運營的資金壓力，實現社會、經濟、環境的和諧發展。
［參考文獻］
［1］郝成,李靜.北京、香港、紐約城市軌道交通投融資模式對比分析［J］.百家論壇,2009,（1）.
［2］徐旭暉. 軌道交通與土地利用規劃協調發展模式分析［J］.甘肅科技縱橫,2004,(5).
土地征地法規范文5
關鍵詞 土地開發整理項目現狀圖測繪技術規范；原則；目的；問題；建議
中圖分類號 P258 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2012）21-0340-02
2007年湖南省土地綜合整治局和湖南省測繪科技研究所共同起草的《土地開發整理項目現狀圖測繪技術規范》（以下簡稱《規范》）通過湖南省國土資源廳組織的評審，隨即開始在湖南省各地試行，《規范》對于規范湖南省土地整治的測繪工作、提升湖南省土地整治項目的質量起到了非常重要的作用[1-2]。同時，由于從事土地整理項目現狀圖測繪的技術人員不懂土地整理的相關知識以及土地整理項目現狀圖的用處和重要性，對《規范》的內容有疑問，筆者現對主要的問題進行解釋[3-5]。
1 《規范》編制的概況
1.1 《規范》編制的原則
一是地方性。作為地方標準，《規范》完全體現了湖南省土地整治方面的地方特色。湖南省地貌多樣，東、西、南三面環山，中部大都為丘陵，北部為洞庭湖平原。在編制《規范》時，明確了不同地貌條件下，項目現狀圖測繪的技術要求。二是可操作性?！兑幏丁诽岢隽撕鲜韧恋卣雾椖楷F狀圖測繪技術要求，是各技術單位在進行項目現狀圖實測的工作指南，其技術要求在保證現狀圖質量的同時，讓技術單位完成測繪任務，即《規范》要具有可操作性。三是科學性?！兑幏丁返膶ο笫峭恋卣雾椖楷F狀圖測繪，包含地形圖測量、水利測量和土地分類等，故必須銜接測繪、水利和國土行業的相關標準，才能保證《規范》成果的科學性。
1.2 《規范》編制的目的
在土地整治工作中，由于項目區的測繪成果不能滿足土地整治項目設計、施工及竣工驗收的要求，從而使土地整治項目在整個實施過程中，各項工作反復變更，浪費大量的人力和物力。在這樣的背景下，《規范》的編制是為了規范湖南省省內土地整治項目各階段的測繪工作，減少資源的浪費，提升湖南省土地整治工作的水平。
1.3 《規范》編制的依據及資料
主要為GB50026-1993工程測量規范；GB/T7929-1995 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形圖圖式；GB/T14912-2005 1∶500、1∶1 000、1∶2 000外業數字測圖技術規程；GB/T17160 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形圖數字化規范；GB/T18316-2001數字測繪產品檢查驗收規定和質量評定；GB/T14804-2008 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形圖要素分類與代碼；GB/T18314-2001全球定位系統（GPS）測量規范；GB/T13923-2006基礎地理信息要素分類與代碼；CH1002-1995測繪產品檢查驗收規定；CH1003-1995測繪產品質量評定標準；CH/T4015-2001地圖符號庫建立的基本規定；SL52-1993水利水電工程施工測量規范；TD/T1011～1013-2000中華人民共和國國土資源行業標準（土地開發整理標準）；土地利用現狀調查技術規程；全國土地分類體系標準（試行分類）。
1.4 《規范》的主要內容
《規范》的結構分為前言、文本、附錄和條文說明等4個部分。其中文本包括范圍、規范性引用文件、術語和定義、數學基礎、控制測量、現狀圖測量、施工測量、竣工測量等8個章節；附錄包括2個規范性附錄和1個資料性附錄。
2 主要的問題
2.1 關于成圖比例尺選擇
《規范》中該條目是這樣要求的：根據項目區的地形地貌特點及工程的需要，選擇適宜比例尺，平原、丘陵地區根據工程需要可選用1∶2 000、1∶1 000、1∶500，山地宜選用1∶1 000、1∶500，但不應采用小于1∶2 000的比例尺。該條目的提出主要考慮土地整治項目規劃設計的需求，如來水走向、土方計算等，成圖比例尺越大越能保證規劃設計的質量。但考慮項目區范圍、地貌等情況，如項目區范圍較大，若采用比例尺太大，難以打印在一張圖；平原和丘陵區的項目，其規劃設計比較簡單，成圖的比例尺不需選擇大比例尺也能滿足項目設計的需要。
2.2 關于土地整治要素測繪
《規范》中該條目對土地利用測繪、水利和水源工程測繪、道路工程及管線地物測繪、拆遷工程測繪以及疏浚工程測繪等5個方面進行了要求。相對于其他測繪標準來說，《規范》對于土地整治要素測繪的內容要求更細，如橋梁必須準確標注項目區內橋梁的位置，并標注橋梁的建設標準、寬度、建筑材料等。土地整治要素測繪得越細致，越能使土地整治項目設計方案更科學、更符合實際情況，從而減少土地整治項目設計方案的變更，減少資源的浪費。
2.3 關于地形測量
《規范》中該條目對項目區邊界的要求：應在地形圖上測注出擬定的項目區邊界，并施測項目區邊界外10～20 m范圍內的地形地貌特征、主要道路和水系及其附屬設施，具體范圍依比例尺而定。相對于其他測繪標準來說，《規范》考慮項目區內與區外的包括道路、河流、溝渠等是一個整體，土地整治項目設計時，往往充分考慮項目區外交通、水利條件，并在項目區內進行配套設計，使項目設計更符合當地實際。
3 建議
3.1 關于名稱
從1999年實施《土地管理法》提出“國家鼓勵土地整理”，其后出現了包括土地開發整理、土地綜合整治、農村土地整治等名稱，隨著土地整治工作的不斷深入，其范圍、內涵等都發生了轉變。在當時的背景下，《規范》編制時，名稱采用“土地開發整理項目現狀圖測繪技術規范”，現在國家統一采用“土地整治”的名稱，故《規范》名稱應改為“土地整治項目現狀圖測繪技術規范”。
3.2 關于平面基準
《規范》對于平面基準的要求：采用1980西安坐標系。當測區附近無國家等級控制點，或聯測導線控制點有一定困難時，可采用任意帶或獨立的平面坐標系統，并予以技術說明。2008年，國家測繪局發文在全國范圍內正式啟用2000國家大地坐標系。故《規范》中關于平面基準的內容頁應進行相應的修改。
4 結語
《規范》作為湖南省乃至全國首部土地整治項目測繪標準，它的編制和頒布也標志湖南省耕地保護及土地管理再上新的臺階，其從地方性、可操作性和科學性的角度出發，規范湖南省土地整治項目各階段的測繪工作，減少資源的浪費?！兑幏丁吩谠鰪姾鲜⊥恋卣喂ぷ魉健⑦m應人地矛盾的新形勢方面將會起到重要作用。
5 參考文獻
[1] 叢戰軍.《新疆維吾爾自治區資源經濟地圖集》編輯特點[J].現代測繪，2011，34（6）：57-59.
[2] 黃華明，馮達.解讀《湖南省土地開發整理項目測繪技術規范》[J].現代農業，2009，33（9）：121-122.
[3] 趙建英，李維慶.《都江堰灌溉區域圖》的設計與編制[J].測繪，2009，32（3）：142-144.
土地征地法規范文6
為進一步規范地價管理工作，促進我市房地產市場的健康發展。經研究，現將廈門市城鎮土地基準地價和國有土地使用權出讓收費若干規定發給你們，自之日起執行。廈府[1993]地276號文同時廢止。
廈門市城鎮土地基準地價
單位：元／平方米
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│用途│ │ A1 │ A2 │ A3 │ B1 │ B2 │ B3 │ C1 │ C2 │ C3 │ D1 │
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│ │ 土地出讓金 │2500│2250│2000│3000│3000│2200│2200│2200│1800│2000│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│商業│其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ 550│ 500│ 450│ 600│ 550│ 500│ 500│ 450│ 400│ 450│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出讓金 │1400│1300│1200│1400│1300│ 900│ 900│ 850│ 750│ 800│
│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│
│居住│ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ 200│ 150│ 130│ 150│ 100│ 100│ 90│ 85│ 65│ 80│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出讓金 │1200│1100│1000│1200│1100│ 800│ 800│ 750│ 700│ 700│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│旅館│其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 400│ 400│ 400│ 400│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ 150│ 100│ 100│ 110│ 110│ 90│ 85│ 85│ 70│ 80│
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│ │ 土地出讓金 │ │ │ │ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 550│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│工業│其│ 配 套 費 │ │ │ │ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 300│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ │ │ │ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 100│
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│ │⒈ G區（海滄投資區）標注的基準地價均為地面價且不計容積率修正。 │
│ │⒉ 除G區外，商業用地標注的是地上建筑物第一層且進深未滿10米的樓面基準地 │
│ 說 │ 價；居住、辦公、旅館用地標注的是容積率等于3的樓面基準地價；工業用地標 │
│ │ 注的是容積率等于2的地面基準地價。 │
│ │⒊ 土地出讓金＝征地拆遷費＋配套費＋土地純收益。 │
│ │⒋ 商業用地是指商店、商場、市場（不含農貿市場）、店鋪、餐飲、加油站、金融 │
│ │ 服務業等營業性用地。 │
│ │⒌ 居住用地是指住宅、公寓、別墅等居住性用地。 │
│ 明 │⒍ 辦公用地是指各行業辦公樓、寫字樓等辦公用地。 │
│ │⒎ 工業用地是指廠房、倉庫、堆場等生產性用地。 │
│ │⒏ 旅館用地是指對外營業以住宿為主的酒店、賓館、飯店、旅游度假村等用地。 │
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廈門市城鎮土地基準地價（續一）
單位：元／平方米
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│用途│ │ D2 │ D3 │ E1 │ E2 │ E3 │ F │ G1 │ G2 │ G3 │ G4 │
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│ │ 土地出讓金 │1800│1500│1600│1500│1200│2000│1000│1000│ 700│ 500│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│商業│其│ 配 套 費 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│1100│ 780│ 780│ 510│ 330│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ 400│ 300│ 450│ 300│ 250│ 300│ 100│ 100│ 70│ 50│
├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 土地出讓金 │ 700│ 600│ 650│ 600│ 550│ 900│1000│1000│ 700│ 500│
│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │其│ 配 套 費 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│ 750│ 780│ 780│ 510│ 330│
│居住│ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ 75│ 60│ 80│ 70│ 55│ 100│ 100│ 100│ 70│ 50│
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│ │ 土地出讓金 │ 700│ 550│ 600│ 550│ 450│ 800│1000│ │ 700│ 500│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│旅館│其│ 配 套 費 │ 400│ 350│ 400│ 350│ 250│ 600│ 780│ │ 510│ 330│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ 75│ 60│ 70│ 60│ 45│ 100│ 100│ │ 70│ 50│
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│ │ 土地出讓金 │ 550│ 500│ 700│ 700│ 500│ │ 180│ 260│ 180│ 150│
│ ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│工業│其│ 配 套 費 │ 300│ 300│ 350│ 350│ 300│ │ 40│ 120│ 40│ 10│
│ │ ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │中│土地純收益│ 100│ 50│ 150│ 150│ 50│ │ 40│ 40│ 40│ 40│
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│ │⒈ G區（海滄投資區）標注的基準地價均為地面價且不計容積率修正。 │
│ │⒉ 除G區外，商業用地標注的是地上建筑物第一層且進深未滿10米的樓面基準地 │
