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集體土地征收及補償條例范文1
中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305
（一）概念與背景
在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。
所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。
集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。
（二）集體土地征收的基本程序
《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。
征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！薄锻恋毓芾矸▽嵤?a href="http://www.www-68455.com/haowen/295065.html" target="_blank">條例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。
補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。
確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。
（三）集體土地征收補償制度
農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。
除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中。《土地管理法》及實施條例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。
從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。
此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。
二、集體土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。
由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。
（二）征地補償的非市場化
2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。
（三）征地程序不完善
前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。
三、完善集體土地征收制度的建議
（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍
目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。
合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。
（二）具體完善集體土地征收程序
首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。
集體土地征收及補償條例范文2
關鍵詞 集體土地;房屋拆遷;補償
中圖分類號 F301.1 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019
近些年來,隨著我國市場經濟建設和城市化建設進程的加快,城市的外延也在不斷擴張,各地在“城中村”改造、經濟開發區建設中不可避免地要涉及集體土地房屋拆遷問題。由于這種房屋拆遷一方面是發生在集體土地上因而不同于傳統意義上的城市房屋拆遷,另一方面由于這種拆遷帶有“區域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基礎設施建設中發生的那些“線性的”、“局部的”房屋拆遷。為了規范集體土地房屋拆遷行為,保護被拆遷人的合法權益,全國許多城市都出臺了雖名稱不一但目的相同的關于集體土地房屋拆遷的地方法規、規章或者其他規范性文件。從法理上看,盡管各地區經濟社會發展水平不一,但是在建設法治政府和保障老百姓合法權益等方面應當是完全一致的,因此集體土地房屋拆遷法律制度也應當遵循相同原則。依此思路,我們收集并分析了我國部分城市的地方法規、規章或者其他規范性文件,以期發現我國集體土地房屋拆遷法律制度中可能存在的問題,進而為推動該制度科學化進言獻策。
1 集體土地房屋拆遷法律制度的現狀分析
本課題共收集了國內17個城市有關集體土地房屋拆遷的立法文件,其中直轄市2個,具體為北京市政府2003年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、上海市政府2002年的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》;省會城市12個,具體為南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》、浙江省九屆人大常委會第五次會議1998年批準的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》、武漢市政府2003年的《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城區集體土地房屋拆遷補償安置管理辦法》、南寧市政府2008年的《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補償安置辦法》、銀川市政府1999年的《銀川市城鄉結合部集體土地征用房屋拆遷管理規定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府關于印發太原市城中村改造管理試行辦法的通知》、合肥市瑤海工業園區2008年的《合肥市瑤海工業園區征用集體土地房屋拆遷補償安置實施細則》、貴陽市政府辦2006年的《貴陽市人民政府關于金陽新區征地拆遷和安置扶助被征地農民的暫行規定》、福州市委市政府2009年的《福州市農村集體土地房屋拆遷補償安置規定(試行)》、廣州市國土建設局2007年的《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》、沈陽市房產局1999年的《沈陽市城市中心區集體土地房屋拆遷管理辦法》;國務院批準的較大市3個,具體為青島市政府2002年的《青島市征用集體土地房屋拆遷補償暫行規定》、無錫市政府2005年的《無錫市市區集體土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省第十屆人大常委會第二十五次會議2006年批準的《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》?；厩闆r概括如下:
王太高等:城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度研究中國人口•資源與環境 2010年 第5期第一,在全部樣本中,地方法規2個,地方規章7個,其他規范性文件8個;并且有5個城市并未就集體土地房屋拆遷行為進行立法,而只是對補償安置標準作出具體規定。在我國立法工作已經來駛入“快車道”的今天,這種狀況至少說明了兩個方面的問題:一是長期以來我國公民的個人財產權益不被重視,尤其是當發展地方經濟和加快城市建設同保護公民財產權益發生沖突時,后者往往自然地被認為要服從前者。二是在處理農村問題與城市問題過程中仍然存在著“厚此薄彼”作法,即對于城市房屋拆遷工作高度重視,而同樣是房屋拆遷,若發生在農村或農民身上,則顯得“漫不經心”。
第二,就立法的內容和適用范圍來看,各地也不相同。有的地方對集體土地房屋拆遷作出統一規定,如北京、上海等地立法不僅適用于城市規劃區內的集體土地房屋拆遷補償,而且適用于其他地區因國家建設征收集體土地引發的房屋拆遷,甚至“因農村建設占用集體土地拆遷房屋”的,也同樣適用;多數地方則是對城市規劃區甚至是開發區的集體土地房屋拆遷制定專門規范,如杭州、寧波、南京、合肥、貴陽等;有的地方如福州、廣州、沈陽、廈門等地僅僅對征地拆遷后的補償安置作出明確規定,并不涉及征地、拆遷等問題。由于征地拆遷既涉及到對集體所有土地的征收,也涉及到對農民自有房屋的征收和拆遷,因而既有征收集體土地、城市房屋拆遷的共性,也有區別于兩者的特點,特別是考慮到城市規劃區內集體土地房屋拆遷給農民帶來的實際影響,如耕地的全部或絕大部分喪失、農民身份乃至生活方式的改變等,因而對這種征地拆遷進行單獨立法有其積極意義。至于北京、上海之所以“籠統”地立法,應該與其“直轄市的身份”有關。需要說明的是,補償標準、安置方式帶有很強的政策性,并且應當隨著經濟社會情況的發展變化及時進行修改和調整,但是由于其往往征地拆遷矛盾最為集中、也是老百姓最為關注的的問題,因而各地通常也都是政府而不是政府職能部門來制定補償安置辦法。值得注意的是,南京、福州等采取政府職能部門制定、再由市政府批轉的方式,既保證了補償標準、安置辦法的能夠及時調整,也不失權威性。當然,福州由市委、市政府聯合批轉的作法,雖然體現對地方黨委對征地房屋拆遷補償安置工作的重視,但也有黨政不分之嫌。
第三,就補償方式而言,除貨幣補償外,各地基本上都規定了“實物補償”。而“實物補償”又有“統拆統建”、“劃地自建”、“產權調換”、“遷建”、“房屋安置”等多種形式。從社會主義新農村建設和加快我國城市化建設進程的角度看,“統拆統建”相對于劃地由農民自建具有明顯優勢,其弊端則在于如何幫助和解決那些經濟困難家庭的資金困難;從實踐來看,“遷建”存在自建和統建兩種可能,基于前述理由及立法應當明確、避免歧義之考慮,“遷建”作為安置補償的方式并不可取;相對于“房屋安置”而言,“產權調換”的內涵更明確,不致產生歧義。
第四,長期以來,由于我國立法存在征收、征用兩個概念誤用的問題,因而各地的立法也不免帶有這種痕跡。例如北京、杭州等地的立法在涉及集體土地房屋拆遷中的征收時所使用的概念則為“征用”。但是隨著2004年憲法修正案的通過,地方立法一般都能區分并正確使用“征收”這一概念了。不過昆明市2009年制發的規范性文件仍然使用的“征用”概念,這說明在我國地方立法的過程中,還需要進一步加強對國家立法政策及上位法的學習和研讀,以進一步減少直至避免地方立法可能出現與上位法不一致或沖突情形的發生。
2 集體土地房屋拆遷的前提:集體土地所有權是否征收無論是“城中村”改造還是開發區建設,集體土地房屋拆遷實際上涉及到兩個標的物所有權的變化:一是房屋所有權的變化即私人所有房屋的征收,二是集體土地所有權轉變為國有土地所有權即農村集體土地的征收。從各地立法來看,對于這兩種征收的處理大致為兩種模式三種情形:一種模式是征收房屋必征收土地,具體又分兩種情形。一是土地征收是房屋征收的前提,這種情形下的集體土地房屋拆遷并不涉及征收土地的補償;二是土地征收與房屋征收同步完成,即征收集體土地上私人所有房屋的同時,也征收集體所有的土地。在這種情形下,對集體土地房屋拆遷補償的同時還要對被征收土地予以補償。第二種模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆遷前后房屋所依附的土地皆為“集體性質”,因而這里的拆遷補償只涉及私人所有房屋征收而不涉及集體土地,自然也就不存在對土地的征收補償了。
從某種意義來看,兩種模式并無優劣之分,但是從提高立法的科學性和加強土塊資源管理和控制的角度看,前一種模式不僅有助于凸顯集體土地房屋與城市房屋拆遷的差別,而且也符合財產權保護法理和國家對土地資源的合理規劃和嚴格管理:首先,從集體土地房屋拆遷的直接目的來看,是為了獲得土地使用權。因此這里不僅涉及房屋所有權、土地使用權的征收補償,而且還涉及到集體土地所有權的征收補償。而后一種模式顯然只涉及土地使用權和房屋所有權的征收補償,這樣一來不僅集體土地所有者的權益悄然流失,而且征地房屋拆遷與城市房屋拆遷制度的差別也被抹殺了,相應地單獨進行這種立法的必要性也就不存在了;其次,從各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷人通常都是用地單位,而《土地管理法》明確規定,建設用地只能使用國有土地,這樣在后一種模式下,拆遷人即用地單位實際上就成了集體土地、及房屋的征收人,這顯然不符合財產權保護法理。最后,由于前一種模式實行 “拆遷必征地”,因而既體現了財產權保護法理,也符合國家的土地政策,并有助于控制實踐中亂占土地、以及其他規避土地管理法嚴格控制土地征收權的行為。我們在調查中發現,不少地方往往就是利用后一種模式即只拆遷不征地來規避國家的征地制度及對用地指標的嚴格限制。
3 集體土地房屋拆遷許可
由于征收并不等同于拆遷,因此在征收的基礎上,還通過拆遷許可制度加強對被拆遷人的權益的保護。從各地的立法來看,對于拆遷集體土地房屋是否設定相應的許可有兩種不同的做法。
在少部分城市如北京、杭州、寧波等地,地方立法明確規定,拆遷集體土地房屋必須申領許可證。該規定體現了對房屋產權人的權益的重視,但也存在以下問題:第一,缺乏公共利益需要這個前提。由于拆遷許可實質上是對房屋的征收,因此應當以公共利益需要為前提,而相關立法均無此規定。第二,與《行政許可法》存在沖突,例如,省級人民政府的規章只能設定“壽命”不超過1年的臨時行政許可,這樣北京市的規定就面臨效力問題;而杭州的立法只設定拆遷許可而不規定許可條件,寧波分別通過地方性法規、規章設定拆遷許可條件的做法,明顯不符合設定行政許可必須同時設定許可條件的規定。第 三,許可實施主體的“級別”太低,如北京為房屋所在地的區、縣國土房管局,杭州為市土地管理部門、寧波為縣級人民政府。顯然,在發展地方經濟和城市建設已經成為城市重中之重的背景下,這樣的行政許可實施是難以發揮“防火墻”作用的。
其他城市無論是在《行政許可法》施行之前或者之后通過的地方立法,均未設定集體土地房屋拆遷許可,這不僅實際造成了政府可以隨意“剝奪”公民合法房產的局面,而且對照城市房屋拆遷許可證制度,這種作法也明顯違背了比例原則。造成這種狀況原因,或許是所謂出于“房隨地走”的考慮,即既然集體土地已經被征收,那么地上的房屋自然也就同時被征收了。我們認為,這種作法不僅在法理沒有依據,而且與我國目前征地房屋拆遷的實際狀況也不相符。因為土地、房屋這種兩種標的物分屬不同的權利主體,因此對集體土地所有權的征收并不當然意味著對作為私人財產的房屋的征收,反之亦然。而在實際生活中,在城市規劃區內,無論是開發區建設還是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同時一并完成房屋的征收。
4 集體土地房屋拆遷法律關系
集體土地房屋拆遷往往涉及征收法律關系、拆遷法律關系、補償法律關系、監督法律關系。從操作層面看,這些法律關系的主體并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差別,因而需要給予必要的關注。
在現代民主法治國家,征收是國家強制取得私人財產的重要手段,因而征收權是國家權力的重要內容,也是財產權的外在限制。在征收法律關系中,征收人只能是國家(具體可以表現為作為國家代表的特定行政機關),被征收人為財產權人,包括所有權人和用益物權人。從上述各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷要么有一個預設的前提即征收已經完成,要么并不涉及征收,因而在集體土地房屋拆遷法律制度一般并不對征收法律關系作出規定。我們認為,這種作法雖然簡單甚至還有一定的合理性,但是也容易造成拆遷人就是征收人的誤解,這種錯誤甚至已經影響到了立法文本,如南京市規定,“拆遷人,是指征(用)地單位”。顯然,將拆遷人規定為用地單位問題不大,但是若將拆遷人視為征地單位就犯了原則性錯誤了。而在另一種模式即不征收集體土地僅征收拆遷房屋的做法中,問題同樣存在:用地單位征收進而拆遷農民的房屋依據是什么?難道僅僅因為用地單位要給予相應的補償和安置就可以農民依法建造的合法房產嗎?
拆遷法律關系是指因拆遷除集體土地房屋行為而形成的法律關系,其主體為拆遷人和被拆遷人。從各地的規定來看,被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的合法所有人,這一點是完全一致的,但拆遷人則存在明顯差別:多數地方規定用地單位就是拆遷人,但杭州市規定拆遷人為“取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設單位和個人”、寧波市規定拆遷人為“各縣(市)、區人民政府設立或者指定的實施集體土地房屋拆遷工作的機構”、無錫市的拆遷人則為一個固定的專門機構,即“市人民政府房屋拆遷管理機構”。我們認為,拆遷法律關系的產生實際上有一個前提即對房屋的征收已經完成,因而無論是規定用地單位還是專門的政府機構為拆遷人都不存在原則性錯誤,但是比較而言,由專門的政府機構擔當拆遷人更具科學性和可行性。因為規定用地單位為拆遷人基本上是沿用了《城市房屋拆遷管理條例》的思路,雖然保證了我國拆遷法律制度的內在統一,并且也注意到了拆遷人與征收人的差別,但是由于拆遷帶有某種程度的強制性,特別是用地單位的利益與拆遷息息相關,因此將用地單位這樣一個民事主體規定了拆遷人不僅與其身份存在某種程度的沖突,也不符合正當程序的理念。因此,我們贊成由政府指定一個專門的機構擔當拆遷人角色,從行政法理論上講,這相當于一個行政委托,從操作層面看,既便于拆遷人專門處理復雜的拆遷事務,又避免了政府直接介入拆遷可能造成角色錯位和相對人的抵觸情結。值得注意的是,南京的做法頗有新意,該市一方面規定拆遷人為“征(用)地單位外”,另一方面規定了“拆遷實施單位”,即“各區政府指定的實施征地房屋拆遷工作的具體部門”,這樣既保證了拆遷人與補償法律關系中補償人身份的一致,也避免用地單位直接走在拆遷第一線可能帶來的利益沖突和矛盾。
就實踐來看,無論是城市房屋拆遷還是集體土地房屋拆遷,其矛盾的焦點往往是補償方案,其中又以補償范圍、補償標準最受關注。我們認為,盡管補償法律關系因征收(拆遷)而生,但是兩者存在一定的差別:征收、拆遷法律關系多以強制性為表征,而補償法律關系更應該體現其平等性。從各地的規定來看,無論是拆遷人自己拆遷還是委托有資質的其他主體進行拆遷,補償主體一般均為拆遷實施主體自身,并且各地通常都以規范性文件的形式對補償范圍及標準作出統一規定,因此盡管各地均規定補償方案要報有關政府部門審批并公示,但是該方案的形成多帶有單方性,缺乏被拆遷人的有效參與,因而容易引起被拆遷人的質疑甚至是抵觸。因此,為了切實維護被拆遷人的合法權益,提高補償方案的可接受性,進而減少甚至化解拆遷中矛盾和糾紛,我們認為,應當建立起被拆遷人參與補償方案形成的機制,即拆遷方案、補償安置方案的形成過程中充分聽取被拆遷的意見,充分尊重和最大限度地滿足被拆遷人的權利訴求,甚至是通過被拆遷人的參與,減少和避免行政機關從中漁利的可能[1]。從長遠來看,補償安置方案應當由用地單位和被拆遷人平等協商的方式形成,而眼下可以在不改變補償方案單方形成的基礎上,但將被拆遷人參與拆遷的過程提前,尤其是拆遷人在報批補償安置方案之前,應當廣泛聽取被拆遷人的意見和建議,并在形成補償安置時充分考慮這些意見和建議。
監督法律關系由于征地房屋拆遷涉及多個不同利益主體,因此各地的立法均十分注意對征房屋拆遷的監督。而監督主體則包括市人民政府、開發區政府、國土、房產、建設等行政機關,值得注意的是,南京市除規定國土資源局對征地房屋拆遷補償安置工作實施監督管理外,還成立了集體土地房屋拆遷管理辦公室這一專門機構負責日常管理工作?？紤]到政府工作的全面性和征地拆遷工作的復雜性,由政府具體職能部門或者成立專門機構司職監督職責無疑有助于提高監督工作的針對性和有效性。
5 集體土地房屋拆遷中爭議及解決
從實踐來看,集體土地房屋拆遷中的爭議主要有以下幾種:
實施拆遷許可的行政機關與許可申請或者被拆遷人間的爭議。拆遷人要進行拆遷應當首先獲得相應行政機關的許可。行政機關只有經過審查認定拆遷人完全符合法定條件的情況下才能拆遷許可證,否則被拆遷人作為與該許可有利害關系的第三人有權依法提起行政訴訟。需要說明的是,由于很多地方立法并未規定拆遷許可制度,因而被拆遷人似乎還很難提起這樣的訴訟。
補償安置方案裁決機關與申請人或者被申請人間的爭議。各地立法一般都規定,拆遷人(拆遷實施單位)與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議時,可以申請有關行政機關裁決。該裁決制度進一步說明,補償安置協議應當建立在當事人雙方平等協商的基礎上。在這里,行政裁決只是一個備用手段,即在被拆遷人要價太高、拆遷人難于以接受,或者拆遷人出價太低、被拆遷人無法接受的情況下,才會由行政機關依申請進行居中裁決。試想,如果補償安置協議本身就是單方的、強制性的,還有拆遷裁決制度存在的必要嗎?由于行政裁決是典型的具體行政行為,并且行政訴訟中也有附帶審理民事爭議的制度,因此從節約司法資源,提高拆遷效率的角度考慮,有些地方如南京等通過引導拆遷當事人運用行政復議或者行政訴訟“一攬子”解決該種爭議的做法值得肯定。
行政行為違法賠償訴訟。在征地拆遷中可能出現的行政違法行為包括行政許可違法、行政裁決違法和強制拆遷違法。因此產生的爭議,適用侵權賠償訴訟的一般規定。這里的問題在于,被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,如何組織強制拆遷?例如南京規定,“被拆 遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由被拆遷房屋所在地的區人民政府責成有關部門強制拆遷,或者由拆遷實施單位依法申請人民法院強制拆遷?！逼╅_法院強制執行情形,由于行政強制執行的依據是行政裁決,為何在由“市國土資源局”裁決的情況下要由區人民政府責成有關部門強制拆遷?區人民政府能責成市國土資源局強制拆遷嗎?
6 結 論
基于以上研究,我們就城市規劃集體土地房屋拆遷補償制度的完善提出以下幾點建議:
第一,考慮到國務院將出臺的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》立法思路 及制度的連續性,城市規劃區內集體土地房屋拆遷宜單獨立法,并且在保留由城市政府或者政府職能部門制定補償安置標準的前提下,應當通過地方法規予以規定,以凸現對公民合法財產權的尊重。
第二,在先征地后拆遷模式的前提下,突出征收為房屋拆遷前提的觀念,并通過拆遷許可規范房屋拆遷行為。2001年國務院《城市房屋拆遷管理條例》第7條規定:“申請領取房屋拆遷許可證的,應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:……經審查,對符合條件的,頒發房屋拆遷許可證?！痹撘幎ㄒ馕吨?在房屋仍然為他人合法所有的情況下,拆遷人就能取得拆除房屋的資格了。顯然,這是與《憲法》的規定相抵觸的。因此,在集體土地房屋拆遷立法中應當杜絕這種情況,并在明確規定征收的前提下,建立并完善集體土地房屋拆遷許可證制度。依據《行政許可法》的要求,該許可也應當通過地方性法規而不是規章規定。
第三,在實行拆遷人與拆遷管理人分離的基礎上,進一步區分拆遷人與征收主體、用地單位及補償主體的不同。從《城市房屋拆遷管理條例》第4、13、22條的規定來看,存在著將補償主體定位為拆遷人,將拆遷補償關系界定成民事法律關系的錯誤。因此,立法中應當理清集體土地房屋拆遷所涉及的多重法律關系,明確不同主體在相應法律關系中的權利和義務,才能提高集體土地房屋拆遷立法的科學性和完整性,并為最大限度地減少和有效化解集體土地房屋拆遷爭議奠定堅實基礎。
第四,在明確補償為征收前提的基礎上,進一步完善征地拆遷補償矛盾協商解決機制,尤其是拆遷補償中的公眾參與制度、爭議解決的訴訟機制,進一步提高爭議解決機制的針對性、實效性。
參考文獻(References)
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集體土地征收及補償條例范文3
一、概況
福清市城區某片區為城區北面重要的進出門戶，該片區內原有工業企業19宗、社區公產5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區缺乏整體規劃、功能布局混亂、基礎設施落后、環境污染嚴重、道路擁塞不堪，與該市經濟社會快速發展的需求和廣大群眾對生活環境的更高要求，存在較大差距。為實施城市總體規劃，徹底改變該片區的面貌，給周邊居民創造一個舒適、整潔、優美的人居環境，2011年初，福清市委、市政府將該片區列為重點改造項目，擬通過片區改造，結合片區內城市河道和規劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區的整體環境。
從2011年4月起，福清市啟動該片區舊城改造項目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業企業用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區公產征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達成征收協議。由于3座民房位于擬建的規劃道路中間，嚴重影響了城市道路建設和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動強制征收這三座房屋的工作。
2014年1月，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條等有關規定，由福清市國土資源局對該片區舊城改造項目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請行政復議。5月，經過行政復議，福清市人民政府維持責令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國土資源局對其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請法院強制執行，法院裁定準予強制執行。經過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協議。歷時一年，終于完成3宗集體土地上房屋責令交出土地任務。
二、問題
在片區征收改造工作中，由于現行法律不健全、征收補償標準低、部門職責不明確等原因，也制約了征收工作的順利進行。
（一）現行法律尚不健全
2011年1月國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅對國有土地上的房屋征收工作進行了規范，未涉及集體土地上的房屋征收?，F行的《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規也未對集體土地上房屋征收進行明確，只能按地上附著物相關規定開展征收，未能顯化房屋的私有財產屬性。
（二）征收補償標準偏低
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，被征收土地上的附著物和青苗補償標準，由省、自治區、直轄市規定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補償等同于一般的地上附著物補償。根據《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十條規定，房屋及其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格并結合成新確定。該條款未考慮土地的區位價值，若實行宅基地異地安置是可行的；若實行貨幣補償和產權調換兩種方式安置，征收補償標準明顯偏低。
（三）部門職責尚未明確
房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項重要職責。由于《國有土地上房屋征收與補償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內，各地政府只能暫時根據《中華人民共和國土地管理法》有關條款，由國土資源部門按地上附著物實施征收。但在實際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國土資源部門授權房管部門實施；廈門市國土資源與房產管理部門同屬一個機構，直接由廈門市國土資源與房產管理局組織實施。
三、做法
針對集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。
（一）規范征收工作程序
為規范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關業務部門工作人員到福州市國土資源局、福州市房管局等處進行學習與研討，并到福州市中級人民法院對相關房屋征收案例進行研究分析。之后，結合本地實際，福清市探索出臺相關的集體土地上房屋征收與補償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責等），指導和規范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。
（二）完善征收補償辦法
在城區內開展房屋征收時，福清市根據實際情況實行“同房同價”“同地同價”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國有土地上的房屋，均參照國有土地上的房屋補償標準進行補償，最大程度保障被征收人的合法權益，也推動了征遷工作的順利開展。
（三）明確部門工作職責
借鑒各地做法，經福清市人民政府協調，由國土資源部門作為征收主體實施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導房屋征收技術性工作（包括房產測繪、房地產評估、補償方案制定等），所在鎮街配合各類文書送達、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責，增強責任意識，規范征遷工作。
四、啟示
（一）領導重視是順利完成征收的關鍵
在片區改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領導經常深入片區改造項目征遷一線，了解征遷工作進展，及時協調解決征遷中存在的問題，落實被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時，各級領導親自入戶協調談判，并加大工作力度，按照相關程序依法推進征收工作，確保及時完成片區征遷。
（二）部門協作是順利完成征收的保證
征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實施單位對被征收房屋權屬、區位、建筑狀況、產權狀況等進行調查，必須經常與被征收人進行面對面的協商，掌握被征收人需求并及時上報協調。市住建局在房屋補償方面技術力量雄厚、經驗豐富，負責擬定房屋征收補償方案、進行房產測繪、房屋評估機構選定、委托房產評估、擬定分戶房屋補償方案等。公證部門負責對房產測繪數據、征收補償資金等進行公證。項目業主負責及時提供相關申請材料，做好被征收人臨時周轉房安置，安排征收補償資金等。市國土局負責匯總相關材料，作出責令交出土地決定，申請法院強制執行等。同時，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導和協調下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協作，圓滿完成該片區征收任務。
（三）依法依規是順利完成征收的核心
1.嚴格履行程序，確保征收工作有條不紊
房屋征收工作涉及面廣，環節復雜，政策性強，若程序出現瑕疵，就有可能造成工作被動。在片區征收中，由市政府明確各相關部門職責，要求各相關部門做到材料齊全、手續完備、程序合法、補償合理，確保行政行為合法、公正。在國土部門作出責令交出土地決定之前，對項目業主提交的申請材料逐一進行審核。在被征收人申請行政復議和提起行政訴訟時，市國土資源局、住建局及相關街道及時提供答辯狀及相關證據材料，確保依法依規。在申請人民法院強制執行前，按照《中華人民共和國行政強制法》有關要求，嚴格履行規定的催告程序。
2.嚴格送達方式，確保征收工作規范有序
送達是履行征收程序的關鍵。在實踐中，由于送達未到位導致征收程序出現瑕疵的情況時有發生。根據《中華人民共和國民事訴訟法》有關規定，送達有直接送達、留置送達、郵寄送達、公告送達等方式。在現實中，直接送達和留置送達比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時，只能采取留置送達方式，將文書留在被征收人家中，并由在場的街道和社區干部作為見證人，同時盡量采取拍照或錄像方式記錄送達過程。各種送達的文書必須附上相應的送達回證，送達回證上的內容必須詳細填寫，包括受送達人、送達人、送達地點、送達文書名稱及文號、送達方式、拒簽理由、見證人簽章等。
3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明
根據《政府信息公開條例》有關規定，房屋征收補償屬行政機關主動公開的政府信息。在征收中，對被征收房屋面積測繪、補償發放、安置情況等信息，應及時、主動在所在社區、被征收區域和政府網站上進行公開，避免由于信息不公開而產生的程序違法。同時，通過信息公開，實現陽光征收。
4.專業律師介入，確保征收工作合法有效
在實施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團隊介入指導，以專業操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導、證據資料的搜集、行政復議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強大的震攝力，又能順利啟動責令交出土地決定和申請法院強制執行，避免法院基于技術原因而拒絕受理。
（四）一視同仁是順利完成征收的基礎
在片區征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時達成協議的情況多多少少都會存在。個別被征收人認為政府亟待上馬項目，企圖利用拖延時間來要挾政府，以達到獲得更多補償的目的。而已簽訂協議的被征收人也會時刻關注后續征收補償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應防止“會哭的孩子有奶喝”這種情況的發生，嚴格執行征遷補償政策，“一碗水端平”，不能因為“釘子戶”工作難做而隨意提高補償，這樣往往會給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實現和諧征遷。
（五）統籌安置是順利完成征收的前提
在安置工作中，應當做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進。在實踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協議的現象時有發生。為此，地方政府應加大安置房規劃建設，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時，明確安置房產權辦理和稅費繳交情況。
（六）加強培訓是順利完成征收的保障
房屋財產價值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對土地征收來說，房屋征收程序更為嚴格復雜。為此，作為相關業務部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點。
一要加強業務培訓。片區改造項目啟動前，由房屋征收業務主管部門對一線征遷工作人員開展業務培訓，明確工作重點，做到實體公正、程序合法、手續完備。
二要定期進行總結。在征遷工作中，對存在的問題要立即研究分析、商討對策，及時提出解決方案；對好的經驗作法要定期進行總結、相互交流。
三要注意方式方法。征遷工作人員要設身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會關系網進行溝通協調，注重解決被征收人現實中的困難，取得他們的理解與支持。
參考文獻：
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集體土地征收及補償條例范文4
景名勝區的保護、森林保護事業，以及法律規定的其他公共利益，國家基于發展商業目的的事業，不得適用征收。（注：
大學出版社，1999年版，第77頁以下。）經土地征收取得的國有土地所有權不需登記實際上已為實踐所采?！巴恋氐怯浭菄乙婪▽型恋厥褂脵?、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記?！保ㄗⅲ涸瓏彝恋毓芾砭帧锻恋氐怯浺巹t》第二條。）
一般情況下，土地征收引起的土地物權變更，特別是土地所有權變動具有不可逆性，即集體所有的土地一經征收其所有權不能恢復到原來的狀態?！耙颜饔枚赀€不使用的土地，當地縣、市人民政府有權收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產隊耕種。生產隊在耕種期間，不準在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國家建設需要使用時，生產隊必須立即交還，不得再提出補償、安置的要求?！保ㄗⅲ骸秶医ㄔO征用土地條例》第二十一條。）“生產隊”這一概念雖已為生產合作社和集體經濟組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對因征收引起的土地所有權變動不可逆性的探討。
對土地征收需對其目的進行嚴格限制，以防土地征收權的濫用；而對土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權的正當性。上述對經征收的土地不予使用達一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應該是存在征收土地的需要再進行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達一定期限不予使用，則按審批權限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產隊耕種”的情形也是對土地資源的浪費。因此，不能將公共利益需要的原因與國家行使土地征收權的結果顛倒。因征收而引起的土地所有權變動的不可逆性不是沒有疑問。
土地征收引起的土地所有權變動的不可逆性，意味著國有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權的濫用及維持國有土地所有權和集體土地所有權之間必要的靜態平衡，當征收的土地不予使用達一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時，能否恢復原土地所有人的所有權，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應是征收土地前就設定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費及土地征收權的濫用。公共利益為國家和社會的一個永恒主題，在物權變動上限制土地征收權的濫用時，能否考慮既能保證土地征收權的正當性、又能維護及促進公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺灣地區土地法規定了保留征收制度，即舉辦事業將來所需的土地，在未為需用以前，預為呈請核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對我們應該有所啟發。）
對集體土地的征收，除涉及集體土地所有權外，還涉及土地他項權利，即土地使用權和土地所有權以外的其他土地權利，如抵押權、租賃權等。集體土地所有權的變動，是否、能否引起土地他項權利的變動？在集體土地使用權的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。（注：《中華人民共和國擔保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實施，集體土地所有權變更為國有土地所有權后，在集體土地上設定的以集體土地使用權為標的的抵押權因集體土地使用權的消滅而成“虛權”。抵押權為一種期待權；當債務人不能履行債務以集體土地使用權抵押時，因集體土地使用權的消滅而使債權人的債權難以實現。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權為標的的抵押和抵押權的關系以及抵押人和抵押權人之間的關系將是抵押制度的一個難題。土地征收后，集體土地地上權、租賃權一般也消滅，同時也會涉及到對地上權人、租賃權人的補償問題。這在下文會有所述及。
四、土地征收引發的主要問題客觀地講，土地征收的社會影響具有兩面性。如果土地征收權行使得當，可以增進社會福利，促進土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權，則構成對集體及其成員財產權的侵犯。土地征收法律規則的完善及正當程度對土地征收本身有重要影響。在社會轉型時期，社會經濟秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個過程。在此背景下，重視對土地征收引發的主要問題顯得必要而又緊迫。
土地征收的補償性問題目前還未進行深入、全面的研究?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǖ难a償費標準是否合理需要進一步考慮?！巴恋匮a償費”應是農地地價的直接體現，而農地地價則為農地所有權在未來年期收益的資本化區域平均價格。由于農地市場的不發達，如何確定農地地價，使其趨于客觀、合理需要一個過程。就集體土地的地上權和租賃權而言，土地征收的補償涉及到地上附著物及青苗的補償，特別是地上附著物的補償與集體土地使用權的價值緊密聯系，進而言之，也許可以說，集體土地的市場化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進土地征收的正當性和合理性，又能推動農村土地市場的發展，值得認真研究。
直到現在，土地仍然是絕大多數農民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農民的就業和安置以市場為導向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認土地是絕大多數農民的主要生產資料。土地作為社會保障的替代物，為占
集體土地征收及補償條例范文5
一、土地征收實施主體
凡在我市行政區范圍內開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區域內的鄉鎮人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。
2、對特定區域內其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構實施土地征收。
二、征地補償標準
市政府委托的各征地機構可根據《省人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區開發建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規，結合實際情況，制定征地補償標準。
1、實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區片綜合地價執行，地上附著物補償費按《區片綜合地價區域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執行。
2、城市建設用地范圍內但不在實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。
3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區域內所確定的征地統一年產值測算，具體征地標準詳見附表。
注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規劃予以確定。
4、征用國有農、林業、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權人支付征地補償費用。
5、房屋及其他建筑物、構筑物的拆遷補償安置辦法
第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。
第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構筑物的，其征收補償費，按重置價格并結合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產交易行情執行。
三、回撥（留用）地適用范圍及標準
在城市建設用地范圍內，征收農民集體土地用于商服、住宅等經營性開發用地的，回撥被征收農民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農民集體經濟組織生產生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農民集體經濟組織支付?；負艿鼗負苊娣e大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農民集體土地用于工業、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。
四、嚴格土地征收工作經費范圍和標準
市政府委托的專門征地機構在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構按征收土地的用途和面積向協助征地的街道辦事處、鄉鎮人民政府支付征地工作經費：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等經營性用地和工業用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為3000元/畝。
2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經費支付標準為1000元/畝。
（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
集體土地征收及補償條例范文6
一、征地補款發放流程是怎么樣的？征地補償款發放流程是怎么樣的？
《土地管理法實施條例》第二十六條規定，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗費的所有者所有。
安置補助費，是國家征收集體土地后，安置被征收單位由于征地造成的多余勞動力的補助費用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。
《土地管理法實施條例》第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有。村集體經濟組織在收到土地補償費后，應當按照《村民委員會組織法》第十七條的規定召開村民會議，在所有具有本集體經濟組織成員內部平均分配此款。如不分配給村民，則侵犯了村民的合法權益，具有本集體經濟組織成員資格的人員，可單獨或共同集體經濟組織或村委會，要求支付相應份額。
二、征地補償款的征收依據
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，征用耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條的規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有；需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置a助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。
三、征地補償款的計算方法
國家建設依法征用集體土地時付給被征地者補償所喪失的土地權利的費用。其計算方法是：
1.征用耕地的補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6～10倍；征用其他土地的補償費標準由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準，結合當地實際情況具體規定。屬于有收益的非耕地的土地補償費，可按該土地征用前3年平均年產值的3～6倍計算，征用無收益的耕地不予補償。征用柴山、灘涂、水塘、葦塘、經濟林地、草場、牧場等有收益的非耕地的土地，補償標準為該土地被征用前3年平均年產值的6～10倍。
2.征用人工魚塘、養殖場、宅基地、果園及其他多年生經濟作物的土地，按鄰近耕地補償標準計算。
3.被征用土地的青苗補償費標準，由省、自治區、直轄市規定。
4.被征用土地上的附著物，由省、自治區、直轄市自行制定。參照建筑造價折多少，補償多少。
