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房地產開發建設方案范文1
摘要：規模經濟是市場經濟的一種現象，也是經濟學中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產開發企業只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴大，才能使開發成本降低。但是并非房地產開發規模越大越好，任何不顧市場狀況、企業狀況的盲目擴張有百害而無一利。如何使房地產開發企業開發規模達到最優組合，是本文研究的要點。
關鍵詞：房地產開發；規模經濟；途徑；支撐要素
一、房地產規模經濟概念
房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規模經濟要求
1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。
2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行?？傎M用最低的方案為最優方案。
三、房地產規模經濟實現途徑
1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規模經濟的支撐要素
從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。
3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。
從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。
2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。
上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。
房地產開發建設方案范文2
（一）制定房地產發展規劃。
根據城市建設總體規劃和控制性詳細規劃，以及我縣住房建設規劃和縣城棚戶區改造計劃，制定城市房地產發展中長期規劃和年度開發指導性計劃。指定地塊，成片開發，配套建設，對年度內的開發項目提出選址意見及規劃方案（規劃方案應含平面布局圖、立面渲染圖、夜間效果圖）。
（二）嚴格審批制度。
進一步加大對行政審批的管理力度。規劃區內的開發建設項目，要堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則，要嚴格按照縣城總體規劃執行，不該批的堅決不批，杜絕拆遷不到位、見縫插針式的開發建設。同時，每一重點建設項目的重要環節都要定期或不定期向縣房地產開發聯席會議領導小組匯報，堅持集體研究、集體審定。規劃方案一經確定，規劃部門不得擅自修改，確需修改的，須經聯席會議再次審定。
（三）嚴格審批程序。
在建設工程的審批過程中，要充分體現規劃對房地產市場的引導作用。對年度內確定的所有開發項目，首先要進行規劃方案的設計工作，并將設計方案提交聯席會議進行審定，審定后由縣規劃部門下達選址意見書，縣發改局對建設局發放年度總計劃（包括全年所有建設項目），縣建設局負責將年度內所有擬建項目的建設工程選址意見書及規劃方案在縣新聞媒體公示7天，再由縣國土資源局收儲中心履行招拍掛手續，并進行公示。建設單位（個人）須先向房屋拆遷單位交足拆回遷保證金后參與競標。招拍掛結束后，縣發改局對中標單位（個人）下發該中標項目的建設計劃，最后到縣建設局及各相關部門履行審批手續。
（四）完善規劃保證金制度。
為保證建設項目嚴格按規劃實施，要加大對在建工程的監督管理力度。開工前要對建設項目加收規劃保證金，專戶存儲。工程竣工驗收后，對符合規劃要求的，規劃保證金足額返還；對違反規劃的建設項目，規劃部門將依據相關法律法規對其進行行政處罰，罰金在規劃保證金中扣除。
（五）房地產開發聯席會議制度的審定內容。
1．建設工程規劃方案（規劃圖，綠化、景觀設計圖）；
2．建設工程立面渲染圖；
3．建設工程夜間效果圖（霓虹燈設計）。
二、切實加強房地產開發用地管理
要加強對房地產開發用地的監管?？h國土資源局應依據房地產開發年度計劃編制年度用地計劃；房地產開發主管部門應組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見；規劃部門應對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見，作為房地產開發用地出讓或劃撥的依據之一。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。
房地產開發企業必須按照國有土地使用權出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進行開發建設。對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設、利用集體土地進行房地產開發或與集體經濟組織私自簽訂協議非法開發等行為，縣國土資源局應當依法查處。
三、規范房屋拆遷管理
房地產開發企業應當嚴格執行城鎮房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序實施房屋拆遷。在沒有落實拆遷安置房源和補償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機構要按照規定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。對違反拆遷年度計劃或未經拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補償協議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施和暴力脅迫等手段強迫被拆遷人簽訂協議或搬遷，以及違法進行拆遷評估等行為，房屋拆遷管理部門應當依法查處。
四、規范施工管理
房地產開發企業應當嚴格執行有關施工、監理等方面的規定，依法辦理招標投標、委托監理、施工許可等手續。對應招標而未招標、未實施監理、未經施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監理單位違反強制性標準，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構配件設備等行為，建筑工程主管部門應當依法查處。
五、規范竣工綜合驗收管理
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業必須按規定辦理綜合驗收備案。開發項目經綜合驗收備案后方可交付使用。將未經綜合驗收或綜合驗收不合格的房屋交付使用的，房地產開發主管部門和城市管理行政執法部門應按職責依法查處。
六、規范房地產經營管理
（一）規范預（銷）售管理。
1．規范商品房預（銷）售管理。房地產開發企業預（銷）售商品房屋，應當取得商品房預售許可證。對未取得預售許可證擅自銷售房屋、收取預售款，以及不按規定向購房人出示預售許可證的，縣房管部門應當依法查處。
房地產開發企業預（銷）售商品房時，必須在售樓處明顯位置懸掛服務承諾牌和服務告知牌，向購房人公開承諾經營行為的合法性和真實性，并把購買商品房應當注意的事項告知購房人。未實行服務承諾和服務告知制度的，房地產開發主管部門應當依法查處。
2．規范商品房面積計算標準和方法。房地產開發企業交付商品房時，應當向購房人提供由具有相應資質的測繪單位出具的，且已在房地產經營主管部門備案的商品房面積測繪證明文件?？h房管部門應當加大查處力度，嚴厲打擊商品房面積計算、分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。
（二）規范售后服務管理。
房地產開發企業應當依法設立商品房售后服務機構，公布售后服務電話，受理房屋買受人的投訴，承擔保修期內商品房屋的維修和保修責任。未設立售后服務機構、不承擔保修責任、推諉或不認真處理投訴的，房地產開發主管部門應當依法查處。
（三）規范房地產金融管理。
各商業銀行要認真貫徹國家金融宏觀調控政策，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善住房貸款結構，支持普通商品住房建設和合理住房消費，改進住房金融服務和風險管理，促進房地產金融健康發展。
（四）規范房地產稅收管理。
嚴格執行國家對房地產行業的稅收政策，大力推進依法行政，發揮稅收調節作用，促進房地產市場規范、持續、穩定、健康發展。深化房地產稅收“一體化”管理，強化稅收征管，推進稅收征管的科學化、精細化、規范化，提高稅收征管質效。進一步整頓和規范房地產行業稅收秩序，深入開展房地產行業稅收專項檢查，營造誠信和諧的稅收環境。大力推進社會綜合治稅，進一步加強部門配合協作，充分發揮有關職能部門協稅護稅的作用，豐富稅源管理信息，強化房地產行業的稅源監控，提高稅收管理社會化水平。推進房地產行業稅收科學化管理，完善房地產稅收管理軟件，全面推行機開房地產預售款專用收據和專用發票，發揮“以票控稅”的作用，規范和強化“二手房”交易的稅收征管，深入落實“先稅后證”的措施，完善“二手房”計稅最低限價，減少稅款流失。
七、采取有效措施，積極推進房地產市場規范化管理
（一）強化組織保障。
由縣政府組織，成立由縣建設局牽頭，發改局、國土資源局、經濟局、社區、消防大隊等各相關部門組成的*縣房地產開發聯席會議制度，定期召開會議，通報房地產市場規范化管理工作進展情況，及時研究解決遇到的問題。
（二）強化政策保障。
建立健全“三色通道”制度。根據房地產開發企業規范化程度，對房地產開發企業實施差別管理，引導房地產開發企業加強規范化建設、規范化開發、規范化經營。對于信譽好、管理規范的，開通綠色通道，給予政策支持，扶持其做大做強；對運作不規范的，納入黃色通道，責令限期整改；對有違法違規行為的，納入紅色通道，依法給予降低或注銷開發資質的處理。
房地產開發建設方案范文3
1、完善政策措施，促進行業發展。完善房地產開發企業信用評價。進一步細化企業綜合信用等級考核標準，通過對企業隊伍素質、經濟實力、開發業績、經營行為等情況綜合考核，評定企業綜合信用等級，依據考評結果進行獎懲，提高企業素質，樹立行業良好形象。
積極扶持企業做大做強。從資質管理、信用評價等方面，幫助企業做大做強。堅決取締一批常年無開發項目的弱小企業，引導企業走聯合發展的路子，選取部分社會信譽好、有發展潛力的企業進行重點扶持。使全市三級以上開發企業有現在的81家發展到100以上。
2、完善管理程序，加強項目管理。認真貫徹落實《*省物業管理條例》，改進房地產開發項目配套設施建設管理體制改革，加強對開發項目建造過程的監督管理。組織協調市直有關部門、公用事業單位和開發企業搞好開發小區紅線內外大小配套設施建設。
嚴格執行開發項目綜合驗收備案制度。要求開發商嚴格按照審批的項目規劃和簽訂的開發建設合同對配套設施進行開發建設，對沒有按照規劃、建設條件意見書進行建設的，或是配套不齊全的開發建設項目不予驗收備案。
推行房地產開發項目建設條件意見書制度。在土地進行拍賣前，提出開發建設條件，從源頭上對開發項目配套設施建設、住宅性能認定、一次性裝修、中水回用、雨水收集、住宅節能等工作提出要求，提高新建開發小區建設水平。
3、積極推進住宅產業化，提高住宅小區建設水平。以創建國家、省、市優秀住宅小區為切入點，積極開展住宅性能認定工作，督促企業嚴格執行國家新建居住建筑節能65%的強制性標準，推廣太陽能建筑一體化、中水回用、地源熱泵和智能化等住宅產業化新技術，大力發展節能省地環保型住宅。
4、做好房地產統計工作，加強房地產市場監測。做好房地產開發企業統計工作，在嚴格執行房地產開發行業統計年報、季報制度的基礎上，實行房地產開發行業統計月報制度，及時對房地產業運行形勢進行分析，及時房地產市場行情，并提出行業發展對策，確保房地產市場穩定健康發展。
（二）強力推進城中村和棚戶區改造工作
1、進一步完善工作程序。根據城市建設總體規劃和土地利用總體規劃及村居改造現狀，編制市區城中村改造與棚戶區改造規劃及年度計劃，將城中村和棚戶區改造任務分解落實到區、街道和村居；指導編制城中村和棚戶區改造總體策劃方案；及時組織調查摸底，研究批復城中村和棚戶區改造總體策劃方案；協助辦理城中村和棚戶區改造拆遷、建設審批手續。
2、進一步加強統計宣傳，搞好調查研究。嚴格執行市區城中村與棚戶區改造工作季度統計、通報制度，努力營造各級各部門及社會各界關心、支持城中村與棚戶區改造工作的社會氛圍；深入實際，調查研究，及時發現典型，總結經驗，推廣經驗，查找問題，解決問題。
3、進一步加強組織領導，加大工作措施。建議市政府組建*市城中村與棚戶區改造辦公室，組建*市城市建設綜合開發辦公室，兩個辦公室合署辦公，加強對城中村與棚戶區改造及房地產業的領導；繼續制定完善鼓勵支持城中村與棚戶區改造的優惠政策，調動各級政府、村居和企業及單位的改造積極性。
（三）大力開展房地產業協會工作
1、提供信息服務。認真抓好協會會刊《*房地產》編輯出版和*住宅與房地產信息網的網站建設，及時準確地向企業提供政策法規、市場動態、開發經營等方面的信息。
2、提供學習培訓。采取“請進來、走出去”的辦法，通過舉辦培訓班與高峰論壇、召開現場會、外出參觀考察，對企業經理、經營負責人、項目經理等各類管理人員進行業務培訓，幫助他們提高業務素質。
3、提供交流服務。根據工作實際需要，組織召開協會會長與副會長、常務理事會、理事會及各專業委員會不同層級的會議，針對各類熱門話題，進行相互交流，達到互相啟發、共同提高的目的。
房地產開發建設方案范文4
關鍵詞：企業并購；融資；發展趨勢
中圖分類號：F293.3；F271；F832.4 文獻標識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-01
一、背景及意義
近期，在經濟增速破位顯現下行壓力的背景下，中小開發商資金鏈趨緊、生存狀況堪憂，房地產寡頭以收購重組方式加速吞并擴張方興未艾。商業銀行通過房地產開發企業并購貸款，可提前鎖定優質項目，不斷提升房地產金融業務價值貢獻度。同時，延伸帶動供應鏈融資、工程保理等新型業務聯動發展，促進房地產金融業務由單一房地產信貸模式向綜合產業鏈模式的轉變。
二、方案設計
一般情況下，房地產開發企業并購交易通常發生在開發商已取得宗地土地使用權，項目處于規劃設計初期且尚未開工建設這一階段。并購交易由集團本部在項目所在地注冊成立全資或控股子公司，設定該公司為并購方；目標公司為房地產開發項目公司，其主要資產為在存貨科目反映的為取得宗地土地使用權所支付的土地出讓金。根據并購方及目標公司資金運作特點設計如下兩種貸款方案：
（一）受讓現有股權+承接債務+開發貸款（以下簡稱“方案一”）
商業銀行以并購方作為借款主體發放并購貸款，并購貸款用于受讓目標公司股權及承接目標公司的其他應付款，擔保方式為由集團本部及實際控制人提供足額連帶責任保證擔保，追加并購方提供股權質押擔保，并由項目公司名下土地使用權提供最高額抵押擔保。按并購貸款最高占比60%計算，并購貸款最終用途實則為置換了60%的土地出讓金。
商業銀行以項目公司作為借款主體發放商品房開發貸款，用于彌補項目后續建設資金缺口（含少部分銷售回款返投），擔保方式為由集團本部及實際控制人提供足額連帶責任保證擔保，并由本項目土地使用權提供最高額抵押擔保（同時已為并購貸款提供抵押擔保），后期根據本項目工程形象進度追加在建工程抵押擔保。按項目資本金40%計算，開發貸款額度為項目總投資（含土地出讓金）的60%。
（二）認購新增股權+受讓現有股權+承接債務（以下簡稱“方案二”）
商業銀行以并購方作為借款主體發放并購貸款，并購貸款用于認購目標公司增發股權、受讓目標公司股權及承接目標公司的其他應付款，擔保方式為由集團本部及實際控制人提供足額連帶責任保證擔保，追加并購方提供股權質押擔保，并由項目公司名下土地使用權提供抵押擔保。項目公司層面資金需求全部上升到股東（并購方）層面，股東（并購方）以實收資本及往來款方式將資金注入項目公司，部分實收資本實際是以并購貸款債務性資金出資。按并購貸款最高占比60%計算，權益性資金占比為40%，貸款額度可控制在總資金需求的60%以內。
（三）方案比較
1.資金可靠性
方案一分別以并購方并購貸款及目標公司開發貸款兩個借款主體的兩筆貸款上報審批，若并購貸款審批并發放，實則并購貸款已“綁架”開發貸款，若開發貸款后期未如期順利完成審批，項目后續開發建設將出現資金缺口，銷售回款將很難達到預計水平，最終并購貸款將喪失第一還款來源。
相比較方案二以并購方一筆并購貸款完成上報審批，信貸流程及審批效率將有明顯改善，認購新增股權實現了對項目后續開發建設資金缺口的全額覆蓋，同時，通過嚴格落實資金監管，資金?？顚Ｓ萌客度腠椖块_發建設，項目如期實現銷售回款保障度較高，并購貸款還款來源可靠性顯著提升。
2.財務杠桿率
方案一中受讓現有股權+承接債務實則置換了部分土地出讓金，按并購貸款最高占比60%計算，并購貸款額度為土地取得費用的60%；開發貸款項目資本金按40%計算，開發貸款額度為項目總投資（含土地取得費用）的60%（暫不考慮銷售收入返投）。綜上分析，土地取得費用在并購貸款和開發貸款中被兩次重復計算，黏合計算后權益性資金不超過20%，并購貸款及開發貸款額度之和占比超過80%。
相比較方案二將項目開發總成本全部提升至股東（并購方）層面，即以股東認繳實收資本及股東借款方式將資金注入項目公司，資金來源為借款人權益性資金及商業銀行并購貸款，并購貸款占比最高不超過60%，項目公司層面的開發貸款被轉換為股東層面的并購貸款，權益性資金不低于40%，財務杠桿率未被隨意放大，最大程度降低了并購雙方通過關聯交易套取銀行貸款的可能性。
3.權益性資金
方案一前期首先發放并購貸款，并購貸款用于并購方受讓項目公司股權及置換原股東借款，并購貸款實際轉化為項目公司部分凈資產。后期商業銀行在對開發貸款調查評估中，須對項目公司自有資金性質進行認定，對于項目公司明股實債性質的自有資金認定標準及依據內外部監管要求仍莫衷一是，貸款違規風險不確定性較大。
相比較方案二以一筆并購貸款完成貸款的審批及發放，一方面通過認購新增股權方式變通發放開發貸款，滿足了項目后續開發建設的資金需求，另一方面認購新增股權方式規避了開發貸款對于項目資本金的約束，符合內外部監管要求。
三、風險分析與控制措施
（一）確保并購交易背景的真實性，嚴防以并購交易方式套取銀行貸款
并購貸款相比于一般信貸業務更具有復雜性、專業性、技術性的特點，在摸索規律、積累經驗初期應審慎介入并購貸款+開發貸款高財務杠桿率模式的并購交易，嚴防并購雙方通過虛增交易價款、關聯交易等方式套取銀行貸款。
（二）參與項目公司日常經營決策，增強對項目公司的整體把控能力
要深刻領會房地產開發并購貸款借款主體與還款主體二者分離這一顯著特性，項目公司的銷售收入既是收購股權（受讓現有股權+承接債務）的還款來源，又是項目后續開發建設資金缺口（認購新增股權或開發貸款）的還款來源。
房地產開發建設方案范文5
關鍵詞：淺析；居民小區；建設；成本控制
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
成本，作為一個廣義的經濟范疇，意指在經濟活動過程中，為達到一定目的而耗費的各種資源以貨幣形式表現的價值支出。而建設成本，通常指建設某一工程項目而發生的所有耗費支出。從基本建設角度，或叫工程建設成本。但言及城市建設成本，雖然總括地可以說是在城市建設過程中所發生的各種資源耗費，可是因其建設的規模性、綜合性、復雜性，又是任何一個工程項目所無法與之相比的，所以對所涉及的具體內容和開支范圍就要有相應明確的界定。加強成本控制管理是企業推進成本發展戰略的基礎，同時也是企業進入成本競爭時代的競爭利器。在當前的房地產市場環境下，作為房地產開發企業，應采取有效的成本管理措施，控制好項目成本，穩定城市小區等商品房的售價，滿足廣大消費者的購房需求。這不但是企業自身生存和發展的需要，也是房地產開發企業義不容辭的社會責任。只有合理開發出符合廣大消費者實際購買力的產品，才能把潛在需求轉變為有效需求，激活房地產的需求市場，使開發企業有更廣闊的生存環境，保障我國的房地產業健康持續的發展。
1 我國房地產項目成本控制的現狀
1.1 房地產開發項目的成本控制缺乏科學性
一些房地產開發企業對于房地產項目的成本管理缺乏科學的方法和科學的管理手段。對于開發項目的成本核算通常只在在項目結算時才進行。這樣做在財務上雖然具有一定的合理性，但對于動態的開發過程而言，則掩蓋了企業經營管理過程中的諸多問題。特別是對于長期持續開發、大規模滾動開發的房地產企業而言，這種缺乏科學性的成本管理模式在開發過程中難以反映出開發項目的真實成本。
1.2 房地產開發項目成本控制缺乏全面性
當前許多房地產開發企業把開發項目的成本控制看作是簡單的價格控制行為，如對可研費、規劃設計費、建安工程費、基礎設施費中的綠化與環境工程費等的控制。一般的作法是在價格談判或結算環節進行一律壓價。從表面上看，項目的開發成本似乎被降低或被控制住了，但是，由于這種簡單的壓價行為使得項目開發過程中出現節省不該節省的費用等情況，造成項目在決策、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，并且在后期的施工和銷售過程中不斷地暴露出來，最后會導致開發企業被迫在開發過程中不斷地去堵塞成本漏洞，得不償失。
1.3 房地產開發項目成本控制制度缺乏監督性和激勵性
許多房地產開發企業現行成本控制制度的突出問題是缺乏監督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。房地產開發的周期通常較長、并且涉及成本范圍較廣，而開發企業成本管理制度的某些局限性及不合理性，使得在成本控制制度的執行過程中，缺乏比較合理有效的成本監督機制和方法，導致成本控制制度無法真正的在項目開發過程中加以實施。
1.4 房地產開發項目成本控制的思維存在滯后性
一般而言，房地產開發企業在經營管理中保持比較陳舊的思維模式：重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程、輕決策。他們通常以開發規模（如開發總面積、年開工面積、年銷售總額等）等作為衡量一個開發企業實力的主要指標，而忽視其中能產生效益的規模及效益指標，這就造成了開發成本控制的思維存在滯后性。
2 房地產建設項目成本控制的原則
2.1 設計為重點的全過程成本控制的原則
由于項目建設全過程都在不同程度地影響著整個項目的成本費用，所以項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。而大量的項目數據推算結果表明，對項目成本影響最大的階段是項目設計前的各環節。在規劃設計階段，影響項目成本的可能性為65-80%；在初步設計階段，影響項目成本的可能性為30%-65%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-25%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。很明顯地，控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。所以對于項目建設成本控制而言，既要貫穿于項目開發建設的全部過程，又要把重點放在項目設計及設計前的策劃階段。
2.2 主動控制為主的原則
傳統的控制都是建立在偏差糾正基礎上，算是一種“反饋”型的控制。反饋控制最大的問題是由偏差造成的損失已經存在，而糾偏的時間越長，這種損失就越大。自上世紀70年代開始，人們逐步將系統和控制論的研究成果應用于管理控制理論后，不再滿足于這種事后的反饋控制，提出了事前預防。即是通過預測來估計事件可能存在的偏差，由事先采取的對策和措施來預防偏差的出現，以此來把項目成本損失降低到最低限度。
2.3 技術與經濟相結合的原則
鑒于項目的開發建設過程所涉及到的一切因素都在直接或間接的影響著項目的成本，所以要有效的控制項目的開發成本，必須從組織、技術、經濟、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施進行有效的控制。組織措施主要指項目開發建設的組織機構、管理和經營機制、崗位責任、紀律和制度等；技術措施主要包括技術方案、工藝方案、設備和材料選擇、設計方案、規劃方案的制定等；經濟措施主要包括經濟指標、經營形式、財務管理和經濟核算等；合同措施主要包括用簽訂合同的方式來明確各單位的權利和義務，制約參與建設的各方嚴格按照合同的要求履行自己的權利和義務等。只有將這些組織、技術、經濟等有效的結合起來，才是從本本意義上的全面多角度的降低和控制項目開發成本。
房地產開發建設方案范文6
關鍵詞：房地產開發；防治；水土流失
中圖分類號：S157.1文獻標識碼： A 文章編號：
改革開放以來，我國城市的空間形態發生了很大變化，城市用地迅速向擴展和蔓延，促進了社會經濟的發展，形成了新的城市景觀面貌。但是，有些城市在房地產開發建設中，忽視了自然生態環境、水土保持及合理開發，人為地破壞了自然生態系統。破壞了以水土資源為中心的物質、能量良性循環的自然生態系統的平衡，影響城市人民的生命財產安全和城市的可持續發展。因此，重視房地產開發建設中進行相應的水土流失，保護良好的生態環境，就成為城市發展十分重要的一環。
1、房地產開發建設項目水土流失特點
1.1房地產開發建設項目水土流失特點房地產開發建設項目水土流失特點包括: (1)水土流失較集中,房地產項目水土流失集中發生在項目區征地范圍內。水土流失主要發生在人口相對密集的城區,占地面積從幾千平方米至幾十萬平方米不等。(2)建設期短、水土流失強度較大。由于房地產建設項目的經濟利益關系,使得工程的建設期相對較短,由此引起的強度也高。例如在云南地區,根據《云南省水土保持公報(2005年)》,某主城區背景流失侵蝕模數在200t/(km2·a)左右,由于房地產項目建設的擾動,使水土流失侵蝕模數高達 1000~8000t/(km2·a);郊區背景侵蝕模數在500t/(km2·a)左右,由于房地產建設的擾動,可使得水土流失侵蝕模數在1500~8000t/(km2·a)。水土流失強度增大了3~40倍。（3）水土流失危害性大,突出表現在城區內澇嚴重。由于房地產開發建設項目對地表的擾動,導致大量水土流失,徑流系數增大,匯流時間縮短,洪水總量和洪峰流量增大,城市河流洪水災害頻率增大。雨天一來,大量的泥沙進入雨水管道,進而管道淤塞,從而導致城區內澇災害發生。
1.2房地產水土流失量預測內容及預測難點水土流失量預測主要包括： （1）因場地開挖造成的新增水土流失量預測；（2）因建筑拆遷及挖方而產生的棄渣的堆棄、運輸而造成的棄渣流失量預測。房地產水土流失量預測的難點是對水土流失量預測方法的選擇,只有選擇了合適的方法才能使預測結果更準確。要得到比較準確的預測結果,一般都需要較長的時間。但在實際中限于房地產水保方 56案編制周期短的原因,不能進行長時間系列的觀測,所以也難以得到實測數據;對于開發建設項目水土保持的監測工作,在許多項目中都沒有真正開展。水土流失量預測從預測方法上隨意性和主觀性大,從結果上來講也是很難做到特別準確的。房地產項目水土保持方案中常用的水土流失量預測方法有土壤侵蝕分類分級標準法、專家經驗法、類比法、實地測量法。
2 、城市房地產開發項目建設過程中產生的水土流失危害
2.1對周邊交通道路造成影響房地產項目往往位于交通便利的區域，周邊為主要的交通干道，雖然大部分采取圍蔽施工，但雨水仍然會攜帶大量泥沙從空隙中流出，造成路面大面積水，大量泥沙淤積在路面，不僅嚴重威脅到交通安全，而且淤泥變干后會揚起大量灰塵，影響空氣質量，對過往行人的身心健康造成傷害。
2.2對城市地下排水系統及排洪系統造成影響此類項目臨時排水設施與市政排水系統相互連接，項目區的雨水、基坑積水及打樁時產生的泥水排入市政排水系統的雨水口。由于排出的水流量大、含沙量高，大量泥沙淤積地下排水管道，對周邊排水造成影響。還會進入河道等排洪系統對河道造成淤積，減小河道的泄洪能力，還可能會造成洪災，給城市市政的運行管理和經濟發展造成投資費用增加等直接或間接經濟損失。
2.3對工程自身安全的影響水土流失對房地產項目本身也存在極大的危害。強烈的沖刷或坍塌會影響到房屋地基及其他建筑物的穩定。另外，對建成區的地面產生沖刷，破壞已有景觀，加大投資;而周邊有較陡邊坡的地方，當防護達不到要求時降雨徑流會產生強烈沖刷甚至崩塌，威脅建筑物安全。
2.4對周邊生態環境造成影響在施工期間，工程區域特別是臨時堆渣場區，將產生大量的地表和大量的臨時堆渣，并且施工時要產生較多的廢水，如果水土保持防護措施不到位，將破壞工程區域的景觀及生態環境狀況。
3、城市房地產開發項目水土流失的防治措施
3. 1 依山就勢,盡量減少挖填
在場地平整過程中,應根據現場地形、地貌,盡量選擇半挖半填式場平,避免形成取、棄土區,將水土流失面積控制在最小,即使不能達到完全填挖平衡,也應以盡量減少取、棄土方量為原則進行場平設計。在填方類場平設計中,若出現原有地面高程與規劃標高相差太大的情況,應從土體穩定和水土保持角度,提出修改規劃標高,將規劃標高與原地面高程之差控制在15m以內,填方邊坡應大于1∶1.5 (土體自然穩定坡度) 。在挖方類場平設計中,應避免出現30m 以上高邊坡削坡,要根據地質條件選定削坡坡度。在確保邊坡穩定、盡量減少邊坡開挖的投影面積、滿足小區道路縱坡的原則下,依山就勢,小挖小填,是較為理想的場平設計方案。
3. 2 確定水土流失防治重點
為有效防治水土流失,應根據可能造成的水土流失量的大小,按項目建設的時間段和空間區域,劃分水土流失防治重點。項目建設期間,按施工內容可劃分為場地平整和主體工程建設兩個階段,按可能形成的區可劃分為項目區、取土區。根據某市近年來對房地產開發建設項目土壤侵蝕的測算,在場地平整階段,的項目區、取土區在不采取水土保持措施的情況下,年土壤侵蝕模數可達20000～60000 t/ km2 。在主體工程建設階段,由于主體工程逐步對地進行建筑覆蓋,水土流失相對較小。因此,房地產開發建設水土流失防治的重點區主要為場地平整階段的項目區。
3. 3 因地制宜,采取“圍疏沉”防治措施
項目區在場地平整階段地形在不斷變化,無法進行永久性水土保持設施的建設,這期間由于地表植被已遭破壞,一遇暴雨,水土流失尤其嚴重。為防治該階段的水土流失,應因地制宜,采取一圍、二疏、三沉淀措施,即動土前在項目區周邊建臨時施工圍墻或擋墻將項目區與外部隔開,防止動土時泥沙危害四周;疏導、理順水系,先截后排,防止水流在施工場地亂流,并根據地形變化不斷調整場地排水溝;在場地排水溝出口末端設沉沙池,使大部分泥沙就地沉積(為保持沉沙池容量,需及時清理沉沙池) , 防止泥沙進入市政排水管網。場地平整達到標高后,主要采取理順水系、防護邊坡、植被覆蓋地等措施防治水土流失。在場平完成后、主體工程施工前,立即開展永久性的截洪溝、排水溝、沉沙池以及邊坡的生物、工程防護工程建設,以上工程完成后,方可進入主體工程的建設階段。在主體工程建設的同時,項目區應逐步開展對平臺地的綠化美化,并與主體工程同時完工。鑒于山地截洪溝屬城市防洪建設的一部分,建議標準適當提高,采用50 年一遇防洪標準,場區排水溝可采用20 年一遇標準。
4、結束語
通過對具有代表性的房地產項目的全面調查，發現市區內的房地產項目存在向市政排水系統排放泥水的情況，有些項目排水含沙量較高，對市政排水系統危害較大，有深基坑開挖的項目存在土方外運，在堆放點存在較大的水土流失危險，需加強管理。
(1)除3個位于平坦地區的項目因項目已進入裝飾工程和掃尾階段，未發現明顯的水土流失現象外，其它項目均存在不同程度的水土流失。
(2)受水土流失危害明顯的對象主要有水庫和湖泊等天然水體、市政排水系統、交通道路、農田、房屋等筑物以及水電氣等附屬設施，其中受危害最嚴重且不受重視的主要是水庫、湖泊等天然水體和市政排水系統。
