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商業地產產業報告范文1
“傳統零售行業與互聯網的競爭，就像在機槍面前，太極拳、少林拳是沒有區別的，一槍就能把你崩了。傳統商業，如果增加2萬名會員，就需要買100畝地、建商場、建巨大的倉庫，而電商只要一臺電腦就夠了。”
——馬云
電商萬箭齊發
王松今年31歲，從2004年大學畢業后，就選擇了自己創業，經歷可謂豐富?，F在的他，經營著兩個天貓店和五、六個淘寶店，主要經營北京特色小吃和全聚德烤鴨，擁有十多名固定員工，年營業額上百萬元。而2008年之前，王松一直在開實體店，賣過奶茶、飾品，開過茶葉店，用王松的話說：“掙的錢大部分都貢獻給了房東，想往大發展一下很難。”
2008年摸索著在淘寶上開了網店后，因為初期成本不大，王松的生意發展得越來越順風順水?！皩嶓w店的成本高，商品的價格自然也高。網店不需要租金，聘請工作人員成本也會很少，產品價格肯定比實體店低，賣得也快，所以就一步步把店做起來了。”王松說。
近幾年來，越來越多的人開始熱衷于網上購物，從日常家居小用品到大件的家用電器，從零食小吃土特產到家具裝修材料，人們都可以通過網絡足不出戶滿足需求。電商崛起已是不可阻擋的趨勢。在淘寶上，目前像王松這樣的店主就有600萬人以上，且以每天1～2萬人的數量增加。每天的訪問用戶獨立IP數已經超過6000萬個。
去年的“雙十一”，除了傳統的“光棍節”外，更是一場讓全國網民為之沸騰的狂歡節。由天貓、淘寶、聚劃算聯合發起的“雙十一”購物節，逾千萬網友涌至淘寶網瘋狂掃貨，巨大的流量導致淘寶網網絡擁堵不堪，各大銀行的網銀支付系統也備受壓力。24小時交易總額高達191億元，開創了電子商務的新篇章。而除了上述三大平臺外，還有蘇寧易購、京東商城、當當網等百余家電商同時展開促銷，經過前期發放電子紅包、預告打折商品等預熱活動，“雙十一”購物狂歡節成為國內電商行業的“嘉年華”，成功營造出全民網購的狂熱氣氛。這場由淘寶發起并推動的網購狂歡，讓各界再一次見識到電子商務的魅力。
據了解，去年12月12日凌晨，有1.1億名用戶、205萬個“掃貨小分隊”等待“雙十二”掃貨。阿里巴巴旗下的淘寶和天貓在2012年前11個月的銷售額就突破1萬億元大關，相當于前11個月我國社會消費品零售總額18.68萬億元的5%?！鞍⒗锵怠彪娚痰匿N售額相當于2011年蘇寧、國美和百聯集團三家全年銷售額的近2倍，并遠遠超過了美國電商巨頭亞馬遜2011年480億美元的營業收入。由此看來，不但是電子商務對消費市場的“蠶食”能力相當驚人，也說明中國電商的發展市場有多么廣大。
無疑電商的成本會越來越低，而效益會越來越高。低價促銷讓京東過去幾年維持了每年200%的增長，電商的低價策略已經讓傳統渠道感到壓力，同時也傷及傳統電器銷售商的利益。實事求是地說，電商能夠如此迅速地占領市場離不開它特有的優勢：低廉的價格、便捷的支付系統、送貨上門又退貨迅速的周到服務。越來越多消費者的消費習慣從線下轉到線上，線上購物已經成為他們生活中不可缺少的一部分。
電子商務的崛起已經沒有任何爭議，市場研究機構報告顯示，2011年中國電子商務零售規模達553，7億美元，同比增長103，7%，預計2012年將增長94，1%，增長速度遠高于美國。根據國家統計局數字，去年11月份我國社會消費品零售總額為18934億元。以此計算，去年11月每天的零售總額為611億元，這意味著僅天貓“雙十一”的成交額，占11月社會消費品零售總額的比例就達到了31，2%。
而根據最近的一份行業報告顯示，2012年全球電商的銷售額是1，2萬億美元，2013年預計在此基礎上還會有18%的漲幅，2016年為15%。如果這些數據可靠，意味著未來五年之內電商市場容量還會擴大1倍。而且目前全球電商在零售業的銷售比例中只占據6，5%的份額，可想而知空間有多大。和其他的億萬級產業相比，電商是唯一一個以兩位數的百分比速率增長的行業。其他的億萬級產業的速率一般都是1到2個百分點。傳統商業“很受傷”
“在網上買東西既便宜又方便，我現在很多親戚朋友都在網上購物?！币晃慌愿嬖V記者，她從2005年開始在網上淘寶，目前網購已經是她購物的主要方式，而她本人是淘寶白金會員?！盁o租金”、“24小時營業”等特性使網店充滿生命力。從圖書到生活用品，從電器到時尚類奢侈品，越來越多的品牌廠商開始進軍網絡。而網店的增多以及網絡銷售額的增長，毫無疑問會壓縮實體店的經營和發展空間。
網購市場火爆的背后，是傳統零售百貨業的“黯然失色”。據統計，去年三季度38家百貨公司三季報的上市公司中，11家公司第三季度營業收入比去年同期下降，占比近三成。凈利潤同比下滑的有16家，占比超過四成。在剛剛過去的一年里，李寧、匹克等體育品牌關閉了全國1200家門店，家得寶退出了中國，沃爾瑪關閉了四家門店。
而今年新年伊始，幾則有關傳統零售門店閉店的消息更是令人吃驚。2月9日，百安居武漢漢口店停止營業，這是繼2012年南京店關停后，百安居的再次關張。百安居母公司翠豐集團財報顯示，百安居中國區門店已經從高峰時期的63家減少到去年年初的40家，并且還有16家做了精簡。從2007年8月到2012年年初，中國區門店面積減少了43%。
第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成本刊記者談起傳統商業和電商之爭時說，電商的成本會越來越低，而效益會越來越高。低價促銷讓京東過去幾年維持了每年200%的增長，電商的低價策略已經讓傳統渠道感到壓力，同時也傷及傳統電器銷售商的利益，電商能夠如此迅速地占領市場離不開它特有的優勢：低廉的價格、便捷的支付系統、送貨上門又退貨迅速的周到服務。越來越多消費者的消費習慣從線下轉到線上，線上購物已經成為他們生活中不可缺少的一部分。
近日，住在宋家莊的趙女士逛街時發現，位于宋家莊地鐵西50米的撲滿山購物廣場的國美電器不知何時已經人去樓空。她靠近門口看到，碩大的賣場里已經空空蕩蕩，柜臺和電器都沒有了，營業人員也不見蹤影，地上只剩下一些垃圾?！昂孟駧讉€月前還在營業呢，怎么說不干就不干了呢？”趙女士很驚訝。趙女士告訴本刊記者，之前這個店里都沒什么人氣，她之所以有時會來這里是因為：“在網上看上的東西不知道怎么樣，來這里看看樣品，感受一下。另外，還可以比較一下京東的價格?！眹离娖饕呀洔S落成了電商的體驗店和“比價器”。
喇叭里不斷重復播放著促銷的信息，但整個賣場幾乎難覓人影。有的店員閑散地站在柜臺邊聊天，多個柜臺前連營業員都沒有。這是本刊記者春節前在北太平莊蘇寧門店里看到的景象。而就在2010年的元宵節，記者前來購物時，這個賣場還可以用人山人海來形容。
“電商的崛起最受傷的就是電器賣場?！睒鞘袀髅蕉麻L蔡鴻巖曾總結。國美、蘇寧、大中，它們曾是消費者購買電器甚至是閑逛的最佳去處，可到頭來，在過度擴張之后，在電商的沖擊下，這些家電賣場不得不面臨銷售額不斷下滑的困境。
徐偉成告訴本刊記者，傳統百貨亦是受電商影響嚴重的行業。據他任職的第一太平戴維斯統計，2012年北京前25名百貨公司有關統計數據表明，2012年零售企業大多數月份增速降至10%以下（2011年增速在20%左右）；服裝實體店難敵電商沖擊，毛利降8%～10%。事實上，在北京、上海這樣的一線城市，不少百貨商場都感到寒意陣陣。上海市商業信息中心日前監測數據顯示，2012年全市55家百貨商店累計實現銷售305億元，同比下降1，1%，出現自2010年以來的首次負增長。
與此同時，一些品牌商近年也大力擴展電商，使線下開店的速度大大減緩，大型城市的商鋪租金漲勢因此受挫。第一太平戴維斯報告顯示，最近六年北京優質零售物業租金增長率由高峰時的7%，降為2012年第四季度的最低點0，3%，增長幾乎停滯。
傳統商業“危中有機”
“中國電商異軍突起，完全得益于中國傳統零售業基礎薄弱，給電商留下了機會?！?a href="http://www.www-68455.com/haowen/286664.html" target="_blank">商業地產專家唐耀認為，在中國，傳統商業其實還有發展空間。
“縱觀國外電商的發展過程，我們可以發現，美國的電商發展并不順利，電商在美國零售業的份額發展十年后，也只占到9%。雖然ebay、amazon等電子商務公司都發展得很不錯，但實體店并沒有受到那么嚴重的影響，也沒有火到我國大陸這個地步?！碧埔赋?，在我國電商早已發展的如火如荼的臺灣、香港等地區，傳統實體店依然很繁榮，最成功的商業家族也依然固守商業地產，幾乎沒有受到什么新經濟的挑戰。
唐耀說，中國零售市場近幾年基本走完了一個從傳統街鋪至百貨商場再到現代購物中心的一個轉型發展期，預計到2015年年底，中國將有3885家購物中心。實體零售商業在運作模式上存有一定的可復制性，是一種輻射包圍市場而不是獨占市場。同時盈利也是相對復制、延展。據不完全統計，2012年全國銷售營業額超過30億元的購物中心及百貨有近30家，北京新光天地更是以73億元的成績奪得榜首，傳統商業發展勢頭良好，前景也會很好。
多年從事商業地產研究、為北京多個購物中心做過規劃招商工作的鄂麗華持相同觀點。鄂麗華表示，雖然電商發展迅猛，但還不能說傳統零售渠道就是死路一條。商業不僅僅是指商品的交易，有些商業業態并不適用于網上交易，例如餐飲、休閑娛樂等業態都無法被電子商務所替代。電子商務為餐飲行業提供了新穎方便的交易方式而已，但是并沒有吞并傳統餐飲市場占有率。再有，人們可以在網上訂購電影票，但是不可能足不出戶就享受到IMAx巨幕電影的震撼。目前傳統商業中注重商業情景體驗功能，不僅僅是滿足商品交易的需求，而且讓逛商場成為一種休閑方式。近年來，我們不難發現眾多成功的商業餐飲和休閑娛樂業態占了一半的比重，改變了過去商品零售為主的業態占比。
鄂麗華笑言，買東西到商場是多少年來人們形成的習慣，同時很多商場已經演變成為人們公共活動的重要場所，特別是對女性來說，逛商場是其生活的重要組成部分。很多是商品對很多人來說，已經不是消費品，而是收藏藝術品，他們買東西不是拿回來用的，很多是為了欣賞的目的。像服裝、飾品、小家居、小電器之類的商品，對很多人來說，實際用處并不是很大，有的東西甚至一次不用，但是在逛商場的過程中，他們可能就情不自禁地買回家了。
另外，有些商品的個體差異性很大，不到現場親眼所見，根本不可能分辨出好壞。有的商品的時效性有限，還有的商品性能、特點比較復雜，產品種類、規格、型號也很多，哪個才是適合自己的，不對比是很難確定的。像這樣的商品，就是電商不可替代的了。
商業地產產業報告范文2
盡管這是一個周末，但兩個小時的采訪依舊不時會被公司研究員打進來的電話所打斷，他一邊向記者示意，一邊回答電話那端的各種問題，而放下電話后，他的思路依舊清晰而明確。
從學法律出身到轉身去證券公司做投研，再從上市公司的高管去做公募基金經理，直到后來轉投私募做創業者，石波不僅踐行了自己的投資理念，捕捉到了一波波行業投資的拐點，更把握住了自己事業的轉型。
學巴菲特知易行難
1994年，石波獲得國際經濟法碩士學位，這段法學院的學習讓后來從事投資的石波獲益匪淺：“學法律的人比較理性，做投資也需要理性，兩者有著異曲同工之處?！痹捳Z言談之間，已經“跨界”多年的石波還是非常感謝那個學生時代。
當時，中國的證券業剛剛開篇。在仔細研讀一年的《證券時報》之后，他順利通過了幾家證券公司的考試，并最終選定位于深圳的君安證券，開始了自己的投行生涯。也許此時的石波萬萬沒有想到，在不久的將來就會在上海有一片自己的天空。
“我們當時的工作是尋找好的企業，幫助它們上市，伊利股份、蘇常柴A等等都是在我們的輔導下最終走向資本市場。”石波抿了一口茶。盡管投行的日子像舞臺劇的幕后工作一樣辛苦而充滿挑戰，但是，石波后來對于企業價值取向的判斷正來源于投行生涯的積淀，在他眼中，洞察公司的命脈遠比在K線圖前尋找突破口更為靠譜。
當時市場的非理性繁榮也曾讓石波對自己的價值取向一度產生過懷疑。但“東家”君安證券卻是理性的。1995年8月，當原君安證券研究所成立時，一些人氣好得爆棚的股評家并沒有受到君安的青睞，反而是那些行業的人才被君安“納入囊中”。這一步，也讓石波放棄了對初衷的動搖，“我們此后以研究為先行的觀點都來源于君安。”他回憶說。
石波日后以基本面為研究導向的風格形成，還得益于1996年從書籍上對巴菲特的認識。談及巴菲特，石波朝后坐了坐，與茶桌拉開一小段距離，四方臉的輪廓顯得更加清晰。他放慢了語速，緩緩說道：“我們1995年就在學巴菲特，但是越到后來，越發現難學，因為，巴菲特是在美國那個特定環境下的特定‘產物’。”
盡管巴菲特的投資隨性和個性化，但巴菲特的價值投資理念，卻由此在他心中根深蒂固，以至于1997年出任當時被君安證券收購的上海申華實業常務副總經理時，他甚至萌生出將公司打造成“巴菲特公司”的想法，但最終由于上市公司不能參與二級市場投資而告吹。
堅定的拐點投資
1999年，中國的基金業剛剛“破土而出”，成為證券市場上又一支新興的主力軍。對投資實踐一直頗有興趣的石波也同現在很多的陽光私募掌門一樣，轉而加入剛剛成立不久的華夏基金管理公司。
那一年，證券市場上演了一波莊家推動型的“5?19”行情，之后的井噴持續了兩年，直到2001年6月14日上探2245點高點后，開始一路下挫，進入長達4年的熊市。在華夏基金，石波最初擔任公司的研究總監，2001年開始擔任基金興科的基金經理，后來還出任了華夏回報基金以及華夏回報2號基金的基金經理。
而在華夏擔任公募基金基金經理的這9年，石波形成了自己獨特的投資邏輯：拐點投資。這也成為他發掘上市公司內在價值的武器。
房地產、鋼鐵、交通運輸、煤炭、消費……一個又一個的行業拐點都沒能逃過石波的視線。當記者詫異于他對諸多行業了然于心時，石波笑言，“中國的行業都是有拐點的，很多行業3年景氣，2年衰退，但是其中的供求關系卻在不斷發生變化?！?/p>
聽似頗具學究味的“拐點論”在他講來卻通俗易懂，他一面用手比劃，一面說，“比如水泥行業未來將出現一個向下的拐點。2005年水泥行業全行業虧損，沒人投資，由于需求的拉動，2009年的水泥行業的利潤率可以高達40%至50%，但是這個行業沒有壁壘，所以2009年1月至9月份，水泥行業投資增速高達94%，而需求的增速卻只有14%，如果產能得不到限制，行業景氣度向下的風險比較大?！?/p>
在很多人借助著“倒視鏡”投資的年代，石波卻繞道而行，“如果看‘倒視鏡’前進，很可能撞車?！碑敱娙嗽跓衢T板塊中沖鋒陷陣的時候，他繞開熱門行業，用另一面鏡子旁觀產業格局的變化，尋找供求關系的拐點，他坦言，“過去很賺錢的行業，未來可能會虧錢，我們不投熱門行業，而是觀察那些虧損兩個季度或者一年以上的行業，看看需求端是否發生改變?！?/p>
不論熊市還是牛市，這套“拐點論”在每個行業的拐點年相當受用，2002年，當時20多倍市盈率、12元的張裕在常人看來并不便宜，但是在對紅酒頗有研究的石波心中，“中國紅酒的市場份額還有很大的上漲空間”，于是從那時起就不斷買入，最終獲得11倍的回報；而他在2004年就開始關注煤炭行業，盡管當時煤炭行業還在虧損線掙扎……
敏銳地捕捉價值
同時，在強調科學投資和“拐點論”之余，他更看重公司的價值和品質，用他的話說，“如果全部購買一家公司不劃算，那么連100股都不會買。”
在石波看來，要從企業價值的角度來衡量企業，買入那些總市值低于企業總價值的公司，這樣長期才劃算。但各行各業都各自有一套價值考量標準。比如商業地產，可以通過土地儲備和商鋪的價格來計算價值，2004年石波在投資小商品城時，看到公司20多億元市值的背后是180萬平方米、每平方米2萬元的商鋪，簡單計算就知道其總價值遠遠超過總市值，這筆買賣讓石波獲得了5倍以上的投資收益。
同樣，對于電力行業，可以用裝機容量和每千瓦的造價來比較；如果是網絡公司可以用用戶數來比較；如果是影視公司則可以用凈現金流量來比較；而對于商業連鎖企業又可以用開店數和收入來比較……對于不同行業一個又一個專業術語，石波進一步解釋，“要找出行業內決定價值的關鍵性指標。”
這樣自上而下選股之后，具有決定性的一步就落在“實地調研”的頭上，因為只有通過調研，才能證實企業的“品質”。說到這里，石波深吸一口氣，略有感慨，“一定要看到企業的靈魂，看看到底是不是價值創造型企業，看看企業的管理層是否在長遠發展上下工夫?！?/p>
就這樣，石波在眾多行業中尋找不同的拐點，又利用“拐點”探尋每一個價值被低估的公司，雖然有一套理論和方法，但是研究員出身的石波卻依舊以走訪上市公司和選取公司產品作為最終的選股標準，發現了一個又一個中國的“可口可樂”。
不僅僅是已經上市的企業，那些具有上市潛力的企業也在石波的視線范圍之內，“一旦這些企業上市，就能在資本市場上第一時間進行投資?！北兄@樣的風格，他總能走在時間的前面。
想當輝煌的“老虎基金”
2007年，中國基金業迎來了資產總規?？缭?萬億元的時代，也在這一年，100多位公募基金經理離開了自己的崗位，轉而奔赴事業的下一站，石波也是其中之一。
柳傳志曾說過，“有的人像一顆珍珠，有的人不是珍珠，不能像珍珠一樣閃閃發光，但他是一條線，能將那些珍珠串起來做出一條光彩奪目的項鏈?！倍谥袊墓蓟疒呄虺墒熘H，中國的私募們也逐漸“顯山露水”，像一條線一樣穿起股海中一顆顆閃亮的“珍珠”，打造著未來的那條“項鏈”。
而在中國的金融重鎮――上海，石波成立了“尚雅投資”。也許，在他當年南下深圳的時候，就已經在冥冥之中注定了這一天的到來。在尚雅的運作中，石波將公募基金的風險控制、團隊管理、研究先行、中央交易室和第三方托管的方式一路傳承。這種方式，也使2007年11月首次推出的尚雅1期信托產品，實現了至今凈值增長近40%的業績。
他深信，“一個企業只有在產業鏈里才能看到它的價值?！彼裕?009年投資低碳經濟股之前，他依靠的不是外方的行業報告，而是在2008年市場的熊市期就開始走訪科研機構、行業協會，并從不同的技術路線出發深入企業。盡管當時的低碳類股被很多熱門板塊所掩蓋，但是敏銳的石波還是能感覺到一個新時代――低碳經濟時代的來臨。終于，他因“押寶”低碳股使尚雅信托產品在2009年的凈值增長達到168%，人們也因為他而知道了“低碳經濟”。有得必有失，在這一年中也因鋼鐵股而“小感冒”。
談及已經到來的2010年，石波仍舊用長線投資的眼光縱觀產業格局的變化，他情不自禁地擺弄起自己的手機，突然加快了語速，“現在，飛信用戶已經超過MSN用戶，‘12580’的使用超過藝龍網……未來3至5年時間，中國3G用戶數將有10倍的增長空間?！憋@然，無線互聯領域將成為石波下一個投資“重頭戲”。
正是這樣的“遠光燈”讓他在整體的投資策略上頗為自信，“我們可以扔掉基準指數的拐杖，跑步前進，可以偏離組合投資理論，專注于可以賺錢的行業，集中投資于能夠產生絕對回報的行業，比如2009年就將大部分倉位投資于低碳領域，2010年可能會專注于3G無線互聯領域，受基金契約的限制，這一點在公募基金的操作中不可能實現?！?/p>
在他看來，資本市場就像一個生態系統，而在完整的生態鏈中，不僅有小草、大樹，還有各種各樣的植物，在中國財富人群不斷壯大的背景下，公募基金越來越不能滿足高端財富人群的投資需求，陽光私募正好可以借機切入市場空白，使生態系統更為協調。
