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農村養殖用地申請書范文1
為加快我縣新農村暨設施農業發展步伐，促進產村相融，規范推進城鄉建設用地增減掛鉤項目農房拆舊建新區用地管理，完善國家交通、水利、能源等重點建設項目拆遷安置農房用地以及新農村建設用地審批手續，根據市委市政府督查辦對我縣新農村建設提出的整改要求，現就我縣新農村暨設施農業用地手續辦理工作通知如下。
一、高度重視，加強領導
各鄉鎮、縣級相關部門要高度重視新農村暨設施農業建設用地手續辦理工作，要成立由主要領導任組長的領導機構，安排專人全程負責用地手續辦理的資料收集、申報、批復等各項工作，確保工作落到實處。
二、明確范圍，限時辦理
（一）辦理范圍。
本次新農村暨設施農業建設用地手續辦理范圍包括：3個鄉鎮城鄉建設用地增減掛鉤項目拆舊建新區農房建設用地，4個鄉鎮渠江流域美好家園建新區農房建設用地，納入新農村的農房建設用地，國家重點建設項目需要拆遷安置的農房建設用地，規?；N植業、養殖業（指圈舍在500平方米及以上的畜禽養殖場）的生產設施及附屬設施用地，新農村及城鄉建設用地增減掛鉤項目建新區內曬壩、道路、綠化等公共設施用地。
（二）辦理程序。
1.農房建設用地。新農村農房、重點項目安置房及城鄉建設用地增減掛鉤項目建新區內的農房按以下程序辦理。
（1）村民向縣國土資源局提出用地申請（見附件2），并填寫《縣農村村民宅基用地呈報表》（見附件3）。《縣農民建房申請書》與《縣農村村民宅基用地呈報表》一式2份，并在當地派出所打印戶籍證明1份。
（2）村民小組、村民委員會簽注意見（村民小組已撤銷的可不填），鄉鎮規劃部門、所在片區國土資源所、鄉鎮人民政府審簽后報縣國土資源局。
（3）縣國土資源局審核，報市政府批準農地轉用后，核發《集體建設用地許可證》。
2.新農村、城鄉建設用地增減掛鉤項目建新區公共設施用地。新農村和城鄉建設用地增減掛鉤項目建新區內的曬壩、道路等公共設施用地按照規?；N植業的附屬設施用地辦理，其用地面積不得超過20畝，人均公共設施用地面積不超過45平方米，其辦理程序如下。
（1）村委會向縣國土資源局提出用地申請（見附件4），并填寫《縣設施農業用地審批表》（見附件5）。1個新農村或增減掛鉤項目建新區填報1份。
（2）縣住房城鄉規劃建設局出具城鄉規劃許可。
（3）土地勘測部門出具土地勘測定界報告。
（4）鄉鎮及農業部門（增減掛鉤項目建新區由縣農業局、新農村由縣委農工辦）出具審查意見。
（5）縣國土資源局草擬設施農業用地審查報告，報縣政府審批后，發放用地批準通知書。
3.規?；N植業、養殖業生產設施及附屬設施農業用地。規?；N植業、養殖業設施用地按農用地管理。
生產設施用地是指在農業項目區域內，直接用于農產品生產的設施用地，包括工廠化作物栽培中鋼架結構的玻璃（或PC板）溫室用地、規模化養殖中畜禽圈舍、簡易的生產看護用地、食用菌（藥材）生產場地等。
附屬設施用地是指農業項目同一區域內，直接輔助農產品生產的臨時性設施用地，包括管理和生活用房用地、倉庫用地、硬化晾曬場、硬化裝卸場以及符合農村道路規劃的道路用地等。附屬設施用地規?？刂茦藴蕿椋汗S化作物栽培的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地總規模的5%以內，且最多不超過10畝；規模化種植的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地總規模的3%以內，且最多不超過20畝；規?；笄蒺B殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地總規模的7%以內，且最多不超過15畝；水產養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地總規模的7%以內，且最多不超過10畝。其辦理程序如下：
（1）擬訂建設方案。包括項目名稱、建設地點、用地面積，擬建設施類型、數量、標準和用地規模等。
（2）簽訂用地協議。與集體土地所有者簽訂，包括土地使用年限、土地用途、補充耕地、生產設施和附屬設施處置、土地復墾、交還和違約責任等有關條件。協商一致后，雙方簽訂用地協議。
（3）簽訂土地承包經營權流轉合同。涉及土地承包經營權流轉的，經營者應依法先行與農村集體經濟組織和承包農戶簽訂土地承包經營權流轉合同。
（4）經營者申請。經營者持設施建設方案、用地協議或流轉合同、勘測定界圖及平面布置圖（須詳細標明生產設施用地、附屬設施用地的范圍、面積）、復耕保證書（生產設施用地涉及占用耕地的，提供向集體經濟組織承諾的復耕保證書，須有鄉鎮、村、組簽署意見）、復耕保證金收據（村或組收取的復耕保證金收據復印件，須有收款單位蓋有“復印屬實”鮮章）向縣國土資源局提出用地申請，填寫《縣設施農業用地審批表》。附屬設施占用耕地的，由經營者按照“占一補一”的要求補充占用的耕地，無法補充的繳納耕地開墾費，標準為統一年產值（1450元/畝）的16倍，即每畝2.32萬元。
（5）鄉鎮及相關部門出具審查意見。鄉鎮人民政府審查設施建設方案、用地協議等?？h農業和畜牧部門審查項目生產設施和附屬設施用地規模、設施建設的必要性與可行性、承包土地用途調整的必要性與合理性、經營者農業經營能力和流轉合同等，涉及規?；笄蒺B殖的，還應審查養殖規模等?？h國土資源局審查設施用地的合理性、合法性以及用地協議，占用、補充耕地情況等。鄉鎮及部門審查后均在《縣設施農業用地審批表》相應欄內簽注意見并蓋章。
（6）縣政府審批。符合規定要求的，由縣政府批準。批復后由縣國土資源局下達用地批準通知書。不符合規定要求的，及時告知鄉鎮人民政府。
（三）辦理時限。
1.農房建設用地手續辦理。
前各鄉鎮規劃部門、鄉鎮人民政府初審完成；前各國土資源所將農房用地呈報表報至縣國土資源局；前縣國土資源局報縣政府；前縣政府轉報市政府審批。
2.新農村、增減掛鉤項目建新區內公共設施用地和規?；N植業、養殖業設施農業用地手續辦理。
前完成用地測繪；前縣住房城鄉規劃建設局出具城鄉規劃許可；前各鄉鎮報送至縣國土資源局；前縣國土資源局審查后報縣政府；前縣政府審核批準。
農村養殖用地申請書范文2
福建不動產實施細則全文第一章 總 則
第一條 為規范不動產登記行為，細化不動產統一登記制度，方便人民群眾辦理不動產登記，保護權利人合法權益，根據《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，制定本實施細則。
第二條 不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。
房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。
第三條 不動產登記機構依照《條例》第七條第二款的規定，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的，應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構。
第四條 國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。
國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書。
中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規定辦理。
第二章 不動產登記簿
第五條 《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。
沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。
有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。
前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。
第六條 不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。
第七條 不動產登記機構應當配備專門的不動產登記電子存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，保證電子數據安全。
任何單位和個人不得擅自復制或者篡改不動產登記簿信息。
第八條 承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員應當熟悉相關法律法規，具備與其崗位相適應的不動產登記等方面的專業知識。
國土資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員的考核培訓。
第三章 登記程序
第九條 申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。
申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。
第十條 處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。
按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。
建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產申請登記，依照本實施細則第三十六條的規定辦理。
第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。
監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。
父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。
第十二條 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。
申請不動產登記的，人應當向不動產登記機構提供被人簽字或者蓋章的授權委托書。
自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。
境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。
第十三條 申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。
第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。
第十五條 不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：
(一)申請人、委托人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致;
(二)權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致;
(三)不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確;
(四)法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。
第十六條 不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：
(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;
(二)在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;
(三)因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。
第十七條 有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：
(一)政府組織的集體土地所有權登記;
(二)宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記;
(三)依職權更正登記;
(四)依職權注銷登記;
(五)法律、行政法規規定的其他情形。
公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產登記簿。
第十八條 不動產登記公告的主要內容包括：
(一)擬予登記的不動產權利人的姓名或者名稱;
(二)擬予登記的不動產坐落、面積、用途、權利類型等;
(三)提出異議的期限、方式和受理機構;
(四)需要公告的其他事項。
第十九條 當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。
有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：
(一)人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的;
(二)人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的;
(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的;
(四)法律、行政法規規定的其他情形。
不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。
第二十條 不動產登記機構應當根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。
除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。
不動產權屬證書和不動產登記證明，應當加蓋不動產登記機構登記專用章。
不動產權屬證書和不動產登記證明樣式，由國土資源部統一規定。
第二十一條 申請共有不動產登記的，不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權屬證書;共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發放不動產權屬證書。
共有不動產權屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。
第二十二條 不動產權屬證書或者不動產登記證明污損、破損的，當事人可以向不動產登記機構申請換發。符合換發條件的，不動產登記機構應當予以換發，并收回原不動產權屬證書或者不動產登記證明。
不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。
不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿，并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明補發字樣。
第二十三條 因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明;確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。
第四章 不動產權利登記
第一節 一般規定
第二十四條 不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。
未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。
第二十五條 市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產，組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。
依照前款規定辦理首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。
第二十六條 下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：
(一)權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的;
(二)不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;
(三)不動產權利期限、來源等狀況發生變化的;
(四)同一權利人分割或者合并不動產的;
(五)抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的;
(六)最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的;
(七)地役權的利用目的、方法等發生變化的;
(八)共有性質發生變更的;
(九)法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。
第二十七條 因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：
(一)買賣、互換、贈與不動產的;
(二)以不動產作價出資(入股)的;
(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的;
(四)不動產分割、合并導致權利發生轉移的;
(五)繼承、受遺贈導致權利發生轉移的;
(六)共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;
(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的;
(八)因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;
(九)因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的;
(十)法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。
第二十八條 有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：
(一)不動產滅失的;
(二)權利人放棄不動產權利的;
(三)不動產被依法沒收、征收或者收回的;
(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;
(五)法律、行政法規規定的其他情形。
不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。
第二節 集體土地所有權登記
第二十九條 集體土地所有權登記，依照下列規定提出申請：
(一)土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民委員會代為申請;
(二)土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民小組代為申請;
(三)土地屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)集體經濟組織代為申請。
第三十條 申請集體土地所有權首次登記的，應當提交下列材料：
(一)土地權屬來源材料;
(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;
(三)其他必要材料。
第三十一條 農民集體因互換、土地調整等原因導致集體土地所有權轉移，申請集體土地所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)互換、調整協議等集體土地所有權轉移的材料;
(三)本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;
(四)其他必要材料。
第三十二條 申請集體土地所有權變更、注銷登記的，應當提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)集體土地所有權變更、消滅的材料;
(三)其他必要材料。
第三節 國有建設用地使用權及房屋所有權登記
第三十三條 依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。
依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。
第三十四條 申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：
(一)土地權屬來源材料;
(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;
(三)土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證;
(四)其他必要材料。
前款規定的土地權屬來源材料，根據權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資(入股)、授權經營批準文件。
申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規定辦理。
第三十五條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：
(一)不動產權屬證書或者土地權屬來源材料;
(二)建設工程符合規劃的材料;
(三)房屋已經竣工的材料;
(四)房地產調查或者測繪報告;
(五)相關稅費繳納憑證;
(六)其他必要材料。
第三十六條 辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。
第三十七條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)發生變更的材料;
(三)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;
(四)國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議;
(五)國有建設用地使用權出讓價款、稅費等繳納憑證;
(六)其他必要材料。
第三十八條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)買賣、互換、贈與合同;
(三)繼承或者受遺贈的材料;
(四)分割、合并協議;
(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;
(六)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;
(七)相關稅費繳納憑證;
(八)其他必要材料。
不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。
第三十九條 具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。
第四節 宅基地使用權及房屋所有權登記
第四十條 依法取得宅基地使用權，可以單獨申請宅基地使用權登記。
依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記。
第四十一條 申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：
(一)申請人身份證和戶口簿;
(二)不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料;
(三)房屋符合規劃或者建設的相關材料;
(四)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;
(五)其他必要材料。
第四十二條 因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：
(一)不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;
(二)依法繼承的材料;
(三)分家析產的協議或者材料：
(四)集體經濟組織內部互換房屋的協議;
(五)其他必要材料。
第四十三條 申請宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記的，參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定辦理登記。
第五節 集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記
第四十四條 依法取得集體建設用地使用權，可以單獨申請集體建設用地使用權登記。
依法利用集體建設用地興辦企業，建設公共設施，從事公益事業等的，可以申請集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權登記。
第四十五條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：
(一)有批準權的人民政府批準用地的文件等土地權屬來源材料;
(二)建設工程符合規劃的材料;
(三)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;
(四)建設工程已竣工的材料;
(五)其他必要材料。
集體建設用地使用權首次登記完成后，申請人申請建筑物、構筑物所有權首次登記的，應當提交享有集體建設用地使用權的不動產權屬證書。
第四十六條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更登記、轉移登記、注銷登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：
(一)不動產權屬證書;
(二)集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更、轉移、消滅的材料;
(三)其他必要材料。
因企業兼并、破產等原因致使集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權發生轉移的，申請人應當持相關協議及有關部門的批準文件等相關材料，申請不動產轉移登記。
第六節 土地承包經營權登記
第四十七條 承包農民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農用地，或者國家所有依法由農民集體使用的農用地從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產的，可以申請土地承包經營權登記;地上有森林、林木的，應當在申請土地承包經營權登記時一并申請登記。
第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業或者養殖業生產活動的，可以申請土地承包經營權的首次登記。
農村養殖用地申請書范文3
——xx鎮經營集鎮的基本作法
近年來，xx鎮主動適應新形勢下集鎮建設的需要，創新思路和辦法，用市場化的手段，走經營集鎮的路子，收到了良好效果。一年多以來，集鎮建設面積新增24000平方米，新增建房戶206戶，新發展個體工商戶98戶，籌措集鎮和中心村建設資金170余萬元，投入集鎮和中心村基礎設施建設127萬元，其中，白店中心村建設面積新增7800平方米，新增建房戶65戶。
一、適應新形勢創新思路
近年來，稅費改革逐步深入，鄉鎮可支配財力減少，建設投入資金越來越有限。為了加快集鎮建設步伐，煙店鎮黨委、政府不等不靠，積極探索集鎮建設新辦法，廣泛籌措集鎮建設資金，走出了一條經營集鎮的新路子。他們加大集鎮建設力度，創新集鎮建設機制，主要是立足于“三有”：
一是區位有優勢。煙店鎮東臨?樗???恿骶?1個村，水源充足；西兆碧山，李白酒隱安陸，蹉跎十年，人文歷史悠久；北接孛畈，山石資源豐富，有利集鎮建設；南靠府城，信息靈通?！鞍踩?、“煙應”、“孝襄”以及正在建設中的“安京”共3條二級路和1條高速公路橫穿煙店，交通發達，水陸兩便。土地資源豐富，搞集鎮開發和中心村建設，發展集鎮經濟，開展招商引進，優勢得天獨厚。
二是農民有要求。近幾年來，由于農民收入較快增長，生活逐漸富裕，以及建房收費的減輕和規范，部分農民迫切要求到中心村或集鎮落戶。2000年至2004年，全鎮到中心村和集鎮建房每年以17%的幅度遞增。
三是上級有部署。近年來，市委、市政府先后落實“一主三化”、建設城郊經濟圈的發展思路和戰略構想，要求鄉鎮黨委、政府把城鎮化作為農民增收、財政增收的重要措施來抓。今年，又提出了創建文明新村這一重大課題，把建設生產發展、生活富裕、生態良好的社會主義新農村作為新階段的重要任務，這些都要求鄉鎮加快集鎮和中心村建設步伐。
二、抓住關鍵落實措施
為了解決好集鎮建設投入難的問題，煙店鎮創新發展思路，整合集鎮和中心村的土地資源，將集鎮建設推向了市場。具體工作中，他們主要是把好“四關”：
一是把好土地收儲關。每開發一處集鎮或中心村，先按照土地政策劃定一塊地作為拍賣地，再由鎮政府出資，委托市國土資源局土地收儲中心收購儲備，統一辦理征地手續。鎮集鎮建設指揮部按照國家規定標準，向被占地農民兌現勞動力安置費、地面附屬物和青苗補償費，向村集體兌現土地補償費。該鎮在兌現過程中，執行的標準高于孝襄公路補償標準1000元左右，村級和群眾滿意，至今沒有發生一起因征地補償不滿而上訪的事件。
二是把好集鎮規劃關。對開發地段，拍賣前由鎮政府組織規劃人員對集鎮或中心村進行詳細規劃或規劃修編。規劃力求高起點、高標準、高水平，體現時代氣息和地域特色。建筑樓層高度不少于兩層，建筑房屋式樣做到新穎各異。圖紙由村鎮建設服務中心免費提供。規劃一旦編制完成，堅決執行，嚴格管理。從該鎮開發的幾處小區來看，各區風格不同，各有特色，水平較高。
三是把好土地拍賣關。規劃完成后，由市土地收儲中心會同鎮國土資源所負責組織拍賣工作。先對收儲土地按每宗 120m2進行分宗編號，然后統一對外國有土地使用權拍賣公告，公開競買條件和競買方式。參加競買農戶先填寫競買申請書，獲批準后交納一定保證金，準予參與競買。競買報名結束后，進行分宗拍賣，采取公開、公正、公平方式，競價拍賣，拍賣成交后，由國土部門向買主出具確認書，并在7天內下達建設用地批準通知書。拍賣成交價包含土地使用證、房屋產權證的辦理及配套建設費用，買主不必再繳納任何費用即可建房。去年以來，煙店鎮共組織三次拍賣，成功拍賣土地11畝，參與競買農戶達260戶，有120戶競買成交。
四是把好配套設施建設關。拍賣工作結束后，由鎮集鎮建設指揮部投資，組織村鎮建設服務中心、供電所、林業站、廣播電視站等單位，對拍賣地段進行基礎設施配套。三次拍賣活動，共為集鎮和中心村平整土地35畝，修通下水道3150米，延伸自來水1400米，架設電線桿11根，綠化植樹5600株，開通有線電視120戶。
三、經營集鎮成效明顯
煙店鎮采取市場經濟辦法經營集鎮，創新了集鎮建設投入機制，提升了集鎮建設檔次，規范了建房行為，促進了民營經濟發展，取得良好的經濟和社會效益。
一是土地價值發揮好。過去，農戶到集鎮建房，主要由集鎮所在村和國土部門負責安排用地，存在批人情地、關系地的問題，各地段地價大致相同，土地應有的價值得不到很好的體現。實行拍賣后，由于采取公開、公正、公平競爭的原則，使土地使用權價值得到充分體現。煙店鎮孝襄高速公路互通處6宗土地通過競價拍賣，最高拍賣到167元/平方米，比過去集鎮土地征用價格每平方增加60多元。白店中心村通過拍賣，由過去的60元/平方米，提高到100元/平方米。
二是民營經濟發展好。通過集中拍賣，一部分有資金、有頭腦、有門路的農戶進入集鎮落戶，依托集鎮，從事二、三產業。據統計，近兩年全鎮共有200余戶農戶進入集鎮和中心村落戶，其中有98戶分別從事飲服、修理、加工、經銷、養殖等行業，年提供稅收11萬元。煙店村農民劉小平出資1.7萬元競買到煙店街一處120平方米土地使用權，建房三間三層，從事副食批發，年創純利5萬元，上繳稅收1.3萬元。
農村養殖用地申請書范文4
家庭聯產承包經營制實行30多年以來，按照依法自愿有償的原則，國家在政策層面鼓勵和引導農民流轉土地承包經營權，積極探索符合農村實際的、規范的土地流轉制度。中央提出將聯產承包經營權由“30年不變”改為“長久不變”，同時自2011年開始，國土資源部在全國展開的農村土地確權工作也為順利實現農村土地流轉鋪路。一方面，進一步明確了土地產權的穩定性，鼓勵農民搞規模經營，投資發展家庭農場。另一方面，通過將農民的土地經營權產權化、物權化，進一步保護好廣大農民的財產權，推進城鄉統一的產權市場建設，形成農村產權交易流轉的合理機制，進而推動農村土地經營權依照市場經濟的游戲規則進行有序集中，實現新形勢下的規模經營。
法律依據
信托源于英國衡平法，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或處分的行為。土地信托在私有制和完善的物權制度下獲得了普遍發展。而我國農村土地的信托，未在法律上予以明確規定，而是在諸多因素的作用下自發取得了相當的發展，亟需從法律制度和運行機制上對此加以解決。
農村土地信托的特點
參考信托法對“信托”含義的界定，結合現行法律關于土地制度的規定，農村土地信托應是指在堅持集體所有權和土地承包權不變的前提下，土地信托服務機構接受土地承包者的委托，按照土地使用權市場化需求，通過必要的法律程序，將土地承包者擁有的土地承包經營權在一定期限內依法、有償轉讓給其他公民、法人或其他組織從事農業經營活動的行為，其特點表現為：
農民以土地承包權作信托財產。在土地私有制條件下，土地信托法律關系中委托人對信托財產享有所有權。我國物權法及土地承包法規定農民享有土地承包權，但作為所有權的核心――處分權，農民并不享有。因此，在擬建的信托法律關系中，農民只能將土地承包權作為信托財產實施信托，對土地承包權的行使必須符合法律規定。
農民依法享有分享收益權。農民社會保障主要依靠土地，這種狀況在短時間內不會有根本改變。國家保障農民土地承包經營權，其實質是保障農民基本的生存權利。中介機構通過簽訂信托合同，將分散土地從農戶那里集中，然后以自己名義與農業投資者簽訂土地租賃合同，將集中的土地交與其經營，并定期收取土地租賃費用返還給農民，或以自己名義將土地承包經營權入股，共同參與農業投資經營，并將分得的紅利返還給農民，保障農民基本收益。
土地信托合同期限不得超過土地承包法定期限。我國物權法和土地承包法規定，耕地承包期為30年;草場的承包期為30～50年;林地的承包期為30～70年，特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。作為委托人的承包戶可以在法律規定的時限內自行約定信托期限，但最長不得超過剩余承包期限。信托期限超過承包期剩余期限的約定無效。信托關系終止，農民即恢復對農用土地的使用權。
土地信托必須登記公示。信托分為動產和不動產信托，而土地承包經營權的信托屬于不動產信托范疇。不動產信托與其他種類的信托相比最大區別是：不動產信托生效必須辦理登記手續，是要式法律行為。土地信托則更應登記，因為它涉及到農民基本權益的保護，必須通過登記公示，確保政府對土地信托活動的有效監管。
信托流轉不能改變土地用途。我國土地承包法對土地用途進行了嚴格限制，對農用地尤其是基本農田的保護則是一項基本國策。因此采用信托方式進行農用土地流轉，不得改變土地的農業用途，不得將土地用作非農用地建設，從而給土地造成永久性損害。
土地信托中介的公益性和服務性。一般情況下的信托組織開展活動，是一種市場行為，具有明確的營利目的。但是，由于農村土地收益不高，又承載著社會保障職能，土地信托機構不可能從信托服務中獲取較大的盈利。因此，短期內不能完全運用市場手段組織農村土地信托的中介機構，其中介活動離不開政府的扶持，其職能只能是服務，具有公益性質。
農村土地信托的可行性
當前，信托制度成為現代資本市場發展中的一項重要法律制度，它的基本價值在于，以信托財產為核心，通過受托人對信托財產的管理或者處分，實現受益人的受益權。在實行土地私有制且已經實現農業現代化的日本、美國等國家，用信托機制保護土地及其所有人的權益，一直沿用至今。因此，雖然我國現有法律框架下不實行土地私有制，但承接現代信托的本質淵源，借鑒國外的土地信托經驗，構建我國農村土地信托流轉制度，將信托制度在管理財產方面的天然優勢與我國農村土地承包經營權流轉市場的發展結合起來，促進農村土地使用權高效流轉，推動土地適度規模經營，加快提升農地產出率、提高農業生產效益，同樣具有重大意義。
目前來說，農用地流轉的最大政治顧慮是，通過土地大規模流轉，使“耕者無其田”，大批“失地”人口有可能演變成社會不安定因素，加之大戶從農戶手中承租的承包經營權證無法抵押，沒有貸款等金融杠桿支持，流轉后大戶發展后勁不足。但是，引入信托制度，本質上就從現在的階段性買斷變成了長期持有。目前各地正在探索的土地信托流轉是以土地的承包經營權為信托財產，而不是對一般意義上的財產進行信托，并且在鄉鎮設立的是土地托管中介服務機構，是一種新型合作化組織，符合相關法律法規規定。具體來看，在法律層面，農村土地信托的開展屬于鼓勵容許范圍。
符合我國《土地管理法》、《農村土地承包法》、《農村承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規的有關規定。2003年3月1日施行的《中華人民共和國農村土地承包法》第三十二條規定：“通過家庭承包的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉?！?005年3月1日實施的《農村土地承包經營權管理辦法》第十五條規定：“承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉?！?007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》第一百二十八條規定：“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉?！彪m然我國現行法律法規并沒有直接對農村土地信托流轉方式予以規定， 但并不排除信托流轉方式，信托流轉一直是屬于法律法規鼓勵允許的范圍，符合法律精神。
符合信托法關于信托設置的有關規定，農村土地承包經營權可以作為信托財產?！缎磐蟹ā返诙碌谄邨l規定：“本法所稱財產包括合法的財產權利。”因為信托是基于財產權的轉移為條件的，沒有財產或者財產權的轉移， 信托則不成立。從民法的一般原則上看，財產就是指具有經濟價值， 以一定目的而結合權利義務的總體。而財產權就是以財產利益為內容并直接體現財產利益的權利。土地承包經營權是對集體所有土地的占有、使用、收益的權利，它的財產利益直接體現在收益權。因此，土地承包經營權是一種財產權，符合《信托法》規定的信托財產的要求。同時，《信托法》第三章第十四條規定：“法律、行政法規禁止流通的財產，不得作為信托財產。法律、行政法規限制流通的財產，依法經有關主管部門批準后，可以作為信托財產?！备鶕嚓P法律規定，農村土地承包經營權顯然不屬于禁止流通的財產，也不屬于限制流通的財產。因此，根據現行法律法規，農村土地承包制度下的土地使用權可以成為信托財產，設立以土地使用權為信托財產的土地信托流轉是合法有效的。
國內實踐探索
國內的土地流轉信托始于2009年，主要分布在浙江省、貴州省和湖南省地區，雖然探索時間較短、經驗少、制度欠缺，但是比較符合當今中國農村現實情況，形成了以市場為主導、政府輔助運作的農村土地流轉信托模式。目前，湖南益陽的土地信托流轉“草尾模式”較為成熟，也在很多地方開始推廣。其基本做法是，政府出資在鄉鎮設立土地托管機構，農民在自愿的前提下，將名下的土地承包經營權委托給政府的土地托管機構，并簽訂土地信托合同，農業企業或大戶再從政府土地托管公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動。簡而言之，就是變過去農戶和企業兩個角色間的流轉為農戶、企業和政府三個角色間的流轉。農戶的承包經營權先流入給政府的土地托管公司，再由托管公司將歸集的經營權打包，集中流向企業或大戶。
四項原則。土地流轉信托堅持四項原則：一是堅持集體所有制和農民土地承包制不變;二是確保所有制，穩定承包制，搞活使用權;三是堅持“依法、自愿、有償”原則，不強迫流轉，不搞行政定價;四是不改變土地農業用途，確保耕地復耕能力原則，最大限度實現土地的保值和增值。
四點優勢。第一，實現“三權分離”，土地使用權進入市場流轉，保護農村土地的社會保障功能，保護農民的經濟利益和社會穩定。第二，突破了農村土地僅限于集體經濟內部的界限。第三，建立了專業化的中介服務組織及較為科學的土地經營管理方式，使得土地流轉更具效率和安全，有利于農業產業化和規?；洜I。第四，降低了法律風險，信托制度的契約精神規范了雙方的權利和義務。
運作步驟。第一，調查土地利用現狀，分析該區域土地使用權信托流轉的必要性，明確政府職能定位。第二，選擇有代表性的村作為信托流轉試點，設立縣、鎮、鄉三級土地信托服務機構;土地流轉的中介服務機構需培育土地流轉市場，搭建土地市場平臺，并分級建立交易中心，指導農民簽訂信托合同。第三，村經濟合作社統一反租農戶需要流轉的土地，并逐一與農戶簽訂土地使用權租賃反租合同，村集體對反租后的土地實行統一規劃管理。第四，村經濟合作社將反租整理后的土地信托給鎮土地信托服務站，鎮信托服務站對要求出讓土地使用權的村和要求受讓土地使用權的大戶進行配對，協調雙方進行直接談判，協調一致后，村經濟合作社與大戶簽訂土地使用承包權合同。第五，土地流轉后，土地信托中心對受讓雙方進行一系列的跟蹤服務，流轉一年后，相關利益主體對土地經營收益進行分配。
收益分配機制。合理的收益分配機制和風險承擔機制是信托法律關系中的重要方面，也是整個信托關系的落腳點。依據信托原理，信托收益全部歸受益人所有，在農村土地信托中，應歸土地承包人所有，即村集體合作社。受托人在經營信托土地過程中出現的各種費用、債務以及稅收等應在信托收益中扣除，農戶從村集體合作社中分得相應的約定收益。在我國農村土地的實踐中，收益的分配機制較為靈活，可以參照土地租佃理論，創新收益分配模式中的產出分享模式，如固定支付模式和混合模式，益陽模式主要是固定模式，在簽訂流轉合同時約定支付的流轉費用，保證農民獲得穩定收益。配套建立土地流轉信托風險基金，由政府在產業發展項目資金中安排一部分出資，再由農業經營者繳納適當的保證金，農戶從收益中繳納少量費用，共同組成土地信托流轉風險基金，交由專門機構管理并接受監督。當農地租賃者經營失敗并喪失支付能力時，風險基金優先用于賠償農民的收益損失和土地復耕。
風險承擔機制。為了減少委托人所面臨的風險，在發展初期，湖南益陽市政府拿出資金出資建立土地流轉信托公司，負責土地信息收集和，在做好產業規劃、接受農民土地委托、與農民簽訂信托流轉合同后，篩選農業經營公司，向其發包土地，并對其經營進行監管，同時整合涉農資金、實施相關項目。在這個過程中，農民首先與信托公司簽訂意向性協議，信托公司在三個月內尋找合適的企業（大戶）。如逾時未找到合適對象，或農民對對象有疑慮，土地將返還農民手中。雙方就租金達成協議后，企業（大戶）一次性付清一年租金，信托公司再在每年3月和8月分兩次付給農民。此外，企業（大戶）還需向信托公司繳納每畝100元押金和10元管理費。政府背景的信托機構設置實際上是采用的“1+1”模式，即成立土地信托投資公司的同時，還成立土地信托流轉服務中心，土地流轉服務中心主要協助完成土地確權、處理土地經營中的矛盾糾紛、幫助經營者進行開發項目的可行性論證、組織委托方（農民）進行技能培訓并提供就業介紹等工作。這樣，政府作為中間人，搭建穩定流轉平臺，積極發揮整合項目及提高土地資源利用效益等功能的同時，還肩負矛盾的調節職責，化解不穩定風險。
效果與經驗
在土地流轉經歷了快速推動期后，出現了發展瓶頸，即土地流轉率超過30%后，“天花板”效應開始顯現，流轉率很難繼續突破30%。其原因之一就是政府角色“缺位”。在傳統流轉模式中，主要是農戶和農業企業（或農業大戶）兩個角色在起作用，政府盡管成立了土地流轉中介服務機構，但只能做些信息服務、矛盾調解的工作，沒有以經濟角色的定位介入流轉流程之中，受企業對與千家萬戶打交道的難度、對毀約風險的擔憂和農戶對外來或本地農業企業投資商的不信任等因素影響，土地流轉工作推進較難。2009年開始，土地流轉信托的“草尾模式”開始推廣，經過三年的實踐，在進行土地信托流轉試點的地區，耕地流轉率很快突破了40%，有的地方達到了60%，沅江市草尾鎮樂園村達到了90%，并且產生了很好的社會效果。因此，土地信托流轉對于推動農村經濟社會發展起到的積極作用有目共睹：一是加快了產業發展，有利于城鄉產業對接;二是促進了農民增收，縮小了城鄉收入差距;三是帶動了資本下鄉，撬動了土地資源的真正資本化;四是推動了村鎮建設，縮小了城鄉公共服務差距;五是增進了基層政府的公信力，改善了鄉村治理，縮小了城鄉文明差距。
益陽的實踐探索表明，土地信托流轉不僅適應于湖區，也適應于山丘區;不僅適應于水田耕地流轉，也適應于種植茶葉、藥材等旱土甚至林地、養殖水面等的流轉。土地信托流轉與其他流轉方式相比，優勢明顯。凡是采取規范的“草尾模式”進行土地信托流轉的，則能夠實現流轉關系穩定、管理規范的效果，基本達到農民滿意、企業滿意、政府滿意的結果。當然，在推進的過程中也存在一些問題，如抗災能力不強與風險保障機制缺失的矛盾、穩定糧食生產與發展高效農業的矛盾和生產實際需求與政策瓶頸制約的矛盾，如融資難和退出機制不完善，政府干預可能過強等。但在此基礎上，各地還是因地制宜創新了土地股份制、土地合作社、土地流轉服務中心等有效的流轉方式，對農村改革發展產生了積極效應。益陽模式更好地規范了農民、政府、企業或大戶等土地流轉各方的責任權利，特別是強化了基層政府的作為，從而確保土地承包經營權流轉有序推進，為農業農村發展注入了新的活力。因此，土地信托流轉，是符合現階段農村經濟發展實際、符合農村土地制度改革和現代農業發展方向的一種新模式，值得借鑒和推廣。
政策與建議
完善法律基礎制度，在農村開展法律和金融培訓。隨著我國城鎮化進程的不斷加快，農民的承包土地逐步向農業企業和經營大戶集中，已成為必然趨勢。因此，政府應盡快完善土地信托法律制度，明確信托各方的法律責任，確保農村土地信托流轉有法可依，特別要從制度上解決流轉土地承包到期后的續租等問題。同時，縣、鎮和鄉三級政府要充分利用廣播、電視、報刊、墻報、會議、印發資料等多種形式進行廣泛宣傳，加強對鄉、鎮、村、組干部的專業培訓，系統地掌握有關政策、法規和土地信托流轉方面的知識，用以指導基層土地信托流轉的有序推進。
發揮部門合力，建立風險補償機制。一是要在發展初期強化政府的統籌協調，動員國土、農業、水利、財政等部門，整合農村清潔工程、新農村建設等項目資金，從土地信托收益中出一點、農業投資者拿一點，建立風險補償基金，以確保農民在土地流轉后的基本收益。二是完善土地信托流轉扶持制度。農業基礎設施的改善，土地信托中介組織業務的開展，農民信托風險的分擔和農業保險制度的完善，都需要國家予以相應的扶持。國家可根據世貿組織規則中的“綠箱政策”，建立完善農業的扶持機制，包括對土地信托流轉的扶持。
規范管理體系，完善體制機制。農村土地信托流轉關系到農民群眾和農業企業、經營大戶的切身利益，是一個十分敏感的問題。因此，在其運作過程中，一定要堅持依法、有償、公平、自愿的原則，既要積極推動，又不能搞強迫命令，切實做到手續完備、循序漸進。一是要進一步健全完善縣（市）鄉（鎮）村三級土地信托流轉服務平臺。主要從事政策咨詢、價格評估、信息收集與、組織土地流轉雙方對接，指導合同簽訂并監督實施，調處土地糾紛，以及維護雙方合法權益等工作。二是要逐步完善土地信托流轉的各項規章制度，明確土地流轉的基本程序和基本要素，實現土地流轉申請書、合同文本、土地糾紛調處司法文書的規范化運作，做到統一形式、統一管理、統一歸檔。三是完善土地信托中介制度。由鄉鎮農業綜合服務機構擔當信托人，承擔土地流轉前的土地使用權供求登記和信息，土地流轉中的中介協調，合同簽訂指導，土地流轉后的跟蹤服務，集中土地使用權的管理，農民土地收益的發放等職責。政府則對其給予必要的扶持，保障其活動的公益性和中介性。
強化配套保障，打通城鄉互動瓶頸。一方面，要從制度上確立進城落戶農民的地位，著重支持解決其住房、社保、就業、子女就學及病患就醫等問題。另一方面，要加快推進農村社會保障體系建設步伐，切實落實好新型農村合作醫療和農村養老金保險，加強五保供養、就業引導和最低生活保障等政策措施的落實，加大對農村困難群體的救助和扶持力度。
