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土地資源優化配置范文1
【關鍵詞】公共選擇土地資源問題對策
中圖分類號： F301.23 文獻標識碼： A
1、公共選擇理論及其局限性
公共選擇理論（Public Choice Theory）產生于20世紀40年代末，到60年代形成一種學術思潮。所謂公共選擇，就是通過集體行動和政治過程來決定資源在公共領域的分配，是人們通過民主政治過程，將個人的私人選擇轉化為集體選擇的一種過程或機制?！肮策x擇理論可以定義為非市場決策的經濟研究，或者簡單的定義為把經濟學應用于政治科學。公共選擇的主題與政治科學的主題是一樣的：國家理論、投票規則、投票者行為、政黨政治學、官員政治，等等。公共選擇的方法仍然是經濟學的方法。像經濟學一樣，公共選擇理論的基本假設是，人是一個自利的、理性的、追求效用最大化的人”。
公共選擇理論局限性是，公共選擇的實證理論在通過對各種投票規則制度的分析與經驗研究后發現，現實生活中存在的任何一種公共選擇方式，其最終的決策都很難體現公共利益的最優化。究其原因，部分是選擇制度本身的邏輯使然，部分是由于選民對投票過程保持“理性的無知”和“冷漠的態度”這樣一來，選舉的過程成本非常高，選舉的結果也就自然難以實現帕累托效率。尤其是不論以何種方式作出公共選擇，最終實施社會決策的還是官僚和官僚機構。為此，公共選擇理論對國家或政府行為表現出一種“憂郁的心情”它對民主制度的悲觀看法，一方面來自對實踐的觀察—不穩定性、無效率、縱的日程安排，互投贊成票等等民主決策的弊端；另一方面來自阿羅不可能定理等純理論的分析結果。
2、我國城市土地資源配置調控系統
所謂土地利用配置，可以簡單地認為是為了達到一定的生態經濟最優目標，依據土地的特性，利用科學技術和管理手段．對區域一定數量的土地的利用結構、方向，在時空尺度上，分層次進行安排、設計、組合和布局，以提高土地利用效率和土地產出率，使土地生態系統維持相對平衡，實現土地可持續利用。
就其過程而言，土地配置實質上是一個確定一整套的土地布局的技巧或活動，來達到一定特殊目標的過程， 或被認為是對適合于特定土地利用目標的多種用地類型的合理選擇。這里布局的涵義，既是一個過程．也可以理解為土地利用配置的一種狀態，是一個由點、線、面、網組成的多層次、多類別、多部門、多項目交織的網絡結構。
3、當前我國建立公共選擇機制面臨的主要問題
建立適合國情的公共選擇機制，既要吸收西方現有理論的成功一面，又要不斷地創新實施過程，以降低具體操作過程中的實施成本；同時，還要結合現實國情，有針對性地分步推進。當前我國土地資源配置系統建立公共選擇機制面臨的主要問題如下：
（1）產權不明確，難以建立自由公平有序的競爭環境。表現為：集體土地與國有土地產權地位不平等，農民利益得不到有效保證；所有權在中央和地方政府之間界定不清，導致雙方在土地出讓金分成比例上的矛盾，以及出現越來越多的地方政府直接參與的土地違法案件；缺乏土地產權的人格化代表，名義上的“人人所有”成了事實上的“一無所有”，在國家機構內部，對國有土地法定代表人資格的爭執一直不休；土地所有權、開發權和使用權之間關系混亂，土地投機炒作現象橫行，導致國有資產流失、公共利益受損，自由公平有序的土地市場難以建立；與土地相關的各種管理權限混亂，造成各政府管理部門要么相互爭權沖突，要么推委責任，等等。
（2）信息不透明，決策不公開，難以建立有效的監督約束機制。為何國家關于國有土地招標拍賣掛牌出讓的規定在地方上有令不行？該拍賣的為什么會被改為協議出讓？為何政府對經濟信息控制很嚴，寫字樓明顯已經過剩卻還要宣稱需要？有時甚至人為地掩飾應當公布的金融和財政統計數據，使市場決策缺乏充分的信息。因為通過對信息的壟斷與控制，限制外部人員對決策過程的參與，增強決策過程的排他性，一方面使官員的影響力和租金收入得以提高，另一方面使政府得以逃避責任，民眾無法對政府執行的錯誤政策加以必要的社會干預和民主監督。
（3）民間力量薄弱，公眾參與流于形式。公共利益是擴散在大范圍的民眾之中的，分散的力量是有限的，因此往往無力與特定利益對抗。如長期以來我國在規劃過程中提倡的“公眾參與”的概念多指“個人”的參與（參觀展覽、民意調查等），而沒有上升到協助建立社區、以社區組織為單位的參與，開發商和主管部門也不認真對待民眾的意見，“公眾參與”難免流于形式。
4、在我國土地資源配置系統建立公共選擇機制的主要對策：
在全面、協調、可持續的科學發展觀指導下，堅持以人為本的規劃理念，樹立統籌集約用地的思想，實施最嚴格的土地管理制度，推進國有土地資源進一步優化配置，實現社會的全面進步和經濟可持續發展。
第一是構建城市土地資源調控新模式
城市化是人類社會生產力發展到一定階段而出現的一種社會經濟現象．是工業化的必然趨勢，也是我國走向現代化的必由之路。城市化對社會經濟、自然資源和生態環境等產生很大的變遷作用和沖擊影響，引發一系列與之密切相關的矛盾和問題，其中尤為重要的是土地問題。城市化過程中城市空間擴張迅速，各種矛盾相對集中，尤其應該重視城市國有土地資源的優化配置?？茖W發展觀對城市土地資源配置的基本要求是，在城市化加速過程中，應該對城市土地實施最嚴格的土地管理制度，以經濟手段、土地規劃管理和統籌兼顧征地各方利益，達到優化配置土地資源、集約使用土地資源的目的，并構建中國城市土地資源調控新模式。
第二是清除“圈地”根源，發揮市場作用，以健全的經濟手段妥善解決土地收益分配問題
中央與地方在土地出讓收益分配上關系沒有理清，促使地方政府大肆尋求地價“剪刀差”?，F行的分稅制解決了中央與地方財政收人分配問題，但只要地方政府能夠爭取到建設用地指標搞開發、引進投資項目，就會產生地價“剪刀差”，這是許多地方政府大肆“圈地”的直接原因。地方政府按照和中央財政分成比例，就能夠合理合法地取得可支配的財政收人。政府不再通過征用土地以后以再出讓的形式取得土地收益，而是通過征收土地增值稅的方式實現。因為農用地轉為建設用地、建設用地拆遷后發生的土地增值是社會經濟發展的成果，而非被拆遷戶的勞動成果。
第三是突出居民土地使用權地位，改變政府征地角色，以完整健全的征地制度促進土地增量的集約利用
征地制度存在大量的問題，如以行政權強制征地，其補償標準、安置辦法等已經不能適應新經濟形勢和對被征地農民的合理安置補償。政府征地權力過濫，對征地范圍和目的的操作彈性過大，土地征用主體模糊，出現以行政管理替代民事法律的行為，這與全面、協調、可持續的科學發展觀相背。
參考文獻 ：
[1] 陳錫文．資源配置與中國農村發展．中國農村經濟，2004
[2] 況殿權．土地開發過熱的稅制對策．中國土地，2004
土地資源優化配置范文2
[關鍵詞]合理配置；城市土地資源；分析
中圖分類號： D912 文獻標識碼： A
一、前言
城市的發展和建設的速度在一定程度上取決于土地資源的合理利用，在當前城市發展建設的過程中，土地資源浪費比較嚴重，土地資源的利用不夠合理，空間的利用率相對較低，我們要通過科學的方法對土地資源進行合理的優化，使其利用更加的合理。
二、我國城市的土地資源在利用中存在的主要問題
1、城市土地資源的利用結構不夠合理
在市場經濟形勢下，我國城市土地資源的分配以及使用主要是通過地租的形式來實現的，土地資源的利用結構和城市的就業人口、城市的產業結構以及城市化水平有直接關系。現在我國正大力發展第三產業，這對緩解我國城市的人口就業問題有極大幫助，也能夠使我國的產業結構更加合理，從而使我國的城市化水平不斷提高。積極發展第三產業可以使我國城市的土地資源的產出值更高、利用效率更高、一級利用強度更大等，從而不斷促進我國城市土地資源利用的合理化。
2、城市土地資源在利用的過程中存在著嚴重的污染問題
在計劃經濟體制下，我國的產業布局一般是小而全的形式，在城市土地資源利用中存在著嚴重的問題，極容易產生各種環境污染以及水土污染問題。在對城市進行規劃時，沒有把城市的生態環境問題與城市社會及經濟的發展規劃結合起來對城市土地資源進行合理的分配，致使工業布局以及建筑布局比較混亂，各種生態問題層出不窮。尤其是各種工業廢水、廢渣在排出后對我國城市的土壤以及地下水資源造成嚴重的污染，并且工業污水中還含有許多重金屬，對土壤的影響時間會更加持久。
3、城市土地資源的利用率較低
我國是一個人口大國，而城市又是人口的主要聚居地之一，因此，我國城市土地資源的利用率應更加高效、合理。但是就目前我國城市土地資源的利用狀況來看還存在較大問題，雖然我國各城市的規模在不斷擴大，占用的土地資源也不斷增多，但城市綠化、基礎設施、商業、文教衛生、生活居住以及城市工業等用地還比較緊缺。再加上我國城市土地資源的利用率不高，城市垃圾、廢棄居民樓等占用著大量的城市用地，給我國城市的交通以及人們的生活、工作和學習帶來很大影響。
三、中國土地市場化改革具有顯著的路徑依賴特性
市場機制在配置土地資源的過程中發揮越來越重要的作用制度變遷具有路徑依賴的特性。路徑依賴使制度變遷一旦走上了某一條路徑，它的既定方向就會在以后的發展中得到自我強化。
1、就農用地農用市場化改革而言，初期，政府對農用地農用市場交易設置了禁止性規定: “社員承包的土地，不準買賣，不準出租，不準轉讓，不準荒廢?！薄叭魏谓M織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地?！焙髞?，給農用地農用市場交易設置了限定，為鼓勵土地逐步向種田能手集中，“可以經集體同意，由社員自找對象協商轉包。”“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓?！钡搅?0 世紀90 年代，相關政策修改為: “在堅持土地集體所有和不改變土地農業用途的前提下，經發包方同意，允許承包方在承包期內，對承包標的依法轉包、轉讓、互換、入股，其合法權益受法律保護”。進入21世紀后，不僅農民土地承包經營權“可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，而且“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉”。
2、就農用地非農化市場化改革而言，初期，政策規定上完全是禁止的。“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。后來，政策規定有所松動，“規劃區內的建設用地，可設土地開發公司實行商品化經營”; “允許農村地區性合作經濟組織按規劃建成店房及服務設施自主經營可出租”; 經依法批準，可以“以土地使用權作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業”、或者“以集體所有的土地的使用權作價入股，舉辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業”。
3、就城市土地市場化改革而言，初期，政策導向上僅僅是試圖通過城市土地的有償出讓使政府獲得城市建設需要的部分資金，但相關法律卻是“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。后來則調整為“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓”，這為二級土地市場的開放打開了一扇窗戶。進一步的，政策調整為國家法律保護城鎮國有土地使用權轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，這有效地促進了城市二級土地市場的發展。
四、城市土地資源優化配置系統與方法
1、城市土地資源優化配置系統
城市土地資源優化配置系統具有動態性、全面性、開放性等特點，其涉及的用地類型千差萬別，而且涉及的領域除系統本身外，還需要考慮社會、經濟、生態環境等其他外界系統的影響。為了準確地研究系統中各變量的狀態、承擔的作用以及變量之間的相互影響關系，需要全面動態地對系統結構進行分析。城市土地資源優化配置系統的組成結構
2、城市土地資源優化配置方法
城市土地資源優化配置系統的上述特點，決定了用傳統的定性、定量方法難以獲得有效的優化配置方案。目前國內外常用的城市土地優化配置方法是模型法，包括線性規劃模型、灰色線性規劃模型、多目標規劃（MOP）模型、人工神經網絡模型及系統動力學（SD）模型等。
但都存在一定的局限性，前三種模型屬于靜態模型，它強調各要素之間的線性的、顯性的、確定型的關系，難以處理各影響因素內部的非線性、隱性的、不確定型的函數關系，模型往往不能滿足動態或彈性的要求，有的模型在實際應用中可能無解或者優化結果不符合社會經濟逐步優化演變的過程； 而人工神經網絡模型雖然解決了非線性問題，但所需樣本容量大、訓練結果不一定符合實際、無法解決周期性和時滯性問題，因而限制了它在實際中的應用；SD 模型雖能方便靈活地進行決策模擬和多方案比較，但它主要側重于對系統進行遠期、綜合性、趨勢性描述，因而提供的答案往往不是最優解，同時在預測方案的最優設計上，有些參數難以準確定量，隨意性較大。
3、要建立健全土地市場管理機制、建立長期的土地收益制度
合理配置土地資源是保證經濟社會健康發展的重要環節。由于土地資源總量供給有限，土地資源配置機制既不能夠完全由市場機制支配，也不能完全按用地項目經濟收益大、支付的土地出讓金高為原則進行配置。合理配置土地資源應統籌考慮短期利益和中長期發展基礎的關系，應統籌考慮當前需求和未來發展空間問題。應重視研究城鄉土地利用與生態環境的關系問題。城市土地主要是建城區且主要是建設用地，因此，應在更廣泛的地域范圍內合理安排城市土地利用，安排工廠、辦公、居住，倉儲、文教、衛生、綠化等用地，要從土地轉讓收益里給限制建設區以財政轉移支付。應加強耕地與耕地農業保護，大力發展都市生態農業與觀光休閑農業，將耕地與基本農田作為重要生態用地加以保護。
五、結束語
在城市的發展建設過程中，我們要通過相關的措施減少土地資源的浪費，對土地資源進行合理的優化和使用，提高土地資源的綜合利用率，以便滿足城市發展的需要。
參考文獻
土地資源優化配置范文3
【關鍵詞】 區域性 土地市場 協調機制 長三角地區
一、引言
本文研究的長三角區域范圍是指“小長三角”，包含上海、杭州、蘇州、無錫、嘉興、舟山、寧波、揚州、泰州、南京、鎮江、常州、湖州、南通、紹興和臺州16個城市。長三角地區是目前中國人口密度最大，城鎮分布密度最高、經濟發展最具活力的地區。但同時該地區面臨著人口、資源、環境、基礎設施等方面的嚴重約束，其中尤以土地資源和環境容量最為突出。隨著長三角區域經濟一體化發展進程的加快，土地資源作為基本生產力要素之一和有限的稀缺資源，如何高效優化配置土地資源成為影響長三角地區社會經濟可持續發展的重要因素。而我們知道，市場是配置資源的最有效方式，土地資源的配置也不例外，土地市場化水平的高低將嚴重影響土地資源的集約利用度。目前，國內專家學者對土地市場有著非常深入的研究，取得了豐碩的研究成果，但在我國區域經濟一體化進程加快的新形勢下，從區域視角研究土地市場一體化建設的研究成果還比較少。因此，建立長三角地區統一的土地市場一體化，就必須構建跨省級的區域協調管理機制，通過區域土地市場一體化建設來優化配置區域內有限的土地資源，促進長三角地區土地資源的集約利用，保障長三角地區社會經濟的可持續發展。
二、長三角區域土地資源利用中存在的主要問題
目前長三角區域內各城市為了招商引資存在著惡性競爭，導致區域內土地資源利用的低效率與投資項目的重復建設，致使整個區域內土地資源得不到有效配置和集約利用。從長三角區域整體來看，由于長三角區域內各個城市間經濟發展條件極為相似，從而導致區域內各城市經濟發展過程中均以加工制造業為主，產業結構趨同現象嚴重，特別是蘇南和浙北及其內部各縣市之間的產業結構趨同現象更加突出，已經嚴重影響到這兩大地區的社會經濟發展。
雖然區域經濟一體化發展促進了區域內16個城市在生產力資源優化配置方面的發展，但由于區域內一些城市隸屬于不同的省級行政區，對于一些大型基礎設施建設，如交通基礎設施以及大型港口的建設，跨省級的城市間缺乏統一規劃協調，導致大型基礎設施的重復建設以及區域內基礎設施建設的不銜接，例如區域內大型港口的重復建設容易導致區域內港口利用效率低下，從而導致區域內大量寶貴土地資源被粗放式利用。
區域經濟的快速發展也帶來了區域性生態環境的嚴重破壞，如果區域性生態環境得不到有效協調保護和治理，就會導致區域土地資源的嚴重破壞。例如，長三角區域內許多城市大量利用地下水，導致區域內許多城市出現地面沉降現象。同時長三角區域自古以來就是江南漁水之鄉，但隨著近年來經濟的快速發展，區域內大量圍湖造田、填海造地嚴重破壞了區域內的濕地資源。
基于以上原因，要使長三角區域內土地資源得到最優化配置，通過建立長三角地區區域性統一的城市土地市場來優化配置區域內的土地資源就顯得意義重大，這就需要構建跨省級的區域統一的土地市場協調管理機制，發揮區域性統一土地市場在區域土地資源市場化配置的基礎性作用。
三、區域性土地市場建設的統一協調組織機構
區域土地資源利用過程中存在問題，主要是由于各城市之間在經濟發展過程中僅從本地區經濟利益最大化考慮，區域內各城市之間在土地利用過程中缺乏有效協調管理，從而導致區域內有限的土地資源的浪費。對此，可采取土地資源的垂直管理模式，在區域層次上設置區域土地資源管理機構，其職能主要是解決區域內各城市之間土地利用過程中需要互相協調的問題，例如在區域交通基礎設施一體化建設過程中各城市之間土地利用的相互協調，以及區域內土地資源的生態環境保護等有關單個城市不能單獨解決的土地利用問題。另外，可以設置區域性土地資源管理機構，在中央與省級土地管理部門之間有一個過渡機構，可以解決由于我國幅員廣闊，國土資源部對全國土地資源管理的事項太多，從而影響土地資源管理效率的問題。如當前國土資源部對土地利用的審批，由于全國需要審批用地的數量過大，導致全國各地的用地審批項目在審批環節需要耗費太長時間，影響合理用地項目的建設進度。
在目前我國土地資源管理的現狀下，與土地相關的收益對各級地方政府發展當地經濟來說其重要性可想而知。但土地資源作為一種重要的稀缺的生產力要素之一，對整個長三角區域經濟的可持續發展同樣具有戰略意義。長三角區域經濟的快速發展面臨著嚴重的資源危機，而土地資源的稀缺就是長三角今后經濟發展的一個重要瓶頸。借鑒國外有關區域性協調管理體制的成功經驗，結合土地資源管理的國情及長三角區域的經濟發展的現狀，從建立長三角區域城市土地統一市場來優化配置區域土地資源的角度，本文提出長三角區域城市土地資源區域協調管理的組織形式的設想。
四、區域性土地市場建設的協調組織機構職能定位
長三角區域如果實行土地管理機構的中央直接垂直管理模式，必將有利于解決當前地方政府對土地市場過度干預的問題，發揮土地市場機制對土地資源的優化配置功能。同時設立的這種國務院―國土資源部―區域級―省級―市縣級土地管理機構的垂直管理模式，對協調區域土地資源利用過程中存在的矛盾也將發揮重要作用?；陂L三角區域各城市間由于缺乏協調而引發的土地資源利用存在的突出問題，區域性土地資源管理機構的主要職能包含以下幾個方面。
1、區域土地利用規劃部門
該部門主要負責區域土地利用總體規劃的編制，應從整個長三角區域角度，按照長三角區域產業規劃優化布局、各城市發展合理功能定位、區域內土地資源的自然屬性及土地生態環境來編制長三角區域詳細的土地利用總體規劃。同時這種區域土地利用總體規劃要通過中央授權立法的形式，嚴格保障其實施的權威性，對任何單位、個人以及政府機構違背區域土地利用總體規劃的行為要采取嚴厲的有效制裁措施，并且對于規劃的修改也要遵循嚴格的法律程序，確保其權威性和穩定性。
2、區域土地利用督察部門
當前我國在幾大區域設立了國土資源督察局，用于對各地土地違法事件的監督。如果設立了區域性土地資源管理機構，可以考慮將當前的每個區域的國土資源督察局設置在區域性土地資源管理機構內部，作為其一個職能部門。這樣的好處在于一方面更有利于及時充分地對土地違法事件進行信息收集，便于對土地利用違法事件進行及時處理，另一方面也有利于增加對違法用地事件處理的有效手段，解決當前區域性國土資源督察局對違法用地事件往往事后監督以及處罰手段比較單一的不利局面。
3、區域土地市場管理部門
在區域性土地資源管理機構內專門設置一個區域土地市場管理中心之類的職能部門，其主要職能是保障區域土地市場的市場機制在配置區域土地資源過程中發揮基礎性作用，提高區域土地市場的運行效率，其主要工作是制定區域統一的土地市場交易法規以及協調解決區域內省級、市縣級土地市場之間存在的有礙區域土地市場正常運行的不利因素。例如建立長三角地區城市土地市場交易中心，為長三角地區土地產權的交易提供統一的場所?？梢栽谏虾＝⒁粋€交易中心，然后在各地級市設立其辦事處，長三角區域內所有國有土地產權交易活動都必須在此交易中心進行，并將所有的土地產權交易信息在長三角土地市場交易中心網站上公布，同時交易中心為產權主體辦理相應的產權登記、變更和過戶等手續。為保證長三角地區土地市場交易中心正常運行，必須制定相應的《土地市場交易法》，來保障土地市場的正常運行。
4、區域土地生態環境保護部門
長三角區域由于土地資源的過度利用造成土地生態環境的破壞，因此要加強區域內各城市之間土地生態環境的統一協調保護，考慮在區域性土地資源管理機構設置一個專門的土地生態環境保護部門，專門協調區域內各城市之間土地生態環境的保護與治理。由于土地利用具有很明顯的外部性，所以其職能必須協調好區域內生態環境治理成本在各城市之間合理負擔比例以及解決對區域土地生態環境破壞造成的損失在各城市之間進行合理補償問題。
五、結束語
雖然我國土地使用制度改革取得了很大的進步，但市場對土地資源的配置所起的作用遠遠落后于社會主義市場經濟所要求的市場配置資源的目標。因此，隨著長三角經濟的一體化發展，我們需要跨省級地構建長三角區域統一的土地市場交易平臺以及區域土地資源生態環境治理合理補償機制、跨省級的區域土地合作開發收益分配機制以及區域土地資源利用合理規劃利用機制，來實現長三角區域整體土地資源的優化配置，提高區域土地資源的集約利用度，促進長三角區域社會經濟的可持續發展。
（注：基金項目：1、湖北省教育廳人文社科研究青年基金項目：襄陽市經濟開發區工業用地集約利用與動態評價研究（項目編號：2012Q214）；2、鄂北區域發展研究中心項目：南水北調中線工程土地上房屋及附著物拆遷補償評估（項目編號：2013JDY011）；3、湖北省科研創新團隊經費資助項目（湖北文理學院）：漢江流域資源環境與區域發展（項目編號：T201314）；4、國土資源部公益性行業科研專項經費項目：長江三角洲地區土地宏觀調控決策支持關鍵技術研究與示范（201111011）。）
【參考文獻】
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土地資源優化配置范文4
關鍵詞：土地儲備制度法律動因法律原則法律性質
一、土地儲備制度產生與發展的法律動因之探源
（一）土地資源自身稀缺性與人類日益增長的經濟需求之矛盾是催生土地儲備法律規范的沃土
土地是人類得以生存與發展的物質載體，是“一切生產和一切存在的源泉?！盵1]然而，作為一種自然資源，土地具有稀缺性。所謂稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面積的有限性而不可再生，不能為人類所無限度的利用的一種自然屬性。土地的稀缺性是相對于人類無限之需求而言的。依西方經濟學觀點，一種資源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、礦物、石油、天然氣等；而人類由于自身的發展需要消耗大量的自然資源，并且這種消耗隨著人口的增加、經濟的發展而呈上升之勢。以我國為例，自上個世紀70年代以來，我國人口以每年10％左右的速度增長，耕地則以每年2.%的速度遞減。[2]這樣，土地資源自身的稀缺性與人類日益增長的經濟需求之間就存在不可避免的矛盾。為了緩解這種矛盾，客觀上要求在土地上建立一種行之有效的秩序性規范-法律規范，一方面以之確定土地權利之歸屬和流轉，另一方面，據以規制各種對土地資源進行破壞與浪費的非理，以期實現土地資源的最優化開發與利用。土地儲備法律規范正是這種社會客觀需要催生之必然結果。
（二）國家對土地資源的宏觀調控是土地儲備法律制度產生的制度動因
在市場經濟條件下，每一個市場主體都是理性的“經濟人”（亞當。斯密語），為實現其自身利益之最大化傾力而為。同樣地，由于市場主體利益的非一致性，不同利益主體的行為難以形成對整個社會有益的規模經濟效應，相反，通常情況下都會出現規模不經濟甚至是無政府主義的不良后果。為了矯正私利主體的各種非理，國家（作為擁有至高無上權力之統治體）必須運用其認為可行的統治方法予以規制。在長期的實踐當中，世界各國逐漸形成了一整套對經濟進行宏觀調控的制度。通過宏觀調控手段如價格、利率、稅收、財政轉移支付等的調節，一方面使社會需求總量與供給總量趨于平衡，另一方面則使社會的供給與需求結構達到平衡，從而令資源配置趨于合理。土地儲備制度產生極為重要的一個法律制度動因即是：順應國家對土地資源進行宏觀調控的需要，用制度的法律化規制土地市場，使土地資源發揮盡可能大的效用。
（三）土地價值的可估算性及市場主體的逐利性是土地儲備法律制度誕生的現實動因
土地作為一種典型地不動產，總是固定在地球表面某一確定的經緯度上。與地理學上的土地概念不同，[3]法學上的土地是指能為人類所控制、利用并借以創造財富的陸地地表。隨之科技的進步，現代人對土地的利用越來越走向集約化，土地的價值總體上處于上升趨勢。相應的，人們對土地價值的評估和測算也日趨精密與完善。正是土地價值的這種可估算性及人們利用土地創造財富的逐利心理，推動著土地儲備法律制度這一調整市場主體合理、有序利用土地的規范的產生。
二、土地儲備制度應遵循的法律原則之彰顯
（一）合法運作原則
合法運作原則是指土地儲備制度地運作必須在實質上和形式上都符合法律法規地規定，不得在法律法規之外運行。當前，由于全國性統一的法律規范的缺位，各個實現土地儲備制度的地方政府都是依照本地的地方性法規或地方規章運行；對于具體的制度及運作行為，尚有許多屬于無章可循、無法可依的狀態，如儲備中心的法律地位及職權職責、納入儲備的土地范圍、儲備土地的出讓方式等。因此，加快土地儲備相關制度的立法，使其在法律規范范圍內有序運作無疑意義重大。
（二）資源優化配置原則
土地儲備法律制度的構建須符合資源優化配置原則。土地資源的優化配置原則是指土地資源在生產和再生產過程中各個環節上的合理、有效的流動和配備。我國的社會主義市場經濟，就是要使市場在國家宏觀調控下對資源配置起基礎性作用。由于我國目前實行土地所有權公有制度，因此，現實可供自由配置的只能是土地他物權，即土地用益物權和擔保物權。在土地用益物權方面，應當重點抓土地用途管制和權利的自由流轉，使土地效用達到最大限度的發揮；在土地擔保物權方面，則著眼于擔保主體及相關第三人權利義務的界清，以切實發揮土地在債權擔保中的作用。土地儲備制度在資源的優化配置上應當采用拍賣出讓形式，減少、消滅協議出讓方式，使土地使用權出讓真正走向市場化、規范化。
（三）可持續發展原則
可持續發展是在人類面臨科技進步與生態環境惡化、貧富差距日益拉大這兩大社會失衡的背景下而產生的一種新型的發展觀，其核心思想在于要求人類以最高的智力水平和泛愛的責任感去準確處理人與自然、人與人之間的關系，并在作出每一個行為與抉擇時，不僅要考慮本代人的利益平衡，而且要考慮到代際人的利益平衡，從而實現自然資源、人文資源在現在與將來的高效、持續發展。[4]土地儲備制度應當遵循可持續發展原則，在土地的收購、儲備與使用權移轉過程中，應當充分考慮土地資源的長遠規劃與短期利用的矛盾，考慮基于土地的社會經濟長遠發展與資源消耗的協調，避免盲目放地等政府短期行為。
（四）土地使用權競爭性出讓原則
土地儲備中心收購土地之后，一方面需要進行土地的儲備，以對土地資源和社會經濟進行宏觀調控；另一方面，須對其儲備的土地進行使用權的有償出讓，以實現土地資源的價值。在土地使用權的出讓過程中，應當堅持競爭性出讓原則，嚴格控制非競爭性出讓即協議出讓的數量。市場是資源配置的調節器，在完全的市場經濟下，各個主體通過競爭這一法則實現優勝劣汰。因此，讓資源同有優勢﹑有實力的投資者配置﹐是市場經濟的要義﹐讓最有實力的開發商得到最好土地的最公平的方法即是競爭。與拍賣、招標、掛牌等競爭性方式出讓土地，較之協議出讓既有實現土地資源優化配置與國有資產保值增值之效，又可減少暗箱操作，抑制腐敗現象的產生。
（五）社會效益優先原則
社會效益優先原則是指在土地儲備制度的整個運作流程及其價值取向上，當出現政府利益、個人利益與社會公共利益不一致的情形時，應當優先考慮社會效益。土地儲備制度的運行應當遵循社會效益優先原則，這是其實現國家宏觀調控職能和資源優化配置的前提，也是實現土地資源可持續性發展的保障。筆者認為，所謂的社會效益，是指符合整個社會、社區的民眾的根本利益的、可增進其福利的一種權利與利益分配狀態。社會效益追根到底是人權的利益化，或稱利益化了的社會民眾整體的生存權、發展權。其在本質上是民生問題。政府在進行土地收購時，應當在符合城市整體規劃的前提下，不得侵犯被收購者及相關市場主體的合法權益；在獲得土地收益之后，對盈余資金的投向應當有嚴格的用途管制，盡量往公共設施建設、社會保障、環境保護等涉及社會公益性的方面傾斜。
三、土地收購與儲備法律性質之剖析
（一）行政行為說（強制論）
行政行為說認為，在土地儲備、收購過程中，政府的行為屬于行政法律行為，而被收購土地的一方當事人為行政相對人。行政行為說又可分為兩種：其一，認為土地收購與儲備行為于雙方當事人而言是一種“權利和義務”關系，即土地收購是政府的權利，對被收購方講是對國家的義務，收購是一種行政行為，收購價格不必遵循等價有償的原則，只有這樣才能確保政府建立和實施土地收購儲備制度的宏觀社會經濟目標的實現。這不符合建立社會主義市場經濟體制的要求；其二，認為屬于國家對土地收購的“強制性買賣”關系，該學說承認土地收購雙方存在“買賣關系”，但這種“買賣關系”是強制性的，表現在收購與否由政府決定，收購價格由地價評估機構按照市場價格進行評估，并由土地行政部門確認，而不由原土地使用者自由要價?！皬娭菩再I賣”關系有如下性質：①土地統一收購屬于政府的特有權力；②土地統一收購權力是用于公共目的；③行使土地統一收購權力必須給予合理的補償。
（二）民事行為說（自由論）
持民事行為說者認為，收購行為是市場經濟條件下的“自由買賣關系”，即政府及其授權委托的土地收購機構與被收購單位或個人是平等的經濟主體，是否收購及收購的價格均由雙方在自愿、公平、有償的基礎上，根據市場狀況自由協商決定。[5]依次觀點，實施土地儲備的政府或其授權機構就是一個純粹的地產開發公司，它僅能實現其效益最大化的微觀目標，而土地儲備制度的宏觀的社會、經濟目標就無法實現。
（三）區分說
區分說是在對民事行為說與行政行為說進行研究、篩選的基礎上，認為此二者皆有失偏頗，而主張應當視政府在收購時的不同身份來確定收購行為性質的一種折中觀點。具體而言，該學說認為：
政府主體身份表現在國有土地上是雙重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作為所有者代表，政府享有對土地的占有、使用、收益和處分的權利，其中，有償出讓國有土地使用權便是其行使所有權的重要表現形式。政府與國土使用權的受讓人簽訂的土地使用權出讓合同應當遵循平等、自愿、等價有償的原則；作為行政管理者，政府享有對土地的財產權力，這種權力是與服從相對于，與強制劃等號的。政府對土地資源的管理權源于憲法賦予的政府的經濟管理權。政府行使經濟管理權的前提和目的是社會公共利益，因此，政府在為公共利益的需要而進行單向收購時，具有強制性。
筆者認為，土地收購從本質上講屬經濟法律行為。因為，首先，對土地的收購、儲備體現了國家對地產市場的宏觀調控，是國家借以干預社會經濟的一種重要形式；其次，收購行為本身既是政府的經濟職權，即政府有權依法對符合規定的土地進行收購，任何單位與個人都不得拒絕收購，同時，它又是政府的經濟職責，即政府對符合收購條件的土地必須進行收購，并在一定條件下進行出讓，收購行為是職權與職責的有機統一；再次，“強制”與“自由”僅僅是內在意志的外在表現形式，而非法律行為性質本身，上述三種觀點都沒有看到國家在土地儲備制度當中的宏觀調控與積極干預，因而都流于片面。
[1]《馬克思恩格斯全集》。北京：人民出版社，1986年版，第384頁。
[2]錢銘。21世紀中國土地可持續發展利用展望。中國土地科學，2001年第1期。
[3]一般認為，地理學上的土地概念為“地球表面的陸地部分及其附屬的內陸水域和灘涂等”，見孫憲忠?！墩撐餀喾ā?。法律出版社2001年10月版，318.
土地資源優化配置范文5
關鍵詞：土地資源，資源配置；可持續發展
土地資源是實現經濟可持續發展的重要資源之一。在我國的土地資源的利用現狀中，由于人口數量的激增，使得土地資源呈現出短缺的狀態，但同時，由于規劃的不合理，也使得土地資源的利用中產生了嚴重的浪費現象。土地資源成了了影響經濟發展的主要問題之一。為了提高土地資源的利用效率，針對土地資源的優化配置進行研究，不僅是保證土地資源利用的有效措施，同時也是轉變土地的現有利用方式和實現優化配置以及可持續利用的重要手段。
1 可持續發展和土地資源配置之間的的問題
1.1 城市化和工業化用地面積增加
在一些地方的經濟發展中，制定出的發展戰略并不符合自身的發展狀況，進行國際大都市和特大城市的建設，在進行建設的過程中起點和標準過高，在一些城市中甚至出現了建設用地中的圈地現象，使得城市的用地不能夠得到合理的規劃，造成了土地資源的浪費。據統計，在我國的城市建設用地中，總規劃用地面積為3000萬畝左右，其中已開發的面積僅占總面積的15%。在一些城市中為了保障城市的環境建設和整體布局的規劃，實施高科技園區、工業園區的建設，使得土地資源的利用再次陷入緊張的形式。在一些城市中不能夠對于房地產用地的開發進行有效的控制，高檔房地產的用地面積過大，產生了房地產泡沫現象。還有一些城市不考慮自身的經濟發展狀況和發展要求，在缺乏科學規劃的前提下進行建設，使得建設的規模缺乏合理性，造成土地資源造成浪費。
1.2 土地供需矛盾加大
隨著國家財政政策的不斷調整，基礎設施的建設力度加大，我國的城市化的發展力度加快，從而使得建設用地的需求量逐年上升，土地資源的供應和需求之間呈現出較大的矛盾。在我國現有的建設用地面積中，總面積為1409萬畝，而就現有的資源狀況而言，如果不能夠采取有效的措施進行控制和引導，就會使得土地資源的使用產生嚴重的超標。在調查中顯示：在進行土地規劃的過程中，在一些地方種的土地需求面積逐年增加，遠遠超過了預期的計劃目標，尤其是在經濟發展程度較高的地區中較明顯，整體的規劃已經不能夠滿足經濟發展速度的要求。
1.3 土地利用方式較粗放，浪費現象嚴重
針對城市現有的土地利用狀況進行分析，其結果表明：城鎮的發展需要較大面積的用地擴張，據國土資源部統計，在過去的五年時間中，全國的城市和城鎮建設用地增長幅度較大，而其擴大的面積主要是對于城市近郊附近的土地進行征用，而建設用地面積的增大，使得耕地面積大大減少，而在建設的過程中卻不能保證其得到完全使用，集約化的水平較低，存在較大的開發空間，這樣就造成了土地資源的浪費。
1.4 不能夠充分發揮市場機制
隨著我國市場經濟的實行，我國的土地市場的建設取得了一定的成就，但就整體而言，市場機制在土地資源的配置中并沒有得到有效的發揮。在對部分城市的土地資源的使用的調查中，無償使用的土地資源占總體資源的三分之二，有償使用的土地資源僅占三分之一。在有償使用的土地中，多為采用協議出讓的方式，而采用正規的招投標方式的僅占半分之二十五，在一些地方中由于不能夠進行高效的土地配置，使得開發商手中的土地資源機具情況較嚴重，一些開發地段游離在了政府的管轄之外，造成用地范圍過大，在審批的過程中不能夠進行嚴格的限制，一些新的建設題材的使用造成了用地面積的增加，例如城市中的經濟使用房的建設。在進行土地價格的控制過程中，認為的控制因素較多，人為性的定價方式使得低價具有顯著的隨意性的特點。在對集體土地的使用中，私自交易和土地的濫用情況較突出，使得國有資產的收益受到較大影響，導致了土地市場的不良發展，不但影響了土地市場的有序發展，同時也給土地資源的保護產生了一定的阻礙。
1.5 土地資源的數量和生態保護效果較差
隨著新土地管理法的實施，土地資源的占用得到了一定程度的緩解，但一些地區在進行土地資源的補給時選在一些生態環境狀況較差的地區，后備土地的質量不能夠滿足被占耕地的使用要求，在進行使用的過程中如果不能夠進行合理規劃就會使得生態環境造成較嚴重的破壞。據統計，我國在對沙地和草地進行開墾的面積已近達到30萬hm2.在進行農業活動時由于存在的利益較小，在進行開發的過程中也造成了一部分土地的荒蕪，甚至在南方地區出現將魚塘調整為農田，將農田調整為魚塘的現象，造成了大量的人力和物力的浪費。在一些地區中不能夠有效平衡土地資源的使用和可持續發展之間的關系，在進行土地的開發過程中造成了嚴重生態破壞。在我國現有的耕地面積中，受到工業污染的面積已經達到6000萬畝。在一些地區中，由于土地資源的不合理利用，使得可耕面積大大減少，同時產生了較嚴重的土壤沙漠化和鹽漬化。
2 實現土地資源配置和可持續發展的對策
2.1 控制人口的增長速度，減少人地之間的矛盾
隨著人口數量的逐漸增長和人均用地面積的減少，實現人口數量的有效控制是有效減少人地之間矛盾的主要措施，在2010年已達到13.39億，至2050年左右，我國的人口將達到16億。針對這種情況，人口數量將成為影響可持續發展的主要因素。因此就要嚴格控制人口的增長，加大計劃生育的控制力度，減緩人口的自然增長速度，為實現資源的有效配置提供有利的條件。
2.2 實行耕地保護政策，加大對于建設用地的控制
只有加大對于耕地的保護力度，在建設用地中進行嚴格的政策控制才能夠實現土地資源的優化配置。其主要方法有以下幾個方面：加強土地的保護力度；嚴格制定出更低的保護制度；加強對于土地資源使用規劃；改革土地征用制度，加大對于土地征用賠償制度的建設，在進行非農建設用地的使用時進行嚴格控制。
2.3 加強農田基本建設，改善土地使用狀況
在農田中加大水利建設的力度，建設起大型的水利灌溉工程，對已有的灌溉設施進行及時的修復和不斷的完善，提高其使用效率。在進行灌溉的過程中采用節水灌溉的形式，有效利用有限的水源，減少在農田中存在的用水困難的現象。
2.4 優化土地利用，改善土地利用效率
在進行現有的土地利用狀況中，要從以下方面進行改進：
1）進行城市建設用地結構調整。在城市建設的過程中要根據總體的布局進行土地使用的總體規劃，實現建設用地的良好調整，確定城市的建設規模和用地總面積。對閑置的土地進行整合，實現規劃布局的優化，減少土地資源的浪費。
2）實行用地的及時清理。在鄉鎮建設規劃的基礎上進行積極地產業調整，對于現有的用地進行有效的清理，對于不合理的土地利用進行及時調整，實現節約、集約用地，促進土地利用形式的有效發展。
3）實現農業生產專業化。加大農產品生產區域的集中化和專業化建設，能夠有效提高土地的利用程度，建設處良好的土地利用結構。在農業生產區域中加大對于糧食、畜牧業的發展力度，提高土地的集中利用程度，實現農業生產的大規模集中化。
2.5 加大土地整治力度，改善生態環境建設
在進行土地資源的開發和使用過程中，加大土地資源的整治力度是有效提高土地資源利用效率的有效途徑。在進行土地開發過程中，要根據土地的特點進行開發和利用好，增加現有土地資源的數量。加大土地資源的水土保護減少自然原因和認為原因對土地造成的破壞。針對被污染的土地要采用相應的生態技術進行有效治理和改善。
參考文獻
[1] 唐琰，周軍輝等.從土地整理到土地綜合整治的升華[J].法制與社會，2011（4）
土地資源優化配置范文6
關鍵詞：城郊農村；宅基地；置換
城郊農村宅基地置換，實質上就是經過市縣級政府進行統一的安排之后，讓城郊農村中的一些到城市里打工與居住的農民，將自己的宅基地與宅基地上的房屋全部交由市縣級政府進行安置，然后市縣級政府對其辦理城市戶籍，并且根據每一個農民宅基地上房屋的面積，給予農民相應面積的城市住房。
一、城郊農村宅基地置換的意義
1、提高了土地資源的利用率
城郊農村宅基地置換的實行，有效的利用了我國各個地區中的土地資源，開發了我國農村集體非農的建設用地，促進了我國經濟建設的發展。城郊農村宅基地面積非常的寬廣，就城郊農村宅基地的本質上來說，它也是一種土地資源，而且是一個非常豐富的土地資源，城郊農村宅基地的置換不僅僅使已經荒廢的土地資源得到了有效的開發，還在開發土地資源這一基礎上對建設用地進行了增加，擴展了耕地以及建設的用地面積，在提高了土地資源利用率的同時，也大大的緩解了我國各個地區在建設用地這一方面的壓力。
2、推進了社會主義新農村的建設
城郊農村宅基地置換的主要是目的，是解決土地資源稀缺這一現實問題，宅基地置換促進了我國各個地區中基礎設施的建設以及公共服務的發展，使城郊與農村中的一些荒廢的土地資源得到了有效的利用。城郊農村宅基地置換這一策略這實行之后，農村中相關的房地產產業也進入到了我國房地產行業中，我國相關的政府部門與房地產企業能夠對農村中的房地產進行有效的開發與利用，由政府對其進行統一的管理，通過對相關制度的制定以及規劃，流出一部分農村土地資源用來建設一些基礎的設施。就目前來看，農村中在經過宅基地置換中的試點區域，在經過幾年的時間開發之后，在整體的布局與規劃上變得合理，內部中一些基礎的設備設施相當完善，農村中的住房在外觀與質量上也得到了進一步改善，在農村中也建立了相關的醫療機構，農民雖然身處于農村，但是卻感受到了城市中的服務與環境。
3、改變了農民的居住觀念
城郊農村宅基地置換這一策略的推行，有效的扼制了城郊農村中出現的一些違規建造房屋、違法利用土地資源的一些想象的發生，農民在建造房屋與使用土地資源的過程中，對于遵守與執行農村建設規劃的意識得到了有效的增強，一些未經過國家相關部門審批卻還依然對建筑進行建造的行為在農村中相應的減少了，城郊農村宅基地置換的實行，加強了對城郊農村中一些閑散、空置土地資源的利用與規劃，促進了農村醫療機構、文化活動場所的建設，豐富了農民在耕作之余的生活，有效的改變了農民在居住這一方面中的觀念，讓農民在建造房屋的過程中樹立一個科學合理的建造觀念。
二、城郊農村宅基地置換中存在的問題及解決方式
1、存在的問題
1.1 行政力量過于強大
城郊農村宅基地置換這一策略的實行，主要是靠政府對其進行推動，而政府相關部門中的行政力量過于強大，其他的社會機構、企業、單位無法參與其中，這就導致農民對于自身的利益難以進行有效的維護。城郊農村宅基地在置換的過程中，政府扮演的是決策者，而農民扮演的是一個被動接受的角色，在對宅基地進行置換時難免會對農民的利用造成損害，而且如果出現強制性置換這一現象，會嚴重的損害農民的合法權益。由于城郊農村宅基地置換的分配方式為無償的，農村中不同位置、不同面積的宅基地存在的差異，無法通過相關的經濟手段對其進行有效的控制與約束，其他的社會機構不能夠插入其中進行調節，因為政府推行著宅基地置換。
1.2 資金短缺
城郊農村宅基地置換在實行的過程中需要大量的資金來維持工作，資金主要使用在公共基礎設施建設、置換房產的建設、閑置土地資源的開發與利用、宅基地在置換中的相關費用，這是一筆數額巨大的建設資金，而政府所投入的資金有限，這就造成了資金的短缺，嚴重的阻礙了城郊農村宅基地置換的實施。
1.3 置換的土地資源沒有得到有效的利用
我國十七屆三中全會明確的提出，在對農村建設用地進行利用的過程中，如果是在城鎮規劃區域內的需要進行國家征地，在城鎮規劃之外的也需要進行國家征地，這就知道導致了城郊農村宅基地置換無法得到有效的利用，而城郊宅基地這一個事項需要的資金也非常的龐大，很多房地產企業與農民因為沒有這么多的資金，造成置換出來的土地資源閑置、荒廢。
2、解決城郊農村宅基地置換問題的途徑
2.1 市場化運營，推進城郊農村宅基地的優化配置，城郊農村宅基地置換需要進行市場化運營，建立公平、公開、公正的招投標，完善市場化制度，能夠有效的對置換出來的土地資源進行優化配置。
2.2 擴展投入資金的渠道，用來滿足城郊農村宅基地置換中需要的龐大資金，可以建立多元化的投資結構，通過村民、城郊居民、政府這三者來對城郊農村宅基地置換的資金進行籌集。
2.3 建立健全的城郊農村宅基地置換的制度，完善城郊農村宅基地置換中的法律，在城郊農村宅基地置換的過程中，要嚴格的對宅基地上房屋的房產權以及宅基地的使用權進行登記，構建一個利益均衡的體系，保障農民的基本權益。
三、結語
隨著我國經濟的快速發展，很多農民都謀求在城市中發展，城郊農村宅基地置換促進了我國各個地區在土地資源這一方面中的優化配置，緩解了各個地區因為土地資源短缺而造成的壓力，城郊農村宅基地置換的實施對于土地資源的合理運用有著十分重要的意義。
參考文獻：
[1]張嫻，王仲谷.上海郊區宅基地置換試點運作模式研究[J].蘇州科技學院學報（工程技術版）2008（04）.
