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宏觀調控的方式范文1
關鍵詞：房地產宏觀調控 房價 市場供求 影響
社會經濟的發展，人們的生活水平也逐漸提升，房地產事業呈現出良好的發展態勢，近些年來，我國相關部門通過宏觀調控對房地產市場的發展進行規范，避免房地產經濟泡沫的膨脹，使得房地產的價格可以平穩控制，使房地產市場的秩序更加有序，促進房地產行業穩定、快速的進步，更好地促進國家經濟的健康持續推進。
一、房地產行業宏觀調控的必要意義分析
首先，最好的對市場的調節其實就是市場的自我調節，但是不管是何種調節方式，在目的效果實現的同時，市場的自身結構也會受到破壞，甚至會對社會其他方面產生影響。作為房地產行業，其市場控制的經濟鏈條規模很大，因此需要完善經濟體制之前就需要明確政策調控。
住房具有商品和社會保障的雙重屬性，住房逐漸商品化的過程中，很多低收入居民無法通過等價交換的原則買房或者是租房，市場不能通過自身的價格規律為所有居民提供住房，住房與醫療、養老一樣被納入到社會保障體系中，[1]因此對于一些弱勢群體就需要政府調控從而滿足其居住需要。
其次，房地產市場具有一定的壟斷性和區域性，因此需要政府進行調控和干預。房地產壟斷市場中，是開發商對房地產價格進行操控的，政府對于這種行為也是默認的，以便增加自己的財政收入，但是政府代表的廣大人民群眾的利益，需要從全社會進行考慮，因此在房價過高時就需要政府進行干預和調控。
最后，房地產是一種十分重要的投資產品，具有固定性和耐久性等特點，若人們將房產虛擬作資本，為了得到較大的回報，就容易使房地產市場價格與實物價格相偏離，就會出現房地產泡沫，因此政府需要對房地產市場的價格變化情況進行關注，必要時將房價中的水分擠出去。
房地產發展之初，政府部門就在采取措施對其進行控制，避免房地產過度增長造成市場上的泡沫經濟或者是出現通脹壓力，使得經濟的發展受到不利影響。總結國外的經驗與教訓，可以證明政府對于自由市場的調控是極為必要的，因此在房地產發展中必須要有政府的宏觀調控作為保障，使其能夠持續穩定的發展。
二、房地產宏觀調控對房地產周期的影響
近些年李，我國多次出臺相關的調控政策，對房地產的周期產生直接性的影響，使得房地產周期能夠健康、穩定。但是目前對于房地產周期的影響因素主要有政策以及宏觀經濟兩方面。
首先如果偶家宏觀經濟進入到疲軟期，就需要政府調動房地產的積極性，使其充分發揮自身的支柱性作用，政府會出臺一系列的房地產的扶植政策等，對房地產的需求進行刺激。
此外，如果房地產市場發展到頂峰，或是可能出現通貨膨脹的問題，造成社會矛盾時，就需要政府部門出臺相關的政策進行抑制，對市場需求進行限制。于是，房地產行業就在政府政策的影響下出現兩個頂端的波動。
利用外部因素對內部因素進行制約與限制，然后對房地產行業的發展周期進行限制，這種情況下容易出現過分注重政府在市場經濟活動的中的地位。當前，從我國的實際國情出發，政府是絕不允許房地產行業進入到衰退期的，因此對于房價而言也就出現了兩個時期，即房價上漲和停止上漲，在房地產行業周期波動的推進下，房地產的價格自然不會下降。
房地產價格的提高會使得社會中物價增高。房地產行業的發展以及房價價格的提升，必然會帶動與房地產相關行業物價的提升，比如建筑材料、裝修材料等。這些價格的提升又會帶動相關產品以及服務價格的提升，出現連鎖反應，結果導致通貨膨脹問題的出現。此外，當前人們由于生活、工作等需要對住房和辦公樓的需求逐漸增加，房地產價格的增加也會使居民的居住成本以及辦公成本等增加。人們的居住成本增多，對于工資也會提出更高的要求，企業的生產成本又被提升。所以控制房地產價格過程中，需要通過國家的宏觀調控，加強稅收政策的使用，對房地產保有階段進行累進課稅，使得房地產的投資受到限制，能夠使房價更加平穩或出現下降的趨勢。
三、結束語
總而言之，在房地產價格以及市場發展中，單純依靠自由的市場調節有時是行不通的，因此必須要通過房地產宏觀調控對房地產價格以及市場進行有效的控制，這是極為必要的，對于穩定房地產市場的秩序以及價格都有著積極的促進作用。房地產市場的地域性比較強，在宏觀調控過程中需要具體分析具體情況，使得房地產市場的發展得以規范和調整，保證房地產價格得到有效的控制，促使房地產行業的能夠有序、快速的發展，從而實現房地產市場與國家經濟的協調穩定進步。
參考文獻：
[1]張所地，趙華平，李斌.房地產宏觀調控影響下的房價與租金關系研究――基于中國35個大中城市面板數據的實證分析[J].數理統計與管理，2014，02：305-316
宏觀調控的方式范文2
關鍵詞：房地產；宏觀調控；經濟政策；投資
Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence
Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
1 引言
房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
近年來，隨著我國房地產經濟對宏觀經濟的影響力進一步增大，國家對中國房地產宏觀調控的地位和作用的認識水平在不斷提高。國家宏觀調控的歷史經驗表明，對房地產市場調控的地位和作用認識不足，會導致房地產調控的片面性，從而對宏觀經濟產生不利影響、對人們生活水平的提高和滿足住房供應的需求產生不利影響。伴隨著房地產市場調控實踐，進一步研究和確立調控的地位和作用對于調控實踐活動顯得越來越重要。
2 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析的意義
通過對國家宏觀調控經濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關法律法規及相關的宏觀調控經濟政策的相關內容及其功能，另一方面可以為有關的部門單位做出科學、合理的決策提供有效的依據。
1．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控所產生的影響進行研究，可以使國家有關部門了解政策的作用和功效，為國家有關部門進行事前控制，提前預測經濟政策的調控效果，對房地產市場及其他產品市場可能產生或引起的效應等進行提前掌控，并為有關部門根據房地產市場所出現的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調控經濟政策所產生的功效對房地產市場進行對癥下藥，避免政策適用不當造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進房地產市場在國家有關部門的掌控之下和諧發展。
2．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業提供決策依據
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場調控過程中所產生的影響進行研究，有助于房地產企業了解國家采用宏觀調控經濟政策的最終目標，了解相關經濟政策的調控力度，對何種情況產生影響，了解宏觀調控經濟政策可能導致本企業的損失有多少等等，為房地產企業采用科學、合理、合法的措施，防止和預防對企業造成損失，及時調整和轉舵，對宏觀調控經濟政策調控后可能產生的威脅和機會進行掌控，并為企業制定相關的戰略規劃和戰術計劃提供了有效的依據。
3．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控過程中所產生的影響進行研究，有利于國家有關部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產品和服務，幫助人民解決民生問題，緩解房地產市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經濟發展提供一個和諧的環境，促進國家經濟穩步快速發展。
3 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響
隨著經濟的快速發展，人民生活水平逐漸提高，但是有利也有弊，在某種程度上導致了某些經濟相關問題的出現，這就要求國家有關部門利用這只“看得見的手”，幫助那只“看不見的手”進行維護秩序，緩和矛盾，抑制相關負面問題的出現。而國家的宏觀調控經濟政策是指國家有關部門通過相關的手段，如變動稅收和支出或變動貨幣供給量進而影響利率等，從而影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。
一．加息
從短期來看，加息會從三個方面對房地產業造成影響，從而導致當前的高房價回歸理性。
首先，加息表達了央行的一個宏觀調控的信號，從而改變購房者對房價上漲的心理預期，很多人就會從樓市退出來；其次，加息會增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負擔，這會抑制投資者、投機者的購房需求；第三，加息會增加投機者囤房、開發商囤地的機會成本，從而增加商品房的供給。加息主要是改變購房者和售房者的成本收益曲線，通過“看不見的手”引導雙方自動調整自己的行為，使供需雙方在動態中達到一種均衡。
二．房產稅
房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征收的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。開征房產稅有利于穩定房地產市場預期，有利于抑制房地產市場投資過熱和投機行為，有利于改善人們購房的理念，有利于抑制虛高的房價，使得房價回歸理性等。
(1)降調節房價增長率；
(2)低房屋土地空置率，調節供需平衡；
(3)增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；
(4)優化社會資源配置，縮小貧富差距。
三．限購令
限購令有利于社會公平和資源節約，影響如下：
(1)限購令的執行，已經按下了高房價的瘋狂的頭顱，逼迫房價進入下降通道。過度的投資保值投機已嚴重扭曲了房地產的居住功能，一戶一房的調控目標就是要還住房本來的居住本質，確保更多以居住為主的居民的利益；
(2)限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續性就讓人存疑。而這種對政策不可持續的預期，則可能對市場調控效果及政策信心造成損傷；
(3)“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規定。其次“一戶限購一套房”的規定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。再者，如何發現購房者提供虛假信息騙購也是個問題。
四．限制銀行給房地產貸款
只要房地產開發商資金流動性充足無憂，房屋銷售價格就沒有降價壓力，同時受城市房地產資源稀缺性等因素影響，房屋售價還可能持續上漲，這是導致政府宏觀調控政策失效的主要原因之一，而房地產開發商資金來源直接間接占比40％以上來自銀行貸款。
五．保障房
保障性住房政策的出臺勢必對房地產業的發展帶來深遠影響。
(1)有利于推進住房保障體系建設；
(2)有利于穩定房地產投資增長；
(3)保障性住房大量入市影響房地產供求關系。
4 結論
目前，我國政府宏觀調控對房地產市場的發展起到了相當顯著作用，在這一系列文件和政策出臺中，政府運用了稅收、信貸、行政多種手段，結合市場的起落，確保房產市場平穩的發展，同時又帶動相關產業，促進就業和GDP的增長，另一方面，在不斷加大保障性住房的建設，以保證民生，使得百姓能夠安居樂業。
參考文獻
[1]張勇，閆鵬，杜子平，我國房地產業發展與宏觀經濟關聯性研究，建筑經濟，2010年第01期
[2]王雪，銀行利率上調對房地產市場的影響，金融分析，2010年1月
宏觀調控的方式范文3
[關鍵詞] 宏觀調控 房地產企業 整合營銷
一、房地產宏觀調控政策對房地產開發企業的影響
2006年規定從2月1日起正式向房地產企業征收30%～60%的土地增值稅。土地增值稅的開征起到了考驗房地產企業實力和淘汰生存力差的房地產企業的作用。5月17日出臺國六條，隨后“9部委15條”對“國六條”進一步細化，其重點是套型建筑面積90平方米以下住房須占開發建設總面積70%以上。政府要控制投資增長過快，但控制房地產投資就會使得供應減少，為解決這個問題，政府要求多供應小戶型以增加套數緩解矛盾。
2007年宏觀調控仍將繼續。除上海外，全國主要城市房價漲幅仍然偏高，顯示前期房地產調控并未達到預期效果。
1.國稅總局要求自2月1日起對房地產項目進行增值稅清算。將會壓縮房地產開發企業利潤空間、加大資金壓力，對房地產開發企業構成實質性不利影響，
2. 央行和銀監會于今年9月27日聯手下發通知規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，房貸首付比例提高至40％、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。對項目資本金比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，規定商業銀行不得放貸；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
3.央行調高存款準備金率。央行自今年1月15日上調存款準備金率0.5個百分點以來，至10月25日共上調八次，達到13%。對于房地產開發商來說，對自有資金的要求更高，尤其是中小企業受困于資金鏈壓力，將可能面臨出局危機。
4.物業稅有望明年開征。政府正加快推進物業稅改革試點，擬從明年起，在部分地區對高檔住房、大戶型住房開展征收物業稅實轉試點，適當擴大物業稅模擬評稅試點的范圍，物業稅的開征將有助于平抑樓價。
2006年房地產調控政策非常全面，但執行不理想，2007年將是房地產調控的“執行年”，加息也是可以預期的；長期看，不動產稅也會推出?？傮w判斷，調控將是一種常態，行政手段將掌握調控風險在松緊適度的范圍內，以實現宏觀經濟的持續、健康、協調發展。
二、房地產企業整合營銷的實施
1.建立房產消費者數據庫。整合營銷的起點是建立房產消費者和潛在房產消費者的數據庫。房地產宏觀調控政策中有關戶型結構供應“90/70”的限制以及對購房者提高第二套房首付比例的規定，會使購房需求得到一定程度的遏制，投機需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費者構成會有所變化，企業應及時更新消費者數據庫，以免對房地產開發做出錯誤決策。根據這些數據庫信息，開發商可以量身定做，為消費者提供各種便利，激發其購買欲求。
2.樹立“以人為本”的理念，進行產品和服務創新?！耙匀藶楸尽笔钦蠣I銷的核心。房地產業作為服務型企業，必須以客戶為中心，強調與客戶的溝通與交流，切實做好物業管理和售后服務，積極參與社區文化建設。如設立客戶俱樂部，系統、持續地了解和掌握客戶需求，接受客戶監督，促使企業不斷超越自我，創造性地開發出滿足客戶需求的產品，提高產品品質，提升企業品牌，贏得市場認同。
產品和服務創新可以從以下幾方面著手：
(1)戶型創新――室內空間的最優化。隨著國家對戶型結構供應的調整，小戶型在目前的房地產行業中正處于“大行其道”的狀態。針對購房的不同需求，小戶型在設計方面正在不斷的“變形”，以達到“小而精”的高品質要求，適應不同消費者的市場需求。
設計復式型戶型，下層層高2.15米，未超過2.2米不計入面積，上層層高2.35米，上下層加起來層高才4.5米。這樣建筑面積可控制在90平方米以內，但實際享受面積可達130平方米；還可采用“品字形”平面布局，一梯多戶，設計出緊湊房型。
(2)生態創新。在“生態住宅”的設計中，應具有良好的室內空氣條件和較強的生態氣候調節能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態環境之間形成良性的循環系統。
(3)景觀創新。隨著人們居住要求、居住品位的變化，小區景觀已不能簡單地等同于小區綠化，而是對小區環境形態與功能的合理性、統一性、藝術性、科學性的綜合要求。居住區環境景觀質量直接影響到人們的心理、生理以及精神生活，直接影響到人們對家的感受，只有把握住了這個心理，景觀設計才能經得住時間的考驗。好的景觀設計，應該從小區大門的視線景觀開始，一直到進入住家入戶大廳為止。
(4)社區文化創新。現今建筑本身的差異性越來越不明顯，而一個社區的人文環境、物業服務等“軟件”賦予這個生活空間的差異性與附加值正變得越來越大。如今年6月初開盤的杭州綠城藍庭項目提出了“生活園區服務體系”，使樓盤的漲幅和升值速度遠高于周邊樓盤。目前，有許多品牌開發商以提高產品附加值來增強自身的競爭能力，最常用的方式就是增加與業主的接觸，比如舉辦業主聯誼活動、歲末的文藝演出、重要節日給業主送小禮品等。
3.樹立全程營銷觀念。全程營銷觀念的樹立是有效實施整合營銷的保證。房地產開發過程涉及征地、拆遷、市場調研、市場定位、規劃設計、建筑安裝、監理、銷售、物業管理及售后服務等環節。由于房地產項目產品在前期市場調研、市場定位、規劃設計階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進行功能調整，其產品被淘汰、成為“爛尾”樓盤的可能性極大。因此，房地產企業要樹立全過程銷售觀念，在項目開發前期的市場調研、市場定位及規劃設計階段就充分了解和研究客戶需求，從源頭把關，使最終生產出來的產品滿足客戶需求，適銷對路。在銷售過程中全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息，開展大規模的住房知識普及活動，設立更多的銷售網點或通過互聯網進行雙向式交流，以及進行全程服務，給予消費者最大限度的方便，才能贏得消費者的認同。
4.實施成本領先戰略。成本優勢是實施整合營銷的關鍵。房地產開發成本由征地成本、建設成本及建設過程中的各種稅費構成。其中，可由房地產企業自己控制的成本主要是征地成本和建設成本。為降低成本，并確保在獲得合理利潤的同時，使產品價格能為客戶所接受，房地產企業應實施成本領先戰略。首先，要研究不同客戶對住宅功能的不同需求，規劃設計中應充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；其次，房地產開發企業應建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個環節控制成本，以低成本進入市場，增加產品的價格優勢，搶占銷售先機。
5.整合資源，提高核心競爭力。資源整合是整合營銷的重要手段。房地產開發涉及規劃、建筑、建材、機電、裝飾、IT、商業、教育、服務等諸多行業，企業應實施開放帶動戰略，整合各種資源，提高產品的專業化水準、滿足客戶需求。
企業要以新的思維來對待員工，要以營銷的視角來開發組織中的人力資源。人力資源管理也是一種營銷工作，即企業要站在員工需求的角度，通過提供令顧客滿意的人力資源產品與服務來吸納、留住、激勵、開發企業所需要的人才。
企業之間的競爭最終將走向以綜合品質作后盾的品牌競爭。品牌的本質是指建立在在客戶信任和忠誠基礎上的企業與顧客之間的關系，品牌信譽度高的產品能給企業帶來好的社會聲譽和巨大的經濟效益。房地產企業也必然要通過實施品牌戰略提升自身產品的品牌形象，以增強競爭力。房地產市場已經進入了品牌化階段，應做到：準確到位的市場定位、人性化的規劃設計、卓越的質量體系、無可挑剔的售后服務和整合、互動的品牌傳播。
6.建立良好的企業文化。企業文化是實施整合營銷的人文基礎。房地產企業是服務型企業，企業員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔物業管理工作，其工作態度、工作質量的好壞最終都將通過產品品質體現出來。只有建立良好的企業文化，使全體企業員工建立起共同的奮斗目標，形成共同的價值觀、行為規范，樹立起全員服務的思想，形成團隊精神，才能確保產品質量，做到滿足客戶要求。
參考文獻:
[1]張原:房地產營銷[M]. 北京：機械工業出版社，2006
宏觀調控的方式范文4
關鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產市場；房產稅；供求平衡；宏觀調控
前言
就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。
一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為
房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼
房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。
（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。
（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。
（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；
2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；
3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；
4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。
（二）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。
稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。:
（三）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。
參考文獻
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宏觀調控的方式范文5
【關鍵詞】房地產市場 宏觀調控 存在問題 發展前景
一、房地產市場運行情況
（一）投資增速波動前行
2008年受國際金融危機的影響，房地產市場低迷，我市房地產開發投資增速達到2000年以來最低點，僅增長2.8%。隨著國家采取一系列“保增長、擴內需、調結構”的經濟及政策措施，經濟形勢好轉，房地產業也跟著復蘇。2009年、2010年房地產開發投資提升，并保持較快的增長態勢，增速分別為23.7%、62.8%。2011年，銀根緊縮成為國內金融市場的主旋律，房地產企業貸款受到較大限制，拿地、開工、施工進度均受影響，增幅再次呈現回落，僅增長8.7%，比2010年回落54.1個百分點。
2012年國家繼續對房地產市場實行嚴格的調控政策，但長時間的市場調整，使得我市部分能夠繼續保持較大實力的房地產企業開始購地并進行項目開發。2012年上半年，全市房地產開發投資54.65億元，增長44.5%，增幅比上年同期提高30.9個百分點。
（二）商品房銷售面積呈倒S波動
2008年，在調控政策和金融危機的影響下，房地產市場進入觀望狀態，成交量大減，全年商品房銷售面積84.12萬平米，下降37.4%，全市商品房銷售處于低谷。2008年第四季度開始，各商家紛紛采取降價、優惠促銷等措施，從2009年2月開始出現連續大幅反彈。2009年，商品房銷售市場由低迷轉變為繁榮，全年銷售面積213.98萬平米，增速達154.4%，總量、增速均創歷史最高。
2010年，房地產“新國十一條”出臺；央行三次上調存款準備金率，房地產開發企業貸款投放減少；全市實行二套房首付50%，貸款利率執行基準利率1.1倍。這些調控措施導致欲購房投資者放棄入市，相當一部分有改善性需求者持幣觀望，使得商品房銷售出現下降，全年銷售面積139.03萬平方米，下降35%。2011年尤其是下半年，受銀根緊縮的影響，購房者按揭貸款難度增加，投資客戶進入門檻提高，較大程度地影響了購房者熱情，全年銷售面積122.53萬平方米，下降11.9%。
2012年房地產銷售量繼續延續2011年第四季度以來的下降態勢。而較長時間內市場并沒有出現大的波動，開發商開始采取如打折、低價車庫、贈送面積等一系列變相降價的形式，加上6月初央行宣布降息，使得部分市民尤其是剛需族出手購房，2012年上半年房地產銷售降幅逐漸縮?。?-6月當月銷售量分別為3.36、5.54、9.21、11.56、8.4、13.31萬平方米；1-6月，房地產銷售面積下降21.7%，降幅比一季度縮小29.3個百分點。
（三）商品房銷售價格持續上漲
2008年，全國房地產銷售市場低迷，在資金回籠、房屋滯銷等壓力下，為促進商品住房銷售，我市部分樓盤采取打折優惠、購房送車庫、購房送裝修費用等促銷手段，變相降低商品住房價格。2008年六月份到2009年一月份，全市商品住房平均銷售單價均在2800-3000元/平方米之間。從2009年二月份至年底，房地產銷售觸底反彈，商品房銷售價格開始逐月上漲，全市商品住房銷售平均單價3675元/平方米，其中中心城市新開盤樓盤商品住房銷售價格多數在每平方米2000元—6000元之間，核心區高層樓盤房價在4000—8000之間，銷售價格均有較大反彈。
隨著居民消費價格指數的不斷攀升，通貨膨脹預期明顯增強，為防貨幣貶値，部分投資者把錢投向房市；用地、人工成本等的上漲，使得房地產開發成本不斷上升，加上房地產市場管理不規范，存在炒房、惜售、囤地等情況，國家調控政策在短期內效果不明顯，造成房價的持續上漲，2010-2011年全市商品房銷售平均單價繼續呈現上升態勢。
2012年央行的兩次降息、公積金貸款額度的提高，使得房地產銷售市場形勢好轉，部分新開樓盤由于地段好、品質高，其銷售價格居高不下。2012年3—6月，全市住房銷售平均單價每平方米在5000—5500元之間，中心城市在7200—7500元之間，龍騰明珠二期、清華御景、依云水岸、廈鑫博世園，理想城、幸福公館等銷售較好的樓盤銷售均價每平方米在6900—8700元之間。
（四）保障性住房建設有序推進
近幾年，我市按照國家有關政策，建立健全分層次的住房供應保障體系，穩步推進保障房的建設。2011年，全市保障性住房建設進展順利，按時按量完成全年的年度目標任務，全年保障性住房投資18.29億元，施工面積185.08萬平方米，竣工面積73.45萬平方米，新開工18237套。2012年上半年，全市保障性住房投資11.45億元，增長1.6倍；施工面積154.35萬平方米，增長85.1%；竣工面積12.58萬平方米，增長63.2%；新開工套數7199套，占全年年度目標任務的64.3%。
二、當前房地產市場存在的主要問題
（一）商品房實體投資占開發投資比重回落
2012年由于銀行貸款難度加大，造成企業資金周轉困難，使部分企業因資金鏈緊繃而不得不放緩施工進度，導致開發投資中實體投資比重回落。2012年上半年，全市房地產開發投資中建安投資38.06億元，增長31.1%，增幅比上年同期回落47.7個百分點，建安投資占房地產開發投資的比重由上年同期的76.8%回落到69.6%；全市商品房新開工面積118.81萬平方米，比上年同期下降24.3%。商品房實體投資的回落，尤其是新開工商品房數量的減少，將難以保證合理的商品房供應。
（二）房價上漲沒有得到有效遏制
近年來，國家對房地產市場的調控主要目的在于抑制房價的過快上漲。2011年第四季度針對樓市價格過快增長，我市相應出臺限制商品房最高均價的指導性文件。但從相關數據及對市民的調查反饋來看，我市商品房銷售價格仍保持高位，較大程度地超出市民期望。2012年上半年新建商品住房均價為5500元/平方米，增長16.2%，中心城市新開樓盤均價為7300元/平方米。而二手房交易價格也居高不下，2012年中心城市二手房交易均價在6400元/平方米以上。
三、全市房地產業發展前景
（一）房地產開發投資將繼續增長
2012年國家銀根的放松，有利于房地產銷售市場回暖、房地產資金回籠，從而影響房地產開發投資。2012年上半年房地產用地面積僅供應958.83畝，僅占全年供地計劃的19.8%，下半年土地市場供應量相對充足。隨著商品房銷售市場逐漸回暖，企業資金逐漸回籠，以及“商務板塊”、“金融板塊”、“人居板塊”等項目施工進度加快，全市房地產開發投資將繼續保持較高的增長速度。
（二）商品房銷售有望扭轉下降態勢
2012年上半年商品房房源供應較充足：全市商品房竣工面積102.11萬平方米，比上年同期增長26.4%；商品房待售面積43.28萬平方米，增長27.5%；批準商品房預售面積109.19萬平方米，增長115%。當前充足的供應量，加上銀根的放松、公積金貸款額度的提高、普通住宅標準的調整、居民改善性需求的釋放，今年來商品房降幅逐漸收窄，預計全年商品房銷售面積有望與去年持平，或略有增長。
宏觀調控的方式范文6
姜偉新說，此次《投資體制改革決定》當中給企業下放了相當大的投資決策權，但中國企業的自我約束機制還沒有完全建立起來。因此在實施過程中，有可能會對宏觀調控產生一些負面影響，但是中國有決心也有能力解決這個方案執行中的問題。國家在下放相當的投資決策權的同時，也強化了對經濟的宏觀調控。
中國此次深化投資體制改革的目標是：改革政府對企業投資的管理制度，按照“誰投資、誰決策、誰收益、誰承擔風險”的原則，落實企業投資自；合理界定政府投資職能，提高投資決策的科學化、民主化水平，建立投資決策責任追究制度；進一步拓寬項目融資渠道，發展多種融資方式；培育規范的投資中介服務組織，加強行業自律，促進公平競爭；健全投資宏觀調控體系，改進調控方式，完善調控手段；加快投資領域的立法進程；加強投資監管，維護規范的投資和建設市場秩序。通過深化改革和擴大開放，最終建立起市場引導投資、企業自主決策、銀行獨立審貸、融資方式多樣、中介服務規范、宏觀調控有效的新型投資體制。
為達至此目標，國家將進一步完善投資宏觀調控體系，改進投資宏觀調控方式，綜合運用經濟的、法律的和必要的行政手段，對全社會投資進行以間接調控方式為主的有效調控。
據悉，國務院有關部門將依據國民經濟和社會發展中長期規劃，編制教育、科技、衛生、交通、能源、農業、林業、水利、生態建設、環境保護、戰略資源開發等重要領域的發展建設規劃，包括必要的專項發展建設規劃，明確發展的指導思想、戰略目標、總體布局和主要建設項目等。
