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公積金還款政策范文1
關鍵詞：住房公積金貸款；風險管理；內部控制
住房城鄉建設部公布的2014年至2019年住房公積金信息顯示，住房公積金貸款余額由25521.94億元增長到55883.11億元，逾期金額由3.16億元增長到19.51億元，逾期率由0.01%增長到0.03%。住房公積金貸款業務的飛速發展，有效支持了繳存職工的住房需求，發揮了住房公積金制度的政策效應，讓繳存職工充分享受到住房公積金帶來的政策紅利。但貸款余額在不斷增加的同時，逾期貸款也在倍速增長。如何控制貸款風險，切實保障住房公積金資金安全，更加成為值得研究的課題。住房公積金貸款風險管理住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，屬于職工個人所有。職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可申請使用住房公積金貸款。住房公積金貸款是住房公積金管理中心委托受貸款銀行向申請且經審核符合條件的住房公積金繳存職工發放的個人住房貸款。住房公積金貸款資金來源于住房公積金個人賬戶沉淀未使用的資金。所謂風險是損失發生的不確定性，住房公積金貸款風險簡而言之就是住房公積金貸款發生損失的可能性。住房公積金貸款辦理機構為受委托貸款銀行，貸款風險承擔者為住房公積金管理中心。住房公積金繳存職工辦理住房公積金貸款后，負有按時還本付息的義務，因貸款時間最長可達30年，在還款過程中可能出現各種不可控因素，極可能導致無法結清貸款的情形出現。貸款風險管理是對貸款業務流程中存在的風險進行識別、分類、管理，并達到有效控制風險的目的。
住房公積金貸款風險類型
1.制度風險住房公積金貸款屬于政策性貸款，貸款的條件和額度由各地市按照上級部門要求，結合本地住房公積金繳存情況、住房公積金使用情況、房地產市場情況等多方面因素綜合確定。在貸款政策執行過程中，制定政策所依據的情況隨時可能發生變化，而政策未能及時進行有效的調整導致貸款風險的發生。
2.管理風險住房公積金管理中心和受委托貸款銀行對住房公積金貸款負有管理責任，貸款管理涉及環節多，易存在疏漏之處。對業務經辦人員培訓不夠、要求不高，業務經辦人員因政策掌握不熟、操作失誤，易發生違規辦理貸款的情況。后續未及時跟進加強貸后管理，因不能準確掌握借款人情況，未能及時督促借款人按時還款，導致借款人違約，貸款發生損失。
3.信用風險借款人提供虛假購房材料、收入證明材料等，騙取住房公積金貸款。借款人在貸款前刻意調整影響貸款額度計算的因素，以期獲得更多的貸款額度。借款人為申請住房公積金貸款而設立賬戶，申請貸款后不再繳存住房公積金，騙取住房公積金貸款。
4.貸款回收風險貸款回收中，因人工干預業務操作導致資金不能及時入賬甚至被挪用等。借款人婚姻破裂，在財產和債務分配時，雙方產生分歧拒不還款。借款人遭受重大疾病或意外傷害等，不能繼續工作影響家庭收入，無力償還貸款。借款人失業或家庭遭受重大變故，雖有還款意愿但無力還款。
5擔保風險借款人在不正常還款的情況下，擔保人擔保能力變弱，甚至無力承擔擔保責任。抵押物未能落實抵押手續，借款人將抵押物出售，導致住房公積金管理中心抵押權喪失。抵押物價值大幅減少，導致住房公積金管理中心不能足額實現債權。
住房公積金貸款風險管理存在的不足
1.制度制定不合理制定貸款政策時，對貸款規模預判不足，后期未及時根據情況調整政策，導致貸款規模增長過快，大大超過住房公積金歸集的速度，貸款發放過多，無資金支持新增貸款發放，甚至不能保證住房公積金提取業務的辦理。對借款人申請貸款的條件設置過寬，導致向還款能力弱或信用差的職工發放了貸款，職工后期出現各種問題導致無力償還貸款。
2.貸前業務調查不到位因住房公積金貸款業務屬于受委托貸款銀行的委托業務，業務人員一般同時負責自營貸款業務和委托貸款業務，對住房公積金貸款業務重視程度不高，不能全面掌握與住房公積金貸款有關的政策規定，且辦理業務較少，存在業務操作不熟練的情況。在貸前調查時，業務人員只關注借款人申請貸款的金額和期限等關鍵信息，不能從貸款審核要點出發，詳細了解職工各方面的具體情況，不能多角度驗證借款人提供的材料是否存在沖突，是否存在影響申請貸款的因素等。
3.貸中業務控制存在漏洞設定貸款流程存在缺陷，相鄰崗位未做到相互分離，極易發生舞弊的情況。如允許一人負責貸款受理，同時又負責借款合同簽訂，導致業務人員在辦理貸款過程中發生違規行為的時候，沒有其他業務人員能夠發現這種情況。又如按流程應辦妥抵押后發放的貸款，因熟人關系或操作失誤，在未辦抵押手續前發放了貸款，后期未能及時采取補正措施，導致貸款出現風險時，無法采取補償措施。
4.貸后管理重視不夠一是貸后管理缺少制度規范。實際業務辦理過程中，明顯存在重貸前輕貸后的情況。上級部門的管理要求多是針對貸款的前置條件提出的，如連續繳存住房公積金6個月可申請貸款、住房公積金貸款未結清前不得再次申請貸款等，對貸后管理規范的相對較少。住房公積金管理中心往往遇到一筆逾期還款的貸款處理一筆，對貸后管理未制定詳細的制度規定，缺少系統性的規范。二是貸款回收存在人為干預。貸款回收存在人工干預的情況，極易出現忘記發送扣款數據或未將回收數據入賬甚至挪用回收資金的情況。因扣款數據發送時間晚，可能發生本應歸還住房公積金貸款的資金被用來歸還借款人在銀行承擔的其他負債或被法院凍結而無法扣款等。三是未持續加強擔保管理。未能及時關注擔保人擔保能力，在擔保人擔保出現問題時，未及時要求借款人追加擔保。對貸后抵押物管理缺失，特別是新建商品住房未能及時辦理不動產權證并辦妥抵押手續。
住房公積金貸款內部控制措施
1.優化制度制定流程，適時調整政策規定制定貸款政策規定時，應在國家政策允許范圍內，開展充分調研和論證的基礎上，廣泛征求意見，按有關流程出臺政策規定。政策實施過程中，要及時關注貸款業務開展情況，特別是當地房地產市場運行情況和住房公積金繳存、提取及貸款情況，及時優化和適時調整原有政策，保持住房公積金貸款規模，保障住房公積金業務健康運行。
2.加強貸前業務調查，識別騙貸風險一是重視貸前調查。嚴格按照住房公積金貸款業務流程操作，在貸前調查時，詳細了解借款人購房情況、家庭情況、還貸能力等，認真審核貸款申請材料的真實性和完整性。二是關注造假風險點。防范申請材料造假風險，避免借款人為提高還款能力出具虛假的收入證明和銀行流水，因個人信用不良問題出具虛假的個人信用報告等。重點審核影響貸款額度計算的因素，如調整繳存基數、補繳住房公積金等等，對借款人貸款前調整繳存基數和補繳的業務進行重點審核，核實是否存在提供虛假材料辦理業務進而騙取更多貸款額度的可能。三是提高政務數據共享水平。加強與公安、民政、房屋管理等部門的數據共享力度，減少職工提供貸款申請材料的同時，提高數據的真實準確度，以確保貸款業務材料真實性，減少借款人騙貸的可能。
3.規范貸中業務流程，規避操作風險一是建立貸款審批制度。加強貸款審批控制，建立嚴密的貸款審批體系，設定嚴謹的貸款審批流程，針對審批流程中每個崗位的人員均設崗定責，明確各自審批的范圍、職責、權限、程序和責任等。二是完善貸中業務操作流程。實行不相容崗位分離，一人不能同時擔任相鄰兩個崗位的職責，貸款受理崗與貸款簽約崗不能由一人擔任，從人員崗位配備上做好內部牽制。同時，加強貸款業務管理系統建設，將貸款流程在系統中進行設定，未完成審批的貸款不允許發放，未完成擔保落實手續的貸款也不能發放，借助信息系統的力量將貸中業務的內部控制做好。三是注重業務培訓。日常加強對業務人員的業務培訓，確保將業務操作步驟和辦理要點內化于心，避免因操作失誤在貸款發生風險時處于被動情形。
4.加強貸后管理，規范貸后催收流程一是貸款回收自動化。將住房公積金貸款回收流程設定為自動模式，每日自動向受委托貸款銀行發送扣款申請，并自動通過住建部結算平臺申請扣款結果并入賬，減少人為干預，同時避免業務人員挪用貸款回收資金的風險。二是建立貸款催收業務規范。指定專人負責貸款催收工作，持續跟進貸款回收情況，對初次發生逾期的貸款及時跟進，了解借款人逾期的原因屬于偶然情況還是借款人還款能力降低導致，針對不同情況及時進行催收。對逾期多期的借款人進行當面催收，了解借款人還款意愿并向借款人講明利害關系，對有還款意愿的借款人配合制定還款計劃，對拒不還款的借款人，貸款有保證人的，要求保證人履行擔保義務，經催告保證人不主動履行的，通過法律途徑進行解決。
公積金還款政策范文2
從經濟學的角度來說,風險并非現實的損失或危機,而是一種損失或危機的可能性,由于也有獲利的可能,因而不會引起人們的高度注意,但這種損失或危機的可能一旦轉化為現實,就難以彌補和克服。所以,我們要通過識別、衡量、分析風險,并在此基礎上有效控制風險,用最經濟合理的方法來綜合處置風險。
一、防范住房公積金貸款風險的重要性
(一)防范住房公積金貸款風險是落實“三個代表”重要思想的體現。住房公積金最大的職能就是提高和改善廣大職工的居住條件,構筑社會主義市場經濟的住房保障體系,它的貸款方向是為中、低收入家庭購房提供資金支持,同時為特困無房戶職工家庭提供廉租住房補充資金,因此防范和化解貸款風險,管好、使用好住房公積金是落實“三個代表”重要思想的最好體現,只有住房公積金保值增值,才能發揮住房公積金應有的作用和職能,最大限度地為廣大職工服務。
(二)防范住房公積金貸款風險是繳存住房公積金職工的迫切要求。住房公積金貸款資金主要來源于職工繳存的住房公積金,而住房公積金是職工工資的組成部分,是養老保險的補充資金?！蹲》抗e金管理條例》(以下簡稱《條例》)明確規定,職工繳存的住房公積金所有權屬職工個人所有,職工在符合提取條件時可以隨時提取、使用,若住房公積金管理出現風險,必將造成資金損失,直接關系到繳存住房公積金職工的切身利益。
(三)防范住房公積金貸款風險是社會主義市場經濟的客觀需要。我國正處在改革、發展、穩定的關鍵時期,住房公積金是一筆不小的資金,一個地方少則幾億多則幾百億,如果管理使用得好,貸款風險防范得當,不僅促進住房建設,促進地方經濟的發展,反之造成社會不穩定、阻礙經濟的發展。
(四)防范住房公積金貸款風險是住房公積金制度的必然要求。《條例》明確規定,管理中心負責住房公積金的保值、增值,風險由管理中心承擔,管理中心的管理費用來源于住房公積金增值收益。如果管理中心管理公積金不到位,使用不當,存在較大風險,住房公積金越管越少,職工對繳存住房公積金失去了信心,必然要動搖住房公積金各項利國利民的制度,建立與市場經濟相適應的住房保障體系就無從談起。
二、住房公積金貸款的風險類型
住房公積金貸款的風險主要表現為以下幾個方面:
1、由非理性行為產生的貸款風險。非理性的行為,有主觀方面的故意,主要有:(1)發放人情貸款;(2)借款人故意不還貸款;(3)借款人挪用貸款;(4)住房未按規定設定抵押和辦理保險。
2、理性行為產生的貸款風險。盡管借貸雙方的行為都表現得十分理性,但還是會產生難以預料的貸款風險,主要有:(1)借款人的收入減少,無經濟能力歸還貸款,而借款人又沒有二處住所可以騰空抵押住房,以便處置抵押住房,清償貸款本息;(2)抵押物或質押物因自然災害造成滅失,而借款人又沒有經濟能力歸還貸款,造成貸款不能按期足額收回;(3)有關貸款經辦人員的疏忽大意,造成貸款不能按期足額收回;(4)由于對客觀規律的認識不足,造成管理制度不健全或者不完善造成的貸款風險。
三、產生上述風險的原因
造成上述貸款風險的原因主要有以下幾種:
1、中心內部管理風險。
管理風險是住房管理中心內部制度不健全或制度不落實,為違規貸款留下漏動和機會,導致中心蒙受損失的風險,具體表現為:中心辦理貸款各相關部門的工作人員在貸款調查、審核、審批及辦理產權抵押登記等環節過程中出現責任心不強、工作疏忽等因素,對抵押擔保手續不健全或不符合規定的貸款給予辦理,最終導致了不良貸款的產生,給中心造成了無法追償的損失。還有,是中心內部管理薄弱,借款人提供虛假證明材料,造成“重復貸款”或夫妻“雙方貸款”,從而加重了借款人的負擔,從而形成了貸款風險。
2、制度風險。
由于委托銀行不承擔公積金個人貸款中存在的任何風險,監督職能形同虛設,中心在貸后管理環節處于被動地位,因此造成一定程度的貸款風險。
3、政策風險。
政策風險是受到國家職工住房,保障制度房地產投資和金融經濟環境的影響而形成的,它的政策特征決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入者,其中大部分職工收入不穩定,償還貸款能力不強,影響了貸款的安全性,再加上貸款期限較長,增加了違約行為發生的可能,存在貸款人不能按照合同約定改造還款義務的隱患。
4、信用風險。
主觀原因包括包括借款人有意賴帳,套取貸款,假借款,惡意不還款等。有的借款人經各種理由拖欠或故意賴帳不還貸款,還有的因為不是公積金繳存人,借用有住房公積金貸款的做購房貸款申請人,日后出現糾紛,影響貸款的償還,再者,信用風險直接取決于借款人的資信程度,借款人的資信度越高,貸款風險越低,二者成反比關系,但是,在貸款工作中,中心對借款人的資信調查只限于借款人是否在中心申請過貸款,貸款后是否發生違約,單位出具的申請以及工資收入證明判斷其信用狀況,存在嚴重的信息不屬實的實際情況。
5、自然風險。
主要是借款人對還款能力估計失誤。其主要目的原因是由于貸款期限長,額度大,借款人,抵押人,擔保人及抵押物等狀況發生改變,有的借款人由于失業,傷殘,離異或借款人喪失經濟支付能力,或是借款期間借款人有死亡或其他突發事件不能按期償還貸款,導致貸款不能按期足額收回,形成逾期或呆賬。
四、公積金貸款風險的防范對策
住房公積金是老百姓的血汗錢,是一種返還性的住房公益性基金,不允許出現風險損失。這就要求公積金管理機構高度重視對公積金個人住房貸款的風險管理。根據以上對各類風險形成原因的分析,應切實采取以下措施,防范和化解貸款風險。
(一)逐步建立個人信用庫。由于公積金貸款期限長,不確定因素多,一筆貸款的發放是否成功,起決定作用的還是貸款人的信用狀況,因此,有必要對貸款戶建立一個個人資料庫。包括基本身份狀況、就業狀況、收入狀況及家庭背景等,一旦發現有逾期苗頭,通過調閱個人資料庫,及時采取措施。其次還可利用管理中心負責記載職工住房公積金的優勢,動態掌握借款人住房公積金賬戶變動情況,及早發現潛在的風險。
(二)構建貸款風險政策化解機制。即督促住房公積金管理機構按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定,在增值收人中按比例提足貸款風險準備金,并要求它嚴格程序及時核銷壞死賬。
(三)完善公積金個人住房貸款政策和方式,防范和化解系統風險。一是貸款規模與繳存額掛鉤的辦法,將借款人月還本付息額嚴格控制在其家庭月收入的40%以內。二是改善還款方式,在時間和地點上方便借款人還款,使其養成按期還款的習慣。管理中心可根據借款人的需要設計月等本金還款、月等額還款、月遞減還款等多種還款方式;在還款時間上,可允許預還或一次性還款,對外出勞務人員等特殊職業的,允許按季還款;為方便借款人還款.可利用銀行網點和資源,辦理還款儲蓄卡或一卡通,實行通存通還,自動劃款。
(四)嚴格個人住房貸款的抵押管理,防范抵押風險。一是認真審查抵押房屋的合法性,對用存量房作抵押的,產權權屬不清或共有比例劃分不清的,不予貸款;用期房設置抵押的, 嚴格審查開發商以往的社會資信狀況及其已開發房屋的銷售結存情況和過去開發工程的質量驗審情況,信貸人員要對開發項目進行跟蹤管理,確保抵押住宅按時竣工,交付于借款人方能貸款。二是要求售房單位承諾到期及時辦理產權過戶手續,不履行承諾的,負連帶責任。三是抵押率嚴格控制在70%以內,避免抵押物的變現風險。
(五)建立健全貸款風險管理制度。因貸款業務數額大,期限長,為了有效地防止風險,管理中心內部應建立健全各項風險管理制度。首先結合公積金貸款業務自身的特點,制定具體的操作規程和實施細則,以規范貸款的發放、管理、控制、收回程序;其次加強日常貸款業務管理,提高經辦人員的自律意識和責任意識,建立完善的審核機制、內控機制,加強貸款臺賬及檔案資料的登錄和收集,實行規范化、制度化、科學化的管理;三是實行風險清收責任制,對已辦理的貸款要加強貸后的管理和催收,并按照“誰放貸、誰清收”的原則落實到人,加大清收力度。
(六)切實做好住房保障工作。由于住房公積金貸款有政策性的一面,且有中國的國情及道德因素原因,往往在要處理抵押房產前,對借款人住處有個妥善的安排,以維護社會穩定。因而管理中心可以通過調換住房、縮小面積、調整住房位置等方式,使借款人既有房屋可住,又能重新具有償債能力;還可以通過借款人放棄住房所有權改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權問題;再者,管理中心可從其增值收益中拿出一部分資金來興建一批廉租住房,一方面對沒有房可住的特困戶提供一個臨時住處,另一方面在處置抵押物產前,可給借款人一個周轉之所;甚至可以考慮在發放個貸時,把其提供第二暫時住所作為貸款的一個條件,以方便處置抵押物。
(七)大力提高住房公積金管理機構工作人員的素質
1、務素質。(1)擔任信貸工作的,必須具有大專以上文化程度,并具備信貸業務知識。要達到這一要求,一是把好進入關;二是在規定期限內通過自學或培訓而實現。(2)實行信貸員上崗證制度。對住房公積金管理中心的信貸員進行強化培訓,在規定的時間內必須取得信貸員上崗證。否則,不得擔任信貸員。
2、政治素質。加強思想政治工作,開展職業道德教育。對于職業道德不好的職工,不得擔任信貸員。
公積金還款政策范文3
毫無疑問，住房公積金貸款是買房人可以選擇的最優惠的一種貸款方式。尤其是在經歷過幾次貸款利率調整之后，商業住房貸款與住房公積金貸款之間的息差進一步擴大，以常見的5年期以上貸款來看，商業貸款的基準利率為7.83％，而同期限的個人住房公積金貸款為5.22％，相差12.61％。即使將部分商業住房貸款可享受低至85折的優惠利率考慮在內，5年期折后的貸款利率為6.66％，也比住房公積金貸款利，率高出1.44％(見表)。
不僅貸款利率較低，去年9月1日起上海市公積金管理中心對住房公積金貸款額度的上限進行調整后，符合相關規定的貸款家庭最高可以申請到50萬元的住房公積金貸款。在購房貸款組合中，公積金貸款所占的比例也將越來越高。不過，滿足怎樣的條件才能申請最高額度的公積金貸款?如何使用公積金才最“合算”?
申請最高額度有限制
盡管以戶為單位的住房公積金貸款最高可貸額度達到了50萬元，但并非所有的家庭都可以貸足這個最高額度。
首先，按照上海公積金管理中心的規定，要想貸到50萬元的最高額度，必須限于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人。不過，由于對于第一次購買自住住房的審查存在著一定的難度，在實際執行中，管理中心操作的辦法為：貸款人及其配偶或是共同貸款人，從未申請過住房公積金貸款，也沒有動用過賬戶上的住房公積金進行過“沖還貸”，那么這樣的貸款人基本上可以視為“第一次購房”，也就滿足了申請最高額度的第一個條件。
在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中前者的上限為40萬元，與以往以戶為單位的可貸額度計算方法所不一樣，從2007年9月1日開始，上海的公積金政策以戶作為基礎，配偶、參貸入將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。按照現行的公積金管理辦法，一般只要連續繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了5000元，就可以獲得20萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于5000元，按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為幾萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是36萬元，其中丈夫的可貸額度為20萬元，妻子的可貸額度為4000×40=160000元。
除基本公積金可貸額度外，對于擁有補充住房公積金的貸款人，也可以計算出補充住房公積金的可貸額度。具體的計算辦法是，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，不高于10萬元的部分便是他的可以獲得的貸款額度。與基本公積金可貸額度一樣，貸款人和配偶、參貸入的補充公積金可貸額度也可以累加，但最高不得超過10萬元。
從上面的分析我們不難看到，要想申請到50萬元的最高可貸額度，門檻有兩道：一是要滿足“第一次購房”的限制，第二是要具備補充公積金賬戶，一般來說，滿足了這兩項條件，大部分的家庭都可以申請到50萬元的最高可貸額度。
而對于不滿足上述這些條件的貸款人，一般可以申請到的住房公積金可貸額度上限為20萬元(沒有補充住房公積金)或30萬元(有補充住房公積金)。
其實，對于可貸額度的計算，還有一種簡便的辦法，那就是通過上海公積金中心的網站上登陸“網上貸款”欄目申請貸款，通過聯網中心系統可以查詢到準確的可貸額度。
巧用低患存款償還高息貸款
在盡量申請高額度的公積金貸款之外，合理地運用公積金賬戶內的資金也很重要。
相對來說，公積金賬戶上的存款是一種“低息的存款”，按照相關規定，公積金賬戶繳存金額中，當年存儲的住房公積金按活期存款利率記息，上一年結轉的住房公積金存儲奉息按照三個月整存整取的利率計息，其收益甚至低于一年期的定期存款。
現在大部分人在購置房產時，都會使用上“公積金貸款＋商業貸款”組合貸款模式。如何盡量地使用上低息的公積金賬戶存款，來償還利率較高的商業住房貸款，利用利率差異，獲得最大的資金效用，讓公積金的使用更合算?因此，如果你的公積金賬戶上留備有一定的資金，同時每個月公積金的繳存額度比較高，在申請組合貸款的時候，如何盡可能地利用上公積金貸款的優惠條件，其中就有不少講究了。
首先在于公積金貸款的期限。由于公積金貸款的利率低于商業住房貸款利率，是一種便宜的貸款資源，因此我們在進行組合貸款的申請的時候，一般要盡量地延長公積金貸款的期限，在可能的范圍內壓縮商業住房貸款的期限。這樣，每個月同樣金額的一筆按揭還款，在住房公積金貸款與商業貸款之間分配的比例就會產生不同，更多的資金將先用來償還商業住房貸款這種利率較高的貸款，就可以起到節省利息的作用。
延長公積金貸款的期限，對于采用公積金“月沖”還貸方式的購房人也有好處。按照公積金住房貸款的規定，貸款人可以按月使用公積金賬戶上的余額來沖減當月的還款。但是使用“月沖”的時候，還貸的順序必須按照先償還公積金貸款，后償還商業貸款的來進行。如果我們延長公積金貸款的期限，每個月需要還款的資金就會相應減少。這樣使用“月沖”還款的時候，每個月就有更多的資金用于償還商業住房貸款，同樣給貸款人帶來節省利息的作用。
公積金還款政策范文4
我們以100萬元的商業住房貸款來試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準利率7.05%來計算的話，每月還款額為6686元，而在利率85折時，每月供款為5990元。因此，享有優惠政策的話，在購房置業的過程中將發揮出降低成本的作用。
支招1：申請優惠房貸利率
從貸款基準利率的9折、95折到85折，首套房貸款利率已經出現了顯著的松動，對于當前急于購房的剛需們來說，無疑是個提神的消息。尤其是從各大銀行獲得的反饋來看，首套房優惠利率的門檻并不算高，很多首次置業者都可以滿足條件。
如貸款政策一直較為優惠的農行，上海農行規定，希望申請到優惠貸款利率的購房者，首先需要滿足收入穩定，征信情況良好的前提，同時根據貸款房屋的總價和位置來決定利率的優惠。如貸款房屋位于上海外環線以內，房屋總價超過160萬元，貸款人可以獲得基準利率9折的優惠。外環線以外，房屋總價高于100萬元以上的，貸款利率的優惠可以達到8.5折。
建行也規定，申請人征信、收入情況都比較好，首套房貸可以獲得基準利率8.5折的優惠。目前上海工行有條件地實行首套房貸8.5折優惠。據介紹，工行會根據客戶征信記錄、收入、綜合資信等多方面對首套房貸進行逐筆定價，符合條件的客戶最低可下浮15%。此外，住房貸款申請人需在上海繳納養老保險一年，中行給出的貸款利率最低可為貸款基準利率的9折。浦發的房貸優惠利率最低也為基準利率的9折，交行最低為9.5折。
原則上，外資銀行對于首套房的優惠利率最低也為基準利率的85折。如匯豐中國現行的房貸政策是，對于符合限購要求的個人首套房貸款，匯豐中國要求首付款比例不低于30%，且根據貸款申請人的具體情況，考慮各方面的因素，包括工作情況、收入、信用記錄、還款能力以及申請貸款的住房情況等，來綜合評定貸款利率，最低可下浮至基準利率的8.5折?；ㄆ毂硎?，為支持剛性購房客戶需求，首套住房按揭貸款一般在基準利率上進行適當下浮，根據客戶資質及貸款風險實行差別化定價，包括考慮客戶的還款能力，過往的信用情況以及整體的綜合資信等多方面情況。下浮幅度最高可達15%。但是一般說來，外資銀行的住房貸款主要限于指定樓盤，且集中在高端物業。
在其他城市，銀行對于商業住房貸款的優惠也較為普及，利率優惠最高可至基準利率的85折。
事實上，利率優惠將直接影響到貸款的成本。我們進行過試算，100萬元的商業住房貸款來試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準利率7.05%來計算的話，每月還款額為6686元。而在利率7折、85折和95折三種情況下，對應的每月還款額分別為5328元、5990元和6686元。
理財 新聞建議：
根據以往銀行對于房貸七折利率的運作經驗來看，盡管貸款基準利率在變化，但是一般來說，貸款人享受的利率折扣將適用于很長的時間。
剛需貸款人在尋找貸款支持時，應盡量爭取到較為優惠的貸款政策。如通過掌握較多資源的房產中介進行辦理，或是了解更多銀行的信息。
支招2：爭取公積金貸款最高額度
近期，公積金貸款的一大變化是，二、三線城市普遍提高了最高可貸額度。根據媒體的統計，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈陽、克拉瑪依、濱州、鄭州和信陽等城市均上調了公積金貸款的最高可貸額度，調整的額度達到了15%～25%。
而像北京、上海等一線城市的住房公積金貸款政策還沒有出現變化。但是，相比較之下，住房公積金貸款的利率仍然具備一定的優勢。目前公積金貸款的利率為五年期及以上為4.9%，五年期以下為4.45%，比起85折后的商業住房貸款優惠利率來說，也有一定的優勢。
按照目前的公積金貸款政策，以上海市為例，首套房公積金貸款的最高可貸額度為60萬元。要貸到60萬元的最高貸款限額還需要滿足兩個要求：一是貸款人均為首次置業，其名下不得擁有其他房產，之前也沒有申請住房貸款（包括商業住房貸款和公積金貸款）的記錄，沒有使用過公積金進行“沖還貸”業務；二是至少擁有兩個以上的貸款人，按照規定，單個貸款人即使購買首套房最高可貸額度為30萬元。此外，公積金貸款申請人需要連續繳納公積金滿6個月以上，賬戶余額也需要滿足一定的要求。
在首付要求上，上海公積金管理中心規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。
理財建議：
剛需購房的一大主力來自于婚房的購買，根據現行的公積金貸款政策，兩個以上的貸款人可以擁有更高的貸款額度，因此在購房時可以考慮以共同貸款的方式來申請公積金貸款。
支招3：寬限期還款暫時減壓
圍繞著購房、裝修，花錢的地方越來越多，很多人也開始考慮申請消費貸款來彌補資金的缺口。不過，與住房貸款相比的話，消費貸款的利率整體較高，對于貸款人來說并不合算。這個時候，貸款人可以利用房貸中的寬限期還款，以暫緩還款壓力，將資金用于其他項目的支出上。
在一些銀行的還款方式中，為了幫助貸款人緩解購房初期的還貸壓力，都推出過一些“寬限期”還貸、“入住還”、“停本付息”的還款模式。盡管名稱上有所不一，產品實質上都是類似的。也就是在還款的初期，如1～2年的時間內，貸款人與銀行簽訂合同后，可在指定期限內每個月只支付房貸利息，不償還貸款本金。在一定程度上，這種延期償還本金的方式能夠起到緩解貸款人壓力的作用。
公積金還款政策范文5
[關鍵詞]公積金貸款；風險控制；舉措
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643039
市場是風險的聚集地，任何行業進入市場都存在著一定的風險，尤其是具有投資和融資性質的金融行業。公積金貸款作為金融行業的一部分，自然而然存在著不少風險。若這些風險不及時預防和控制，將會給利益雙方帶來無法預估的經濟損失，甚至會影響公積金貸款市場的正常運行。相反地，提前做好公積金貸款的風險預防和控制，能夠最大化地減少各方的利益損失，保證金融市場的正常運行。
1公積金貸款的主要風險
11利率風險
利率是一種重要的貨幣政策工具，對利率進行調節是國家實現宏觀調控的一種重要手段。公積金貸款的利率必須符合國家的利率標準，跟隨國家的利率政策的變化而變化。當央行上調利率時，也就是說公積金貸款的利率上漲，這會無形之中加大借款人的還款負擔。另外，利率降低，雖然表面上看有助于抑制房價增長，但是卻降低了房產的實際價值，若房屋的實際價值降低到小于貸款的余額時，借款人極有可能拋棄抵押物，并拒絕繼續支付房款。此時貸款人按照合同的規定對抵押物進行變現時，會因為變現金額無法彌補貸款余額而虧損，形成抵押風險。
12政策風險
公積金貸款對國家政策的依賴性較強，因而政府對房地產行業的政策變化，會給公積金貸款帶來一定的風險，使得借貸雙方的利益受損。比如，政策規定中低收入者是住房貸款的主體，這一舉措使得購房不再只是富人的“專利”，一些低收入者也能躋身“有房一族”。但是很多中低收入人群的工資水平不太穩定，還款較為吃力，一旦出現突發狀況，容易造成還款資金不足，給公積金貸款帶來一定的風險。
13管理決策風險
由于公積金管理者的錯誤決策而引起的公積金虧損，就是所謂的管理決策風險。我國的住房公積金政策形成時間尚短，仍處于初級階段，對應的法律法規仍然不夠健全。關于貸款的流程和方法，各個省市存在一定的差異，沒有形成統一的標準。不同的省市在公積金貸款的管理水平也各有千秋，在管理的方式上不夠科學合理。由于缺乏統一的管理標準，公積金的管理者很容易做出不正確的決策，形成管理決策風險。
目前，一些地方政府為了貫徹落實民生政策和追求經濟利益，通過減少貸款限制、增加貸款金額、采用違法手段減少貸款程序等方式實現。這種行為雖說一定程度上解決了某些家庭的居住問題，但是卻存在極大的風險。
14操作風險
采用住房公積金貸款的購房者通常是普通公司職工，貸款工作人員難以對借款人的資質、抵押物等進行一一調查，導致抵押物的價值估算不準確，貸款手續欠缺，甚至貸款的金額超出了借款人能夠償還的范圍。另外，貸款人員自身缺乏良好的道德素質，在工作中常常難以約束自己的行為，為了滿足自己的私欲，不惜違背相關規定，對不符合條件的借款人發放貸款，或者在沒有全面了解借款人的職業、收入水平等情況下便進行貸款的發放。以上這些都是公積金J款的操作風險。
15借款人風險
借款人的風險主要來自兩方面：一方面是受自然災害和突發事件的影響，盡管借款時借款人有穩定的工資來源，然而一旦遇上各種天災人禍，會造成借款人還款困難，甚至使得借款人失去償還的能力。另一方面來自借款人的道德素質，比如存在一些借款人缺乏誠信的意識，漠視法律法規，違背貸款合約的規定，故意拖欠貸款，甚至拒不還款，給住房公積金貸款帶來較大的風險。
2公積金貸款的風險控制舉措
21完善借款人信用管理制度
我國住房公積金貸款的還款期限通常比較長久，這期間也存在許多不確定的因素，會形成一定風險，特別要注意的是由于借款人的個人信用問題而引起的風險。對此，建立一套完善借款人信用的管理制度，實現借款人信用評估的全面性顯得尤為重要。其中，建立個人信用信息檔案庫是一個不錯的辦法。在這建立檔案信息的時候，需要將借款人的信用等級、文化程度、所處職位、工資水平以及家庭整體的經濟情況納入其中，進行相應的審核評估。
22完善貸款審批制度
公積金貸款中，對借款人進行全方位的審批是必不可少的工作。在實際的審批中，應當采取多級審批的方式，對各層級的審批進行嚴格把關，建立一套完備的貸款審批制度，從而實現風險的防范和控制。比如在實際的貸款工作中，若有客戶違約拖欠貸款金額，應當采取一定的行動，通過跟蹤記錄和催收等方式收回資金。在貸款時，應當讓借款人留下備用號碼，以免出現意外無法聯系，或者要求借款人提供擔保人，當借款人在規定的時間內無還款能力時，由擔保人承擔相應的連帶責任，從而盡可能將風險控制在較小的范圍內。除此之外，公積金管理部門和貸款銀行之間應當創建聯席會議制度，雙方可以通過會議的形式，實時進行交流溝通，避免出現信息不對稱的情況，實現信息共享，并達到有效防范風險的目的。另外，將貸款的審核的人員和信貸人員進行分離，避免出現審核不嚴的現象，帶來操作上的風險。
23轉移貸款風險，成立擔保機構
通常，政府可以出資成立相應的房地產擔保機構，擔保機構的特點是公信度強、操作規范、社會認同度高。應當充分實現房地產擔保機構和公積金管理處的相互合作，將貸款的風險進行專業化的分工，使得貸款過程中的風險管理水平得到有效提升，成功將一部分住房公積金貸款的風險轉移給擔保機構，保護公積金業務的正常發展。當借款人利用住房公積金借款購房時，擔保機構為借款人做出擔保，并向住房公積金管理部門進行保證和承擔連帶責任，同時，借款人也要進一步向公積金管理部門提供擔保。假使借款人因故不能按時還款，則住房擔保機構需要到期償還本金和利息，以此承擔連帶責任。通過成立擔保機構，為借款人做出擔保，可以成功將住房公積金的風險轉移出去，對于抵押物存在估價不準的情況導致難以處置的問題，就成功得到了解決。這種方法同樣適用于利用公積金貸款購買二手房，形成的貸款風險和擔保問題的情況。
24強化內部監管
公積金管理機構的內部要從各方面著手，強化對公積金貸款的內部管理。通過一系列規范化的制度，管理和約束信貸員的行為，使之行為規范化。同時，應當建立一套健全的獎懲機制，不僅可以規范員工的行為，而且能夠激發信貸員的工作熱情和積極性。內部監督包括領導對下級的監督和基層員工之間的互相監督，將內部監督的功能發揮到最大。另外，需要注重對優秀信貸人才的培養，從道德素質和業務能力兩方面著手做好對工作人員的培訓工作。將風險防范的意識灌輸到每一位員工的腦中，并將這些風險與員工的利益掛鉤，讓員工明白防范風險的意義重大，并隨時具有風險控制的意識。
3結論
公積金貸款存在較多的風險，且有些風險是無法避免的，對其風險進行防范和控制是一項長久的工作。針對這些不同的風險，應當從不同角度采取相應的措施，通過制度的規范作用和借貸雙方的自我約束，對風險進行控制，盡力將風險降到最小，保障公積金貸款的健康發展。通過對公積金貸款風險的控制，將民生政策落到實處，為廣大人民群眾謀福利。
參考文獻：
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[2]何夢琳試議住房公積金貸款風險控制[J].商業經濟，2014（1）：110-111
公積金還款政策范文6
摘 要 在城市化進程中，我國的住房價格不斷攀升，使得住房公積金制度越來越顯現出重要性。住房公積金是一項長期的住房儲備金，屬于職工個人所有，是住房解困、住房安居和住房改善的保障資金，與老百姓的切身利益緊密相關。本文在分析新形勢下住房公積金存在的風險的基礎上，提出了控制住房公積金貸款風險的措施，以期規避住房公積金的風險。
關鍵詞 住房公積金 風險管理 風險控制
一、新形勢下住房公積金存在的風險
住房公積金管理中面臨不少的風險，在新形勢下，住房公積金管理仍存在著諸多風險因素，這些風險主要表現為經營管理風險、個人信用風險、金融市場風險和貸款操作風險四個方面，其具體內容如下：
1.經營管理風險
由于住房公積金貸款是政策性資金貸款，貸款期限較長，流動性風險較大。在住房公積金風險管理中，有的地方公積金貸款政策規定最長期限為30年，時間跨度過長，不確定因素發生概率多，住房公積金管理部門基于考慮減輕職工貸款費用，多數公積金貸款沒有按要求辦理房屋保險或置業擔保，缺乏防范風險的雙重機制，沒有有效轉移或者分散風險。
2.個人信用風險
我國目前個人信用記錄體系不完善，也沒有對借款人實行信用等級細分管理，住房公積金中心與人民銀行和商業銀行的征信系統存在不同程度的脫節，一定程度上影響了借款人信用風險評估。個人信用風險，主要是由兩方面的原因造成的，一方面由于借款人還款意愿不足造成不按時還款或惡意拖欠的情況。另一方面由于自然和社會原因造成借款人無力償還貸款，造成借款人還貸能力下降的情況。
3.金融市場風險
市場風險主要是金融市場形成和政策取向的風險。在金融市場方面，隨著我國進入加息周期，受房價和物價不穩定因素增多等影響，高負債率家庭的還款風險也在逐漸加大。在政策取向方面，政府宏觀調控力度不斷加大，限貸限房等政策出臺，有的城市房價有可能下跌。房價下跌到一定程度，房子就成為負資產。當房價跌破貸款余額，借款人就可能有不還款的風險。
4.貸款操作風險
個人住房貸款業務每一環節都涉及人為審核與具體操作， 貸款操作風險是住房公積金風險的主要形式之一。如果信貸業務人員和相關管理人員業務能力和責任心不強，把關不嚴，審查不力，就會出現操作不規范的現象，從而加大了貸款風險。貸款需要相關部門出具的證明，如受托銀行、開發商、稅務等部門責任意識不強，有意或者無意操作不規范，協助借款人騙貸，都將給貸款造成潛在的風險。
二、控制住房公積金貸款風險的措施
為進一步提高住房公積金的風險管理水平，針對上述住房公積金存在的風險，控制住房公積金貸款風險的措施，可以從樹立風險管理理念、加快內部征信建設、建立風險監管體制和提高管理人員素質四個方面入手，下文將逐一進行分析。
1.樹立風險管理理念
控制住房公積金貸款風險，樹立以風險管理為核心的貸款管理理念是關鍵。樹立風險管理理念主要可以從兩個方面采取措施，一是建立嚴謹、規范的貸款操作流程，促進個人信貸業務健康快速發展；二是建立動態的、人性化管理的貸后管理機制；另外，加強住房公積金貸后管理，公積金中心內部還應設有專門的部門和人員進行貸后催收管理。
2.加快內部征信建設
隨著經濟市場化程度的加深，借鑒貸款風險五級分類管理方法，有利于加快內部征信體系建設。在住房公積金的風險管理中，采取五級分類法，不僅采集風險信息，而且注重風險指標的評價。公積金貸款的風險管理可以借鑒商業銀行和發達的資本主義國家商業銀行的模式，建立內部評級方法。按五級分類劃分為正常貸款、關注貸款、次級貸款、可疑貸款和損失貸款。加快內部征信建設，在實際操作中，五級分類可以發現貸款發放、管理、監控、催收中在的問題并加以改進。
3.建立風險監管體制
建立風險監管體制，首先，要合理提取風險準備金。在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。其次，要建立和完善公積金監管制度。各級政府要對住房公積金管理工作實行必要的監督指導，確保住房公積金規范運作。再次，要建立公積金中心與相關部門聯動機制，密切配合或者建立信息共享，避免信息孤島現象的發生。
4.提高管理人員素質
隨著住房公積金制度的不斷推進，在新形勢下，住房公積金管理隊伍素質建設日益重要，、規范個人住房公積金貸款業務，迅速提高工作人員綜合素質，是防范個貸風險的有效手段。為適應住房公積金事業發展的需要，對相關人員進行公積金貸款政策和業務知識的經常性培訓，對于新錄用人員進行上崗培訓、持證上崗，在一定程度上都有利于管理人員素質的提高。
結語：總之，住房公積金取之于民，用之于民，住房公積金是一項惠民政策。由于住房公積金貸款的風險客觀存在。因此， 公積金中心結合自身實際情況，必須建立住房公積金貸款風險管理體系，進一步加強貸款程序性方面的制度建設， 只有樹立風險管理理念、加快內部征信建設、建立風險監管體制和提高管理人員素質，不斷探索控制住房公積金風險的措施，才能有效規避住房公積金個人貸款的管理風險。
參考文獻：
