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公積金貸款免稅規定范文1
一、繳存職工從住房公積金制度中獲得實實在在的益處
住房公積金制度實施20多年來，累計發放各類住房建設貸款1500億元，發放個人住房貸款3萬多億元，為2336萬戶家庭解決了基本住房問題，人均住房建筑面積從1991年的14.2平方米，提高到2010年的31.6平方米，城鎮居民住房條件得到明顯改善。當前，住房商品化、市場化已經形成，住房公積金制度通過政府免稅，單位補助，個人積累，職工互助，低存低貸等方式，幫助中低收入家庭通過市場化渠道自行解決基本住房問題，讓繳存職工真正獲益。
（一）國家、單位、個人共同積累資金
住房公積金是單位及其職工按月均工資的5%～12%比例，繳存形成的長期住房儲金。一是國家政策支持，通過行政強制，要求各類單位履行為職工繳存住房公積金的義務。二是在個人扣繳一部分的同時，由單位補貼一部分，共同計入職工個人賬戶。短期來看，企業為職工繳存住房公積金，增加了成本，但 “安居才能樂業”，只有留住了人才，才能促進企業的可持續發展。三是稅收減免，個人扣繳部分按規定部分免交個人所得稅，企業補貼部份在成本中列支。不同區域、不同行業、不同階層之間，由于工資收入和繳存比例的差異，公積金繳存額上存在較大差距。按規定，對計繳基數超過社平工資3倍的進行納稅，高收入者多繳存，可以增大公積金的積累規模、加快積累速度，使公積金能有更多資源流向中低收入群體，幫助解決住房困難，緩解住房矛盾，也是公積金互的一種體現。
（二）個人所有，專項提取使用
國家對住房公積金給予政策支持和稅收優惠，住房公積金雖歸個人所有，但是在一定的時期內又不完全等同于工資收入，不能由住房公積金所有者任意使用，只能在《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規定的范圍內專項使用。繳存職工在購建房、還房貸、租房時，可提取個人賬戶資金用于基本住房消費。職工工作發生變動或生活特別困難時，可以提取賬戶余額或轉移到新單位。達到法定退休年齡時，繳存職工可以一次性提取賬戶本息余額，作為養老補充。
（三）互方式為職工解決基本住房需求提供低息貸款支持
繳存職工購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以申請個人公積金貸款，貸款利率低于同期限商業銀行住房貸款基準利率2.05～2.4個百分點。繳存職工通過個人公積金貸款購房，節約了貸款利息支出，以當前貸款余額2萬億測算，每年可為公積金貸款職工減少利息支出400多億元。另外，隨著房價的持續上漲，繳存職工利用住房公積金貸款購房還獲得了房價增值的收益，這筆賬沒記在公積金的賬面上，卻記在老百姓的心頭上。
商業銀行在資金緊張時，往往會提高貸款利率或貸款門檻，來壓縮甚至停辦個人住房貸款。與商業銀行的逐利性不同，住房公積金貸款始終堅持“應貸盡貸”，通過差別化的貸款政策，抑止投資性或投機性購房行為，主要幫助中低收入繳存職工解決基本住房需求。以武漢市2012年的數據為例，按繳存住房公積金額度對繳存人群以高、中、低三檔分類，設定排名前20%的人群為繳存金額較高的“高繳”人群，其月繳存額占繳存總額的46.8%，占貸款總戶數的21.6%，貸款金額的26.9%；排名后20%的人群為繳存金額較低的“低繳”人群，其月繳存額占繳存總額的4.6%，占貸款總戶數的10.9%，貸款金額的7.3%；其余為“中繳”人群，月繳交額占繳存總額的48.6%，占貸款總戶數的67.5%，貸款金額的65.8%?！爸欣U”、“低繳”人群相加，其繳存金額為53%，但其貸款總戶數和金額占近80%。而且，武漢市2011年1月到2012年7月的新增公積金個人住房貸款中，購房面積在120平方米以下的約占貸款戶數的90.4%，其中90平方米以下的占48.9%，重點支持了職工的基本住房需求。
二、住房公積金制度在維護繳存職工利益方面存在的問題
隨著經濟社會的發展和住房形勢的變化，住房公積金制度與職工在解決住房問題上的期望還有一定的差距，在運行管理上，還存在一些不科學、不合理，與職工利益不相符合的方面。
（一）保障方式單一
住房公積金主要是通過提取和貸款支持職工購房。但住房市場建立后，隨著商品房價格不斷上漲，城鎮化快速推進，職工的住房需求也日益多元化，單一的住房保障方式越來越不適應現實需求。買得起住房的繳存職工，可以獲得低利率的貸款；沒有能力購房的中低收入繳存職工，難以享受到制度支持。
（二）增值收益分配不合理
《條例》規定，住房公積金運行管理不以盈利為目的，增值收益扣除住房公積金管理費用和貸款風險準備金后的余額，無償上繳城市人民政府，作為廉租房建設補充資金，已累計上繳700多億元。理論上，住房公積金制度應實現全覆蓋，廉租房的享受群體也應是繳存職工。但廉租房的實際保障對象中繳存職工很少，占比不到2%。隨著增值收益越來越多，無償上繳的做法，不符合權責匹配原則，不利于住房公積金的保值增值，不利于維護繳存人的權益，也不利于制度的循環可持續發展。
（三）區域間使用結構不平衡
扣除個人貸款、國債等使用后，全國結余住房公積金9000多億，以全國設區城市中心和行業分中心近500家計算，平均每家結余約20億元，與其他單位、行業的貨幣資產一樣，除了現金，只能存放商業銀行。由于經濟發展水平、貸款需求情況等差異，不同區域、不同城市的住房公積金使用狀況很不平衡。一方面，一些西部城市使用率很低，結余資金閑置在商業銀行，資金貶值嚴重，資金存儲的廉政風險隱患大。另一方面，東中部城市出現資金流動性不足，貸款輪侯的現象，今年7月，武漢市本級的個貸率達到98.46%，需要想法設法融通資金，保障繳存職工的公積金基本住房貸款權益。
（四）行業省直機構調整不到位
石油、石化、煤炭、電力、鐵路等行業和省直管理機構，名義上作為設區城市公積金中心的分中心，但實際上資金單獨管理，不符合國務院的要求，沒有與設區城市統一決策、統一管理、統一制度、統一核算。這些分中心規模較小，管理服務水平不高，少數還沒有發放個人住房貸款，甚至存在住房公積金和生產資金混存混用的現象，損害了繳存職工的利益。目前，鐵路系統的住房公積金機構已基本移交設區城市統一管理。需要國務院下定決心，加大分支機構調整力度，理順管理體制。
三、以實現繳存職工利益最大化為目標進一步完善住房公積金制度
住房公積金制度是中國特色的住房制度，與其他住房保障方式相比，是把住房保障與市場化結合最為緊密的制度設計。20多年的實踐證明，住房公積金制度是我國住房保障體系中不可或缺的組成部分，是符合中國國情的政策性住房金融制度。當前存在的問題，不是公積金制度本身的問題，應立足實現繳存職工利益最大化，通過調整政策和加大執行力度來進行完善，促進實現“住有所居”。
（一）最大限度的“應貸盡貸”
住房公積金制度的第一要務是對符合貸款條件的職工“應貸盡貸”。通過公積金個人貸款解決住房困難，緩解住房矛盾，既避免了結余資金沉淀銀行所導致的貨幣貶值，又實現了職工住房公積金和購置房產升值的雙重保值增值，最大限度地維護了繳存職工的切身利益。應該建立全國性的住房公積金資金調劑平臺，實現城市間的資金相互融通，解決資金使用結構失衡，流動性過剩和流動性緊張并存的局面，提高總體使用效率。同時，所在城市的財政拿走了增值凈收益，就有義務維護住房公積金的正常運轉，在職工貸款需求旺盛，資金流動性不足時，提供資金拆借或支持貼息貸款，幫助實現“應貸盡貸”。
（二）開展公積金個人住房貸款證券化
資產證券化被稱為是近 30年來世界金融領域最重大、發展最迅速的金融創新和金融工具。住房公積金貸款周期長（最長30年），資產規模大（占到住房公積金總資產的2/3），嚴重影響了住房公積金的流動性和資金效率。公積金貸款收益穩定、資產質量高、信用好，最具備資產證券化的條件，建議國家相關部門同意開展公積金個人住房貸款證券化試點，盤活住房公積金貸款資產，增加流動性，提高資金運作效率。
（三）投資購建公租房
住房公積金投資公租房，提供給中低收入繳存職工，既可以完善制度功能，滿足不同層次住房需求，促進實現“住有所居”目標，也可以優化公積金中心資產結構配置，促進住房公積金保值增值?？梢圆扇煞N方式：第一，住房公積金在滿足提取和貸款需求，留足備付金的前提下，直接投資建設公租房；第二，利用住房公積金充足的現金流，可以采取“以房養老，反向抵押”的方式，在老舊社區收購一部分房屋用作公租房，既擴大了公租房房源，又作為基本養老的補充，改善了養老水平，促進實現“老有所養”。
（四）提高個人賬戶存款利率
目前，公積金中心按當年繳存的住房公積金按活期存款利率，上年結轉的按3個月定存利率，給繳存職工結計利息，職工存款利率偏低。根據增值收益水平，適當提高存款利率，可以增加個人賬戶積累，緩解不貸款職工的資產貶值損失，吸引更多的人參與住房公積金制度。
公積金貸款免稅規定范文2
影響住房公積金使用
效率提高的因素
復雜的辦理程序。部分地區的房產管理部門不能有效評估房產，房產抵押的評估工作難以順利實施，在很大程度上限制了個人公積金貸款的余額，致使住房公積金的使用受阻，影響中低收入者的利益。利用住房公積金辦理貸款買房，需要花費較長的審批時間，手續辦理程序十分復雜，并且房地產企業對公積金貸款買房者缺乏服務熱情，從而降低大眾使用公積金買房的熱情，影響住房公積金的使用效率。
信貸受地域的限制。不同地區的管理中心運作觀念、職工購房取向、房地產市場發展情況、發展水平、貸款風險防范與貸款管理等都不盡相同，導致住房公積金在不同地區個人貸款發放方面也有所不同，出現區域性的不平衡發展。住房公積金的運作方式相對單一且封閉，基本是行業內采取封閉式的運行來進行使用與收集，嚴重限制了資本市場與金融市場的發展，無法實現資產的共性管理?？梢哉f，這種地域性的局限會使住房公積金跨省貸款存在很大的難度，降低公積金的使用效率。
覆蓋面小。由于居民沒有全面認識和理解住房公積金制度，對住房公積金低貸低存的計算方法不了解，繳存的收益相對較低，導致居民繳納住房公積金的主動性與積極性不高。當前我國《住房公積金管理條例》中明確規定：職工與住房公積金管理中心有權督促單位為職工設立住房公積金賬戶，并且職工有足額與正常繳存住房公積金的義務。但是有些農民工與小微企業職工等低收入人群沒有繳存住房公積金，致使其不能申請住房公積金貸款，無法享受制度帶來的便利，住房需求得不到滿足。
提高住房公積金使用
效率的策略
適當簡化使用程序。為了提高住房公積金的使用效率，需要加強金融部門與公積金管理部門之間的協作配合，對公積金購房與辦理貸款的流程加以適當簡化，構建重點突出與程序簡明的貸款買房落實及審查制度，從而減少手續審批的時間與環節，促進公積金使用效率的提高。另外，公積金管理部門需要合理運用網絡平臺，以此實現信息與資源的共享，強化溝通交流的順暢，有效解決住房公積金貸款人員的相關問題，為其提供快捷全面的服務。同時部門工作人員需要具備較強的服務意識，為公積金的運營做出自身的貢獻，使貸款買房者真正使用住房公積金，提高公積金的使用效率。當然住房公積金的使用政策應傾向于低收入者，對無用限制與不合理收費加以取消，減輕貸款買房者的壓力。
科學調整信貸政策。對于住房公積金而言，其信貸政策會隨居民收入的變化而變化，影響資金的融資功能與使用期限，因此可適當延長貸款期限來保證信貸的平衡。政府需要將自身的作用加以充分發揮，通過免稅的形勢來科學調整融資，也可提供低于市場平均水平的利率為貸款買房者提供貸款，政府承擔其中產生的利息差額，或者是鼓勵住房儲蓄達到一定數額的人。這樣能夠結合居民的實際需求來調整信貸政策，實現優惠政策與利率的靈活性，有效保障職工的利益。
加強歸集擴面。社會保障部門與人力資源部門應在《勞動合同》中納入繳存住房公積金，并在住房公積金制度中納入非公企業職工，鼓勵具有穩定收入的個體工商戶與務工人員等加入住房公積金體系，對這些人員的權益加以充分保障，擴大公積金制度的收益人群。同時國家可以將住房公積金應用于公租房與保障房等方面的建設，構建系統完整的貸款回收體系及渠道，利用專戶設置形式來強制性監督貸款資金，從而全面把控風險，有效解決低收入群體的住房問題。
公積金貸款免稅規定范文3
關鍵詞：住房公積金；問題；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
根據我國對實施住房公積金制度的初衷來看，它不僅有利于轉變住房的分配制度，將住房的實物分配通過住房公積金的形式轉變成貨幣資金分配，還有利于住房資金的累積與周轉，可以逐步形成以國家、集體和個人共同承擔對解決住房問題的管理機制。就當下而言，雖然我國的住房公積金制度已經基本步入了規范化的軌道，也取得了較好的經濟效益和社會效益，在一定程度上也實現了住房公積金的安全、增值和保值。但是，隨著我國社會主義市場經濟的不斷更新與進步，在住房公積金制度的發展過程中還是存在著一些問題。
一、我國在住房公積金制度中存在的問題
住房公積金制度作為我國職工社會保障體系里的重要組成部分和貨幣化分配的重要資金來源，它在很多方面都發揮了非常重要的作用。但是，由于受到社會中各種因素的影響，我國住房公積金制度在發展的過程中還是存在著一些問題。
（一）住房公積金在歸集方面存在的問題
1.我國對住房公積金的籌集相對比較困難，其社會覆蓋面并不大。所以，就住房公積金社會的覆蓋面而言，它還有不斷擴大的規模，還有待提高。
2.我國建立住房公積金制度的初衷是通過對長期、穩定住房資金的建立與累積，發揮資金之間周轉、互助的性能，解決廣大中、低收入者的住房問題。同時，住房公積金貸款是政策性的貸款，可以通過低息和免稅等各種優惠政策來減輕職工的房貸壓力，從而有效的提高廣大中、低收入者改善住房的能力。但是，由于我國大量的下崗員工與小型私營企業的員工以及中、低收入者都因為就業狀況而未建立或者建立不繳存住房公積金，所以使住房公積金建立的根本目的與實際覆蓋率之間存在著很大的矛盾。
3.近幾年來，隨著全國各地城市房地產價格的不斷提升，住房消費在人民消費中的占比也開始越來越高。而我國各地實施的10%左右的公積金繳存率明顯低于居民住房支出占家庭收入的比例，所以，住房公積金繳存率的偏低與繳存率的單一使得公積金的效果大打折扣。
（二）住房公積金在管理方面存在的問題
1.住房公積金管理在執法上的困境
我國頒布的《住房公積金管理條例》（簡稱）是住房公積金關于行政執法的法律依據。雖然在2002年3月國務院又對該《條例》作了進一步修改，但是在條例中關于部分內容的細化程度不夠、可操作性不強等問題還是存在著，以致于在執法過程中的行為隨意、不規范等狀況時有發生，從而也大大降低了執法的效率和信度。
2.住房公積金缺乏安全保障
住房公積金的大量累積會給公積金帶來很大的安全隱患，以致于有些資金被非法擠占、挪用。根據相關調查顯示，住房公積金用于修建大樓、實業投資以及證券投資都已經造成了住房公積金大量的呆賬、滯賬、壞賬等相關問題，使住房公積金無法得到安全保障和合理的運用。
二、解決住房公積金問題的相關對策、建議
就我國目前關于住房公積金中存在的問題，結合我國最新國情與當下實際情況分析得出，應該從以下的幾個方面入手：
（一）制定合理的住房公積金繳存單
由于住房公積金的繳存率涉及到企業、政府、職工三方的利益關系，而我國對工資制度的改革還處于不斷完善的階段，地區與地區之間、城市與城市之間、單位與單位之間都存在著很大的差異。所以，在這樣的前提下，就必須要充分考慮到職工的收入水平與基本消費，在職工家庭合理的住房消費支出以外來確定其住房公積金的個人繳存率。
（二）提高公積金的存款利率，促進員工繳存的積極性
為了提高職工對住房公積金繳存的積極性，我國應該適當的提高對住房公積金的存款利率，可借鑒新加坡關于住房公積金儲存的檢驗來將住房公積金的存款率逐步與市場儲存利率水平接軌。
（三）規范資金的投向與運行，提高資金的使用效率
根據《住房公積金管理條例》的相關規定而言，其管理中心是不以盈利為目的的獨立事業單位，應該嚴格按照管理與運用運用的分離原則開展工作。嚴厲禁止由住房公積金管理中心直接發放貸款，堅持?？顚Ｓ玫脑瓌t。同時住房公積金管理中心還要在保證政策性支付的前提條件下編制住房公積金的使用規劃，按照相關政策規定來將住房公積金首先用于職工的住房消費貸款，然后才是用于城鎮經濟適用房建設的貸款投資，最后才用于對住房公積金的商業性投資，堅決打擊用于高風險投資或其他的非法經營活動，以此來提高住房公積金的使用效率。
三、結束語
住房公積金的制度是關系到人民群眾利益的大事，只有不斷強化對住房公積金制度的改革與完善，讓人們得到切實的好處，這樣才能得到廣大群眾的支持與擁護，才會積極主動的要求企業加入住房公積金，其資金才會不斷的增加，住房公積金制度才能得到穩定快速的發展，才能取得良好的經濟效益與社會效益。
參考文獻：
[1]胡秀芬.當前住房公積金管理存在的問題與對策[J].理論學習，2009（03）：39-40.
[2]羅曉華.住房公積金財務管理存在的問題及其對策[J].行政事業資產與財務，2012（18）：170.
公積金貸款免稅規定范文4
（大唐陜西發電有限公司灞橋熱電廠，陜西 西安 710038）
【摘 要】作為我國城鎮發展的重大舉措，住房公積金制度是實現來實現住房消費的保障，同時也能夠實現職工在支付能力上的不斷提高。住房公積金的發展暴露了非常多的問題，諸如，資金沉淀非常大、資金的保值和增值比較難，對于中低收入者的傾斜效率比較低等。本文首先分析我國住房公積金使用效率低下的原因來進行分析，進而針對問題來提出針對性的解決對策。
關鍵詞 住房公積金；使用效率；措施
0 引言
作為一種長期的住房儲備資金，住房公積金是通過職工工資的定期存儲來實現的一種住房保障。而住房公積金發展的一個最大的優點就是其低效率的特點，但是，由于住房的公積金貸款相對于房地產的貸款余額與居民購房貸款來說，比重比較下，這就需要通過相關對策的解決來實現使用效率的不斷提高。
1 我國住房公積金使用效率低下的原因分析
1.1 貸款的地域局限性
由于受到了不同地區的不同發展水平、不同地區的房地產市場的發展情況、不同地區的職工購房的取向、不同地區的管理中心運作觀念上的不同以及不同的貸款管理和風險上的防范等多方面因素的影響，住房公積金在不同的地區個人貸款的發放也存在很大的差異，在全國呈現出一種區域性的不平衡發展。公積金總體是呈現一種封閉而單一的運作方式，也就是說，住房公積金無論是收集還是使用都是在地方或者是行業內采取封閉式的運行[1]。但是這樣的運作方式使得其與金融市場和資本市場的發展都受到了非常大的限制，在內部的運行過程中也不能夠實現共性的資產管理，最終實現資金在縱向與橫向之間的一種流動同時也實現了一種規模上的變化。這種發展的地域性限制，使得全國內的發展在跨省間的貸款存在很大的問題，這種地方間溝通不暢的方式使得效率受到非常大的影響。
1.2 增值渠道的局限性
在業務的開展過程中，通過業務活動中產生的收入與其支出之間所產生的差額也就是住房公積金實際上的增值收益。住房的公積金其主要受益是來自銀行對于公積金存款所產生的利潤上的收入以及個人在住房款的發放中的利息再加上國家在債券方面的利息收入等等。公積金的管理者通過支出降低或者是收入增加的方式來實現增值收益方面的最大化。根據相關的調查顯示，自2007年開始，住房公積金的增值收益一直呈現出降低的趨勢。這主要是由于公積金沒有充分的開發增值渠道，進而導致渠道單一，而銀行利率的逐年下調以及個人貸款收入的降低使得公積金的增值數額逐年的降低。此外，通過住房公積金來購買的國債在數額方面出現逐漸的劍俠，而高利率的國債已經開始陸續的到達了兌付的實踐，因此國債的利率增值空間非常的窄。再加上高利率的通貨膨脹使得住房的公積金在保值方面都存在非常大的問題。
1.3 不能有效地為中低收入者提供利益
住房公積金設立的目的是借助社會性的融資方式來解決城鎮居民的“買房難”的問題，實現社會的穩定與公平。事實上，住房公積金制度在設計上的巨大缺陷使得低收入的居民并沒有真正的享受到公積金帶來的福利，甚至還導致不同社會群體在收入上的差距逐漸的拉大 [2]。隨著人們收入上的差距不斷的加大使得住房公積金的弊端也逐漸的顯露出來。收入相對較高的團體具有比較穩定的貸款償還能力，因此對于低息的住房公積金貸款承受能力比較強；反過來，低收入的人群在繳存的比例上和技術上都是非常的低，因此沒有辦法享受住房公積金的貸款所帶來的低息優惠。
1.4 手續繁瑣、審批時間長
公積金的相關管理部門，由于帶有強制性色彩的服務以及貸款的復雜條件以及程序使得人們對于貸款非常的失望。此外，地方性的房產管理部門在房產的抵押和評估等問題上存在非常多的障礙設置，這就使得公積金的個人可貸款余額以及規模方面都受到了非常大的限制。在加上審批的時間長并且程序非常的繁雜，因此建筑開發商對于住房公積金的貸款也沒有很大的興趣，其更加的傾向于資金周轉速度更快的銀行貸款。
2 提高住房公積金使用效率的對策
2.1 調整信貸政策
作為一項具有長期性的互助儲備基金單位，住房公積金的信貸政策隨著居民在收入上的變化而產生影響，同時對于資金的使用期限和融資功能方面也具有十分重要的影響。面對經濟發展較為發達的地區，可以通過貸款期限的現場來實現信貸方面的平衡。政府也需要發揮其重要的作用，借助免稅的方式來實現融資上的調整；或者是通過提供低于市場平均水平的利率來為購買住房的人提供貸款，而其中產生的利息差額則需要由政府來進行補償；還可以利用諸如抵押貸款類的相關金融機構來為購房者提供足夠的保障；也可以對于住房儲蓄達到一定數額的人來給予一定的鼓勵。綜合各種各樣的方式，我國需要根據現今的發展情況來實現信貸政策上的調整，根據居民在需求上的不同來實現利率與優惠政策上的靈活性，最終實現職工在利益上的保障。
2.2 結合實際情況，擴大使用范圍
在公積金的制度上規定，公積金可以在其退休是進行一次性的提取或者是當其產生重大疾病是也可以實現資金的提取，這就使得公積金逐漸的轉變了其形成，從過去住房制度上的保障轉變成了一種職工養老、住房解決以及醫療保障為一體的一種綜合性的社會保障制度。自從2009年，國家相關會議上表決同意住房公積金可以應用到保障房以及公租房方面的建設，這樣就能夠在一定的程度上實現了低收入的人員在住房問題的解決。從近幾年的發展來看，由于保障房以及公租房方面的建設和監管的力度不到導致了貸款的回收難度不斷的加大。針對這樣的問題就需要建立一套完整嚴格的貸款回收的渠道和體系，通過專戶的設置來實現貸款資金上的強制性監管，最終實現風險上的全力把控。
2.3 利用政策性金融向中低收入群體傾斜
國家需要發揮其宏觀調控的重要作用，注重住房公積金的改革，通過相關法律法規的出臺來實現存繳上限的嚴格把控，同時還需要不斷的規范與控制住房公積金在存繳上的行為，最大程度上實現公平與公正。在住房公積金的貸款上還需要注重對于中低收入人群的優惠政策的把握，通過貸款在條件和額度上的放寬來實現效率的不斷提高，同時還需要設計一套更加具有針對性的貼息、低息以及低首付等融資產品的建設，為中低收入的家庭提供足夠的保障，實現其在家庭購房融資需求上的滿足。總而言之，在政策的制定上，需要針對中低收入的家庭作為公積金發展的主線，通過中低收入群體在住房上的解決來實現社會公平性與公正性的提高。
2.4 簡化貸款條件和程序
公積金貸款手續由于條件嚴格、程序繁瑣使得人們對于其期待率非常的高，為了能夠實現公積金使用效率的不斷提高，就需要貸款手續方面的不斷簡化來實現整個業務流程的規范以及相關審貸制度的規范，通過在審批過程中環節的簡化來實現工作效率的不斷提高。還可以通過各個部門以及環節之間的聯網來實現資源和信息的共享，進而提高溝通的通暢性，為貸款人員帶來更大的便利以及更加愛便捷的服務。在政策的考量上也要向中低收入的家庭傾斜，通過不合理的收費或者是限制上的取消來實現發放量的不斷擴大，進而不斷的減輕借款人的負擔。此外，還需要不斷的增強相關的服務意識，通過宣傳以及服務質量的加強以及管理規范性以及業務創新性之間的關系把握來實現住房公積金運營效率以及服務水平的不斷提高。
3 結論
住房公積金的發展對于房地產內需的擴大具有十分重要的作用，這樣能夠實現公積金政策的有效利用來為購房人實（下轉第303頁）（上接第304頁）現負擔的逐漸減輕，通過住房公積金在使用效率的不斷增強來實現住房消費的不斷增長，最終實現一種針對中低收入而進行的一種住房機制的建設，最終實現政策發展效率的不斷提高。
參考文獻
公積金貸款免稅規定范文5
關鍵詞:住房抵押貸款證券化;金融環境;環境建設
一、引言
房地產抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。住房抵押貸款是其重要和主要的組成部分。住房抵押貸款證券化是20世紀60年代末產生于美國的一種金融創新制度,是指商業銀行等金融機構在發放住房抵押貸款后,將所持有抵押貸款債權出售給一家特殊目的機構(Special Purpose Vehicle,SPV),然后由該機構在資本市場上發行抵押貸款支持證券(Mortgage Backed Security,MBS)的行為。住房抵押貸款證券化主要通過抵押貸款的二級市場來實現,實現證券化的核心在于真實出售和破產隔離。
二、推進我國住房抵押貸款證券化的現實意義
(一)對銀行等金融機構的意義
抵押貸款證券化不僅可以控制、轉移和分散金融風險,而且可以提高銀行資本充足率。
(二)豐富投資工具,拓寬投資渠道
抵押貸款的證券化為資本市場提供了新型的交易工具,促進了儲蓄向投資的轉換,活躍了資本市場的交易。值得注意的是,住房抵押貸款中的純利息證券是良好的對沖風險的工具,這也為投資者提供了投資組合的選擇。
(三)調節資金余缺,優化資源配置
住房抵押貸款證券化通過降低流動性風險,解決期限錯配問題,可以使資金達到更合理的配置,有利于盈余方進行投資,短缺方進行融資,從而使資源得到合理利用,實現兩者的雙贏。
(四)活躍房地產市場,刺激有效需求
住房抵押貸款的證券化有效地把房地產業和資本市場聯結起來,從而把居民和機構多余的資金間接地導入房地產市場,增加了住房建設資金,增強了銀行資產的流動性,從而取得更多的資金投入到住房開發與消費信貸。資金來源的增多使得房地產抵押貸款的籌資成本降低。一方面降低了房地產商的開發成本,增加了有效供給;另一方面提高了居民的支付能力,刺激有效需求。
(五)拉動國內需求,促進經濟增長
住房抵押貸款證券一起風險低、收益穩定而具有較強的市場吸引力,從而可以有效刺激投資需求。同時通過把部分房地產開發貸款證券化,盤活存量資產,又可以取得新的房地產開發流動資金,創造新的投資需求。此外,住宅建設投資還可使50多個相關產業按1.5到2的產值彈性乘數增大。所以,住房抵押貸款證券化最終可以從
投資與消費兩個方面拉動國內需求,促進經濟增長。多方主體的介入也有利于防地市場風險的分散。
三、我國推行住房抵押貸款證券化的選擇模式
(一)表內模式
表內模式是指住房抵押貸款資產仍留在發起人的資產負債表上,由發起人以這部分信貸資產所構建的資產組合支持自己發行MBS證券。為了能更好地實現風險隔離,發起人往往將這部分住房抵押貸款資產委托給信托機構,設立特殊目的信托,實現住房抵押貸款的證券化。但這種方式不能實現破產隔離。
(二)表外模式
在這種模式下,商業銀行作為發起人把符合條件的住房抵押貸款資產真實出售給SPV,SPV購買資產后建立資產池,并以其為支持發行MBS證券。表外證券化的關鍵在于SPV的存在和住房抵押貸款資產的真實銷售。由于SPV的存在,銀行的住房抵押貸款資產可以實現真實銷售,實現被證券化資產與銀行其他資產之間完全的風險隔離,從而實現真正意義上的破產隔離。
(三)準表外模式
在此模式下,發起人成立全資或控股子公司作為SPV,然后將住房抵押貸款資產真實出售給子公司,子公司以住房抵押貸款作為支持發行債券,實現住房抵押貸款證券化。從母公司自身的會計報表看,這是一種表外證券化模式;但從母子公司合并會計報表的角度看,子公司(SPV)的資產最終要體現在母公司資產負債表上,也就是說被證券化的信貸資產仍然在發起人的資產負債表中,這又是一種表內證券化模式。由于母公司將資產真實出售,并進入子公司資產負債表,實現了破產隔離,所以這種模式的實質是發起人主導的表外證券化。
表內模式雖然省去了建立、規范抵押貸款二級市場的階段,縮短了證券化的環節,規避法律對SPV組建和發行抵押貸款支持證券的制約,但都不能對我國真正推進住房抵押貸款證券化起到長遠的支持作用,并非長久之計。準表外模式對商業銀行的要求較高,設立子公司的過程也相當繁瑣,在證券化的起步時期會大大增加成本。表外模式才是最終的目標。
四、我國住房抵押貸款證券化的金融環境建設
(一)建立健全法律法規體系
抵押貸款證券化涉及發起人、信用評級機構、證券承銷商、投資者等多方主體,其流程也包括多個環節,這都需要有明確的法律法規來規范相關主體的行為。相關的法律法規包括商業銀行法、證券法、信托法和為證券化服務的會計、稅務處理和收費規定等。有了這些法規的配套,才能使住房抵押貸款證券化做到有法可依,有章可循,從而保證抵押貸款證券化的順利運作。首先是對抵押貸款“真實出售”的法律制約;其次是對SPV的組建和發行抵押貸款支持證券的法律制約;最后是對機構投資者購買住房抵押支持證券的法律制約。
(二)完善會計制度
在住房抵押貸款證券化的過程中,基本的會計處理問題有三個:一是發起人對住房抵押貸款的會計處理;二是發起人與SPV會計報表的合并問題;三是證券化的損益的確認問題。
若采用表外模式進行住房抵押貸款證券化的話,發起人將住房抵押貸款真實出售給SPV,所以不存在會計報表的合并問題。但是商業銀行還是面臨發放抵押貸款支持證券時,住房抵押貸款從其資產負債表中剝離出來,如何將基礎資產沖銷并確認收益,目前沒有統一規定。同時在抵押貸款的還款日和到期日,商業銀行和SPV在進行損益確認時都面臨會計報表處理問題,這亟需要相關法律法規的嚴格規定或引導規范。
(三)完善稅收制度
在住房抵押貸款證券化的過程中,稅務主要涉及三個環節:一是基礎資產從發起人轉到SPV過程中的所得稅、資本利得稅、印花稅和營業稅;二是SPV作為證券發行人發行證券之后經營證券化資產時是否作為納稅主體繳納稅金;三是投資者作為納稅主體繳納稅金。目前我國對上述三個過程的稅收制度上不明確,建議如下:
1、對發起人。在表外模式下,發起人將基礎資產真實出售給SPV,該項資產已經從發起人的資產負債表中剝離出去,所得轉讓收入作為發起人的一項收入,從而應該將其納入發起人的全部收入,在彌補商議財政年度的虧損后繳納企業所得稅,同時繳納資產交易的有關稅費。由于抵押貸款的收益率扣除證券化成本的剩余部分在發起人和投資人之間進行分配,為保證發起人的利益,應采取適當的免稅措施,否則基礎資產的利息收入將大部分充作稅款。
2、對SPV。建議對SPV的不同業務分項征稅。在“導管”交易結構下,SPV只是作為資產及其資產收入的過渡性機構,并沒有自己的經濟行為,因此不能將其作為納稅主體來對待。過手式證券相對于轉付資產證券更容易形成導管性資產證券結構,因此,應該將SPV發行的住房抵押貸款過手證券與其他支持證券分開,采取不同的稅收方式,對過手式證券不再征收稅款。
3、對投資者。在我國,投資者購買國債和國家發行的金融債券所獲得的利息是不用繳納個人所得稅的。投資者購買抵押支持債券所獲得的利息收入是否需要繳納個人所得稅尚不明確。建議在住房抵押貸款證券化的起步階段,為吸收更多機構投資者和個人投資者,采取相應的免稅或減稅措施。
(四)完善監管制度
評級機構設置不合理,統一的評估標準尚未確立,評級方法不統一,評級人才短缺,評級缺乏連貫性,這些都直接影響到我國住房抵押貸款證券化的順利進行。
抵押貸款證券化的基礎是抵押貸款的現金流。信用評級機構和貸款人應對借款人的信用度進行及時的跟蹤評級,才能很好地確定其信用等級或做好相應的風險防范措施,才能提高抵押貸款的安全性,投資者才樂于投資抵押貸款證券。健全的社會信用制度和監管制度是使上述過程得以實現的關鍵。
(五)擴大住房抵押貸款證券化的基礎資產
貸款人向借款人發放房地產抵押貸款的交易構成房地產抵押貸款一級市場。住房抵押貸款是其證券化的載體,只有一級市場上具有一定規模的抵押貸款余額,才能建立抵押貸款證券化的資產池。同時,只有抵押貸款一級市場達到一定規模后才有將其證券化的需要。我國目前適于進行證券化的住房抵押貸款的規模主要受制于以下三個方面:
1、來源不足。我國住房抵押貸款從資金來源上分為住房公積金貸款和銀行信貸資金貸款。由于住房公積金貸款利率過低,對投資者缺乏吸引力,不是合法性以此為支持的債券?？杉{入證券化基礎資產池的應該是銀行信貸資金發放的住房抵押貸款。
2、還款方式的制約。我國住房抵押貸款(指銀行信貸資金抵押貸款,下同)的還款方式主要有以下四種:到期一次還本付息;等額本息還款法;等額本金還款法和遞增還款法。到期一次還本付息的抵押貸款的年限僅為一年,不適合作為基礎資產納入資產池。遞增還款法下,借款人無力償還的可能性會隨到期日的臨近而不斷增大,存在較大的違約風險,也不適合作為基礎資產。能夠納入證券化的基礎資產最好是來自等額本息法和等額本金法的抵押貸款。
3、擔保方式的制約。住房抵押貸款的擔保方式由抵押、質押、保證和抵(質)押加保證四種。抵押和抵(質)押加保證的方式占大多數。為保證資產池資產的同質性,便于計算違約的貸款損失率,資產池有抵押貸款或抵押加保證貸款為宜。
4、貸款期限的制約。因為從發放貸款到出售貸款,組成資產池,發放住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間,所以五年以上的抵押貸款才比較適合用于證券化。要推進住房抵押貸款證券化的進程,必須同時繼續大力發展住房抵押貸款的一級市場,并且有針對性地擴大基礎資產的來源。
(六)深化住房金融政策改革
我國現有的住房金融制度是以公積金為主體的政策性體制,最大的問題時只有抵押貸款一級市場,沒有抵押貸款二級市場,而且一級市場的操作也不夠規范和統一,這對住房抵押貸款證券化的發展產生了很大的阻力。國家應考慮放寬市場限制。首先,允許成立國有或私人特殊目的機構,取消國家擔保限制,以保證住房抵押貸款支持證券的資信級別;其次,鼓勵更多的機構投資者和個人投資者購買住房抵押貸款支持證券,并采取適當的免稅減稅措施保證投資人的利益,尤其是允許國家住房公積金管理公司將住房公積金存款用于住房抵押貸款支持證券投資,或者采用信托方式進行投資,以實現保值增值。
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公積金貸款免稅規定范文6
關鍵詞：保障性住房；國際經驗；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號:1003－9031(2011)05－0055－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.05.14
一、國外保障性住房發展概述
保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。與我國不同，國外沒有“保障性住房”的概念，與之對應的是“公共住房（Public housing）”。公共住房在各國的具體含義和表現形式有所不同，但基本上都包含了以下特征：一是具有或救助、或保障、或二者兼有的性質；二是主要為滿足中低收入家庭，特別是住房困難人群的居住需要，部分國家（如新加坡、瑞典）也將供應范圍擴大至中等收入人群甚至更廣；三是往往通過制定公共住房政策并實施政策工具予以實現，因此帶有很強的政策性。
根據保障方式和環節的不同，公共住房政策分為兩類：一種是國家采取直接供給住房的方式，稱之為供給導向型的公共住房政策，又稱為生產者補貼，俗稱“補磚頭”；另一種是國家采取間接發放貨幣補貼的形式，稱之為需求導向型的公共住房政策，又稱為消費者補貼，俗稱“補人頭”。
（一）供給導向型的公共住房政策
供給導向型的公共住房政策的主要思路是通過增加住房供應總量讓房價和租金變得便宜，從而提高居民支付能力。這體現為對住房市場供應機制的政府干預，基本目標是希望通過政府的干預和引導更快更有效地增加住房供應。在增加總量以降低住房成本的總體目標下，一般又把重點放在改善住房市場在自發狀況下的供應結構缺陷，尤其增加住宅市場中因為微利而相對稀缺的中低價位住房、廉價公共租房的供應，從而讓住房供應與住房需求更加吻合、更符合社會的理想目標。主要的政府行為包括公共建房計劃、鼓勵資助私人建房、修建和運營公共租房等。
供給導向型的公共住房政策所采用的公共住房金融工具，包括政府向公共與私營的住宅建筑商以及個人通過財政直接提供住房開發資金、維修資金，更為普遍的是提供低息開發貸款、貸款貼息、貸款擔保，此外還包括向住房建筑者或租房組織提供稅收優惠、利息抵稅。這些都是所謂的“開發補貼”，類似于國內所說的“補磚頭”。另外，在西方諸多大城市曾經廣為采用的房價和租金管制（如英國、德國）也可算在這個范疇之中。
（二）需求導向型的公共住房政策
需求導向型的公共住房政策的主要思路是直接向居民提供住房消費的補助，提高他們對住房消費的支付能力。這體現對住房市場分配機制的政府干預，基本目標是保證最低收入階層也能擁有社會最低限度的住房居住水平。但同時往往也希望通過政府干預可以縮小居民階層之間對住房支付能力的兩極分化，從而讓各階層之間對住房資源的擁有量相對均等化，不致于造成過于懸殊的住房財富分化。
需求導向型的公共住房政策所應用的公共住房金融工具，主要包括向居民直接提供的各種補助和補貼，包括低息貸款、貸款利息抵稅，以及直接向居民發放住房開支的補助――住房津貼，類似于國內所說的“補人頭”。典型代表包括美國1974年起的租房優惠券和租金證明，英國和歐洲大陸國家的住房津貼等。
二、美國、新加坡的保障性住房發展經驗
很多國家都有成功的保障性住房制度，各國根據自身經濟實力、土地資源等背景的不同，形成了許多不同的模式，如市場模式和計劃模式等。本文將以美國和新加坡為例，主要介紹這兩種模式的保障目標及覆蓋范圍、保障形式、資金來源、退出機制等幾個方面。
（一）美國模式――高度市場化的保障性住房政策
美國是一個市場經濟高度發達的國家，其保障性住房政策也更傾向于通過市場化手段解決中低收入者住房問題。具體來說就是從需求端出發，通過財政補貼、金融支持等手段使得中低收入者可以直接租賃或者購買市場上的商品房。
美國保障性住房政策主要由三個層次構成：針對低收入家庭的出租公房和租金補貼；針對中低收入家庭的低息貸款、首付擔保及首付補貼；針對所有購房者的貸款利息抵個人所得稅政策（見表1）。
1．保障范圍
美國低收入家庭界定為低于區域平均收入40%的家庭，約占家庭總數的18%，共約2000萬戶。目前，聯邦政府資助的廉租公寓已達600萬套，其中200萬套為政府所有，主要提供給殘疾人和65歲以上的老人，其余400萬套為私有公寓。另外，聯邦政府每年編制150億美元的住房發展計劃(約占聯邦預算的1.6%)，用于向400萬戶低收入家庭提供住房補貼和資助建設4400套住房。兩項合計約占美國家庭總數約10%[1]。
2．保障形式
美國對于不同收入階層的保障形式劃分得十分清晰，對于低收入家庭以“租得起房”為目標；而對于中低收入家庭以“買得起房”為目標。對于低收入者，政府采用低租金提供公共住房和發放租金補貼兩種。前者是實物補貼，從“供給端”提供保障；后者是現金補貼，更多是從“需求端”考慮。美國政府最初是通過政府自建或社會資金建設的形式提供低租金住房。但是到20世紀70年代后，隨著美國住房短缺矛盾的化解，公共住房建設逐年減少，把聯邦政府的住房補貼從住房供應者轉向需求者，保障形式主要轉成貨幣補貼。對于本國的中低收入群體，美國則完全從需求端出發，通過利率優惠和首付擔保使其買得起房。2003年后由于房價的過快上漲，政府也開始提供一定的首付補貼。
3．資金來源
從美國保障性住房的政策體系中可發現，政府直接出資部分比較少，最主要的是針對低收入階層的公共住房及租金補貼；而其余大部分保障性住房則是通過金融手段，利用民間資金來完成。美國的金融體系十分發達，對保障房形成了極強的資金支持，包括：給開發商提供低息貸款供其建造公共住房；對于建造廉價住房的開發商，政府提供一對一的免稅優惠，貼息貸款；向中低收入家庭提供低息貸款及首付擔保，美國建立了一套別具特色的抵押保險機制，采取政府機構與私營保險機構相結合的模式，對中低收入家庭進行貸款[2]。住房抵押貸款證券化，雖然它不是直接針對保障性住房，但其豐富了按揭貸款的資金來源，使得大量非存款金融機構如養老基金、保險公司、共同基金等進入住房金融領域，是美國整個住房金融體系中不可或缺的一部分。
政府也制定了鼓勵私人投資建造低收入住房的政策。針對開發商不愿建公共住房的問題，美國各地200多個地方政府根據本地情況以及長期總體規劃，在土地使用規劃中規定必須有一定比例（通常大約是13％）新建房必須是“負擔得起的”，用于面向中低收入家庭。為彌補開發商的經濟損失，地方政府可以在一定程度上放松土地使用的分區管制。
總體來說，美國的保障性住房模式十分市場化，保障性住房的實施對商品房市場的干擾很小，政府通過財政補貼和金融手段使得中低收入者也能融入商品房市場。
（二）新加坡模式――高比例組屋計劃
新加坡的保障性住房計劃一般被稱為組屋計劃，具有“高福利性、高計劃性”的特點。1959年新加坡成立自治政府時有近160萬人口，84%的家庭居住困難，其中60多萬人居住在衛生條件極差的破舊住房和窩棚里。而經過50年的奮斗，新加坡現有住房108萬套，人均居住面積90年初就已達到21平方米，住房自有化率達到80%以上，居世界前列。
1．保障范圍
新加坡的保障范圍非常大，其從1964年起推行“居者有其屋”政策，為所有無力在住房市場上購買私人住宅的居民提供公共住房（即組屋）。目前，新加坡全國人口的87.6%居住在政府提供的組屋中，比例居世界前例。
2．保障形式
新加坡的保障性住房體系是以組屋供應為主，另外輔以補貼政策。新加坡的組屋計劃包括供出租的廉租屋和供出售的廉價屋兩部分，廉價屋的價格約為市場價的50~70%。在過去的30年內，新加坡的住房分配經歷了由廉租屋向廉價屋的過渡。目前居住在廉租屋中的人口占8.6%，居住在廉價屋的人口占79.0%。
目前，隨著居住質量的逐步提高，政府提供住房的套數和總面積正在逐步減少，別墅型私人住宅的比例在不斷增加。私人住宅主要是由私人房地產開發商建造，以市場價出售，但政府會采取控制土地供應的方式調控私房供應量，防止市場泡沫和過度投機。除此之外，政府還對組屋的建筑和購買進行補貼，一方面是對建筑進行補貼，體現在低廉的租金及低于成本價的組屋出售價格上；另一方面則是對低收入租房戶以及中低收入購房者進行直接補貼。
3．資金來源
因為政府肩負著為新加坡居民提供可承受住房的全部責任，所以長期以來，政府的撥款和貸款便成為組屋運行所需要資金與所得補貼的主要來源。新加坡政府以常年赤字補助金方式對公共住房進行撥款，用于補償組屋的經營財政赤字。而政府貸款最主要的資金來源是中央公積金，因此從根源上講，公積金制度是新加坡組屋計劃的重要資金來源。1955年的公積金繳費率為10%（雇主和雇員各繳納5%），1968年上升至13%，1984年達到50%，目前基本穩定在40%。其中雇主繳17%，雇員繳23%[3]。
4．土地來源
新加坡國家所有的土地大約占80%，并在1966年頒布的《土地征用法令》中規定，建屋發展局能夠以遠低于私人發展商的價格獲得土地建造公共住房（組屋），并且可以在任何地方征用土地，從而保證了公共組屋建設的順利進行。目前建屋發展局占用的土地已經超過新加坡土地總量的40%。
綜合來說，新加坡的組屋計劃具有“高福利性、高計劃性”的特點。高福利性體現在組屋覆蓋面極寬，達到80%以上，且政府支持力度極大，在土地、資金上都給予很大的政策傾斜。
同時，新加坡的組屋帶有高度的計劃性，政府參與程度較深，這對制度制訂和執行的要求非常高。一是統一建造，組屋由建屋局進行統一規劃、設計和建造，施工采用招投標制，由專門的承包商建造，物業管理則由各鎮的市政理事會負責。二是嚴格的分配制度，對購買者的公民身份、房產情況、收入、家庭結構有嚴格限定。三是非盈利性的退出機制，購買者須住滿一定時間后(目前是兩年半)才可在二級市場上出售，最初轉售政策要求購房者要以原購樓價加裝修成本出售給建屋發展局，之后雖可以以市價出售，但要支付轉售價10%～30%的稅金。
三、美國和新加坡保障性住房模式對我國的啟示和借鑒
美國和新加坡均根據自己本國國情形成了較為成熟的管理模式，而我國的保障性住房體系相比發達國家仍有很大的改善空間。目前，我國按照針對保障群體的收入情況劃分的保障性住房大致為三種：廉租房、經濟適用房、限價房，受惠人群為有本地戶口的城鎮居民。從1998年開始，我國推行租賃補貼、廉租房和經濟適用房，2007年之后又將拆遷安置房和公租房等納入保障性住房范圍，共同構成當前的保障性住房體系（見圖1和表4）。我國的保障性住房體系大體可分為兩類：第一類是房屋的配租、配售；第二類是舊房改造（棚戶區、舊小區、城中村）。第二類在過去被歸為商品房范疇，因為改造后的房屋擁有完全產權，與普通商品房并無區別。但是由于居住在棚戶區、舊小區、城中村內的居民通常收入水平也偏低，住房條件也偏差，因此近幾年政府也將舊房改造類歸入保障性住房范疇。
鑒于我國當前的保障性住房體系現狀和發達國家保障性住房的發展經驗，筆者認為可以從以下幾方面入手，對保障性住房體系進行改革。
（一）確定保障性住房的合理比例及模式
1．保障性住房的合理比例
從發達國家的經驗來看，大部分國家都經歷了保障范圍從大到小、保障模式從實物補貼向貨幣補貼逐步轉變的過程。相比較而言，我國目前仍處在房地產發展的初期，目前階段保障范圍應加大，保障模式應以實物保障為主，未來再逐步縮小范圍和向貨幣保障過渡。我國在制訂保障性住房范圍時應考慮以下幾點：一是我國貧富差異較大。改革開放后，社會各個階層的收入逐步拉大，綜合各類收入階層來看，基尼系數超過警戒線已是不爭的事實。2009年我國的基尼系數直逼0.5大關，達到了0.48。二是低收入階層數量較大。發達國家通常有著一個數量龐大的中產階級，而我國低收入階層占比相對較大。年收入在25000元以下的居民大約占20%[4]。另外，低收入家庭的收入增長明顯慢于中高收入家庭。2008年同2000年相比，中高收入家庭增長170%，與之形成鮮明對比的中低收入家庭則為60%～120%，遠低于國家平均水平的150%?；谏鲜鰞牲c原因以及我國房地產市場發展正處于初期階段，我國應盡可能的擴大保障范圍。
2．保障性住房的范圍
（1）考慮地區間差異性的基本保障范圍。由于我國幅員遼闊，地區經濟差異較大，保障性住房建設需要因地制宜。一二線城市和三四線城市的房價存在較大差距，但中低收入者的收入差距卻不大，因此一二線城市按照經濟適用房計算的房價收入較原先按商品房計算的下降了許多，而三四線城市卻幾乎沒有明顯變化。因此，在房價較高的一二線城市推行限價房和經濟適用房的力度應大于三四線城市，以滿足大部分中低收入者的住房需求，而三四線城市保障性住房比例則可控制在較低水平，推行力度可以小些。
（2）流動人口納入保障范圍。隨著我國各城市間以及城鄉間人口流動性的加強，城市中外來務工者和農民工的住房需求由于在保障范圍外而得不到滿足，僅僅是“有本地戶籍的城鎮人口”的保障范圍將逐漸不能適應社會的變化。因此，惠及非當地城鎮戶口的保障將是未來保障性住房發展的方向。
3．保障性住房的模式選擇
通過國際比較可發現，大部分國家的保障性住房政策都經歷了從“補磚頭”向“補人頭”的轉變。
歸納發達國家的保障性住房政策變化歷程有相似之處：當住房嚴重短缺時，各國政府都采取大規模國家干預政策，政府直接投資或補貼建設公共住房；而當總供給達到“一人一房”后，各國政府的住房供應政策基本上以市場化供應為主、國家投資建設住房為輔，通過將住房補貼從補貼住房供應方轉向補貼住房需求方，以及對自有住房提供額外財政補貼等政策，減少公共住房數量。
目前我國已過了住房短缺階段，通過計劃經濟時代的大量福利房建設，住房存量有了快速增長，2006年末住房存量面積為174.5億平方米，2008年城鎮人均建筑面積達到28平方米。與西方國家不同，東方國家居民對住房所有權更為偏好，這導致政府在制訂政策時會考慮如何使更多居民擁有自己的房子。盡管理論上應引導居民接受租房，但短期內的民生壓力仍會對政策產生影響。
因此，從短期來看，我國可能還無法完全轉向租金補貼，廉租房和經濟適用房依然是我國保障性住房的重要組成部分。但從長期來看，經濟適用房與公共住房保障的宗旨相背離，只能是過渡性的政策選擇，不宜成為主流。在解決住房短缺后，經濟適用房應逐步淡出。
（二）增加保障性住房的資金來源
從發達國家經驗來看，政府撥款仍是不可或缺的資金來源，尤其是針對最低收入家庭，除此之外金融手段在調動民間資金方面也非常重要，政策性貸款、政府擔保債券、政府貼息等都可以起到政府以少量補貼，引入大量資金的作用。目前，我國保障性住房的資金來源比較單調，主要是財政撥款和開發商配建，可以考慮從以下幾個方面進行改革。
1．應加大財政撥款的數量，提高居民收入在二次分配中的比例
自1996起國民收入分配開始朝政府和企業傾斜，導致居民在收入分配中的地位不斷下降，居民在國民可支配總收入中的比重從1996年的69.5%下降至2007年的57.5%。因此，政府對保障性住房的財政撥款實質上是增加居民在二次分配中的比重，起到增強居民購買力的功效。
2．發展住房金融工具
可以增加政府擔保，幫助中低收入者獲得銀行貸款，如美國的聯邦住宅管理局就起到這方面作用。我國模仿新加坡建立了公積金制度，但在住房保障方面發揮的作用卻不大。我國的公積金存貸利差近3個百分點，而新加坡的公積金存貸利差僅0.1個百分點，因此應進一步縮小公積金存貸利差，才能切實發揮公積金的特殊優勢。同時，住房公積金貸款是以個人賬戶繳存額及余額來確定其貸款額度，這就必然導致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款相應也多，而低收入者所得到的貸款資助低，須對公積金的貸款政策進行細化改革，使其真正起到為低收入者雪中送炭的功效。此外，要增加對供給者的補貼，適當放寬保障性住房的建設資質，政府必須與其他參與者（如社會資本、非贏利組織）合作，采取適宜的政府出資或補貼方式共同建房、租房和管房。
（三）完善保障性住房的退出機制
保障性住房的建設短期雖然能夠貢獻一些開發投資，但2年以后大量保障性住房入市交易，可能會進一步惡化社會矛盾。當前，我國的保障性住房缺乏退出機制，當地政府受獲取經濟適用房銷售收入的（下轉第64頁）
（上接第59頁）利益驅動，容易過量提供銷售具有產權的經濟適用房。退出機制的問題本質不在于內生性的腐敗等，和個人品質更無關系，主要是全社會財產登記體系的缺乏以及退出機制不規范。而且現實中經濟適用房購買者屬于低收入人群的比例微乎其微，絕大多數都是為了日后轉商謀取暴利。除了戶口、年齡、婚姻狀況、擁有住房等條件是剛性的，其他公示等條件基本具有流程性。如果不能夠做到合理的定期評估審核，則政府在短期內應改變經濟適用房可以轉商的做法。
（四）加快保障性住房建設的制度創新
如果保障性住房建設的考核目標能夠與財政約束保持一致，即政府可以在實現該考核目標的同時還可以獲得更多的財政來源，這將形成合力，將更好的推動保障性住房建設。因此在加快金融制度創新的同時，還需要加快財政制度的改革，實行事權和財權相匹配的財政體系，增加東部發達地區土地保有環節稅收的來源占比[5]。
參考文獻：
[1]潘文輝．美國低收入家庭住房保障政策對我國的啟示[J]．中國房地產，2005（4）：75-77.
[2]蔡紅新．美國、德國面向低收入階層的住房政策及對我們的啟示[J]．中國西部科技，2009（27）：65-67．
[3]蔡利標．新加坡公共組屋制度探析[J]．粵港澳市場與價格，2009（10）：35-36．
