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公積金貸款金額計算辦法范文1
首選公積金貸款
沈茜介紹，目前住房按揭主要有兩個大類，公積金貸款和商業貸款。因為公積金貸款在發放目的上更側重于公益性，利率通常比商業貸款低1％～2％，節省的利息相當可觀。以貸款總額105萬元、期限30年、采用等額本息還款法為例，在公積金貸款(當前5年以上貸款利率為3.87％)和商業貸款(當前5年以上貸款利率為5.94％)之間進行對比，采用公積金貸款共需還息726415元，采用商業貸款共需還息1201740元，前者比后者可少支付利息475325元。
明眼人可以看到，目前兩者之間的利差已經達到了驚人的2.07％。2008全年央行5次降息，力度前所未有，其5年以上貸款利率累計下降也不過2.07％(一年期貸款利率累計下降為2.16％)。同樣的2.07％，差別可就大了去。公積金貸款與商業貸款的利差可以說貫穿了整個貸款周期，通常為20～30年，而一個降息通道一般不超過3年，節省的利息相差了好幾倍。
當然，申請公積金貸款有一定的門檻，需要同時滿足以下3個方面的條件。
貸款對象
公積金的貸款對象僅是針對繳納住房公積金的單位職工，在具體標準上各地的情況略有不同，比如廣州市規定了8條標準，主要包括：城鎮常住戶口或有效居留身份證件。廣州市常住戶口的，申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金6個月以上(含6個月)；非廣州市常住戶口的，申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上(含12個月)等。
住房規格
公積金貸款主要針對普通生活用房，對超過144平方米的大戶型豪宅、別墅，非個人第一套房和商用房都不能申請住房公積金貸款。近來北京和上海等地在第二套普通住房公積金貸款方面有所松動，比如兩市的公積金管理中心公告稱，在還清第一套房貸的基礎上，購買第二套普通住房可以享受最高80萬元的公積金貸款標準。
貸款金額
目前各地對公積金貸款的額度都有一定的限制，超過部分還是要選擇商業住房貸款。北京市規定，住房公積金貸款的最高額度為每戶80萬元，如果可申請的公積金貸款額度低于最高額度，則按可申請額度計算(可申請公積金貸款額度的計算公式為：申請人及共有權人月繳存公積金總額×12月×可貸年限×2)。經過測算，小石兩個人可申請的公積金貸款額度超出了80萬元，可以按80萬元辦理。
商業貸款技巧多
對其余的25萬元，就要通過商業貸款來解決。沈茜介紹說，有一些技巧可供掌握。
降息周期要選浮動利率房貸
從2006年開始，由于市場利率處于上升通道，不少銀行推出了固定利率個人住房貸款，固定利率房貸也受到消費者青睞。但是經過2008年5次降息。利率不但回到了2006年時的低位，而且有進一步下降的可能，在一定時期內將處于降息通道下。
沈茜指出，固定利率貸款能夠鎖定貸款成本，比較適用于加息周期，浮動利率貸款會隨著央行的加息或降息相應調整，更適用于降息周期。從我國的經濟周期看，一般加息周期或降息周期都會持續1～3年的時間，當前選擇浮動利率貸款比較合適。
深入認識還款方式
小石問，不少報紙上都介紹說采用合適的還款方式能節省不少的利息，我應該采用哪種還款方式呢?沈茜笑著說：“不同的還款方式只是改變了貸款資金的占有方式。有的還款方式占用資金的時間短，付息金額就小。有的還款方式占用貸款的時間長，付息金額就大。”
減少利息的最好辦法，是根據自己手頭的資金情況，盡可能少地占用銀行的資金，比如通常說的等額本金法和等額本息法。如果預期今后的收入會降低，而目前的收入比較寬松，可以采用等額本金法。如果預計今后的收入不會出現大的波動，就可以選擇等額本息法。
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公積金貸款金額計算辦法范文2
最新個人住房貸款管理辦法個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業貸款。個人商業貸款大致可分為六個品種：
(1)個人購置住房貸款(包括期房和現房);
(2)個人二手住房貸款;
(3)個人住房裝修貸款;
(4)個人家居消費貸款;
(5)個人商用房貸款;
(6)個人住房組合貸款;
一、 個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時，以其擁有的產權住房為抵押物，并由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發放。
(一) 個人住房公積金貸款期限和利率
個人住房公積金貸款期限為130年(其中購買二手住房貸款期限為120xx年)，并不得長于借款人距法定退休年齡的時間;臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎上，可適當放寬貸款年限13年。
個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整，則貸款利率做相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的(含一年)，貸款利率不作調整。
(二) 個人住房公積金貸款額度
購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%;購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。
1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數計算，其計算公式為：
借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和12個月35%貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%;
3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規定，結合借款人償還貸款的能力綜合確定。
(三)個人住房公積金貸款操作的全過程
1、咨詢，領取表格;
2、提出申請;
3、簽訂借款合同和抵押合同;
4、辦理抵押登記手續;
5、辦理房屋登記手續;
6、辦理房屋財產保險;
7、貸款轉帳;
8、每月還款;
9、貸款結清注銷。
(四)申請辦理個人住房公積金貸款
借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：
1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);
2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;
3、購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據;自建住房的應提供批準建房的文件;
4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。
借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料：
1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》
2、所購房屋評估報告書
3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;
4、購房合同
(五)借款人償還貸款
根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：
1、每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息;
2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。
借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。
1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數重新核定借款人剩余部分的貸款本息。
2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。
二、個人購置住房貸款
個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發放的貸款，包括期房按揭貸款和現房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋;現房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產權證的房屋。銀行發放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。
(一)個人住房貸款的期限
個人住房貸款的貸款最長期限是30年。
(二)個人住房貸款利率
個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。貸款期間如遇國家法定利率調整，則貸款利率作相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執行新的利率規定。
(三)個人住房貸款操作的全過程
個人住房貸款整個過程大致分為三個階段：
第一階段，提出申請，銀行調查、審批;
第二階段，辦妥抵押、保險等手續，銀行放款;
第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。
(四)個人住房貸款需提供的資料
借款人在申請個人住房貸款時，首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：
1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經濟收入證明或職業證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關資料。
2、所購房屋資料：(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。
(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續
貸款批準后，購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產權所轄區房產管理部門辦理抵押登記手續：(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產部門所需的其他資料。
房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續完成后，抵押人應將房產管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。
(六)辦理個人住房貸款的房屋財產保險手續
房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產權作為貸款償還的保證，只將其權利價值用于貸款償還的保證，當債務人不履行償還義務時，債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優先受償。因此，在抵押期間，抵押權人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負有妥善保管之義務，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。
中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產保險作出明確規定，同時還規定在抵押期間，凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失，由借款人自行承擔。
房屋財產保險手續可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種：
(1) 以貸款金額保險的：保險費=貸款額度0.5貸款年限;
(2) 以房屋價格保險的：保險費=房屋總價0.5貸款年限;
上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的，按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的，按實際損失金額(貸款金額抵押房產的重置價)計算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔。
(七)借款人不按時償還貸款應承擔的后果
1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。
(1)等額本金還款法。在貸款期內，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為：
每月還款金額=貸款本金/貸款期數(按月計)+(貸款本金累計已歸還本金額)月利率
2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據中國人民銀行有關規定，對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。
(1)借款人在貸款期內連續六個月未償還貸款本息的;
(2)《借款合同》到期后三個月未還清貸款本息的。
(八)借款人出現下列情形之一銀行不受理個人住房貸款
1、年齡在18歲(不含)以下，或在65歲(不含)以上的申請人;
2、不具有完全民事行為能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業證明、提供虛假證明的申請人;
4、已查知有不良信用記錄的申請人。
二、個人二手住房貸款
個人二手住房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產權、可以進入房地產二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過20xx年;貸款期限與房齡之和一般不超過20xx年。
借款人在申請個人二手住房貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
1、所購二手房的房產權利證明復印件或原經登記備案的《預售合同》復印件;
2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;
3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告;
4、貸款人要求提供的其他文件或資料。
三、個人住房裝修貸款
個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數不超過五成，貸款期限最長不得超過5年。
借款人在申請個人住房裝修貸款時，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關資料;
2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;
3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
四、個人家居消費貸款
個人家居消費貸款是指銀行向借款人發放的用于家居支出的貸款。最高成數不超過抵押物評估值的50%，貸款期限最長不得超過20xx年。借款人辦理個人家居組合貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
1、購置大件家居商品的合同或意向書原件;
2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;
3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
五、個人商用房貸款
個人商用房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買個人自營商業用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現房，最高成數不得超過六成，貸款期限最長不得超過20xx年。
公積金貸款金額計算辦法范文3
【關鍵詞】住房公積金；歸集；工作
1 加大住房公積金政策宣傳力度。提高職工對住房公積金制度的認識，通過多渠道廣泛宣傳住房公積金作用，增強職工維權意識，促進住房公積金歸集工作的健康可持續發展。
1.1 可以利用當地電視、報紙等大眾媒體進行《住房公積金管理條例》及其他有關住房公積金管理法規等基本政策的的宣傳，要做到簡單、明了、易于接收。對于電視、報紙等媒體的宣傳，人們即使對住房公積金等相關問題不是很關心，也會被動地感受與認知，從而慢慢地接受與了解；
1.2 可以通過網絡宣傳。在當今信息社會，網絡無處不在，通過網絡了解世界，是人們越來越普遍的生活方式，住房公積金管理部門可以通過與政府網鏈接或專門開通住房公積金網站，讓廣大職工通過網絡及時準確地了解住房公積金的相關法律、法規、地方住房公積金管理委員會或地方住房公積金管理中心制定的規定。也可通過網絡查詢，了解自己住房公積金的相應信息，讓廣大職工做到心中有數。
1.3 各地方住房公積金管理部門可定期進行上門宣傳。通過到重點和難點單位宣講住房公積金政策，我們要讓廣大職工和企業主及單位領導充分地認識到住房公積金與社會養老保險、失業保險、醫療保險等同樣是職工應享有的權益、是同等重要的，給職工繳存住房公積金是企業主與單位負責人應盡的義務。
1.4 也可通過公積金管理部門向各繳存單位、職工發放宣傳資料或小冊子（資料要簡捷、易懂、易記），讓廣大企業法人、行政事業單位領導及企事業職工書面了解自己應享有的住房公積金義務和應享有的權益。
1.5 可以在街道等公共場所進行集中宣傳，住房公積金管理中心可以與承辦銀行等相關單位定期地上街或到公共場所進行集中地宣傳，這樣可以起到以點帶面、影響廣泛、意義深遠、事半功倍的效果。
1.6 可以在城區主要干道或場所設置廣告牌、宣傳欄、宣傳標語等。廣告牌、宣傳欄、宣傳標語的內容要及時地更新，要作到準確無誤、通俗易懂、主題突出。
1.7 可以通過知識競答、晚會、歌詠比賽、體育活動等方式進行宣傳。
1.8 最后也是最重要的是各住房公積金管理部門要對外公布服務地點、咨詢電話和其他聯系方式，公開辦事流程、做好窗口服務建設，真正做到為人民服務、為社會服務。
2 加強住房公積金信息化建設，認真做好住房公積金網站的開通與正常維護及更新工作。住房公積金信息化建設是住房公積金管理的一項重要工作，住房公積金管理部門應當始終把住房公積金信息化建設放在優先發展的位置，作為重中之重來抓。
2.1 做好中心內部的信息化建設。
每一個設區市住房公積金管理中心及其分中心或管理部應開通了住房公積金業務和監管網絡系統（內網），這樣即滿足了住房公積金“數據集中存儲，業務分級管理”的要求，也實現了職工住房公積金帳戶管理的實時和同步，住房公積金歸集模式也由過去委托銀行單獨管理轉變成委托銀行和“中心”共同管理。當然現在有些市與市之間、省與省之間住房公積金管理系統沒有聯網或系統的多樣性及政策不統一也導致其必然具有一定局限性。最終的目標就是住房公積金業務與監管系統的全國統一性與全國聯網。
2.2 做好中心外部的信息化建設
首先應開通住房公積金對外服務網站，作為為廣大職工服務的信息化平臺，網站必不可少，住房公積金網站可以集住房公積金政策宣傳、業務咨詢、數據查詢、經驗交流等功能于一體。凡單位開戶、人員增減、基數調整、職工支取、轉移、貸款等業務可以直接從網站下載相關表格。同時網站還可以通過“問題解答專區”，針對群眾普遍關心的住房公積金貸款、公積金繳存以及公積金的支取使用等問題做了詳細的解答 。
其次就是通過網絡終端。管理部門可以通過與銀行合作，通過銀行柜員機、觸摸屏、發行住房公積金卡等終端為廣大職工的住房公積金利益服務。例如：由中國農業銀行股份有限公司青島市分行與青島市住房公積金管理中心聯合發行的住房公積金金穗聯名卡，為全市住房公積金繳存職工量身定制，既具有金穗借記卡的所有金融服務功能，又具備住房公積金賬戶查詢、公積金貸款查詢等特色功能。
其特色功能有：
2.2.1 住房公積金繳存余額、繳存明細查詢功能：
持卡人可以在中國農業銀行股份有限公司青島市分行所有自助服務終端上查詢本人的住房公積金繳存余額、住房公積金繳存、提取、計息明細。
2.2.2 住房公積金貸款余額、貸款明細、還款計劃查詢功能：
有住房公積金貸款的持卡人可以在中國農業銀行股份有限公司青島市分行所有自助服務終端上查詢住房公積金貸款的余額、每月的還款明細，以及未來還款計劃，查詢結果可通過自助服務終端打印。
2.2.3 住房公積金支付功能：
對于符合《青島市住房公積金提取管理辦法》規定支取的住房公積金，可直接劃轉至職工本人的聯名卡，持卡人可在全國農行網點和ATM支取現金及消費。
2.2.4 住房公積金貸款還款卡功能：
公積金借款人以聯名卡作為還款卡的，按照約定將月還款額在還款日前足額存名卡中，管理中心在扣款結算期內，委托銀行從聯名卡中扣款。
2.2.5 住房公積金批量劃付功能：
為方便公積金借款人還貸支取本人及配偶的住房公積金，借款人及配偶可向公積金管理中心提出支取劃付公積金申請，管理中心在貸款償還期內依據還貸支取的有關規定計算申請人應該支取的公積金，在約定時間每年兩次集中劃付至借款人名下的聯名卡中，用于償還公積金貸款。
其他的如常德市住房公積金聯名卡，該卡是面向全市住房公積金繳存個人發放，集住房公積金賬戶查詢、審批后提取、貸款發放與還款功能及個人儲蓄、結算和消費等功能于一身的多功能聯名借記卡。其功能優勢主要體現在：將住房公積金賬戶與借記卡賬戶相關聯，通過銀行卡這一便利的支付工具進行住房公積金查詢和專項應用，實現一卡多功能，滿足繳存個人多樣化金融需求。 還有如中央國家機關住房資金管理中心的住房公積金卡等。
3 認真受理繳存方面的職工投訴，加強行政執法、督促單位為職工建立住房公積金。
《住房公積金管理條例》第三十七條規定：違反本條例規定，單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金帳戶設立手續的，由住房公積金管理中心責令限期辦理；逾期不辦理的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。同時《住房公積金管理條例》第三十八條規定：違反本條例規定，單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金管理中心責令限期繳存；逾期仍不繳存的，可以申請人民法院強制執行。住房公積金管理中心應當根據《住房公積金管理條例》的規定，排除困難，不受干擾，不循私情，對未辦理住房公積金繳存登記及未繳或少繳的單位要及時進行處罰，維護職工的住房公積金權益。
4 堅持實行繳貸互促機制，利用職工住房公積金貸款資格審查時機，通過計算職工在購房時的住房公積金可貸款額度，督促單位調整住房公積金繳存基數。
三明市2011年的可貸額度為借款人及其房產共有權人離、退休年齡內所交納的住房公積金數額的2倍，當職工繳存基數低時，其按2倍計算的可貸額度就少。
可貸額度=（借款人當前月繳存住房公積金數額×距離退休剩余工作年限×12+借款人已繳納住房公積金金額）×可貸額度計算倍數+（房產共有權人當前月繳存住房公積金數額×距離退休剩余工作年限×12+房產共有權人已繳納住房公積金金額）×可貸額度計算倍數。
住房公積金可貸額度計算倍數是根據住房公積金管理委員會的規定調整的。
5 加強與財政部門的聯系，確保財政補助行政事業單位住房公積金應繳盡繳。
財政部財綜[2005]52號文第四條明確指出：“住房公積金是職工個人的長期住房儲金，關系到職工的切身利益，各級財政部門要確保財政補助行政事業單位依法為職工建立住房公積金制度，要按照設區城市住房公積金管理委員會規定的繳存比例，安排財政補助行政事業單位住房公積金預算支出，并確保預算安排的住房公積金及時足額撥付到位，對于尚未建立住房公積金制度的財政補助行政事業單位，要盡快依法建立住房公積金制度，對于已經建立住房公積金制度的單位，不得拖欠住房公積金；對于歷年因財政困難拖欠的住房公積金，要采取措施逐年予以補齊，確保財政補助行政事業單位住房公積金應繳盡繳”。對于未及時繳存住房公積金的行政事業單位，住房公積金管理中心可以按月或季反饋給財政各職能科室，通過財政對行政事業單位的日常撥款加強對單位住房公積金的繳存進行日常監督。
6 建立跟蹤催繳制度，確保單位按時足額繳交住房公積金。
住房中心可按上年度已繳交單位，按銀行或按單位總數比例把任務分解落實到人，通過每月月末查詢住房公積金單位繳存情況，發現已欠繳或到月末當月應繳還未繳存的單位，可通過本部門相應責任人員用電話或到單位走訪的方式，督促單位及時地繳存。
同時住房公積金管理部門也可與住房公積金承辦銀行簽訂相關協議，通過制定相應的激勵和考核機制〔例如：可以通過考核承辦銀行的每月歸集率（每月單位實際繳存額/每月單位應繳存額）或每月公積金的到位率（每月實際繳存單位數/每月應繳存單位數）〕對承辦銀行進行住房公積金歸集考核以加強單位按時足額繳交住房公積金，另外也可通過考核承辦銀行的每年新增開戶數以達到住房公積金歸集面的擴大。
7 加強住房公積金管理系統的省內聯網和全國聯網。
隨著住房公積金繳存覆蓋面的不斷擴大和住房公積金的用途的增加，住房公積金制度已深入人心，如何維護職工權益、方便職工辦事及住建部對全國住房公積金和各省級監管部門對本省住房公積金的監管，全省聯網及全國聯網已是當務之急。
首先，2011年年末全國住房公積金余額已高達2.1萬億元，通過聯網監控有利于上級部門從根本上確保住房公積金安全運行。
其次，聯網監控有利于維護職工權益，方便職工辦理住房公積金貸款等事項。聯網監控后，住建部能夠每月公布每座城市住房公積金繳存的進度，并對不能夠按時、足額繳存住房公積金的重點城市和單位進行督辦，切實維護廣大職工的合法權益。
同時通過我們住房公積金內網的聯網，可以防止在這城市繳存住房公積金在另一城市不認的情況。在另一城市購房貸款時不能取得公積金貸款.
8 大力推進住房公積金管理中心與人民銀行之間的協作。
公積金貸款金額計算辦法范文4
關鍵詞：住房公積金 強制儲蓄 利益補償 公平性
中圖分類號：F832.1
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）10-074-03
我國住房公積金制度創立以來在推進住房分配貨幣化改革、建立職工個人住房資金專戶積累機制、促進我國住房金融發展和廉租房建設融資等方面發揮了重要作用。雖取得令人矚目的成就，但中低收入人群住房問題未獲徹底解決的事實嚴峻考驗著我國住房公積金制度，國內學術界和公眾對其公平性的質疑仍不絕于耳。如何通過建立利益補償機制來保證我國住房公積金制度的公平性，維護中低收入參繳者的利益，對完善我國住房公積金制度以及推動保障安居工程建設都具有重大的現實意義。
一、為何要對住房公積金部分參繳者進行利益補償
我國住房公積金是強制積累的“低存低貸”基金，其制度運行存在著內在的邏輯矛盾。由于按工資一定比例繳存是法定并強制的，沒有考慮參繳者收入高低和今后有無能力購房貸款，按月存入的公積金儲蓄全部采取低利率計息，不管公積金如何增值，只要參繳者不參與公積金貸款就很難成為公積金的受益對象。事實上，只有那些有能力購房者才可以申請獲得公積金貸款，通過低息貸款利息優惠彌補儲蓄低息損失并獲取房屋增值收益，而這些具備購房能力的人以中等以上收入人群為主。中等以下和低收入人群往往因無力承受房價而難以通過購房貸款的低息福利彌補儲蓄低息損失。很多學者經過多地區調查研究證實了上述結論。清華大學教授劉洪玉等（2007）以江蘇省常州市的微觀抽樣數據作為對象，將公積金參繳者的月繳基數由低到高排序，按照七等分收入組的劃分標準分為最低收入組、低收入組、中等偏下收入組、中等收入組、中等偏上收入組、高收入組、最高收入組，統計七分組中各組公積金貸款概率，得出參繳者的收入越高其使用公積金貸款的概率越高，與事實相符，即收入高的家庭有更強的經濟能力購買商品房和改善住房條件，所以其公積金貸款的概率也更高。張梅達（2000）從收入層次入手，以北京、上海和合肥三個城市的公積金貸款為案例，發現北京、合肥使用公積金貸款儲戶中、高收入者占比為40%，中等偏上收入者占比為34%，相應的中等偏下和低收入者只占到26%。在上海使用公積金貸款儲戶中，高收入者占比為20%，中等偏上收入者占比為58%，中等偏下和低收入者占比為22%。李鋒等（2006）對某市住房公積金貸款進行了詳細的調查統計，得出上年度繳存額位于前10%的高收入職工申請公積金貸款占該年發放住房公積金貸款總戶數的12.7%，相比之下繳存額位于后10%的中低收入職工申請貸款的戶數僅占當年總貸款戶數的1.7%。
可見，在現行住房公積金制度下，有相當部分的中低收入參繳者，不僅沒有享受到公積金福利貸款，還用自己低息存款損失補貼了使用貸款的中高收入參繳者，成為住房公積金制度的“凈貢獻者”，不僅有失公允，也有悖于住房公積金的互和政策性本質。結果導致公積金的潛在受益人群體只是城市就業人口的一小部分，即主要是那些經濟情況較好的國有企業和那些最不可能下崗甚至享受特權的職工?？梢哉f，目前的住房公積金制度不僅未能提升弱勢群體的福利水平，而且在一定程度上顛倒了收入再分配的方向，偏離了住房公積金制度的初衷。在目前我國貧富差距已然較大的背景下，自由主義的分配原則易導致社會群體間出現隔閡抵觸，損害社會間的團結協作，相比而言，既具有平等主義思想，又強調重視社會最少受惠成員利益的西方羅爾斯主義分配公平觀無疑更利于我國社會的發展與安定，其“平等原則”、“差別原則”及“補償社會最少受惠者”的思想對我國住房公積金制度的公平性原則具有借鑒意義。在我國現行的住房公積金制度下，承擔了住房公積金繳存的義務而仍舊無力承擔購房成本、且亦不符合廉租房申請標準的這類人群就是該制度的最少受惠者，既然住房公積金已經讓使用公積金貸款的參繳者通過貸款解決自身住房問題，享受到參繳住房公積金的益處，那么對于未能解決住房問題、承受儲蓄存款損失的這部分中低收入參繳者，理應在制度內設立額外的利益補償機制。
二、國際典型住房金融制度利益補償的經驗
在研究住房公積金利益補償問題之前，有必要先借鑒一下國外相關住房金融經驗?？v觀全球住房金融的融資模式，主要分為互助儲貸、強制儲蓄和證券市場籌資三大模式。以美國、日本等為代表的證券市場籌資模式，其住房金融制度高度市場化，住房問題通常通過市場進行解決，不存在利益補償問題。以新加坡、巴西、馬來西亞、墨西哥等為代表的強制儲蓄模式則普遍重視利益補償，按照邊沁的強制儲蓄理論，強制儲蓄抑制儲戶當前消費愿望，若沒有響應公平、合理的利益補償彌補儲戶可能產生的損失，就會產生不公平。以德國、法國為代表的互助儲貸模式，與我國目前強制性住房公積金制度明顯不同，但其在融資獎勵、配貸方面的成功經驗對緩解我國住房公積金制度不同參繳者利益分配不公問題也有借鑒意義。
1.新加坡的中央公積金制度。作為強制性儲蓄制度中最為典型的新加坡中央公積金制度建立于1955年，現已成為一種涵蓋多種保障的綜合型社會保障制度。新加坡中央公積金配貸機制的特征是“存貸分離、高存低貸”?！按尜J分離”是指中央公積金的管理部門是中央公積金局，但其無權向公積金參繳者發放住房貸款，向購買組屋的參繳者發放貸款的只有建屋發展局。因此中央公積金局的運作不依賴于住房貸款的收益，且有政府債券收益提供保證，使其能夠為公積金參繳者提供具有一定競爭力的儲蓄存款利率。“高存低貸”是指中央公積金局以高于市場化的存款利率向公積金參繳者付給利息，同時建屋發展局以比市場化利率更為優惠的利息為公積金參繳者提供住房貸款。目前公積金存款利率為新加坡國內四家主要銀行一年期定期存款利率的加權平均數，且不低于年利率2.5%，確保公積金不存在儲蓄利息損失。貸款利率一般是在公積金存款利率的基礎上上浮0.1個百分點，即繳存人申請組屋貸款利率為2.6%，低于市場貸款利率。
在新加坡中央公積金制度中，公積金福利功能不僅涵蓋了住房保障，還延伸到醫療、養老等各類保險，這種綜合型社會保障制度，使得儲戶在沒有獲得住房優惠福利時可以從養老、醫療等其他方面得到補償，有助于實現住房公積金公平地對待每一類參繳者。
2.巴西的失業與保障公積金制度。巴西政府為保障住房投資與信貸資金來源，于1966年對社會保障制度進行改革，設立一種兼顧失業保險和住房保障的綜合性社會保障資金――失業與保障公積金（FGTS，Unemployment and Provident Fund），屬于一種強制性的儲蓄制度，由巴西國家銀行運作管理。其主要做法是：雇主定期需按照雇員工資的一定比例（8%），將歸屬于雇員的個人福利基金存入指定機構――保障就業基金會的雇員個人賬戶。這部分基金由政府轉交給巴西的全國住房建設銀行進行保管和經營，雇員個人賬戶的存款可以用來支付失業、養老和醫療費用，并于參繳后6年用于償還住房貸款。
巴西失業與保障公積金制度屬于強制儲蓄范疇，但國家住房銀行按物價指數對職工賬戶名義存款進行調整，一般按年利率加3%（通貨膨脹率）計息支付存款利息，這種指數化保值機制不僅規避了像我國住房公積金“低存”的利息損失，還有效防范了通貨膨脹帶來的存款貶值風險。此外，巴西失業與保障公積金并非專款專用，不僅能用于住房貸款、住房補貼，當雇員在結婚、購房、償還醫療費用和退休的情況下，也可以提取基金會的存款。多元化福利制度彌補了那些不能使用公積金低息貸款雇員的利益損失，對于我國住房公積金的利益補償問題具有很大的借鑒意義。
3.德國的住房儲蓄制度。住房儲蓄制度是德國運用最廣泛、最具有特色的一種政策性住房融資制度。德國住房儲蓄制度是儲蓄者通過簽訂自愿儲蓄合同，先連續、足額繳存一定數額的資金，在達到一定年限和一定數額要求之后，才有權從該金融機構取得優惠利率住房貸款的一種融資方式。在德國，雇員可以在自愿條件下根據自身的收入高低、消費偏好大小、投資欲望強弱，決定是否簽訂住房儲蓄合同。德國同樣采用“低存”的融資模式，但為提高儲戶自愿儲蓄的積極性吸引更多的資金進入住房融資體系，德國政府采取了多樣化的住房儲蓄獎勵，包括創設住宅儲蓄獎勵、雇員儲蓄獎和職工資產積累獎，還配套地提供了多種稅收減免優惠政策，彌補儲蓄存款利息的損失，保護雇員的利益。
德國住房儲蓄也采取“低進低出”的運作模式，但在配貸中實行的指數化評分確保了每個儲戶都有機會獲得低息貸款。評分值是反映存款人對儲蓄群體所做貢獻大小的指標，即存款額越多、存款期越長，評分值就越高，這樣就給予了那些長時間存款，但未使用貸款的儲戶更多地使用貸款的機會，保障了儲戶存款義務和貸款權利的對稱。德國儲蓄銀行每月計算一次評分值，并按評分值的高低來確認借款人資格和分配貸款順序。考慮到不同雇員參繳住房儲蓄時簽訂借貸合同的金額也不相同，為公正地評估不同的儲貸合同，德國政府按每1000馬克的借貸合同所獲得的利息額來計算評估值，這樣就保證了每個雇員（特別是中低收入階層）都能得到公正而平等的配貸機會。
三、我國住房公積金參繳者利益補償方式探討
住房公積金作為我國住房領域最重要的一項公共政策，應公平地對待每一位繳存者，為其提供公平的住房貸款權利，使其獲得相對公平的收益。對于同為儲戶的終身或長時間未使用公積金貸款解決住房問題的參繳者，既然目前條件下無法解決住房問題，就應該對其儲蓄利息損失（出讓平等的貸款權利）進行補償。
1.建立制度內的利益補償機制。結合我國的實際情況，相對公平的補償原則應當是，使得從參與公積金繳存到退休公積金銷戶使用貸款的儲戶和未使用貸款的儲戶都能依據其自身對公積金資金池貢獻大小獲得相對合理的收益，簡而言之就是單位公積金資金池貢獻獲得的收益對于使用貸款儲戶和未使用貸款儲戶是無差異的。對于未使用公積金貸款的儲戶來講利益補償方式可以有三種選擇：第一種是額度補貼，即在儲戶退休銷公積金賬戶時，一次性補貼一定數額的利息;第二種是利率補貼，即調整未使用貸款儲戶的儲蓄利率，減少其利息損失，使其與使用公積金貸款儲戶一樣獲得與貸款優惠相當的收益;第三種是比例補貼，即借鑒德國的住房儲蓄制度提供一定比例的繳存額度獎勵。
2.逐步推進住房公積金的自愿繳存改革。強制儲蓄是住房公積金對不同參繳者收益分配不公的重要根源。從長期來看，高效率的市場化運作是各國政策性住房金融的發展趨勢，因此我國也應當逐步推行住房公積金的自愿繳存。這方面的改革在我國己有先例。2006年12月，上海市住房公積金管理委員會通過《上海市城鎮個體工商戶及其雇用人員、自由職業者繳存、提取和使用住房公積金實施辦法》，明確規定上海市的個體工商戶和自由職業者可以自愿繳納公積金。之后，西安市、北京市、湖州市以及揚州市等先后都通過法律手段規定了城鎮工商戶以及自由職業者自愿繳納住房公積金的合法性。在進行自愿繳存試點的同時，還需要不斷改進公積金制度以增強其吸引力，如逐步提高政府對住房公積金的支持力度，根據居民不同的需求，設計不同利率、優惠政策的儲蓄品種，或稅收減免、股金分紅等方式鼓勵居民參加住房儲蓄，也可以借鑒德國住房儲蓄獎勵實行多樣化獎勵政策，給予儲戶更多的選擇機會，減少未使用公積金貸款儲戶的不公平感受。
3.放寬住房公積金提取條件，進行多元化福利改革。目前我國住房公積金基本上只能用于住房領域即專款專用，福利范圍小，用途少，也是未使用公積金貸款儲戶遭受福利損失的重要原因。在新加坡、巴西住房金融制度中，這種福利損失主要是通過多功能的“無差異組合”來彌補，即低收入未使用貸款者盡管在購房消費中喪失一定的優先補貼權，但在養老和就業保障方面得到政府的優先權。為此，我們可以借鑒德國、巴西、新加坡的住房金融制度，擴展住房公積金的外延功能，延伸到養老、醫療等社保領域，使得未能使用公積金貸款的儲戶從其他方面社保領域得到補償，同時，也可以提高公積金提取的頻率以減少公積金利息損失。如大連市已允許因疾病、子女上大學等造成家庭困難的職工提取住房公積金用于生活開支;武漢等多地放寬公積金提取條件，武漢從2014年7月1日起月收入在1900元以下且從未使用公積金貸款的職工可定期提取公積金;北京的住房公積金提取條件也放寬，由一年一次進一步放松為三個月提取一次。放寬住房公積金提取條件，推行多遠福利化政策，有利于繳存公積金而沒有能力買房的居民更為合理地使用住房公積金，減少儲蓄存款的利息損失。
4.完善住房公積金配貸機制。以中低收入者為主的未使用公積金貸款的參繳者與使用貸款參繳者之所以存在利益分配不公問題，是因為儲蓄者和借款者是不匹配、不對稱的。因此，要完善公積金貸款的配貸款機制，給予未使用貸款的參繳者更多的貸款機會。目前我國公積金貸款審核基本比照商業銀行的做法，誰收入高、支付償還能力強，誰就最有可能得到公積金貸款。在評估貸款額度時通常只考慮到儲戶的繳存額度、余額以及收入水平等條件，沒有全面考慮儲戶對住房公積金的貢獻。為了保證住房公積金參與者權利與義務的對等，在配貸方面應采取一些利益補償的措施，如在風險可控的條件下，降低中低收入者購房首付比例，提高中低收入者購房能力。特別是中低收入者購買經濟適用房、限價房等保障性住房，除了降低首付款比例之外，還應該在保障性住房分配、資格審核過程中給予更多的優惠，通過政府機構或政策性金融機構提供擔保，提高中低收入者獲得貸款的能力。還可以嘗試住房公積金貸款的權益轉讓機制，對于沒有使用公積金貸款的職工，可以考慮將其貸款的權益轉讓出去，這樣一方面轉讓費用可以補償自己繳存公積金的利息損失，另一方面，可以讓需要公積金貸款的職工獲得更大比例的公積金貸款。除此之外，也可借鑒德國指數化的配貸機制，建立指數配貸標準，在貸款審核時以存款額與存款時間相乘為基礎來衡量客戶存款表現對整個住房貸款資金池的貢獻度，存款額越多、存款期越長，評分值就越高，這樣就給予了那些長時間存款，但未使用貸款的儲戶更多的使用貸款的機會，保證每個儲戶都能得到公正平等的配貸機會，保障參繳者權利與義務的對稱。
[本文為遼寧省高等學校優秀科技人才支持計劃項目（WR2013008）資助。]
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公積金貸款金額計算辦法范文5
第一條 為推動成都市住房制度改革，逐步建立住房信貸體系，支持城鎮居民購買自住住房，規范個人住房信貸管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《國務院辦公廳轉發〈國務院住房制度改革領導小組關于加強住房公積金管理意見的通知〉》、《個人住房貸款管理辦法》及有關規定，制訂本細則。
第二條 個人住房置業擔保貸款（以下簡稱貸款）是指借款人申請個人住房貸款時，由成都市住房置業擔保有限公司（以下簡稱擔保合同）為其提供保證并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，由保證人承擔連帶償還本息的責任。
第二章 貸款的對象和條件
第三條 貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人。
第四條 借款人須同時具備以下條件：
一、具有成都市城鎮常住戶口或有效居留身份；
二、具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
三、具有購買住房的合同或協議；
四、在貸款銀行開立儲蓄存款帳戶（或交納住房公積金存款），存款余額占購買住房所需金額的比例不低于40％，并以此作為購房首期付款；
五、擔保公司同意作為借款人償還本息并承擔連帶責任的保證人；
六、貸款銀行規定的其它條件。
第五條 借款人應向貸款銀行提供下列資料：
一、借款人的身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
二、有關借款人家庭穩定經濟收入的證明；
三、符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；
四、擔保公司同意保證的書面意見；
五、借款人在貸款銀行所屬營業機構的存款單據；
六、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；
七、貸款銀行要求提供的其它文件或資料。
第三章 貸款程序
第六條 借款人應到擔保公司領取《成都市個人住房置業擔保貸款申請書》（一式三份），向貸款銀行提出借款申請，并提交第五條規定的資料。貸款銀行自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款銀行審查同意后，按照《貸款通則》的有關規定，向借款人發放住房貸款。
第七條 申請使用住房公積金貸款購買住房的，借款人須將申請交成都市住房制度改革資金管理中心（以下簡稱房改資金中心）初審，由房改資金中心委托銀行對貸款進行調查，經房改資金中心審批同意后委托銀行辦理。
第八條 在借款申請批準后，貸款銀行與借款人簽訂借款合同，借款人與擔保公司簽訂擔保合同，并辦理合同公證、房屋保險等手續。按照借款合同約定的時間，由貸款銀行以轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。
第四章 貸款額度、期限和利率
第九條 個人住房置業擔保貸款數額，不得高于實際購房價款的60％，最高不得超過20萬元。
第十條 住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交住房公積金的2倍，且其貸款額度一般不超過6萬元。
第十一條 貸款期限由房改資金中心或貸款銀行根據具體情況確定，最長不超過20年。
第十二條 個人住房置業擔保貸款的利率按人民銀行有關規定辦理。
第五章 貸款償還
第十三條 借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，要事前征得貸款銀行和擔保公司同意，辦理有關手續。
第十四條 借款人應在雙方約定貸款期限內，按月等額償還貸款本息。計算公式為：
n
I（1＋I）
R＝P————————
n
（1＋I） －1
其中：R每月還款額；
P借款額；
I貸款月利率；
n按月計算的貸款期限。
第十五條 還款方式。
借款人在貸款銀行開立個人儲蓄還貸專戶，專項用于還貸，根據借款合同約定，由銀行按月扣收。
一、可由借款人每月用現金存入還貸專戶，用于還貸；
二、還款期內，借款人可按年支用本人和配偶住房公積金帳戶內的住房公積金，用轉帳方式，轉存入還貸專戶；
三、可由借款人所在單位依據借款合同簽訂委托代扣協議書，由借款人所在單位每月從借款人工資中代扣，轉入還貸專戶，用于還貸。
第十六條 借款人可提前償還全部貸款本息。
一、借款人應在預定提前還款日一個月前，書面通知貸款銀行和擔保公司，該通知一經發出，即不可撤銷；
二、借款人提前償還全部貸款本息，貸款人按合同約定利率和實際貸款的期限計收利息。
第十七條 在還款期限內，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款銀行發出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，按中國人民銀行有關規定計收。
第六章 借款合同的變更和終止第十八條 借款合同需要變更的，必須經借貸雙方和擔保方協商同意，并依法簽訂變更協議。未達成協議之前，原合同繼續有效。
第十九條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。
第二十條 借款人按合同約定償還全部貸款本息后，借款合同及保證合同終止。
第七章 貸款保證
第二十一條 出現下列情況之一的，由擔保公司負連帶償還責任：
一、借款人連續三個月以上未按照合同約定歸還貸款本息；
二、借款人在還款期限內死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人、受遺贈人或監護人，或其繼承人、受遺贈人、監護人拒絕履行借款合同的。
第二十二條 借款人違約時，貸款銀行根據違約性質、程度、金額采用下列一種或數種方式處理：
一、限期糾正違約行為；
二、中止借款人提取貸款，提前收回部分或全部貸款；
三、處以罰息；
四、從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；
五、按照法律程序追償貸款本息。
第八章 其它
第二十三條 本細則只適用于成都市城鎮居民購買自住普通住房，不適用于城鎮居民維修、自建或購買豪華住房。
第二十四條 本細則由中國建設銀行成都市分行、中國工商銀行成都市分行、中國農業銀行成都市分行和成都市住房制度改革資金管理中心負責解釋和修改，并報中國人民銀行成都市分行備案。
第二十五條 本細則自之日起施行。
附件：成都市個人住房置業擔保組合貸款操作規程（試行）
為了深化住房制度改革，促進住房商品化，推進房地產業和房地產市場的發展，按照《成都市個人住房置業擔保貸款實施細則》（試行）（以下簡稱擔保貸款細則）有關規定，決定推出住房公積金和銀行經營性資金相結合的個人住房置業擔保組合貸款（以下簡稱組合貸款）。為便于開辦此項業務，特制定本操作規程。
一、組合貸款由職工住房公積金和銀行信貸資金按一定比例組合放貸，并由成都市住房置業擔保有限公司（以下簡稱擔保公司）擔保的貸款。組合比例由成都市住房制度改革資金管理中心（以下簡稱房改資金中心）和貸款銀行共同確定。
二、組合貸款根據其資金來源的不同和利率的差異，分別簽訂住房公積金借款合同和商業信貸資金借款合同，核算上分帳核算。
三、用住房公積金發放的貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1至3年（含3年）的，加1.8個百分點；期限為3至5年（含5年）的，加2.16個百分點；期限為5至10年（含10年）的，加2.34個百分點；期限為10至15年（含15年）的，加2.88個百分點；期限為15至20年（含20年）的，加3.42個百分點；
四、用信貸資金發放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行。即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執行3至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10以上的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5％。
五、個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
六、個人住房置業擔保組合貸款程序（一）申請。
借款人到擔保公司領取《成都市個人住房置業擔保貸款申請書》（一式三份），并提交擔保貸款細則第五條所規定的材料，由擔保公司確定是否愿意為其擔保。
（二）初審。
由房改資金中心及貸款銀行對申請進行初審，出具初審意見。初審內容包括：
1.審核借款人及所在單位住房公積金繳存情況；
2.確定住房公積金貸款的額度和期限；
3.確定商業信貸資金貸款額度和期限。
（三）調查及審批。
1.初審合格后，貸款銀行和擔保公司對貸款進行調查，調查內容包括：
①購房行為是否合法；
②是否具有償還貸款本息的能力。
2.審批：
由房改資金中心對住房公積金貸款進行審批，銀行對商業信貸資金貸款進行審批。
3.借款人與擔保公司簽訂擔保合同，并辦理合同公證、房屋保險等手續。
（四）簽訂借款合同和擔保合同。
1.房改資金中心與銀行簽訂住房公積金委托貸款合同、貸款銀行與借款人簽訂住房公積金借款合同；
2.借款人與貸款銀行簽訂組合商業信貸資金借款合同。
（五）劃撥貸款。
1.借款合同生效后，房改資金中心將資金劃入房改資金中心委托貸款基金戶，再由貸款銀行按借款合同撥付到購房合同指定售房單位帳戶；
2.貸款銀行將組合商業信貸資金劃入購房合同指定售房單位帳戶。
七、貸款發放后，貸款銀行和擔保公司要對借款人執行借款合同的情況進行追蹤和檢查。
八、貸款的償還1.借款人在貸款銀行所屬儲蓄機構開立個人儲蓄帳戶，并存入足夠還款資金，貸款銀行按借款合同規定的還款時間，按月從借款人儲蓄帳戶扣收。如借款人提前還款，要事前征得貸款銀行和擔保公司同意。
2.借款人應在雙方約定貸款期限內，按月等額償還貸款本息。計算公式為：
n
I（1＋I）
R＝P————————
n
（1＋I） －1
其中：R每月還款額；
P借款額；
I貸款月利率；
n按月計算的貸款期限。
3.還款方式：
貸款人在貸款銀行開立個人儲蓄還貸專戶，專項用于還貸，根據借款合同約定由銀行按月扣收。
①可由借款人每月用現金存入還貸專戶，用于還貸；
②還款期內，借款人可按年支用本人和配偶住房公積金帳戶內的住房公積金，用轉帳方式，轉存入還貸專戶；
③可由借款人所在單位依據借款合同簽訂委托代扣協議書，由借款人所在單位每月從借款人工資中代扣，轉入還貸專戶，用于還貸。
4.當借款人儲蓄帳戶中存款不夠扣收時，由貸款銀行會計部門在扣款的次月向信貸部門提交拖欠貸款本息的清單，由信貸部門組織催收。
公積金貸款金額計算辦法范文6
資產狀況
小于，24歲，2005年大專畢業。現在正在續本，明年年初畢業。現在深圳一家辦公設備公司做復印機的業務員兼維修。每月工資扣去稅和四險一金(公積金每月自己交350元)，拿到手差不多3500元。每季度獎金約2000元。小于和父母一起生活，每月給父母500元生活費。明年拿到本科學歷之后，打算跳槽，薪水應該可以比現在高2000元左右。
他和女友打算2009年完婚，可錢是個大問題。上個月，姥爺去世給小于留下了5萬元。小于得到這5萬元之后，父母打算再添25萬作為首付讓小于先買個小點的房子，并幫他看中了一個40m2的小戶型，單價在1.5萬元。可是有朋友跟他說，現在深圳房價太高，幾年后肯定回落，如果他不馬上結婚，可以先用5萬元來做投資。小于猶豫不決了，他這種情況是先買房，還是做投資呢?
理財需求
1，2009年與女友結婚，準備結婚費用；
2，在市中心區購小戶型一套，按1.5萬元／m2的價格，現在可行否?
3，實現資產保值增值，養成理財的好習慣。
財務狀況分析
小于每年的現金結余不多，大約為1.4萬元。他的主要資產來源于姥爺的遺贈5萬元和父母用來資助買房的25萬元。
目標達成可能性分析
對小于來說，這兩個理財目標都具有可實施性。
結婚
目前結婚的主要開支為房子開支、裝修開支、婚禮開支。房子開支在下面討論。裝修開支以小于40平方米的房子計算，一般裝修需要3萬元，加上家電需要準備6萬元左右?；槎Y開支雖然一般要上萬元，但是由于有紅包可以彌補，一般可以達到收支平衡。
購房
由于小于平時繳納住房公積金，購買該二手房時可采用公積金貸款的方式。根據深圳住房公積金的政策，最高可以貸款達60萬元，已經足夠購買該套住房了。目前政策是首套房首付20％，公積金貸款5年以上年利率為5.13％，等額本息法。
購房方式有以下3種：
1，若將30萬元全部拿來首付，期限也設為最長30年，每月需還1536元，考慮到公積金每月700元，實際上每月的還貸為836元，則月還款壓力最低。但是這種情況下，可以動用的投資資產為0，不利于今后的投資，只能靠今后的月收入做投資。
2，按最低條件，12萬元做首付，期限為20年，則每月需還3060元，考慮到公積金每月700元，實際上每月的還貸為2360元，則月還款壓力比較大。以明年預計收入計算，約占總收入的34％，尚可以負擔。但是每月節余就比較低，即使將獎金平均化后，每月節余僅為1000元。
3，取中間辦法，采用提高首付，增加期限，提高首付為20萬元，期限為30年，則每月需還2048元，考慮到公積金每月700元，實際上每月的還貸為1348元，月還款壓力適中。以明年預計收入計算，約占總收入的24％，將獎金平均化后，每月節余為1600元。
綜合考慮建議小于采用第3種方案，在保持一定的初期資金的同時，也盡量降低了平時的還貸壓力。再考慮到二人結婚后，妻子的收入和公積金也可以拿來供房，壓力會更進一步減輕些。這樣還有10萬元的啟動資金可以拿來做投資，完成其他目標。
理財要從儲蓄開始
小于屬于典型的月光族，花錢無計劃，日子雖然過得很瀟灑，但是一旦有大額的支出，就無法應付。理財師建議開源節流，盡可能安排好資金，從平時入手，積累財富。
其中，開始很重要的一個思路，就是做到強制儲蓄。強制儲蓄主要有3個辦法：壽險、房貸和基金定投。由于小于有結婚計劃，買房也非常有必要。但是也要注意留出一部分的資金做投資用，一方面可以積累房子的裝修款及婚禮的費用，另一方面為將來家庭的支出做準備，基金定投是個很好的選擇。
在節流上，小于要加強對平時開銷的控制，盡量少花一些不必要的開銷。其中很重要的是要樹立記賬的觀念。一個簡單的辦法，建議去辦張信用卡，一方面可以延遲消費，另一方面可以讓銀行幫你記賬。不過千萬不要刷爆。
小于趁年輕，也應該注意努力學習，積累知識，提高專業技能，早日升職，提高收入。
投資規劃
在采用第3種購房計劃后，小于大概還有10萬元的資金可以動用，明年開始每月預計還有1000元剩余(不包括季度獎金2000元)，可以做一個投資規劃。
留出一定的應急準備金
按小于3個月的開支計算，需留1萬元作為應急準備金?？梢阅贸銎渲械囊话胗脕碣徺I貨幣基金，一半活期存款的形式存放。在保持較高流動性的同時也希望能獲得相對較高的收益。
典型的月光族花錢無計劃，日子雖然過得很瀟灑，但是一旦有大額的支出，就無法應付。理財師建議開源節流，盡可能安排好資金，從平時入手，積累財富。
9萬元用于一次性投資
剩余的9萬資金的投資方向可以保本型風險較小的產品為主。5萬元可以投資債券基金或者是銀行理財產品(低風險保本型，如打新股的產品，5萬元也剛好到銀行理財產品門檻)，預期年收益率10％。剩余的4萬元，建議以基金投資為主，享受專家理財的收益。按投資兩年計算，到2009年，低風險投資可以獲得6.05萬元本金和收益。高風險投資可以獲得6.76萬元本金和收益(若年收益率在30％以上)，足夠完成結婚裝修房子的6萬元開銷。建議到時候可以將低風險的銀行理財產品贖回，用做裝修費用。投資基金的部分則可以繼續投資，用做今后生活需要，如育兒費用或提前還房貸。
每月結余有去處
每月剩余1000元左右的資金，再加上季度獎金2000元，平均化后每月約有1666元。為了防止被亂花掉，建議用基金定投的辦法做強制儲蓄，每月定投800元，選擇業績較好的混合型基金或指數型基金。按年收益10％計算，到60歲退休可以獲得336萬元的資金，作為養老金(按通脹率5％算相當于目前58萬元的資金)。
保險規劃
