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管理合同范文1
委托方（以下簡稱甲方）：
組織名稱：________
代表人：________
地址；________
聯系電話：________
受委托方（以下簡稱乙方）：
企業名稱：________
法定代表人：________
注冊地址：________
聯系電話：________
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業名稱）委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。
第二條物業基本情況
物業類型：________
座落位置：____市____區____路（街道）____號
四至：____________
占地面積：____平方米
建筑面積：____平方米
（委托管理的物業構成細目見附件）
第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.
第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、____、____、____.
第六條公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.
第七條公共綠地的養護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體場所____、____、____.
第九條公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛、垃圾的收集、____、____、____.
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____、___、___.
第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1.物業管理費：________
2.保潔費：________
3.保安費：________
4.房屋設備運行費：________
5.維修養護費：________
第十四條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、____等措施。
第十六條其他委托事項第三章委托管理期限
第十七條委托管理期限為____年。自____年____月________時起至____年____月____日____時止。第四章雙方權利義務
第十八條甲方權利義務
1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2、制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；
3、審定乙方制定的物業管理方案；
4、檢查監督乙方管理工作的執行情況；
5、審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
1.管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主收取；
2.保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；
3.保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收??；
4.高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業主收?。?/p>
5.管理服務費標準的調整，按___調整；
6.對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍取。
第二十三條車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；
1、露天車位：______
2、車庫車位：______
第二十四條乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。
二
第二十五條乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定下：
1.______
2.______
第二十六條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。第七章違約責任
第二十七條甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損
失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方__元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。第八章附則
第三十一條雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據甲方委托管理項，辦理接管驗收手續。
第三十二條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，充協議與合同具有相同等效力。
第三十三條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十四條本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十五條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關法律規定及時協商處理。
第三十七條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）。
第三十八條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期____天前向對方提出書面意見。
第三十九條本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：乙方簽章：
管理合同范文2
委托投資管理合同范文1 甲方： 身份證號:
乙方： 身份證號:
根據《中華人民共和國合同法》相關規定，甲乙雙方經過友好協商，本著平等互利、友好合作的意愿達成本合同，并鄭重聲明共同遵守。
第一條：甲方委托乙方操作甲方在 開設的資金賬戶，資金賬號為 。交易密碼甲乙雙方共享，甲方可以查詢,但不能操作。
第二條：期限：
起始日期 年 月 日，截止日期 年 月日，期初資產 元(大寫： )。
第三條：交易對象：
第四條：利潤定義：
(甲方賬戶)期末資產 - 期初資產 (證券資產要扣除交易費用)利潤率=利潤期初資產100%
第五條：報酬
委托正式開始后，甲方支付乙方投資管理費用 元，合同期滿后，如果利潤率為正，甲方付給乙方利潤的 作為傭金;如果利潤率為負，乙方付給甲方損失的 作為賠償。
第六條：未到委托結束日期，甲方不得取用賬戶資金。如果甲方一定要取用資金，視為違約，不論此時利潤正、負，甲方應支付給乙方違約金 元;
第七條：甲乙結算金額精確到元,不足元部分舍去不計，付款手續費由甲方支付。
第八條：乙方擁有隨時終止合同的權利，并按第五條結算方式結算。
第九條：甲乙雙方均有保護賬戶安全的責任，因某一方泄露賬戶信息導致的損失由該方承擔，按第五條結算方式結算。然后重新簽訂合同。
第十條：本合同一式兩份，甲、乙各一份，自甲、乙雙方簽章后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托投資管理合同范文2 甲方(受托人)：
乙方(委托人)：
甲乙雙方在充分信任的基礎上，本著平等互利、友好合作的的原則，經友好協商，自愿達成如下協議，以資共同遵照執行。 一、投資合作事項：
乙方將出資--------萬元的股票帳戶委托甲方進行期限為---年(即自---年---月---日起至-----年--- 月----日止)的投資操作，實現資金與操作技術的投資合作，以求獲得較好利益。
二、投資合作具體要求：
1、乙方在雙方認可的證券公司營業部開戶，并存入委托資金、辦理電話委托交易系統或網上委托交易系統。開戶資料由乙方保存。乙方僅告訴甲方股票帳號、交易密碼及委托電話(或委托網站)，確保甲方可以進行正常的股票交易。股票帳號和密碼由甲乙雙方共同管理。
2、在委托開始之前，乙方帳戶上如果有歷史遺留股票，將按委托開始日收盤價格計算為初始投資資金。委托開始后，乙方帳戶內遺留的股票，甲方將視市場情況對乙方帳戶里的股票品種進行更換或者持有。
3為保證資金安全和操作的穩定性，委托期間乙方全權委托甲方買賣股票。乙方對甲方的操作享有查詢權、監督權和建議權，但乙方不得干涉和督促甲方買賣股票、不得自己操作委托資金的股票買賣和擅自變更股票帳戶交易密碼、未經甲方同意不得隨意動用或退出股票帳戶上資金，否則視為乙方違約，甲方因此而不承擔虧損責任。
4、甲方在操作上應高度負責，以資金安全為原則，按操作計劃、操作制度、風險控制方法進行適時交易，確保操作資金安全獲利。
5、甲方對操作帳戶資金、交易記錄等信息負有保密責任;乙方對操作帳戶所投資的個股品種以及相關信息負有保密責任。其中一方未經對方同意，不得擅自向第三方提供或泄漏。
三、操作風險控制
1、甲方無操作帳戶上提取現金和轉移資金的相關手續依據，以保證資金安全。
2、在實現投資收益最大化的同時，甲方將對股票總市值進行10%的標準止損，待時機成熟時再進行交易;虧損超過10%時，乙方有權單方面終止合作。
四、投資收益的分成和結算
1、投資收益歸甲乙雙方共同所有，甲方與乙方按照3：7(甲方占3成，乙方占7成)進行分成。
2、每月預結算一次，12個月總結算。每月結算后24小時之內由乙方將甲方分成部分匯到甲方指定的帳戶。，
五、合同的變更和終止
1、對本協議中的約定如需要修改或有未盡事宜，需要經過雙方協商同意后以書面形加以修改或簽訂補充協議。
2、若乙方不能按時將投資收益分成匯到甲方指定帳戶，甲方有權單方面終止與乙方的合作，并依據本協議享受收益，。
3、如因發生戰爭、國家政策變化等不可抗力因素導致合作協議不能履行或延遲履行，任何一方均不承擔違約責任。
4、除發生以上規定情形外的單方面違約，由違約方支付對方投資額-------%違約金.。
5、在執行本協議過程中，對雙方發生的任何爭執，首先應通過友好協商解決。如協商不成，任何一方均可以向乙方/甲方所在地的仲裁機構提請裁決。
六、其它
1、本協議一式兩份，雙方各執一份，兩份協議具有同等法律效力。
2、本協議于------年------月------日由甲乙雙方簽字即生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托投資管理合同范文3 本委托投資協議于_________年_________月_________日由以下雙方在_________簽署：
_________(以下簡稱甲方)
身份證號：_________
聯系地址：_________
_________(以下簡稱乙方)
身份證號：_________
聯系地址：_________
鑒于：
1._________是一家根據中國法律合法組建并存續的有限責任公司，其股東之一_________;
2.乙方為_________現任總經理，且乙方知曉_________有意將其持有的_________的_________的股權(以下簡稱目標股權)轉讓給乙方;及
3.甲方有意通過乙方受讓并持有目標股權。
因此，經友好協商，雙方茲達成一致如下：
第一條 委托投資金額
1.1 自本協議生效之日起三日內，甲方應將_________元人民幣(以下簡稱委托投資金額)匯入乙方指定帳號，作為甲方委托乙方投資_________的資金。委托投資金額的提供應以銀行匯款憑證為證據。
1.2 上述第1.1條規定的委托投資金額的提供不應被視為贈與或任何類似性質的行為。
1.3 乙方承諾，上述委托投資金額將僅用于受讓目標股權的資金使用。
第二條 股權持有
2.1 _________的股權變更完成之后，甲方有權通過乙方享有_________股東的權利，該等權利包括但不限于：
(1)依照其所持有的股權獲得股利和其他形式利益分配;
(2)參加或者推選代表參加_________股東會及董事會并享有表決權;
(3)依照其所持有的股權行使表決權;
(4)對_________的經營行為進行監督，提出建議或者質詢;
(5)依照法律、行政法規及_________章程的規定轉讓所持有的股份;
(6)依照法律和_________章程的規定獲得有關信息;
(7)_________終止或者清算時，按其所持有的股份份額參加公司剩余財產的分配;及
(8)法律、行政法規及_________章程所賦予股東的其他權利。
2.2 _________完成其股東變更手續之后，甲方通過乙方承擔_________股東的義務，該等義務包括但不限于：
(1)遵守_________章程;
(2)除法律、法規規定的情形外，不得退股;及
(3)法律、行政法規及公司章程規定應當承擔的其他義務。
2.3 上述股東權利義務的行使可由乙方以其自身名義行使，但是，為本協議之目的，甲、乙雙方明了乙方任何權利義務的行使均應在甲方指示或授權下進行。但是，在緊急情況下，為甲方利益考慮，乙方可先行作出決定，但應在事后立即通知甲方。
2.4 乙方特別承諾，未得到甲方事先書面指示的情況下，其不得將目標股權轉讓、質押或以任何其他方式讓與給任何其他第三方。
第三條 生效條件
本協議自下列條件全部滿足之日起生效：
(1)本協議經雙方簽字;及
(2)乙方已與_________簽署了形式和實質均令甲方滿意的股權轉讓協議，且該協議已生效。上述協議中，乙方受讓股權為_________股權的_________，轉讓價格為_________元人民幣。
第四條 其他
4.1 本協議簽署后，如對其中內容需要修改，雙方應以書面形式達成并簽字。
4.2 本協議一式_________份，雙方各持_________份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
管理合同范文3
地址：地址：
郵編：郵編：
電話：電話：
法定代表人（委托人）：法定代表人（委托人）：
開戶行：開戶行：
帳戶：帳戶：
甲乙雙方為攜手合作，促進發展，滿足利益，明確責任，依據中華人民共和國有關法律之相關規定，本著誠實信用，互惠互利原則，結合雙方實際，協商一致，特簽訂本合同，以求共同恪守：
第一條貨物名稱、規格、數量、價款
貨物編號品名規格單位單價數量金額（元）
第二條包裝要求
托運人必須按照國家主管機關規定的標準包裝；沒有統一規定包裝標準的，應根據保證貨物運輸安全有原則進行包裝，否則承運人有權拒絕承運。
第三條貨物起運地點：__
貨物到達地點：
第四條貨物承運日期
貨物運到日期
第五條運輸質量及安全要求
第六條貨物裝卸責任和方法
第七條收貨人領取貨物及驗收辦法
第八條運輸費用、結算方式
第九條各方的權利義務
一、托運人的權利義務
1、托運人的權利：要求承運人按照合同規定的時間、地點，把貨物運輸到目的地。貨物托運后，托運人需要變更到貨地點或收貨人，或者取消托運時，有權向承運人提出變更合同的內容或解除合同的要求。但必須在貨物未運到目的地之前通知承運人，并應按有關規定付給承運人所需費用。
2、托運人的義務：按約定向承運人交付運雜費。否則，承運人有權停止運輸，并要求對方支付違約金。托運人托運的貨物，應按照規定的標準進行包裝，遵守有關危險品運輸的規定，按照合同中規定的時間和數量交付托運貨物。
二、承運人的權利義務
1、承運人的權利：向托運人、收貨方收取運雜費用。如果收貨方不交或不按時交納規定的各種運雜費用，承運人對其貨物有扣押權。查不到收貨人或收貨人拒絕提取貨物，承運人應及時于托運人聯系，在規定期限內負責保管并有權收取保管費用，對于超過規定期限仍無法交付的貨物，承運人有權按有關規定予以處理。
2、承運人的義務：在合同規定的期限內，將貨物運到指定的地點，按時向收貨人發出貨到的通知。對托運的貨物要負責安全，保證貨物無短缺、無損壞、無人為的變質，如有上述問題，應承擔賠償義務。在貨物到達以后，按規定的期限，負責保管。
三、收貨人的權利義務
1、收貨人的權利：在貨物運到指定地點后有以憑證領取貨物的權利。必要時，收貨人有權向到站、或中途貨物所在站提出變更到站或變更收貨人的要求，簽訂變更協議。
2、收貨人的義務：在接到提貨通知后，按時提取貨物，繳清應付費用，超過規定提貨時，應向承運人交付保管費。
第十條違約責任
一、托運人責任
1、未按合同規定的時間和要求提供托運的貨物，托運人應按其價值的%償付給承運人違約金。
2、由于在普通貨物中夾帶、匿報危險貨物，錯報笨重貨物重量等而招致調具斷裂、貨物摔損、調機傾翻、爆炸、腐蝕等事故，托運人應承擔賠償責任。
3、由于貨物包裝缺陷產生破損，致使其它貨物或運輸工具機械設備被污染腐蝕、損壞，造成人身傷亡的托運人應承但賠償責任。
4、在托運人專用線或在港、站公用線、專用鐵道字裝的貨物，在到站卸貨時，發現貨物損壞、缺少，在車輛施封完好或無異狀的情況下，托運人應賠償收貨人的損失。
5、罐車發運貨物，因未隨車附帶規格質量證明或化驗報告，造成收貨方無法卸貨時，托運人應償付承運人卸車等存費及違約金。
二、承運人責任
1、不按合同規定的時間和要求配車（船）發運的，承運人應償付托運人違約金元。
2、承運人如將貨物錯運到貨地點或接貨人，應無償運至合同規定的到貨地點或接貨人。如果貨物逾期到達，承運人應償付逾期交貨的違約金。
3、運輸過程中貨物滅失、短少、變質、污染、損壞，承運人應按貨物的實際損失（包括裝費、運雜費）賠償托運人。
4、聯運的貨物發生滅失、短少、變質、污染、損壞，應由承運人承擔賠償責任的，由終點階段的承運人向負有責任的其它承運人追償。
5、在符合法律和合同規定條件下運輸，由于下列原因造成貨物滅失、短少、變質、污染、損壞，承運人不承擔違約責任：
（1）不可抗拒；
（2）貨物本身的自然屬性；
（3）貨物的合理損耗；
（4）貨運人或收貨方本身的過錯。
本合同正本一式二份，合同雙方各執一份；合同副本一式份，送等單位各留一份。
托運人：承運人：
代表人：代表人：
地址地址
電話電話
開戶銀行開戶銀行
管理合同范文4
1.雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業的業主或使用人選 舉產生的物業管理委員會，乙方（受委托人）為物業管理公司；
2.管理項目。即接受管理的房地產名稱、座落位置、面積、四至界限；
3.管理內容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電 設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；清潔衛生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項；
4.管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比 較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費；有的收費項目是同物業管理委員會洽商決定的，如停車場的停車費。這些收費，能明確的都應當在合同中明確規定；
5.雙方的權利和義務。
根據《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，物業管理公司的權利主要有：
①有權根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂小區物業管理辦法。物業管理公司制訂的小區管理辦法可以是綜合性的管理規章，也可以針對不同方面制訂專項規章，例如衛生公約、保安公約等等。物業管理公司制訂規章屬于對小區管理服務的重大措施，必須經小區業主大會或物業管理委員會認可后，管理規章才能生效。這些管理規章不屬于政府行為，沒有普遍的效力，只在小區居民范圍內具有約束力，其性質屬于團體自律性規章；
②依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理，這既是行使權利也是履行義務；
③依照物業管理合同和有關規定收取費用；
④有權制止違反規章制度的行為；
⑤有權要求管理委員會協助。管理委員會作為房屋所有人和使用人的代表，有責任協助物業管理公司做好工作，對于小區管理中出現的重大事件，或者個別難以解決的問題，物業管理公司可以將情況向管理委員會通報，有權要求管理委員會按照管理規章出面協調和解決，管理委員會應當予以支持和協助；
⑥有權選聘專營公司承擔專項管理業務。物業管理是多方面的管理與服務，物業管理公司本身不可能具備各方面的管理條件，因此根據管理項目的需要，一部分專項業務必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區銜道和清理垃圾、化糞井的專項工作，轉包給清潔公司等單位或人員承擔；聘請保安公司承擔小區治安管理工作等；
⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。我國的物業管理開展不久，群眾生活水平也還不高，不能象國外那樣實行物業管理的高收費《在國外物業管理也是微利行業》但又不能沿用傳統房產管理“以收定支”的做法，彌補經費不足的辦法就是開展多種經營，以經營收益補充管理經費。
物業管理公司除享受上述權利外，也應承擔下列義務：①履行物業管理合同，依法經營；②接受管理委員會和小區居民的監督；③重大管理措施應當提交管理委員會審議，并經管理委 員會認可；d接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
6.合同期限。即該合同的起止日期；
管理合同范文5
1監理合同評審的一般內容
(1)該監理合同是否符合《中華人民共和國合同法》等法律法規。(2)監理服務范圍、工作內容、工作目標是否符合GB/T50319—2013《建設工程監理規范》或GB/T26429—2010《設備工程監理規范》等的要求，是否與本單位實際情況相適應。(3)監理大綱是否符合法律法規要求和本單位實際。(4)監理工作所需的人員、辦公、生活設施等資源配置是否滿足監理合同要求，特別是注冊監理工程師和安全監理人員的配備是否滿足合同要求，單位是否能提供本項目所需的人員、辦公、生活設施等資源。
2通過招標取得的監理合同評審的特殊要求
管理合同范文6
[關鍵詞] 物業服務合同 典型合同 有名化
引 言
物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動?！盵①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。
在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為社會熱點問題之一。
然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的和和諧社會的建設帶來不利。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。
一
首先考察第一層次的問題，物業服務合同是行政契約還是私法上契約？
契約本為民法所特有的，行政契約作為一項行政制度能否從民法中獨立出來， 各國學者尚有不同的見解。一般認為，行政契約是指行政機關之間、行政機關與公民或法人之間， 為實現國家行政管理的目標而依法簽訂的協議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機關， 行政合同的成立是基于雙方業已存在的管理與被管理的不平等關系， 簽訂行政合同的目的在于實現行政管理和公共利益的目標，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機關享有優先權， 關于行政契約的糾紛也要通過行政訴訟的方式解決。
有學者指出，物業服務合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關系，雙律地位不平等；（2）物業管理關系既涉及公權關系，也涉及私權關系，體現公私權關系的混合特征。物業服務的內容非純民事活動，涉及對人的管理和公共秩序（城市管理）的維護，屬社會公共管理（治安、民政）等行政事務和公共利益；（3）在物業管理中，國家意志占主導地位，合同主要條款內容排除當事人意思自治，如服務價格的確定、合同內容的備案審查、前期物業管理合同對業主自動適用的效力等；（4）物業合同對合同主體的限制也排除當事人的意思自治，如關于小區業主大會和業主委員會的成立，一個物業小區只允許一家物業公司從業；（5）合同效力的強制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對性規則，其效力自動適用購買小區物業的業主及其共同居住人甚至出入小區的人，并排除個體業主的合同解除權等。眾所周知，當事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權合同的基本特征，而物業服務合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調整范疇。[⑤]筆者認為，上述觀點值得商榷：
第一、物業服務合同在我國長期被稱為物業管理合同，但“物業管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認， 如無因管理、失蹤人的財產管理、破產財產管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。
第二、對人的管理非民法調整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問題，首先必須對物業管理的內容進行界定。物業管理行為涉及對物的管理和對人的管理這兩大方面。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為，防止發生壞損，以保持物業的正常使用功能和小區環境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。所謂對人的管理，系指“對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理” .[⑥] “其對象不以居住于區分所有建筑物上之區分所有權人的行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入?！盵⑦]管理的內容為監督業主（含非業主使用人，下同） 對物業的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當行為。具體而言，主要是對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為之管理及對生活妨害行為的管理，譬如查驗居住小區出入人員的證件、維持小區治安秩序、制止業主的濫搭濫建行為等等。對人的管理又可細分為對業主的管理和對其它人的管理兩種情形。
在上述兩類物業管理行為當中，對物的管理基本上是一種維護和保護行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現為一種人對物的關系，只有后者才存在管理行為所作用的對象——人，但這種對人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？
筆者認為，物業管理行為中所涉及的對人的管理，其性質不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質是業主行使物業所有權的延伸，仍應受私法的調整。上文已論及，物業管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。
在自治管理中，物業管理也涉及到對人的管理等內容，但相信沒有人會說業主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對人的管理同樣也分為對業主的管理和對其他人的管理兩種情形。其中，對業主的管理表現形式為業主之間的自律“管理”，這種管理與其說是“管理”，倒不如說是業主出于共同生活的需要而進行的自我約束更為恰當，該類“管理”行為之目的其實在于約束物業權利人的使用行為，即對個別業主的不當使用方式予以制止，以確保物業的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎是民法關于共有和相鄰關系的法律規范。而對其他人的“管理”即對出入物業小區的其他人的管理，其本質上應屬于一種排除物上妨害的行為，是物業所有權人（業主） 行使物業所有權的一種具體方式，根據所有權本質上乃是所有人對于所有物為全面支配的權利的原理， [⑧]管理也當然包涵在支配當中。因此，對其他人的所謂“管理”，其法律基礎仍然是民法關于所有權不受侵犯的法律規范，是業主對物業享有所有權的必然結果與表現形式，亦即物業歸誰所有，誰就是有權管理的主體。因而，自治管理場合的物業管理本質上是一種民事行為，是私法上的行為，當無疑義。
而在委托管理場合下，業主只不過是把其本身所擁有的這種權利移轉給物業公司來行使，物業公司所擁有的對人的管理權既非其所固有，也無法律法規的授權或其它國家機關的委托，而是從業主那里受讓渡而來。物業公司必須通過訂立物業合同的途徑，才能獲得對他人物業進行管理的資格，享有物業管理權。雖然從形式上看物業公司有權要求業主履行某種義務或禁止業主為某種行為，比如說要求業主定點傾倒垃圾，制止業主在公共走道上堆放雜物以及對進出小區人員進行查驗盤問等，似乎物業公司擁有一種類似于行政管理的權力，而事實上，這種管理權仍源自業主（業主自治機構）的授權，是在業主自治機構的授權和同意下，由物業公司來代表整體業主的意志實施管理活動，其目的仍在于維護業主自身的利益，此相當于業主的一種自我約束行為，仍然屬于業主對物業所有權的一種行使方式。因此，物業公司與業主之間的這種所謂管理、被管理關系不具有行政管理性質，其本質仍然是一種民事行為，是私法上的行為。
