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直接融資和間接融資的優劣范文1
關鍵詞：房地產；房地產企業融資；融資渠道；直接融資；間接融資
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章編號：1672-3309（2013）09-79-03
房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產融資只是指其中的一環，即專指資金融通行為。
房地產一般的開發過程，都需要巨大資金的支持。項目啟動的初期需要資金，完成拿地、規劃、設計等開發前的準備工作；開發階段需要工程建設資金完成項目；處于發展期的企業，為擴大再生產，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提。
一、我國房地產融資現狀
房地產市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發展和房地產價值的提高而逐漸演變的。房地產價值較低的時候，房地產企業自己就可以籌集開發所需的全部資金，幾乎沒有房地產企業融資需要；隨著房地產價值的逐漸提高，房地產企業的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。
我國房地產企業的資金主要來自于商業銀行貸款，在房地產企業融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優劣、開發風險的大小和開發效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經歷多輪宏觀政策調控之后，商業貸款越收越緊，在目前銀行對房地產行業嚴控貸款的形勢下，近年來國內房企對銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來越低，房地產直接融資的重要性逐漸凸顯。開拓融資渠道，拓展房地產信托、企業債權、房地產股權私募基金、房地產投資信托基金（REITs）等新型的房地產融資業態，從間接融資向直接融資轉化是房地產企業解決融資難問題的重要途徑。房地產業直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風險。房地產企業通過直接融資使得資金來源多元化，就避免了把房地產市場的風險轉嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產投資的壓力，把資金吸引到房地產市場的供應端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產領域，也緩解通貨膨脹的壓力。”
二、房地產企業融資渠道選擇現狀分析
1.銀行貸款。目前，房地產企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）兩個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行貸款資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。銀行貸款實際上支撐了房地產開發經營周轉的主要資金鏈，我國房地產企業對銀行的依賴度很高。隨著房地產市場的“降溫”，商業銀行會加強貸款風險的審查措施，使得房地產企業在開發中向商業銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全?？梢哉f，以后多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款進行開發的。
2.房地產信托。房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
信托制度的優越性、靈活性以及獨特的財產融資功能與權益重構功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國的房地產信托主要是由信托公司兼營的一種業務，其主要工作是房地產資金信托。從長期發展來看，應成立獨立的房地產信托投資公司，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務，適應房地產行業特點提供長期性融資模式。統計數據可見，2013年第一季度房地產信托環比增長12%，可以預見，今后信托在整個房地產行業資金來源里的比重會越來越高。
3.股權融資。對于房地產企業來說，股權融資是房地產企業與資本相結合的理想融資渠道。通過資本市場融資再融資，即采用增發配股、可轉債等三種融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門檻比較高，比如負債率不能高于70%的規定是很多企業不能選擇直接上市融資。加快股權融資發展要加大股權融資比重，降低目前入市的門檻。但是就目前狀況來看，短期內，這些條件不會有很大變化。更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市，買殼上市需要大量現金，目的是通過增發、配股再融資資金，但前提是企業必須有很好的項目和資金進行置換。而擁有大量現金和好的項目都是中小型房地產企業很難具備的，所以我國房地產企業走上市這條道路仍然任重道遠。
4.債券融資。房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前只有少數國有企業能通過債券市場進行融資，而民營房地產企業，即便是大型房地產企業也對債券難以問津。房地產企業進行債券融資需要政府創造良好的條件。一方面，必須進一步加大證券市場的改革力度，完善房地產金融法規，為房地產企業能在資本市場上直接融資提供保障。另一方面，借鑒國外發達國家的經驗，房地產企業要立足于國內證券市場，向海外證券市場拓展。
5.房地產股權私募基金。股權私募基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。房地產股權私募基金是股權私募基金的一個分支，屬于產業基金的范疇，定向投資于房地產行業的基金。另一方面，他也是房地產投資基金的一種，和其他投資基金一樣，通過發行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財產，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領域，以提高資金利用率進而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。房地產私募僅僅這幾年增長速度也比較快。在發行數量方面，長三角、珠三角、北京這些地方增長特別快。與此同時，私募基金投資的格局也在發生變化。以前這些基金都在規避拿地環節，而現在，從前期拿地到后期持有型物業投資，乃至全產業鏈都有地產基金介入。此外，如何開展與地產私募基金等長線資金的合作十分重要。
6.其他方式。房地產企業的海外融資增速很快，一些大的品牌房地產企業到海外低成本拿地，一些中小企業到海外IPO、融資。2012前9個月，海外融資一共才400億，而當年第4季度就有200億元，2013年第1季度就達到了300億元，可見其增長速速之快。除此之外，企業間通過兼并融資、股權整合實現融資、擴大產業的案例，在這一兩年也越來越多。
民間投資同樣是房地產行業發展的重要推動力，而現在的民間投資也在發生一些新變化：首先，由于限購、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經大為減少。其次，原來一些民間資本是買住宅，現在卻轉投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農業、科技等領域；剩下的50%資金還留在房地產，但投資已經出現分化，一是買商業地產，二是買證券化產品，三是到海外買房。值得注意的是，和實物買房相比，這幾年證券化投資趨勢非常明顯。比如買信托、投私募，還有通過銀行的理財進行投資。
三、優化房地產企業融資渠道的措施
我國房地產資金的主要來源是銀行貸款，因此，加大宏觀調控力度，從信貸入手調控房地產市場可以取得根本性的效果。我國目前銀行貸款規模過大，金融壓力與風險加大，必須提高房地產開發企業貸款的條件，加強對房地產開發商抵押貸款的審查，避免資金過多的流入房地產開發市場，造成投資過熱。房地產開發企業也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對銀行貸款的依賴。其次，隨著間接融資的總量及門檻有所限制，實現房地產融資的多元化特別是直接融資是房地產發展的必由之路，把房地產融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉變。房地產企業可以通過資本市場融資或再融資，創新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產項目資金需求方面的壓力。
近期關于金融系統的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼2013年6月銀行系統“錢荒”之后，國務院下發“金十條”，提出要“嚴格防控房地產融資風險”，預示著房企未來融資難度可能隨之加大。國內市場“流動性”趨緊，美聯儲亦透露或終止第三次量化寬松政策，因此房企不應把“雞蛋”放在一個“籃子”里，而要朝著股權私募、基金、發債、海外融資等多平臺發展，給自己上多重保險。然而，資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳為宜”。融資方式必須保質保量，在確保資金來源充足安全的前提下，房企應優化負債結構，適當降低負債率，同時需要提升對資金投放效益的分析能力，力爭實現利息成本最小化和資金效益最大化。
最后，要健全關于房地產融資的法律法規，中國房地產開發投資方面的法規還很不完善。涉及房地產開發的法律規定少，且不夠具體。在執法過程中難以把握合理的尺度，增大了交易成本，并產生嚴重的不確定性，最終導致投資的市場配置失靈。
由此可見，中國房地產市場融資渠道正在悄然發生著變化，這預示著中國房地產行業由初期的比較粗放、雛形的產業逐步走向成熟，最終將形成一個多元化格局。
參考文獻：
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直接融資和間接融資的優劣范文2
[關鍵詞]利率市場化改革；存款上限；貸款下限；存款保險制度；金融創新
[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）48-0115-02
我國的利率市場化改革始于1996年6月1日的銀行同業拆借利率市場開放。至今同業拆借利率、國債市場利率、外幣存貸款利率以及貸款利率已全部放開。但利率市場化改革是一個漸進的長期的過程。就目前情況來看，我國經過十幾年的改革，已經進入存款利率放開的攻堅階段，在這最后一步中尚存在許多制約因素。
1 利率市場化的必要性
利率市場化是指：利率的大小由市場供求決定，金融機構根據自身和市場情況，以央行的基準利率為基礎，來自主決定利率的高低。我國目前的狀況是，央行對利率的調整缺乏連續性，利率的大小往往不能真實反映市場資金的供求狀況，導致我國資金使用效率低下。同時，利率市場化是連接實體經濟和金融業以及財政的重要紐帶，也是銀行發揮其金融中介職能的核心。因此，利率市場化作為金融自由化的一個重要組成部分，其改革是完全必要的。
2 國內現狀
2.1 宏觀經濟環境
從2013年來看，我國的經濟運行基本平穩，但增長下行，已進入結構性減速的新階段。IMF在2013年的《世界經濟展望報告》中，將中國的經濟預期下調為7.8%。我國經濟向“持續健康”發展，不再注重發展的速度和規模，更加注重經濟增長的質量和效益，為利率市場化提供更健康的間接經濟環境。但我國的宏觀經濟環境也存在問題：由于我國連年財政赤字，宏觀經濟穩定也存在隱患。
2.2 金融市場
金融市場分為直接融資市場和間接融資市場。數據選2008―2012年我國國內信貸/GDP的指標來衡量。如下表所示，自2008年以來，國內信貸/GDP指標基本上呈逐年上升態勢。這說明，隨著利率市場化的逐步深入，商業銀行自主定價能力逐漸增強，使得一些直接融資的企業放棄直接融資，而在合理的貸款利率下，向商業銀行貸款，實行間接融資，弱化了直接融資市場，減緩了直接融資市場的發展速度，商業銀行能夠提供更加趨于市場化的利率，使得商業銀行恢復其作為重要金融機構的作用。雖然直接融資的大趨勢不可避免，但是利率市場化在一定程度上弱化了直接融資市場。
2.3 我國的金融監管體系
《巴塞爾協議Ⅲ》（以下簡稱《巴Ⅲ》）對資本充足率、核心一級資本都有提高，對歐洲銀行業產生較大的沖擊，但是對我國卻影響不大，因為目前《巴Ⅲ》的要求已被中國的銀行監管部門設定的監管要求覆蓋，而且多數銀行都已經滿足了這些要求。2010年中報數據顯示，中國的大中型銀行資本充足率均超過10%，核心資本充足率也在8%以上，都高于《巴Ⅲ》中的監管要求。之后，中國也推出了中國版的《巴Ⅲ》，銀監會及時推出四大監管工具，包括資本要求、杠桿率、撥備率和流動性要求。這說明，我國的金融監管在逐步完善。但監管方面也存在自身的不足，商業銀行的經營模式已逐步從“分業經營”向“混業經營”轉變，全能銀行的趨勢不可阻擋，但是我國相應的監管體系仍是三會分業監管，同樣不適用與今后銀行業“混業經營”的大趨勢。
總的來說，我國我金融市場的各個方面都在不斷地完善之中，但是也存在各方面制約未來利率市場化的因素。
3 對策建議
3.1 把握宏觀經濟環境，防止金融危機
我國宏觀經濟雖然在穩步增長，但是不代表沒有發生危機的可能性。中國的金融機構有大量的不良資產；保險業的問題具有隱蔽性；資本市場上，上市公司業績不良，對外金融交易上，實行外匯管制，并且隱性外債大量存在。中國存在“金融脆弱”但并未導致“金融危機”，最根本的原因是中國經濟現在具有活力，它保持了國民經濟持續穩定的增長和在國際經濟舞臺上的競爭潛力。因此，要把握利率市場化的進程，防止金融危機的發生。
3.2 建立存款保險制度
由于利率市場化之后，銀行面臨著存貸利差的縮小，不得不將資金投向風險更高的領域，給銀行自身增加了風險，一旦風險過高導致銀行倒閉，存款保險制度可以給予銀行相應的救助，存款人的利益也就得到了維護，防止了銀行倒閉可能發生的“擠兌”，維護了金融系統的穩定。同時，中小金融機構也可以在存款保險制度的保護下實行金融創新，增強自身競爭力，使得中小金融機構與大型商業銀行有公平的競爭環境，銀行提供服務的優劣成為客戶選擇存款銀行的主要因素，提高了客戶對于銀行業的信心，并且促進了銀行業的公平競爭。存款保險機構也可對銀行進行監管，對其可能存在的風險提出建議和警告。十八屆三中全會上，中國人民銀行行長表示，我國將在一年之內頒布《存款保險制度》，推進利率市場化改革的步伐。
3.3 加快金融創新
在利率市場化迫使金融機構不得不加大金融創新，特別是銀行。因此，這些金融機構通過創新金融衍生品使得其經營業務增多，增強金融機構抵御風險的能力，將風險分散化。金融機構一般通過表外業務來獲取更多的收益。美國、日本、阿根廷的金融機構也都通過這種方式盈利，并且這些很多金融機構已經以表外業務為主要盈利點，取代了傳統的靠存貸利差的盈利方式。我國的商業銀行也在努力由“分業經營”向“混業經營”過度。加快金融創新是給金融機構提供更多盈利的選擇，增強自己的自主定價、抵御風險的能力。
4 結 論
總之，我國現在已經處于了利率市場化最后的攻堅階段。但就在這最關鍵的一步，政府始終沒有全部放開存款利率，還有一個重要的原因是政府在等待金融市場絕大多數金融產品和服務實現市場化。因為利率和金融市場上絕大多數的金融產品和服務的定價都有聯系，如果這些產品和服務的定價還受某管制，而利率已經完成了市場化，就會導致價格的扭曲，使得資金不能達到其最優化的配置。因此，我國在實現利率市場化的這最后一步中，應該根據自己的國情，逐步放開存款利率，使得金融機構有一個緩沖時間，在所有部分已經準備好的情況下，全面實現利率市場化。
參考文獻：
[1]周小川.關于推進利率市場化改革的若干思考[N].金融時報，2011-01-05.
[2]李慶水.從國際視角看利率市場化過程中的監管作用[J].現代財經，2013（1）：25-29.
直接融資和間接融資的優劣范文3
[關鍵詞] 中小企業 融資 對策
一、企業的融資概況
企業的融資方式主要分為內源融資和外源融資兩種。內源融資就是企業以其儲蓄作為一種投資的資金來源。從企業的角度講,內源融資就是不斷將其儲蓄(折舊和留存盈利)轉化為投資的過程,這是企業生存與發展不可或缺的重要部分。內源融資的優勢在于低成本、高效益和它的抗風險性。外源融資是指企業從外部籌措資金,主要包括股票、債券、銀行信貸資金等,可分為間接融資和直接融資。
1.間接融資狀況
間接融資方式主要是指通過以銀行為主的金融中介機構實現融資目的。由于我國資本市場的不完善、不成熟，通過銀行貸款等方式實現間接融資，是當前中小企業實現資本融通的主要渠道。
2.直接融資狀況
直接融資方式通常是指通過發行股票和公司債券直接在金融市場上融資，這種融資方式除了要求企業自身良好的財務狀況外，同時受到國家資本市場發育狀況的限制。目前我國中小企業直接融資的途徑主要有：
(1)集資
在沒有辦法間接融資，合法集資又不能滿足的情況下，某些企業采取違背金融法規的高息攬資方式，即所謂的非法資。從反面講，非法集資會給社會造成巨大的危害。
(2)股票融資
這是企業有價證券股票進行籌資的行為。然而，在我國通過股票市場發行股票受到規模限制。據統計，我國中小企業股票融資僅占國內融資總量的1%左右。
(3)債券融資
公司債券的發行一般受到嚴格的限制，因為在公開的資本市場上無一席之地，而發放企業債券又受到“規?？刂?，集中管理，分級審批”的制約，故多在公開的資本市場上，小范圍內發放企業債券，以滿足企業對資金需求。
(4)民間借貸
由于金融機構“惜貸”，資本市場尚處于發育期，在一些地方，民間借貸成了私營企業融資的重要渠道。民間貸在給中小企業發展注入資金的同時，也給我國金融秩序的正運行，以及經濟活動帶來諸多負面影響。
對于中小企業來說，由于其成長和發展生命周期的階段不同，面臨的融資需求特征也不相同，因此其融資方式和融資結構不盡相同。一般來說，中小企業從初創到成熟期對融資方式的選擇順序依次為：自有資金、借貸融資、債券融資和股票融資。但是，隨著國家經濟的日益發達，市場化程度日益增高，外源性融資將成為企業獲取資金的主要途徑。
二、我國中小企業融資問題分析
1.自有資金缺乏
中小企業往往是處于創業或發展時期，自有資本極其有限，盡管這樣，中小企業目前資金來源還是主要依靠自身的內部積累，中小企業內源融資比重過高，外源融資比重過低，嚴重制約了中小企業的快速發展。
2.中小企業信用等級不高
從中小企業自身角度來看，有些企業在具體融資操作上缺乏針對性的融資策略，一定程度上存在企業群體信用缺失、不能按時還款的現象，為企業融資增加了難度。還有部分中小企業不按照與銀行的協議或對銀行的承諾來使用資金，不能按時償還到期的貸款，致使貸款形成逾期、呆滯，甚至呆賬，影響了金融機構對其它中小型企業繼續提供融資支持。
3.信用評價體系不夠完善
中小企業融資困難的根本原因在于中小企業的融資項目中不能從企業財務報表中分析出來的軟信息比較多，硬信息比較少，對于一些迫切需要融資的新生企業來說，貸款決策能夠依據的信息幾乎全部是軟信息，由于軟信息只有在進行關系專用性信息能力投資之后才能被理解，所以很難向第三方傳遞和證實，這樣銀行掌握不了企業的信息。再者，目前沒有統一的對中小企業的信用評價體系，中小企業信用等級無法取得統一確認，很多原本市場好、前景好、規范誠信的中小企業，因拿不出共同認定的資格認定，無法取得放貸授權。
4.融資渠道與籌資方式極其有限
(1)國家政策導致直接融資渠道狹窄
受傳統計劃經濟的長期影響，我國的經濟政策一貫偏重于發展國有大企業，而忽視中小企業的發展，結果由于中小企業自身的弱點及缺乏必要的政府扶持，導致中小企業的發展舉步維艱。特別是在資本市場上，由于國家對企業上市設定有過高的門坎，要求企業5000萬元以上注冊資金和連續三年盈利的條件過于苛刻，這基本上是把大部分中小企業拒之門外。中小企業由于自身條件的限制，很難通過公開發行債券的方式直接融資，尤其是在1999年國家規定企業債券利息征收所得稅后，即便債券利率高于同期儲蓄利率，也很難完成發行額度。
(2)銀行貸款難
目前，中小企業創業和持續經營資金真正從銀行獲得的貸款只占3.5％。銀行貸款難主要存在以下幾個方面的原因：
①中小企業的信用等級低。
②中小企業的擔保力量不足。一是擔保資金不夠充盈，在銀行的調查反映銀行在發放擔保貸款時往往發現其保證資金的額度已用完。二是互擔保機構太少。
③銀行放貸的門檻高。盡管近年來國有銀行強化了對中小企業的融資服務，部分銀行對中小企業信貸管理的要求仍高于大型企業。能符合條件、具有合格資信等級的中小企業為數很少，這實際上將大多數中小企業排除在支持對象之外。
④銀行放貸成本高。中小企業貸款操作及管理成本偏高，也是抑制銀行對中小企業放貸積極性的一個重要方面。中小企業貸款一般金額不大，而且頻率高，時間要求急，導致銀行管理成本較高。而且中小企業與銀行之間存在著較為嚴重的信息不對稱問題，銀行在防范中小企業報表造假、隨意更改資金投向、拖延還款方面成本過高。據測算，中小企業貸款成本為大型企業的5倍。
(3)中小企業上市難
證券市場是市場經濟的重要組成部分，具有向社會籌資，促進產權流動，優化資源配置等作用。但在我國所有的上市公司中，非國有中小企業所占的比例還不到3%。并且，我國通過有價證券融資所獲得的資金在企業資金來源中僅占10%。中小企業上市難主要體現在：
①資本市場結構單一。相對貨幣市場來說，我國資本市場的發展較為緩慢，結構單一，目前沒有適合中小企業融資的層次多樣、風險不同的股票交易市場。此外，我國資本市場體系和布局不合理，證券與產權的交易單一，還沒有地方性的證券與產權交易中心。
②上市融資的條件苛刻。我國國有大型企業的股票上市融資必須經政府有關職能部門層層的嚴格審批，更不用說中小企業了。大多數中小企業不符合上市條件。
③上市指標有限。我國企業上市指標有制，而大企業占用了大部分上市指標，從而使得中小企業與資本市場基本無緣。
④融資成本高。高額的融資成本使中小企業證券市場敬而遠之。
⑤傳統觀念的影響。受傳統觀念的影響，企業認為上市融資等于向社會承認其資金不足，會給其帶來不利影響，所以中小企業對通過上市融資存在顧忌。
三、解決我國中小企業融資對策
1.加強國家政策的扶持
國家偏向大企業的經濟政策，使中小企業直接融資的渠道狹窄。因此國家必須從根本上轉變觀念，根據中小企業的特點對其采取積極的扶持政策，降低中小企業上市的門坎和債券發行的規模，在股市建立真正的中小企業板塊，使中小企業能夠運用股市很好的融資，并可以通過公開發行債券的方式進行直接融資。
2.加強信用制度建設
加強社會信用制度的建立，使銀行對還沒有發生過信貸關系的中小企業進行服務。同時，中小企業要加強自身信用制度的建設，如實把自己的財務狀況反映給銀行。銀行也要積極與區域內的中小企業進行交流和溝通，對在自己區域內的中小企業的信用狀況有更深的了解，這樣不僅可以降低收集信息的成本，而且當信貸關系發生時，便于控制風險。
3.健全對中小企業融資的信用擔保體系
按照《中華人民共和國中小企業促進法》的要求，搞好信用擔保體系的建設，建立信用擔保、商業擔保和互助擔保相結合的擔保體系。以政策性、互擔保機構為主，以商業性擔保機構為主體，擔保再擔保機構協作，對中小企業或其他民間聯合組建的擔保共同體提供再保險業務和資金支持、分散擔保共同體的風險，促進中小企業發展。
4.改革金融機構，發揮小銀行貸款優勢
(1)改革金融體系，促進金融機構的專業化、多元化
①成立一些以中小企業為主要目標客戶的銀行。這些銀行的投資主體不受限制只要經營對象是中小企業就行。
②組織政策性中小金融機構，執行國家扶持中小企業的政策，彌補商業性金融的不足。
③在加強監管和指導，防范風險的前提下，適當發展民間金融機構，補充國有金融機構的不足。
④打破國有銀行和政府、國有企業間穩定的利益制衡關系。對國有銀行進行股份制和市場化改造，使其將更多的資金投向中小企業。
⑤為民營股份制銀行進入創造條件。一些全國性的股份制銀行資金雄厚，在對中小企業的信貸業務中積累了豐富的經驗，在一些大城市都設有分支機構，政府應對民營股份制銀行的進入積極創造條件。
(2)發展小銀行貸款優勢
根據中小企業貸款中的“小銀行”優勢的關系型融資理論，中小銀行更加傾向于向中小企業發放貸款，而恰好這種關系型融資使雙方借助關系專用性投資能較好解決以軟信息為主的融資活動中的信息不對稱問題。在與當地中小企業長期、多方位的合作過程中，銀行加強了對特定企業的信息能力投資，保證銀行更有效地收集和處理企業融資項目信息，監督企業項目的進展；中小企業向銀行透露業主專有性信息，這些信息往往具有商業機密的性質，一旦被競爭對手獲知，則會對企業的經營造成不利，中小企業在與特定銀行長期、多方位合作的過程中增強了對銀行的信任，愿意向銀行透露更多的專有性信息，通過這種關系型融資，一方面，企業愿意向銀行透露更多真實信息，另一方面，銀行更有能力分析和處理上述企業信息，從而關系型融資可以大大降低信息不對稱程度，顯著提高項目的融資效率。
5.發展典當融資
典當作為一種獨特的理財和融資方式，從事小額融資業務。相對于銀行貸款手續繁瑣，層層審批，周期長，有較高的額度限制，難以應急的弊端，典當行沒有過多的繁瑣程序和限制條件，操作流程相對簡單，無需信用調查，也無需他人擔保，一切只取決于典當物品的真假優劣、市場價格、來源是否合法以及權屬是否明確。隨著經濟的發展，典當行成為中小企業快速融資的綠色通道，對于急需小額資金的企業來說，典當確實是比較理想的融資途徑。
6.加強中小企業之間的合作
中小企業要打破融資瓶頸還可以選擇走合作之路。由于中小企業貸款具有金額小、頻率高、時間緊等特點，銀行對中小企業貸款的管理成本相對較高，銀行的貸款積極性大打折扣。如果能將中小企業聯合起來，在規模擴大和力量強大的同時，信譽等級也隨之增高，銀行與其合作的積極性就會增強，這樣中小企業及其合作伙伴就會取得雙贏的效果。因此，對于中小企業而言要多尋求合作，在實現融通資金便利的同時，還可以加強技術、管理上的交流，從而有效提升企業的競爭能力。
參考文獻:
[1]張存生:淺析我國中小企業的融資難問題[J].湖北廣播電視大學學報，2008（1）
直接融資和間接融資的優劣范文4
【關鍵詞】大數據金融；電子商務；小微企業融資
我們正處在大數據的時代，社交網絡、搜索引擎、云計算等熱點名詞層出不窮，在各種創新金融產品，如阿里小貸、眾籌融資、人人貸等，造成經濟市場巨大變革的同時，也給金融體系的穩定性、開放性和包容性Ю闖中的沖擊。小微企業是我國國民經濟的重要組成部分，但由于小微企業規模小，抗風險能力弱，缺乏有效擔保，使其融資難變成發展瓶頸。近年來，大數據，云計算以及電子商務等技術的發展，使電子商務大數據金融融資平臺積累了大量的用戶瀏覽數據和交易信息，通過對其分析處理，利用自身的技術優勢，在金融領域開展金融業務，改變了傳統金融融資模式，也為小微企業融資開拓了新途徑。
1 傳統金融背景下小微企業融資分析
1.1 小微企業傳統融資模式
小微企業資金來源主要分為兩大部分，一部分是內源融資，主要有四種方式，一是利用留存盈余供應資金，二是吸納企業主股本或天使投資股份進行融資，三是利用票據貼現，即將未到期的應收票據出售給銀行，得到貼現利息進行融資。四是利用典當資產獲得短期資金進行融資。另一部分是外源融資，其中外源融資又包括間接融資和直接融資兩種模式。包括銀行貸款融資，通過資本市場進行融資，以私募股權的形式進行融資和利用民間借貸融資。
1.2 傳統融資模式融資難的原因
據調查，在我國的小微企業有外部融資的需求時，有約31.8%首選銀行貸款渠道，顯示出小微企業外源融資渠道狹窄。小微企業在向銀行申請貸款時會面臨許多障礙，有45.8%的小微企業等待到賬時間漫長，41.1%的小微企業擔保或抵押物品不足。
2 電商大數據金融融資模式分析
2.1 大數據金融背景下小微企業融資的特點
2.1.1 依托電商大數據金融融資模式實現融資
資金流是傳統金融的首要考慮，而信息流是電商大數據金融融資模式首要考慮的。因此，通過客戶在互聯網的點擊和留下的行為數據，這種電商大數據金融融資模式，比傳統融資模式更易接受和推廣。
2.1.2 基于大數據的運用，減少信息不對稱
在網絡融資模式設計和產品設計上，通過對發貨量、物流記錄、交易金額等數據的采集，及時快速的了解了小微企業融資需求，精準的定位了信用體系，減少了信息的不對稱性，實現快速放款，滿足小微企業融資個性化需求。
2.1.3 良性循環機制，有序的融資生態系統
電商大數據金融融資模式平臺不需借助外力與各方聯接，平臺自身的運行過程即可實現一方增長促進另一方持續增長，這樣的一個系統是一種良性循環機制。在電商運用過程中海量客戶通過點擊等留下大數據，不但優化了電商大數據金融融資模式平臺，而且構建了良性有序的融資生態系統，最終直接融資市場的發展加快了金融脫媒進程。
2.2 電商大數據金融融資模式下小微企業融資的優勢
2.2.1 運行機制方面的優勢
借助大數據對企業的運營情況和反映其發展潛力的數據收集與整理，網絡平臺能夠更便捷地評估客戶的資信、盈利狀況，對貸款申請進行及時處理，在適當的時間、地點、數量有效發放，為潛在小微客戶金融服務提供了更多可能。
2.2.2 風險控制方面的優勢
大數據金融利用其信息技術、云計算等，在小微企業融資的風險控制方面，確保發放貸款的安全性、降低違約率；借助創立多層次的微貸風險預警和管理體系，發放貸款前、中、后部分環環相扣；依據企業在交易平臺上收集的信用數據，對企業的還款能力及還款意愿有效評估，從而有效地控制了貸款風險。
3 電商大數據金融融資模式的缺陷
3.1 缺乏相應的政策法規，金融監管滯后
在法律依據和監管方面，大數據應用面對的法律法規較少，監管部門不明確，犯罪成本較低等問題。相關監管部門無法實施對網絡融資模式下資金流向的實效監控，造成網絡融資模式的運行處于監管空白地帶，金融監管部門無法對其監管約束。
3.2 網絡貸款系統不健全、融資效率低
如今開展線上融資的借貸機構，在管理，跟進方面都和線下業務較難匹配，整個線上貸款系統還不健全，針對互聯網平臺上融資的核心機制的實踐不深入，業務人員對線上信息的辨認較為低效。大部分審核、評估、審批等步驟的操作依然放到線下進行，沒有真正實現線上融資操作。
3.3 各網絡融資平臺的信用體系不一致
目前我國各金融機構的電子化建設各自為營，網絡融資模式的運行沒有統一的操作標準，信用評價標準不統一，導致與銀行或者其他第三方借貸機構合作的時候，合作借貸機構考慮的重點不同，隨之融資的結果也不同。小微企業在不同的網絡融資平臺積累的信用無法實現互聯共享，加大了信用審核的人力成本，降低了網絡融資效率。
4 完善大數據金融模式下小微企業融資的建議
4.1 提升自身實力，提升產品競爭力
產品是企業競爭的核心，通過產品評判小微企業的經濟效益，才能提升自身的授信等級。因此，小微企業只有通過企業的產品升級和設備技術改造，提高產品質量，占領市場份額，依據市場的需求不斷提升產品科技含量，加快技術升級的速度。在優秀技術及管理人才方面加大引進的力度，對自生的發明創造，及時申請專利和軟件登記，保護自身的知識產權，最終大多提升自身實力，提升產品競爭力。
4.2 加強信息建設，建立現代網絡體系
除了提升自身實力，提升產品競爭力外，加強信息化建設是一個重要的方面。實現數字化車間，建立現代網絡體系。建立現代網絡體系，按照現代化的管理，將企業財務、人事、生產、市場等管理信息納入企業的網絡平臺，這樣就可以提高企業財務報表的可信度和真實性，爭取贏得外界資金供應方的信任。
4.3 電商大數據平臺不斷優化服務
電商平臺應不斷加強金融產品設計創新和服務流程優化?？赏ㄟ^云計算和大數據等技術對小微企業的融資需求進一步研究，從操作流程、客戶資格、還貸期限、還貸方式、還貸利率等方面設計更有效的方案，從而供給更針對化，個性化的融資產品，加深客戶黏性及滿意度，爭取長久發展。
通過比較電商大數據金融融資模式與傳統金融融資模式的優劣勢，只要小微企業提升自身實力，提升產品競爭力，加強信息建設，建立現代企業制度。同時電商平臺以高質量的數據為保證，建立專業化的大數據金融資產管理部門，將網絡金融行業內的數據作為企業的戰略資產來加強管理，制定數據管理的具體業務流程和業務標準，以制度化策略來提升數據管理質量，控制金融大數據管理風險，嚴控其金融企業的大數據核心資產外泄風險，促進平臺核心競爭力提升。小微企業電商大數據金融融資模式將會得到快速發展。
【參考文獻】
[1]王珂.基于互聯網大數據平臺的小微企業融資模式研究[D].長安大學，2014.
直接融資和間接融資的優劣范文5
房地產企業融資是以房地產企業為對象而進行的融資，主要圍繞房地產企業開發、經營、消費等活動而展開。要使房地產企業融資暢通無阻，就要達到融資對象的專門化、融資對象的過程化、融資標的二元化、融資運作的工程化。只有使房地產企業融資得到保證，才能使房地產企業得到順暢、穩健并有效的發展。
房地產企業融資現狀
銀行還是融資的主要渠道
房地產作為一種高投資、長期高資金占用的行業，其發展必然受制于資金供給。目前，我國房地產融資的渠道主要來自間接融資，即銀行的貸款，直接融資渠道還不多。全國房地產銀行信貸依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴度已超過80%。大量銀行資金的介入促進了房地產業的快速膨脹。在目前的房地產資金鏈中，銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等、房地產市場中各個環節的市場風險和信用風險向銀行傳遞。央行和銀監會力圖控制房地產金融風險，直接來自商業銀行系統的房地產開發貸款受到了嚴格的控制，銀行進入了“惜貸”時代。房地產開發投資的融資渠道仍然比較單一，直接或者間接的銀行信貸仍然是房地產融資的主要方式，至少70%以上的房地產開發資金仍然來自商業銀行系統。
房地產信托業快速發展
房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。
境外資金
充分利用境外資金。境外投資者看好中國市場的中、長期投資。據國家統計局公布的《國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2004年，房地產行業外商直接投資合同項目達到1767個，合同金額134.9億美元，占全部合同金額（1535億美元）的8.79%；實際使用金額59.5億美元，占外商直接投資總額（606億美元）的9.82%。房地產業是除制造業外，外商直接投資最多的行業。因為中國持續高速發展以及日漸提高的國際地位，使投資者認為中國大陸市場的透明度和資金流動性將會得到改善。外資銀行在融資方面的設計，貸款還款條款的制定方面非常靈活。
房地產基金
由于國內房地產基金政策尚未有突破，因此，還沒有標準的房地產基金，但海外房地產基金和國內的各種準房地產基金已經開始了在國內房地產市場的運作。發展房地產基金，給房地產企業帶來了生機，一方面房地產企業通過獲得房地產產業基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對間接融資的依賴，從而降低了經營風險；另一方面，房地產產業基金的投資機制，能促進房地產產業基金的投資機制，能促成房地產投資的理性化發展。
上市融資
上市作為融資渠道來講，房地產企業上市的很少，大部分都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優質資產或其他資產，形成新的主營業務，從而實現該公司間接上市的目的。
典當融資
典當行可以利用其方便、快捷的業務特點，積極參與中小企業融資貸款業務。隨著我國監管部門對房屋抵押典當的等不動產項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業務。今年上海、天津等經濟發達城市所在地的房地產主管部門率先出臺了典當行開展房地產抵押業務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領域。這為各省規范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。
房地產融資存在的問題
隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產開發商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業發展的瓶頸。作為資金密集型的行業，解決好房地產融資問題已經迫在眉睫。目前，我國房地產企業在融資過程中存在的主要問題有:
房地產融資各種方式均有局限性
房地產企業融資方式有兩種：一是內部融資。即開發企業利用企業現有的自有資金來支持項目開發，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。內部融資不需要實際對外支付利息或股息，即不發生融資費用，內部融資的成本遠低于外部融資，因此是首選的融資方式。內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。二是外部融資。外部融資成為房地產企業獲取資金的主要方式。目前主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
銀行貸款由于央行“121號”文件的規定，其對項目開發程度和開發企業自有資金的要求不是多數開發企業短期能夠達到的。信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較小。發行股票及上市過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資本金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不會甘心將大部分的開發收益拱手相讓，所以在實踐中也難推行。由于國內產業基金無法可依，暫不允許存在。養老和保險基金又不準直接涉足房地產，海外基金在國內運作10年來狀況并不理想。因此對基金也不能被寄予厚望。
融資結構單一，方式有限
房地產開發、消費過程都離不開銀行支持（在中國現有的金融體制條件下）。房地產業是資金高度密集的行業，沒有資金就沒有房地產。投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量資金，因此，房地產企業最關心的問題是融資。房地產貸款在國內主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款,主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；第二種是房地產開發項目貸款,主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；第三種是房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。因此，目前我國房地產金融市場化的程度仍有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓寬。
法律法規不健全，影響融資渠道拓展
從2003年開始，國家開始對一系列金融政策進行調整，以引導房地產的健康發展。以規范房地產信貸為主要內容的“121”號文件 對房地產業界造成較大沖擊，給習慣了以往“借貸開發”的開發商們當頭一棒――頓感資金吃緊。在這種背景下，中國房地產企業開始尋求新的融資途徑。
拓展房地產企業融資渠道的建議
2004年的金融政策重點是控制過熱行業的信貸規模和提高準入門檻。對于房地產行業來講，2004年是“政策年”、“宏觀調控年”。2004年實行與房地產行業有關的金融政策主要有四項:
中國印鑒會頒布調整存款準備金率。中國人民銀行決定從2004年4月25日起，提高存款準備金率由7%提高到7.5%。
國務院4月27日發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。鋼鐵有25%即以上提高到40%即以上；水泥、電解鋁、房地產開發（不含經濟適用房項目）均有20%即以上提高到35%即以上。
2004年9月2日，中國銀行業監督管理委員會頒布《商業銀行房地產貸款風險管理知音（征求意見稿）》，其中規定，商業銀行對個人住房貸款的發放，應將眉筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。
2004年10月29日中國人民銀行宣布上調人民幣基準利率，把1年期基準貸款利率從5.31%上調0.27個百分點，至5.58%；將1年期存款利率從1.98%升至2.25%，升幅為0.27個百分點。同時確定貸款利率可以浮動，最高上浮系數為貸款基準利率的2.3倍。
與2004年的金融政策“重在調控”相比較，2005年的金融政策將以“穩定中求發展”為主旋律。就在這樣的前提下，相關政策、法規還是不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
直接融資和間接融資的優劣范文6
摘 要 隨著市場經濟的發展，房地產行業已經成為國民經濟的支柱產業。房地產業在有效推動經濟穩定增長、吸納大量勞動力和帶動內需等方面具有重要地位和作用。擁有充足的資金是資本密集型行業--房地產行業項目順利開發的極為重要的保障條件。資金問題直接關系到房地產企業的存亡。使得原本高度依賴銀行貸款與資本市場進行融資的地產商們面臨了前所未有的資金壓力。在資金密集型的房地產行業中，如何更好地管理現金流、實現資金鏈的良好運作對房地產企業而言是生存的法寶。本文提出解決我國房地產企業資金問題的若干建議，為房地產業今后的發展提供參考。
關鍵詞 房地產企業 資金管理 預算管理 籌資管理
一、當前我國房地產企業資金管理問題
1.負債比例過高。房地產經營活動具有周期長、耗費大等特點，房地產企業幾乎不可能完全依靠自有資金進行發展，由于政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制較高，企業大多從銀行借款進行負債融資，這導致企業資產負債率過高。據統計，當前我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。過高的債務比率使得房地產企業承擔較大的財務費用壓力和風險。
2.資金沉淀嚴重。房地產企業一方面深受資金不足之苦，另一方面企業對資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產出流回企業，而是轉化為產品積壓。這些空置商品房無疑大大占用房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。
3.投資行為盲目。由于前幾年房地產的理論投資回報率較高，使得部分房地產企業關注行業利潤時，沒有考慮到行業存在的潛在風險，忽視行業發展的周期性，對未來行業困境估計不足。部分房地產企業在未能科學分析開發項目所處的宏觀經濟環境，未能分析房地產市場的消費趨向、消費者的購買能力和市場上的供求情況的前提下，就按企業主觀臆斷，盲目進行項目投資，在這種投資理念和策略下，房地產企業的投資很難得到合理回報，投資行為的盲目性勢必會使得企業陷入資金上的窘境。
4融資形式單調。由于我國企業債券市場發展進程很慢，企業很難通過發行企業債券籌集資金。同時，我國證監會對企業IPO有較為嚴格的規定，特別是近兩年，監管部門控制房地產企業上市，使得房地產企業，特別是中小企業企圖通過發行股票方式籌集資金成為不可能。房地產企業的融資方式往往只能停留在短期和長期銀行貸款，這樣對房地產企業的資金運作和發展非常不利，使企業的融資風險高、償債壓力大。
二、我國房地產企業融資渠道來源
1.自籌資金。自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，在房地產價值較低或開發規模較小時。資金需求比較容易滿足。當房地產市場不景氣或開發項目無法銷售時。房地產企業根本無能力用自籌資金再開發新的項目；隨著房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
2.預售資金。房地產預售是比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。但隨著國家有關規定的健全，要求房地產企業需全部交付土地出讓金和投入超過總投資25%的資金。并辦理預售許可證等各項證件，方可預售。預售雖可以將部分市場風險轉移給買家，但開發利潤會下降，如果成本控制較差就會喪失未來利潤。隨著房地產企業的不斷發展。市場供求雙方發生轉變，供方大于求方時，房地產企業也就難以采用預售方式籌集資金。
3.商業銀行貸款。商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。房地產企業與商業銀行兩者所處的市場優劣地位也不是固定不變的。融通資金的安全性、流動性、盈利性是商業銀行關注的核心。對沒有效益和資金發展的企業，商業銀行是不愿提供服務的。隨著房地產市場的“降溫”，商業銀行會加強貸款風險的審查措施，使得房地產企業在開發中向商業銀行貸款的比例逐漸減少?？梢哉f，以后多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款進行開發的，也可預見到房地產企業套取銀行資金買地開發模式的終結。
三、我國房地產企業融資存在的問題
1.貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：房地產開發活動資金貸款，主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的活動資金；房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性活動資金貸款；房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為貿易銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發周期的需要。
2.直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但是在短時期內仍然難以改變以間接融資為主的融資格式，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升的態勢。貿易銀行房地產方面貸款的增幅已達25%以上。我國內地房地產企業79%以上的外部融資來自于銀行，在個別年份和個別地區這一比率甚至高達80%～95%以上。房地產資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結構不公道。
3.各種融資方式具有局限性。貿易銀行進步了對房地產企業的貸款條件，對項目開發程度和開發企業自有資金的程度要求較高，多數開發企業不能達到規定的貸款要求；其它融資方式現階段的表現也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通；而企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較??；另外，由于國內產業基金無法可依，暫不答應存在，養老和保險基金又不準直接涉足房地產，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。
四、房地產企業加強資金管理對策
1.加強資金預算管理。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。資金預算特別是執行預算編制完成后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在審核資金支付時，除了審核憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件外，還應將資金預算作為控制的依據，設置預算審核環節，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項，及時安排支付；對不符合資金預算的款項，包括無此預算的款項，以及實際支付金額大于預算金額的款項，應先與承辦部門進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應作為預算外支出，履行特殊的審批程序。房地產開發企業應當建立資金預算執行情況的動態反映體系。通過對預算執行情況的動態反映，財務部門才能準確審核款項支付是否符合預算，為預算控制提供及時和準確的信息，同時為預算分析提供基礎信息。由于房地產項目開發周期長，在開發過程中還受到國家宏觀調控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不準確。因此，在預算執行過程中，企業還應建立預算調整制度，對臨時發生的、影響企業經營管理的重大事項對預算的影響進行調整，以提高預算的準確度。為了提高資金預算的執行率，充分發揮預算的控制作用，企業應將資金預算的執行情況與績效考核掛鉤。
2.加強資金風險管理。企業資金風險主要有使用風險、在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現為企業的投資風險，它是一種事先可控制的風險，因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審做到科學化、專業化，盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。企業在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制，不能個人說了算，資金的流向與控制相連接，要求跟蹤管理。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業在同城結算業務中主要以"貸記憑證"、"轉帳支票"為結算手段，在實際工作中"貸記憑證"是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，對外擔保企業要求有完善的審批程序。
3.大力推動房地產證券化。有關證券監管部分盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可看不可及的事，那么，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。房地產信托（REITs），就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財上風和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定治理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，獲得既定的收益。
4.建立長期投資基金組織。房地產投資基金屬于股權投資，可以分散投資、降低風險，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產業變成大眾化的投資工具。同時，應盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產投資基金處于無法可依的狀態。同時，國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是產業化加速發展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發展現狀下，它可以與信托聯合，使有一定基礎的房地產企業形成較穩定的資金來源。因此，我國應鑒戒市場經濟較為發達的國家，特別是美國發展房地產基金的成功經驗，在法規方面盡快消除障礙我國投資基金發展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。
5.推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收進收回所有權。建立抵押資產治理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金題目，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。
6.加強資金監督管理。企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。
參考文獻：
