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城市房地產管理制度范文1
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
城市房地產管理制度范文2
中華人民共和國城市房地產行業，從事“有限自然資源開發利用、公共資源配置”，“直接關系公共利益”，理應被認定為“行政特許行業”。因此，被許可人“按照國家規定的服務標準、資費標準和行政機關依法規定的條件，向用戶提供安全、方便、穩定和價格合理的服務”，是“有法可依”的。但是，為何中華人民共和國城市房地產行業，沒有納入行政特許行業，沒有被安排法律義務？尤其是《行政許可法》實施已近一年，政府管理城市房地產，還是以“七仙女下凡”方式，制定七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》，用行政政策調控取代《行政許可法》的法律調控？中華人民共和國國務院20004年制定了《全面推進依法行政實施綱要》，建立法治政府的鼓號大作，我們甚至也可以看到七部門、八部門參與到依法行政的合奏演出中，但是，它們為何在制定房地產調控方案時，“集體遺忘”了《行政許可法》呢？
或許有人說：根據“國際慣例”，房地產行業是一個“自由競爭行業”，不應當認定為“行政特許行業”。如果中華人民共和國的土地法律制度，也是按照“國際慣例”安排的，房地產行業成為“自由競爭行業”，這就是正確學說。但是，中華人民共和國城市土地法律制度，是有“中國特色”的，城市土地理論上是全民的，實際上由政府管控的，公民無法自由行使土地用益物權的。因此，國際慣例說否定了中國房地產行業發展的“中國實際”，顯然忽視了房地產行業在從事 “有限自然資源開發利用、公共資源配置”的顯著特征。
在中華人民共和國的法律制度之下，亦在城市土地所有權制度的基本格局不發生大的變動條件之下，城市房地產行業納入行政特許行業，依照《行政許可法》依法行政，是可行的嗎？
一、法律上是可行的?！缎姓S可法》第十二條規定、第六十七條規定和相關規定，為依法管控城市房地產行業提供了法律依據。《行政許可法》歷經法律專家七年抗戰、橫空出世，此法具有前瞻性和先進性，是可以用于“中國實際”的?！缎姓S可法》的法律規范設計，在私權發達社會可能法律文化意義稀弱，但是在公權膨脹社會，法律文化意義十分突出，是為中華人民共和國行政行為量身而作。將中華人民共和國城市房地產行業，依照《行政許可法》之規定，納入行政特許行業管理，管理相對人難道不服？此官司就是打到聯合國和銀河系，政府也是勝訴一方。
二、 經濟上亦是可行的，政府可以獲得特許收益。
政府放棄發展城市人居事業發展的法律義務，一方面放棄的是政府對社會應履行的法律義務，另一方面放棄的是政府的行政特許收益，放棄的是“正當賺錢機會”。政府實施城市房地產特許經營制度，可以依法招標政府人居房產修造，從而取得政府的行政特許收益。此種收益，與現今政府招標、拍賣城市土地比較，克服了政府招標、拍賣城市土地與《中華人民共和國憲法》第十條的法律沖突，關鍵是行政特許收益是政府可以控制的，克服了“獲取最大利潤”房地產企業對有限自然資源開發利用領域的價格顛覆。
但是，為何政府組織生產的“經濟適用房”的比例，滑稽地滑落到總開發量的2、3％？為何政府自動放棄“正當賺錢機會”？顯然，這里面存在巨大的 “迷局”――真正的公家即政府賺了，“私人”便無賺。這個“私人”，是一個社會聯合，是掌握資源者與私人企業的不當聯合。無數公開案例揭示，是部分公權力具體操作人與房地產商人的利益關系，導致了政府人居房產萎縮，導致了“社會聯合”產生“隱秘私人”，他們在“有限自然資源開發利用”的場域中，在缺乏規制狀態下操作價格發飆。
城市房地產管理制度范文3
一、世界各國房地產課稅的現狀
世界各國房地產稅的名稱不盡相同，有的稱為“不動產稅”（如奧地利、波蘭），有的稱為“房地產稅”（如德國、美國等），中國香港則直接稱為“房地產稅”。在很多國家，房地產稅是地方政府，尤其是省以下各級地方政府的主體稅種。大多數國家和地區開征房地產稅是為了籌措地方財政收入，即屬于財政型的房地產稅。長期以來，發達國家的財產稅一直是地方稅的主體稅種，雖然上世紀90年代以后，有些發達國家的地方稅主體稅種發生了變化，但財產稅仍然是一個重要的稅種。二十世紀90年代，發達國家財產稅占地方政府稅收收入的比例平均為35%，而財產稅主要是對不動產所征收的房地產稅，在美國房地產稅占據了財產稅份額的75%。
從上表中可以看出，房產稅依然是各國地方財政收入的重要來源。世界各國房地產稅的涉稅項目不盡相同，在稅制的設計方面有著鮮明的特點：
（一）從稅基的選擇環節看，分為對全部財產征稅（凈房地產稅）和對特定財產征稅（土地稅、房屋稅）兩種情況
如丹麥對土地評估值課征土地稅，對建筑評估值課征勞務稅，對超過免征額的財富課征凈財富稅；俄羅斯則只對財產總價值課征房地產稅。
（二）從計稅依據的確定環節看，大多數國家和地區以財產估定價值或核定租金為計稅依據
如美國、丹麥、埃及等；也有國家以資本凈值或重置費用為計稅依據，韓國對建筑物開征的房地產稅以重置費用為依據；少數國家還以房地產面積為計稅依據，如波蘭。
（三）從稅率的設計環節看，比例稅率運用比較廣泛，也有些國家采用定額稅率和累進稅率
如捷克規定不動產稅按不動產面積每年計征0.1克朗－10克朗/平方米，土地稅按土地面積每年計征0.1克朗－1克朗/平方米；法國的凈財富稅按每年1月1日凈財富值實行0.5％－1.5％超額累進稅率；韓國對土地和建筑物所征的稅是以財產價值為基礎按累進稅率0.3％－10％征收的，另附加20％的國防附加稅。
（四）從起征點和減免稅的環節看，有些國家或地區對房地產稅規定了起征點
如澳大利亞的維多利亞州對價值低于14萬元的房產不征稅；占有土地少于5000平方米或少于2000平方米時，在日本免征土地占用稅；而且各國還有一些共同的免稅項目，如公共用地（包括道路、公園等）、公共福利用建筑物（如圖書館、博物館、以及非營利性的醫院、養老院、孤兒院等）；各國對農業用地也給予不同程度的減免稅。
（五）從征管環節看，大多數國家建立了嚴密的評估制度，隨著經濟的發展，運用計算機系統進行估價管理工作，已成為各國的一種發展趨勢
由于對房地產征稅一般都以其評估值作為計稅依據，在國外已形成了一套較完善的財產評估體系。如美國房地產評估師協會（SREA）成立于1935年，是北美最大的獨立性專業房地產評估師組織。
二、我國房地產稅制的現狀和存在的缺陷
（一）我國房地產稅制的現狀
我國現行房地產稅制的基本框架是在1994年分稅制改革后形成的，具體資料列表如下：
(二)我國現行房地產稅制的缺陷
1．收入規模小。我國的房地產稅屬于地方政府財政收入，現行房地產稅在整個地方政府收入中所占比重很小，2000年、2002年和2004年房產稅和土地使用稅兩項合計占稅收收入的比重分別為2.17%、2.11%和1.84%。究其原因，一是在長期計劃經濟體制下，個人擁有財產基本上只限于生活資料，勞動者的住房主要由單位提供，基本退出了商品行列。這與西方私有制基礎上個人不僅擁有生活資料，也擁有生產資料，擁有自己私人住宅的狀況相比，稅基自然要窄得多。二是改革開放以來，我國稅制以流轉稅為主體，現行房地產稅征稅范圍針對的是經營活動中所涉及的房地產，對城鎮居民個人的生活用房和農村的房產基本不征房產稅，房地產稅的征稅范圍小。
2．內外資企業適用稅法不一致。現行的房產稅、城鎮土地使用稅專門針對內資企業、單位和個人征收，對外資企業和外籍人士仍然沿用上世紀50年代的城市房地產稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計稅依據等方面的差異，導致內外資稅負不公平。
3．立法層次低，法規不健全。首先，我國房地產稅立法層次低，大多數稅種僅停留在國務院的暫行條例水平，致使房地產稅征管漏洞過大，限制了其組織財政收入和調節收入分配作用的發揮。其次，地方政府的房地產稅權非常有限。我國的房產稅是中央統一規定的固定稅率，地方政府無權變動，城鎮土地使用稅則是國家統一規定稅額幅度，各省在規定的稅額幅度內進行有限的調整，同時地方政府的稅收減免權亦非常有限。
4．缺乏健全的財產登記、估價、定價管理制度和方法。房地產稅的征收建立在對財產準確核定的基礎上。我國財產登記制度不健全，尤其是私有財產登記制度的缺失，影響了房地產稅的征收管理，同時，沒有完善的房地產估價制度，也為逃稅提供了空間。
三、我國房地產稅制的改革趨勢
（一）合并統一房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅，設立《房地產稅法》
首先，要充分體現世貿組織的國民待遇原則，促進市場經濟條件下內外資企業的公平競爭，統一內外資企業房地產稅制，同時防止部分企業利用虛假出資手段、變換企業經濟性質、騙取國家稅收優惠政策。其次，城鎮土地使用稅屬于房地產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋、土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國有不影響三稅的合并和統一。第三，房價的上漲多半緣于地價的上漲，因此三稅統一有可行的理論基礎，統一后的房地產稅將基本消除內外資的“有別”問題，有利于簡化稅制、提高稅收效率。
（二）擴大房地產稅的征稅范圍
1．對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅?？v觀各國的房產稅制度，城鎮居民自有房屋都屬于房產稅的課稅對象，對城鎮居民自有房屋免稅是我國房地產稅制的一大特色。但是，隨著住宅商品化的發展和私人擁有房產的不斷增加，房屋的折算價值分配逐步向高收入者傾斜，我國已經具備了對私人擁有房產課稅的條件，因而對城鎮居民業主自用住房課征比例房地產稅在整體上將產生“累進”效應?？稍诎慈司幼∶娣e或人均收入等設置起征點的條件下，對城鎮居民業主自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋城鎮土地和房屋的全部所有人，提高房地產稅占地方稅收入的比例，發揮房地產稅的調節作用。
2．對農村房地產征稅，逐步統一城鄉稅制。從2006年起，我國取消了農業稅的征收，而統籌城鄉稅制，增加財政收入是改善財政收支矛盾的重要途徑。因此，房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業活動的土地及房屋。
四、構建和完善我國房地產稅的稅制要素
（一）合理設置房地產稅的稅目，科學確定房地產稅的計稅依據
建議我國房地產稅種下設農村土地使用稅和城市房地產稅。前者對農村用于種植、放牧和其他農業經營性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征，城郊接合部的土地及房屋、建筑的處理應確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，劃分依據一是看其是否作為農用，二是在土地的15英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地，征收城市房地產稅。房地產稅的計稅依據包括年度租金價值、改良資本價值、未改良資本價值和占用面積。遵照國際慣例并結合現實國情，建議我國農村土地使用稅的計稅依據以規定的標準單位，考慮土地面積、土地位置和級差地租等因素來分類確定。城市房地產稅以財產的改良資本價值為計稅依據。
（二）靈活確定房地產稅的稅率
在土地和房屋采取合并征收房地產稅之后，是如何確定其從價計征的稅率問題。稅率在一定幅度范圍內可以由市、縣級人大確定，各地的稅率可以不同，在形式上可以采取累進稅率、比例稅率或比例稅率和差別比例稅率相結合的方式，以反映公平納稅和量能納稅。
（三）合理確定稅收優惠
首先，取消城鎮居民住房的房地產稅收優惠政策，可避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。其次，取消部分事業單位的房地產稅收優惠。隨著事業單位管理體制改革的深化，現有的事業單位將逐步實現企業化或行政機構化，前者應按照企業身份征收房地產稅，如營利性醫院，后者提供的服務性質類似于純公共產品，其稅收地位應該與行政機構相似。對后者是否需要征收房地產稅的問題實際上就是對政府擁有的公務用財產或辦公用財產是否需要征收房地產稅的問題。我國只對政府用于出租的財產課征房地產稅。第三，適當確定林地免稅和農村土地的稅收優惠。
（四）適度分權，提高地方政府的積極性
分稅制國家的地方稅立法一般有三種情況：一是稅收統一由中央立法，地方只有遵循的義務；二是稅種由中央設定，地方政府有權決定開征、停征和決定稅率；三是地方政府經中央授權自行決定稅種。我國目前屬于第一種。但我國是一個區域經濟發展不平衡的發展中國家，加之財產稅稅基具有非流動性和對地方的強依附性，為地方政府便于管理和操作，我國財產稅的立法可先向第二種情況過渡。即由中央負責制定財產稅的基本稅法，授權省級人大制定實施細則，付諸實施，根據當地經濟狀況和納稅人的情況，自行決定開征、停征稅種，選擇本地區稅目、稅率和合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目等地區性的減免優惠政策措施，增強房地產稅制對地方經濟的適宜性。
（五）建立以計算機系統為依托的房地產稅征收體系
城市房地產管理制度范文4
市的房地產市場正處于建立后的加速發展期。由于房地產市場起步晚、發展快，發展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規滯后、政府調控手段落后的一些新問題。
1、房地產項目開發涉及面廣、周期長、管理難度大
房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發難度大，即使開發，也無條件交付使用。三是極個別開發商弄虛作假，增加管理難度。
2、房地產的投訴是的熱點新問題之一
隨著房地產市場的發展，有關房地產投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規還需要進一步完善。二是房屋質量新問題。質量新問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發商、建造商、材料供給商等多部門，解決新問題難度大，耗時多。三是部分開發企業行為不規范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等新問題時有發生，對房地產市場的負面影響較大。
3、商品房建設產業化程度較低，銷售價格較高
由于近幾年該市房地產發展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業進入這一行業。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發企業已發展到477家，但其中規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業化程度低，一些住宅開發，雖有水凈化系統、智能化等，多為單一系統，達不到建設部的部頒標準，市的住宅產業化的發展和房地產的發展存在一定的差距。
二、杭州市房地產市場的基本狀況
1998年以來，市認真貫徹落實國務院有關進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮居民積極參和住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業實力不斷增強，住房梯度供給體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發展。
1、住房制度改革的順利進行，為市房地產市場的形成和發展奠定了物質基礎
自1993年以來，市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《市房地產開放經營管理若干規定》和《有關外地單位和個人購買市區單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的辦法，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發展提供了充分的物質基礎。
2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺
近幾年來，市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。自1998年以來，市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業保持健康穩定運行態勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業稅占第三產業稅收比重達41.%。其中，市區房地產行業入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業稅占第三產業稅收比重達39.17%。市區1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。
3、房地產企業機制靈活、注重品牌，提升了市房地產業的綜合素質
截至2007年，全市各類房地產開發企業已發展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發商已脫穎而出。通過房地產開發，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區環境建設?；A設施建設的不斷完善又促進了房地產開發。市房地產開發企業良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業機制已經成為該市房地產市場持續發展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業的綜合素質。
4、房地產市場供給結構逐步改善，市場供求關系日趨合理
市商品房價格近幾年持續上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮居民不同層次的住房消費需求，避免開發商單純從經濟效益出發，一味發展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控辦法，引導市房地產市場供給結構逐步完善。目前，市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供給體系，市場供求關系日趨合理。
三、對促進市房地產市場健康發展的幾點建議
政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業化水平，促進房地產市場規范、有序、健康地發展。重點應做好以下幾個方面的工作。
1、堅持以培養住房市場為基本方向，加強對房地產市場發展的探究
房地產業的發展和城市的經濟發展緊密相連，密不可分。要在堅持發展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發展情況的探究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進經濟的發展。一是政府要有專門的綜合職能部門探究市的房地產發展的政策。及時了解情況，發現新問題，探究新問題，提出系統解決新問題的方法。具體要制定房地產業發展的總體規劃，解決發展思路、發展規模、土地供給、產業培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等新問題，保證房地產市場持續、快速、健康發展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判定能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。
2、完善房地產法規體系，強化監管、規范市場行為
市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規體系是房地產市場持續健康發展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合市出現的實際情況，制定有關規定，消除政策盲區。建委應深入調查探究房地產管理體系和政策創新的新新問題，監督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規和規章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執法力度，切實解決一批消費者反映強烈的新問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環境，使全市房地產開發建設、經營等各項活動納入法制化、規范化的軌道。
3、適度調控土地供給，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房新問題
近幾年來市行政規劃區域兩次調整，市區范圍不斷擴大，要落實土地集中統一管理制度，統籌考慮已劃入行政區域的用地。按照城市總體規劃和城市發展的需要和高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區。通過大型居住區的建設，加快周邊地區的基礎設施配套，提高大型居住區的環境質量，吸引居住，疏解老城區密度和緩解商品房供給的結構矛盾。按照市住宅發展規劃中住宅供給量，確保商品住宅土地年供給量，同時逐步建立土地梯度供給體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。
4、著力提升住宅品質，推進住宅產業化
推進住宅產業現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續發展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。
四、結論
房地產業作為市國民經濟的支柱和主導產業，對改善居民居住條件、拉動經濟增長已經并且還將發揮其積極功能，因此保持房地產業市場持續健康的發展十分重要。政府在房地產市場發展中擔負著保障住房供給體系的責任和規范調控房地產市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業管理體制和產業管理體制，完善各職能部門的協調機制，依法行政、妥善調控、積極引導、精心培育，市的房地產市場將繼續持續、健康、穩定地發展。
【參考文獻
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城市房地產管理制度范文5
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況
1993年國家六部委聯合下發《關于加強小城鎮建設的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內開展創新型小城鎮活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發（1996）69號文件下發南京市人民政府關于批轉市建委《關于加強南京市村鎮規劃建設的實施意見》的通知。這一系列的文件規定了農村小城鎮建設的規劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉鎮集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區的葛塘鎮（該鎮1996年被省政府評為示范新型小城鎮）于1995年開始了此項工作，該鎮下轄的鄰近大廠城區的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20%賣給了本村村民，80%賣給外地農民和城鎮居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續：
1、原南京市大廠區計劃經濟委員會關于葛塘鎮各中心村建設或貿易貨棧工程建設的立項報告的批復；
2、原南京市大廠區土地管理局核發的或補發的“鄉鎮建設用地批準通知單”；
3、原南京市大廠區城鄉建設局核發的“中心村住宅”或“貿易貨棧”的紅線圖；
4、原南京市大廠區葛塘鎮人民政府頒發的“江蘇省村鎮工程建設許可證”。
四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協議”的方式?！拔薪ǚ繀f議”的主要內容也都明確規定了村委會享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經過了工程質量的驗收，并領取了建筑管理部門頒發的質量合格證書。在審理此類案件過程中還發現，凡已付清房款的購房者，村委會均按協議的約定為其辦理了“村鎮房屋所有權證”。
四個村的73幢住宅樓都與原大廠區的城區房屋或住宅小區毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區城區的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業管理均已達到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見
在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產開發經營的資格，“委托建房協議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書和國有土地使用權證書，被告即可付清余款。也有少數購房者并不主張委托建房協議無效，而以其他的理由（如房屋質量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協議”的性質和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：
1、認為“委托建房協議”名為委托建房，實為房地產開發經營，而村委會不具有房地產開發經營的資格，集體土地亦禁止從事房地產開發經營，故應認定“委托建房協議”無效。
2、有條件的認可“委托建房協議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協議”有效，凡購房者是外地農民或城市居民的，“委托建房協議”無效。
3、應當認定“委托建房協議”合法有效，因為委托建房與房地開發有著本質的不同，不應將小城鎮開發建設與城市房地產開發經營混為一談?！拔薪ǚ繀f議”的產生有其政策背景即小城鎮的開發建設，委托建房協議的效力如何確定，關鍵是看建房有無規劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關的法定手續，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協議”有效，本區法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應的手續，故應當認定協議有效。
三、對此類案件的處理情況及原因分析
我院自2000年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止2002年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執行。我院對此類案件的焦點即“委托建房協議”的效力問題作有效認定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經政府有關部門的審批，且有關政府部門具有相應的職權，如大廠區土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關管理主體和職權的規定。
2、本區集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產開發有著本質的不同。委托建房協議的形式與國家倡導的小城鎮開發建設的政策有著密切的聯系。小城鎮的開發建設自應遵循一整套的法律、法規的規定，而不應套用《城市房地產管理法》的規定來調整小城鎮的開發建設。
4、假若認定“委托建房協議”無效，將造成本轄區范圍內社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定，將可能引發大規模的訴訟，從而影響社會穩定，認定委托建房協議無效也必然造成社會財富的浪費。
5、購房者主張“委托建房協議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發現一部分被告主張“委托建房協議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協議”無效來與村委會討價還價。
城市房地產管理制度范文6
【關鍵詞】房地產檔案管理；管理方法；創新途徑
1、引言
近年來，隨著住房制度的改革和公有住房的大量出售，房產經紀傳統管理模式已經發生了很大的變化。房地產管理部門除了要經營和管理現有的公有住房之外，還要對自管產的委托管理以及私有的房產委托管理、住宅小區的物業管理等等開展相關的工作。
2、房地產檔案管理的意義
房地產的檔案管理本身就是對于房地產所產生的檔案在具體的地產項目中審批、建設。管理等的環境中所形成文件的檔案資料整理。由于房地產本身的檔案存在比較大的動態性和地域性，這就為某一個地域內的未來城市建設和規劃提供了一定的鞠策依據。同時，這也是我國目前所實施的財產清查制度的主要依據所在。是解決房地產就分的主要參考資料。所以，房地產的檔案管理本身對于人民的生活和城市的發展有很重要的意義。如果能夠對房地產的檔案進行合理的應用，發揮其本身的作用，就能夠有效的避免房地產檔案資源的浪費。所以，加強檔案的管理工作，合理的利用檔案中的信息，對現實的生活具備了很重要的意義。
3、房地產檔案的特點
（1）來源廣、內容雜。房地產檔案來源于房屋管理、使用、修理的全過程，所產生的材料規格大小不一，體式復雜多樣，這給檔案材料的收集、整理帶來了一定難度。所產生的具有保存價值的文件材料包括：房屋所有權性質辦理及變化記錄、改變使用功能和房屋結構所產生的材料、修繕記錄、使用記錄等等，內容較復雜。
（2）時間長、變動大。房屋從建好居住到拆遷，中間最短需要幾十年，長可達幾百年。在這一時間段內，有關房屋的各方面都不是一成不變的，其中包括房屋的產權問題、結構、使用等。為了更好地管理、使用、修理房屋而建立的房地產檔案也隨著時間的推移不斷變化。
（3）利用率很高。房地產檔案是房屋管理、使用、修繕的原始記錄，對房屋的所有權、淺談房地產檔案的特點及管理方法結構面積、功能變化等都有詳細記錄。權威、及時、準確的房地產檔案信息是一切企業經營活動的基礎，其實質在于反映市場的真實情況及市場運動規律，幫助人們做出正確的決策，因此它的利用率非常高。
（4）專業性比較強
房地產業是一個比較龐大的系統工程。這其中不僅要有土地劃撥、開發企業、施工隊伍等硬件，還要有房產銀行、房產監察、價格體系、法制建設等軟件，因此，要保證房地產檔案的齊全完整，做好動態管理工作和提洪利用工作，必須了解黨和國家有關房地產工作的一系列方針政策，了解地方有關房管工作的各項具體規定和辦法，熟悉單位內部各項業務工作的力之事規則和程序。
4、房地產檔案管理的方法
（1）提升從業人員與相關人員對房地產檔案管理的重視度
房地產檔案管理科學與否直接影響房地產市場的管理秩序和發展進程。加強房地產檔案管理，能夠充分依托房地產產權的原始依據，合法證明權利人與房屋土地的權力關系，為實施產權管理和產權保障提供可靠的法律依據。因此，為維護房地產權力人的合法權益，各級政府和相關部門從業人員需對房地產管理工作高度重視，并爭取在財力、人力、物力上給予充分的支持。
（2）以制度為準繩規范房地產檔案管理
嚴格的管理制度，是規范當地產檔案管理行為的有效方法。按照房地產檔案管理的工作要求，需要建立于完善立卷歸檔制度、檔案借閱制度、檔案保管制度、檔案統計、鑒定、銷毀制度、檔案利用制度、檔案人員崗位責任制度、檔案信息化管理制度等，以此規范房地產檔案管理的方法和程序。
（3）夯實房地產檔案管理的基礎工作
依據《檔案法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市房地產管理法》等相關規定，做好房地產檔案初始信息收集、多次信息梳理、系統分類歸檔等工作；同時按照收集、整理、歸檔的工作流程，收集整理、歸檔調檔等腰嚴格檢查、認真校對，對原有房地產檔案信息進行徹底清查，以保證初始、基礎信息的連續有效性；依據房地產管理分類的相關規定，制作統一規范的管理標準，建立統一分類、編碼目錄，使檔案編號和登記冊、簿、卡等保持一致。注意檔案排放的有序性，以便于查閱、管理和使用；做好基礎檔案的審核工作，保證房地產檔案的真實性，對各個環節的檔案認真校對，并與原始憑證進行核對。
（4）充實人才隊伍加快房地產檔案的信息化管理
房地產檔案管理工作需要專門的從業人員，需要熟悉檔案管理業務同時，也精通計算機方面的專業知識。因此需要加強房地產檔案管理人員的技能培養，充實現代化檔案管理的專業知識，使房地產檔案管理人員能夠全面系統的掌握檔案管理專業知識，能夠更好的收集檔案、管理檔案和開發利用檔案資源。同時要加強從業人員應用計算機工作的業務能力與水平，以人才為基礎加快建立現代化的檔案管理信息處理系統，從而使房地產檔案的價值得到進一步提升。
（5）建立檔案管理網絡暢通檔案管理渠道
依據《檔案法》集中統一管理原則，房地產檔案管理可施行三級管理制度，采取集中分級管理相結合的辦法，建立檔案管理領導小組，對檔案管理工作進行統籌、組織、管理、協調；同時應有分管檔案工作的負責人，并有負責檔案管理工作的專職從業人員，負責檔案具體的收集、整理、編目、立卷、移交等工作。最后應建立綜合檔案管理室，作為專門的檔案管理部門負責收集、移交和檔案的利用，將檔案管理工作與全面整體管理工作結合起來，提高房地產檔案的利用率和利用價值。
5、房地產檔案管理的創新路徑
5.1房地產檔案信息化
（1）提高管理信息化的認知，形成信息化管理思維。社會經濟發展給房地產行業帶來生機，也對房地產檔案管理提出新的要求。傳統手工方式的檔案管理、封閉型管理模式已經難以滿足要求。因此，需要管理人員管理觀念的轉變，要跟隨社會的發展，將信息化的管理理念應用到房地產檔案管理中，形成信息化的管理思維，推動房地產檔案管理深化改革和創新。
（2）推動房地產檔案數字化。房地產檔案信息化建設的前提和基礎是房地產檔案數字化建設。對房地產檔案資料加以數字化處理、整編，生成檢索工具，為檔案資料利用者提供優質高效、準確便捷的信息查詢服務。
（3）建立房地產檔案信息歸集系統。建立房地產檔案信息歸集系統，將房地產檔案信息系統與房地產交易系統相結合，房地產交易過程中生成的全部產權信息自動歸集到房地產檔案信息管理系統，并加以保存，從而保證房地產信息收集的及時性、全面性和準確性。
5.2建立健全管理機制
（1）績效考評激勵機制。因缺乏有效激勵機制，房地產檔案管理人員的工作積極性和創造性不足。房地產檔案管理部門應當根據自身特點，創新激勵機制，將個人工作能力和業績作為考核的重要內容，并將考核評價結果與勞動報酬、職位晉升相聯系。根據能力素質按能定崗、按崗定責。根據職責難易度確定薪酬系數，按照實際業務量實施計件考核取酬，全面落實績效考評激勵機制。
（2）崗位培訓機制。崗位培訓機制是實施檔案管理創新活動的人力資源保障。房地產檔案管理信息化是現代信息技術、科學管理方法在檔案管理領域的應用。檔案管理工作人員的綜合素質和專業技能直接影響著檔案管理與服務的質量和效率，因而，實現房地產檔案管理創新就必須建立崗位培訓機制，提高員工的專業理論知識、業務操作技能以及現代管理理念和技術。
5.3轉變被動式服務為主動式服務
知識信息時代對房地產檔案資料的需求呈現大量化和多樣化，這就要求檔案管理工作人員轉變傳統 “坐店等客” 的被動式服務為需求為導向的主動式服務。在服務意識、服務態度、服務方式、服務機制上不斷完善和創新。增強房地產檔案宣傳服務力度，提高社會對房地產檔案的認知，開展多樣化的服務形式，以適應社會發展的客觀需要。
6、結束語
房地產檔案管理工作需要依據時代的發展需求進行一定程度的變革，加強基礎設施建設與專業人才的培養，以規范化的管理機制提升房地產檔案管理工作的有效性。
參考文獻
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