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房地產行業調查報告范文1
在銀行信貸、上市融資兩大資金源被切斷后，房地產信托這根地產商最后的“救命稻草”也失去了往日的魅力。除了銷售通道遇阻，房價的松動也使得房地產信托償付風險加大；與此同時，日益上升的信托融資成本也逐漸成為開發商的噩夢。
“從6月開始，房地產信托的產品就不再好發售了，銷售也明顯下降?！?月3日上午，新時代證券分析師姜文磊表示，其根源在于風險逐步增加，讓監管層不得不停止。
銀行不“買賬”
隨著2001年10月1日《信托法》的實施，給信托業的規范發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信托業而言，進行房地產信托成為一項嶄新的、現實的、強有力的突破口。
中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。
房地產信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。
“房地產信托的收益率，要明顯高于其它理財產品。”用益信托首席分析師李表示。但是，監管機構并沒有忽視房地產信托產品高增長和高收益背后的高風險。
今年以來，房地產信托業務規模快速增加。監管層屢次對此警示風險，并在今年5月中旬對信托公司開展窗口指導，要求抑制房產信托業務增長。近期銀行的態度轉變，也說明房地產信托業務收緊的力度正在加強。
監管的加強，也使得“銀信合作”的銷售渠道不再牢固。
據了解，目前國內的信托公司普遍沒有建立自己的營銷渠道，信托公司與銀行的合作，主要是信托公司走銀行的代銷渠道。
從用益信托了解到，去年共發行投資于房地產市場的銀信合作理財產品80款；而今年上半年，除了1月份有8款產品推出之外，2至4月一共只有兩款產品發行，到了5月和6月份，通過銀行信托合作發行途徑推出的房地產信托產品已經絕跡。
“實際上，銀監會的法規并不是為了抑制銀行與信托公司之間的合作，而是希望信托公司能夠以正確方式，為銀行理財投資客戶提供風險可控的增值理財產品?！碑咇R威日前的《2011年中國信托業調查報告》認為，無論理財產品多么安全，一旦有關貸款成為不良貸款，銀行多少還是會為其埋單，更不用說其中蘊含的聲譽風險。長期而言，信托公司可利用銀行成熟的渠道向銀行零售客戶提供低風險的投資產品。
信托利益鏈
中國信托業協會最新數據顯示，截至今年二季度末，我國信托資產規模達37420.15億元，比上季度末增長14.5%。值得一提的是，上半年投向房地產領域的新增信托資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。
“比較整個房地產市場，房地產信托資金量并不顯眼，但是對于部分房地產公司而言，尤其是在信貸收緊的大背景下，房地產信托卻是一根‘救命稻草’。”李表示。
而房地產信托產品頻發背后，則是一條錯綜復雜的利益鏈。
“2009年與2010年的大部分時間里，中國大陸的房地產市場呈現出一片繁榮的景象，作為房地產開發商的主要融資通道，許多信托公司也受惠其中。”畢馬威在前述《報告》中稱，信托公司最大的利潤增幅與成功推出房地產信托產品組合直接相關，這些產品一般會為投資者帶來12%或更高的收益率。
由于房地產信托產品的高收益率，越來越多的信托公司推出了此類產品，這也導致了房地產信托產品銷量自去年第三季度起急劇增長。
“房地產信托產品的出現，緩解了許多開發商的燃眉之急。因此，盡管房地產信托產品的融資成本高達20%左右，甚至更高，開發商們還是趨之若鶩?！敝腥谛磐械囊晃环治鰩煴硎?，高成本融資實屬無奈之舉，在當前房地產政策遇冷的背景下，一旦開發商資金鏈斷裂，投資者和信托機構、銀行都將深受其害。
融資無門？
長久以來，房地產行業的融資渠道主要來自銀行貸款、上市融資和房地產信托等。但如今，三扇大門似乎都已關上。
數據顯示，銀行對于房地產開發的“輸血功能”萎縮嚴重。2010年，金融機構新增商業性房地產貸款2.02萬億元，相較2009年減少了3190億元，同比減幅為13.6%。其中，房地產開發貸款減少7321億元，較2009年減少了55.3%。
而今年的情況更為嚴峻。央行日前披露的上半年金融機構貸款投向報告顯示，上半年金融機構人民幣房地產貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元。
實際上，開發商借助資本市場融資的大門早已被關上。Wind資訊的統計數據顯示，包括股票首發、增發和公司債券發行在內，房地產行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元，僅為2009年1210.1億元的12.9%。而今年，多家地產公司上市之路更加艱難。
房地產行業調查報告范文2
關鍵詞：房地產；政府行為；成因；對策
中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）20－0063－02
一、我國房地產市場現狀
自2011年新一輪樓市調控開始之后，除極個別城市，全國大多數城市商品房出售價格仍保持在穩中有升的狀態。雖然政府以罕見強硬的姿態表示一定要將樓市調控進行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調控政策執行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點，但是各地樓市價格仍然沒有松動的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲?？v觀歷次房地產調控，結局都以樓市的報復性上漲結束。政府出臺的政策一次比一次更加嚴厲，同時房價的漲幅也一次比一次更加激烈，中國樓市進入了一個越調越漲的怪圈?，F如今房地產市場的走勢已經對社會各個方面產生深遠影響，到了不得不調控的地步。同時，影響樓市的各種因素錯綜復雜，影響樓市走向的因素已經不僅僅局限于供求關系的范疇，政府自身的決策已經成為更具有決定性的因素。
二、我國商品房價格失控的主要原因
（一）供需關系失衡
從經濟學角度來講，供需關系對產品價格的波動起到相當大的作用。當供給大于需求時，市場趨于飽和，產品價格下降。當供給小于需求時，市場需求旺盛，產品價格上升。我國房地產行業目前的狀況是需求遠遠大于供給。為國民提供保障性住房是政府的基本責任之一，但是1998年國務院頒布23號文，即《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，提出停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設交給地產商，在社會保障房方面投入過少，直接導致了現在的保障房和廉租房的缺失，進一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來，我國城市化進程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來越大，加上住房價格一漲再漲，越來越多的人沒有能力支付高額價款，對住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進一步加深。
（二）開發商的暴利
據《2010中國億萬富豪調查報告》，報告對1999―2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等上榜的億萬富豪展開了調查統計分析。涉足房地產行業的富豪人數最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數的28.96%。這些富豪來自459家企業，占上榜企業總數的28.44%。另據國家稅務總局對各行業平均利潤率的測算，工業：5%～13%；交通業：9%～14%；商業：（批發）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業：8%～15%：服務業：9%～15%；娛樂業：15%～25%。而房地產行業利潤可達20%～30%，可見房地產行業的利潤之巨。同時開發商的暴利成為影響房價居高不下的一個重要因素。并且各行業國企紛紛涉足房地產行業，以其獨特的身份優勢和對土地資源的掌握牟取利益，可見房地產行業的利潤相當豐厚。
（三）政府管理失誤
1.財政過度依賴土地出讓
就國土部公布620個樣本樓盤數據來看，中國地價占房價的比例平均為23%。雖然各機構給出的數據不盡相同，但是相信土地價格在項目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說從拿地開始，政府已經先得到了將近30%的利潤。另根據財政部數據，2010年全國財政收入83 080億元，而2010年我國全國國有土地使用權出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財政收入的35%。政府已經過度依賴土地出讓帶來的財政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績的影響下，開發商的拿地成本越來越高。開發商解決這一問題的唯一出路就是將增加的成本轉嫁到消費者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現，土地成本的增加進一步助推了樓市價格的上漲。
2.房地產行業過高的稅費
房地產行業的稅費項目之多，稅種之繁雜，是助推房價高漲的另外一個重要原因。政府從房地產行業拿到稅費又分為兩階段，一是開發商開發階段，二是商品房買賣階段。據不完全統計，開發商需要繳納的主要稅費達到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營業稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產稅收已經成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。
由以上數據可以看出，房地產行業的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另據REICO在2009年的《我國房地產企業開發費用分析》專題報告顯示，在開發商的總費用支出中，流向政府的份額為49.42%。可見政府在樓市成本中獲得了過高的利潤。
（四）宏觀經濟形勢不利
房地產的走勢可以說與宏觀經濟形勢的走勢有相當大的聯系。（1）2006―2008年房地產行業曾經遭遇小低谷，但是2008年經濟危機之后，政府急于刺激國內需求與消費，大力發展房地產，甚至將其視為刺激經濟復蘇的支柱產業。從2008年地產業迅猛發展至今，并且沒有絲毫衰落的跡象。（2）經濟危機之后，政府為了刺激經濟的復蘇，開始實行寬松的貨幣政策和財政政策：銀行加大對地產業貸款扶持，地產業反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時貨幣超發嚴重，CPI連創新高，流動性過剩，在滬深兩市持續低迷的情況下，越來越多的人為了財富的升值甚至保值只能投資房地產，進一步推動了樓市的走向。（3）國際經濟環境持續惡化。美國次貸危機影響未了，歐洲債務危機又發，全球經濟復蘇緩慢。越來越多的熱錢涌入國內，先推高，后做空。在引發房地產泡沫的同時，嚴重影響我國的國家經濟安全。
由以上可見，我國的房地產行業目前的窘況已經不單單是房地產行業單方面的原因造成的，還涉及到經濟、民生、政府、國家經濟安全等諸多方面，已經成為一個諸多社會矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢，如果不能得到妥善的解決，將嚴重影響我國的社會主義現代化進程。而在市場調節完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當干預。在房地產的開發，買賣，保有等各個階段都有大量的環節可以限制，但是政府歷次干預的主要針對目標都僅僅著眼于商品房買賣中的一個小環節：限制炒房。筆者認為，這是政府干預失效的關鍵。
三、針對房地產行業現狀的建議
目前房地產行業已經嚴重影響了國民經濟的良好有序運行，并且市場調節已經失靈，只有政府干預才能有效地解決問題。針對這一狀況，政府應該下決心用類似休克療法徹底解決房地產行業的頑疾，而不是一直束手任其發展。對于如何解決當前房地產行業調控局面的窘境，除了當前政府正在進行的調控政策，筆者給出以下建議。
（一）減少對土地財政的依賴
政府應該進行適當的稅費改革，擴大稅基，實現政府財政收入的多元化，在不明顯減少財政收入的情況下減少對土地的依賴。并且應該建立全國統一可行的土地出讓制度，減少房地產買賣流通階段之前的稅收，進而相對減少商品房的成本。
（二）加大保障房的建設
為國民提供保障房是政府的責任和義務。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國家和地區的做法，制定適合我們國家的保障房政策。重點建設經濟適用房和廉租房。中央和地方財政都要對保障房的建設負責，在土地劃撥、資金投入等方面做到協調統一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場的壓力。
（三）改善經濟環境與投資環境
受經濟危機和全球經濟衰退的影響，國內經濟增長出現了放緩的趨勢。政府過于追求GDP的增長而采取各種方法。不重視實體經濟的投入而導致制造業資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經濟的泡沫化更加嚴重。經濟環境的惡化導致投資環境同樣惡化，大量資金沒有投資效益，只能投向房地產。國家應該重點扶持制造業的發展，在稅費以及政策上給予更大的優惠，鼓勵其發展。同時擴大內需，刺激國內消費，改變過去嚴重依賴出口的局面。并采取適當穩健的財政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創造一個穩定的投資環境，引導社會資金有序良好的運行，改變只能通過炒樓來實現資產保值的現狀。
（四）建立全國統一的房產管理系統以及開征房產稅
政府建立全國統一的房地產管理系統，并且進行全國性的信息資源共享。對居民在實名制的基礎上實行以家庭為單位的限購，對已購的第二套以上商品房普遍開征高額房產稅，增加其持有成本，迫使市場上的大量空置房加入到流通領域來，相對緩解供需壓力。政府要對開發商制定嚴格的房產開發程序，防止其囤地以及捂盤惜售。
（五）制定相應的法律法規
政府出臺確實有效的法律法規約束。（1）對全國的房地產要有統一的行業標準、準入標準、開發標準等等，并且限定地產商的利潤。（2）對政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設等等都要有明確的法律法規進行限定。（3）對居民的投資進行法律的規范。在注重契約精神的前提下，以法律去規范其市場行為。
房地產行業已經成為多種社會矛盾的集合點，解決房地產行業的窘狀是當下最為緊迫的任務。房地產行業對國民經濟運行以及社會和諧產生的負面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產行業的徹底改革會對經濟增長產生不利影響，導致經濟增長的短暫減速甚至衰退，但政府仍應該下定決心進行改革，以經濟暫時減速換取今后的可持續的發展，只有這樣我們才能實現國民經濟更快更好的發展。這對構建社會主義和諧社會以及完成我國的社會主義現代化目標，都有著極為深遠的戰略意義。
參考文獻：
[1] 中華人民共和國國家統計局.中華人民共和國2010年國民經濟和社會發展統計公報[R].2011，（2）.
房地產行業調查報告范文3
受到安居樂業的傳統觀念影響,中國人非?？粗刈》?這造就了中國潛力巨大的房地產市場,在供需兩旺的市場刺激下,中國的房地產行業經歷了輝煌的十年。
房地產行業作為基礎行業,產業鏈牽連鋼鐵、水泥、建筑等 30 余個行業,觸及國民經濟的根本,其發展帶動了相關行業的發展,解決了大量就業。同時,土地出讓收入又是地方財政收入的主要來源,地方財政對房地產的依存度也非常高。
土地是有限資源,供應量在日益減少,而房地產發展過熱,市場需求量不減,供需緊張致使房價不斷攀高,泡沫越吹越大,威脅國民經濟健康和可持續發展。一項調查報告指出,2013年我國城鎮房價收入比達到 12.07,一線城市更是高達25.25,遠大于國際正常水平 6 到 8,普通民眾已經不堪房價的重負,社會上呼吁政府調控房價使之回歸合理水平的聲音不絕于耳。
為了抑制房地產過熱,政府和銀行業相繼出臺了一系列調控政策和手段:比如規定個人購買第二套房首付款需占總購房款的 70%,比如銀行收緊對房地產開發商的貸款,降低甚至取消購房者的房屋貸款利率優惠等等。更深層的調控手段也在醞釀中,比如全國個人住房信息聯網系統的籌備上線,要求公民登記個人房產信息,為下一步房地產稅的實行提供基礎,最終目的是釋放更多房源,盤活市場存量,緩和購房矛盾,降低住房資源浪費和社會不均。
1.2 選題意義
當前的房地產市場形勢迫使房企摒棄粗放的投資模式,加強成本控制。開發用地的拿地成本正是其中一項重要的成本構成,對后續開發影響深遠,拿地成本的投入又是通過土地招標等出讓方式實現的,因此,研究確定開發用地投標報價的方法對于房企加強成本控制是非常有價值的?，F行的投標報價方法僅能夠得到最高投標報價,也就是報價的上限,而本文創建的模型能夠計算出合理的而非最高的投標價格,且同時得到相應的中標概率,能夠幫助房企獲取更為全面的報價參考信息,這也正是本文選題的意義所在。
第 2 章 現行房地產開發用地投標內控價格確定方法
2.1 現行房地產開發用地投標內控價格確定方法介紹
2.1.1 基于假設開發法的定價思路
地價理論講,“房價決定土地價格”,現行的土地評估方法是根據未來宗地上的房地產產品預期價格來確定該宗地的價格,該類方法中最常見的是假設開發法,一般流程如下:
房企先要調查待售地塊的內外部環境,內部環境包括地塊的地理位置、占地面積、容積率、綠地率和建筑密度等因素,外部環境包括影響地塊發展的城市(區域)規劃、區域市場狀況、類似項目銷售狀況、周邊土地出讓情況等因素。
然后在市場調查分析的基礎上,結合地塊規劃指標的限制條件,進行項目產品類型(別墅、多層、小高層、高層等)的初步定位和規劃,并測算出未來相關產品類型的價格,預測總銷售收入。
接下來要從預測的銷售收入中分別扣除全部建設成本、預期最低利潤和相關稅費,得到的剩余部分便是房企能夠承擔的最高土地價格,將這一價格作為房企投標報價參考的上限。由于每個房企有著不同的開發規劃、預期房價、假設成本和預期利潤,因此各自的投標報價參考的上限一般是不同的。
投標過程中每個房企僅有一次報價機會,在價高者得為主要中標標準的規則下,只有盡量給出較高的價格才能提高中標的概率,從上述土地價格測算的過程中可以看出,預期銷售收入較高,承擔風險能力較強,或者愿意犧牲更多預期利潤的房企更可能中標。
2.1.2 現行價格確定方法的步驟
確定開發用地內控價格的步驟可以分成三個階段,見圖2.1
(1)項目調研階段
1)地塊特征分析
待出讓地塊的特征分為地理特征和經濟特征,其中,地理特征包括:
地塊區位情況,包括地塊所處的城市、行政區域或非行政區域(經濟開發區、商貿金融區等)。
地塊特征,包括四至范圍、地勢平坦狀況、現有居民情況、土地完整情況、地質情況等。
規劃控制要點,包括地塊用途、總占地面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、控高、綠化率等。
經濟特征包括:地塊周邊的商業、交通、教育、醫療、文體等社區配套以及市政配套。
2.2 現行房地產開發用地投標內控價格確定方法缺陷
現行拿地價格制定方法基于假設開發法,從預測房價到估計成本,最后得到利潤和地價之和是某個常數的關系。該思路相當于在項目前期評估階段對開發過程進行模擬分析,幫助房企提前了解項目將要面臨的風險,有利于房企提高風險防范能力,一定程度上保障了項目順利開發,也挖掘出了土地的最大價值。
房地產行業調查報告范文4
關鍵詞：房地產；開發風險；信托融資；分析
引言：房地產行業在我國國民經濟中屬于主導產業的地位，并且一起相關產業關聯度比較強以及帶動性比較強的特點，已經是成為了我國國民經濟增長的支柱產業，隨著我國改革開發之后，房地產行業得到了不斷的發展，但是其開發的風險也是一直伴隨著房地產行業中。
1.房地產開發風險因素分析
1.1政治或政府影響與風險。
政治，是應該特別關注和具體研究的，實際上政治是指一個國家所處的國際國內政治環境變動及這個國家相應的政策法律調整，對于中國房地產市場中的政治因素的變化，會極大造成房地產開發商企業發展上的影響及經濟上的損失。
在中國房地產市場中，對于房地產開發商而言影響最為直接的是金融政策和財政政策的變動。從金融政策上說，中央政府是否實行緊縮的貨幣政策還是實行寬松的貨幣政策，會從直接上影響地產開發者和房產消費或購買者所持有的資產，也同時影響開發商所開發的項目和出售的項目。并且中國國內銀行針對于中國房地產市場方面的業務的變化和延伸度也會對中國房地產的需求發生極大的影響。從財政政策上說，政府是否實行緊縮的財政政策還是實行寬松的財政政策，針對房地產市場的稅收政策的變化，針對房地產是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取的補貼政策，政府針對房地產行業所進行投資的力度和范圍等等，都會對房地產開發和需求發生影響。
1.2經濟影響與風險。
在房地產市場中，特別是房地產開發過程中的經濟風險主要是指由于國家經濟形勢變動導致房地產開發商發展遇到困難和經濟上受到一定損失。由于一個房地產開發項目從立項、可行性研究到樓盤上市、售罄的這個時間段內，對于房地產市場中的消費需求變動的可能性存在很大的波動性，并且對于某些項目的消費者對項目本身各類偏好變化也在時間的延伸中不斷變化。原來的市場定位和細分市場上該類物業也許還供不應求，但很可能時間不長就會出現大量很難變現的存量房，造成對于此類項目的開發商的市場預期遠遠偏離投資收益，甚者很難收回投資，造成開發企業的發展困境。
特別是在開發商對項目開發過程中，出現了通貨膨脹，貨幣出現貶值，物價和產品價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會極具上漲，同時隨著這種通脹預期的加大，市場中的消費者過于傾向于房地產的抗通脹的能力，過高的估計了市場的飽和度，對于房地產市場中的發展泡沫的出現起到了退波助燃的暗地因素。并且在通脹預期下，消費者手中持有的貨幣量是一定的，隨著貨幣的貶值，對于房地產的購買力相對下降，可能出現無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出，無法短時間變現，占用過多的開發資金等，從而造成開發企業的風險。
1.3房地產市場的發育程度與供求狀況風險。
根據市場規律和市場發展原則，在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、商品購買者自由出入、交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的房地產市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。
其實，從宏觀上來說，房地產市場是地區性的市場，地方的房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多的多。只要當地地方經濟發展是健康的以及有序的，對于房地產的需求就不會發生太大的變化或波動。但如果地方經濟的發展不平衡性和不健康性的制約及影響，對于當地的房地產市場會有更大的影響，對于房地產的需求的變化和波動更加顯著，也更加頻繁，加之部分不道德的炒作因素的存在，更是加劇了這種風險的存在可能。
2.房地產信托及其運營模式和風險控制
2.1關于房地產信托的運營模式
一是關于抵押貸款類信托。所謂的貸款類的信托產品主要是指信托公司通過質押資金的使用方公司財產或者是股權作為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品之后，把募集起來的資金提供給房地產公司進行使用。抵押類貸款類的房地產信托，募集起來的金額將會占據房地產信托金額的百分之六十七點二左右，根據財產或者是股權擔保方式的房地產信托主要是二零零四年資金募集的一種主要模式，對于這種模式來說，總量比較大以及容易成功，同時成熟的信托業務各個當事雙方也是比較容易認可。
二是權益轉讓的模式。對于房地產開發公司來說，合法可以售房的交易作為擔保仿瓷信托的計劃，信托公司通過購買資金需求方的商品，并且將其進行欲售登記之后，作為擔保，或者是收益性房產之收益讓為擔保發行的資金信托計劃。這種模式為很多開發項目的后期運作或者是多個房地產項目的新項目運作，并且良好的售物業房地產公司提供融資的條件。對于這種模式來說，主要是的風險是在建筑工程到竣工交房的風險、房屋銷售的市場風險以及權屬登記的法律風險。
2.2房地產信托融資的風險與控制
一是房地產行業風險。房地產行業是一個資金密集型行業，時間周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。房產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響房地產信托。根據建設部政策研究中心最新發表的調查報告顯示，二零零五年一月到八月，我國房地產投資增幅不斷降低，宏觀調控成果已初步顯現。房地產價格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產品質提升所致，平均漲幅仍低于城鎮居民可支配收入的增長幅度。由于中國城市化進程及大規模城市改造，必然對房產有著長期的真實需求，目前存在的主要問題是局部過熱及房產的結構性過剩，整體的房地產泡沫是不存在的。信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調整，靈活機動，來抵御可能出現的房地產行業波動，規避風險，保護投資者利益。
二是關于項目自身的分析以及市場的風險。對于項目的選擇來說，主要是房地產信托的主要工作，要是項目本身存在著內部法律糾紛以及建設資金短缺的情況，那么信托產品不管是怎么控制風險，項目自身的無缺陷也是沒有辦法能夠避免的。信托公司在進行項目選擇中，可以聘請一些有市場公信力的房地產專業機構來對項目進行可行性的分析，并且對項目的市場定位和前景進行認識。深入的調查了解開發商的實力。選擇和有經驗以及實力雄厚的開發商進行合作，落實土地房產抵押以及質壓等擔保措施，在項目運作中加強資金的監控。
總結：通過上述分析可以知道，房地產開發的過程中必然會帶來著風險，為了能夠保證開發的效率，開發企業必須要通過全面以及科學有效的方式來針對風險采取各種應對的措施，以此來使其房地產企業的抗風險能力得到提高，同時保證企業能夠得到可持續發展。
參考文獻：
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房地產行業調查報告范文5
關鍵詞：溫泉旅游經濟 城郊房地產 協調發展
溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會大規模的興建各種娛樂設施、服務設施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠郊的溫泉都會吸引洗浴、住宿、餐飲等消費（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經濟的發展離不開房地產的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區，這些地方區位優勢不明顯，房地產發展面臨一定的挑戰，如何推動溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展便成為一個值得探討的課題。
溫泉旅游經濟對城郊房地產發展的影響
（一）溫泉旅游經濟發展有利于帶動房地產行業投資
溫泉旅游地具有重要的經濟價值已經為世人所認識，“中國溫泉之城”――廣東省清遠市2012年旅游總收入達到178.71億元，有29家企業主要依托溫泉資源運營，這些企業接待游客總數達到686.57萬人次，清遠市溫泉旅游總收入達到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產行業投資，從而為城郊房地產的發展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項目招商情況來看，投資額度最大的項目達到30億元（北京國際體育運動培訓、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項目包括天津東麗湖溫泉度假區、重慶南溫泉核心景區等項目，由此可見，溫泉旅游經濟的發展對外部資本吸引力較大，能夠為房地產行業的發展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。
（二）溫泉旅游經濟發展有利于提升房地產價值
溫泉旅游產業的發展不僅本身會成為一個重要的經濟增長點，而且會帶來土地、房產及基礎設施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費項目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區為例，截止到2014年3月，該地區在售住宅項目達29個，其均價為9600元/平米，但度假區的房價卻達到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產價值增值由此可見一斑。實際上，由于溫泉旅游經濟的發展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預期，同時，部分社會公眾特別是有較強經濟基礎的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產的需求，這將有效地拉動房地產價值增值。這一過程中，郊區房地產的非理性消費將發生重要的作用，即由于消費者甚至于政府部門、企業等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區域房產價格，從而有可能進一步推動房地產價格上漲（劉鐵軍，2007）。
（三）溫泉旅游經濟發展有利于促進房地產銷售
房地產行業特別是城郊房地產如何提高周轉率，加快產品銷售是一個重要的課題，特別是，當前我國房地產行業正經歷深入調整期，房地產庫存大，銷售壓力大。中國指數研究院數據顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經濟的發展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產信息傳遞給周邊的人，并進而激發市場需求，促進房地產銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產投資主體而言，如果其預期溫泉旅游發展潛力大，未來該郊區房地產前景看好，則會通過團購等方式投資于該地，進而拉動房地產銷售（劉鐵軍，2007）。
城郊房地產行業發展對溫泉旅游經濟的作用
溫泉旅游經濟的發展與繁榮需要眾多的條件，包括商業、住宅、工業地產的支持，特別是，現代溫泉旅游經濟多以度假村（區）的形勢出現，這一區域內部生產生活設施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達到發展旅游經濟的目標，而這無不需要發展房地產行業。此外，由于房地產行業關聯度大，拉動作用明顯，因而會促進旅游經濟的繁榮。
（一）溫泉旅游經濟發展需要商業地產支撐
溫泉旅游經濟需要各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的商業地產的支持，研究表明，旅游核心區已呈現嚴重旅游商業化的現象，旅游購物設施（地產）中，越是核心區域商業越豐富，支持購物的地產也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區域的則會大量布局餐飲、住宿等商業地產（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經濟的發展對商業地產的需求表現在兩個方面：一方面是溫泉消費本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產為消費提供了場所，特別是當前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規模龐大，需要大房地產項目進行配套。另一方面是溫泉旅游相關的需求，包括購物等帶來需求，這類地產是必不可少的。實際上，在溫泉旅游經濟發展過程中，這類地產是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產，并且這種地產一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設開發完畢，因而需要經過政府部門的嚴格審批并規劃才能開工建設，但盈利空間也較大。
（二）溫泉旅游經濟發展需要住宅地產支撐
溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗溫泉的文化，同時還要親身體驗溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強大的住宅地產需求。特別是，隨著溫泉旅游經濟的發展，旅游區域會產生大量的就業崗位，大量勞動力進入并長期性的停留在這一區域，UNWTO的研究結果表明，旅游業每增加1個就業崗位，就可帶動相關行業增加4.2個就業機會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業，這些人員會產生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產來支撐。按照北京大學的《中國民生發展報告2013》標準，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業崗位就相當于共有5.2個人就業，會產生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經濟繁榮，則必然會帶來相當的住宅需求。
（三）溫泉旅游經濟發展需要工業地產支撐
溫泉旅游發展到一定階段后將面臨提質的需要，化學制品、香料、精油等工業品將會被廣泛地應用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產品也將更為流行，這些產品需求的增大將吸引相關企業的入駐，如果規劃科學合理，本地資源優勢明顯，甚至可能在某一細分領域形成完善的產業鏈條，這就需要大量工業地產的支持。特別是，由于這些工業產品并不需要大規模的廠房，更多的是對科學研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設標準化廠房，并以出租等方式提供給相關的企業。
（四）城郊房地產行業發展的其他作用
溫泉旅游經濟是一個綜合體系，必須有相互聯系的行業作為支撐，特別是，各地在發展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項目，以此提升旅游品質，如山東省夏津生態旅游區就以溫泉旅游為主導，配套打造了以休閑旅游與為內容的文化旅游項目，以椹文化為內容的（生產類）主題旅游項目，形成了較為完善的產業鏈條。而這種產業的發展都必須有房地產業的支持，此外，房地產行業作為一個與其他行業關聯度大、牽涉面廣的產業，與旅游相關的包括房地產布局、房地產項目勘察與設計，此外，還包括房地產項目的整體運營，特別是溫泉旅游相關產品展示、批發經營等，這都表明溫泉旅游經濟要發展必須有房地產作為支撐。
推動溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展的思考
《山東溫泉旅游消費體驗活動調查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產建設中存在較大的問題，表現在溫泉地產開發前期為占據先機，特別是為占據溫泉旅游核心板塊，大量的房地產企業一哄而上“圈地”，盡可能多地搶占土地，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠的郊區，地方政府為吸引投資商掀起建設熱潮，往往采取寬容甚至支持的態度對待這種行為。在房地產開發過程中存在規劃設計不科學等問題，部分地產項目內部結構設計不合理，如殘疾人設施不健全等，交通等配套設施不健全。房地產項目建成后則存在后續開發利用不足等問題，如物業管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經濟與城郊地產協調發展需要有針對性地破除這些問題。
（一）樹立正確的溫泉旅游地產理念
要堅決破除在溫泉旅游區建設房地產就是溫泉旅游地產的思想，而要從溫泉旅游文化出發，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產項目的特點在于溫泉、旅游、房地產三者緊密結合，基于此，在房地產項目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內；在房地產項目設計中要包含溫泉元素，如在房地產外觀上能夠讓人聯想到溫泉，在房地產項目文化、房地產項目經營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經濟發展與房地產項目關聯度大。
（二）明確目標對象科學確定不同開發項目
溫泉地產項目可以分為不同的類型，因此，在開發過程中必須明確目標對象，如果以商戶為目標則開發商業地產，如果以住宅為主則開發商品房，如果以工業品加工為主則開發工業地產，通過明確這種細分目標確定房地產開發模式。在這一過程中，房地產項目開發者要做好三大工作，即做好市場調研，充分了解溫泉所在地房地產供給和需求情況，了解各類房地產項目開發、布局情況，在市場調研的基礎上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結合自身的優勢合理選擇開發項目，一般而言，房地產企業本身在工業地產、住宅項目、商業地產方面各有所長，房地產企業要結合自身的優勢明確開發模式，控制項目風險。
（三）科學規劃并推動郊區房地產建設
作為城郊的房地產項目，其開發將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學的規劃才能達到開發的目標（封季媛、王寧，2013）。在實際操作中，要搞好房地產項目空間布局，要針對工業地產、住宅地產以及商業地產對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區域的道路規劃科學的布局房地產項目，達到既方便又集約的目標，集約即要推動同一類型用地特別是工業用地相對集中，對于溫泉核心區域要提高投入強度保障土地得到充分開發；要做好房地產項目配套規劃，包括交通規劃、綠化規劃、生活配套規劃，通過這些配套設施的完善提升房地產項目的價值，促進房地產產品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。
（四）注重后期經營開發
提高持續經營能力。溫泉旅游地產更重要的在于后續的開發與經營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產項目開發建設過程中，要選擇合適的物業等管理單位，提高房地產項目的經營管理水平。此外，在運行過程中，要根據市場發展的需要，不斷提供新的服務，如針對殘疾人的需求改進一些基礎設施，針對療養需求建設一些公寓型住宅等。
參考文獻：
1.徐靜.周莊古鎮旅游商業類型、布局與規模研究[J].安徽師范大學碩士論文，2013
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4.封季媛，王寧.桂林國家旅游綜合改革試驗區發展策略―雁山旅游地產 LPFs 模式的探討[J].商，2013（7）
房地產行業調查報告范文6
關鍵詞：土地開發股權收購 風險防范
Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.
Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
隨著當前房地產行業的高速發展，房地產開發企業拿地熱情不斷高漲。房地產開發企業除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項目收購的形式來實現。在實際操作中，房地產企業的項目收購行為通常表現為如下三種比較常見的形式：資產收購、股權收購和合資開發。其中房地產企業通過購買有地企業的股權間接獲得土地進行項目開發,已成為房地產行業快速拿地的一種常見方式。
房地產項目公司股權收購，是指收購方收購某一項目公司（僅指為特定房地產項目成立的開發公司）的股權，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進而控制項目公司，并獲取該項目公司名下的土地進行開發經營的模式。股權收購模式相比其他拿地方式具有如下優點：
（1）手續簡單
一般來說股權收購只要簽訂股權轉讓協議并根據公司法規定辦理股權轉讓的工商變更登記手續（外商投資企業還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個項目，手續簡單。
（2）費用節省、開發快捷
股權收購相對直接購買土地資產而言花費的稅務成本最少，直接交易成本最低。且由于項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續，投資者即可馬上投入資金進行后續開發建設，對于境外投資者及境內非房地產企業投資者而言，無需另行成立新的房地產公司。
（3）避免代墊土地出讓金等資產收購中多見的交易風險
土地證是資產收購的必備條件，很多項目擬轉讓時一般因為未及時繳納土地出讓金而無土地證，故轉讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風險；而股權轉讓獲取項目與土地證有無并無必然關聯，不涉及代墊出讓金。
雖然股權收購方式具有較多的優點，但其自身也有著不得不加以防范的風險。如何在國家法律法規的框架范圍內，盡可能降低企業的成本和風險，是房地產公司項目投資人員的主要工作。房地產企業通過股權收購方式來獲取土地主要面臨的風險有以下幾種：一是股權轉讓存在一定的政策性風險；二是股權溢價處理難度較大；三是標的企業的法律、債務風險較難控制，存在或有負債風險。本文將分別從上述各類風險來具體闡述分析各自的風險內涵及防范措施。
房地產項目股權轉讓的政策性風險
對于股權收購房地產項目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權、上市公司股權收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權轉讓的，則需要政府部門進行審批，審批部門包括負責國有股權管理的部門及其地方授權部門，審批要點是股權轉讓價格是否公平、國有資產是否流失。對于涉及上市公司股權的，審批部門還包括中國證券監督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務等。
對于收購股權為國有股權的，除履行一般的股權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產評估機構對其進行資產清查及估價；再次，國有股權轉讓需要進場交易，要在國有資產產權交易中心進行公示，公示后產生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進行。因此在收購國有公司股權時，不能僅通過與轉讓方達成收購協議而完成股權收購，還需履行相關程序。這就需要收購方需要了解國家的相關政策及交易所的流程規定，防止發生政策性風險。
房地產項目股權轉讓中的溢價處理風險
一般項目收購時雙方都有盈利要求，收購溢價指在項目收購過程中所支付的實際金額超過項目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價在項目納稅申報中不能進開發成本。
從項目收益看，對轉讓方而言，溢價越高意味著其轉讓收益越高但同時稅負也較大。對收購方而言，采取股權轉讓，較高的溢價意味著項目開發清算時較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項目投資人員在前期不籌劃好股權溢價及土增稅的處理問題，項目后期的總體收益水平極有可能低于預期。因此通過合法合規方式進行溢價處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務籌劃的范疇。
對于房地產項目股權溢價的處理，主要是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規發票（對村集體等非法人實體，則只需開具收據即可）。處理溢價要結合付款進度和財務審計來進行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進度完成處理。
標的企業的法律、債務風險
據統計企業項目并購重組的失敗率高達70％，而導致失敗的一個重要原因就在于對企業收購過程中潛在的法律風險，特別是被收購企業的債務風險處理不當或沒有防范措施。項目公司的資產負債表并未反映或者無法反映已經發生的債務或者潛在的債務。這可能是由于項目公司惡意隱瞞債務，或者是由于項目公司的財務制度不規范、存在未入賬債務，或者是由于或有債務的大量存在造成的。其中，或有債務是收購中的最大陷阱，如擔保之債、票據責任之債、產品侵權或者環保責任產生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發生或者處理結果處于突發狀態而無法預料，并且輕易不為常規審查所能知悉，如果一旦發生，就有可能改變項目公司的資產狀況和信用狀況，從而直接影響項目公司的價值，因而危險更大。
對于股權收購房地產項目的法律風險防范，主要有以下幾項措施：
1.通過對項目公司實施盡職調查防范風險
盡職調查是公司股權收購的一個重要的、基礎性的環節和程序。由收購方委托專業律師、會計師以及行業專家對項目公司進行全面的、詳盡的審慎調查，通過調查，律師、會計師以及行業專家將調查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調查報告，并對收購的可行性、可能存在的法律風險及預防方案發表意見，為收購方提供決策依據。這樣，同時也可以在并購合同簽訂前對項目公司的財務狀況和法律風險有足夠的了解，從而盡最大可能防范風險。簡而言之，盡職調查在企業并購中具有從法律上、財務上、項目可行性上發現風險、判斷風險、評估風險的獨特作用。
因此，收購方應當聘請律師和會計師甚至房地產行業專家對項目公司進行全面的調查，調查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產、債權、債務及或有債務、對外擔保、稅務、重大合同、勞動用工、項目投資開況等各個方面。
2.通過制定完善周密的股權并購協議防范風險
股權收購協議是并購交易的法律表現，完善、周密的收購協議條款是主動防范各類已知和未知法律風險的重要保障。一般而言，在收購協議中采用通用條款和特殊條款來保護股權收購交易安全。在交易實踐的過程中，一般是通過設立一個共管賬戶來保管收購對價的價款。在股權收購協議中約定根據股權轉讓進程的不同階段來分期支付相應的對價。為防止項目公司股權轉讓完成后出現未經披露的債務，可以約定保留一定數額的對價作為擔?；蜻`約金。另外也可以約定在被收購項目公司中由轉讓方保留一部分股份，使轉讓方和收購方成為一個利益共同體，待經過一段時間項目公司的或有風險逐漸明確后由收購方再行收購轉讓方的剩余股權。
綜上所述，通過股權收購方式獲取房地產項目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項目操作實踐中，仍然存在著大量的潛在風險。房地產投資人員在進行項目拓展及股權投資時，應積極防范及化解可能出現的風險，在嚴格控制風險的前提下，加強前期盡職調查、完善相關合同條款及監督好相應的合同履行過程，以保障項目投資的安全進行。
參考文獻 ：
[1] 孫衛.股權收購房地產項目的律師實務[J]. 中國律師. 2012(12)
