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[關鍵詞]房地產投資信托基金(REITs) 路徑選擇
房地產投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。
本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產投資信托基金發展的背景
房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。
我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中, 信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。
二、房地產投資信托的制度優勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。
2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。
首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。
2.我國發展REITs的路徑選擇
我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。
首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。
其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩定性,節約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現有法律都進行修改不利于維持法律的穩定性,而采取統一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發揮了后發展國家的優勢。
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關鍵詞：國有托管企業 企業托管中心 “瑕疵”資產 權屬
國有托管企業是指國企改制后，被國家以各種方式托管經營的困難企業、關停企業、殼企業等各類已退出市場的劣勢企業，又稱改制遺留企業。這些企業的歷史遺留問題經過30多年的積累，已成為國企改革的難點。為避免因沒有或無法妥善解決劣勢國企改革問題，引發職工群體上訪和社會不穩定等現象發生，全國各地都在不斷創新管理模式以解決這些問題，企業托管中心就是其中一種管理模式。
青島市政府借鑒成功的管理經驗，設立市屬單位——青島市企業托管中心，實行“托管中心—托管組”雙層組織構架，企業托管中心對托管企業的財務收支、資產處置、破產清算、關閉注銷、留守人員進行統一管理，負責托管的全局性工作；托管組受托管中心的委托，負責幾個或數個企業的托管工作，具體承擔資產債務處置、退休內退人員管理、司法應訴及企業銷號等事務性工作。[1]讓新舊企業徹底脫離關系，使新組建的企業既不背任何包袱，充分發揮托管中心在國有企業改革中的減震器、穩壓器和助推器作用。
一、青島市國有托管企業存量資產現狀
目前，國有托管企業剩余存量資產大部分為賬面價值高于實際價值的不良資產。主要包括：各類長期難以收回的應收債權、股權、廢舊機器設備、土地和房產等資產。
這些資產根據盤活的難易程度可分為兩類，一類是“純凈”資產，這類屬于權屬清晰的可利用資產，如廢舊機器設備、閑置的房屋等，通過市場化運作后，基本上都能通過出租、出售等方式盤活變現，可以挽回部分損失，基本能保證國有資產的保值增值。另一類是“瑕疵”資產，這類屬于權屬不清、責任主體不明確，現行政策法規環境下難以處置的資產，主要是指長期難以收回的債權、股權，盤活變現難的土地和房屋建筑物。
由于歷史原因，“瑕疵”資產的管理涉及到各方面的利益，關系錯綜復雜，很容易造成社會的不穩定，所以盤活難度很大，有些資產在保全上都存在問題，更別說是保值增值了，很容易造成國有資產流失。正因如此，“瑕疵”資產的管理才成為托管企業工作的重點。
二、“瑕疵”資產管理的瓶頸問題
（一）權屬不清是“瑕疵”資產管理最大的“瑕疵”
這個問題突出體現在房產、土地類資產上，主要表現在以下兩個方面：
1、證件（房產證或土地證）缺失，法律權屬不清
這種現象的主要成因如下：因當時政府機構不健全、職能不完善，造成部分建設項目竣工驗收、土地使用權等手續不完整；有些從國有企業分離出來的企業所使用的房產土地、有的企業實際占有使用主管部門的房產土地，或主管部門實際占有使用企業的房產土地，當時都未進行規范的資產權證變更；部分企業存在劃撥土地、購買集體無產權證的土地、購買或自建的自管房，由于各種原因未按規定辦理土地證或房產證，或在辦理過程中手續不齊全，后來又由于原開發建設單位已破產注銷或長期關停，幾十年來無法辦理房屋土地的權屬登記。[2]以上狀況導致這類資產的國有性質被抹煞，部分資產甚至被社會上的有關人員無償占用，長期不能收回。
2、資產的責任主體不明確，管理權屬不清
這種現象的主要成因如下：部分國有企業在改制時，被民營企業收購，部分廠房土地兩證齊全，但沒有辦理規范的交接手續，也沒有相關的出讓證明或權屬轉移文件，致使這些房產、土地一直被改制后的民營企業無償使用；還有部分房產由下屬單位承建，建成后，資金未及時結算，資產長期賬外管理，時間跨度較大，加之主管人員變化頻繁、企業破產倒閉，造成情況不明、責任不清。[2]以上問題導致了該類資產的管理難以到位。
（二）處置難是“瑕疵”資產管理的突出瓶頸
“瑕疵”資產由于其本身的特點，在管理上比普通資產要更加復雜，成效甚微，主要表現在以下幾個方面：
1、資產貶值嚴重，賬實不符，導致處置時估價難，要求高
原部分國有企業的會計核算手續不全，對國撥地、購入集體無證土地、自管房等資產沒有入賬處理；在企業破產清算時，由于形勢混亂，人心不穩，導致房產及土地使用權也未評估、房產移交其他部門管理未做賬務處理；會計賬簿被查封、賬目不清；機器設備等資產年久失修，貶值嚴重；相關企業間的債權債務權屬不清等問題普遍存在，所以，會計信息不能真實反映企業剩余存量資產的價值。處置這類資產時面臨著財產直接支配權小、市場操作性差、缺乏基礎資料、不確定性因素多的現實狀況，所以估價難度大，以非公開市場價值為基礎進行評估時，內在的風險性與緊迫的時效性對評估提出了很高的要求。
2、現行法規政策與歷史遺留問題的沖突，致使資產處置難，風險高
一方面現有的政策法規已根據經濟形勢進行了修訂，不適宜解決歷史遺留問題，如果以現行的政策法規來處置這些帶有歷史遺留問題的剩余資產，在投資主體資格、轉讓交易方式、投資審批、稅收政策、外匯管理等方面受到現有政策法規的制約，給處置操作帶來一系列政策和技術問題。[3]另一方面，我國尚未建立有效的“瑕疵”資產轉讓（或投資）市場和有效的交易機制，資本市場上專業運作的社會中介機構嚴重缺位，感興趣的投資者很少，公開市場拍賣幾乎找不到買家。在這種情況下處置這些特殊資產不違規則違法，交易雙方的風險極高，所以，公開處置的成功率幾乎為零。
（三）留守組或托管組工作效率低加劇了“瑕疵” 資產管理的難度
這些“瑕疵”資產長期得不到合理解決、管理難、處置難是普遍存在的問題，這就使得托管組的工作人員形成了思維定勢，養成了“拖、等、靠”的心理，僅局限于“看住”這些資產，缺乏工作動力，托管工作進展緩慢。每年托管企業在這些資產的維護、訴訟等方面的各項費用支出有增無減，大大增加了政府的負擔。
三、攻克“瑕疵”資產管理瓶頸的思路
（一）轉變思路，站在歷史的角度，實事求是解決歷史問題
托管企業剩余資產的瑕疵，大多是由于當時經濟發展的需要和政策的局限等歷史原因造成的，如果按照現在的政策法規，必須補辦相關的驗收竣工等手續并繳納高額的稅費、過戶費才能辦理相關的房產證、土地證，對于這些關停企業、破產企業來說是完全不可能的，而且這些房屋已居住使用了若干年，已能充分證明其可使用性，所以，我們必須轉變思路，具體問題具體分析，用歷史的眼光來尋求解決問題的途徑，不能以現在的政策規范過去的問題，否則，就犯了形式主義的錯誤。
（二）尋求政策法規支持，利用社會合力突破管理瓶頸
筆者認為，突破瓶頸的關鍵是解決房產土地類資產的權屬問題，這就需要以政府為主導，成立專門機構，修訂政策法規，徹底解決疑難房產土地的權證問題。[4] 具體可從以下幾個方面入手。
1、建議靈活運用政府職能，青島市政府牽頭協調相關部門共同行政
一方面，從規劃、國土、房產、稅務等部門抽調人員成立歷史遺留疑難房屋土地確權小組，常設辦公室專門處理這類問題，避免政府部門之間，政府部門與托管企業之間互相推諉。另一方面，加強歷史遺留土地房屋政策研究，由規劃、國土、房產、稅務等部門共同研究制定專門文件，本著化繁為簡、利國利民的原則，分類劃定遺留疑難房屋土地確權的范圍、時間、手續、稅費標準，以及確權辦證的主管部門，以盡快理清權屬關系。
2、順應市場經濟規律，加快國有劣勢企業退出市場的步伐
青島市企業托管中心接管了100多家殼企業，按照現行《企業破產法》，有些殼企業既無資產，又無人員，已具備破產或注銷條件，但由于這些企業屬于國有企業，政府出于宏觀考慮，不允許這些企業破產或注銷，使得這些“殼”一直存放了幾十年，在工商、稅務及托管中心都由專人進行管理，造成人力財力浪費。所以，建議遵循市場經濟優勝劣汰的規律，青島市政府聯合稅務、工商等部門制定有針對性的政策文件，對符合條件的殼企業申請破產或注銷，使之真正意義的退出市場，收回殼企業剩余資產的管理權，交由青島市企業托管中心管理。
3、學習借鑒其他地區的成功經驗，加大處理房屋土地遺留問題的力度
可規定凡在城市規劃區國有土地范圍內的所有歷史遺留未確權房屋土地，包括遺留企業職工的個人未確權集體住房；過去開發商違規建設，現在該開發建設企業已破產注銷，導致商品房無單位所有權人來申報房屋產權初始登記的，都列入研究解決的范圍。而且要切實保證遺留企業職工的合法權益，開通綠色通道優先為其辦理房產證，以確保社會穩定。[5]
4、嚴格落實《企業國有資產法》，用法律保護國有資產[6]
針對部分被社會人員無償占用的未確權的國有資產，托管中心及托管企業多次交涉無效，甚至相關工作人員會受到人身威脅，情況惡劣。司法部門應嚴格落實《企業國有資產法》，明確這些資產的國有性質，收回管理權和使用權，爭取在資產確權前，由公安、工商等部門協助企業托管中心和托管企業收回被無償占用的國有資產，防止國有資產繼續流失，促進國有資產保值增值。同時，司法部門應嚴厲懲罰相關不法人員，保護相關工作人員的安全。
（三）實行資產清查專項審計，摸清托管企業家底，落實剩余資產真實價值
針對托管企業賬務混亂，賬實不符的現狀，青島市企業托管中心組織相關部門，聘請社會審計機構，對托管企業實施了一次大規模的資產清查專項審計，重新核定了賬面價值，共查出不良資產約計18.98億元，剔除不良資產后，其凈資產金額約為-24億元，可謂負債累累。同時，企業托管中心還派資產管理人員深入到托管企業內部，由托管企業的工作人員陪同，一起實地查看現有的實物資產，并做好登記，建立第一手實物資產資料，了解剩余資產的具體情況，而且還發現了一些賬外資產，防止了國有資產的流失。通過此項措施，明確了實物資產的賬面數和實際數，為資產管理工作奠定了基礎。
（四）制定獎勵政策，全民參與資產盤活工作，深入挖掘資產潛力
為盡快盤活、變現托管企業現有的存量資產，使之保值增值，以處理托管企業的遺留職工問題，青島市企業托管中心制定了國有資產保全、盤活獎勵辦法，以充分調動所屬單位工作人員的積極性，對合理開發利用廢舊閑置資產、清收債權、股權等不良資產、挖掘潛在國有資產、收回被非法占用的國有資產、合法合規處置“瑕疵”資產等的單位或個人給予獎勵，提高托管組的工作效率，既能保全國有資產，又可以加快“瑕疵”資產處置的步伐，為盡快解決歷史遺留問題提供資金保障。
四、結語
“瑕疵”資產的管理是一項政策性強、涉及面廣、操作技巧復雜的工作，僅靠企業托管中心的力量是無法完成的，必須依靠地方政府和中央政府的大力支持，才能及早處理國企改制的歷史遺留問題，最大限度的保護人民群眾的利益，防止國有資產流失，使國企改革無后顧之憂，向更深層次推進。
參考文獻：
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[5]邵海峰.規范房屋、土地資產管理 提高國有資產使用效率[N].大連日報.2012—1—17
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一、統一前后評估工作的變化
柏林位于歐洲的中心位置,統一后的柏林更是東西歐的樞紐。具有重要的政治、經濟意義。
1.合并前東、西柏林的情況。東德國家雇傭的評估師不是按照市場價格進行評估工作的,而是根據國家的規定進行工作。他們不需要調查房地產的市場價格,只要按規定進行計算即可,如城近郊1馬克/平方米;市中心20馬克/平方米;可建私家花園的10馬克/平方米;市中心有些地方無地價,因國家所有不許買賣。1990年在東德出現了合資經濟,東德的評估人員才根據市場來進行評估。但由于金融部。經濟部在評估方面具有決定權,且部內官員對市場一點不但,他們認為將不同因素發展到數百個,就是市場化了,所以東德評估人員根據市場進行評估也只不過是根據金融部、經濟部規定的若干因素進行。這種做法有可能導致評估值與市場價值背道而馳。西德評估人員與東德的做法是不同的,市場是西德評估人員評估工作中所遵循的準則。按西方價值觀念評估一塊地,土地用途是標準,隨意性較大的因素并不是評估標準。西德的評估界建立了良己的一套規則,使用三種不同的評估方式(比較法、重置成本法、收益還原法)。
2.東、西柏林合并后的評估經驗。實施西德的評估方法,東德的金融部、經濟部意識到了這點,并根據東德的特點逐步引入,西德的評估師在東德的評估工作中一直以努力找到東、西德兩邊具有可比性的地段,主要因素是地區大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用權的安全性等。如果選出這些可比性因素,西德的評估師基本上用比較法就可以評估土地的價值了。這個方法就是東、西德統一后唯一可行的評估地價的方法。德國的不動產透明度很高,每一塊出售的土地都登記在冊,且每塊土地的買賣都必須由公證人報告國家,每年在雜志上定期刊登有關數據。公眾可以看到每塊地段的具體數據并根據此進行投資。在統一后的十年中,東德已經逐漸形成一個有供有求的市場,評估師現在也可以找到這些有關的數據進行評估。
二、評估職業的工作準則
德國的評估工作是獨立于政府之外的。評估職業者在評估工作中只對自己負責,并不考慮政府、委托人及個人的經濟利益。評估職業者評估出的土地
價格不需政府進行確認(但法院只承認評估師簽字的評估報告)。如當事人因某種經濟行為發現評估結果有誤,可以向法院起訴。評估職業者自己對評估結果負責30年(法律規定),評估錯誤時先用該項目的保險合同的賠償金賠付,不夠再用私人財產負責,公司內的所有評估師都負有連帶責任。
在評估職業者進行評估的時候,政府無權干涉評估職業者的工作,即使評估結果有損于政府的利益。政府對土地價格也有自己的規定,但土地價格并不是由政府制定的,而是政府委托專業人士制定再通過法律確認的。受政府雇傭,對于評估師來說是一種很高的榮譽。
三、評估工作在市場經濟中的作用
在德國,私有財產是一切發展的基石,產業主要保護自己的財產,與租戶不同。經濟改革30%是關于私有財產的內容,最大的業主是國家。國家通過出售一部分地產,獲得了一部分收入,使經濟得到了一定的發展,并且通過出售地產將外流的資金吸引回來。為了更好地激活房地產市場,必須有明確的房地產價格,使投資者可依據其選擇。購買房地產。西德的評估師根據市場和城市規劃等,把城市進行對比,抓住優勢,研究如何設計城市功能,然后確定某一地區如何利用及容積率,并繪制出城市的地價國。地價目中包含三種數據(l)用途,(2)容積率,(3)價格(每平方米)。每個投資者都可以根據地價圖計算房地產的價格、建設規模、投資收益等。利用地價圖,德國創造了一個模式,城市可以自己決定走什么樣的發展道路。地價圖已完全被市場接受,且在市場中通行。每年將會繪制一張新的地價圖,當估價師按經驗發現地價圖與實際不符時,或國家需要時,政府通過購買可以得到此圖。地價圖對于國家來說,可以幫助政府測算稅收,目前在德國,政府都是依據地價圖來征收地產稅。對于投資人來說,人們往往根據此圖進行成萬上億的投資,但投機幾乎成了不可能。
四、國有資產在市場經濟下的轉變歷程
原東德的國有企業均由托管局負責將其盡快私有化。托管局是聯邦政府下一個企業,管理原東德的國有資產,評估這些不動產,并努力將其賣出。托管局下設的房地產管理部門負責房地產的評估工作。房地產管理部門雇傭自由評估師對不動產進行評估、同時雇傭一些評估師成立評委會,負責制定托管局的評估政策且對評估結果進行審核。評委會由15到20個來自各行各業的專業人士組成,每屆任期四年,其工作完全獨立,不受托管局的干擾。評委們并不放棄原有的工作,在托管局也僅是獲得象征性的車馬費。在國有資產評估中主要采用收益還原法,因為托管的房地產除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的聯邦州有10個分理機構,在柏林布蘭登堡地區有3個。托管局只負責管理、出售經營的房屋,監督管理者,一是調查管理者執行情況;二是管理者每季度上報環境報告,每季度報告中包括垃圾處理問題,每年上報一次危險品的情況。管理人與托管局有合同,個人負責。托管局出售不動產的原則有兩點:(l)買主得到一定優惠;(2)買主與托管局合力清理不動產,但托管局不為此付支付清理費,因在售價中不包括清理費用。土地的評估資用由產權人支付。
五、考察體會及工作建議
(一)房產稅調整為不動產稅,按市場價值征稅,更符合經濟規律,有利于市場經濟的正常運行。
在德國,房屋、土地是分開征稅的,屬財產稅的征收范圍,但其均是以市場價格即評估價格作為計稅依據的,使得稅收工作與國家經濟發展緊密相連。
目前,在我國房產稅的政策規定中,房產稅的計稅依據主要是納稅人房地產的賬面原值或租金收入。由于納稅人獲得房地產的時間、形式不同,其賬面原值的內容差異也較大,且隨市場經濟的發展,房地產價值也是隨時變動的,賬面原值已不能及時反映房地產的真正價值。計稅依據的差異導致房產稅的征收管理工作無法真正體現財產稅的性質,并對市場經濟的發展發生了一定的負作用。鑒于房屋產權和土地使用權已是擁有者的財產,且賬面原值又不能真實、準確的反映出房地產的價值,在以市場經濟和公平稅賦為原則的前提下,建議有關部門對房產稅政策進行調整,將房產稅調整為不動產稅,明確以不動產的市場價值為計稅依據,以保證我國稅收工作與市場經濟發展相銜接,促進市場經濟的順利發展。
(二)成立專門的評估委員會,定期繪制全市房產稅計稅依據圖,體現公平稅賦的原則,便于征收管理。
目前,房產稅、城房稅的計稅依據包括房產原值(含評估值)、稅務機關估值。對于納稅人按規定進行評估并相應調整會計賬目的,可將其評估值視作房產原值。由于目前本市評估行業尚屬一個新興的行業,并不規范,在評估時根據納稅人評估目的的不同評估結果也是多種多樣的。納稅人用以調整會計賬目的評估值也是各種各樣的。對于沒有房產原值且納稅人未進行評估的不動產,可由稅務機關參照房地產管理部門制定的評估標準進行評估。但房地產管理部門評估標準制定時間較早,評估標準過低,已無法適應現在的市場經濟。鑒于以上原因,建議可以比照德國托管局的做法,雇傭社會上各行業中專業評估人員組成評估委員會。評估委員會在獨立工作的原則下,按照市場經濟的條件,定期繪制全市房產
房產資金托管范文4
“一房多賣”糾紛多
一方面，目前市場上在售的商品房大多數是期房，從合同備案完畢到最終交房辦完產權轉移手續，一般需要1至2年時間。在樓市調控嚴厲的背景下，開發商資金鏈普遍緊張，有時就會出現為謀求更多資金而“一房多賣”的情況?？赡艿淖龇ㄓ兄T如辦理虛假按揭貸款、偽造買賣協議、直接騙取預付款等等。
另一方面，二手房也不靠譜。由于通過中介或買賣雙方直接進行的交易常常不夠規范，有時甚至因為所謂的“熟人”而忽視了防范措施，賣方通過打時間差、補辦房產證等做法，就能做到“一房多賣”。
雖然類似的案件以賣方敗訴居多，但許多時候買方即使勝訴也無法取得房屋所有權。這是因為買賣雙方雖簽訂合同，但未辦理產權過戶手續，房屋的物權沒有轉移?；舜蟀褧r間精力，有時候一拖再拖，結果買方勝訴也僅僅是獲得賣家賠償的違約金，無法獲得產權。
謹慎防范多留意
因而，購房者一定要對相關的利益維護有所認識。買房時首先要及時網簽，嚴格采取資金監管及資金托管的形式進行交易。這樣，買方先將房款交至房地產交易登記中心的托管賬戶，相關證件辦理完畢后，該賬戶才會把房款交給賣方。在簽訂購房合同時，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規定，并加重此種行為的違約責任。
證件方面，一定要查看開發商的《商品房預售許可證》，確保這房子是在預售許可范圍之內，不要貿然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調查所購房屋的產權，提存房屋產權證，也應盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款，并在交易后及時辦理產權轉移登記。
預告登記是關鍵
房產資金托管范文5
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、原創：經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對個物業管理企業的排查工作和個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關團體用房租金實收萬元；主輔分離房產租金實收萬元；自行接收房產租金實收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
⒋房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調名干部，分組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
⒈出臺《沈陽市物業管理規定》
月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
⒉進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，原創：全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中
⒊建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
房產資金托管范文6
關鍵字：二手房；交易資金；監管模式
一、引言
房地產經紀公司在經營過程中可以沉淀大量的交易資金，一些不法經紀公司便借機挪用這筆沉淀資金來謀取暴利，主要表現形式為：現金購房低買高賣、擴大公司規?；蜻M行其他投資，甚至卷款潛逃。將資金用于其它投資的潛在風險相對比較大，一旦這些經紀公司運營不善，資金鏈很有可能斷裂，這筆原屬于購房人的資金便會石沉大海。近年來諸如此類案例層出不窮：2005年7月6日合肥市桃園房地產銷售有限公司攜客戶4000多萬元房款一夜蒸發；2005年10月北京佰家房地產經紀公司拖欠萬名業主租金；2006年9月天津匯眾房地產有限公司涉及詐騙高達1.5億元客戶房款。這些觸目驚心的數字，使我們不得不對房地產經紀行業現行交易資金監管模式的有效性產生質疑。
二、北京市二手房交易資金監管現狀
二手房交易過程比較繁瑣，費盡波折找到合適的交易對象后，還必須辦理一系列的相關手續。其中僅房產過戶就需要一周左右的時間。此外，有些當事人還需要辦理按揭貸款或解除房產抵押業務。房屋產權過戶、轉移登記及物業校驗完成后，交易方可結束。因此，受時間、精力和知識所限，大部分二手房當事人會選擇經紀公司提供的全方位服務，包括代辦抵押貸款、代辦抵押解除、代辦過戶、代收代付交易資金等。如此一來，房地產經紀公司便可全面操縱交易流程，尤其是控制交易資金的流向。與此同時，二手房交易過程中產生的收付時間差又導致經紀公司賬戶下始終會沉淀一些交易資金。因此，在信息不對稱、監管缺位的情況下，房地產經紀公司便可輕而易舉延長收付時間差，以擴大沉淀資金的規模。
根據北京我愛我家、中原房地產等幾家大型房產經紀公司的估算，2006年北京市二手房交易量大約在7．6萬套左右。假設每套成交總金額為75萬，其中全款交易量占30%，且每套可進行監管的資金金額為50%，貸款交易量占70%，其首付款成交數為30%（該筆資金全部監管），則一年中需監管的交易資金將達到205.2億元。隨著北京二手房市場的不斷發展，這一數字將不斷增加。近年來，盡管北京幾個較大的房地產經紀公司與一些交易保證機構均嘗試開展了二手房交易資金監管業務，但畢竟覆蓋面較小，整個二手房市場上的巨額交易資金仍得不到有效的監管，潛在風險巨大。因此，建立有效的二手房交易資金監管模式已勢在必行。
三、國內現存二手房資金監管模式
針對上述問題，一些地方政府率先推出了二手房交易資金監管模式，并取得了一定的成效。但大都還處于探索階段，各地采用的監管模式各不相同，全國范圍內至今尚未形成一個公認的有效模式。
2004年，上海市房地產交易中心與民生銀行上海分行合作推出安全通道：買方可將資金存入房地產交易中心在民生銀行開設的專用賬戶內，待買賣雙方辦理產權轉移登記時，房地產交易中心將核實資金是否入賬及其他條件是否符合，待全部查實后，才予以辦理過戶手續。
天津市房管局搭建了二手房網上交易服務平臺，該平臺由天津市房管局下設的天津市正孚房地產經紀中心加以維護和管理。
合肥市房地產管理部門設立了專門的資金托管中心，凡是在合肥市購買二手房的市民，均可自愿到資金托管中心申請資金托管。交易資金托管期間不計利息，不收手續費。
2006年大連啟動二手房購房資金監管制度，規定各二手房經紀公司必須在銀行設立購房資金專用賬戶，交易中所涉及到的資金必須存入該專用賬戶內，以確保購房者資金的安全。
四、北京市二手房交易資金監管模式的探討
目前國內現存的二手房交易資金監管主體并不統一，主要有以下四種：政府主管機關、商業銀行、擔保公司或信托公司等交易保證服務機構和房地產經紀公司。在政府主管機關主導模式下，政府的絕對權威性可確保交易流程的安全，但在確定監管責任、人員編制及經費核算等方面卻存在較大的困難；對于交易保證服務機構來說，其作為獨立的第三方可保證交易的公正，但對交易程序參與較少，缺乏必要的過程控制；銀行具有可靠和資金收付便捷的優點，但缺乏必要的交易知識，目前操作較為復雜；而房地產經紀公司，普遍存在經營不規范、公信力不強，難以取得客戶信任。
北京二手房交易中潛在的資金風險日益暴露，如何在確保交易資金安全、交易高效，且不增加交易成本的前提下，選擇適宜的監管模式成為首要問題。筆者認為，應該借鑒大連的模式，由銀行來擔任資金監管方，即建立以商業銀行為主體的二手房交易資金監管模式。因為二手房交易資金監管的本質是保障交易資金的安全，而銀行恰好是交易資金流轉的主要通道，所以其必然成為交易資金安全的主要監控方。同時大部分銀行網點設有辦理商品房按揭貸款的部門，具備相應的專業經驗?？梢哉f，銀行有能力并且應當作為監管主體承擔起二手房交易資金監管的責任。
在二手房交易中，銀行可以通過二手房交易專用賬戶來對交易資金的流轉進行控制（如圖1）。二手房交易當事人簽署完買賣合同之后，應與銀行簽訂“監管協議”。協議中應當規定，二手房交易當事人僅能通過銀行的“交易專用賬戶”來對交易資金進行劃轉。當交易資金進入賬戶后，銀行即開始將其“凍結”。待買賣雙方將一系列手續辦理完畢后，銀行方可放款。監管期間，銀行不收取手續費，其收入來源于監管期間監管資金產生的利息或利差。
上述模式中涉及的監管資金包括：定金、房款（或首付款）、稅金及經紀公司的服務費。對定金進行監管是因為絕大多數二手房交易都會涉及到定金，定金的數額少則幾萬，多則十幾萬，這對交易當事人來說也是一筆不小的數目；稅金的監管，主要目的在于防止偷稅漏稅行為的發生，同時通過銀行劃轉稅費，簡化了交易當事人的操作環節；對經紀公司的服務費進行監管，主要考慮到經紀公司服務質量的問題。
相對于國內現存其它的二手房交易資金監管主體，銀行有著不可比擬的優勢，主要表現在以下幾個方面：（1）交易資金由銀行進行監管，銀行可以獲取利息或利差收益，因此無需收取手續費，不增加二手房交易成本，還可簡化二手房的交易流程；（2）銀行擁有良好的信譽，可以增強交易當事人的信心。密集的商業網點，有利于監管業務的普及；（3）大部分銀行網點設有辦理商品房按揭貸款的部門，業務人員已經具備一定的房地產交易知識。在此基礎上，業務人員經過再培訓后辦理資金監管業務，有效地防范銀行對二手房交易過程不甚了解的風險；（4）避免了政府由于強行監管，引發“一刀切”政策的種種弊端。政府部門在其中扮演監督管理的角色，制定標準的二手房轉讓合同和監管協議，設計監管操作流程和確定相關規章制度。
五、結束語
雖然理論上此種監管模式比較完善，但在實際操作中尚存在一些亟待解決的問題。如銀行間資金劃轉存在瓶頸，使跨行辦理按揭貸款業務和房產抵押注銷業務相對比較復雜。筆者認為，對于二手房交易業務，銀行之間有必要簡化行業內部的操作流程，為二手房交易營造一個公平、公正、安全的市場環境。
參考文獻：
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