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農場土地規劃范文1
關鍵詞：經濟發展；廣西農墾；核心競爭力；高新技術產業；產業轉移
中圖分類號：F045 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2012）03-0009-03
一、廣西農墾大力發展園區經濟
始建于1951年的廣西農墾，職工隊伍主要由轉業軍人、南下干部、大中專院校師生、知青、翻身農民、歸國華僑、庫區移民等組成。目前，農墾管區總人口約28.5萬人，8萬多職工，250多萬畝國有土地，分布在廣西12個市39個縣（區），管轄104家國有直屬企事業單位，有外來投資企業760多家，社會就業人數16.9萬人。
在自治區黨委、政府2004年提出了充分利用國有農林場土地推進工業化城鎮化進程的戰略部署，2006年又下發11號、29號文件授予了自治區農墾局相當于地級市一級的計劃、財政、稅收、土地、建設規劃和國有資產等六大經濟管理權限，即“14+1”政策之后，廣西農墾根據自治區黨委、政府的決策部署，確定了“整合資源、調整結構、優化產業、大力發展園區經濟”的戰略思路和總體目標，整合資源、優化產業，與區內10個市、縣和國內外150多家科研院所和單位，在推進工業化、城鎮化、農業現代化、招商引資等方面開展合作，大力發展園區經濟，打造了以明陽、新興、西江、北部灣等13個產業園區（工業集中區）（以下簡稱園區）。農墾園區是廣西農墾管區對外開放、招商引資的主要載體，是走新型工業化道路、發展高新技術產業、承接產業轉移的重要平臺。近年來，農墾大力推進園區建設，園區產業發展水平不斷提升、經濟規模逐年壯大、園區建設成效較好，對創新經濟發展模式、轉變經濟發展方式起到了積極的推動作用。
下面以新興工業園為例，試述廣西農墾調整經濟發展方式，從傳統農業向現代工業發展，將工業園區打造成農墾新的核心競爭力。
二、新興工業園的開發與管理
（一）新興工業園區概況
新興工業園是自治區農墾局與柳江縣人民政府共同合作開發興建的工業園區。新興工業園位于柳州市南郊國有新興農場，距市區中心14公里，距柳江河道雞喇碼頭6公里，距柳州市白蓮機場2公里，桂柳、柳南、宜柳三條高速在園區交匯，東可直達廣州、香港等珠三角區域發達地區，西可達貴州、云南等大西南地區，南可直達南寧、北海、防城港等北部灣區域城市，交通十分便捷，區位優勢明顯，戲稱“鐵公機”，是連接各合作區域的重要交通樞紐。
園區總體規劃建設用地26.21平方公里，控制用地規模28.23平方公里（目前已開發土地約6000畝），園區定位為機動車零部件制造、機械制造、醫藥化工及及其相關配套產業生產基地和物流園。2007年，新興工業園被自治區確定為A類產業園區，特色產業園區和優秀園區，同時也是全區第一個擁有污水處理廠的工業園區。2011年，新興工業園全年完成固定資產投資25億元，完成招商引資22.35億元，完成經營總收入118億元，完成國內生產總值45.8億元。新興工業園已經成為了有力推動廣西農墾與柳江縣域經濟快速發展的新引擎。
（二）園區發展史
新興工業園經歷了三個發展階段：
1．以柳江縣為主，農墾為輔的開發階段。2004年6月廣西農墾農墾局（集團公司）與柳江縣人民政府簽訂合作協議，約定由農墾向柳江縣提供新興農場3855畝國有土地用于“新興機械配件生產基地”（后更名為“新興工業園”）建設，園區的開發與管理主要由柳江縣負責。
2．農墾與柳江縣雙方相對獨立的開發階段。
（1）農墾園區開發公司成立。2006年7月廣西農墾實行“14+1”新的管理體制以后，廣西農墾柳州新興開發建設有限公司即于2006年8月注冊成立，與廣西農墾柳興產業園區管理委員會籌備處（同年12月份成立）實行“兩塊牌子，一套人馬”運行機制，代表自治區農墾局（集團公司）對新興工業園其他未開發土地行使授權范圍內的開發建設和管理職能。柳江縣則在原已開發土地上自主進行建設、管理。
（2）雙方獨自開發的問題與困難。在農墾與柳江各自獨立開發園區過程中，雙方的各自優勢無法互補，一些問題與困難也逐漸突現出來。
雙方的各自優勢：
廣西農墾優勢：一方面，土地資源：集中連片，征地手續簡便，承載能力雄厚；另一方面，組織管理：隸屬廣西農墾，六大管理職能，合理資源配置。
柳江縣優勢：行政審批、服務等政府各項職能，有開發工業園的經驗。
面臨的問題與困難：
第一，建設用地缺口大。新興工業園因地理位置等優勢得到了迅猛發展，2009年底累計使用土地已達300多公頃，新增建設用地使用量已超出原土地利用總體規劃新增建設用地量指標。按原來的總體規劃，新增建設用地已無指標可用。
廣西農墾有大量適宜工業開發的土地資源，但絕大部分屬于農用地，需要有政府土地規劃、環評、建設管理的有力支持，才能轉為建設用地進行非農利用，原有少量建設用地的開發利用，最終也離不開地方政府職能部門的支持。目前，有關農墾土地規劃指標單列的法規尚未出臺，土地利用總體規劃指標的分配權和土地規劃的編制、評審、審批權仍都在地方政府。所以，缺乏行政資源支持的農墾土地也不再具有所謂的優勢了。
而柳江縣有土地規劃、建設等行政資源，但從農民手里征收集體土地的難度逐年增大，而且適合用于工業開發的土地非常有限，所以沒有土地在手，地方政府的行政資源優勢也難以發揮。
以上兩個原因致使新興工業園的發展遇到了難以跨越的鴻溝，多個優質項目無法落地。
第二，開發資金匱乏。園區基礎設施建設按常規每1平方公里需要投入2億元左右的資金。
廣西農墾實施園區經濟戰略后，至2008年先后規劃建設了區域層面以上的產業園區、特色集中區和商貿物流區多達23個，此外還有農場層面的若干工業集中區，無法做到全盤兼顧。新興工業園前期的水電路網設施基本上都是柳江財政資金投入，要進一步擴大開發范圍，資金壓力也很大，同時也有稅收分成顧慮。
此外，由于園區土地收儲機制尚未建立，土地出讓收入及稅收目前也未返還用于園區開發建設，園區一直未能形成 “自我造血”功能，無法自行解決融資問題，所以開發建設所需資金幾乎接近于無源
之水。
3．以農墾為主，柳江縣為輔的開發階段。雙方合資公司成立。為了充分做到墾地雙方優勢互補，保障園區的可持續發展，按照自治區農墾工委、農墾局建設園區“一個目標、一個規劃、資源共享、發揮優勢、齊頭并進、互利共贏”的原則和2009年8月自治區農墾局和柳江縣人民政府洽商會提出加快成立合資公司的要求，2009年9月由廣西農墾新興開發公司（占股本51%）、柳江縣園區投資公司（占股本49%）共同出資成立了“柳江新興投資開發建設有限責任公司”，按市場運作開發建設新興工業園四方片區及其他未開發土地，形成共同投入、風險共擔、利益共享的運行機制。合資公司這個平臺的成功構建，標志著以農墾為主，柳江縣為輔合作開發園區新階段與新機制最終確立。
三、新興工業園的成功經驗
從2004年初試啼聲到2011年10月新興工業園已完成開發建設土地約6000畝，并于2007年通過了自治區A類園區評審，榮獲特色產業園區和優秀園區稱號。特別是近兩年來，在農墾管區經濟快速發展的大背景下，新興工業園經濟呈現出速度快、成效好、潛力大的特點，成為拉動管區經濟發展的重要力量。新興工業園取得如此成績，其主要經驗體現在以下幾點：
（一）墾地聯手，加強合作
發展工業園區，農墾與地方政府各有各的優劣勢，只有將地方政府宏觀規劃、公共服務的優勢與國有農場土地資源豐富的優勢組合、有效配置起來，雙方在政治和經濟利益上結成互利共贏的緊密合作關系，才能給園區的又好又快發展提供堅實的基礎和強勁的動力。
新興工業園自開創之初到現在，不管是以柳江縣為主，還是以農墾為主，都離不開雙方的緊密聯系與通力合作。在相對獨立開發階段遇到的困難使雙方更加堅定了采取合作開發園區模式的決心和信心，一系列合作依次鋪開。例如，一是由雙方相關部門人員組成的規劃編制工作協調小組，對原各自委托編制的園區總體概念規劃進行銜接、修編、調整、報批；二是成立聯合招商小組共同開展招商引資工作，使園區招大商、招好商成為了可能；三是擬成立聯合土地儲備機構開展土地儲備業務，將土地出讓價的土地前開發成本及時返還合資公司，以便構造園區開發資金的“自我造血”功能；四是共同在供地、規劃、建設、工商、稅務等方面為引入園區的項目進行全方位服務，節省了大量資金、行政資源。
（二）創新機制，搭建平臺
在“14+1”體制實行之前，柳江縣政府在沒有土地出讓金返還農墾及稅收增量分成之虞時，用高于一般征地成本和低幅度稅收分成的合作代價，傾全縣之力投資開發新興工業園區。
在“14+1”體制實行之后，按照桂政發[2006]29號文件有關農墾國有土地出讓金除扣繳的中央、自治區部分外，其他返還自治區農墾局，以及稅收增量分成的規定，柳江縣在農墾土地上開發園區的利益受到了很大的影響，積極性有所下降，再以其為主投資開發園區已不現實；而農墾獨立開發模式由于“14+1”體制授權不全、不到位等天生不足因素，包括開發資金、行政資源等在內，獨自開發園區也處處制肘。
（三）繪制藍圖，規劃先行
為了徹底解決土地瓶頸問題，廣西農墾與柳江縣人民政府于2007年11月簽訂了《新興產業園區域合作開發框架協議》，新興工業園區土地利用規劃調整以5年發展為目標，除已開發的土地外，再調10000畝左右作為預留建設用地，供園區發展使用。目前，《廣西農墾柳州新興產業園區概念規劃（修編）》、《新興工業園四方片區一、二區控制性詳細規劃》已獲批復。同時，合資公司積極和柳江縣國土部門溝通聯系，通過新一輪調規，爭取到了新興工業園區更多的預留建設用地，并按概念規劃的要求布置用地，將范圍內的農保地全部調出，為今后園區發展用地預留了較為廣闊的空間。
（四）市場運作，多元共建
要推動耗資幾億甚至十幾億元的園區基礎設施開發建設，合資公司1000萬的資本金無異于杯水車薪。為了解決資金匱乏問題，合資公司與柳州市建設投資公司簽訂了有關四方片區約2000畝土地基礎設施建設的《委托代建合同》。
四、對加快新興園區發展的思路
（一）鞏固現有模式，加大合作力度，科學發展，把新興園區做大、做強、做優，再造一個新興工業園
新興工業園未來將重點開發四方片區，該片區位于新興農場場部南面，規劃用地面積9.6平方公里，分一、二、三區逐步開發建設，是新興工業園的擴展區域。“十二五”期間，新興工業園則重點開發恒業路西面1400多畝工業用地、新興糖廠西面2000畝物流和倉儲用地，四方片區將開發工業用地3000畝以上，進一步建全和完善配套設施，提供就業崗位3萬個以上，實現產值200億元以上，年提供財稅收入3.5億元以上，力爭把新興工業園建設成為一流工業園區，成為實現工業增長的核心載體。
（二）利用優勢資源，留足后勁和發展空間，在園區的發展中不斷提高公司的實力
園區開發公司將利用在土地、行政、資金、管理、人才等眾多優勢，積極參與園區標準廠房、商住辦公、物流中心等配套工程的投資建設，構建資金的“自我造血功能”，不斷增強自身綜合實力。
（三）創新機制，引進戰略合作伙伴，共同開發園區
園區將通過廣西農墾、柳江縣兩個招商引資平臺，不斷引進戰略合作伙伴，共同開發園區。
（四）創先爭優，不斷提升園區服務質量
在全球金融、經濟等各種危機的影響下，入園企業的建設和生產面臨著較多困難，為營造親商、重商、安商的良好氛圍，規范行為、提高服務質量，園區開發公司積極響應上級號召扎實開展“三個年”服務活動，深入一線了解企業情況和需要解決的難題，使入園企業享受到零距離接觸、零差距辦事、零障礙發展的優質服務，切實增強企業增加投資的信心。
農場土地規劃范文2
一、正視農墾國土資源管理中存在的突出問題
寧夏農墾14個國有農場所轄土地，分布在銀川市、石嘴山市、吳忠市、中衛市4個地級市12個市縣，點多線長面廣，加上體制機制等方面的原因，給監管工作增加了難度，主要表現在：
一是寧夏農墾集團公司有保護土地的責任，無查處違法違規用地的權利。原寧夏農墾事業管理局是自治區政府直屬事業單位，雖然寧黨發〔2009〕9號文件授予寧夏農墾事業管理局相當于地級市政府的部分管理權限，寧夏農墾國土資源局在具體協調墾區土地規劃、利用、確權登記等工作時仍需通過市縣來完成，協調難度大。根據寧黨發〔2014〕23號文件，于2014年9月將農墾事業管理局注銷，自治區政府授權寧夏農墾集團統一管理農墾土地，農墾集團享有土地使用權和經營權?！吨腥A人民共和國土地管理法》和黨的十八屆四中全會《決定》規定，政府是執法主體，“縣以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。”寧夏農墾集團公司是企業，不是執法主體，沒有查處違法違規用地的權利。
二是土地審批、確權發證難、違法案件執行難。在落實自治區黨委、政府賦予寧夏農墾的土地管理權限和優惠政策過程中，阻力大、協調難度大。如在《關于貫徹落實<自治區黨委、人民政府關于進一步加快農墾改革發展的意見>的實施方案》（寧黨農發〔2009〕3號）中要求：寧夏農墾國土資源局受自治區人民政府的委托，負責辦理農墾轄區內農用地轉用報批和土地確權登記、審批發證等業務。但在實際操作中，土地利用規劃、確權、發證、違法案件的查處等問題須經市縣人民政府和市縣國土資源管理部門辦理。
三是非法侵占寧夏農墾土地問題突出。據2009年調查，寧夏農墾對外承包土地共有1224宗328742畝，涉及寧夏農墾18個單位，對外承包土地中，非法買賣、非法占地涉及自流移民2萬戶、5萬人、占地近3萬畝，形成了“西馬銀村”、“河南村”等自發移民村落。
四是寧夏農墾土地因抵押、質押被法院拍賣問題突出。2008年以來，先后有12宗14236畝土地承包經營權被法院拍賣，拍賣價款941.9萬元，用于償還銀行貸款。五是在國家、自治區層面，有的土地政策沒有將農墾列入，針對性、可操作性不強。如在國家層面，2014年10月國土資源部《關于進一步支持設施農業健康發展的通知》（國土資發〔2014〕127號），沒有規定國有農場的具體實施辦法。在自治區層面，在征用寧夏農墾土地的補償問題上，市縣與農墾的分歧很大，在《自治區人民政府關于實施寧夏征地補償標準的通知》（寧政發〔2010〕3號）中沒有將寧夏農墾列入。
二、依法依規加強農墾國土資源管理的思考
一是樹立法制國土觀念。增強守土有責認識。充分認識寧夏農墾國有土地在本單位、寧夏農墾集團、自治區經濟社會發展中的作用，涉地單位第一要務就是管好用好自己的“一畝三分地”。大張旗鼓地宣傳土地管理方面的法規政策。緊緊圍繞“盡職盡責保護國土資源，節約集約利用國土資源，盡心盡力維護群眾權益”要求，宣傳國家、自治區嚴防死守耕地紅線的政策，宣傳節約集約利用國土資源的政策；宣傳自治區國土資源廳、寧夏農墾集團出臺的土地管理政策，抓點帶面，用身邊的人和事，教育身邊的人，構建“黨委領導、政府負責、部門協同、公眾參與、上下聯動”的土地管理新格局。
二是建立與市縣政府、執法部門共同管理寧夏農墾土地的機制。切實履行自治區政府授予寧夏農墾集團統一管理農墾土地、享有土地使用權和經營權的職責。加大與市縣政府融合發展力度，加強溝通協調，加強墾地合作，把規劃、產業、城鎮化、土地管理融入市縣發展，做好建設用地的報批、土地出讓及出讓金繳入自治區財政專戶、土地登記發證、變更調查、違法用地查處等工作，推進綜合執法。寧夏農墾集團、自治區國土資源廳齊抓共管農墾土地，建立定期聯席會議制度；充分發揮寧夏農墾國土資源局職能和“紐帶”作用；落實《自治區高級人民法院、自治區國土資源廳關于構建司法審判與國土資源行政執法協調配合機制的意見》(寧高法〔2013〕236號)，解決違法案件執行難、寧夏農墾土地因抵押、質押被法院拍賣等問題。
三是加快完善寧夏農墾土地管理制度。強化規劃的“龍頭”作用。落實在北京市規劃展覽館考察時指出的“考察一個城市首先看規劃，規劃科學是最大的效益，規劃失誤是最大的浪費，規劃折騰是最大的忌諱?！敝甘揪瘢涌臁掇r墾14個農場土地利用總體規劃》的整合和落實。加快《土地承包租賃經營暫行規定》、《農用地轉為建設用地及建設用地出讓暫行規定》、《農用地、建設用地使用權參與抵押、合作入股暫行規定》等土地管理制度的出臺。加快出臺《國有農場的農業設施建設與用地實施辦法》。加強“生存線”、“生態線”、“保障線”國土空間開發“三條底線”管理，確保耕地、基本農田數量不減少，質量有提高；明確生態功能區、生態保護區和國家、自治區、寧夏農墾經濟社會發展重點項目建設用地。
農場土地規劃范文3
農業保護地役權是起源于美國的一種保護（公共）地役權。美國地大物博，人口相對中國卻少得多，而土地資源和農地資源比我國豐富得多。但是美國在城市化進程中也出現了嚴重的農地非農化現象，于是美國從德國引入土地分區管制制度，用來管制土地開發的建筑密度和容積率。在進入20世紀后，各州開始采用分區管制政策，到1936年時，已經有1300多座城市制定了分區規劃管制制度，到20世紀中葉，幾乎所有的大城市都實施了分區規劃管制政策。為了保護農地和農業以及生態環境、文物古跡等，美國各地方政府陸續頒布實施了農地保護法，如紐約州頒布了《農業和市場法》，土地分區管制立法呈星星之火燎原之勢。但是，由于分區管制造成了土地權利人不能隨意將農地轉變為工商業用地，農地權利人認為這侵犯了自己的財產權，因而這一權利的實施受到越來越多的質疑。為了緩和土地權利人和政府在土地利用管制上的沖突，美國開始嘗試用保護地役權制度降低分區管制對土地權利人的限制。保護地役權就是政府或基金會與土地所有權人簽訂協議，將其土地權利束中的開發權或發展權予以分離并轉讓給前者，地主不能在土地上進行開發建設，只能維持土地利用的現狀，但是政府或基金會作為受讓人會支付一定的補償給地主，這就是發展權的購買（PDR）。1974年，紐約州薩?？丝な状瓮瞥鲛r業保護地役權購買計劃，用于保護耕地免受過度城市化的侵蝕。它通過向農地所有權人支付補償金，收購其土地開發權，使其土地避免被用作它途。該計劃不但約束政府，而且約束轉讓地役權的農場主；不但約束現在的所有權人，也約束今后受讓該土地所有權的主體。因為土地雖然受限于地役權購買計劃，但業主仍然可以用于耕種或出售、轉讓、遺贈等流轉?，F在發展權的購買計劃已廣泛應用于農地、環境保護等事業中。農業保護地役權購買計劃的目標和靶向集中于耕地的保護，它是實現土地資源的可持續發展，特別是保護優質農地資源的重要政策工具。
二、農業保護地役權的運作
由于農業保護地役權大多涉及政府財政資金和政府債券等，其運作往往有較嚴格的程序控制。其一，項目申請與審查。一般是由土地所有權人向當地政府的農業資源保護委員會提出出售申請。該機構重點審查擬出售土地發展權的宗地的基本情況，特別是土地用于農業生產的面積，當然也可以根據土地出售發展權的目的是為保護農地還是環境敏感地、文物古跡而審查其相關的具體情況，但重點是保護耕地不被城市化蠶食。其二，綜合評估與價格確定。經過政府農業保護機構初步審查后，該機構會組織專家對該宗地進行綜合評估，主要內容是，該宗地是否具有農業生產能力，是否具有可持續性，與其他土地的距離和該宗地的周圍環境狀況。經過評估后，如果農業資源保護機構認定該幅土地具有收購價值，就會進行土地發展權購買價確定工作。如前所述，該價格是根據該宗地的所有權利綜合的市場評估價減去抽掉土地發展權的價格之差，通常利用建筑密度來計算該價格。當然，該價格只是供農業部門參考，有的地方政府也允許土地權利人和政府相關部門協商確定最后的價格。其三，簽定協議。發展權購買價格是協議的主要條款，但除此之外還有其他條款和一些細節需要在合同中約定，如土地所有權人是否有權在特殊情況下在其土地上建設一些必要的附屬設施，如農業用的倉儲設施、為特殊目的建造房屋等。因土地發展權購買目的的差異，土地所有權人的土地使用類型也有差別，具體的協議內容也會因土地的具體情況而異。其四，生效與執行。協議一般經雙方簽字蓋章后即發生法律效力，并進行備案。政府將合同約定的款項支付給土地所有權人，其資金來源主要有兩個途徑，即政府籌措的公共資金（如前所述的政府財政撥款、稅收、彩票收入、債券、農業保護基金）、非政府的民間組織（如一些基金會）籌措的資金以及企業和個人的捐款等。合同另一方則負有不得違約在土地上進行開發的義務，履行合同約定的受限義務。政府有關機構如農業保護委員會要在合同有效期內對其履行合同的行為進行監督。
三、農業保護地役權的執行效果與評價
美國農地基金會在2003年對全國46個代表性農業保護地役權計劃進行了評估，截至2002年，這些計劃總共購買了87.7萬英畝的農地，總計花費了18億美元，通過地役權的實施使這些農地得到了保護。由于該地役權保護農地的效果不錯，得到了社會公眾和國會的支持，2002年美國新《農業法》進一步加大了農業保護地役權的支持力度。在農地的范圍上，法案規定耕地之外的草地、林地、牧場等也可以作為農地看待。在購買地役權的主體上，法案允許為保護農地而成立的非營利性組織可以購買農地保護地役權。同時，法案取消了計劃的面積限制，加大了資助力度，這又促進了農地保護事業的發展?？傮w上說，農業保護地役權實質是一種保護農地的政策工具。它兌現了部分農地的價值，通過購買計劃的實施，使那些真正想長期從事農業生產的農場主獲得了融資和長期保有土地所有權的資格。而政府對參加計劃的農場給予了稅收上的優惠，使得農場更有競爭力。它體現了為公共利益做出特別犧牲的主體應當由社會給予補償的理念，這種補償不是對后者的恩賜，而是公平理念的必然要求。不過，這項政策工具所需費用過高，需要在適合本國國情的條件下進行移植，目前加拿大、澳大利亞、烏干達、坦桑尼亞和肯尼亞等國相繼引入了這種制度。
四、美國農業保護地役權對我國的啟示
農場土地規劃范文4
顯然，三農問題攸關經濟大局，必須整體而系統地解決。根據中國經濟數據估算，從現在起30年內，讓相當多的農民進入中等收入群體，并非遙不可及。
經過30年，中國城鎮化率將達75%以上。大部分現有兼業農戶轉為城市居民以后，農村將以專業農戶為主，扮演中國“農產品生產車間”的角色；農村將不再是在城市無法生存的人口依靠少量田地獲取“社?！钡牡胤健I農戶與收入有保障的“逆城市化”人口有能力支撐新的農村局面，國家也不再需要投入大量資金建設農村。
按不變價格計算，30年后，中國GDP總量可能達300萬億元，農業純收入可能達到10萬億元。到時，農村會有3000萬左右的專業農戶，每戶平均可獲30萬元以上的農業純收入。加上國家財政支持，專業農戶無疑將躋身中等收入群體行列。
值得注意的是，專業農戶提升農業的盈利空間，應靠大幅降低農業生產成本而非農產品漲價，根本路徑是農戶經營規模大幅提高。為此，大部分現有農村人口必須進入城市。
美國谷物單產并非世界最高，但產品成本低，勞動生產率高；只要中國農業接近美國水平，按目前的耕地數量，中國在糧食上的自我供需平衡容易達到。只要城鎮人均收入高于農村，必有農村勞動力流入城鎮，直至形成一個相對平衡點。從這個角度而言，城鎮化是農民命運轉變與國家糧食自給的關鍵條件。
在這樣一種三農格局變化的大趨勢下，農民能否順利進入中等收入群體，取決于一系列政策組合是否適當?？傆[未來，需在以下幾個方面作出政策調整。
首先是降低農業轉移人口的進城門檻。房價太高意味著農業轉移人口難以落戶，還會給城市原住民帶來過大經濟壓力。因此，要在住房供應方面調整土地規劃，同時在住房需求方面制定相關法規以約束非合理需求行為，這是降低房價的一項關鍵措施。另一方面要調整勞資關系，提高進城務工者的收入水平。如果這兩項操作得當，其他難題會更加容易解決。
其次是深化農地產權改革。在土地制度改革方面要有壯士斷腕的決心，如果建立農業保護區制度，同時又設置若干合理底線，那么最大限度地明晰土地產權、下放土地管理權限，可解開目前很多政策體制的“死結”，有利于推進農村人口轉移和農業競爭力水平提高。
其三是變革農業技術進步模式。要改善農業技術服務體系，讓農業院校等機構深度介入農業技術推廣應用，改變傳統的精耕細作農業模式和渠系灌溉模式，否則農業勞動生產率和農民收入水平難以提高，環保壓力也無從緩解。特別是通過大力發展雨養農業和旱作農業，可極大降低農業成本，使全國食品價格相對降低，提高民眾實際收入。
此外，農業組織形式要現代化。限制資本圈地建設大農場，不僅是為了現有農民的長遠利益，更重要的是因為田間操作適合家庭經營。家庭農場保持適度規模能有很高的生產率，已為世界農業發展所證明，但家庭農場在面對巨型農產品流通商的競爭中又極易淪為受雇者地位，因此要發展自己的跨區域合作社，這也是世界農業發展的基本經驗。
最后，要在根本上調整財政支農方式。目前，中央加地方在“三農”領域的投入超過2.5萬億元人民幣，但真正用來推動中國農業進步的具體數額不甚明確。
農場土地規劃范文5
關鍵詞：土地流轉；現代農業；調查
農業現代化是農業發展的方向和目標，而農業現代化是建立在農業產業化、規?；C械化的基礎之上。在當前家庭承包經營的體制下，土地分散、各自為政、耕種原始，農業基礎設施落后，統一規劃實施困難。因此，實行土地集中連片規模經營，就成為推進農業現代化的關鍵環節。近年來，東臺市在穩定農村土地承包關系下，按照依法自愿有償原則，積極探索和創新土地流轉機制，放開搞活經營使用權，大力發展適度規模經營，促進了農村生產要素的優化組合，為發展農業現代化創造了良好的機制條件。
1 東臺農村土地的主要流轉形式和經營形式
東臺市在群眾首創的基礎上，通過建立土地流轉有形市場、加強規范引導，采取轉包、出租、股份合作、互換、轉讓等形式加快農村土地流轉。全市累計流轉土地76.04萬畝，占總承包地的54.8%，涉及農戶為16.18萬戶，占全市承包總戶數的51%。其中，轉包30.3萬畝，占39.8%；出租25.1萬畝，占33.0%；股份合作（入股）14.3萬畝，占流轉面積18.7%；轉讓1.5萬畝，占總承包地的2.0%；互換1.5萬畝，占2.0%；委托經營、代耕代種等其他形式3.4萬畝，占4.5%。
東臺流轉土地的經營形式基本有三種。第一種是“合作社+農戶”，即股份合作經營。農民將承包經營權量化入股，組建土地股份合作社，由合作社集中經營，實行按股保底分紅，年底合作社視經營情況進行二次分紅，每年每畝收益在1000-1200元左右。第二種是“公司+合作社+農戶”。農戶將承包經營權流轉給合作社，合作社依托公司組建，農戶受聘公司打工，租金標準一訂幾年不變，每年每畝收益在1000元左右。第三種是大戶直接經營。農戶將承包經營權暫時流轉給種田水平相對較高的農戶經營，流出戶一般對流轉價格沒有很高的要求，只期求地不撂荒返還時保持熟田，每年每畝收益在300-600元不等。
流出方為承包方（農戶），流入方主要為專業大戶（種養大戶）、家庭農場、農民專業合作社（土地股份合作社）和農業龍頭企業，參與者有村民委員會（村經濟合作社）、鎮土地流轉有形市場（土地流轉服務中心）和市土地流轉服務中心。全市成立土地股份合作社337家，家庭農場近2千家，流入專業大戶（種養大戶）41.9萬畝占55%，流入家庭農場5.20萬畝，流入農民專業合作社（土地股份合作社14.3萬畝）25.5萬畝33.5%，流入農業龍頭企業3.5萬畝。流轉的主要用途是高效農業46.8%和糧食種植33.75%。東臺市從事大棚蔬菜高效農業種植的畝收入每年為5000-10000元，而從事傳統稻麥種植的畝收入每年不過3000元，家庭農場經營者的收入是一般農戶的十幾倍乃至更高。
2 東臺農村土地流轉的主要成效
農村土地的有序流轉，有力地促進和提升了農業規模化經營、農業產業化經營的發展水平。
2.1 促進農業適度規模經營和高效農業的發展。今年東臺市新增農業適度規模經營面積18.93萬畝，累計達167.38萬畝，占耕地總面積84%。去年新增高效農業面積12.6萬畝，總量達132.6萬畝，設施農業面積目前達59萬畝。高效農業面積和設施農業面積兩項指標繼續保持全省領先，被表彰為全省高效農業先進縣（市），成為國家現代農業示范區和省農業現代化建設試點縣（市）。去年新建千畝連片設施基地9個，百萬元以上的規模養殖場12個，生豬、肉禽、蛋禽規?；B殖比重達84.5%、92.3%和99.67%。全市實現農業總產值169億，位列全省第一，農業增加值78.3億元，比上年增長9.5%；農民人均純收入13647元，增長13.1%，蘇北第一，農業科技進步貢獻率達65%。
2.2 建成了一批現代農業示范園和特色農業基地。運用流轉的連片土地，著力建設仙湖示范園、三倉現代農業產業園、富安繭絲綢產業園等十大農業園區，其中，特色園區5個、綜合性生態示范園區3個、生態旅游園區2個。十大農業園區已建成省級農業產業園1家、省級出口農產品示范區1家、3A級和2A級旅游景點各1家、四星級鄉村旅游景點2家、鹽城市級農業示范園4家，創樹無公害、綠色、有機農產品品牌35個。
2.3 培植發展了一批農業龍頭企業。依托集中連片經營的規模效益，大力發燕尾服農業產業化企業。全市規模以上農業龍頭企業發展到231家，各類農業合作組織發展到近2000家，2012年農產品加工產值突破280億元。引進中糧生豬產業化，發展華大水產實業、富安繭絲綢公司等重點農業龍頭企業。江臺農產品加工區入駐園區的農產品加工企業就達22家，其中，國家高新技術企業2家，省級農業產業化重點龍頭企業5家。
2.4 促進了特色產業的發展。圍繞打造“一鎮一業”“一村一品”特色優勢產業的要求，通過示范引導和合作組織帶動，擴大土地流轉。東臺市先后形成富安繭絲綢、三倉西瓜、頭灶及南沈灶青椒、唐洋及新街蔬菜、曹丿及新曹甜葉菊、許河及唐洋禽業、四灶及海豐乳豬、唐洋及新街林果、 港海產品、溱東淡水養殖、安豐食用菌等特色主導產業。
2.5 提高了農業機械化的水平，提高了農業勞動生產率。傳統的一家一戶的家庭承包經營，地塊細碎，不方便大型農機的機械化作業，通過土地流轉，既保護了農戶土地承包經營權，又形成集中連片種植，有利于機械化作業，東臺市農業生產綜合機械化水平由2011年的73.5%提高到2012年的78.69%，提高了農業勞動生產率、土地產出率和資源利用率。
3 東臺農村土地流轉的啟示
推進土地流轉是一項政策性很強、操作性難度較大，涉及到農民切身利益的系統工程。必須堅持原則，把握關鍵，因勢利導，穩步推進。
3.1 必須堅持原則是順利搞好土地流轉的前提。一要自愿有償。承包地是否流轉由農戶自主決定，采取何種形式由農戶自己選擇。流轉收益主要歸農戶所有。二要陽光操作。對股份合作的流轉土地，村集體經濟組織按照“公平、公開、公正”原則，統一對外招標發包或出租，運用市場機制優化配置土地資源。三要規范有序。不管哪種形式的土地流轉，都必須把握政策嚴格按照農戶自愿、平等協商、簽訂合同、鑒定登記的程序規范操作。
農場土地規劃范文6
近年來建設銀行積極應對城鎮化建設的發展機遇，在公司業務、小企業業務等發展指導意見中均提出將城鎮化建設作為本行的重點營銷方向，并相繼出臺了《中國建設銀行城鎮化建設貸款管理辦法》、《中國建設銀行城鎮化建設理財業務管理辦法》，制定了“好行業、好企業、好項目、好收益、好風控措施”的“五好”準入標準。但是，城鎮化建設過程中存在的較多問題，制約了業務的發展，重點體現在：一是政策風險問題。新型城鎮建設規劃還沒完全清晰化，所處法律環境尚不完善，還存在運作主體缺乏獨立性、少數地方政府在規劃、土地出讓等方面有較大的隨意性、違規開發建設等問題。二是主體風險問題。當前新型城鎮化涉及到的基礎設施項目、公共設施項目以及土地規劃整理項目等，多以政府為主導通過組建投資公司來推進的，可能會涉及到政府平臺融資的監管要求；此外，相關項目的投資金額大，建設周期較長，經營主體在建設及運營經驗對相關風險認識不足的現象較多，經營主體在建設中盲目追求規模大、見效快等短期效益，忽視自身的吸納能力、產業培育、持續發展等問題也不少。在產業化及社區服務中分布的中小型企業成熟度較低，經營管理較混亂，大部分小企業還處于粗獷運營狀態，人、才、物都較缺，與市場同步能力差，易受經濟周期波動影響，抗風險能力弱。三是風險緩釋不足的風險問題。企業或個人所擁有的資產土地和房屋多為集體產權，無法流轉，無法變現，無法抵押，無法提供有效的擔保方式。
二、新型城鎮化建設下建設銀行綜合融資服務的發展思路
在《規劃》中，廣東省明確提出了采用補助、貼息或獎勵等方式，重點支持新興產業、公用基礎設備、生態環保和民生項目建設，以及建立補償與競爭性財政資金相結合的扶持機制。建設銀行應緊跟省政府的重點支持方向，先從中心城市地級縣市域的經濟開發區、特色的產業集聚區、特色強鎮等重點區域開始，通過創新融資產品、創新服務方式、創新管理流程等，大力有序地推進具有新城鎮化建設特色的綜合融資服務。鑒于建設銀行在新型城鎮化建設中面臨的巨大機遇與挑戰，筆者從質量與效益并重的經營角度出發，擬借助建設銀行自身擁有的七大金融牌照強大內力，加強銀政、銀證、銀信、銀保等外部合力、分區域、分階段、分項目、分產業、分客戶創新組合優化產品，嘗試性地探索建設銀行參與城鎮化建設的綜合金融服務模式。
一是加強與當地政府、園區、開發區等溝通與合作，搭建綜合服務平臺。在新型城鎮化建設初期，建設銀行應借前期已與多個政府簽署戰略合作協議的有利契機，以本行在基礎建設的豐富融資經驗及市場優勢，主動加強溝通與合作，在信貸支持、融資渠道擴寬、資金監管、造價咨詢、財務顧問等方面給予支持，當好地方鎮城化建設的金融顧問。同時可嘗試性地引導政府、園區、開發區組建村鎮生產互助社、村鎮行業協會等機構設立互助基金，集合資金，擴大融資擔保機制，增強整體融資能力。
二是加強重點項目的梳理和篩選工作。對符合本行《城鎮化建設貸款管理辦法》中相關土地綜合整治、安置房建設、新城區建設、舊城鎮和舊廠房改造、城鎮基礎設施等六大類貸款條款的項目，要積極全力開展營銷，爭取先機，及時給予融資支持。對涉及政府平臺的項目，若政府平臺資產負債率已接近或已達紅線的，可利用政府平臺列入國家信貸資產證券化試點鼓勵類的有利時機，通過積極撮合政府平臺與證券合作，將部分信貸資產證券化來降低資產負債率，從而合理規避監管，更好地發揮平臺作用。對于不符合《辦法》相關條件的項目，可推廣委托貸款，將愿意為該項目融資的企業或個人辦理集合資金委托貸款；又或與信托公司合作，使用信托貸款方式為其進行融資；又或與其他金融機構共同輔導及輔助其發行政府債、企業債、中票等方式在直接融資市場進行融資。
三是在推進產業轉型升級階段，應制定差異化的信貸政策，創新產品，量身定制，加大對實體經濟的融資支持。對于有技術、有市場、有擔保、經營獨立、前景良好的、且獲得財政補貼等扶持的企業，可根據企業的行業特征、融資用途、資金運用模式、風險緩釋方式等等通過間接的或直接的渠道，配置專項額度的或非專項額度的合適產品。但是在城鎮化過程中轉型的實體經濟往往具有一定的特殊性，如現代農業是城鎮化建設的主要的轉型升級行，在這方面建設銀行競爭略顯弱勢，為此應重新研究判斷行業經營模式及其特殊性，圍繞產業鏈條中的所涉及的包括農民、農場、專業合作社、加工企業等不同分工主體，大力發展供應鏈融資業務，并抓住核心企業，探索資金流、物流封閉管理的創新合作模式。
四是在新型城鎮化建設過程中將會形成很多有活力的微觀經濟主體，將會出現諸如“基地+農戶”、“公司+農戶”、“市場+商戶”等專業市場，針對該類市場，加強自身公私業務聯動、加強與市場企業主、協會、擔保公司、再擔保公司、保險公司等聯動合作，有針對性地運用速貸通、成長之路、小額貸、小企業聯貸聯保、商戶聯貸助保等產品及組合進行信貸支持，嘗試推動當地政府共同建立小微企業城鎮商業合作社等機構，為專業市場等小微企業建立信貸平臺、互助合作平臺、業務撮合平臺等等，促進企業健康發展。此外，還應大力拓展結算通、網上銀行等結算類產品，通過結算紀錄及金額，增強對客戶的了解和判斷，有效防范風險。
