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房產托管業務范文1
對于手上有閑置房產的人來說，總會面臨這樣的處境，既想把房屋出租，又不想為找房客、收租等一系列事宜困擾。需求產生市場，托管房屋在北京出租房中占據很大份額，也由此產生“吃差價”等市場亂象。
為規范中介市場，5月13日，北京出臺《北京市房地產經紀管理辦法》（以下通稱《辦法》）征求意見稿，其中影響最大的一條，即明確規定擬禁止中介代收房租，租賃雙方直接劃轉租金，這意味著以吃差價為主要目的房屋托管業務將受到重創。
代收房租滋生市場亂象
鄒先生租的兩居室位于北三環某小區，是一家小中介托管的房子。鄒先生租該房間已經快2年了，其間從未見過房東。去年合同快到期時，鄒先生問中介續租的價格，中介事先都會說問過房東后才能定價，“房東要漲租金是肯定的，但他們一定會在房東的基礎上再加點?！?/p>
據了解，類似鄒先生這樣的租戶在北京數量不少。中介替業主代管房屋后，提供租賃、收租以及房屋在合約期內的維修等事宜，房東只需坐收租金。據中原地產三級市場部研究總監張大偉估算，北京租賃市場一年總成交100多萬套，其中房屋托管業務所占比例20%。
“這不算嚴格意義上的房屋托管，實際上是一種雙邊，利用信息資源不對稱進行吃差價，兩頭賺?！睆埓髠フf，中介機構在從業主手中收取房源時，通常會要求業主提供空置期，空置期內免除房租。接著中介機構再以高出房主定價的價格將房屋出租出去。這種“吃差價”模式，推高了市場租金。
據中介人士介紹，目前很多隔斷出租、惡意扣款等現象多源于這種業務，導致租賃市場秩序混亂。今年5月初，北京一位任姓女房主就將房地產中介公司告上法庭，原因就是她將房屋交給中介公司托管，結果發現自己這套三室兩廳的房子被打了三個隔斷，連廚房都住上了人。
“我前后通讀了《辦法》意見稿，并沒有明確說要禁止房屋托管，只是說要叫停代收房租?！辨溂业禺a副總裁林倩坦言，如果規定要直接劃轉房租，這在一定程度上能促進房租賃市場規范化。但她也承認，禁止吃差價，會使得一些小中介失去房屋的動力，對房屋托管業務產生影響。
房屋托管業務或將受創
對于中介來說，《辦法》如出臺，意味著政策進一步加碼。此前，2008年北京曾要求中介須向指定銀行交納不低于60萬元的租賃保證金，才可從事房屋托管業務。因此，目前不僅小中介在做，一些大中介也有托管的房源。
房屋托管市場規模目前還沒有官方的數據。有媒體甚至報道，目前整個北京中介行業的房屋托管業務營一年收入不低于五億。如北京中介行業規模最大的鏈家地產，就從房東手中收集房源進行統一裝修、統一管理、統一出租，并成立“鏈家自如友家”品牌。據鏈家自如提供的數據，目前北京市場上已約有1萬套自如友家的房源。此外，偉業我愛我家其房屋托管業務占全部營業收入比例的15%-20%。
“我們的自如和小中介的托管房完全不一樣。”東二環鏈家地產經紀人李小姐說，自如是統一裝修，一般和業主簽訂兩年或兩年以上的合同后，有任何改動都會征詢業主意見，合同到期后如把房子交還業主，裝修家電都是免費送出去的。
據李小姐介紹，租住自如的主要是白領，一般三家合租居多，“現在住自如的越來越多了，如果政府真要叫停，應該叫停那些小中介的，而不是叫停服務規范的大中介?！睋私?，自如房屋不收取中介費，而是收取年租金10%的服務費，包括維修保潔等。
“自如的模式其實和如家一樣，屬于全程，是資產管理范疇，不屬于經紀行業的房屋托管范疇?！痹诹仲豢磥?，自如友家是鏈家旗下的資產管理和租賃管理公司，資金劃轉方式會根據業主需求而定。是否受到上述辦法管制還有待政府部門界定，目前不會對自如品牌產生影響。
“現在每一個居住區會遍布很多中介，如果業主有房要出租，一般會告訴更多中介，大家都去競爭?！北本┦兰o中環一名中介人士稱，公司所有的房屋會共享給區域內的其他中介，如果是其他中介談成合同，公司再進行適當抽成。
該中介人士就對記者稱，公司自有的托管房屋在區域內高達上百套，其中有不少就是隔斷房。
此外，記者此前接觸過多名小型中介經紀人，均宣稱在區域內有大量的托管房屋，其在出租房屋時往往會收取不同名目的費用，如衛生費等，還時常出現克扣租房人押金等現狀。
接受采訪的中介人士表示，北京市這一規定如果實施，大型中介機構必然會終止代收房租業務。但部分小中介數量多，手法靈活，肯定有渠道繼續暗箱操作，這可能導致主管部門對市場亂象的管理更加困難。一名受訪的中介人士稱，“我覺得監管不了，以前說要治理隔斷，雖然是少了，但隔斷還是存在?！?/p>
業內建議“堵不如疏”
提起房屋托管，將手中房產托管給中介機構的業主劉女士很有感觸，她覺得這種業務幫他解決了很多麻煩，當然，前提是中介要靠譜?！?/p>
據多名中介人士介紹，一些長期在外地，或者是同時有多套空閑房屋出租的業主，不愿意投入過多時間和精力管理房產，的確存在房屋托管需求。
業內人士認為，房屋托管是國際上成熟的經紀業務形式，以機構的方式提供房源能節約社會成本，是市場成熟的表現，不可一刀切。在對吃差價進行整治的同時，應對房屋托管模式盡心合理監管。
據了解，在歐美國家，專業的房屋托管公司接受業主的委托，對房產進行打理，房屋托管公司主要通過收取管理費的方式盈利，這一模式顯得更加成熟規范。如美國最大的出租公寓經營者――“公平住屋信托”目前在美國23個州和哥倫比亞地區擁有500多處物業、15萬多套公寓。
“市場混亂并不是房屋托管業務本身造成的，而是監管不到位造成的。對房屋托管業務，現在更需要厘清概念、準入門檻和監管辦法?！倍嗝邮懿稍L的中介人士如此表示，政府完全可以對房屋托管制定更詳細的管理辦法。比如對房屋托管業務制定規范要求，從注冊資金、規模、品牌、成立時間等方面對準入門檻進行限定，進行有效監管。
房產托管業務范文2
朋友想投資黃金，事實上，在我建議朋友投資黃金的時侯，黃金價格還是160多，現在已經漲到230多，可能是越漲越高的價格吸引了投資者的目光，正如股市一樣，追漲的總是不乏其人。在本文開始之前，雖然旺仔不是黃金投資方面的專家，但仍然提醒一下，黃金價格已經創出歷史新高，小心風險。
1、目前很多銀行都推出了黃金業務，如工行的如意金，建行的龍鼎金，民生銀行的黃金業務也比較大，農行也在部分城市推出了黃金業務試點，中行的奧運金等等。然而，銀行的黃金業務，大都是紙黃金為主，在實物黃金業務上，普遍缺貨，而造成缺貨的主要原因是操作流程不暢通。
2、要注意預約定購實物黃金的時間風險。因為缺貨，部分銀行在投資實物黃金上采用的是“預購”方式，也就是說，你支付一定的定金之后，才能在一段時間后購買到實物金條，有些銀行的預定時間竟然長達一個月。一個月會發生些什么？如果發生重大事件，一個月足以改變黃金價格的運行走勢，有可能向上強勢突破，有可能走出拐點下降，而這種風險，銀行通過時間轉稼給了投資者。事實上，這種風險是需要銀行承擔的，預約對投資者是一種不公。
3、部分銀行理財師勸導有意投資實物黃金的客戶轉投紙黃金。很多人錯誤的認為紙黃金也是“黃金”，提醒一下，紙黃金只是一種記賬符號，不能將紙黃金提取為實物黃金。講簡單一點，紙黃金只是一種短線投機的工具。與實物黃金的長線價值功能是完全相反的。所以，在投資實物還是紙黃金之前，要三思，不可被誤導。
4、銀行的回購黃金業務，已經在試點，但是要注意價格風險，銀行能回購的品種價格，遠高于黃金的市場價格，因為，銀行已經將時間成本算進了回購價格。比如現在黃金的市場價格在220元/克左右，而建行的龍鼎金卻高達240元/克。其實，如果不怕麻煩，上海的金交所，有很多會員單位可以回收黃金。
5、銀行的黃金托管業務，是一種發展趨勢，但是現在還很不完善，一些細節上，比如對掛失的處理，就不是很明確，假如出現了丟失編號的事情，雖然可以處理好，但處理的時間與過程卻有可能較麻煩，但不托管，銀行不回購。需要認真考慮。
房產托管業務范文3
近日，鏈家集團上海子公司被曝與部分客戶存在交易糾紛，致使客戶承擔巨額資金風險。隨后，在上海市消保委的《上海市房產中介消費者滿意度調查》中，鏈家集團成為被批評對象。一時間，鏈家的經營模式受到廣泛質疑，鏈家網旗下的互聯網房產金融平臺鏈家理財也受到輿論的集中關注。
據《投資者報》記者了解，投資者以及媒體對于鏈家金融的質疑主要集中于四個方面：鏈家理財產品“定期寶”是否存在資金池問題，中融信擔保與鏈家理財是否涉嫌自擔保，鏈家的第三方支付“理房通”是否存在凍結資金使用不透明的問題，以及鏈家的“首付貸”是否存在加高房市杠桿的嫌疑。
對于這四大質疑，記者聯系鏈家理財方面相關人士進行問詢，鏈家理財告訴《投資者報》記者，“定期寶”不存在理財資金池的問題，同時鏈家理財也否認自擔保與“理房通”存在凍結資金使用不透明的問題。鏈家集團董事長左暉表示，鏈家的首付貸只有3億元的成交總量，其中有1.2億的存量。鏈家配不了資，更不具備加高中國房市杠桿的能力。
高速增長的鏈家理財
鏈家理財官網資料顯示，從成立至今，鏈家理財投資用戶規模已經突破30萬，累計成交金額超過180億。作為一家成立于2014年11月的互聯網金融平臺，僅僅400多天的時間，鏈家理財就擁有如此令業內諸多同行望塵莫及的成就，那么鏈家理財業績高速增長的秘訣是什么呢？
對此，鏈家理財方面告訴《投資者報》記者，“取得目前成績的原因主要基于鏈家理財五個獨有的特征：1. 基于真實房產交易。真實的標準：真實交易人、真實交易房產、真實交易價格、真實交易行為，即基于真實的買賣雙方，所達成的真實房屋交易。在此基礎上，我們保證了4個真實性。2. 借款多為短期（近九成為90天以內借款）。由于房屋交易業務的特殊性，借款大多是為了配合交易完成，買賣雙方在具備交易過戶的條件時一般都會盡快去完成繳稅過戶，因此借款也多為短期。3. 借款用途和還款來源明確。在交易過程中，借款用途多為贖樓和尾款，因此借款用途和還款來源也都非常明確。4. 借款金額占抵押物市場評估價值的比值較低。我們這個比值現在平均是38%。就是說平均價值100萬的房產，借款平均金額是40萬。5. 鏈家理財還有非常嚴格的風控體系?！?/p>
資金池與自擔保質疑
多家媒體報道指出，在鏈家理財業務中，包括“家多寶”和“定期寶”兩款產品。其中，在分析人士看來，“定期寶”存在資金流向不明問題以及資金池的嫌疑。
對此，鏈家理財對《投資者報》記者表示，“‘定期寶’的資金是在個人賬戶下面的，不存在資金池。鏈家理財在‘定期寶’時，后臺已經有了對應的待上線借款項目，當客戶買了‘定期寶’后，客戶的資金仍然在他自己的個人賬戶上放著，只是做了凍結排隊的處理。對應的借款項目一經正式上線，即會按照排隊時間先后進行自動購買并起息。資金并沒有流出投資人賬戶，因此也不存在資金流公開的問題?！?/p>
此外，媒體的質疑還集中于：中融信擔保公司在為鏈家理財發放貸款的同時，還為鏈家理財端的項目提供擔保。但中融信擔保公司是否具有為理財平臺擔保的資質？中融信作為平臺端鏈家理財的全資子公司，這么做是否涉嫌自擔保？
鏈家理財在接受本報記者采訪時，首先明確融資擔保管理條例里面明確說融資擔保公司對銀行業與金融機構進行業務往來，擔保貿易、融資擔保。鏈家理財的業務是個人與個人發生的業務，和銀行業務沒有任何關系。其次，中融信擔保公司與鏈家理財是完全獨立的法律主體?，F在市面上自擔保概念跟自融是一個概念，核心是指不能自己給自己擔保融資，“這是一個很深的紅線，第一，鏈家理財的錢鏈家自己沒有用;第二，鏈家既沒有能力也沒有機會用這個錢?！?/p>
否認首付貸加高房市杠桿
《北京青年報》報道指出，鏈家的第三方支付“理房通”也被指存在凍結資金使用不透明的問題。鏈家金融平臺端、支付端、擔保端和線下業務端，都是鏈家自己設立或是直接管理單位。這樣的情況之下，鏈家能否做好風險的控制？
鏈家理財對此質疑的回答是，鏈家理財平臺與“理房通”是兩件事，兩個公司也是各自獨立的。首先，“理房通”作為鏈家目前使用的第三方支付平臺，2014年獲得中國人民銀行頒發的《支付業務許可證》?！袄矸客ā睂⒖蛻糍Y金全額存放至在存管銀行的備付金賬戶中，“理房通”與備付金銀行的客戶備付金存管業務活動受中國人民銀行監督管理，絕不會出現非法挪用客戶備付金情況。買賣雙方通過“理房通”進行資金監管過程中會及時收到資金監管信息的短信提醒。鏈家方面也強調，不做強制規定客戶使用“理房通”。
然而，鏈家理財作為一個互聯網金融信息中介平臺，其資金賬戶托管是邀請第三方首信易支付做的，和“理房通”沒有關系。
《北京商報》指出，在鏈家理財平臺上發行的“家多寶”產品中，有不少項目的用途是湊齊購房首付，業內人士表示，鏈家的這種做法，類似于去年股市的配資，加高了房市的杠桿。
房產托管業務范文4
目前，我國已經成為全球老齡人口最多的國家，截至2014年底，我國60歲及以上老年人總數占全國總人數的15.53%，65歲及以上人口占10.06%。人口結構決定中國現已進入加速老齡化階段，居民養老的結構性需求迅速增加。加快發展養老產業，已成為我國深入推進經濟結構調整，積極應對人口老齡化的重要舉措。而養老金融作為支持養老產業發展的重要一環，面臨著新的發展機遇，未來的發展空間巨大。
國家已經注意到“養老金融”的戰略意義，并連續出臺多項政策，2014《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》（新“國十條”）、2015年《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見》、《基本養老保險基金投資管理辦法》等均明確“金融推動養老”不僅是解決民生問題的政策思路，更是指導改革方向的長期國家級別戰略。特別是2016年3月21日，中國人民銀行、民政部、銀監會、證監會、保監會聯合《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》（以下簡稱《意見》），進一步明確了養老金融相關政策?！兑庖姟诽岢?，積極應對人口老齡化，大力推動金融組織、產品和服務創新，改進完善養老金融領域服務，加大對養老服務業的金融支持力度，促進社會養老服務業的發展，力爭到2025年建成與人口老齡化進程相適應的金融服務體系。
商業銀行機構已經敏銳的嗅到居民養老的巨大市場機遇，通過提供養老理財、企業年金、養老按揭等產品服務滿足居民日益增長的養老金融需求，積極布局養老金融服務領域。但是由于養老產業投資周期長、收益成效慢、回報率低等特點，并且養老產業尚未有較為清晰的盈利模式，商業銀行在養老產業領域布局較為落后?？梢哉f，我國養老金融服務的供給端的增長顯著慢于居民和養老產業實際需求，畸形的供需關系長期制約養老產業的發展。
商業銀行完成養老金融服務體系初步布局
國內商業銀行的養老金融業務多起源于承辦企業年金業務，隨著業務的發展，逐步形成了以企業年金為核心，養老理財、薪酬福利等業務為輔的產品體系。此外，商業銀行的公司或個人業務部門，很早為社會養老保險機構提供代收代付、存款等服務。經過多年發展，養老金融服務實現了規模持續增長和服務領域的不斷拓寬，初步形成了較為完善的養老金融服務產品體系，具體有如下幾個方向。
社會養老保險服務。商業銀行為我國社會養老保險管理機構提供保險資金歸集、資金存款、養老金代收代付等服務。商業銀行與各級社保機構在社?；饘糍~戶管理、養老保險做實個人賬戶基金存款、新農保和新農合基金專戶主辦銀行等方面開展了合作。根據人社部2014年公布的數據，基本養老保險基金結余3.56萬億元，這其中大部分作為存款放在商業銀行；另外，商業銀行為數千萬離退休人員提供養老金服務。
金融社會保障卡服務。金融社會保障卡是指加載了金融功能的社會保障卡，除具有信息記錄、信息查詢、業務辦理等社會保障卡基本功能的同時，可作為銀行卡使用，具有現金存取、轉賬、消費等金融功能。2011年8月，人社部《關于社會保障卡加載金融功能的通知》，對社會保障卡加載金融功能的相關工作提出了要求，眾多商業銀行積極參與了社會保障卡加載金融功能的產品研發和推廣工作。通過近五年時間的探索和持續進步，商業銀行在金融社?？òl卡、渠道建設、產品創新、金融服務等方面積累了十分豐富的專業經驗。根據人社部數據，2014年底，全國社會保障卡持卡人數達到7.12億人，比上年增加了1.64億張。根據中國銀行年報，截至2014年底，僅中國銀行一家發行金融社會保障卡就超過了6000萬張。根據十三五規劃綱要，“加強公共服務設施和信息化平臺建設，實施社會保障卡工程，持卡人口覆蓋率達到90%”，商業銀行將迎來更廣闊的市場機遇。
全國社?；鹜泄芊?。商業銀行可以為全國或地方社保基金提供資產保管、資金清算、會計核算、資產估值、投資監督、績效評估等服務。根據全國社?；鹁W站數據，境內資產托管銀行只有四家：交通銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行。根據全國社會保障基金理事會數據，截至2014年末，基金資產總額15356.39億元，其中：境內投資資產14050.61億元，境外投資資產1305.78億元，為商業銀行帶來托管費收入3.29億元。
企業年金業務。具有企業年金管理資格的商業銀行可以為企業年金客戶提供受托、賬戶管理、托管等服務，是企業年金市場重要的參與者。另外部分商業銀行通過控股子公司提供企業年金投資管理服務。據人社部數據，截至2014年末，全國有7.33萬戶企業建立了企業年金，參加職工人數為2293萬人，年末企業年金基金累計結存7689億元。其中，商業銀行受托資金規模1365億元，市場占比29.58%；管理個人賬戶數2021萬戶，市場占比88.13%；托管企業年金資金7689億元，占比100%；銀行系基金投資管理企業年金規模455億元，市場占比僅6.55%。
養老投資理財。商業銀行根據養老投資需求重視長期安全性、流動性的特點，提供了豐富的投資理財產品。針對機構投資者（企業年金、社?；鸬龋?，商業銀行提供了活期存款、定期存款、協議存款、理財產品等多種流動性高、收益穩定的產品。針對個人投資者，商業銀行除提供傳統儲蓄性產品外，還根據投資者養老需求特點研發了養老型理財產品。此外，銀行還銷售保險公司的商業養老保險產品、養老保障委托管理產品，滿足不同客戶的養老需求。
養老產業投融資。商業銀行在支持養老產業發展和養老方式轉變的業務創新方面有一些進展。一是為養老地產、養老社區項目開發提供融資服務，助力養老社區建設；為養老服務機構提供信貸服務。二是部分銀行提供養老按揭服務，老年客戶本人或者法定贍養人以房地產為抵押向銀行申請貸款專門用于老年客戶養老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年客戶，一定程度解決有房老人缺乏養老資金的難題，為老年人提供了更多的養老模式選擇。
綜合養老金融服務。少數商業銀行根據老年客戶特點，推出綜合性的金融增值服務，目前規模較小。一是結合老年客戶活動范圍小、追求簡單操作等特點，商業銀行優化服務流程、改造銀行網點功能，推出專門服務老年客戶的網點。二是商業銀行根據老年客戶非金融服務需求，增加特色增值服務，圍繞消費結算、健康管理、醫療服務、住房保障、旅游休閑等，搭建養老綜合服務平臺。
不同類型銀行發展養老金融業務各有側重
大型商業銀行早期通過企業年金業務介入養老金融業務，并獲取了企業年金的受托、賬戶管理、托管等資格，確立了市場優勢地位。中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行管理企業年金個人賬戶數量、托管企業年金基金規模上位居市場前三位，在企業年金業務領域處于領先地位。中國工商銀行不斷拓展養老金融服務領域，打造養老金與薪酬福利投融資平臺，開發了“如意人生”系列養老理財產品。中國建設銀行另辟蹊徑，與全國社?；鸸餐l起國內首家銀行系養老金公司，獲得養老金投資管理資格和其他投資管理業務資質，實現對養老金客戶提供從受托、賬管、托管到投資管理的全程化管理服務，甚至可以借助發展養老保障委托管理業務覆蓋企業客戶的員工福利業務。中國銀行則是最早辦理社?；鹜泄艿纳虡I銀行之一，在養老金融業務領域推出了社會保障、薪酬福利計劃及養老資產管理等一系列新型服務。
股份制商業銀行在發展企業年金業務的同時，也不斷開拓新的養老金融服務領域。招商銀行將養老金融部掛靠在零售銀行板塊，依靠零售銀行優勢，向企業員工提供薪酬福利管理服務。光大銀行大力拓展針對薪酬延付的“樂享福利計劃”產品、針對企業福利整合和自主選擇的“樂選彈利計劃”產品，全面打造“養福全程通”金融服務品牌。中信銀行是國內第一家推出“養老按揭”的商業銀行，探索以房養老的新型養老模式。
不具備企業年金管理資格的股份制商業銀行或地方商業銀行則選擇了以老齡客戶群體為目標，結合網點提供綜合金融服務的模式。興業銀行推出“安愉人生”綜合金融服務方案，以銀行卡為載體，通過優化金融產品、老年客戶權益兩套體系，整合專屬理財、信用貸款、便利結算、增值服務四項內容，結合社區銀行為老年客戶提供全面金融服務。上海銀行利用作為上海市首批兩家養老金銀行之一的先發優勢，推出養老專屬卡片、專屬理財、增值服務等產品，建設養老特色支行，構建了較為完整的養老金融服務體系。
從金融供給側改革角度創新發展養老金融
人口老齡化加速，養老保障體制改革不斷深化，養老金市場化運作持續推進，養老服務產業快速發展，客戶養老金融服務需求日趨多元化，為商業銀行發展養老金融提供了重要機遇。商業銀行應做好金融供給側結構性改革，加大對養老金融的重視力度，推進養老領域業務發展規劃和市場布局，積極創新養老金融組織服務形式，創新適合養老服務業特點的產品、金融工具，創新居民養老領域的服務能力和水平，有效滿足迅速增長的養老產業發展和居民養老需求，并推動自身加速戰略轉型。
創新養老金融組織形式，提升養老金融戰略地位，推動自身業務轉型。我國商業銀行的養老金融業務部門一般掛靠在托管業務、公司業務或者零售部門業務之下，沒有建立獨立的業務板塊，在資源整合、產品研發、人事財權、條線管理方面缺乏獨立性，造成養老金融業務零散化、產品碎片化。原有組織結構已經無法適應養老金融的快速發展，難以提供富有針對性的養老金融服務。因此，商業銀行可以探索建立養老金融事業部制，將支持養老服務業、發展個人養老相關的金融業務進行整合，并與銀行自身戰略轉型相結合，探索發展養老金融的新型商業模式。商業銀行可以在養老服務業相對發達、老齡人口較為集中的地區設立專業的養老金融團隊、養老金融分支行，優化整合內部資源，提升在養老領域的金融服務水平。
創新養老產業投融資產品，拓寬養老產業多元化融資渠道。我國的養老產業還停留在養老設施建設階段，業務鏈、產業鏈遠未建立和打通，尚未出現較為成熟的盈利模式。養老產業具有投資周期長、收益成效慢、回報率低、資金成本承受能力不高的特點，養老服務大多面臨準公共品性和服務受眾的挑剔性，商業銀行在養老產業投融資方面較為謹慎。在國家政策允許和風險可控的前提下，商業銀行應創新養老產業信貸產品和服務，并結合集團化優勢為養老服務業拓寬融資渠道，不斷滿足養老產業發展需求。
一是創新適合養老產業特點的信貸管理機制和服務方式，拓寬養老服務業貸款抵押擔保范圍。商業銀行根據養老產業發展導向和經營特點，制定專門的養老產業信貸政策，建立適合養老產業特點的信貸審批、信用評級、客戶準入和利率定價制度，研發具有養老產業特色信貸產品。銀行在風險可控的前提，積極開展應收賬款、動產、知識產權、股權等抵押貸款創新，探索養老服務機構有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產抵押貸款。
二是拓寬養老產業多元化融資渠道。我國商業銀行尤其是大型銀行較多是銀行或金融控股集團，擁有證券、保險、信托等多項金融資質，能夠依托平臺優勢，為養老產業企業提供多元化融資服務，提高養老金融服務的供給能力。商業銀行通過證券子公司，為養老產業企業提供上市融資、并購重組、股份轉讓等股權融資服務，還可以通過發行企業債、公司債、非金融企業債等方式進行債券市場融資。商業銀行及子公司在國家政策允許下，通過設立養老專項債務融資工具、養老產業投資引導基金、養老信托計劃、養老設施租賃等服務平臺，鼓勵社會資金、民間資本等進入養老產業，拓展養老產業資金來源。
房產托管業務范文5
長期以來,郵政儲蓄經營產品單一,難以適應形勢發展,建立多元化的產品體系成為郵政儲蓄經營的頭等大事。
1郵政儲蓄面臨的內外部環境分析
1•1內部環境有利因素:第一,網點優勢。郵政儲蓄已經成為中國金融界聯網網點最多、分布最廣的機構。從結算網絡角度看,郵政儲蓄具有明顯的比較優勢。第二,資金優勢。截至2006年底,郵政儲蓄余額達到1•6萬億元,成為第五大吸儲機構,具有明顯的資金優勢。第三,客戶資源優勢。20多年儲蓄業務的開展,使郵政儲蓄積累了龐大的客戶資源,并在廣大居民中建立了良好的信譽。郵政儲蓄已經成為城鄉居民基礎金融服務的主渠道之一。不利因素:第一,郵政儲蓄的科技設備明顯落后,尤其是系統電腦設備、前臺電子化金融機具等比較陳舊。第二,高端金融人才在郵政儲蓄內部十分稀缺,限制了郵政儲蓄的發展。第三,長期以來,郵政儲蓄只開辦存款業務和中間業務,未涉及貸款業務和其他銀行業務,并且不辦理對公存款業務,產品品種單一,難以與其他商業銀行抗衡。第四,由于長期未辦理貸款業務,郵政儲蓄缺乏風險管理概念,加上人員、體制等原因,內控機制有待完善。
1•2外部環境不利因素:第一,轉存款政策調整給儲蓄業務收入帶來重大影響。第二,銀行業的激烈競爭給儲匯業務發展帶來嚴峻挑戰,根據中國入世總協定,2006年12月11日起,中國銀行業向外資銀行開放;同時,國有四大商業銀行股改在向縱深推進,股份制商業銀行也在全力布點,農村信用社加快了體制改革和系統聯網建設,郵政儲蓄面臨多層次的市場競爭格局。有利因素:第一,在農村地區開展業務的機遇。近年來,國有商業銀行撤并一大批縣(市)支行及其附屬機構,農村地區金融服務短缺、市場真空問題凸現。我國建設社會主義新農村的政策也為郵政儲蓄在農村地區發展業務提供了廣闊空間。第二,個人銀行業務蓬勃發展帶來的機遇。近年來,中國城鄉居民收入水平大幅度提高,居民收入占GDP的比重也在持續上升,個人逐漸成為社會金融活動的主體之一。同時資本市場發展迅猛,銀行、證券、信托和保險等領域不斷開拓創新業務,客戶對銀行金融服務多樣化需求明顯增強。郵政儲蓄有數量巨大的個人基礎客戶群,在廣大客戶中樹立了良好形象和信譽,為郵政儲蓄發展個人銀行業務提供了便利條件。第三,中小企業融資缺位為郵政儲蓄帶來發展空間。由于郵政儲蓄長期扎根于基層和社區,服務中小客戶,獲得了大量的“軟信息”。同時,郵政儲蓄網點貼近基層,和中小商戶聯系緊密,節約了大量的運營和交易成本。由此可見,建立在“軟信息”基礎上的關系型融資、小額聯保、信用貸款是郵政儲蓄服務中小企業(商戶)的有效途徑。
2郵政儲蓄產品體系的基本定位和差距分析
在2006年12月31日中國郵政儲蓄銀行獲準開業時,銀監會指出郵政儲蓄銀行的市場定位:充分依托和發揮網絡優勢,完善城鄉金融服務功能,以零售業務和中間業務為主,為城市社區和廣大農村地區居民提供基礎金融服務,與其他商業銀行形成互補關系,支持社會主義新農村建設。根據內外部環境和發展形勢,郵政儲蓄要揚長避短,中期發展戰略可定位為全能性的社區零售銀行。以城鄉廣大普通居民、小商戶、小企業為基礎客戶群,滲透城市社區、農村村鎮市場,逐步實現農村包圍城市、普通用戶影響高端客戶。具體體現在服務對象平民化、網點設置便民化、經營特色親民化、信息溝通對稱化、服務收費低廉化等方面。
2•1郵政儲蓄產品體系的基本定位郵政儲蓄要在搞好總體規劃的基礎上,以客戶為中心,以市場為導向,遵循商業銀行“流動性、安全性、效益性”的經營方針,充分運用在營業網絡、信息、信譽等方面特有的優勢,對現有產品進行整合,大膽借鑒國內外零售銀行、社區銀行的發展經驗,創造條件實現跨越式發展,有重點、分步驟地開發有比較優勢、有市場回報、有發展潛力的銀行產品,形成負債業務產品類、資產業務產品類、結算業務產品類、理財業務產品類、其他中間業務產品類等五大類產品線組成的郵政儲蓄產品體系,提高郵政儲蓄的核心競爭能力和運作效率,實現可持續健康發展。
2•2郵政儲蓄產品現狀與定位差距分析規劃性差距。長期以來,郵政儲蓄缺乏有效的產品管理體系和總體規劃,沒有形成優勢核心產品、重點發展品種,缺乏組織化、系統化的管理。結構性差距。郵政儲蓄一直以來只重視發展負債業務,中間業務比例很小,結算業務也沒有形成優勢,資產業務受政策限制剛剛起步,嚴重制約了郵政儲蓄進一步做大做強。保障性差距。郵政儲蓄缺乏產品營銷的保障體系支持。在產品后續管理方面普遍存在輕視產品維護、產品改進和營銷的問題,缺乏對新產品盈利能力、客戶群體、市場份額、市場認知度等方面的評價和分析。品牌意識淡,新產品業務培訓、營銷、宣傳和保護工作力度不夠,難以形成品牌效應。
3郵政儲蓄產品開發策略
3•1多元化產品策略從全能性社區零售銀行的定位看,郵政儲蓄應充分利用郵政儲蓄網點資源和全國網絡優勢,充分發揮其貼近大眾、貼近社區、貼近基層的特點,重點為小企業、個體商戶、城鄉居民客戶提供全面的基礎金融服務,體現郵政儲蓄服務的普遍性、便利性和可獲得性。第一,穩定發展負債業務。降低負債業務成本,提高活期存款比重,增加網點自然吸儲能力,盡快變初級的規模增長方式為效益增長方式。同時盡快開辦外幣儲蓄和對公存款,形成較全面的負債產品線。第二,積極發展結算類業務。要以綠卡業務為龍頭,逐步整合郵政匯兌、儲蓄異地存取、國際匯兌業務,打造郵政儲匯支付結算品牌。發揮郵政儲蓄結算業務網絡覆蓋面廣、交易成功率高、實時處理的優勢,提供現金到現金、現金到賬戶、賬戶到現金和賬戶到賬戶等系列服務。第三,拓展資產業務。采用“批發+零售”發展策略,開展協議存款、同業存款、銀團貸款,對資金進行全國、全省集中運用。此外,在成功試點小額質押貸款業務基礎上,基層分支機構利用客戶信息優勢,探索開辦小額聯保貸款、小額信用貸款、小額(房產)抵押貸款等零售資產業務。第四,超前發展理財業務。在開辦好保險、代銷國債、代銷基金等理財產品的基礎上,推出本行的理財產品,積極培養個人理財人才,為客戶開展綜合理財顧問服務。第五,規模發展中間業務。加大代收付業務發展,以服務“三農”產品為切入點,建立“涉農資金直通車”的地位。在城市市場,進一步抓好工資、養老金等業務,大力發展水、電、話費等公用事業費的預存代扣類非現金中間業務,推進“離柜服務”。在條件成熟后開辦基金托管業務、買賣外匯、公司結算等業務。
房產托管業務范文6
關鍵詞：業主委員會、法律地位、權利義務
一、問題的提出2003年12月，全國第一起業主狀告業主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業主委員會于1999年成立，按規定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業主大會并未進行業主委員會的換屆選舉。在新的業主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業主委員會于2003年1月30日同成都文石物業管理公司簽約，雙方約定將物業管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執行。2003年3月，該花園119名業主或住戶將業主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區法院，請求法院確認該物業管理議無效。法院在經過了漫長的調查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理補充協議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業主委員會和物業管理公司在向法庭提交證據的法定期間內，未能提交相關證據證明兩者簽訂的補充協議是由業主大會決定或經業主大會特別授權的，因此該補充協議屬無效協議（參見常江：《全國首例業主狀告業委會案一審判決》，《中國房地產報》，2004-02-02.）。
隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現出來：業主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監督業主委員會行使其權力？
二、業主委員會的法律地位業主委員會，簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度?！段飿I管理條例》第十五條規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I管理條例》中的表述是：業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。
（一）業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位，是指業主委員會相對于產生其的全體業主（通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式）所具有的法律地位。
新出臺的《物業管理條例》對于業主委員會內部法律地位的直接規定雖然只有第十五條一個條款，即“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是在其他一些條文中也間接地體現出了業主委員會在內部法律關系中所處的地位。例如，《物業管理條例》第六條第二款規定：業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員和監督業主委員會的工作的權利。第十一條規定：業主大會履行選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作的職責。第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業主委員會與全體業主之間存在著一種民事法律關系。所謂，是指人在權范圍內，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業主委員會與全體業主的法律關系中，全體業主基于對居住小區進行物業管理的目的，由于其自身無法完成物業管理活動，故需要聘用物業管理企業。而業主又由于缺乏專業法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出適當的意思表示。所以全體業主在第一次業主大會上選舉產生業主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業主委員會被選舉產生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規定：人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應視為該人所自為；惟相對人明知其權，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業主的授權之下，是在其權范圍之內；并且物業管理企業對此也顯然是明知的。所以盡管業主委員會在與物業管理企業簽訂物業管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構成要件，仍然屬于行為。在業主委員會與物業管理企業所簽訂的物業管理委托合同中，除了明確寫明由業主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業主。上述這些內容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業主委員會與全體業主的上述法律關系，可以認定為是民事法律關系，其中業主委員會系人，全體業主系被人，業主委員會所的民事法律行為系與物業管理企業簽訂物業管理委托合同。
但是，民事法律關系并不足以完全揭示或概括業主委員會與全體業主之間的法律關系。因為《物業管理條例》第十三條規定：經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十五條規定：業主委員會履行監督業主公約的實施的職責。第五十一條規定：因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。第六十七條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規定，業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系。其中，業主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關系中處于管理者的地位；而全體業主則處于被管理者的地位。
（二）業主委員會的外部法律地位所謂業主委員會的外部法律地位，是指業主委員會相對于除了全體業主和業主大會以外的其他特定主體（依據《物業管理條例》的規定，主要包括物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會）所具有的法律地位。對于業主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務院《物業管理條例》的有關規定，我們可以將業主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關系中的法律地位和行政法律關系中的法律地位。
《物業管理體條例》第十五條規定：業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，以及及時了解業主、物業使用人的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行物業服務合同的職責。第三十五條規定：業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。第五十一條規定：物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。依據以上條文的規定，我認為：業主委員會與物業管理企業之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業主委員會與物業管理企業的法律關系中，由于業主委員會其自身沒有能力進行物業管理，故只能委托具有管理能力的物業管理企業代為自己進行管理。一旦業主委員會與物業管理企業協商一致，在物業管理委托合同上簽字，便意味著物業管理委托合同的成立。物業管理企業在物業管理委托合同規定的范圍內為業主委員會實施物業管理的事務，而業主委員會則在全體業主及業主大會的授權下向物業管理企業支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務給付關系。上述內容，完全符合委托合同的法律性質，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業主委員會與物業管理企業的法律關系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關系，其中業主委員會是委托人，物業管理企業是受托人，委托的內容是業主委員會所在居住小區的物業管理事務。
業主委員會除了在與物業管理企業的法律關系中處于委托人的地位以外，《物業管理條例》第十六條還規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。第十九條規定：業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規定：業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；在物業管理區域內，業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督；業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關系。所謂行政管理法律關系，是指作為行政主體的行政機關和法律、法規授權的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發生的關系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業主委員會作出的決定違反法律、法規時，房地產行政管理部門無須與業主委員會協商或是征得其同意，而可以直接在《物業管理條例》規定的范圍內通過自由裁量，單方面地選擇責令業主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業主委員會選舉產生后，則必須無條件地強制性地向所在區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；并且，業主委員會協助、配合公安機關和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導和監督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關部門的行政處罰。以上內容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結論：業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關系，房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會作為行政管理主體，業主委員會則處于行政相對人的地位。
三、業主委員會的權利和義務在明確了業主委員會在各種法律關系中的法律地位以后，其權利和義務便顯得十分明晰了?；跇I主委員會內部法律地位和外部法律地位的劃分，其權利義務也可以劃分為內部權利義務和外部權利義務。
（一）業主委員會的內部權利義務所謂業主委員會的內部權利義務，是指業主委員會基于其內部法律地位而產生的、在與全體業主和業主大會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在內部法律關系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內部權利義務也可以劃分為行為中的權利義務和管理行為中的權利義務。
1.行為中的權利義務業主委員會在與全體業主（包括業主大會）的民事法律關系中處于人的地位。人在民事法律關系中的權利義務主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經被人同意或有不得已的事由發生，不得將事務轉委托他人處理。（2）人應謹慎、勤勉地行使權。人不履行勤勉義務，疏于處理事務，使被人設定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應向被人忠實報告處理事務的一切重要情況，以使被人知道事務的進展以及自己利益的損益情況。在事務處理完畢后，人還應向被人報告執行任務的經過和結果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽热?，業主委員會在與全體業主的民事法律關系中，所具有的權利義務大致有以下幾個方面：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同。業主委員會是由全體業主在業主大會中選舉產生的，其代表全體業主與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，必須在權的行使范圍之內。只有業主委員會在權行使范圍之內代全體業主簽訂的物業管理委托合同，才對全體業主具有法律效力。如業主委員會沒有得到全體業主或業主大會的授權或超越其權的行使范圍同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，則該合同對于全體業主沒有法律效力。此外，業主委員會在同物業管理企業簽訂物業管理委托合同時，必須以自己的名義。非經全體業主或業主大會追認，業主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業主都沒有法律效力。（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督。作為全體業主的人，業主委員會在每年召開業主大會時，應當進行年度總結，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業管理活動向全體業主進行詳細的說明，并對財務狀況作出年終結算和新一年的預算。此外，在業主大會上，業主委員會還應當接受全體業主對于其各項物業管理工作的監督。當業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者和物業管理企業串通、損害全體業主利益的，可以拒絕承認業主委員會所為民事法律行為對全體業主的法律效力，其法律效力僅及于業主委員會自身；如果全體業主的利益受到損害，還可以要求業主委員會和物業管理企業承擔連帶責任。（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。業主委員會與全體業主之間的民事法律關系之所以產生，是因為全體業主由于自身專業知識和技能的缺乏而利用業主委員會為自己服務，希望其最大程度地維護自己的權益，實現自己的利益。因此，業主委員會在行使權時，必須從全體業主的利益出發，維護其權益，增進其福利?！段飿I管理條例》規定業主委員會成員必須從業主中選舉產生，所以業主委員會成員也是業主之一，其維護全體業主的權益實際上也是在維護自己權益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權，為全體業主的利益服務。
2.管理行為中的權利義務業主委員會與全體業主之間還存在著一種管理關系，處于管理者的地位。管理者在管理關系中所具有的權利義務主要包括檢查權、調查權、建議權、移交處理權、獎懲權以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務（參見應松年：《行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業主委員會與全體業主之間具體的管理關系中，業主委員會的權利義務有：（1）監督全體業主對于業主公約的實施。所謂業主公約，依照《物業管理條例》第十七條的規定，是指由業主大會制定的、對有關物業的使用維護管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業主具有約束力的規范性文件。業主委員會有權對全體業主在日常生活中實施、遵守業主公約的情況進行檢查；對于業主違反業主公約的行為，業主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規和業主公約規定的范圍內進行一定的處罰；對于嚴重違反業主公約且拒不改正的業主，業主委員會還可以移送上級房地產行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據《物業管理條例》第五十四條的規定，是指屬業主所有的、專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設行政主管部門和財政部門關于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區、直轄市的物業管理條例中，都將這部分資金劃歸業主委員會管理。但是，業主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業主共同利益的、物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在業主大會召開期間，應就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業主作出詳細的說明，并接受其質詢。業主一旦發現業主委員會的管理行為超越了法律、法規和業主公約規定的職權范圍，或違反有關法律、法規的規定，可以變更或撤銷其行為；如發現其上述管理行為給業主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業主發現業主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門，由他們負責追回。
（二）業主委員會的外部權利義務所謂業主委員會的外部權利義務，是指業主委員會基于其外部法律地位而產生的、在與物業管理企業、房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會之間的法律關系中所具有的權利和義務。由于業主委員會在外部法律關系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權利義務也可以劃分為委托合同中的權利義務和行政管理行為中的權利義務。
1.委托合同中的權利義務業主委員會在與物業管理企業之間存在的委托合同的民事法律關系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權利義務主要包括：（1）指示受托人處理委托事務，不將處理該事務之請求權讓與第三人。（2）監督受托人處理委托事務的情況。（3）預付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結合以上內容，業主委員會在與物業管理企業的委托合同中所具有的權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理。業主委員會在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同，將自己所在小區的物業管理事務交由物業管理企業進行處理。依據1997年建設部、國家工商行政管理局印發的《物業管理委托合同示范文本》及國務院《物業管理條例》的規定，物業管理委托合同中只要應該包括業主委員會與物業管理企業的名稱、物業的基本情況、物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。在委托管理的期限內，若物業管理企業沒有違反《物業管理委托合同》，業主委員會不得單方面提前終止合同，將物業管理事務讓與其他物業管理企業實施；否則就將按照合同中規定的違約責任向原物業管理企業賠償損失。（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同。業主委員會須定期檢查監督物業管理企業履行物業管理委托合同、實施物業管理事務的情況，檢查監督的內容主要應該包括物業管理企業對于物業管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業管理委托合同中規定的服務質量以及物業管理費用的具體收支狀況。對于物業管理企業違反物業管理委托合同的行為，業主委員會應明確指出、限期整改，如物業管理公司未能在規定的期限內整改或拒不整改的，業主委員會有權按照物業管理委托合同中的有關條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業管理公司進行賠償。此外，業主委員會還應當收集業主和物業使用人對于物業管理事務的意見和建議，轉告物業管理企業。（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用。對于物業管理企業在日常物業管理事務中支出的，用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的正常費用，業主委員會應當事先預付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業主的利益，業主委員會有審查物業管理企業提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論證物業管理企業支出費用的必要性與合理性的前提下，經業主大會同意，才能向其支付該費用。若未經業主大會同意或業主大會不同意支付，則業主委員會不得私自從專項維修資金中向物業管理企業支付任何費用，否則支出的資金由業主委員會自行償還。（4）協助物業管理企業收取物業管理費。雖然簽訂物業管理委托合同的是業主委員會，但由于其與全體業主之間存在著“隱名”的民事法律關系（前文已有論述），物業管理委托合同中規定的物業管理費應由業主支付。如有業主拖欠或拒付物業管理費，物業管理企業不能直接以業主委員會為被告提起民事訴訟，但業主委員會仍然負有協助物業管理企業督促業主支付物業管理費的義務；若物業管理企業以拖欠、拒付物業管理費的業主為被告提起給付之訴，則業主委員會負有配合其訴訟的義務。
2.行政管理行為中的權利義務業主委員會在與房地產行政主管部門、公安機關、居民委員會的行政管理法律關系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關系中的權利義務有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務。（3）對行政主體執行公務的行為予以配合、協助。（4）接受行政主體監督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權陳述、申辯。（6）向有關國家機關提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業主委員會與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會具體的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。為了使房地產行政主管部門更好地了解和管理業主委員會所在物業小區的物業管理事務，這次《物業管理條例》規定了業主委員會備案制度。當業主大會選舉產生業主委員會后30日內，業主委員會須向所在區、縣人民政府房地產行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業主大會成立簡要過程、業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議和業主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業主委員會選舉產生的過程符合《物業管理條例》的規定并提交了所需的全部材料，房地產行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業主委員會成員變更、業主公約內容修改或其他業主委員會備案的事項發生變化時，須重新備案。（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作。依據《物業管理條例》第二十條第一款的規定，業主委員會負有配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作的義務。當公安機關、居民委員會出于維護物業小區社會治安的目的，需要查閱業主公約、業主大會紀錄、全體業主名單、物業小區建筑物的施工設計圖紙等文件資料時，業主委員會應當主動予以提供。當公安機關、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業小區內共用部門或公用設施時，業主委員會應當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業主委員會若發現物業小區內的社會治安出現異常情況，應及時通知公安機關和居民委員會。（3）接受房地產行政主管部門的監督。依據《物業管理條例》有關條款的規定，業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。若其作出了違反法律、法規的決定，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門有權責令其限期改正或者撤銷其決定。業主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數額2倍以下的罰款。業主委員會擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業主委員會在規定的期限內向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門申請備案，若其選舉產生的程序符合法律規定且提交了所需的全部材料，而房地產行政主管部門對于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業主委員會可向其上級行政主管部門申請復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業主委員會不服房地產行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業主委員會及全體業主造成的損失進行補償和賠償。
四、立法缺陷與現實中存在的問題在明確了業主委員會的法律地位和應該具有的權利義務之后，再回過頭來看國務院的《物業管理條例》，不難發現其中還存在著不少立法缺陷，從而導致了現實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：
（一）業主委員會成立數量少《物業管理條例》第十一條明確規定業主大會履行選舉業主委員會委員的職責，第十六條規定業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；但由于《物業管理條例》中對于業主委員會的成立及備案沒有做強制性的規定，也沒有規定業主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區（尤其是中西部地區）業主委員會數量極少的現狀。據有關數據統計，現實中由于業主這方面意識的欠缺，向房地產行政主管部門備案的業主委員會相對于物業小區而言，數量相當少。例如烏魯木齊市的物業管理公司大大小小已達242家，物業管理行業已初具規模。然而與之極不協調的是，全市830多個住宅小區（包括高層大廈），僅有50多個小區成立了業主委員會，與物業管理公司的數量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業委會數量少制約物管發展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產管理局下發了《濟南市住宅區業主委員會產生辦法和議事規則》，濟南市民可以據此組織成立業主委員會。但經過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業主委員會的小區卻只有區區15家（參見鄭重：《業主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）業主委員會缺乏經費，不能有效地開展管理活動《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會的六項職責，但是卻沒有規定業主委員會辦公經費的來源，從而造成了現實中很多業主委員會由于缺乏經費，不能有效地開展物業管理活動；另外，還出現了業主委員會成員借口缺乏辦公經費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區的業主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經費，如果出現房屋維修、公共設施維修以及一些法律問題，就請不到專業人士咨詢。而且，很多業主委員會成員都很忙，只能利用業余時間進行工作。在業主業委員會中，還有幾位成員經常以缺乏辦公經費委由拒絕參加業主委員會會議（參見馬祥平：《業主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）業主委員會訴訟地位不明確《物業管理條例》對于業主委員會的法律性質未予確認，從而導致了在現實中業主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產公司開發，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產開發公司因營業違規被吊銷營業執照。該房地產公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區房屋維修和公共設施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區業主委員會把當時開發該小區的房地產公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復，省高院據此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）業主委員會超越權范圍、《物業管理條例》雖然作出了業主委員會權利義務的規定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規定業主委員會超越業主大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力以及業主委員會對此應承擔的責任。上述問題導致了現實中很多業主委員會超越權的范圍或者在根本沒有得到業主大會的授權下，以自己或者全體業主的名義為民事法律行為；甚至還出現了、挪用專項維修資金、損害全體業主利益的情況。例如，上海市浦東新區德州高層小區的業主委員會，在沒有得到全體業主和業主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業管理企業使用專項維修資金。一年之中，小區內的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業主們的強烈要求下，業主委員會才召開了部分業主會議，要求物業在5天內公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業主利益受侵害、業委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業主委員會在業主大會上要求頒發“重大貢獻獎”，受獎者是業主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業主非議未能全部兌現。此后，業主們陸續發現業主委員會存在諸多問題：業主委員會未經業主同意，私自和開發商簽訂賠償協議；藏匿開發商補償給全體業主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業主65年；私自向外發包13個小區物業工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發放等等。當業主們要求業主委員會公布維修基金明細賬、活動經費預算及使用情況、會議紀要和開發商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數量清單，并解決已發的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業主委員會拒不處理（參見包蹇：《業主緣何狀告業主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權、房地產管理或物業管理法律法規，很多國家都有著與我國業主委員會制度相接近或相類似的制度設計，其中有些規定對我國業主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。
德國法民法規定：業主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統一使用我國《物業管理條例》中的提法。下同）成員由業主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業主委員會成員的任命及解任由業主大會之多數決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規定，該業主委員會成員的職務即已終結。對于任期屆滿、職務終了的業主委員會成員，可以由業主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內的業績。另外，即使在任期之內，業主委員會成員如有重大事由，業主大會仍然可以將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，監督業主公約的執行。（2）保存及修繕小區物業中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業管理費用的管理。（5）以全體業主的名義為一定的行為。（6）將業主的款項同自己的財產分別保存。（7）請求業主出具載明權范圍的授權書。（8）預算及年終結算。
法國民法典規定：業主委員會的選任，以業主大會單純多數的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業主之一。當選為業主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業主）。業主委員會的權利義務主要包括：（1）承擔執行業主大會決議的任務。（2）遵守業主公約。（3）管理并保全小區物業，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業主大會會議報告書和預算案。（5）代表全體業主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權將其解雇。
日本民法典規定：業主依照業主公約或業主大會的決議選任和解任業主委員會成員。業主委員會成員有不正當行為或其他不適于執行職務的情況時，業主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共用部分的管理、維護和改良。（2）執行業主大會的決議和業主公約所規定的內容。（3）管理事務的報告義務。（4）保管業主公約，并在有利害關系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業主大會。（6）適用委任合同中的相關規定。
意大利民法典規定：業主大會可以指派一個業主委員會，或由業主申請法院指定。業主委員會成員的任期為1年。業主大會可以隨時將其解任，也可由業主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業主委員會成員的職務時，必須向有關部門進行登記。業主委員會在其權限范圍內所作的行為對全體業主均有拘束力；對于其超越職權范圍所作的行為，業主可于30日內向法院提起控訴。業主委員會的權利義務主要包括：（1）執行業主大會的決議，遵守業主公約。（2）小區物業共用部分使用的管理及共同利益事項的執行，以使全體業主獲得最大的利益。（3）收取物業管理費用和專項維修資金，支付小區物業共用部分所需通常維護的經營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權或業主公約或業主大會賦予的權利范圍內，代表全體業主對某一業主或第三人進行訴訟。
瑞士民法典規定：業主委員會成員由業主大會選任，或由業主請求法院指派。業主大會可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，并保留可能發生的損害賠償權。當業主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業主委員會成員時，各業主可于1個月內向法院請求解任。對于法院指派的業主委員會成員，未經法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業主委員會的權利義務主要包括：（1）依法律法規、業主公約及業主大會的決議實施有關小區物業共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業管理費用分派給各業主，并收取物業管理費和專項維修資金。（3）注意業主是否依法律、規章及業主公約的規定，使用小區物業的共同部分和共同設施。（4）在獲得業主大會的授權下，對外代表全體業主（參見陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。
我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》規定：業主為執行小區物業管理工作，選舉業主委員會。業主委員會成員由業主互選產生，任期為1年，連選得連任。業主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業主委員會。業主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應將訴訟事件要旨迅速告知全體業主。業主委員會應對業主大會負責，并向其報告會務。業主委員會的權利義務主要包括：（1）小區物業共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業主違反法律法規和業主公約的行為進行處理。（3）建設業主共同事務中應興革的事項。（4）保管業主公約、業主大會紀錄、物業使用執照譽本、建筑物竣工圖說等有關文件資料，并提供利害關系人閱覽。（5）維護物業小區的安全及環境。（6）收繳、保管和使用物業管理費及專項維修資金。（7）執行業主大會的決議。（8）委任、雇傭及監督物業管理服務人。（9）提出并公告會計報告、結算報告及其他管理事項。（10）其他業主公約規定的事項（參見中國民商法律網：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通過分析比較上述各國關于業主委員會制度的立法設計，結合我國的實際情況，我認為我國的業主委員會制度應該做如下設計：
1.實現業主委員會職業化，確立業主委員會聘任制業主委員會成員由業主大會聘任，并由業主大會向業主委員會頒發寫明權范圍的授權書。業主委員會的成員可以是業主，也可以是其他人；若成員不是業主，則必須是具有專業知識和技能的專家。業主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發生。過短則又由于業主委員會成員變動頻繁，致使業主委員會的工作缺乏穩定性和連續性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。
2.加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權業主委員會應定期向業主大會報告其工作，接受全體業主的監督。若業主大會發現業主委員會超越權的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業主的法律效力，并保留損害賠償的請求權。
3.確定業主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應當明確規定業主委員會屬于事業法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業主的民事法律關系中處于人的地位，在與全體業主的管理關系中處于管理者的地位；在與物業管理企業的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中處于行政相對人的地位。當業主委員會在全體業主或業主大會的授權下與物業管理企業為民事法律行為時，物業管理企業不得以業主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。
4.明確業主委員會的權利義務，規范其權力的行使業主委員會在與全體業主之間的民事法律關系中，權利義務包括：（1）在全體業主和業主大會的授權下，以自己的名義同物業管理企業簽訂物業管理委托合同；（2）在業主大會上向全體業主報告物業管理實施情況，并接受其監督；（3）充分考慮業主的利益，維護業主的合法權益。在與全體業主之間的管理關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）監督全體業主對于業主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業主對于其管理活動的監督。業主委員會在與物業管理企業之間的委托合同中，權利義務包括：（1）簽訂物業管理委托合同，委托物業管理企業進行物業管理；（2）監督物業管理企業履行物業管理委托合同；（3）向物業管理企業支付其用于物業管理事務的費用；（4）協助物業管理企業收取物業管理費。在與房地產行政主管部門、公安機關和居民委員會的行政管理法律關系中，業主委員會的權利義務包括：（1）向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案；（2）配合、協助公安機關和居民委員會做好物業小區內的社會治安工作；（3）接受房地產行政主管部門的監督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權利義務，在實踐中可以參照民事法律關系、委托合同法律關系和行政管理法律關系中的相關規定。
主要參考書目：
1.陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。
3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。
4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。
5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。
6.顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版。
