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開發策劃方案范文1
曾對學生的購物做過調查。發現學生會員卡的使用頻率較高，雖然他們的客單價較低，但消費次數（學生來客數）卻比較高，他們的消費金額累加排行也較靠前。由于資料沒有備份，僅有2000年初學生會員卡雙休日使用情況統計表留存，供參考。
*超市的文化用品節正處于實行階段，九月中旬杭州的各高等學校將迎來又一輪的新生入學。消費者購物都會有一個慣性，怎樣吸引新生來我超市，使新生成為我超市的忠實顧客已迫在眉睫，特起草如何開發在杭高校學生潛在購買力方案。
目標：把*超市會員購物優勢的概念推廣之高校，深入至大學生的消費習慣。吸引新生來我超市購物，先入為主，在新生中樹立起我超市的美好形象，培養新生的購物習慣。讓超市周邊學校的學生了解*超市，體會到會員制消費的優惠性。吸收優秀的會員，推廣會員卡，吸引更多的學生到家友超市*店來消費。
范圍：杭州電子工學院、浙江工程學院、杭州商學院、杭州師范學院、中國計量學院、浙江財經學院、浙江應用工程學院、錢江學院、浙江廣播電視大學、浙江大學西溪校區、浙江工業大學等。
對象：大一新生和部分大二以上的學生，培養新生的購物習慣，逐漸使新生具備購物的心理慣性。
開發初步設想：心理慣性的形成需要一段較長時間的培養及特定行為的不斷刺激。因此要使一個新生具備購物到*店的這一心理慣性，需要一定時間的醞釀，并且需要若干次與新生面對面的不斷刺激行為。工作的開展必須與各校學生會等校組織共同合作，目前已有學校與我超市建立起了聯系，并且已具有一定的良好開端。
一、讓學生第一時間接觸*——迎接新生
在新生報道處設立供應點，贈送小禮品的同時發放試消費卡，讓新生在第一時間接觸家友超市*店。發放試消費卡力求自然、讓人易于接受。新生的第一印象十分重要，直接與今后消費有關。新生剛入學時，對各種新事物較感興趣，必須抓住新生這個時期的心理，先入為主，第一時間在新生中樹立*的品牌。
二、讓學生每天都面對*——為新生宿舍安裝鏡子
為新生宿舍安裝鏡子，在鏡子上印上“做最好的自己”、“家友超市*店”。讓*融入新生的生活，讓新生每天接觸、熟悉*。從而在新生中形成根深蒂固的品牌形象。進而樹立我超市一種服務的形象——做最好的。拉近超市與學生的距離。
三、讓學生走進*——試消費卡抽獎活動
試消費卡試用一段時間后，定某一雙休日在超市廣場現場抽獎活動（試消費卡編號）。讓學生切實體會員消費的優越性；讓學生走進*，真實地感受*，了解*；讓學生初步形成會員消費的觀念，為辦理正式會員卡打下良好的基礎。
四、讓*走進校園——*校園系列活動之一
超市與學校宿管中心聯系，雙方共建學生生活，服務學生。如：1）告示牌、2）家友超市*店公益傘、3）在校園建立“*自行車租賃點”，由宿管理中心管理，適當收費，保持車輛維修、車輛更新，使一次性投入能在校園內長期進行，并實現零投入。
讓*走進校園內，讓學生對*不再陌生，讓學生感到*細致、周到的服務，使*成為學生生活中一部分。
五、正式辦理會員卡
在以上一系列活動以后，正式辦理會員卡。在辦理會員卡現場力求形成一種轟動、搶購的場面。“學生假期不打折，家友會員卡為假期打折，折上折”。為超市吸收優秀會員。
六、融入學校生活——*系列活動之二
1．冠名新生比賽。新生杯足球賽在新生中的影響很大，充分利用新生對賽事的熱情，擴大*的影響。把橫幅拉在學生經常經過的地方。比賽將持續很長一段時間，在這段時間讓學生感受*。
2．開辦講座。課題為家友成功的策劃案例，由經理人主講。通過講座宣傳*，學生也能從中學到新鮮有用的東西，達到“雙贏”，很自然完成一個宣傳和接受宣傳的過程，從而樹立*的形象和品味。
3．提供勤工儉學機會。為特困生提供勤工儉學機會，讓學生感受*的溫暖。在新生中形成良好的口碑?；顒影褜W生和*聯系起來，拉近*和學生的距離。
七、“華”好月圓——*中秋之夜晚會
充分利用新生想家的心情，在超市廣場舉辦中秋晚會，給人一種家的感覺，貼近學生的生活，也給超市帶來一次商機。在學生中造成巨大的影響。
八、融入校園生活之三
1．共建創業獎學金。與學校共建獎學金，獎勵成功的學生創業者。
開發策劃方案范文2
文種特征
1．概念
營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。
2．作用
營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。
3．特點
營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。 結構模式
1．種類
商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。
2．結構
營銷策劃方案的基本結構是：
第一部分：營銷策劃方案封面
在這部分內容中,策劃者需分項簡要概述以下內容:
（1）營銷策劃的全稱。
基本格式是:××銀行關于××××營銷策劃書
（2）營銷策劃的部門與策劃人。
營銷策劃:××銀行××分（支）行客戶部
主策劃人:×××、×××、×××
（3）營銷策劃的時間。
××××年×月×日
第二部分：營銷策劃主題和項目介紹
根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。 第三部分：營銷策劃分析
營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。
（1）項目市場分析。
宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。
(2)基本問題分析。
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么?通過何種途徑,采取什么方式解決?等等。
(3)主要優劣勢分析。
主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。
主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，.錯開自身的弱項。
主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
第四部分：營銷策劃目標
不同項目的營銷策劃,有各自不同的營銷策劃目標,而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標,要實事求是,經過努力能夠達到。
第五部分：營銷執行方案（即保障措施）
制訂營銷執行方案,是營銷策劃的重頭戲,是對市場營銷活動各道環節、各個方面工作的精心設計、周密安排和逐一布置與落實,是營銷活動組織、開展的腳本。
制訂營銷執行方案應考慮以下問題： (1)理順本次營銷活動所涉及的各種關系;(2)把握本次營銷活動的重點和難點;（3）確定本次營銷活動應采取的策略；
（4）弄清楚開展本次營銷活動可利用的人、財、物等方面的資源與條件，確定好策劃預算:(5)本次營銷團隊人員的組成，各參與部門及人員在本次營銷活動中所應完成的任務、所應承擔的責任和所應充當的角色;(6)開展本次營銷活動 的監控、反饋機制和傳導系統;（7）完成本次營銷策劃任務的時間安排（分階段任務）；(8)開展本次營銷活動可能出現的突發問題與應急措施;(9)對本次營銷活動的考核獎懲方式。
寫作指要
撰寫營銷策劃方案，應注意把握以下幾個要點：
1．要突出買點。說服是策劃方案的本質特征。每個策劃方案一定要有獨特的買點，讓讀者一看就明白，一看就心動，以說服領導采納。
開發策劃方案范文3
房地產營銷策劃方案原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。
一、獨創原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。
為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。
第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。
(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。
(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。
(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。
八、應變原則
所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。
房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強動態意識和隨機應變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
房地產營銷策劃方案
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
開發策劃方案范文4
營銷策劃方案是商業銀行在進行金融產品或服務的市場銷售之前，為使銷售達到預期目標而進行的各種銷售促進活動的整體性策劃文書。
2．作用
營銷策劃是針對某一客戶開發和某一產品營銷而制作的規劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變為有序的“現在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業銀行開展市場營銷活動的藍本。
3．特點
營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現“圍繞主題、目的明確，深入細致\周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。
1．種類
商業銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同可分為大型優良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產品推介策劃方案等等。
2．結構
營銷策劃方案的基本結構是：
根據不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項目),擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核,是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發展趨勢等。
營銷策劃分析可以是逐項分類分析,也可以作綜合分析,視策劃的具體情況來定。
（1）項目市場分析。
宏觀環境狀況。主要包括宏觀經濟形勢、宏觀經濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況。主要包括現有產品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業銀行新產品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業市場狀況。主要包括同業的機構、同業的目標市場、同業的競爭手段、同業的營銷方式、同業進入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的,要根據營銷策劃需要去搜集,并在營銷策劃中簡要說明。
(2)基本問題分析。
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題,這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定,出發點是什么?通過何種途徑,采取什么方式解決?等等。
(3)主要優劣勢分析。
主要優勢分析：圍繞營銷策劃主題,將要開展某一方面的市場營銷活動(如市場調查、新產品開發、市場促銷、廣告宣傳等),擁有哪些方面的優勢,主要是自身優勢(即自身的強項)分析,也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素,發揮出自身優勢。分析優勢應冷靜客觀,既不能“過”,也不能“不及”,要實事求是。
主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素,如何彌補自身的不足，.錯開自身的弱項。主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創造的條件,逐一列出,逐一分析,以求得資源的最佳利用與組合。
不同項目的營銷策劃,有各自不同的營銷策劃目標,而營銷策劃目標大多由一些具體的指標所組成。擬訂營銷策劃目標,要實事求是,經過努力能夠達到。
第五部分：營銷執行方案（即保障措施）
制訂營銷執行方案,是營銷策劃的重頭戲,是對市場營銷活動各道環節、各個方面工作的精心設計、周密安排和逐一布置與落實,是營銷活動組織、開展的腳本。
制訂營銷執行方案應考慮以下問題： (1)理順本次營銷活動所涉及的各種關系;(2)把握本次營銷活動的重點和難點;（3）確定本次營銷活動應采取的策略；
（4）弄清楚開展本次營銷活動可利用的人、財、物等方面的資源與條件，確定好策劃預算:(5)本次營銷團隊人員的組成，各參與部門及人員在本次營銷活動中所應完成的任務、所應承擔的責任和所應充當的角色;(6)開展本次營銷活動
的監控、反饋機制和傳導系統;（7）完成本次營銷策劃任務的時間安排（分階段任務）；(8)開展本次營銷活動可能出現的突發問題與應急措施;(9)對本次營銷活動的考核獎懲方式。
寫策劃方案，其實，這不是一個寫文章的事，你首先對要你要策劃的這個方案是想做些什么、在做些什么、要做到怎樣，然后，考慮達到這目的之步驟，每個步驟的環節和方方面面，寫策劃方案只不過是把以上這些設想詳細完整地落實到文本上而已。如果別人能按照你的策劃方案，不需要你的指點就能準確達到策劃方案想達到的效果，這就是一份成功的策劃方案。
策劃方案的種類太多了，有公益活動策劃方案、社團活動策劃方案、贊助策劃方案、創業策劃方案、培訓策劃方案，各種政治學習活動策劃方案、各類喜慶節日活動策劃方案、各個年齡段的群體活動策劃方案，最多的是商業策劃方案，有公關策劃方案、營銷策劃方案、促銷推廣活動策劃方案等等。但是，總的來講，還是以各種活動的策劃方案居多，我們就著重探討活動的策劃方案的寫法。
一份基本的策劃書涉及以下幾個方面：
1、策劃方案名稱――標題
策劃方案名稱就是策劃活動的主題，如“3.15活動策劃方案”“五一節長假促銷策劃方案”“公司培訓策劃方案”“七夕情人節活動策劃方案”“街道重陽節敬老活動策劃方案”，標題置于首頁頁面中央。但是這還不完整，比如，“公司培訓策劃方案”，要具體地
寫出特定的這一次，對內的策劃方案不必寫公司名稱，對外必須寫明是某單位。然后，在策劃方案名稱下方寫上策劃者姓名（小組名稱、成員名稱），有外界人員參與的話也應明白記載。還要寫上策劃制作年月日。2、活動背景
這部分內容應根據策劃方案的特點在以下項目中選取內容重點闡述，具體項目有：基本情況簡介、活動負責人及主要參與者（注明組織者、參與者姓名、嘉賓、單位）、活動開展原因、社會影響，以及相關目的動機。如果活動有主辦單位、協辦單位和承辦單位，那就要一一介紹，有媒體合作方還要介紹媒體合作方?；顒颖尘爸泻苤匾囊徊糠质菓f明活動的環境特征，主要考慮環境的內在優勢、弱點、機會及威脅等因素。
3、活動目的、意義和目標
活動的目的、意義應用簡潔明了的語言將具體化的目的要點表述清楚，讓人明確活動舉辦的最重要和最終的目的是什么；在陳述目的要點時，該活動的核心構成或策劃的獨到之處及由此產生的意義（經濟效益、社會利益、媒體效應等）都應該明確寫出。
4、經費預算和資源需要
活動的各項費用在根據實際情況進行具體、周密的計算后，用清晰明了的形式列出。同時列出所需人力資源、物力資源，可以列為已有資源和需要資源兩部分。
5、活動策劃內容確定
大體活動流程，把活動分成幾個大塊來做。寫出詳細工作分解預案以及活動的前期準備。安排整體工作的進程，拿出詳細的時間推進表。在此部分中，不僅僅局限于用文字表述，也可適當加入統計圖表等。人員的組織配置、活動對象、相應權責及時間地點也應在這部分加以說明，執行的應變程序也應該在這部分加以考慮。如果活動是一個會議的形式，就有會場布置、接待地點、嘉賓座次、贊助方式、合同協議、媒體支持、海報制作、主持、領導講話、司儀、會場服務、燈光、音響、信息聯絡、技術支持、秩序維持、衣著、指揮中心、現場氣氛調節等。如果是促銷活動，要有促銷現場布置效果圖、人員的有效分工、商品陳列、上貨、廣告宣傳品的布置、促銷人員的禮儀、服裝、工作紀律、做好促銷后的銷量預估等。
6、傳播渠道的設置
要在確定傳播對象的基礎上選擇傳播溝通渠道，決定何時進行、如何進行，我們要對各類媒體進行考察評估，分析普及狀況和受眾成分，同時考察其使用條件和費用，不失時機地決策日程和頻度。
7、效果預測
從內容和影響的范圍考慮，有經濟效果、心理效果、社會效果；從產生效果的時間來看，有即時效果、近期效果和長期效果。
8、活動中應注意的問題及細節
內外環境的變化，不可避免的會給方案的執行帶來一些不確定性因素，因此，當環境變化時是否有應變措施，應周密考慮活動中可能發生的突發事件，并拿出后備方案。如有附件，可以附于策劃方案后面。一個大策劃方案，可以有若干子策劃方案。
1.如公共關系的策劃是從信息分析開始的。有以下幾個步驟：
（1）信息分析
公共關系的策劃者要重點分析的信息有兩大類：一類是策劃所服務的社會組織自身的情況，包括組織的歷史狀況、現實狀況、戰略目標，具體到資產資源、人才設備、業務水平、辦事效率、服務態度以及組織形象（組織的知名度的美譽度）等。另一類是影響社會組織運行的各種社會信息：如策劃所服務的社會組織的目標公眾、競爭對手、合作伙伴，國家的政策法規、傳媒環境、財政金融、交通通訊、能源人口等方面的背景及信息。
（2）確定目標
公共關系的策劃者在分析信息的基礎上，根據一定的條件，提出解決問題、期望達到的理想結果的方案，這就是目標。
舉例：
海爾張瑞敏的砸次品事件，張瑞敏帶頭將76臺次品冰箱砸爛后，他自己罰了自己工資的百分之百。從此海爾樹立了質量方面的一種理念：“有缺陷的產品就是廢品”。這個砸次品事件的策劃就是為“敬業報國，追求卓越”這個海爾的精神服務的。在法國和美國家用電器評比中海爾名列第九，是中國唯一入選企業。海爾在巴基斯坦建了一個海爾工業園，在建園儀式上，奏響了中華人民共和國國歌。接著美國一條路以海爾的名字命名“海爾路”，在命名儀式上升起了中華人民共和國國旗。海爾為中國人贏的了驕傲，贏得了自豪。
（3）活動公眾的辨認
公共關系的策劃者在進入實質性策劃時，首先要進行公眾的辨認，要研究特定公眾的特點需求，對社會組織的態度如何，從而有針對性地策劃主題，展開策劃各個步驟。
（4）設計主題
公共關系的策劃主題是策劃的靈魂、核心，貫穿于整個策劃之中，是策劃中最富創造性的一個步驟。它要服從和服務于策劃目標，要有獨特新穎具有個性特色，要融入公眾需求因素。
舉例：
如寶潔公司針對與兒童常見的牙冠蛀牙相比，成年人的牙根蛀牙因為難以及時發現的現象，舉辦“預防成人根部蛀牙”活動，提醒大家，牙齦萎縮的現象在我國82%的成年人中普遍存在，而牙齦萎縮會導致牙齒根面暴露在外，牙根的硬度和抗酸能力比較差即使沒有看到牙冠上有蛀洞，牙根也已經有蛀牙的可能了。從而推出佳潔士“根部蛀牙，全面保護”的理念，就比較容易為公眾所接受。
（5）選擇媒體
根據具體目標和本次辨認的公眾，有目的有針對性地選擇媒體。
（6）編制計劃
根據上述信息對活動的全程做總體構想，使之有序，可操作性，這說是計劃的編制。要找時機、想方式、確定地點、人員，設置步驟，匡算經費的可行性。
（7）經費預算。
在經費預算中考慮投入與收益的關系，考慮各個項目之間的分配比例是否合理，使資產的投入產生最佳效益。至此，才進入策劃方案的寫作階段。
2.廣告策劃
方案也是從調查分析開始調查分析的關鍵在于廣泛
收集信息：
（1）環境信息：政策環境、產業環境、企業環境、廣告宣傳環境、自然環境、政治經濟環境、社會環境、國際環境等；
（2）市場信息：市場需求信息、產品供應信息、市場狀況等；
（3）消費群體信息：消費結構、消費習慣、消費態度等；
（4）產品信息：產品的原料、產地、用途、性能、包裝、商標，以及產品的價格、鋪貨情況、產品的知名度、產品檔次、產品廣告促俏現狀等；
（5）競爭對手信息：競爭對手是誰，他們的競爭能力如何，競爭對手的資金、技術、產品、人員、管理等。根據上述信息，找出目標市場的廣告對象，進行產品定位，以此為基礎，才能制定出廣告戰略和廣告策略，才能進入科學有效的廣告策劃階段。
3.如你要寫商業
促銷活動策劃方案，那你就要注意：
（1）主題要單一
（2）利益點要直接地說明
如：一般情況下，必須要回答以下問題：
（a）顧客希望企業的產品能解決什么問題，顧客能從企業的產品中獲得什么好處？（b）企業的產品與競爭對手的產品相比有哪些優缺點，顧客為什么會選擇本企業的產品？
（c）企業為自己的產品采取了何種保護措施，企業擁有哪些專利、許可證，或與已申請專利的廠家達成了哪些協議？
（d）為什么企業的產品定價可以使企業產生足夠的利潤，為什么用戶會大批量地購買企業的產品？
（e）企業采用何種方式去改進產品的質量、性能，企業對發展新產品有哪些計劃等等。
（3）活動要圍繞主題進行并盡量精準
（4）具有良好的可操作性
不要把策劃書當作計劃書來寫，因為計劃無需創意，只處理細節，而策劃必須要有創意。創意也可以是對一個舊事物的革新，使舊事物以新面貌呈現，這一種創新可能是突破性的，它可以拓寬某一領域。凡有創意，必定投入小產出大?；顒痈侨绱?。公共策劃中的幾個創意的經典例子
1.急中生智，揚長避短
民國四年（公元1915年），中國駐外大使黎庶昌把茅臺酒送去巴拿馬參加萬國博覽會展出，茅臺酒當時包裝比較差，是黃色土瓷瓶，陳列在巴拿馬萬國博覽會偏僻角落上，與包裝精美、色彩華麗的威士忌、雞尾酒中相比，毫不引人注目，幾乎無人問津。情急之下，一負責人將一瓶茅臺摔在地下，頓時，濃厚的醇香引起了人們的注意。醇厚四溢的酒香，引來眾多外國參加者，最后和蘇格蘭的威士忌、科洛克的白蘭地并列為世界三大名酒之一，獲得金質獎章。
2.出人意料，二次傳播
日本西鐵城鐘表商為了在澳大利亞打開市場，提高手表的知名度，曾聲稱某月某日將在某廣場空投手表，誰揀到歸誰。到了那天，日本鐘表商雇用了一架直升飛機，將千余只手表空投到地面，當幸運者發現自已揀到的手表完好無損時，都奔走相告。
3.乘勢而上，博擊風浪
“ppa事件”引起感冒藥行業一次不小的震蕩，造成消費者心理恐慌，信任出現危機，此時如果不能及時糾正輿論誤導，企業很可能因此事件株連而遭受“誤傷”。中藥的市場機會和ppa被禁給整個感冒藥市場造成的空缺，使三九制藥第一時間出擊，展開了大規模的新聞戰。配合廣告攻勢，以新聞的形式，通過媒體的權威報道，快速在全國產生影響。由于反應及時，在危機發生的第二天，三九健康網上就刊登了《感冒了，康泰克不能吃，吃什么？！》、《關愛自己，拒絕ppa》，同時在新浪、搜狐、網易、上海熱線、21cn等著名網站進行鏈接。關于《“999感冒靈”不含ppa》和《三九決心搶占感冒藥市場》的報道出現在中央及各地方新聞媒體上。
4.人機大戰，頂峰演示
“1997年5月11日，星期一，早晨4時50分，一臺名叫‘深藍’的超級電腦將棋盤上的一個兵走到c4的位置時，人類有史以來最偉大的棋手不得不沮喪地承認自己輸了。世紀末的一場人機大戰終于以計算機的微弱優勢取勝?！比祟惻沙龅淖顑炐愕南笃宕?——卡斯帕羅夫被一種沒血沒肉，有的只是冷冰冰的鐵和硅的機器怪物打敗了！“深藍”與卡斯帕羅夫的“預賽”最后有了結果。卡斯帕羅夫經過調整戰術，終以三勝兩和一負的戰績贏得了比賽和50萬元美元的獎金。
5.實證手法，創造紀錄
1997年，愛民醫院決定對年僅11歲，體重達348.5斤的特胖少年鄧雪健實施治療，經歷188天，成功減肥180斤，創造了“減肥速度最快的少年”世界吉尼斯紀錄。2000年，為體重530斤的哈爾濱人孟慶剛____0天內成功減掉160斤，又創造了一次“減肥速度最快的人”世界吉尼斯紀錄。當年孟慶剛被中央電視臺評為“二十世紀最幸運的人”，新華社全國發通稿報道，大大小小的媒體也報道此事，天津愛民醫院的名聲也就不脛而走。
6.現場活動，出奇制勝
____年，世界特技飛行大師架機穿越天門洞，在全球引發了轟動效應，收看現場直播的觀眾達到8億之多。天門山距張家界市區南側約8公里，在天門山1264米高的絕壁之上，有著一個南北洞穿的天然門洞，洞底至洞頂131.5米，寬37米，當地人稱之為天門。但這一奇特的景觀卻一直不為人所知。游客到了張家界，一般都是只到武陵源風景區，而不去天門山。而“穿越天門”策劃直接突出了景點，飛機穿越天門又是一種驚險的運動，其內在氣質和作為“自然天險”的天門是非常吻合的。這樣的一種冒險和壯舉，實際上賦予了“天門”一段傳奇。
創意是策劃的核心，以創意為方案的核心，再加上對創意的擴展、修改、深入、補充等進一步的具體構思，便可以逐步形成一項完整的策劃。策劃富有創意，能夠塑造獨特風格，體現“把握特色，創造特色，發揮特色”的策劃技巧。因此，好的創意是成功的策劃方案的根基。成功策劃方案的創意從何而來？人與人之間的交流以及媒體與大眾之間的交流（即大眾傳播）是創意的關鍵因素。思想的交流往往給我們帶來策劃的靈感。
1、迅速分析整體方案需求，初步擬出骨架結構，劃分自己熟悉和陌生的領域。
一個方案交給你做肯定有你熟悉的模塊或者整體結構，先將熟悉的部分厘清，寫出綱要，具體的后期填補。
2、分析不熟悉的部分，擬出“求助”的幾種方法。
對于陌生的領域，快速采用幾種途徑建立知識結構體系。哪些要依靠互聯網搜索，哪些要依靠咨詢熟悉人員等等。在采取這些渠道收集資料的過程中，關鍵的戰略的部分先獲取，周邊的細節的部分隨后補。
3、綜合分析手中資源，避實擊虛，揚長避短。
方案具體設計中，對于具有可選擇性的部分，要盡量避開自己不熟悉或不擅長的領域。設計思路盡量客觀的實現需求目標，遇到還未了解或解決的具體問題，可以先空著或寫概略的幾句話。
4、陌生的技術部分，以了解概要為主，具體技術為輔。
對于不了解的技術方法，以大略了解為主，提綱挈領，不要硬啃；尤其是具體的技術實現，無需浪費太多時間，否則這個方案就不該你來寫了。
5、客觀的擺出現有條件和需求欠缺。
對于方案中涉及的技術、裝備、人員等資源，已有的要標明，避免重復浪費；還不具備的要客觀擺出，同時要標注獲取難度和周期，節省決策上級時間。
6、注意統籌規劃時間。
方案設計往往不是一時就能完成，比較好的習慣是，在吃飯、走路等閑暇時間在腦海中組織規劃重要的部分，然后集中自己效率和狀態較好的時段，突擊撰寫，由于有較好的前期準備，此時相當于做的是記錄和梳理的工作，效率很高。
7、反復修改。
任何一個方案都不是完美的，而且每次修改肯定都有提高，也肯定都有需要改的地方。因此反復通篇縱覽，遇到想法就標注在邊上，后期慢慢完善，不失為一種好的修繕辦法。
____年4月15日，公司安排我全權負責策劃____月份的全國糖酒交易會。4月16日我們就來到了鄭州進行前期的調研工作,盡管事先早已有了心理準備，到了鄭州還是被高的離譜的房價和廣告價格嚇了一跳。普通的三星級賓館的價格被抬到了12000元以上，位置一般的展廳的價格也在____萬左右。根據這種情況，我粗略地估算了一下，按照事先設計的效果來預計，我公司的總投入至少要在300萬元。這大大地超出了我們的預算。怎么辦？我們一方面和廣告公司商談，考察一個又一個地點，了解各方面行情，一方面開始尋求別的途徑。
在調研的過程中，一個大膽的想法逐漸成熟，那就是我們參會的目的主要是加強與新老經銷商的溝通與交流，推出新品與一系列政策，展示企業實力，提高經銷商經銷____的積極性。因此，與其在鄭州和別的廠家爭得你死我活，不如把所有資金投到一個鄭州鄰近市級市場，把經銷商請過去。這樣做一舉三得。
首先，一個市級市場做了起來。每年的秋交會，我公司投入都比較大。將這些資金投到一個市級市場，可想而知，這個市場將被全方位包裝，掀起一股____熱潮。
其次，把經銷商請過來，則可以從從容容地交流，不擔心別的廠家的競爭。
第三，必將節約大筆費用。在一個市級地區，住宿費、廣告費及其它開銷都將比在鄭州要少
得多。根據上述想法及調研的情況，回到公司后我詳細地打了一份調研報告。經公司開會討論，一致同意我的方案。但是提出了幾點要求：
（1）、要確保經銷商到我公司開會的城市；
（2）、前期市場鋪貨工作要做細做好；
（3）、開會城市宣傳要有氣勢，鄭州市提示性宣傳要到位。
經過周密考察，我們最終選擇了登封市作為開會城市。登封市距鄭州市76km，怎樣把經銷商吸引過來成了一個大難題。經過多次討論研究及與經銷商溝通，我們最終選擇了如下操作方案：
(1)、免費接送經銷商往返；
(2)、免費組織經銷商游覽少林寺；
(3)、免費安排經銷商吃住(三星級賓館)；
(4)、請一大牌名星舉辦一場慰問演出，為宣傳大造聲勢。關于請誰的問題，通過對經銷商的電話調查，我們最終邀請了頗具人氣的歌星____。
(5)、推出新品與一系列優惠政策，召開工商聯誼會。
吸引方案是定下來了，但是如何確保到會的經銷商符合我公司的要求呢，我們不能不論到會是誰全部免費接待，那就失去我們的初衷了。最終我們選擇了如下操作方案：
（1）、給已有的經銷商發邀請函，憑邀請函登記接待；
（2）、每個公司另給4--5家空白邀請函，由公司經理把握發放給一些潛在的經銷商；屆時，憑邀請函登記接待；
（3）、鄭州市設立接待點，由公司副總親自接待，經初步商談，確定是否給予接待；
（4）、對于一些直接到登封的經銷商，各公司經理負責前期接待商談，確定是否給予接待。
這樣層層把關，最終我們接待的經銷商90%以上和我公司簽訂了合作協議，60%以上現場訂貨。
在確定了以上的思路和過程后，余下的操作就容易多了，首先，我們把宣傳點分為四處，第一是鄭州，第二是鄭州至登封的路上，第三是登封市，第四是少林寺。通過現場調查及參考經銷商意見，我們最終制定了一套宣傳方案：鄭州市以巨幅、車輛游行宣傳、散發宣傳品為主；鄭州至登封的路上以條幅為主；登封市以彩旗、條幅、巨幅、汽球、電視廣告全方位包裝；少林寺則以巨幅、拱門、彩旗和條幅相結合。
開發策劃方案范文5
廣告策劃人經常會遇到這樣的老板:交談剛剛開始，他就要求對方拿一套方案出來。其實這個時候廣告人連企業和產品的A、B、C還不知道呢。相當多的企業老板對策劃存在著某種程度的誤解，仿佛策劃就是想一兩個點子或創意，而不知策劃是在充分掌握企業實態和市場狀況之下的分析、判斷和推論過程，不知道策劃首先是一種思想，然后才是一種方案。這就好比我們做道數學試題，首先得明白它適用哪條定律這個大前提。方案固然可以拿，但如果這方案是憑空想象出來的，對于企業主又有何價值呢?所以，第一步是充分溝通。 二、提供信息不全面且有偏差
企業需要策劃人幫忙，肯定是因為企業在實際運作中遇到了難以解決的問題，否則他不會請策劃人介入。既然有問題，那么就不要向策劃人隱瞞，而是要客觀地、實事求是地擺出來，把一切可能和問題有關的情況都提供出來，好讓策劃人據以做出篩選、分析和判斷。如果只說好的，隱瞞不好的，那么很有可能由于原始信息不完整出現判斷失誤，據以做出的策劃方案，其價值自然大打折扣。事實上，策劃人也明白，如果真的像企業說的那樣“形勢一片大好”也就用不著做什么策劃了。我們曾遇到過這樣一個十分典型的客戶，老板說到他的產品時神采飛揚滔滔不絕，說他的產品品質如何如何好，全國無人能比;說到營銷，則以自己是幾十年的老推銷員自居?？勺惝斘覀儐査?如此優秀的產品和如此優秀的銷售方法，為什么取得如此不優秀的市場業績時，老板頓時語塞。策劃人是廣告主的合作者，而不是廣告的對象，這一點要明白。
本著真誠的態度，將策劃人當作推心置腹的朋友，而不是留一手，更不是防著點，這才是合作的態度。 三、只看廣告表現和費用預算
有些廣告主，在研判策劃人提供的策劃方案時，往往是把前面關于市場和競爭對手分析的部分一帶而過，或者干脆只奔“主題”，就看廣告創意表現和費用預算兩部分，認為其他都是虛的，只有這兩部分才是實的?！皬V告創意表現如何、關系到我的廣告能否成功;費用預算多少，關系到我的錢袋子?！边@種觀點是大錯特錯的。 像考試判卷一樣，既要看結果對否，還要看推理、演算過程是否正確，研讀策劃方案也是同理。廣告創意表現如何得來?正是建立在對企業或產品深入調查、分析、判斷基礎之上的，絕不是“一拍腦袋”，或者“眉頭一皺，計上心來”?；蛟S有些廣告主會說:看什么?難道我不比你更了解我的產品和市場!一般來說是的，但卻不是絕對的。不是有句話說“不識廬山真面目，只緣身在此山中”嗎?還有句俗語叫:當局者迷，旁觀者清。廣告主不一定比策劃人看得更準確、更全面。事實上，廣告主通過策劃人對產品和市場的分析與研究，可以看出這個策劃人有沒有真正的實力，實力多大。因為如果他的分析到位，見解入木三分，則他后面的廣告創意表現肯定也不差;如果他對產品的市場狀況一知半解，認識膚淺，則他的廣告創意也一定好不到哪里去。而且對市場分析部分的研讀，也有助于理解策劃人的創意思想。
看來，研讀策劃方案并不是一件輕松的事兒。 四、看誰的要價最低
是否物有所值，是我們做出取舍的依據。像判斷一件衣服貴賤不能只看其價格高低，而要參照其品質如做工、面料、款式等一樣。對策劃方案價值的判斷也不能只看策劃人開價多少，還要看方案有沒有實質內容，有沒有有份量的東西。一般而言，好東西總是要貴一些，不能因為有人開價更低就認為別人價格更合理，要引入價格性能比的概念。如果一套策劃方案相當精致新銳，貴一點也是值的。因為廣告的目的在于廣告效果，希望達到提高市場占有率、擴大銷售量的目標，最終歸結為“掙錢”，而不是“省錢”。這是再常識不過的道理，本不應當專門論述，可惜在我們和客戶打交道的過程中總是碰到一些廣告主在策劃費或廣告折扣率上一壓再壓的情況。甚至有這樣的廣告主，就是為了兩個折扣寧愿舍棄優秀的創意不用。這種舍企業長遠利益不顧的做法無異于自毀前程。 五、策劃是治標之術
在廣告主的一般理解里，策劃就是解決“我的產品出來了怎么進入市場?”或者“我的產品市場狀況不好，如何予以改善?”這類問題的。總而言之，就是在產品既成事實的前提之下讓策劃人給他想辦法出主意。這種策劃是傳統意義上的策劃，也叫“事后策劃”。因為產前和產中都是廣告主單獨操作，策劃人不參與，只是當產品進入了市場并形成了某種客觀事實之后(比如市場狀況糟糕)策劃人才介入的，這時策劃人實際上充當了“修鞋匠”的角色:廣告主將“鞋子”穿爛了，無法走路了，于是想到策劃人。這是對策劃極其狹隘的理解。
事實上，策劃不僅有“事后策劃”，還有“事中策劃”和“事前策劃”，以及“全過程策劃”等;以策劃介人企業的深度和長度又可分為“大策劃”和“小策劃”。
由于“事后策劃”往往是企業困難已成事實，那么在這個時候策劃人就有了兩種選擇:1.不從根本上觸動造成市場困難的癥結，而是采取頭疼醫頭腳疼醫腳的辦法。比如：產品市場占有率低，就搞促銷活動；產品知名度低，就打形象廣告。這種辦法雖然投入不大，但治標本兼治本。2.是動大手術，即找出市場癥結成在，針對癥結下手，做到標本兼治。比如產品銷售不暢，是因為產品質量不高，那么就應該在提高產品質量上下大功夫，生產出真正優秀的產品來。
“碧桂園”是一個優秀的房地產策劃案例，對隨后的房地產策劃業產生了深刻影響。為什么“碧桂園”能如此成功呢？我認為十分重要的一點就是策劃人的全過程介入，將縝密的策劃思想實實在在地予以物化。這不容易，應當感謝開發商的開明。比如:當“碧桂園”即將死火之時，策劃人大膽提出在“碧桂園”建一所廣東一流的學?！本┚吧綄W校廣東分校的建議，而當初開發商并無此設想，但是卻真誠地接受了這一建議;當學校轉入招生運行時，策劃入又提出“三年不賺錢”的辦學思想，開發商也接受了。正是借助這些“造勢”之策，終于給“碧桂園”插上了騰飛的翅膀。如果沒有這些建議的物化，恐怕碧桂園至今還是“芳草萋萋”呢。這就是策劃人深度介入的好處。
但是，相當多的廣告主缺乏這樣的魄力，他們往往不加分析地拒絕廣告策劃人關于廣告之外的投資建議，認為“那是我的事，用不著你操心”。他們不清楚正是因為這些該做而未做好的事情導致了其市場的困難。 真正的策劃是標本兼治，而不儀儀做些修修補補、細枝未節的事。 六、策劃法力無邊
和策劃只能做一些修修補補的細活的觀點正相反、還存在一種“策劃崇拜”的現象，即有些廣告主看到某產品或企業經過策劃人點拔走向興旺發達，就認為策劃具有點石成金的魅力，不怕產品質量再糟糕，不怕企業再沒錢，只妄請策劃人“策劃策劃”必定能起死回生，“錢”途輝煌。這種過分夸張策劃作用的觀點同樣是一種不成熟的表現。理性而客觀地看待策劃和策劃人，是現代企業家必備的素質。
當然，廣告主的這種認識可能和某些策劃人有意識的誤導有關。聰明的策劃人不在忘了，對策劃不切實際的幻想最終只能導致對這一行業的拒絕。 策劃人篇 一、模式化操作
相當多的策劃人在“搞策劃”之前總是先列出一個提綱:前言、市場調查、產品分析、對手分析、問題點和機會點、廣告創意、營銷建議、媒體計劃等，然后依照模式填空，洋洋萬言。但是，由于它人在意形式，反而忽略了實質內容。這種方案很難說不是一種形式上的應付，很難保證它有靈魂性的東西。
這樣的策劃叫“策劃八股文”。
其實，策劃的精髓在于思想，如果未能確定思路，那么就不要急于做具體的工作。這宛如一個人走路，如果不能確定方向，千萬不要“走了再說”，因為你有可能無功而返。
一般而言，接到課題之后，要盡可能地和客廣接觸、溝通、交談，盡可能詳盡地占有資訊，然后對掌握的資訊進行篩選、分析、研判，發現癥結，找出對策，胸有成竹之后再去形成策劃方案，在大思路指導下進行廣告創意。這樣搞出來的策劃方案才既有思路又有方法。由此觀之，策劃不是寫出來的，而是縝密論證出來的。策劃拒絕花拳繡腿，拒絕應景式的拼湊。 二、客戶認可就是好的
什么樣的策劃才是好策劃?這個問題常常困擾著策劃人，讓他們無所適從。
當然，依照執行并達到預期目的的策劃是成功的策劃，可是未被客戶認可的呢?或雖被客戶認可但執行效果不理想的呢?看來，這并不是一個簡單的問題。
如果策劃人以能否掙到客戶的錢作為判斷策劃方案成敗的標準，毫無疑問，不被認可的方案肯定是失敗的方案，因為它掙不到客戶的錢。但是如果策劃人堅持以能否實現客戶預期目標作為判斷標準，則是另外一種情形，因為客戶拒絕的并不一定就是不好的。客戶的拒絕可能緣于自身的欠缺，至于執行效果不理想也可能因為客戶的執行力不足?？傊钥陀^的態度去分析原因，而不是一概而論，策劃人也不應該因為客戶的拒絕而妄自菲薄。堅持為客戶負責的態度，堅持真理，就不應該受客戶情緒的影響，更不應當惟客戶意圖是瞻。當然這并不表示可以拒絕聽取客戶的意見和建議，事實上，任何好的方案，都是策劃人和客戶充分溝通、深入交流的結果。當然還是以策劃人為主。 三、誰也不敢打保票
當客戶小心翼翼地詢問策劃人他的方案有多大勝算時，一向牛氣十足的策劃人往往囁囁嚅地說:我也不敢保證成功。這實在是策劃人的悲哀。
廣告主掏錢給你，就是指望你能給他指出一條生路，一條康莊大道。如拿了人家的錢而不能為人消災祈福，慚愧不慚愧呢?你不能對廣告主說:“這樣吧，或者那樣，不行再試試別的”，因為客戶沒有那么多的錢任你去做試驗。如果你所能做的只是將許許多多的“可能”提供給客戶，事實上你等于什么也沒有做。當然為自己的策劃方案打保票是艱難的，甚至有很大風險，但卻是策劃人應當力求做到的，否則只能證明策劃人實力不濟。惟有敢于對客戶負責到底的人，才有可能將方案做得盡善盡美，才有可能真正投入其中不敢絲毫大意，當然不是要策劃人信口雌黃，真正有實力的策劃人總是對自己的方案充滿信心，如果連自己都表示懷疑，又怎么能說服客戶呢?任何一個老板也不情愿100元錢當50元錢花，另50元打水漂。 四、策劃的核心就是要有一個好點子
許多策劃人受客戶的影響，在進行廣告策劃時往往把著眼點集中在廣告創意表現上。策劃整體方案尚未出臺，平面設計、電視廣告腳本業已產生，這不禁讓人驟生疑惑:你這設計和腳本是憑什么做的? 策劃固然必須由廣告創意予以支持，但創意畢竟只是一個點，而策劃才是面。僅有點而沒有面的策劃是殘缺不全的。 五、廣告“千里走單騎”
策劃人易犯的毛病就是孤立地進行廣告策劃，把廣告視作一種和其他事情不相干的事情。這就像一個人發誓要做一個詩人，于是整天兩眼盯著格律、辭藻，，其它一概不聞不問一樣，這種人做不了大詩人，因為他不明白“功夫在詩外”的道理。廣告也相似，它需要多方面予以配合和支持，不能孤軍奮戰。如果只知道一味打硬廣告，除此之外，別無他法，則不免陷入孤立無援的境地，效果難遂心愿。 六、創意思路僵化
開發策劃方案范文6
關鍵詞：房地產開發；前期策劃；主要措施
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、房地產開發項目前期策劃模式及合同
我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式及房地產營銷策劃模式。對于房地產專業策劃公司而言, 通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式，即從房地產公司拿地到建設、銷售、物業移交全過程參與。該模式由原深圳萬科馮佳先生提出, 以土地價值最大化策劃為核心, 包含市場研究、土地研判、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容，時間跨度自開發商拿地至項目建設、銷售、物業移交、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系, 許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：
房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整, 它主要發生在項目實施之前。
房地產開發項目前期策劃屬于決策服務, 合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失, 受托人不承擔責任。
二、房地產項目前期策劃重要性的表現
房地產項目前期策劃成功與否，是房地產項目成功開發的關鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項目的價值，并實現企業利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個項目開發落敗，從而讓企業蒙受損失。在競爭日趨激烈的房地產市場，前期策劃在房地產開發過程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會給項目帶來災難性的影響，通常在以下四方面表現尤為突出。
2.1項目定位失誤
開發商在高檔區域開發低檔房, 使土地資源造成浪費, 土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對區域因素缺乏研判的結果。
2.2功能定位與設計不匹配
有的商品房小區在設計功能、選料過程中與小區的功能定位脫節，或者有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理, 與高檔社區本身不相匹配。
2.3房型設計與套內面積控制的矛盾
有的剛需產房住宅小區, 卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位, 套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。
2.4項目定位與實際規劃建設不匹配
有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔, 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。
三、房地產項目前期策劃的工作內容
房地產項目前期策劃實際上是一系列的工作過程，是開發商通過分析自身能力和項目條件，了解環境特性和趨勢，制定項目開發什么樣的產品、產品賣給誰、產品怎么賣、項目什么時間開發、項目怎么開發的戰略部署。具體內容如下：
3.1項目市場調查分析
（1）城市的宏觀環境：對城市經濟、文化、交通、城市化水平、房地產行業發展狀況，國家地方的法律法規對房地產市場的影響，城市今后發展趨勢分析。
（2）中觀環境：對項目所在大板塊即以區鄉鎮一級為基礎，對此區域內的經濟、交通、文化、人員構成，發展趨勢，房地產發展水平，發展潛力做進一步的分析。
（3）微觀環境：本項目所在地塊環境分析，競爭對手情況調查、同類物業情況調查，市場前景預測。
環境分析是從事房地產策劃的立足點和根本前提，為科學的決策提供依據。只有深入細致地對環境進行調查研究和分析，才能準確而及時地把握消費者需求， 才能認清本企業所處環境中的優勢和劣勢，揚長補短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩定。
3.2目標客戶群分析
通過市場調查，房地產商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”， 也就是說市場能夠幫助房地產開發商進行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關鍵；市場調查還有助于房地產企業發現新的市場機會。通過市場調查可以了解市場的現狀及其變動趨勢，從而確定企業今后的經營方向；市場調查有利于房地產企業適時開發新產品。
3.3項目方案策劃分析
（1）地塊情況
對項目地塊的交通、環境、周邊配套，區域發展現遠景做分析，全面闡述項目的“SWOT”,這是整個策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個方面的特性及利弊，才能找到項目的突破點。
（2）項目市場定位
所謂定位，是指企業為適應目標市場中消費者的特定需求，而設計和確定企業及產品在目標市場上所處的相對位置，與競爭對手的產品及企業形象相對而言的相對位置。所以房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準，使自身的房產項目有獨獨具一格、與眾不同的特色，進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，實現搶占或侵蝕市場的目標。
（3）項目產品研發與設計
項目產品是提供給市場的能夠提供給消費者某種需求的任何有型建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商聲譽等，即房地產整體產品=有型實體+無型服務。房地產整體產品有三個層次的內容：核心產品、形式產品及延伸產品。
（4）開發建設、營銷、物管方案
對開發建設的周期、進度安排，開發分布做總體規劃；對營銷的的節點做出總體的進度安排。這里著重指營銷策略的安排，在項目形象導入期、樹立期、拉升期等不同的環節分別輔助以不同的策略組合來完成，從而實現總體的營銷目標；而在物管方面則應以“以人為本”的思想和物業先期進入的方法在總體上對物業進行安排和部署。
四、房地產前期策劃中規避風險的主要措施
4.1減少項目開發經濟風險
一個好的前期策劃方案，至少在市場調查分析、項目投資分析、項目規劃建議、項目可行性總評估分析等四個層面為開發商提供項目決策依據。認真做好開發項目前期策劃工作，科學指導項目開發，能夠降低項目的開發經濟風險。
（1）充分評估項目地塊特征、開發商的實際開發能力，提供具有前瞻性、獨創性、先進性、可操作性的策劃方案，切實規避項目開發的經濟風險。
（2）要收集好項目的基本情況，包括獲得開發土地的成本、開發地理位置、政府主管部門對開發項目規劃控制指標、市政配套設施狀況，自籌資金規模、建設規模等等。
（3）注重調查數據的來源和依據，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學性，對正式提交的方案要及時組織專家進行審查和評定，使前期策劃方案對開發項目真正起到指導作用，從而降低風險。
4.2房地產政策法規和政府有關措施的政策風險
目前國內房地產的發展受國家政策、行業法規制約影響大，在前期策劃過程中應充分分析國家的行業政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購限貸政策及政府的控規調整等規避項目開發的政策風險。
4.3對項目開發的市場風險
房地產項目由于建設期比較長，且目前調控政策日趨嚴厲，由于市場供應及行業競爭加劇導致的市場風險必須嚴加控制。重視營銷，加快出貨節湊并及時回收資金是規避市場風險的最佳方式。
4.4 前期策劃的時效性風險
前期策劃是基于現狀及相對未來一段是時期內所做的開發策劃方案，所以具有一定的時效性。在實際開發過程中，由于項目開發周期較長，故應要不斷針對環境、市場及競品的變化作局部的調整，而不能一成不變地按前策方案實施，避免因策劃時效性所產生的風險。
