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房產的稅收籌劃范文1
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略
對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數,合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定,營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產企業將各種配備設施和服務(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額,需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業稅的計稅金額。例如,某企業年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應的契稅和印花稅也會相應增加;如果設立專門的物業公司,只要保證其經營成本低于這部分稅負總和,對于企業都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%,而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產企業可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負?；蛘?企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業務的聯絡服務。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業稅后利潤。例如,某房地產企業建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800<50%,應繳納的土地增值稅為(1190-800)×30%=117萬元,稅后利潤為1190-800-117=273萬元。第二種定價低了,稅后利潤卻比第一種定價要高,由此可見,合理利用稅率臨界點制定銷售價格,可以有效達到避稅的效果。另外,企業還應該合理利用相關的免稅或者稅收優惠的臨界點,合理安排銷售,采用上述的承包裝修任務等,是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。
二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。
房產的稅收籌劃范文2
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據
《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
參考文獻：
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房產的稅收籌劃范文3
關鍵字：房地產業；稅收；籌劃；策略探討；實例分析
摘 要：房地產業的風險大、投資大、周期長且業務繁雜，需要一個完善的體制對房地產業的投資人進行一定的保護。而稅收籌劃是企業經濟發展的一個重要組成部分，有效合理的稅收籌劃有利于企業進行合理的投資和經營，并且在投資過程中，獲取更多的經濟效益，尤其是稅收利益，提高企業的核心競爭力。本文就房地產業中的幾種稅務進行了稅收籌劃的探討。
關鍵字：房地產業；稅收；籌劃；策略探討；實例分析
自2001年中國加入世界貿易組織之后，經濟又迎來了發展的高峰期，隨之而來的國家稅收改革步伐加快，在這種環境下，稅收籌劃工作也逐步發展開來，眾多企業也在逐漸成為法治市場競爭下的一員后開始重視企業的稅收籌劃工作。在諸多的競爭中，眾多企業都在力求以最少的成本獲取最大的利潤，稅收是成本的一部分，合理的稅收籌劃可以在有法律保護的基礎上，正當維護企業的經濟利益，追求更多的經濟盈利。
房地產業的稅收籌劃屬于稅收籌劃的一個分支，是稅收籌劃在具體行業的具體應用。
一、 分析稅收與房地產業發展在國民經濟中的地位
稅收是國家為實現其職能，憑借政治權力，按照法律規定，通過稅收工具強制地、無償地征收參與國民收入和社會產品的分配和再分配取得財政收入的一種形式。雖然稅收是國家強制性收取，國民無償性的繳納固定的稅，不過稅收是國家“取之于民，用之于民”的重要見證。而且稅收是國家財政收入的重要的一部分，主要用于國防和經濟的建設，國家公務員工資的發放，教育事業、環保事業等的投資，同時，稅收可以很好地調節市場經濟，是防止通貨膨脹和通貨緊縮的重要手段，維護國家經濟平穩發展。
房地產是房產和地產的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產本身具有多種性質，如固定性、地域差異性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在經濟的大潮流下，國民對房屋的需求量要越來越多，對房屋的要求越來越高，房地產業的發展順應這一要求，為國民的買房住房需要提供保證。同時據調查顯示，建筑行業占我國GDP總值的40%，近期顯示的房地產投資總額達到了18737億元，同比增加了34.6%，房地產業的稅收約占國民生產總值的10%，是我國財政稅收的重要貢獻者。
二、 為什么要做稅收籌劃
所謂稅收籌劃，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業籌劃行為。納稅人對經濟收益有著本能的追求，稅收籌劃是他們應有的法律權利。在企業的經濟發展過程中，有利于企業選擇有效的經濟行為以獲取更多的經濟利益，有利于企業做出正確的投資經營決策將稅收利益最大化，有利于企業尊法守法，始終得到法律的庇護，有利于國家國家落實稅收政策法規，增加國家財政收入，有利于相關行業，如稅收業，的長期發展。房地產行業的利潤較大，相應的稅收任務就會加重，其涉及到的稅種繁多，印花稅、土地增值稅、企業所得稅、營業稅等12個稅種，足足占了所有稅種的50%，面對如此多的稅種，稅收負擔嚴重，由此看來，稅收籌劃顯得尤其重要。
三、如何做稅收籌劃及具體的籌劃案例淺析
房地產業當中所涉及到的稅收種類繁多，在籌劃過程中應該秉承稅收籌劃的三點原則：不違背稅收法律的原則，事前籌劃的原則，效率原則，進行相應的稅收籌劃。
在稅收籌劃之前，應該明確其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地產價格臨界點，根據建房的方式、土地的使用權進行籌劃，將銷售和裝修分開經營，并且設立相應的公司等。而房地產業中涉及到的稅種也繁雜，下面將對營業稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅和印花稅進行具體的探討分析。
（1）營業稅的籌劃。營業稅，是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅的稅收基礎為營業額，稅率為5%。案例一：某房地產開發公司在做住房區促銷活動的時候推出了兩種營銷方案。方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶。均可以免交當年的物業管理費，并且附送冷暖空調一臺（市場價值千元左右）和外出旅游。這種優惠項目吸引了不少客戶。據統計，在整個優惠期間銷售住宅的實現銷售收入2000萬元，送出空調總價值12萬元。優惠的物業管理費合計為4萬元。送出的旅游團票價值24萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優惠2%，直接送價值40萬元的折扣。在營銷稅中，這個案例是視同銷售情況。公司直接免除的物業管理費和贈送的空調、旅游票都應該和實務一起算視同銷售。因此在方案一計算營業稅的時候，要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，則公司應繳納的營業稅為（2000+40）×5%=102萬元。在方案二中公司將實物和服務優惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業額。公司應繳納的營業稅為（2000-40）×5%=98萬元。對比就可以看出，方案二僅僅是修改了優惠方式，造成的直接后果就是營業稅少了4萬元。營業稅的稅收基礎是營業額，因而在銷售的過程中可以采用不同種類的銷售方法，制定合理的銷售方案，像上述案例中的方案二，進而到達減少營業稅的目的。
（2）契稅的籌劃。契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。其中稅收標準為不動產的價格，住宅房1.5%，土地使用權及商品房3%。案例二：某房地產公司A要將5000萬的物業資產轉移到控股的C公司名下。所有權的轉移需要繳納契稅，目前土地使用權的稅率為3%。則要繳納的契稅金額為5000×3%=150萬元。本例中A和C的投資方向不同。如果A公司采取新設立分公司的方法，而A公司原來的股東按股持有分公司的股份，就可免征契稅。契稅的納稅依據是所有權發生改變的不動產對象，因此可以優化不動產在轉交過程中接受對象的性質，盡量避免契稅直接收取的轉角對象類型，有時候換個方向，或許能夠達到免交契稅的要求。
（3）土地增值稅的籌劃。土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 案例三：某房地產公司開發一可售面積為80000平方米住宅區，預計銷售均價為5000元。預計銷售總收入為40000萬元，繳納的營業稅為2000萬元.城市建設維護稅及教育費附加為200萬元，取得土地使用權費用和開發成本為24000萬元。方案一：直接按現狀開發銷售。其中可扣除項目金額為24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值額為40000-33400=6800，增值率為6800/33400=20.36%。應繳納的土地增值稅為6800×30%=2040萬元。方案二：加強小區綠化建設，預計投資500萬元，則可扣除項目金額（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值額為40000-34050=5950，此時的增值率為17.47%，由于沒有超過扣除項目金額的30%，因此可以免交增值稅。這樣既提高了小區的住宅質量，同時賺的稅款1540萬元，一舉兩得。土地增值稅主要與扣除項目的金額有關，當你扣除金額多的時候，增值額就小，需要交納的增值稅相應就少，反之需要加納的增值稅就會增加，但是增值額也是最后收益的一部分，所以在項目籌算之處，就應該全盤考慮，采取恰當的方法，謀求最大的利益。
（4）企業所得稅的籌劃。企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅，企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。案例四：相關法律規定，如果企業所得稅的數額較大，一次性納稅確有難度，那么在經主管稅務機關核準后，可以在不超過5個納稅年度的期間內均勻計入各年度的應納稅所得額。從資金時間價值角度考慮，可以申請將所得遞延分配到5個以內的納稅年度。 比如，如果某企業獲得捐贈款項200萬元，將其計到納稅所得額中，基本納稅率是25%，應該納稅50萬元。假如經過稅務機關批準，企業將捐贈所得額200萬元均勻分配到以后5年納稅年度，則捐贈所得部分每年應納稅所得額為40萬元（200/5），每年只納所得稅10萬元，按4%年利率計算，5年現值為42萬元，節約8萬元。這樣，一方面減輕了企業的資金壓力，同時還獲得了資金的時間價值。從減免稅角度考慮，應該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。企業也可根據實際情況分配1——5年進行納稅。
（5）印花稅的籌劃。印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。印花稅的納稅人包括在中國境內書立、領受規定的經濟憑證的企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。財產租賃合同的稅率是0.1%，財產轉移的稅率是0.05%。案例五：假設A房地產公司將一筆價款2000萬元的工程承包給B房地產公司，B公司又將其中800萬元的工程分包給C公司，500萬元的工程分包給D公司。則四個公司應納印花稅稅額分別為：
A公司應納印花稅：2000×0.05%=1萬元
B公司應納印花稅：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65萬元
C公司應納印花稅：800×0.05%=0.4萬元
D公司應納印花稅：500×0.05%=0.25萬元
但是，如果A公司將800萬元的工程承包給C公司，500萬元的合同承包給D公司，然后剩下700萬元的合同承包給B公司，那么A、C、D公司需繳納的印花稅不變，而B公司的印花稅降為700*0.5%=0.35萬元，比原來節省了1.3萬元。
印花稅的籌劃有多重方法，較常用的有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環節法，印花稅在計算的過程中，不同的經濟項目的稅率是不盡相同的，如果沒有明確的項目記錄，將會自動按照最高稅率進行計算，而且，每進行一次流轉，或者說簽訂一次合同就得進行一次印花稅的繳納，因此，在確定房地產項目的過程中應該明確的記錄每一個項目的資金使用情況，并且盡量減少項目的流轉手續次數，以達到減少印花稅的目的。
四、結語
房地產業的稅收是國家財政收入的重要組成部分，稅收又是市場經濟的重要調節手段，房地產業的稅收籌劃工作顯得更為重要。本文，從房地產業和稅收籌劃自身的性質和意義開始著筆，繼而提出了房地產業的稅收籌劃的相關措施，并就其中的一些稅種進行了具體的稅收籌劃實例分析，從而更好地研究了稅收籌劃在房地產業中的運轉方向和策略方法。
客觀的說，稅收籌劃的發展有利于我國完善國家相關法律和制度，對企業進行一定力度的保障，同時也幫助企業追求更大的經濟效益。由此，未來的稅收籌劃還將繼續發展。
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房產的稅收籌劃范文4
一、新會計準則環境下房地產企業稅收籌劃受到的影響
新會計準則實施后，創新性地實現了會計信息化，且具有比舊有會計準確更加明確的使用范圍與財務報告目標。在新會計準則環境下，房地產企業稅收籌劃主要受三方面內容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產，第三方面為固定資產計量。在新會計準則中，房地產企業存貨計價方法一改后進先出法，新的加權平均法和先進先出法會導致房地產企業在毛利上出現一定程度的波動，若房產企業缺乏正確應對方法將會增加其企業的稅負；房地產企業在建設周期上較長，其當期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準則規定，關于投資性房地產如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規定也會促使企業稅負有所增加。在固定資產計量方面，新會計準則也確定了新的規定，新規定對房地產企業涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準則在公允價值計量模式方面所作出的新規定，使房地產企業可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產計量，進而影響到房地產損益計算。針對投資性房地產的會計處理，新會計準具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當前的操作手段與方式作出相應地調整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。
二、新會計準則環境下房地產企業進行稅收籌劃的對策
房地產企業主要收入來源為不動產銷售，關于企業銷售收入在新會計準則中確認要求相對比較嚴格。為了規避或者最小化負面影響，房地產企業應在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產銷售中以分期付款為重要策略。根據此種情況，房地產企業為遵循新會計準則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應的成本得以結轉，在此基礎上收入確認時間便可以被延遲，從而實現對納稅的延遲。房企在處理預售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產企業開發過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準則規定下延緩納稅時間。
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摘 要：目前，我國房地產稅制設計不合理以及政府收費繁雜，使的房地產企業是稅負最重的行業之一，進而使得房價居高不下。本文分析了房地產企業的經營特點及其所涉及的稅種。然后從土地增值稅、企業所得稅和營業稅這三個稅種出發，分析了該類公司稅收籌劃的方法。
關鍵詞：房地產；稅收籌劃；房價
當下，房地產成了人們熱議的話題，如何降低房價，讓老百姓買得起房子是其中的焦點。通過降低成本來降低房價是一重要的途徑。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
(一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1.開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2.開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3.經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）項目設計階段
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）項目建設階段
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）項目銷售階段
1.營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3.印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4.企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5.房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3.整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1.遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。
2.充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1. 變房地產銷售為投資。稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅；投資入股后轉讓股權的行為，也不繳營業稅。根據該規定，房地產企業可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方銷售股權的方式銷售房地產，從而達到不再繳納營業稅、城建稅和教育費附加的目的。
2.將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
參考文獻：
[1]張. 房地產開發企業的稅收籌劃探討[J]. 商業會計. 2011（23）
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從2003年我國把房地產作為經濟發展的支柱產業以來,我國房價可謂是一路飆升。然而在促進經濟增長的同時,一系列現實社會問題也逐漸顯現。為了有效抑制房價迅猛上漲,促進我國房地產市場的走向可持續發展道路,國家陸續出臺了一系列調控政策,如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發展,房地產企業無疑必須降低開發成本。由于房地產企業稅收存在涉稅多、稅負重的特點,可進行籌劃的空間相對比較大,所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產企業謀求發展得必然選擇。
二、房地產企業稅收籌劃的必要性
(1)房地產企業面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產信貸政策出現緊縮現象,資金回籠變緩,全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發成本,節約資金對于房地產企業來說十分重要。
(2)房地產企業經營成本幾乎達到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經營成本的提高,使得從經營成本入手來降低成本變得難度加大。
(3)房地產企業涉稅多、稅負重:房地產開發企業從取得土地開始到最后的銷售,整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多,稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%-60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。
(4)國家稅收優惠政策為納稅籌劃提供了可行性:對于房地產企業涉及的稅種,國家都有相應的優惠政策。房地產企業有效利用稅收優惠政策,可以為企業降低納稅成本,同時還可實現國家宏觀調控,可謂一舉兩得。
三、房地產企業稅收籌劃的影響因素
企業在進行稅收籌劃時,需時刻注意環境變化,因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規等各種環境變化的影響,新會計準則中對我國房地產企業稅收籌劃產生影響的主要涉及兩點:存貨和投資性房地產。
(1)我國《企業會計準則第1號――存貨》對存貨的發出計價方式的規定中不再有后進先出法,只能采用先進先出法、加權平均法和個別計價法。而原來的后進先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此,如果房地產企業不對此采取措施,必然使其負稅加重。另外,房地產企業的經營周期一般都比較長,取消了后進先出法,必將會對企業的當期損益造成影響,進而影響到利潤。
(2)新會計準則中,增加了《企業會計準則第3號――投資性房地產》。該準則中對投資性房地產的概念進行了界定,而且規定了房地產企業如何對資產分類。另外,準則還增加了“公允價值”這種計量模式,對如何確認、計量都做出了明確的規定。若是合理運用投資性房地產的公允價值計量模式,便可為公司減輕稅負。
四、房地產企業稅收籌劃存在的問題
2000年一直到現在,房地產一直是我國經濟發展的支柱產業。在國家經濟快速增長的同時,房地產企業也獲得了很多利潤。由于房地產投資金額大加之發展迅速,很多企業發展并不成熟,他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達到降低成本的目的。但是2002年我國就開始把房地產企業的稅務稽查工作作為重點工作,使得房地產企業面臨著日益復雜的稅收環境。通過偷漏稅的現象不僅存在很大風險,還阻礙了稅收籌劃的進程。
(1)企業稅收籌劃意識不強。我國《憲法》第五十六條明確規定,“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務?！蓖瑫r,我國稅法也規定納稅人有依法納稅的義務。但是房地產企業由于稅負重、納稅多,其認為通過稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯,所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅?；诖?很多企業出現了內外兩套賬的現象,對內的是反映企業真實情況的賬,對外則是用來應付稅務機關的假賬。這種做法無疑給企業帶來了巨大的風險,一旦被查處,除了繳納罰款,還會影響企業的信譽,不利于企業的長遠發展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負的方式。
(2)企業稅收籌劃組織不健全。企業內部稅收籌劃組織不健全也是房地產稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專業性,他要求工作人員不僅掌握會計知識,還要熟悉我國相關法律法規,尤其是我國稅收法律法規相對繁多復雜的情況下,納稅籌劃工作更是復雜。通過調查當前房地產企業內部組織機構,發現房地產企業很少設置專門的稅務部門,一般都不進行納稅籌劃,即使開展納稅籌劃工作也是由財務部門來完成。如此重要復雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務工作不太一致的財務部門來做的話,恐怕難以達到應有的效果。
(3) 企業各部門之間合作困難。企業各部門之間合作困難,阻礙了稅收籌劃的順利進行。房地產企業在建設的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與,財務部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事,從而使得稅收籌劃的工作執行起來會很困難。財務部門除了制定合理的稅收籌劃計劃,還要與各部門之間進行溝通交流,從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題,都會使得稅收籌劃工作的進行。
五、 加強我國房地產企業稅收籌劃工作的舉措
(1) 增強企業稅收籌劃意識。在市場經濟快速發展得背景下,我國有關稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負、降低企業成本已經不再現實。所以,企業要想真正通過節稅降低成本必須進行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關政策,或者利用媒體的作用鼓勵企業進行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業稅收籌劃成功的例子來引起企業的足夠重視,使得他們積極主動的進行稅收籌劃,為企業降低成本,從而促進房地產行業
的可持續發展。 (2) 建立健全的稅收籌劃組織。面對當前房地產行業嚴峻的形式,如果想要做好稅收籌劃工作,建立健全的組織機構很重要。所以,房地產企業應該設立專門的組織機構進行稅收籌劃。在此,我認為房地產企業可以獨立于財務部門設立稅收籌劃部門,并且配備專業人員負責。這要求該部門職工不僅要有財務知識,還要掌握稅收工作,了解相關法律法規,以期保證稅收部門的專業度和稅收籌劃工作的成功。
(3) 促進各部門之間的合作。如果一個好的籌劃計劃得不到順利的實施,其最后也是失敗的。因此,在整個稅收籌劃的過程當中,除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外,各部門之間的配合協調也相當重要。我認為企業應該在企業內部普及稅收相關知識,讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發展的意義,以及清楚各部門具體應該做些什么。另外,制定相[文秘站:]關激勵制度,鼓勵各部門積極配合,以確保工作的順利。
