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房地產業的稅收籌劃范文1
論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
房地產業的稅收籌劃范文2
關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀
誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。
過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。
誤區四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。
誤區五：隨意調整稅款申報數額
有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.
[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.
[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.
房地產業的稅收籌劃范文3
【關鍵詞】房地產；稅收籌劃；風險分析
稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對經營活動的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負的行為。稅收籌劃的經濟納稅職能，是稅法賦予納稅人的權利所致，是市場經濟條件下企業維護自身合法權益的內在要求。稅收籌劃的目的在于實現稅收負擔最低化。其手段以具體的法律條款為依據，并在稅法規范和允許的范圍內實施與運用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權利。房地產企業也同樣有權利選擇最輕的納稅行為。
1 房地產企業稅收籌劃風險定義
稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等。最后導致房地產企業經濟利益的損失。
稅收籌劃給房地產企業帶來經濟利益的同時，必然也會帶來非常大的風險。惡性避稅在美國呈現蔓延之勢，使得政府損失稅收達100多億美元。購買避稅方案的公司因此也受到牽連一補繳稅款、稅務機關對公司進行行政處罰使得公司社會聲譽降低。隨著經濟全球化進程的加快，房地產企業的交易行為越來越復雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產企業面臨的納稅風險正在逐步升級。稅收籌劃不僅僅是技術問題，而是帶有很強政策性的工作。如果操作不對的話，不但不能達到目的，反而要遭受處罰和制裁，會給房地產企業造成很大的損失。所以不論是中介機構還是納稅人自己進行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風險。
2 房地產企業稅收籌劃風險來源
2.1 政策選擇和政策變化風險。政策選擇風險是指對納稅人對于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風險產生的原因是房地產企業對政策精神的認識不足導致的。也就是說，房地產企業單方面認為自己所采取的納稅行為是符合國家的政策的，但是實際上并不符合國家的政策。政策變化性風險是指稅收政策隨著經濟形勢的變化做出相應的變化。這也給稅收籌劃帶來風險。
2.2 操作風險。操作風險是指房地產企業對有關稅收優惠政策的運用不到位或在稅收籌劃過程中對稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導致稅收籌劃失敗。
2.3 經營風險。房地產企業的生產經營活動不是一成不變的，經營活動的變化要求稅收籌劃方案隨之發生改變。這樣已經計劃好的稅收籌劃可能已經不適合。所以經營活動的變化很可能影響稅收籌劃方案的實施。
2.4 執法風險。稅務風險與稅收的執法情況有很大的相關性。稅收執法力度大，稅收籌劃的風險就較大。
2.5 收益小于成本風險。房地產企業稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產企業就達不到稅收籌劃的目的。
2.6 遵從風險。遵從風險是指企業的經營行為沒有隨著稅收政策的變動而發生相應的變化，最終導致企業未來利益受到損失。總之，遵從風險是指企業沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據最新的稅收政策調整自己的納稅行為所產生的風險。主要原因是企業缺乏外部組織機構對企業納稅行為的審查。遵從風險是所有企業納稅風險中最大的一種風險。
2.7 核算風險。核算風險是指企業因為沒有準確核算稅金，最終導致企業利益的損失。例如:企業沒能正確核算會計規定和稅收政策的差異、企業缺乏內部控制措施等等，最終導致會計核算系統提供了不真實的納稅數據和信息。
2.8 員工風險。員工風險是指企業因為人的原因而導致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務管理崗位員工頻繁變動;員工豐富經驗未能被書面留存;員工缺乏責任心，導致企業未按規定及時申報納稅。員工風險是所有納稅風險的根本風險，它是最難控制和管理的。
2.9 信譽風險。信譽風險是指外界因企業稅務違規行為而對企業信譽的懷疑并導致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業因欠稅問題被稅務機關公告;企業因偷稅問題被媒體報道，使得合作伙伴突然中止談判。對企業來講，信譽風險的后果和影響可能是深遠的、無法計量的。
3 房地產企業稅收籌劃風險防范
3.1 樹立風險防范意識。首先房地產企業自身應做到建立健全內部會計核算系統。完整、真實和及時的對經濟活動進行反映，準確計算稅金，按時申報，足額繳納稅款。
3.2 提高稅收籌劃設計人員的業務素質。加強稅收政策的學習，有效降低和防范房地產企業稅收籌劃風險。
3.3 樹立正確的納稅意識和稅務籌劃風險意識。把納稅籌劃與偷逃稅區別開來。
3.4 堅持成本效益分析。房地產企業不論是內部設立專門的部門進行稅收籌劃還是聘請外部專家專門從事稅務籌劃工作，都要耗費一定的人力、物力、財力。只有當稅收籌劃方案的收益大于支出時，該籌劃才是成功的。
3.5 關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。
3.6 力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
3.7 加強與中介機構的聯系合作。稅收籌劃方案的設計具有專業性和復雜性、時效性等特性，有時房地產企業僅憑自己的力量很難設計出具體方案。尋找一個專注于稅收政策研究和咨詢的中介機構就會顯得非常重要。
3.8 及時與稅務機關協調。由于稅收政策有相當大的彈性空間，稅務機關在稅收執法上擁有較大的自由裁量權。所以房地產企業稅收籌劃的合法性需要稅務行政執法部的確認。在這樣的情況下，房地產企業應及時與稅務機關協調一致。
4 房地產企業稅收籌劃風險控制步驟
4.1 建立風險控制環境。建立風險控制環境包括建立風險控制策略和目標，主要取決于企業管理層的納稅文化和要求。如果企業管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業的整體納稅風險是很大的。企業管理層在建立書面納稅風險控制策略和目標時，應明確以下幾點:一是企業應遵守國家稅收政策規定，照章納稅。二是企業應積極爭取與企業相關的稅收優惠三是企業和分支機構必須設置稅務部門及其各級負責人。
4.2 評估納稅風險。評估納稅風險就是對企業具體經營行為涉及的納稅風險進行識別和明確責任人，是企業納稅風險管理的核心內容。需要考慮以下幾步：一是理清企業有哪些具體經營行為；二是分析具體經營行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風險；四是設置和納稅風險相關的工作崗位及責任人。
房地產業的稅收籌劃范文4
【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目
一、背景情況
房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。
就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法
（一）規避土地增值稅的征收范圍
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。
（二）增加土地增值額中的扣除項目
轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。
（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策
《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。
再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。
三、結語
國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。
參考文獻：
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[3]付春.調控背景下房地產企業土地增值稅的節稅安排[J].財會月刊，2012（21）：48-49.
房地產業的稅收籌劃范文5
[關鍵詞] 稅收籌劃房地產企業土地增值稅方式
在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人不斷追求的目標。稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。房地產企業開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大，企業可針對其經營特點，通過充分利用稅收優惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產企業土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。
一、稅收籌劃
1.稅收籌劃的概念
稅收籌劃是指納稅人在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，達到稅負最小化，利潤最大化的目標。
稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內進行，違反法律規定逃避稅收負擔是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規劃、設計安排。在經濟活動中，納稅義務通常滯后于應稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節稅”的稅收利益。節稅即節約稅收的支付，無論是當年需繳納的稅收還是以后需承擔的稅負，稅收的支付達到盡可能最小。
2.稅收籌劃的必要性
在經濟全球化的發展形勢下，企業之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經營管理者從事生產經營活動的最終目標。在企業的營運過程中，成本與收益成反向關系，就單個企業而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業營業成本高低的重要因素之一。
在稅法規定的范圍內，企業往往面臨著不同稅負的多種納稅方案，選擇低稅負就意味著在符合國家有關稅法規定的同時可以減少或節約納稅支出，即可以直接增加企業的凈收益，增強企業投資、經營、理財的預測和決策能力，從而提高企業的經濟效益和經營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃一般方式
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產企業的稅負構成中，土地增值稅引人關注的原因，一是其稅率較高、稅負重；二是稅制特殊，有籌劃余地。
房地產企業土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：
1.收入策劃法
在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額，因為它既是計稅基礎，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉讓房地產所取得收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果在不違反相關法規的前提下在轉讓房地產過程中使收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然就會節省稅款。減少增值額具體做法有二：
(1)降低銷售價格
控制增值額的一種方法是適當降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。
(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉讓房地產時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產售價中分離，從而分散轉讓收入，以減少房地產部分的增值額，達到免征或少征土地增值稅款。當然，這其間會伴隨產生營業稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負遠比土地增值稅輕，可實現納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。
2.扣除項目策劃法
房地產企業可利用扣除項目進行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額?；I劃方法一般有：
(1)成本費用籌劃法。房地產開發企業的成本費用開支由房地產開發成本和房地產開發費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的期間費用進行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產開發成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內最大限度地擴大費用列支比例，無疑會節省稅款。
(2)利息支出的籌劃法?，F行土地增值稅制度對房地產開發中作為扣除項目之一的財務費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。
3.建房方式策劃法
土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。
(1)第一種建房方式是房地產開發公司的代建房方式。這種方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產開發公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故依相應判定標準不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業稅的征稅范圍。
(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據稅收優惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。
三、結論
房地產業的稅收籌劃范文6
【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 風險
在金融危機中，房地產行業受到了嚴重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產企業宏觀調控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產企業來說可謂雪上加霜。以至于現在出現房地產企業資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關政策下，提升企業利潤、增強企業的競爭能力等是所有房地產公司必須得面臨和解決的問題。房地產企業的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產公司經營管理的最重要的部分之一。
一、房地產企業稅收籌劃風險
稅收籌劃風險是指房地產公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產生的偏差。在房地產企業稅務籌劃風險中存在以下幾種風險：
（一）法律風險
由于我國房地產的起步比較晚，企業的稅收籌劃還不成熟，因此經常會出現打法律球的現象，于是在不經意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務執法機關抓住，輕則罰款，重則會對項目相關人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔著較大的法律風險，其稅收籌劃不清的情況對房地產企業來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。
（二）經營風險
房地產企業項目投資一般范圍比較廣，包括前期設計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務費用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業務，其所產生的土地稅、企業稅等稅務資金都比較大。再加上，受經濟全球化一體化的影響，市場經濟的運轉速度加快，可謂是瞬息萬變，導致房地產企業稅務籌劃就變得更難把握，公司面臨的經營風險也更高。很多房地產公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經濟損失，加大了公司稅務負擔。
（三）執行風險
房地產企業稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據經濟發展情況、市場調查結果、人民生活水平狀況等來做出對房地產企業發展的規范與控制，如調整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產企業來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營，使得稅收籌劃執行困難。
二、房地產企業稅收籌劃風險產生的原因
（一）稅收籌劃人員風險意識差
稅收籌劃人員的工作是根據項目建設情況和國家相關政策來預估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內。由于沒有人能準確把握房地產企業未來的發展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風險認識，他們認為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。
（二）稅收籌劃機制不完善
要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執行，但因為他們的工作進度也不一樣，而公司也沒有嚴格的條例規定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預算、執行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準確無誤的數據幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數據。
（三）稅收籌劃作用被夸大
很多的房地產公司認為稅收籌劃是無所不能的，因而習慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產公司財務管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據去進行企業的生產管理。但事實情況卻是，有些房地產公司并沒有認清到這一點，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經濟的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。
三、防范房地產企業稅收籌劃風險產生的措施
（一）增強風險意識，提高稅收籌劃人員自身素質
防范房地產企業稅收籌劃風險產生的工作是一項具有高度科學、技術性的經濟活動，相應的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務會計以及房地產公司項目開發的各項知識等都是每一位稅務籌劃人員必須具備的基本素質。除此之外，稅收籌劃人員還應該具備項目籌劃能力、對市場經濟前景的預測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風險意識、責任意識，不要過分的去依賴已有數據，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業出發，做好企業文化宣傳，提高房地產行業的整體素質，這樣才能更好的做好企業稅收籌劃。
（二）健全稅收籌劃機制，加強與稅務部門的聯系
房地產公司應建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯系起來，促進部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內開展項目合作與執行。要想做到這些，首先就得設置監管部門，同時明確劃分責任范圍，使之相互監督，認真工作。其次，要改變公司領導層的管理方式。應該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細。還應時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領導對他們的器重。這樣可以激發員工的工作熱情，使之全身心
（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性
稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據眼前的情況，分析未來項目發展的可能性做出的納稅資金預算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產公司應該充分認識到稅收籌劃的作用，準確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀、偷稅、漏稅等事情。
參考文獻：
