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土地征收補償管理范文1
一、集體土地征收制度概述
（一）概念與背景
在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。
所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。
集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。
（二）集體土地征收的基本程序
《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。
征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鶙l第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！薄锻恋毓芾矸▽嵤l例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。
補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。
確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。
（三）集體土地征收補償制度
農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。
除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中?！锻恋毓芾矸ā芳皩嵤l例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。
從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。
此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。
二、集體土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。
由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。
（二）征地補償的非市場化
2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。
（三）征地程序不完善
前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。
三、完善集體土地征收制度的建議
（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍
目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。
合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。
（二）具體完善集體土地征收程序
首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。
土地征收補償管理范文2
一、土地征收實施主體
凡在我市行政區范圍內開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區域內的鄉鎮人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。
2、對特定區域內其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構實施土地征收。
二、征地補償標準
市政府委托的各征地機構可根據《省人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區開發建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規，結合實際情況，制定征地補償標準。
1、實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區片綜合地價執行，地上附著物補償費按《區片綜合地價區域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執行。
2、城市建設用地范圍內但不在實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。
3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區域內所確定的征地統一年產值測算，具體征地標準詳見附表。
注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規劃予以確定。
4、征用國有農、林業、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權人支付征地補償費用。
5、房屋及其他建筑物、構筑物的拆遷補償安置辦法
第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。
第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構筑物的，其征收補償費，按重置價格并結合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產交易行情執行。
三、回撥（留用）地適用范圍及標準
在城市建設用地范圍內，征收農民集體土地用于商服、住宅等經營性開發用地的，回撥被征收農民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農民集體經濟組織生產生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農民集體經濟組織支付。回撥地回撥面積大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農民集體土地用于工業、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。
四、嚴格土地征收工作經費范圍和標準
市政府委托的專門征地機構在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構按征收土地的用途和面積向協助征地的街道辦事處、鄉鎮人民政府支付征地工作經費：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等經營性用地和工業用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為3000元/畝。
2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經費支付標準為1000元/畝。
（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
土地征收補償管理范文3
一、關于執行時間與存本付息標準
按照《縣土地征收補償安置資金管理辦法》等有關規定，2015年9月1日起新征收集體土地的，縣財政部門會同國土資源部門應當自依法批準土地征收之日起三個月內，依據土地征收補償安置協議，將土地征收補償安置資金一次性足額支付給被征地村（居）。村（居）民會議或者其授權的村（居）民代表會議，依據《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關規定，可以決定補償安置資金采取由銀行存本付息分配方式。選擇由銀行存本付息分配方式的，可以參照原長期補償標準并根據征地區片綜合地價調整情況確定年度利息支付標準，利息支付后的余額轉存為本金。年度所付利息的20%支付給村（居）集體用于興辦公益事業發展或者進行公共設施、基礎設施建設；其余80%，征收土地后未調整承包土地的支付給土地承包戶，調整承包土地的分配給全體村（居）民。具體執行時間和存本付息指導標準如下：
（一）2015年9月1日至12月31日依法批準征收的土地。
執行Ⅰ級區片綜合地價5.4萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。
執行Ⅱ、Ⅲ級區片3.6—4.4萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。
（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批準征收的土地。
執行Ⅰ級區片綜合地價6萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。
執行Ⅱ級區片綜合地價5萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。
二、關于存本付息程序
（一）研究補償分配方案。按照《中華人民共和國村民委員會組織法》、《省土地征收管理辦法》等有關規定，由有關鎮（街道）指導被征地村（居）召開村（居）民會議或授權的村（居）民代表會議，根據土地征收補償安置資金委托銀行代管、存本付息支付辦法，研究確定分配方案，并層層提報補償對象（戶）名單、補償金額。
（二）設置本金存放賬戶。根據《縣土地征收補償安置資金管理辦法》有關規定，以鎮（街道）為單位開設土地征收補償安置資金專戶，按被征地村（居）設立明細賬，由被征地村（居）所屬鎮（街道）與招標銀行簽訂《存本付息協議》。
（三）存本付息資金收支流程。集體土地征收后國有土地使用權出讓的，由縣國土資源部門收取征地預存款——土地掛牌后轉為競買保證金——土地成交后轉為土地價款——上繳縣國庫——縣財政將土地征收補償安置資金撥付鎮（街道）專戶——鎮（街道）通過銀行每年（存款年度）將利息按標準、分比例分別撥入村（居）賬戶和被補償戶一卡通。
集體土地征收后國有土地使用權劃撥的，由土地使用者繳納土地劃撥價款或者由縣（鎮、街道）財政負擔土地征收補償安置資金，其他流程參照集體土地征收后國有土地使用權出讓的存本付息資金收支流程。
三、有關要求和保障措施
（一）實行征地預存款制度。按照《省國土資源廳關于改進和加強建設用地審批管理工作的通知》（魯國土資發[2013]117號）等有關規定，嚴格落實征地預存款制度?？h屬公益事業項目及商業、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由縣財政負責預存征地預存款；鎮（街道）屬公益事業項目及商業、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由鎮（街道）財政負責預存征地預存款；已確定用地意向單位的，由意向用地單位預存征地預存款。不按時繳納征地預存款的一律不予上報征地手續。
土地征收補償管理范文4
一、征用土地基本情況
根據建設規劃及實地勘界，*公司工程建設占用白鶴灘鎮魚壩村和舊營村集體土地245.7畝，其中占用集體荒坡237.7畝，占用魚壩村的集體耕地8畝，涉及村民委員會2個，村民小組2個，農戶22戶，人口84人。
二、土地被征用單位的確定
根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第五條第三款關于“……村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產……”及《國土資源部關于切實做好征地補償安置工作的通知》（國土資發〔2003〕358號）文件關于“……征用土地方案經依法批準后，市、縣國土管理部門應及時會同政府有關部門，以村（組）為單位擬訂有關農村集體經濟組織的征地補償安置方案……”和《*縣建設用地管理辦法（試行）》（2003年9月26日*縣第十三屆人大常委會第四次會議通過）第二十二條第二款關于“一個建設項目征收集體土地涉及幾個村的，分別以各村為被征地單位計算征地補償”的規定，*公司建設征收土地涉及白鶴灘鎮魚壩村和舊營村，因此，*公司建設用地被征用單位確定為魚壩村民委員會和舊營村民委員會。
三、被征用單位的耕地被征用前三年平均畝產值的確定
根據《中華人民共和國統計法》第九條、第十條和《中華人民共和國統計法實施細則》第十六條之規定，按照*縣統計局《關于2003—2005年度白鶴灘鎮魚壩村三年平均畝產值的報告》（巧統字〔*〕8號）文件中提供的糧食作物、經濟作物的產量、產值數據資料，魚壩村的耕地被征收前三年的平均畝產值為489元。
四、耕地的征收
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及青苗補償費。
（一）土地補償費的確定
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條“……征收耕地的土地補償，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍……”。該耕地原土地類型為集體荒山、荒坡，后被魚壩村的部份村民開挖，整理后耕種，經研究，決定征用耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的六倍，其征收土地的補償費為：8畝×489.00元/畝×6倍＝23472.00元。
（二）安置補助費的確定
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條關于“……征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍……”和《云南省土地管理條例》第二十四條關于“……被征地單位人均耕地在666.7平方米以上的，安置補助費總額為被征收耕地前三年平均年產值的4倍；人均耕地在666.7平方米以下的，每減少50平方米，增加年產值1倍……”的規定來確定征收耕地的安置補助費。
1.魚壩村耕地面積為1250畝，農業人口1682人，人均耕地面積為0.743畝（1250畝÷1682人＝0.743畝/人），即495.33m2/人。
2.需要安置農業人口為11人（8畝÷0.743畝/人＝11人）。
3.土地安置補助費為被征收耕地前三年平均年產值的7.427倍，即：4倍＋［（666.70－495.33m2）÷50］倍＝7.427倍，其中：4倍為土地安置補助的基準倍數，（666.70－495.33m2）÷50為應增加的倍數。
*縣*公司建設征收魚壩村民委員會的土地安置補助費為：7.427倍×11人×489.00元/畝＝39949.833元。
（三）青苗補償費的確定
根據《云南省土地管理條例》第二十六條關于“……被征收土地上有青苗的，按照當季一茬實際產值補償……”的規定，考慮到被征收耕地農戶的利益，結合實際，被征用耕地的青苗補償按被征收前三年平均產值的一茬給予補償，其青苗補償費合計為8畝×244.5元/畝＝1956.00元。
（四）被征收耕地三項補償費的確定
征收魚壩村8畝耕地的土地補償費為23472.00元；安置補助費為39949.833元，青苗補償費為1956.00元，以上三項補償費合計為65377.833元，每畝8172.229元（65377.833元÷8畝＝8172.229元/畝）。
（五）*公司建設征收耕地補償費最后確定
根據《云南省土地管理條例》第二十五條的規定，考慮到被征土地農民的實際情況，為充分照顧農民的利益，經研究決定：耕地每畝補償費從依法計算的8172.229元提高到8200元。
五、征收集體荒坡的補償費確定為3000元/畝
六、被征收土地地上附著物的補償
（一）*公司建設征收土地的經濟林木補償標準，根據實際的種類和大小定價給予補償（詳見附表）。其它雜木不予補償，由戶主自行砍伐，免收有關費用。
（二）墳墓搬遷的補償：磚石混600元/冢，土石混400元/冢。
七、凡是*公司建設選址堪界后所開墾的耕地一律按荒坡補償，所種植的青苗及樹木一律不予補償。
八、其它
（一）土地被征收后人均耕地不足0.2畝的農戶，由本人申請，經縣人民政府批準，予以轉為非農業人口，享受相關政策待遇。
（二）被征收土地涉及的村、組或農戶，應積極配合*公司建設征地工作，對不配合建設征收土地或阻撓建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地，拒不交出土地的，依照《中華人民共和國土地管理法》第二條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條之規定，申請人民法院強制執行。
土地征收補償管理范文5
隨著經濟的快速發展、城市人口規模的不斷擴張，城市可利用的建設用地日益匱乏。而日新月異的現代化城市建設對土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國家相關政策，均對城市新增建設用地設定了嚴格的條件、程序和責任。因而，無論是通過拓展城市規模增加建設用地，還是改變土地類型增加建設用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發展進程中，特別是1984年國務院《城鄉規劃條例》、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施以來，城市原有的建設用地已經有了合法的用地單位(或個人)，重新進行開發建設存在障礙。實踐中，行政機關往往采取國有土地上房屋征收和提前收回國有土地使用權(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現代化建設的步伐，但同時也引發了一系列社會矛盾。本文擬從兩者的概念、實施主體、程序、補償標準等方面展開分析，以期探求規范該項工作、化解風險的有效路徑。
從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達到收回國有土地的目的。《中華人民共和國城市房地產管理法》在制定之初，就設立了兩種方式：
一種方式是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條規定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。該條例第十三條規定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
另一種方式是依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”另外提前收回國有土地在《中華人民共和國土地管理法》也有類似規定，其第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”但在實踐過程中，各級政府多是依據《中華人民共和國土地管理法》的規定，收回國有土地。
提前收回國有土地使用權必然涉及到土地上的房屋，征收國有土地上的房屋，必然涉及到國有土地的收回。那么提前收回國有土地使用權和國有土地上的房屋征收是一個什么樣的法律關系呢?
一、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在概念上的異同
國有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級人民政府依照法律規定的權限和程序，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人給予公平補償的行為。國有土地上房屋征收的客體是房屋的所有權。
《物權法》第42條明確規定，“能夠成為征收對象的只限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。根據該條，能夠成為征收對象的一定是被征收人擁有所有權的財產，被征收人擁有所有權以外的權利的財產不能成為征收的對象。
國有土地使用權的收回是指當出現某種法定事由時，土地行政主管部門經原批準用地或有批準權的人民政府批準依法收回用地單位和個人使用的國有土地使用權的行政行為。根據《物權法》的規定，國有土地使用權是一種用益物權。提前收回國有土地的客體是土地使用權，而不是所有權。
二、設立兩種收回國有土地方式的原因
《土地管理法》、《城市房地產管理法》在設立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設立兩種不同的方式呢?
筆者認為首先國有土地上房屋征收主要是針對的房屋，而提前收回國有土地主要的是針對未開發的國有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國有土地上建設不是為了單純的居住的建筑物和附屬設施。其次在數量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數人或者大量的房屋。提前收回國有土地涉及到少數或者個體的單位和個人的國有土地的收回。
三、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在實施主體的異同
《中華人民共和國土地管理法》第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。因此提前收回土地使用權實施主體是原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。因此國有土地上房屋征收的實施主體是縣、市人民政府。
四、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在程序上的異同
(一)國有土地上房屋征收的程序
1、房屋征收部門擬定征收補償方案。
2、社會穩定風險評估。
3、征收補償費用應當足額到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ?。
4、市、縣級人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。
5、對被征收房屋價值評估。
6、簽訂補償協議。
7、政府作出補償決定。
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的期限內達不成補償協議，或被征收人房屋所有權人不明確的，市、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定。
8、申請法院強制執行。
(二)提前收回國有土地的程序
1、立案；
2、調查取證，認定事實；
3、擬訂收回方案。土地行政主管部門擬訂收回國有土地使用權方案，并將擬收回國有土地使用權事宜通知原土地使用權人，并告之聽證的權利。
4、聽證。土地使用權人要求聽證的，應當在接到收回國有土地使用權通知后的一定期限內向市或者縣級人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請后，應該按照《國土資源聽證規定》中規定的期限內組織聽證。
5、報批。土地行政主管部門在組織聽證后規定的一定期限內，將所擬訂的收回國有土地使用權方案連同聽證結果報市或者縣級人民政府審批。
6、下達收回決定書。根據市或縣級人民政府批準的收回國有土地使用權方案，土地行政主管部門應當在批準之
日起一定期限內，向原土地使用權人下達《收回國有土地使用權決定書》，同時告知原土地使用權人申請復議和提訟權利。對收回國有土地使用權決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權決定后若干期限內(按照《行政復議法》規定，一般是60天)，依法向上級行政機關或者人民法院申請行政復議或者。
7、注銷登記。土地行政主管部門在下達《收回國有土地使用權決定書》后，由原登記發證機關辦理注銷土地登記，收回國有土地使用證，并收回國有土地使用權公告。對于出讓的土地，還應當依法終止國有土地使用權出讓合同。
8、補償。
五、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上的異同
(一)、提前收回國有土地的補償標準。
從理論上講，目前有兩種補償標準：
1、相應的補償
《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)第20條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>
2、適當補償
《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地法》)第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！?/p>
正是由于我國Ⅸ土地管理法》、《房地產管理法》在補償標準問題上規定不一致，導致了我國土地補償秩序的嚴重混亂。因此，在現實中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國有土地，不給補償或者給被拆遷人很少補償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號，收回國有土地，既不履行相關的審批手續，國土部門發個通知就把正在使用的土地收回了，導致一些單位或者居民的房屋被強拆，沒有得到合理的補償。實踐表明，地方政府濫用收回國有土地方式、規避征地拆遷程序和補償、引發激烈矛盾和沖突已經成較普遍的現象，造成很惡劣的社會影響。
(二)國有土地上房屋征收的補償標準――公平補償
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。
僅從法律的字面上來看，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準是不同的，有相應的補償、適當補償、公平補償等有很多的學者也進行了大量的篇幅進行分析，試著找出其中的不同點。
但筆者認為，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準的本質上是一致的，政府部門都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權人的土地。從最終的效果來講，政府最終都是獲取了使用權人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財產是相同的，按照公平、等價的原則，政府應該支付的是相同的對價。因此國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上應該是一致的。
這一點，在物權法上得到了充分體現：
1、房屋征收的補償標準
《物權法》第42條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
《國有土地上房屋征收與補償條例》在制定時，嚴格依據物權法第42條規定的原則，對房屋和土地的補償做出了規定。
2、提前收回國有土地的補償標準
根據《物權法》第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第42條的規定對該土地上房屋及其他不動產給與補償，并退還相應的出讓金”。
土地征收補償管理范文6
【關鍵詞】 法律經濟學 效率 土地征收制度 公共利益
一、前言
土地征收作為一種基本的土地法律制度，普遍存在于各國的法律之中。綜觀各國法律，土地征收制度的內容基本上是一致的，即：國家或政府為了公共目的而強制將私有土地收為國有并給予補償的法律制度。建國以來，我國逐漸形成土地的國家所有權和集體所有權兩種所有權形式。鑒于征收制度自所有權制度產生時起就作為對所有權的一種限制一直存在，它與所有權制度一起發展，并在社會所有權的觀念下覓得其存在的合理性。本文論述的我國土地征收制度主要是指國家對集體所有土地的征收。
在方法論上，法律經濟學別具一格，它運用經濟學尤其是微觀經濟學的理論和方法來對法律進行分析，具有明顯的定量分析的優勢。經濟學的優勢在于它是一種事前分析，而法律僅僅是一種事后的“補救措施”。法律經濟學將事前分析的方法引入法學研究，可以對新法的制定或法律的修改后果進行事前分析，預防或避免法律制定的重大失誤。作為以經濟學的理論和方法來研究法律的成長、結構、效益及創新的學說，法律經濟學的核心思想是“效益”。即要求任何法律的制定和執行都要有利于資源配置的效益并促使其最大化，以最有效地利用資源，最大限度地增加社會財富。而土地征收制度作為一種剝奪所有權的制度，必須具備“公共目的性”和“補償性”的條件，從而實現土地資源配置的效率最大化。這正是應用法律經濟學對我國土地征收制度分析的重大意義所在。
二、法律經濟學視野下我國土地征收制度的缺失
法律經濟學研究的基本方法在于分析財產制度是否符合經濟規律以及怎樣促進資源向更高的使用方式轉移。征收制度作為財產法中一種十分特殊的制度，引起了法律經濟學者極大的興趣。在法律經濟學的視野下，我國土地征收制度至少存在以下問題。
1、對法律的經濟分析就是通過法律促進稀缺資源的有效配置，實現效益并以效益為目標(或稱之為進行制度創新)。即所有的法律活動都要以資源的有效配置和利用、以社會效用的增加為目的。而現行的土地征收法律規定與“公共利益”的目的存在矛盾，導致 “公共利益”的范圍規定得不夠明確，不能使土地資源在征收過程中得到有效配置和利用。
（1）立法上的缺失?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，該條第2款同時規定“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地?！卑凑赵摋l規定，單位和個人進行建設可以申請使用原來屬于國家所有的土地，也不排除申請使用國家征收的土地的可能。如果是這樣，就嚴重違背了“公共利益”的目的。法律中出現這種矛盾之處是因為立法者在立法時沒有區分開公益性和經營性建設用地，以至于土地征收與建設用地籠統地被規定在一塊。因此，在土地征收的立法中，我國只是原則性的規定了土地征收必須符合“公共利益”，但具體什么事業符合“公共利益”卻沒有明確的規定。
（2）實踐中的困境。雖然立法者對征地目的有著更為嚴格的限制的意圖，但是我國有關土地征收目的的規定依然不夠具體、規范，實踐中依然不能很好地防止土地征收的濫用。立法上，我國的《土地管理法》只規定了土地征收必須經過國務院或省、自治區、直轄市人民政府批準，對被征收人認為土地征收目的不符合法律規定時的救濟機制卻沒有任何規定。但由于我國行政機關現在的工作水平和透明度還不能完全令人滿意，因此，過于原則性的規定不利于約束行政機關嚴格依法實施土地征收。
2、法律經濟學的核心思想是求任何法律的制定和執行都要有利于資源配置的效益并促使其最大化，以最有效地利用資源，最大限度地增加社會財富。我國補償的項目較少，遠不能覆蓋被征地人所有的損失，這是我國土地征收補償制度的主要缺陷之一。
（1）補償標準偏低，而且以地平均年產值作為補償標準極不科學。雖然1998年《土地管理法》已經大幅提高了征地補償標準，但這樣的補償標準在經濟發達地區與土地的市場價格相比還是偏低。根據土地管理法的規定，對土地的補償和對農民的安置總計為該耕地在征地前三年平均產值的10~16倍，最多不超過30倍。按照這個標準，以現金形式的補償通常都在每畝1.5~3.5萬元。實踐中，不少地區征地時僅以法律規定的最低標準計算補償額，被征地方獲得的補償是相當低的。
同時，根據政治經濟學的原理，級差地租是由經營較優土地獲得的、轉歸土地所有者占有的一部分超額利潤，由個別生產價格低于社會生產價格部分的差額構成。在市場經濟和土地所有權存在的條件下，優等地、中等地上的超額利潤，最后會通過土地所有者與租地經營者之間的競爭，轉化為土地所有者占有的級差地租。所以，土地所有權是使超額利潤轉化為級差地租的原因，而同級差地租的形成沒有關系。不難看出，土地生產條件的差別是級差地租產生的物質條件。土地的有限性和以此為前提的土地經營的壟斷，是級差地租產生的社會經濟原因。而我國在土地征收的補償上采用平均年產值的標準，從法律設置上忽視了土地征收過程中級差地租存在的這一經濟現實。
（2）征收補償中存在的一個重大問題在于農民不能從土地增值中分享利益。政府往往以較低補償費獲得土地，再以很高的出讓金轉入市場，實踐中，這部分的增值額是非常大的。這些增值額實際上是土地從農用地變為城市用地產生的級差地租。但是，國家對征地過程中的這部分增值額不予確認，也沒有讓失地的集體組織或農民從增值額中獲利。農民集體土地轉為建設用地的過程，應當是農民分享城市化和工業化成果的過程，應當有利于縮小城鄉差距而不是擴大城鄉差距，因此，應解決土地增值分配不合理的問題。
（3）補償發放和補償方式存在缺陷。首先是土地補償費用收益主體不夠明確。由于歷史遺留的因素，土地在國家和集體土地所有權之間的權屬界定并不非常清晰，不同所有權主體的土地經常交錯在一塊。眾所周知，征收土地與征用土地是不同的，前者改變的是所有權，后者改變的是使用權。在存在土地承包經營權的情況下，如果征收土地就涉及到對兩個主體進行補償的問題：一是對所有者即農民集體進行補償；二是對土地所有權上依法設立了承包經營權的使用權人進行補償；三是如果上面附著物另為他人所有的，還涉及到第三人補償，如果土地使用權上設定了抵押權的，還應通知抵押權人，以保障擔保物權人的利益。但是，我國現行的土地管理法是怎么規定的呢？只通知和公告農民集體和農民，而土地管理法實施條例竟規定，土地補償只歸農民集體經濟組織，那征收的土地承包經營權的補償費到哪里去了呢？顯然，土地法沒有考慮到我國土地使用權或承包經營權已流轉的法律現實。這給確定土地補償費用收益主體帶來了困難。
其次是土地補償方式不夠靈活，安置方法過于簡單，無法解決失地農民的就業問題。我國現行法律中規定勞動力安置是主要實行貨幣化安置的方式。計劃經濟時代，勞動力的就業安置是確保農民生活水平不下降的有效措施。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和戶籍制度、勞動用工制度的改革，原有的勞動力安置辦法和“農轉非”等辦法，在實踐中很少使用，已失去意義。安置費和土地補償費、青苗補償費一并計算補償給集體糾紛組織，對農民安置問題不再考慮。而我國現在征地補償的利用機制還不是很成熟。補償費用有時就直接發到農民手上，出現農民坐吃山空的現象。農民失地后很難再獲得較好的工作機會，缺乏長遠的生活保障。
三、完善土地征收制度缺失的法律經濟學分析
法律經濟學者認為，征收制度的潛在無效率是可以被潛在效率抵消的。法律經濟學者對此的解釋是，政府征收所涉及的項目一般都是巨大的，牽涉到與許多私人財產所有者的交易，這些復合交易的談判成本是很高的。原因有二：一是因為政府在規劃確定以后放棄原來的購買計劃而購買其他土地的成本巨大，私人所有者知道這點后會提出高昂的收購價格；二是因為每一位所有者都希望自己成為最后一個出售者以獲得最大的利益，勢必影響收購的進度。如果征收者承擔了巨大成本，只能提高服務價格，把成本轉嫁給消費者，這樣消費者和征收者雙方都不能獲益。此外，鑒于征收成本巨大，征收者也可能會采取其他措施替代征收他們計劃內的土地，結果這些土地就不能轉到使用效率更高的征收者手中。因此，對于土地征收制度的完善，從法律經濟學的角度應當做如下分析。
1、明確規定“公共利益”的范圍，以法律的形式確定土地征收制度的目的。
（1）在制定土地征收的法律制度過程中應如何理解要符合“公共利益需要”呢？法律經濟學者運用有關公共產品的理論予以回答。根據該理論，對抗性和排他性的私人產品應由私人所有和提供，具有非對抗性和排他性的公共產品（如國防）則應該由公共所有，政府提供這些公共產品是更有效率的。由于政府提供公共產品時的高效率，因此，政府在供應公共產品時征收私人財產才是正當的，反之，政府為了供應私人產品而征收私人財產則是不正當的。供應公共產品也就要求政府的征收符合“公共利益需要”的要求。因此，我國應采取為世界上多數國家所采用的概述加列舉式的立法方式，除了保留現有“公共利益”的原則性規定外，還應明確規定“公共利益”的范圍。我國以劃撥方式取得土地使用權的項目范圍與世界各國關于“公共利益”的規定是基本一致的。我國可以將這條規定作為確定我國土地征收的“公共利益”的范圍基礎，同時將教育、衛生、環境保護等項目明確列入“公共利益”的范圍之中。此外，我國還應加強與“公共利益”有關的各項事業的立法，建立我國完整的公益事業法立法體系，具體規定各項公共事業中的哪些建筑、設施可以適用土地征收。
（2）應該嚴格執行《土地管理法》中的土地征收審批制度，區分公益性和經營性建設用地，將土地征收嚴格限制在公益性建設用地內。國務院或省級人民政府應加強對土地征收目的合法性的事前審查和事后審查。在申報征地過程中，由指定的機構審核該項目是否符合“公共利益用途”。根據我國的實際情況，以各級人大來審核較為可行，只有經審核符合公共利益用途，方可核準征地。
2、至于為什么要“給予公平合理的補償”，法律經濟學者給予的最簡單的解釋是，它能預防政府過度使用征收權。如果不存在公平賠償規定，政府很可能就會積極的征收更多的土地以降低自己的投入成本，而這種做法對整個社會來講往往是浪費資源和低效的。征收補償至少部分是為了強迫政府將征收的成本內部化，從而使社會資源配置達到經濟學意義上的最佳點。顯然，征收行為不僅具有管理成本，而且具有昂貴的機會成本：一旦財產被政府征收，它就不可能再被任何私人使用。如果政府不需要給予補償，即不需要花錢就可征收財產，那么政府可能會受到“財政錯覺”影響，也就是政府官員將誤以為所征收的資源沒有機會成本或機會成本很低，從而作出非理性決策。其結果必然導致政府過度征收，進而導致資源的錯誤配置和浪費。為了避免發生財政錯覺，憲法要求政府給予完全補償或賠償，迫使政府比較征收的機會成本和征收后的財產價值。因此，在現階段我國對土地承包關系定位尚未明確的情況下，要完善土地征收的補償制度。
（1）擴大征地補償范圍，提高征收補償標準。征收條款與補償條款在法治國家被視為“唇齒條款”，不可分離。土地征收是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障?，F行法律中規定的征地補償范圍無法補償因征地給農村集體經濟組織和農民帶來的損失。我國在第四次憲法修正案中明確規定了補償的內容，這是立法上的一個巨大進步，為征用、征收補償立法和實施征用、征收補償活動提供了憲法依據。立法中應通過對土地所處的地理位置、種植種類和地上建筑物、構筑物、地上作物、農民房屋等補償予以明確，對相鄰土地的損害補償也應予規定，不斷擴大征地的補償范圍。
（2）國家需要承認征地帶來的土地增值效益，并使農民從土地增值效益中分享利益。當然，土地征收造成的土地增值很大程度上是由政府開發建設帶來的，需要政府投入大量的資金進行基礎設施建設，因此，征地后的土地增值也應該有一部分為政府獲得。政府可以通過開征土地增值稅獲得此部分的份額。對被征收土地上的農民進行妥善安置，是征地制度改革能否成功的關鍵。安置工作應當實行由“以安排勞動力就業為主”轉向“以市場為導向的多種途徑安置”的原則，拓寬安置渠道?？梢钥紤]以土地補償費為主，采用以下補償方式：貨幣安置；地價款入股安置；社會保險安置；留地安置；用地單位安置；農業安置；土地開發整理安置等等安置途徑。但不管采取何種途徑，應堅持“保護農民的合法利益”的原則，使農民在失去土地后還能保證其生存權和發展權。
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