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土地征收補償管理條例范文1
【關鍵詞】：房屋 征收 補償 安置
1991年國務院第78號令《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“《拆遷條例》”），2001年國務院第305號令對其做出修改。經兩次向社會公開征求意見，2011年1月21日，國務院總理簽署國務院第590號令，公布《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“《征收條例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。這宣告了“拆遷”的終止，代之以“征收”。這應該是新的《征收條例》與原《拆遷條例》從理念到字面的一個最顯著的變化，《征收條例》已看不到任何一個關于“拆遷”的表述。認真研讀《征收條例》全文，我們欣喜地看到《征收條例》的進步，但在實際操作發現仍然存在一些問題。
一、《征收條例》的六大進步
1、明確界定公共利益的范圍
《征收條例》確立必須以“公共利益”為征收范圍。其大前提是必須“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要”，并且對公共利益的六種情形作了具體明確，包括國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要等。此條款的規定有利于將公共利益征收區分于原來的商業開發拆遷，有效地保障房屋所有權人的合法權益。
2、明確征收補償的基本原則
《征收條例》第三條確定房屋征收補償應當遵循“決策民主、程序正當、結果公開”的原則，第二十七條規定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。在上述原則的指導下，征收程序必須嚴格按照確定征收項目、擬定征收補償方案、征收決定、征收補償、特別程序五個階段21個基本步驟（參考重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序）進行；征收行為必須符合四規劃一計劃的要求；征收過程要求從房屋權屬調查登記結果、征收補償安置方案、征收決定、分戶補償評估結果、分戶補償情況、補償決定到審計結果全面公開；作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人先給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
3、征收主體及實施單位發生變化
《征收條例》第四條規定，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。”第五條規定，“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的?！庇纱嗣鞔_了政府才是征收補償的主體， 并且要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，相當于禁止了開發建設等企業單位直接參與征收拆遷。這有助于保護被征收人的權益，化解原來因開發建設單位作為拆遷主體，為追逐經濟利益而引發的各種社會矛盾，對維護社會穩定團結有促進作用。
4、征收程序的公開透明性和監督性加強
征收條例在原《拆遷條例》的基礎上，加大了公眾參與度，讓程序更加公開透明，在程序設置上增加了很多創造性的條款，如：規定征收補償方案應征求公眾意見，征求意見期限不少于30日；因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，應當組織聽證會并根據聽證會情況修改方案；政府作出征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的（重慶市規定被征收戶數100戶或征收面積10000平方米以上），應當經政府常務會議討論決定；審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果等。
5、征收補償范圍和標準較前擴大和提高
由于暴力拆遷事件的屢次發生，其矛盾焦點大多集中在補償標準是否公平上，征收補償標準業已成為社會最為關注的問題。《征收條例》第十九條規定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。而原《拆遷條例》關于貨幣補償金額則規定，“具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定”，各省市的規定則各有不同，如重慶市《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定是，“房屋拆遷補償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的百分之七十”。相較之下，新征收條例以市場價格作為補償標準，更為公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋補償外，還對因征收房屋造成的停產停業損失進行補償，與原來的《拆遷條例》相比，在補償范圍上有所擴大。
同時，《征收條例》第十八條還規定，“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障”。另外，“因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”。這些條款充分體現了物權法中征收個人住宅應當保障被征收人居住條件的人本精神。
6、行政強拆被明文取消
《征收條例》第二十八條規定，“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行”。第三十五條特別約定“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷?！庇纱嗣鞔_了強拆只能向人民法院申請執行，禁止了原來以政府主導的行政強拆，有利于限制政府的權力無限放大，為公民的合法申訴救濟、為社會主義法治建設提供有力保障。
二、實際操作中存在的問題
1、公共利益的認定存在漏洞
征收的前提是必須基于公共利益，《征收條例》中對公共利益作了比較具體的界定。由于規定條款并不能窮盡公共利益的全部范圍，就有了最后一條的兜底條款，即“法律、行政法規規定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此條款語言的模糊性和可操作性，致使公共利益的認定變得擁有無限可能。由于條例并沒有說明最終有權認定公共利益的主體以及認定程序，如果沒有相對獨立的審查制度來決定公共利益的認定，如果認定機構不受限制濫用權力，那么關于公共利益的約束性條款將淪為擺設。各種非公益性項目將改頭換面，打著“公益項目”的旗號進行征收。
2、征收補償標準的制定存在矛盾
征收工作的核心問題是補償標準問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補償標準較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權的補償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權，實質是取得國有土地使用權，這是不爭的事實。現行的征收補償政策中明確對被征收人的補償包括被征收人房屋價值的補償及搬遷補償、臨時安置補償和停產停業損失補償等，對土地使用權的補償只字未提。但事實上大部分被征收人認為，土地使用權是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴重阻礙征收工作的順利推進。
3、征收訴訟法律關系存在爭議
《征收條例》第二十五條規定，“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟”。而關于征收補償協議到底是行政合同還是民事合同，法律界人士還存在諸多爭論。根據1996年7月24日最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》內容，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提訟的，人民法院應當作為民事案件受理?！钡凇墩魇諚l例》取代《拆遷條例》后，《征收條例》對房屋征收補償法律關系的主體作了新的界定，市、縣級人民政府及其房屋征收部門成為一方當事人，房屋征收行為是一個具體行政行為不存在爭議，征收補償協議也實在沒理由認定為民事合同。但如果按規定適用行政訴訟程序，在征收主體一方要作為征收補償協議糾紛的原告時，就會遇到法律障礙，行政訴訟只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政訴訟的被告只能是行政機關，而不能是公民個人。由此如果被征收人在簽訂征收補償協議后出現不搬遷等違約行為，征收部門一方將上訴無門。
三、建議意見
1、完善審查制度，嚴格征收項目的審批
目前征收項目的審批權限基本集中于政府部門，為確保關于公共利益的認定不流于形式，政府各職能部門應完善審查制度，制定相關的實體程序規定，嚴格審核項目的公益性，不符合規定的堅決不能審批通過。重點審查是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，保障性安居工程建設和舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
2、做好調查研究，制定合理的補償安置方案
國有土地上房屋征收問題，不只是一個簡單的房屋征收補償的問題，而是涉及到被征收人的安置，關系到被征收人生存發展的問題。在制定征收補償方案時，應本著公平合理的原則，兼顧政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的權利，對其進行妥善安置，確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，才符合我們黨“以人為本”的執政理念。
3、堅持司法公正，為征收工作保駕護航
《征收條例》在取代《拆遷條例》后，法學界一直存在諸多爭議和討論。希望作為上位法的《征收條例》能不斷地完善，而各市、縣級人民政府也可以適時制定征收實施細則，通過完善司法救濟制度，促進征收中矛盾糾紛的及時解決，推動各地經濟建設的健康發展。
終上所述，《征收條例》在原《拆遷條例》的基礎上出臺，是具有較大進步意義的，雖然對部分難點問題存在一定爭議，但是瑕不掩瑜，有待在今后的實踐中深入完善。
參考文獻：
1、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）。
2、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）
3、重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法》（渝辦發【2011】123號）
4、重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序的指導意見（渝國土房管發【2011】187號）
土地征收補償管理條例范文2
正式公布的征求意見稿無論從名稱上，還是從內容上都有很大的變化。根據征求意見稿的規定，只有因七種公共利益的需要，政府才能征收房屋;只有90%以上被征收人同意，方可進行危舊房改造
這次征求意見稿名稱叫國有土地上房屋征收與補償條例，雖然僅僅是一個名稱，但伴隨著名稱的改變，其內部的制度也有很大的變化。王錫鋅在接受記者采訪時，對征求意見稿予以了較高評價。
新拆遷條例
王錫鋅認為，城市房屋拆遷管理條例強調的是管理，而新名稱體現了由單向的管理到對公民私有財產權的尊重和保護。而且征求意見稿中摒棄了拆遷的概念，取而代之的是搬遷，從拆到搬也折射出一種法治理念的進步。
拆遷這個概念從法律上來說其實是一個非常不適當的概念，因為拆遷僅僅是一個行為。而且這個概念在過去的十多年里帶來很多問題，造成一種不良的社會心理暗示。王錫鋅說。
王錫鋅認為，征求意見稿不僅在理念上而且在制度規定上也有很大進步。
當前，由商業利益導致的拆遷占大多數，但是都披上了公共利益的外衣。從征求意見稿的規定可以看出，將來政府對房屋征收與補償，只適用于為了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相對現實可行、合理的界定。王錫鋅說。
此外，在征收程序上，征求意見稿也注重程序公正，通過盡可能的公開，引入專家建議、公眾參與、政府決策相結合的機制，以及內部的層級審查與司法監督，來使程序、決策更加民主、合理，并使當事人的權利得到更好保護和救濟。
新拆遷條例征收補償征收補償：盡可能做到公平合理
前不久，貴陽警方通報了一起性質惡劣的暴力野蠻拆遷引發違法堵路群體性事件的處理結果，其中受雇于開發商、參與野蠻暴力拆遷的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意損壞財物罪被刑事拘留。
隨著城市化進程加快，因拆遷補償難以達成一致，暴力野蠻拆遷事件時有發生。個別開發商對拒絕拆遷的所謂釘子戶，采取恐嚇、威逼、停水、斷電甚至非法限制人身自由等手段，不顧一切先推倒房屋再說。
王錫鋅表示，拆遷過程中大量的野蠻、暴力、脅迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆遷管理條例中也沒有賦予拆遷人這樣的權力。
有關專家認為，其實多數老百姓并不反對拆遷，關鍵是補償不到位或標準太低。
針對補償、強制拆遷等矛盾突出的問題，征求意見稿專門作出了規定：貨幣補償的金額，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格;房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。
房屋的征收、補償是原來拆遷制度中比較核心的問題。一旦把拆遷的目的搞清楚了是不是為了公共利益，以及把補償盡可能做到公平合理，可以說房屋征收補償中遇到的問題是可以得到解決的。王錫鋅說。
新拆遷條例各方觀點某地官員
某地官員：拆遷是利益的爭奪
拆遷有一個特點，99戶簽署了協議，1戶沒有簽署，就無法實現交地。1戶人家足以綁架99戶人家的利益，所謂堅持就是勝利就是這個道理。法律規則如果在經濟上沒有可行性，即使制定，也是得不到遵守的?！墩髑笠庖姼濉诽⒅貍€體的權利，而忽視了集體的權利。從法理上看，《征求意見稿》很美：尊重權利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此實施，估計整個拆遷都得停止。沒有拆遷，有中國近20xx年快速的城鎮化嗎?有我們居住的現代化小區嗎?我處理過很多的拆遷難題，當前為止沒有發現拆遷過后導致生活困難的;而拆遷過程中的各種表演，無非是利益的爭奪而已，與法學家所說的權利、自由恐怕關系不大。
任志強
華遠地產股份有限公司董事長任志強：折遷都是為公共利益
任志強
如今有一個重大的概念錯誤，就是在拆遷中劃分公共利益與商業利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，實現城市規劃是公共利益，商業服務是公共利益，解決就業是公共利益，提供稅收是公共利益，危房改造是公共利益因此，沒有非公共利益的拆遷行為。立法中不應再分歧，否則又是廢物法律。
姜明安
北大法學院教授姜明安：新拆遷條例陷入兩難
事實上，新拆遷條例陷入了兩難境地。一方面，《征求意見稿》中的一個90%和兩個三分之二對拆遷限制很嚴。因此，新拆遷條例很難按《征求意見稿》公布。另一方面，當前，拆遷中的暴力問題、群體事件屢有發生，國務院、國土部先后發文以緩和矛盾。但要從根本上解決問題，還得靠法制建設，這就要求新拆遷條例盡快出臺。我認為，新拆遷條例完全按《征求意見稿》出臺的可能性較小。一種方案是打亂《征求意見稿》，對規定嚴格的部分進行修改、緩和;一種方案是不出臺條例，直接立法，統籌考慮城市、農村的征地拆遷工作。
葉檀
財經評論員葉檀：土地溢價高導致新拆遷條例難出臺
強拆屢禁不止，新拆遷條例難以出臺，都是因為土地溢價實在太高，對于既得利益者的誘惑無可抵擋，土地財政、附著在土地財政上的新投資規劃與部門、個人利益，與土地密切相關。因此，高科技園區異化為高科技地產、文化創意園區異化為文化地產，而真正的文化聚集地如畫家村、如小吃一條街，動輒遭滅頂之災。
喬子鯤
《京華時報》特約評論員 喬子鯤：政府要管住自己的手
在拆遷中，政府部門如何規范自己的行為，管住自己的手，走出與民爭利模式，重新界定政府部門的公平、公正的角色定位，這是新拆遷條例必須直面和回答的核心問題，或許也正是新條例遲遲不露面的原因所在。
網友
土地征收補償管理條例范文3
關鍵詞：房屋拆遷；私人權益；財產保護
中圖分類號：DF523.9文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2008）06－0112－02
城市房屋拆遷是社會經濟發展過程中的一個必然現象，伴隨著城市建設迅猛發展，拆遷糾紛也越來越多，這些問題不僅嚴重侵害城市居民的合法權益，引發群眾大量上訪，而且影響社會穩定，也造成一些地區和行業的過度投資。近年來不斷出現的拆遷矛盾和拆遷糾紛已經表明，拆遷問題表面上看是一個城建糾紛問題，實際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權利等多個方面，特別是應更多關注城市房屋拆遷中私人財產權益的法律保護，保護被拆遷人的合法權益，完善城市房屋拆遷制度和相關的法律法規建設，以確保城市化建設順利進行和和諧社會的構建。
一、城市房屋拆遷中私人財產權益的法律保護與現狀
憲法修正案規定：“公民的合法私有財產不受侵犯，國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了社會公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或征用并給予補償”。這一條款將對公民財產權利的保護明確列為憲法權利，并確立了公民財產權利不受侵犯的憲法原則。
《城市房屋拆遷管理條例》規定：“拆遷人應當依照本條例，對被拆遷人給予補償?！薄安鸪`章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償?！薄安疬w補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換?！边@一條款的規定體現了當公民的私有財產受到侵害時，應當享有的待遇和可以選擇的救濟途徑。但因《城市房屋拆遷管理條例》規定的法律制度不健全，法律效力層級太低，僅為行政法規和地方性法規、規章，體系也很不完善，無力承擔起私人財產權法律保護的重任。
《物權法》中唯一涉及房屋拆遷問題的條款是第42條，該條款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！薄叭魏螁挝缓蛡€人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用?！备鶕陨戏梢幎梢钥闯?，如果是基于公共利益的需要，公民私人的房屋及其他不動產可以被依法征收，但是要給予相應的拆遷補償，同時還要保障被征收人的居住條件。與《憲法》和《城市房屋拆遷管理條例》相比，《物權法》更進一步加強了對被拆遷人合法權益的保護。
拆遷補償是城市房屋拆遷中的核心問題，直接關系到被拆遷人的利益，因而也成為拆遷糾紛的焦點。拆遷補償對被拆遷人的財產權保護不夠，主要表現在以下幾個方面：
1.補償范圍過于狹窄。2001年《城市房屋拆遷管理條例》規定我國拆遷補償的范圍包括房屋及其附屬物、房屋收益以及搬遷費用四個部分，卻未提及對被拆遷人的土地使用權的補償，而土地現在升值又很快，在某些地方甚至是房屋建筑面積的數倍。
2.補償價格評估方法存在缺陷。按照2001年《條例》規定，價格評估“根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”有些省份在地方條例中規定了“基準價格+修正”的估價方法。但在實踐中，地方政府往往并未根據城市房價變化及時調整基準價格，造成評估價格與市場價格相差甚遠，被拆遷人遭受巨大經濟損失。
3.評估機構缺乏獨立性。在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機構通常由拆遷人指定。這些評估機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。
城市房屋拆遷過程中涉及到的程序性問題主要有拆遷許可證的批準、拆遷范圍的確定、補償標準的確定等。當前拆遷糾紛不斷，很大程度上是由于拆遷各方缺乏溝通，拆遷程序不夠透明，拆遷法律規范不健全導致不能有效地解決拆遷矛盾和糾紛。
二、城市房屋拆遷中私人財產權益保護的對策
（一）擬定《城市房屋拆遷法》
“法治首先是一種社會精神；其次是對法的綜合檢驗。”作為拆遷依據的《城市房屋拆遷管理條例》無論是從法律角度分析，還是在拆遷實踐中，都已經經不起法治精神的嚴格考究，在效力上和實施上遠遠不及制定出的法律，不能適應現代法制社會發展的需要。因此，本文建議廢除國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》，制定一部特別法，即《城市房屋拆遷法》。通過對《城市房屋拆遷法》的實施，保證對被拆遷人的補償能夠及時發放，補償到位，切實維護被拆遷人的合法權益。
（二）建立公平的拆遷補償制度
公益拆遷中，拆遷補償屬于行政征收補償。在拆遷過程中，被拆遷人無法與強大的政府相抗衡，因此，公平補償被拆遷人的損失就顯得尤為重要，而建立公平的拆遷補償制度是城市房屋拆遷中私人財產權法律保護的必然要求。在以市場價格為主導評估房屋價格的原則被確立之前，在房屋拆遷領域是以房屋的重置成新價格為主結合區位補償價格對房屋價值進行評估。這樣，房屋的價值基本上就是房屋的建筑成本價格加折舊后的價格，即使加上當地政府制定標準的區位補償價格，離房屋實際的市場價格差距仍非常大，往往是十幾平方米的補償款才能在附近買到一平方米的商品房。這種價格補償標準非常不公平。因此，必須適當提高拆遷補償標準，以進一步維護被拆遷人的合法權益。
（三）設立正當的拆遷法律程序
無論是公益拆遷還是商業拆遷，正當法律程序都是保證拆遷合法、公正、有序的必要前提，也是私人財產權法律保護的根本途徑。在城市房屋拆遷法還難以出臺的情況下，應當在相關的法律或專門的行政法規中確立正當的拆遷法律程序：
1.建立拆遷許可和拆遷裁決聽證制度。如果被拆遷方對于拆遷行為是否符合“公共利益”這一目的提出質疑，可以要求舉行聽證會，政府應當在聽證會上說明拆遷行為的必要性和合理性。建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》規定，未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。聽證制度的意義在于充分保障被拆遷人對拆遷程序的參與權，在全面協商、真誠對話的過程中消除和化解被拆遷人對拆遷決定的潛在不滿情緒，達到各方利益的最大化和相互平衡。
2.建立公開、公平選擇拆遷評估機構的機制和確立科學的評估標準。由拆遷人和被拆遷人共同協商選擇拆遷評估機構或由政府聘請專業的房地產評估機構對拆遷房屋進行評估，提出科學合理的補償標準。被拆遷方也可以聘請獨立的房地產評估機構進行評估，提出自己的標準。對于達成補償安置協議或達成補償安置協議戶數較多或比例較高的情況下，政府主管拆遷的部門頒發拆遷許可證。
（四）完善強制拆遷行為
土地征收補償管理條例范文4
[關鍵詞]拆遷補償；問題；方法
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.
隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設用地的需求，地方政府一方面征收農村集體土地，并將這些土地轉變為城市建設用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設對土地的需求，有改善了城市的居住環境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進程就具有了十分重要的現實意義。
1 當前拆遷補償中存在的問題
1.1 集體土地征用補償制度不盡完善
在我國《憲法》中規定，政府對于集體土地擁有征用權，但是對于具體補償并沒有任何規定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區之間經濟發展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結構、耕作水平也存在著較大的差異，土地創造的經濟價值也不盡相同，其補償標準也各不相同。最后，由于區域之間的發展不平衡，與農民現有的經濟基礎與今后生活的需要，當前的補償標準無法保障或改善農民現有的生活，為今后生活考慮，如果補償標準相對較低，便會導致拆遷補償問題[1]。
1.2 拆遷補償程序模糊不清
在拆遷補償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關系是平等的，而建立在這種民事主體平等關系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關系，處于絕對的強勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協商，部分地區甚至只是簡單地一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對于這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關系之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關系獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間原本平等的關系轉變為不平等的關系。這樣就經常導致抗拆遷事件的發生[2]。
1.3 拆遷補償范圍模糊不清
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，拆遷補償既可以以貨幣進行補償，還可以實行產權調換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區位、建筑面積、用途等因素由房地產市場進行評估，并依據評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規定。對于調換房屋產權的，須按照《城鎮房屋拆遷管理條例》的規定，對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進行計算，并將產權調換差價結清。這樣，表面上看《城鎮房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經濟利益進行了全面考慮，體現出等價交換原則。但是《城鎮房屋拆遷管理條例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實踐操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關單位并沒有嚴格的拆遷補償范圍標準，在價值的評估上，只是對房屋的經濟價值進行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當的救濟補償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發建設的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建設配套費用、經營成本、裝修成本與開發商自身獲取的利潤。這樣常常導致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房，或者在調換產權后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下，就會經常導致抗拆遷事件的發生。
1.4 房地產評估缺乏規范
目前，對于房屋拆遷賠償的房地產評估非常不規范，相當多的市場評估機構缺乏資質，甚至直接由政府出面組成評估機構，其評估人員資質自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質，這樣就導致拆遷賠償評估缺乏科學性、準確性，甚至拆遷賠償價格嚴重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機構難以獨立進行賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機構干預，部分政府單位為了將補償標準降到最低，常常直接出面干預價格評估，導致房屋拆遷評估價格嚴重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業務，部分評估機構常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規進行評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值的違規評估報告[4]。
1.5 片面擴大公共利益界定的范疇
由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統一的界定標準，這樣就導致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號，違法違規征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產開發商，從而謀取不正當的權益。在城鎮化建設過程中，城鎮建設，尤其是城鎮居民住宅建設主要是由開發商進行的，這樣常常導致開發商打著“公共利益”的招牌開發城鎮居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進行賠償，其本質上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權的剝奪與損害。
2 解決當前拆遷補償中存在問題的方法
2.1 依法完善城鎮房屋拆遷相關條例
認真分析我國《城鎮房屋拆遷管理條例》，我們不難發現，該條例的制定主要是從管理者的角度進行的，而不是從物權保護的角度進行的，這樣就導致在房屋拆遷過程中行政過多干預現象的出現。在市場經濟時代，任何主體都必須嚴格按照法律的規定行使權利并履行義務，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮房屋拆遷相關條例。而相關條例必須包含下面的內容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴格區分商業項目與公益項目，并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構進行，對于不具備相關資格的政府機構、單位或者個人嚴格進行約束，如果超越行使權力，進行房屋拆遷或者對房屋拆遷進行干預，必須依法進行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標準。在賠償標準制定的過程中，必須認真分析地區之間經濟發展的差異，按照地區經濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標準，并且按照地區經濟的發展對賠償標準適時進行調整。第四，嚴格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規的形式進行規定，只有以法律法規的形式進行規定，才能對政府機關形成約束。同時，要明確拆遷程序的具體實施細則，實施細則越詳細，對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細則上，必須建立一定程序的監督機制，并且以法律的形式對這些監督機制進行約束。
2.2 明確補償程序
在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關證明。在收到申請后，政府必須依照相關程序對土地使用申請進行嚴格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，如果審查符合相關規定，則向土地使用者頒發房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發。政府在頒發房屋拆遷許可證之后，要進行公告，并對相關拆遷事宜進行明確的說明，并依據相關標準給予房屋所有者足量發放補償金。房屋所有者在領取足量的補償金后，要按照規定的時間進行搬遷。
2.3 明確拆遷補償范圍
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》相關規定，房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權、收益權以及附屬物所有權，補償的收益包括生產經營產生的預期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權利，必須明確上述補償范圍。而要想明確補償范圍，首先要對不同地方政府的補償規定給予嚴格的監督與管理，對于不符合相關規定，或者不合理的補償，必須提出整改意見，并責令其進行修改，并對整改完成的補償范圍進行認真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍，保證房屋所有權者合法權益，避免發生拆遷補償沖突。
2.4 依法規范房地產評估
為保證房屋所有者的經濟利益不受侵犯，必須依法規范房地產評估。首先必須依法界定市場評估機構資質，對于缺乏資質的房地產評估機構堅決進行關停。其次，嚴格避免政府出面組成評估機構，對于政府出面組成的房地產評估機構，必須撤銷。再次，政府機關人員要嚴格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預房地產價格評估。最后，政府要加強對房地產評估單位的監督與管理，切實避免房地產評估單位之間的不當競爭，避免為承攬評估業務，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值違規評估報告現象的發生。
2.5 明確公共利益
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，只要是符合城鎮規劃，對城鎮舊區改造以及生態環境改善，有利于保護文物古跡的房屋拆遷，都可認定為“公共目的”，但這個規定中并沒有對商業項目和公共項目進行區分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環境保護等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩定與發展密切相關的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進行規定，以避免政府濫用權力，征用土地，侵犯房屋所有權者利益事件的發生。
總之，在市場經濟的發展過程中，我國拆遷補償尚存在著一定的問題，為此，相關管理人員必須認真加強對相關法律法規的學習，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補償引發的惡性事件的發生。
參考文獻：
[1]高照明，張躍躍.城鎮化進程中農村房屋拆遷補償機制研究――以新鄉澗頭村為例[J].鄭州航空工業管理學院學報，2014，32（2）：85-89.
[2]王靜.房屋拆遷糾紛解決機制存在的問題及完善[J].行政法學研究，2010（1）：40-45.
[3]王福友.房屋拆遷補償協議外的國有土地使用權補償問題[J].哈爾濱工業大學學報（社會科學版），2013（6）：53-59.
土地征收補償管理條例范文5
《新財經》:北京市50個掛賬村的方案基本上都用的是“騰退”,這與“拆遷”有什么區別?
趙云濤:拆遷是指取得拆遷許可的單位,根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件,依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物,將該范圍內的單位和居民重新安置,并對其所受損失予以補償的法律行為。
騰退方式,即以村委會為主體,依據村民自治章程,在村民代表民主決策、監督等基礎上制訂騰退方案。這是一種“少數服從多數”的村民自治。
《新財經》:石榴莊的很多村民都以出租房屋為主要經濟來源,拆遷之后將失去這部分收入,國家政策對此是否有相關規定?
趙云濤:沒有。但一般國家在征地時會給予考慮。
征用農民集體所有土地的,相應的,農村村民轉為非農業戶口,轉非勞動力在征地時被單位招用的,征地單位應當從征地補償款中支付招用單位一次性就業補助費;轉非勞動力自謀職業的,一次性就業補助費支付給本人。
《新財經》:如果村委會不支持,村民是否可以自發選舉村民代表?需要哪些程序?
趙云濤:可以?！洞迕裎瘑T會組織法》第二十一條規定,人數較多或者居住分散的村,可以推選產生村民代表,由村民委員會召集村民代表開會,討論決定村民會議授權的事項。村民代表由村民按每五戶至十五戶推選一人,或者由各村民小組推選若干人。
法律及相關法規沒有對程序進行約束。只要選舉真實就可以。
《新財經》:村民是否有權拒絕騰退?
趙云濤:按照北京相關法院的說法,村委會可以。
《新財經》:不光是這50個掛賬村,只要有拆遷的地方就會有糾紛,中國的拆遷之戰正在多處爆發。您認為處理這些問題較好的辦法是什么?
趙云濤:合理控制拆遷規模,加大中低價位商品房、經濟適用住房建設,實行最低單價保障和最低總額保障,切實解決弱勢群體的拆遷安置問題。加大對違法違規行為的查處。加強拆遷單位和拆遷人員管理。
《新財經》:如何從根本上解決房屋拆遷及其引發的各種問題?《城市房屋拆遷管理條例》中有哪些條款亟待完善?
趙云濤:在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性,從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此,在當前市場經濟條件下,應在法律上重新確立集體土地在各項權利上的內容,并賦予更完善的權利行使能力,在倡導國家在土地市場占主導地位的同時,將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面創新和完善。完善拆遷補償政策,慎用或不用行政強拆。
征收公民的房產,必須具備三個法定條件:首先,征收必須是出于“為了公共利益”的需要,主體必須是國家,必須依照法定的權限和程序(其中包括必須依法給予補償和居住條件保障)。三個條件缺一不可,而《條例》的相關規定,無一例外都違反了上述要求。
其次,從征收主體來看,《條例》規定的拆遷補償主體不符合上位法的規定。
我國《憲法》第十三條、《城市房地產管理法》第六條均明確規定,征收、補償的主體都是國家(具體由代表國家的政府機關來實施)。但是,《條例》第四條規定:“拆遷人應當依照本條例的規定,對被拆遷人給予補償、安置”。
土地征收補償管理條例范文6
Abstract: In the past, the content of compensation for the housing which is compulsory purchased is not clear and integrated. It is confused not only between the compensation and the allowance for low-income families, and between the compensation and the assessed value also. After the compulsory purchase of housing and compensation on the sate-owned land ordinance published, the status will be improved. But there are still many problems are not clear, the local government should publish more complementary measures to guarantee the fairness of the compulsory purchase of housing.
關鍵詞： 房屋征收；評估；補償；公平
Key words: compulsory purchase of housing；appraisal；compensation；fairness
中圖分類號：D913 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）23-0252-02
0引言
房屋征收是公權力強制取得私權利，發達國家和地區公權力的行使，一般遵循三個要點：一是前提正當，即必須是公共利益的需要；二是程序合法，即必須依照法律規定的程序和權限；三是補償合理，即不讓被征收人的利益受到損失[1]。因此，合理補償是房屋征收程序正常啟動后最為關鍵的問題。過去20多年間，城市房屋拆遷作為取得國有土地的重要途徑，為我國快速工業化、城鎮化提供了充足的城市建設發展用地。但由于拆遷補償中存在的公平性問題，也積累了大量的社會矛盾。以評估值為依據確定房屋征收補償費是國際慣例，但過去我國的拆遷評估與補償實踐中，存在著一些未明確或者被公眾誤解的問題，影響了拆遷補償的公平、公正。
1過去房屋拆遷補償中存在的影響公平性的問題
1.1 補償內容不完整目前發達國家和地區的房屋征收補償一般采用公平補償的原則，即確保征收造成的各相關人的各項損害都得到相應的補償，同時也防止被征收人因征收補償而有不當得利[2]。國外征收補償與征收損失往往形成“一一對應”的關系，征收補償具有“有損失，就有補償，誰損失，就補償誰”的特點。因各國國情不同，房屋征收需要補償的內容各個國家并不完全相同，但綜合美國、英國、日本不動產征收的規定來看，補償的范圍一般包括五個部分：一是對土地及建筑物、附著物的補償，二是對殘留土地及鄰接地損失的補償，三是對干擾及搬遷的補償，四是對失業者的補償，五是對間接利益損失的補償[3]。過去我國與拆遷相關的各項法律法規中沒有對補償內容做出清晰規定，實踐中主要依靠拆遷當事人談判確定補償費用，補償內容主要體現的是第一及第三部分，其他部分的損失未直接體現。造成一些被拆遷人估量或者真實發生的損失在法律法規規定的補償中得不到合理體現，被拆遷人的心理預期得不到滿足，或者拆掉舊房后無法在原地購買類似住房的情形大量存在，從而引發了很多社會矛盾。
1.2 混淆了補償與社會保障被拆遷房屋往往位于一個城市的中心地段，特別是舊城改造項目中的房屋，大部分面積很小、較為破舊、基礎設施不齊備，被拆遷人多為低收入人群。如果按照房屋價值進行補償，由于相同地段已經沒有類似房屋，被拆遷人很難用補償款購買到相同位置的新房，只能搬離市區。由于過去幾年我國大部分城市房價上漲較快，有的被拆遷人甚至無法在郊區購買到新房。拆遷部門為了解決這個問題，往往通過與這部分人談判，多給與一些補償來解決，但補償金額多由談判的結果決定，補償款不公開透明，各個被拆遷人之間不能橫向可比，造成較多的糾紛。實際上，對于低收入人群的住房問題應當通過給予社會保障，公開、透明的進行解決，而不是采取談判，增加補償費的辦法。否則不利于拆遷補償的公平、公正，不利于社會保障的公開透明，為建設和諧社會留下隱患。
1.3 混淆了評估值與補償費《城市房屋拆遷管理條例》規定，貨幣補償的金額以房地產市場價格評估確定，但沒有明確補償的內容及與評估值之間的關系。導致在實踐中，混淆評估值與補償費的情況普遍存在。拆遷部門為了減少責任，要求評估機構將全部費用包括各類補貼和獎勵都體現在評估值中，按照評估值給被征收人貨幣補償；一些地方為了順利搬遷，規定按照新建商品房價格評估被征收房屋價格。這些做法使評估本身失去規則，導致評估價扭曲，而且造成許多錯誤認識，擾亂了房地產市場價格體系（如破舊房的征收補償評估價，大大高于同類房的二手房市場價），以及一些不應得到這種補償的被征收人也獲得了這種補償，引起新的不公平。
1.4 評估機構中立性差評估機構的評估結果是確定被征收房屋價值補償的依據，特別是過去的房屋拆遷中，補償內容的絕大部分都是依據評估機構的評估結果。因此，評估機構的中立性是保障房屋征收補償公平公正的首要條件?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》規定“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！睂嵺`中由于被拆遷人難以組織，還有很多地方采取由拆遷部門組織招投標的方式選定評估機構。這些選定方式，被拆遷人參與程度低，有的方式甚至無法參與，拆遷部門掌握決定權。再加上征收評估費用也由房屋征收部門支付，實際操作中很容易造成房屋征收部門干預評估的情況發生，損害被征收人的利益。
2《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后的評估與補償
