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土地管理法修訂范文1
在全面貫徹落實新修訂的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱新法）過程中，為了解決好法律適用性問題，依法準確、及時、有效地查處土地違法行為，現就有關問題通知如下：
一、新法實施前發生的土地違法行為，依照下列原則處理：
1.根據原土地管理法規定，不構成土地違法行為，但根據新法規定構成土地違法行為的，適用原土地管理法；
2.根據原土地管理法規定，構成土地違法行為，但根據新法規定不構成土地違法行為的，適用新法；
3.根據原土地管理法和新法的規定，均構成土地違法行為的，適用處罰較輕的法律。
二、新法實施前發生的非法占地行為，在新法實施后繼續在非法占用的土地上構筑建筑物和其他設施的，依照新法處理。
土地管理法修訂范文2
近10年來，在住宅使用權到期后如何續期的問題上，已經歷四次反復
1999年生效的《土地管理法實施細則》規定：土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。這意味著在當時，土地使用權的續期還是未定之數，既可能得續，也可能不得續。
2007年開始施行的《物權法》，其第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理?！卑凑諠h語語意的表達習慣，“自動續期”就包括了“無償續期”的意思，否則“自動”一說就不能成立。以此推論，此條物權法已意味著住宅建設用地使用權的續期不但有了保證，而且可以無償，體現了法律對私人住宅產權的高度尊重。
2008年夏天，國土資源部內部又起草了《土地管理法》修訂草案，其中有“住宅用地70年使用權到期之后自動無償續期”的內容，此明確表述無疑印證了上述推論之合理，表明了有關部門對原《土地管理法》與《物權法》之間矛盾有彌合之意。
然而，今年準備提交審議的《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》，卻對之前的“自動續期”、“自動無償續期”作出了“根據國家有關規定自動續期”的修改。這種刪掉“無償”、限制“自動”的“一去一加”刀筆，將“有償續期”的暗示變得呼之欲出，相對于2007年的《物權法》無疑是一大退步，與民意更是一種違逆。
盡管國土資源部官員隨即出面澄清：住宅使用權滿70年是否有償續期并無定論，《物權法》中也只是規定“自動續期”，征求意見稿中的“根據國家有關規定自動續期”并不代表“可能有償續期”。但此“澄清”非但不能令人信服，而且也不能自圓其說；不但沒有澄清問題，反而將水攪得更渾。住宅滿70年是否有償續期問題，按《物權法》規定的“自動續期”，本來是已有“定論”的。此時來說“并無定論”，當然不能服眾。尤其不能自圓其說的是：既然你們自己都說“并無定論”，那就意味著既可能無償也可能有償，怎么還說“并不代表可能有償”呢？
有關官員在公眾和輿論面前的難堪，實是他們自己在制訂和修改法律時的輕率造成的。
管理部門在立法上的反復，或許自有復雜的不便明說的考量。但不管是出于預留操作空間的“機智”，還是由于意識形態爭論的搖擺不定，都體現了對法律的不尊重，體現了對待立法的機會主義態度。如果僅僅是為了一點行政管理上的方便，為了順應一時的意識形態風向，法律就可以制訂得含含糊糊，忽而向左，忽而向右，讓人無所適從，最后一切還需要官員來隨機解釋，那么法律還有何尊嚴可言？又如何能得到尊重，如何被嚴格遵守、奉行？
從這里，人們似乎能夠窺見中國這么多年來立法不斷“進步”，法治卻始終不前的病根所在。就立法速度而言中國已堪稱世界第一：迄今為止，我國生效的法律共231部，其中225部都是這30年才制定的?？梢哉f，中國用30年的時間，“完成”了其他國家需要幾百年才能完成的立法任務。但是，其中沒有漏洞、真正能夠得到實行、起到規范作用的，有多少？能夠獲得全民尊重，不但能夠約束民眾，而且能約束官員的，又有多少？
土地管理法修訂范文3
【關鍵詞】農村土地糾紛；新農村建設
中圖分類號：S-9
文獻標識碼：A
文章編號：1006-0278（2013）03-019-01
一、經濟原因
社會經濟的發展，土地增值效益的大幅提升，是土地糾紛案件增多的直接原因。
1 在工業化、鎮化加快的情況下，占地過多過快，征地補償仍然是城鄉二元化的，這不僅加劇了城鄉收入差距，而且造成了農民心理不平衡，導致農民與政府、與開發商之間的矛盾。現行征地辦法，基本都是給予失地農民一次性補償。集體土地被征收以后，往往能為征地一方帶來很大的增值收益，而被征地一方所獲得的補償相對較少。集體和農民土地增值收益分配比例不斷降低，直接原因在于征地補償標準提高幅度遠跟不上上漲幅度。依照我國現行《中華人民共和國土地管理法》規定，征用耕地的土地補償費，由三部分組成：一是土地補償費，標準為該耕地征用前三年平均產值的6-10倍；二是安置補助費，為該耕地年產值的4-6倍；三是被征用土地上附著物和青苗補償費以及當地政府以國有土地有償使用收入所做的補貼，總和最高不超過具體地塊平均畝產的30倍。但因農地產值相對不高，導致補償費用偏低，按照法定標準計算出來的補償費有限，抗風險能力差，難以解決失地農民的長遠生計，而且相鄰地塊的征地補償往往因用途不同而相差很大。宅基地的補償則沒有明確的統一標準，在實踐中，有些地方按著附著物補償，而有些地方則單獨補償。
2 土地既是農民的生活資料，也是生產資料，如果土地不被征收，農民可以自己耕種，還可以得到國家補貼，取得不錯的收入。而土地被征收，征地補償費用僅考慮被征收的土地原用途和原價值，不考慮土地本身的價值、增值價值及預期收益，補償標準過低，計算依據不合理。
3 政府征用土地時，土地補償費集體占了大多數補償款，由集體統一支配。而政府對集體如何使用土地補償款缺乏細化，缺乏可操作性的規章制度，致使鄉、村層層克扣現象比較普遍，再加上缺乏嚴格的財務監管監督機制，補償款發放存在漏洞。
二、政策及法律法規，現行有關土地方面的政策及法律制度設計缺失，是土地糾紛產生的根本原因
（一）政策調整
農業政策的調整，是導致農民收益的變化的根本原因。改革開放后農村實行了，農民承包土地30年、50年不變的政策已深入人心，但在政策執行過程中各級政府提高征收各種稅費標準，加上物價上漲等因素，農民種地無利可圖，打擊了農民生產的積極性。國家適時進行了政策調整：讓農民重新看到了種地的益處；免征各種稅費，提高農民生產積極性，對種地農民實行政府補貼，提高種地農民待遇。加上糧食價格的提高，外出務工農民即使不出家門，土地也會給自己帶來比較滿意的收入。
（二）法律、法規頻繁修訂
法律和政策的契合不協調是糾紛產生的法制性根源。自實施到現在，國家有關農村土地承包問題的政策、條例、法律法規不斷出臺，如《中華人民共和國土地管理法》、《農業法》、《民法》、《土地承包法》等，有關的政策條例不勝枚舉。由于國家整體處于社會轉型、經濟轉軌過程中，使得已有的法律、法規很難適應現實的變化，經常被補充和修訂。如《中華人民共和國土地管理法》在1988年、1998年、2004年被三次修訂，每次都有新增添的內容。法律、政策的靈活性和多變性與土地變動滯后性和緩慢的過程產生矛盾。針對這種情況，即便是專門從事土地問題研究的人員也難以完全理解法律的真正意義。
三、社會保障缺失
“地不要人”是不少地方的征地補償方式。被征地農民一次性拿到補償款，如同國有企業職工買斷工齡一樣，實質上都是失業，但是工人享受社會保障，被征地的農民卻沒有。在城市化進程中，出現大批種田無地、上班無崗、社保無份的“三無”農民，他們失去了生存、就業、養老的根本保障，沒有辦法融入城市，也沒有生活的最低保障，從而引發社會問題。
四、征地理由不充分
政府在對農村集體土地進行征收時，利用“公共利益”一詞的模糊性，隨意將征地原因解釋為“公共利益”。沒有及時向農民宣傳好相關的法律法規，不能將補償標準及辦法及時公開的向被征地農民展示。按照現行法規，土地使用權歸農民，而產權屬于村集體，在征收及補償的程序上不完善，農民缺乏有效的參與。在“雙主體”制度下，強勢“集體”往往會導致失地農民“被代表”。
土地管理法修訂范文4
論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來，隨著市場經濟的不斷向前發展，房地產產業獲得了空前的發展，也在當下成為了國民經濟的重要支柱，不僅如此，還對其他一系列行業，包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以，在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展，具有非常重要的意義，也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強，房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象，在急速發展的過程中，各種房地產投資商，利用國家大力發展地產行業的機會，投機倒把，哄抬物價，大量的囤積土地，并借此來操控房地產市場，利用這種手段來攫取了大量的利潤，對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力，甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅，這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此，我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題，是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
（一）《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容，這項管理法則是在上個世紀末期，我國的第八次人大第八次會議上通過的，當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展，這項法則中規定了許多的關于房地產的條例，譬如說在第九條之中，明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中，這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則，也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發，也在一定程度上抑制了腐敗行為的發生，打擊了房產商的投機行為；為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變，國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”，在第十七條中明文規定，為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為，土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉讓；為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地，在《城市房地產管理法》的第二十三條之中，明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程，對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定，從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂；在《城市房地產管理法》的第二十五條中，特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策，有效的防止了這種違規行為的衍生；在第二十九條之中，法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定，這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為，具體來講，在成立房地產公司的過程中，除過要具備相關的企業資質，還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額；在房地產市場上，由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對這一環節中的問題，也做了非常詳細的說明，具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后，我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講，我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理，有效的維護土地的社會主義公有制，從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用，重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊，因此，在對建設用地的利用以及土地用途的變更上，都做出了詳盡的規定。
（二）其他法律法規
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規，也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用，但事實上，還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定，起到了很重要的補充作用，在這方面，其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等，都是這些法律中的代表，我們可以對此進行逐一的分析和理解：
第一，反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為，有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用，在關于房地產方面，這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為，都做出了非常詳盡的規定；
第二，消費者權益保護法。在這項法律之中，明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系，譬如說，相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息，不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為，進行了明確的規定，對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法，顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定，這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施，對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明；在民法通則中，也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定，其中的第八十條，還對土地的使用與承包權利做出了規定，避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定，當然，它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定，對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規范中存在的問題
（一）總體法律的缺乏
從目前我國房地產發展過程的現狀來看，房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化，在以往，這部分群體主要是房地產開發商等，但在現時，房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中，但是就目前來看，《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所規定的主體依然只是房地產開發商，與形勢已經不相符合，對于房地產中介機構和個人來說，僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定，涵蓋的范圍也非常的狹小。
（二）對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理，加大房價的透明度方面，相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求，對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲，相關部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個大問題。
（三）保有、消費環節的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律，所強調的重點依然是流通環節的投機行為，對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范，依然存在法律空缺的現象。
（四）對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發展過程中，政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產市場，在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼，目的只是為了提高GDP的增長，在當下，相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好，權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
（一）修訂和完善相關的法律法規
眾所周知的是，《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律，從上個世紀末期開始實行，至今已經有了二十多年的發展歷史，在這二十多年內，我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化，其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變，在這種態勢之下，《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向，所以，我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善，在這其中，需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等，從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
（二）通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業的投機行為，必須對投機的定義做出一個準確的界定，在這之前，對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述，特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能，為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期，要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響，并建立相關的約束機制；針對房地產市場的保有性質做好法律保障，從而進一步的對購房人的行為作出規范，從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證，從而建立起一個非常好的市場環境。
（三）完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實
在當下，由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍，這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展，從某種程度上來講，來是投機行為泛濫的一個原因，所以，需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范，從而有效的彌補市場運營機制的不足之處，保證市場價格在價值規律的協調之下，能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說，還應該及時的對相關的信息做出披露，促進信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場的行為，將投機者驅趕出房地產市場。
（四）多種法律互相配合，盡力保障房地產市場的穩定運行
房地產的投機行為事實上涉及到多種法律，譬如說房地產的產權涉及到物權法、房地產企業就涉及到企業法、破產法等等，所以我們在判定相關的投機行為的過程中，必須要與其他的法律結合起來進行探討，盡最大的可能規避法律上的漏洞，保證市場的有序運行，從而保障包括消費者、經營者在內的多方利益。
土地管理法修訂范文5
論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場經濟的不斷向前發展,房地產產業獲得了空前的發展,也在當下成為了國民經濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業,包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以,在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象,在急速發展的過程中,各種房地產投資商,利用國家大力發展地產行業的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力,甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅,這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題,是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
(一)《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展,這項法則中規定了許多的關于房地產的條例,譬如說在第九條之中,明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中,這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則,也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發,也在一定程度上抑制了****行為的發生,打擊了房產商的投機行為;為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規定,為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為,土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉讓;為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地,在《城市房地產管理法》的第二十三條之中,明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程,對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定,從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂;在《城市房地產管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策,有效的防止了這種違規行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定,這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產公司的過程中,除過要具備相關的企業資質,還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額;在房地產市場上,由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環節中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用,重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規定。
(二)其他法律法規
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規,也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:
第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用,在關于房地產方面,這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規定;
第二,消費者權益保護法。在這項法律之中,明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規定,對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定,這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權利做出了規定,避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定,當然,它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定,對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產發展過程的現狀來看,房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產開發商等,但在現時,房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規定的主體依然只是房地產開發商,與形勢已經不相符合,對于房地產中介機構和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費環節的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調的重點依然是流通環節的投機行為,對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范,依然存在法律空缺的現象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產市場,在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好,權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關的法律法規
眾所周知的是,《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經有了二十多年的發展歷史,在這二十多年內,我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變,在這種態勢之下,《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
(二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產市場的保有性質做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規范,從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實
在當下,由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規律的協調之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅趕出房地產市場。
土地管理法修訂范文6
第二條 土地是寶貴的、有限的自然資源。各級人民政府必須認真宣傳貫徹十分珍惜和合理利用土地的方針，嚴格執行《土地管理法》和本實施辦法，加強管理，保護、開發土地資源，制止亂占耕地和濫用土地的行為。
第三條 省、市（地）、縣（市、區）各級人民政府土地管理機關，主管所轄區域內土地的統一管理工作，負責《土地管理法》和本實施辦法的組織實施與檢查監督。
鄉（鎮）人民政府負責所轄區域內土地的管理工作，配備土地管理助理員。
第四條 集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發土地所有證；全民所有制單位、集體所有制單位或個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發土地使用證。
依法需要改變土地所有權、使用權，或者因買賣、轉讓地上附著物而涉及土地所有權、使用權轉移時，必須經縣級以上人民政府辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。
縣級以上土地管理機關，應建立地籍管理制度和地籍檔案。
第五條 國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用，被征地單位和個人應當服從國家需要，不得妨礙和阻撓。
第六條 任何單位和個人依法使用的國有土地或集體所有的土地，必須按照規定用途使用，不得隨意變動。
任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。
第七條 縣級人民政府應本著節約用地、合理用地的原則，根據上級政府的有關規定和要求，制定縣（市、區）、鄉（鎮）、村年度建設用地控制指標，報上一級人民政府批準后嚴格執行。
第八條 對當地名、特農產品生產基地以及城市規劃區內的商品菜地，應切實保護，不得占用。確需占用的，必須同時落實新的基地和菜地。
第九條 縣級人民政府對所轄區域內的國有荒山、荒地、灘涂負責統一規劃，開發治理。開發后用于農、林、牧、漁業生產的土地，由縣級以上人民政府批準，可以確定給開發單位使用。其審批權限：一千畝以下的，由縣級人民政府批準；一千畝以上的，由市人民政府、地區行署批準。
第十條 燒制磚瓦一般不得占用耕地。確需占用的，必須從嚴控制，報縣級以上人民政府批準。燒制磚瓦和其他取土、取沙使用的能夠復墾的土地，用地單位或個人必須負責復墾，恢復利用。凡取土后在規定時間內不復墾的，應向國家繳納復墾基金，用于組織土地的復墾利用。具體規定由省人民政府制定。
國有土地復墾后，由縣級以上人民政府統一安排使用；集體所有土地復墾后，由原所有單位統一安排使用。
第十一條 因開發利用地下資源引起地面塌陷，造成減產的土地，開發單位應根據塌陷程度和減產情況，付給受害單位或個人平整土地費和減產補助費。地上附著物造成損壞的，應根據損壞程度給予合理補償。對造成絕產的土地，開發單位應予征用。征用后，由縣級以上人民政府統一組織開發單位、被征地單位和鄰近的鄉（鎮）、村進行綜合治理，合理利用。
第十二條 國家建設需要收回單位和個人連續耕種的國有土地，建設單位應根據耕種單位或個人的生產投入、耕種年限和經濟效益給予適當的補助。但每畝補助費的總和不得超過該土地畝年產值的四倍。
第十三條 承包土地從事農、林、牧、漁業生產的集體或個人，必須按照承包合同規定的用途合理利用土地。對造成土地荒蕪的，應繳納土地荒蕪費，用于恢復與培肥地力。具體辦法由市人民政府、地區行署制定，報省人民政府備案。連續荒蕪二年以上的，經縣級以上人民政府批準，收回使用權。
第十四條 城市規劃和土地利用總體規劃應當協調。在城市規劃區內進行的各項建設，都應當符合城市總體規劃要求，土地管理機關在辦理審批用地手續時，建設項目的選址、定點應取得城市規劃主管部門同意。
征用、劃撥各級文物保護單位保護范圍內的土地和山嶺等，應按《中華人民共和國文物保護法》的規定，征得文化行政管理部門同意。
第十五條 國家建設征用土地，建設單位必須按《土地管理法》規定的程序提出用地申請，各級人民政府按下列權限審批。
（一）征用、劃撥耕地（園地、藕塘、魚塘、葦塘、苗圃、速生豐產林，視同耕地，下同）一千畝以上，其他土地二千畝以上的，由省人民政府審查，報國務院批準；
（二）征用、劃撥耕地十畝以上，其他土地二十畝以上，由市人民政府、地區行署審查，報省人民政府批準；
（三）征用、劃撥耕地十畝以下，其他土地二十畝以下，由縣（市、區）人民政府審查，報市人民政府、地區行署批準；
經國務院、省人民政府批準的濟南、青島、煙臺三市城市規劃范圍內的耕地和其他土地，征用、劃撥三十畝以下，由所在市人民政府批準；
（四）征用、劃撥耕地三畝以下，其他土地十畝以下，由縣（市、區）人民政府批準，但征用省轄市所在市區耕地三畝以下，其他土地十畝以下，由區人民政府審查，報市人民政府批準；
（五）經國務院批準劃定的青島市、煙臺市經濟技術開發區范圍內的土地，征用、劃撥耕地五十畝以下，其他土地一百畝以下的，由所在市人民政府批準。
縣級以上人民政府按照審批權限批準征用、劃撥的土地，必須逐級報省人民政府備案。
第十六條 國家建設征用土地的補償費標準：
（一）征用省轄市市區和縣級市所轄的耕地，土地補償費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的五至六倍。征用縣所轄的耕地，土地補償費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的四至五倍；
（二）征用其他土地，土地補償費標準為畝年產值的二至四倍；
（三）征用宅基地，按鄰近耕地的土地補償費標準給予補償。
第十七條 國家建設征用土地上的附著物和青苗補償費標準：
（一）青苗補償標準按一季作物的產值計算。被征用土地上的樹木，凡有條件移栽的盡量組織移栽，付給移栽人工費和樹苗損失費，不能移栽的，可按有關規定給予作價補償，也可由被征地單位自伐；
（二）被征用土地上的建筑物、構筑物等附著物，可按有關規定給予折價補償，也可由征地單位新建同等質量的附著物；
（三）開始協商征地后，突擊栽種的樹木和突擊搶建的附著物，不予補償。
第十八條 國家建設征用土地的安置補助費標準：
征用耕地、宅基地，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均每畝年產值的三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補助費，最高不得超過該耕地被征用前三年平均每畝年產值的十倍；
征用其他土地，每畝安置補助費標準，為畝年產值的二倍。
第十九條 依照本實施辦法支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平，需要增加安置補助費的，需經省人民政府批準。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的二十倍。
第二十條 因國家建設征地造成的多余勞動力，由縣級以上人民政府土地管理機關組織被征地單位、用地單位和有關單位充分利用當地資源，發展農副業生產，開展多種經營，興辦鄉（鎮）村企業和各種服務性行業進行安置；安置不完的，由土地管理機關與勞動部門、用地單位共同協商安置；用地單位有農村招工指標的，應首先招收符合條件的村民為農民合同制工人；國家計劃有農村招工指標時，勞動部門應優先安排符合條件的村民到其他集體或全民所有制單位就業。并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。
第二十一條 被征地單位的耕地全部被征用，經省人民政府批準，原有的農業戶口轉為非農業戶口。農轉非后的居民，按城鎮勞動力資源對待。
第二十二條 水利、水電工程建設征用土地的補償費標準和移民安置辦法，由省人民政府根據國務院的規定另行確定。
第二十三條 國家建設依法征用和鄉（鎮）建設依法使用集體所有的耕地，應相應減免被征地單位的農業稅和糧、棉、油等農產品定購任務。
第二十四條 國家建設征用菜地繳納新菜地開發建設基金的標準和管理辦法，按省人民政府的有關規定執行。
第二十五條 所有農、林、牧、漁場，使用本場范圍內的土地進行非農業建設或從事商品性磚瓦生產的，必須按有關建設用地的程序報縣級以上人民政府批準。
第二十六條 農村居民住宅建設，鄉（鎮）村企業建設，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設等鄉（鎮）村建設，必須按照經縣級以上人民政府批準的鄉（鎮）村建設規劃進行，用地規模必須嚴格控制。原批準的建設規劃布局不合理或超過規定用地限額的，應重新修訂。
第二十七條 農村居民建住宅應當結合舊村莊改造，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和山坡荒地。確無舊宅基地可用需要申請新宅基地的，用地面積限額：
（一）城市郊區及鄉（鎮）所在地，每戶宅基地面積零點二畝至零點二五畝；
（二）平原地區的村莊，每戶宅基地面積零點二畝至零點三畝。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，最多不得超過零點四畝；
（三）山地丘嶺區，村址在平原地上的，每戶宅基地面積零點二畝；在山坡薄地上的，每戶宅基地面積可適當放寬，但最多不得超過零點四畝。
（四）人均占有耕地一畝以下的，每戶宅基地面積可低于上述限額。
第二十八條 農村居民新建住宅，使用耕地的，經鄉級人民政府審核后，報縣級人民政府批準；使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。
第二十九條 農村居民拆除房屋騰出的宅基地，由村民委員會收回，統一安排使用。
出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。
第三十條 鄉（鎮）辦企業建設使用村農民集體所有的耕地，其土地補償費標準為該耕地被征用前三年平均畝年產值的三至四倍，每一個需要安置的農業人口安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均每畝年產值的二倍；使用其他土地，土地補償費標準為畝年產值的二至三倍，每畝安置補助費標準，最高不得超過該地畝年產值的二倍。
鄉（鎮）公共設施、公益事業建設使用村農民集體所有的土地，參照上述標準給予補償。
第三十一條 鄉（鎮）村企業建設用地的審批權限，按本實施辦法第十五條執行。
鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設需要使用耕地和其他土地的，經鄉級人民政府審核，報縣級人民政府批準。使用耕地三畝以上，其他土地十畝以上的，需報市人民政府、地區行署審查批準。
第三十二條 國家建設和鄉（鎮）建設用地，由市、縣級土地管理機關統一組織用地單位和被用地單位簽訂征用、劃撥和使用土地的協議，并將用地單位按規定支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補助費等費用，分別撥付有關單位和個人。用地單位向土地管理機關繳納土地管理費。土地管理費的繳納標準、管理使用辦法，由省人民政府制定。
第三十三條 鄉（鎮）村辦企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設以及從事非種植業生產的專業戶，經批準使用的集體土地，有下列情形之一的，由土地管理機關報縣級以上人民政府批準，收回用地單位的土地使用權，注銷土地使用證：
（一）用地單位已經撤銷或者遷移的；
（二）未經原批準機關同意，連續二年未使用的；
（三）不按批準的用途使用的；
（四）道路、橋梁、礦場等經核準報廢的。
第三十四條 具備下列條件之一的單位和個人，由鄉級以上人民政府給予表彰或獎勵。
（一）在保護土地和開發土地資源，合理利用土地以及進行有關的科學研究等方面成績顯著的；
（二）同違反國家土地法律、法令行為作斗爭，制止亂占耕地和濫用土地等方面做出貢獻的；
（三）在土地管理工作中，有顯著成績的。
第三十五條 對違反《土地管理法》和本實施辦法者，除按《土地管理法》有關規定處理外，對其中處以罰款的，按以下規定執行：
（一）全民所有制單位、城市集體所有制單位、鄉（鎮）村企業和個人，未經批準、騙取批準或者超過批準的用地數量非法占用土地的，每畝罰款五百元至一千元；
（二）期滿不歸還臨時使用的土地，或者拒不交出被依法收回的土地的，每畝罰款五百元至一千元；
（三）買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地的，可以對當事人處以罰款一百元至五百元；
（四）非法占用被征地單位的補償費和安置補助費的，罰款數額為被占費用的百分之十至二十；
（五）各項罰款，按國家規定上繳財政。
第三十六條 《土地管理法》和本實施辦法規定的行政處罰，由縣級以上人民政府土地管理機關決定。對農村居民非法占用土地建住宅的行政處罰，可以由鄉級人民政府決定。當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第三十七條 在變更土地的所有權、使用權和解決土地所有權、使用權爭議的過程中，各級干部和有關人員必須嚴格執行《土地管理法》和本實施辦法。對行賄、受賄，敲詐勒索，貪污、盜竊國家和集體的財物，或者煽動群眾鬧事、阻撓國家建設的，由當事人所在單位或者上級機關給予行政處分；情節嚴重，觸犯刑律、構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十八條 有關本實施辦法具體應用中的問題，由山東省土地管理局負責解釋。
