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房屋評估法律依據范文1
第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
第三、當資料準備齊全并交給房屋抵押評估機構之后，委托方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋抵押評估報告書了。
法律依據：
房屋評估法律依據范文2
【關鍵詞】房地產；估價；稅費；體系；核算
在應用不動產估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產進行估價時，經常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產開發、經營、轉讓等經濟活動中的稅費問題也就成為房地產估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。
一、稅費與房地產估價的關系
我們這里所討論的稅費與房地產估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創造收益所必須或者應當支出的成本和費用。
所以，如果不能全面掌握房地產估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結論的聯疵。
二、與房地產估價相關的稅法體系
稅法是稅收的法律表現形式，稅收則是稅法所確定的具體內容。我國現行稅法體系有七大類：包括流轉稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產和行為稅、農業稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產估價直接相關的有：流轉稅類：營業稅。
資源稅類：城鎮土地使用稅。
所得稅類：企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。
特定目的稅類：固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。
財產和行為稅類：房產稅、城市房地產稅、印花稅、契稅。
三、收益法房地產估價涉及稅費的核算
采用收益法對房地產進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。
在房地產估價中如何確定上述稅費，主要根據估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。
1、出租性收益應當考慮的稅費及其確定方法
（1）營業稅：其法律依據是1994年1月 l日起施行的《營業稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租房地產的經濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。
（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。
（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。
（4）房產稅：其法律依據是《房地產稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。
（5）土地使用稅（費）：其法律依據是《城鎮土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規定。
（6）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。
（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。
2、產權售讓性收益應當考慮的稅費及其確定方法
（1）營業稅：其法律依據是《營業稅暫行條例》，稅基為銷售房地產的銷售收入，稅率為5%。
（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。
（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。
（4）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。
（5）土地增值稅：其法律依據為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。
（6）土地收益金：其法律依據為《城市房地產管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結果再扣減“補交地價”。
（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。
所得稅應當作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經濟行為發生的主體之一必須向國家盡的義務，因此，從現金流量的概念來講，必定是現金的流出。其次，無論是“出租房地產取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產的自然屬性，更重要的是一種“權利”，前者是分期讓渡房地產的使用權，后者是一次性讓渡房地產的所有權。
由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現稅率上的差別，因而，同一宗房地產、不同的人或單位擁有它，導致估價結果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹的地方，只能說應用收益法進行估價時的復雜性不像應用市場法那么直觀。
四、用成本法估價所涉及到的有關稅費
1、與取得土地使用權有關的稅費
（1）通過征用農地取得的土地使用權，有農地征用費，其法律依據為《土地管理法》?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。”第二款“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定?！钡谒目睢罢饔贸鞘薪紖^的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。”第五款“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍?！钡诹睢皣鴦赵焊鶕鐣⒔洕l展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”
（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定?！?/p>
（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權，由購地者承擔的稅費有交易手續費和契稅，前者由當地有關部門制定標準，后者根據《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。
2、與房地產建設有關的稅費分成兩個部分
房屋評估法律依據范文3
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條
房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十二條
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。
第十三條
房屋評估法律依據范文4
1、市場比較法。這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。
2、成本法。就是指通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法。就是選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法。
5、基準地價修正法。
【法律依據】
房屋評估法律依據范文5
摘要：文章探討了城市房屋拆遷法律制度,城市房屋的拆遷許可程序,明確了政府在城市房屋拆遷中的監督職責。最后,文章提出了完善法律制度應遵循的一般原則,即任何一項制度的有效變革都不能讓任何主體的任何利益純粹犧牲而沒有補償,不僅應當使制度改革的成果踐行于現實,也應當使制度改革所造成的消極影響最小化。
關鍵詞：城市房屋；征收；補償制度；補償原則
一、城市房屋征收補償的法律屬性
目前我國城市房屋征收補償所依據的最權威的法律法規是2001年頒布實施的行政法規《城市房屋拆遷管理條例》和2007年頒布實施的《物權法》。由于《物權法》的相關規定簡略且籠統，因此《城市房屋拆遷管理條例》就是實踐中城市房屋征收補償的主要法律依據。而從該法規的相關規定來看，城市房屋拆遷的法律性質是模糊的，拆遷中的基本法律是糾結不清的。
房屋拆遷實際上主要牽涉三個主體之間的關系：政府、拆遷人、被拆遷人。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷人與被拆遷人的權利義務可概括為：拆遷人和被拆遷人應該就拆遷安置補償達成協議，拆遷人負有對被拆遷人安置補償的義務，享有要求被拆遷人在一定期限內搬遷的權利。而政府則被賦予了對拆遷的管理權，主要包括頒發房屋拆遷許可證，規定拆遷補償辦法，對達不成協議的拆遷糾紛進行裁決，對不履行裁決義務拒不搬遷的進行強制搬遷等。在義務方面主要有，審查拆遷申請方遞交的資料并對符合條件的發放拆遷許可證，對相關事項予以公告，與拆遷人一起及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作等。
（一）房屋拆遷補償協議的法律性質。
既是“協議”，就應該屬于民事法律行為，體現民事法律關系，這也符合《城市拆房屋遷管理條例》對其的定位。然而，拆遷補償協議卻不具備一般民事法律行為應該具備的平等自愿的基本特征。首先，被拆遷人在是否簽協議上不是完全自愿的。因為按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人必須訂立房屋拆遷補償協議，達不成協議的，由一方當事人申請政府裁決，不履行裁決義務的還可以強制執行。其次，協議的內容也不能完全體現雙方當事人的意愿，因為補償的范圍和標準都有相關規定。
（二）政府在拆遷中的法律地位。
從《城市房屋拆遷管理條例》規定的內容上看，政府應該是拆遷活動的發起者、組織者和管理者。政府既不是拆遷人，也不得接受任何拆遷委托。似乎房屋拆遷就是拆遷人與被拆遷人之間的事，政府僅僅是仲裁者。然而在實踐中，政府實際上是拆遷活動的主導者和真正決策者。沒有政府的拆遷計劃，開發商就沒有拆遷他人房屋的法律依據。政府扮演者實質上拆遷人的角色，卻不承擔任何法律上的后果和責任，這是政府在拆遷中模糊地法律定位的一個縮影。筆者認為，在未來的房屋拆遷補償立法中，宜將政府明確為拆遷人，以結束政府權限和責任不對等的局面。
二、公共利益的界定
公共利益一直是城市房屋征收中的敏感問題，也是社會公眾普遍關心的焦點。關涉公共利益是公民合法所有的財產能夠被強制征收的法律前提，不是出于公共利益的需要而實施的拆遷補償屬于平等主體間的自由契約，需要絕對遵守平等自愿的原則，只有出于社會公共利益的需要，國家才可以強制對城市房屋實施征收并給予補償。因此，在城市房屋征收補償的問題中，公共利益具有非常重要的現實意義。
然而，就是這個重要而敏感的問題在我國的法律條文中卻長期沒有得到明確。《物權法》第四十二條規定，為了公共利益的需要，依據法律規定的權限的程序可以征收集體所有的土地和單位、個人所有的房屋及其他不動產。然而物權法的規定也僅僅止步于此，對于到底什么才是公共利益并沒有做出具體規定。不僅僅是近年制定的《物權法》，在此之前的我國多部法律的行政法規雖然屢屢提及公共利益，但沒有一部法律和行政法規能夠提供公共利益的權威立法定義。因此，公共利益的界定不得不長期借助行政機關或司法機關的自由裁量權來實現。但在當前我國的司法現狀下，自由裁量權極易被濫用，從而損害法律尊嚴和公民的私權。物權法頒布以來，社會大眾寄希望的權利保障遲遲不能實現，反而是暴力拆遷的慘劇不斷上演。一個很重要的原因就在于一些強勢政府部門和開發商等利益集團利用公共利益含義的模糊性，濫用公共利益，以犧牲私人財產為代價追求部門利益或商業私利?，F在，這種狀況有望得到改善，正在制定中的《國有土地上房屋征收和補償條例》通過列舉的方式對公共利益做出了具體界定，這是解決城市房屋征收問題的巨大進步。
筆者認為，在理論上，公共利益可以界定為攸關不特定大多數社會成員生存與發展的根本福祉，并為確保社會和諧運轉與發展所必需的整體利益。常見的公共利益包括但不限于國防、國民教育、公共衛生、公共體育、環境和自然資源保護、社會救助、公共交通、水利、能源、供暖供電供氣等公共事業。
有學者認為，公共利益的核心特征有三：（1）受益主體的公共性。公共利益必然惠及不特定多數社會成員，而與之發生沖突的私人利益則僅涉及個別成員或少數成員利益。（2）對個體利益的超越。社會公共利益雖然符合全體社會成員或大多數成員的長遠利益、根本利益，但又超越單個民事主體的利益。（3）表現形式的多元化和變動性。
值得注意的是，政府利益未必就是公共利益，納入政府規劃的利益也未必就是公共利益。在現實生活中，政府利益的背后可能是部門利益或者商人私利。另外，在最近公布的《國有土地上房屋征收和補償條例》征求意見稿中，把國家機關辦公用房建設的需要也列為了公共利益的范圍，筆者認為這是不妥當的。
三、征收補償的相關問題
我國現行的城市房屋征收的補償制度主要由憲法、《物權法》、國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》和《城市私有房屋管理條例》等相關規定組成。但從總體上來說，我國現行拆遷領域內有關補償的規定比較籠統簡略，都未確定一個權威性的且普遍適用的補償原則與標準。實踐中，由于缺少操作標準，開發商往往以公共利益之名掩蓋商業利益之實，再加上政府利益乃至官員私人利益的摻雜，使得許多拆遷戶只能得到過低的、象征性的補償。
（一） 補償的原則。
國家基于社會公共利益的需要對市場主體的私權利進行一定的限制是必要的，但拆遷意味著被拆遷者利益的損失，從保護各類市場主體財產權的需要考慮，給予被拆遷人充分的補償是必要的。目前城市房屋征收補償制度體系均未對補償的原則作出明確規定，《物權法》也沒有解決這一拆遷補償中本源性和指導性的問題。正在征求意見的《國有土地上房屋征收和補償條例》同樣沒有相關的表述。
關于征收補償的原則，目前有公平、充分、完全等理論學說。筆者贊同充分補償原則，一方面，國家基于公共利益的需要對個人財產的征收在本質上是個人在國家的強迫下，為了多數人的利益做出了特別的犧牲，多數人不應該吝嗇對利益損失者的補償。另一方面，充分的補償也可以促使拆遷人合理利用土地資源。
（二）補償的范圍。
現行的立法規定的房屋拆遷補償的范圍是被拆除的房屋及其附屬物，并未涉及土地使用權。筆者認為應該明確規定對土地使用權的補償，因為城市土地使用權雖然為國家所有，但房屋所有人在購置房產時是為土地使用權支付了相應的費用的，如果拆遷時不予補償顯然不合情理。另外，自從我國允許土地使用權依法流轉以來，人們對土地使用權的價值已經有了清楚的認識，有的土地因其獨特的區位和環境優勢甚至比房屋本身的價值都高，不予補償容易產生糾紛。
房屋評估法律依據范文6
房屋質量問題可以找當地質監站投訴。出現質量問題應首先應確定是否處于房屋質量保修期內，然后與開發商進行協商溝通，并申報建交委、規劃局等相關部門進行檢測、備案，質量評估應尋找專業機構。
法律依據：《民法典》第八百條勘察、設計的質量不符合要求或者未按照期限提交勘察、設計文件拖延工期，造成發包人損失的，勘察人、設計人應當繼續完善勘察、設計，減收或者免收勘察、設計費并賠償損失。
第八百零一條因施工人的原因致使建設工程質量不符合約定的，發包人有權請求施工人在合理期限內無償修理或者返工、改建。經過修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人應當承擔違約責任。
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