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商業地產的稅務籌劃范文1
摘 要 隨著我國稅收法規的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產企業將部分高利潤率的開發產品轉為投資性房地產，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產開發企業轉向投資性房地產的利弊及相應的稅務籌劃。
關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。
一、投資性房地產的利弊分析
對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。
2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。
3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。
投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
（一）投資性房地產會計核算的計量方法
新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業務策劃為承包業務
房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。
案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。
企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).
商業地產的稅務籌劃范文2
F23
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）23015901
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）試點方案。2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行。2015年是“十二五”最后一年，按照部署，“營改增”將在今年完成，“營改增”要擴圍到建筑業、房地產業、金融保險業和生活業四個行業。房地產業作為第三產業的重要組成部分，對于實施“營改增”后稅負會如何變化，房地產企業該如何應對這項改革，這些問題值得深入探討。
1 “營改增”改革的理論依據
1.1 稅收效率原則
稅收效率包括稅收經濟效率和稅收行政效率。稅收經濟效率指的是稅收不應對經濟運行產生影響，從理論上說，稅收應具備“中性”身份。實際上任何稅種都會對經濟運行產生影響，只是產生的影響程度不同而已。與增值稅僅就增加值征稅相比，營業稅重復征稅的現象十分嚴重。稅收行政效率指的是征稅成本的最小化和征稅簡便易行。征稅成本包括稅務部門的征收成本，比如稅務人員的工資、稅務機關的辦公費用、發票印刷費用等；也包括納稅人的納稅成本，如申報費、咨詢費、稅款核算成本等。兩稅并存會增加稅務人員核查稅款的工作量，也會迫使兼營銷售商品和提供勞務行為的納稅人分開記賬、分別核算稅款，增加管理成本。
1.2 稅收公平原則
稅收公平原則要求稅收保持中性，也就是同等對待所有納稅人，以便創造一個合理公平的稅收環境，促進企業公平競爭。對于客觀上存在的一些不公平因素，如資源稟賦差異等，還需要通過差別征稅實施調節，以創造大體公平的競爭環境。營業稅按照營業額全額征稅，并沒有考慮到納稅人的盈利情況。無論納稅人經營盈利與否，只要發生了營業額就要征稅，這對不同盈利情況的企業是不公平的。而增值稅僅就增值額征稅，將企業的成本、收益都納入到稅額的計算中，商品的盈利是稅款的主要構成部分。因此，增值稅較之營業稅能更好地體現稅收公平原則。
2 營改增對房地產企業稅負的影響分析
2.1 建筑安裝成本抵扣較為困難，房地產開發企業稅負較高
建筑施工是房地產的上游企業，受營改增的影響會波及到房地產開發企業。主要是無法取得或者部分取得建筑行業的增值稅發票，導致房地產開發企業稅負較重。主要原因是建筑行業的部分勞務和原材料不能取得增值稅發票，目前建筑材料一般由小工廠、雜貨店、私人企業供應，勞務主要是由農民工承擔，本身就沒有什么進項稅額，如果征收11%的增值稅銷項稅額，這些小的微利企業稅負高昂。國家又沒有出臺相應的抵扣標準，導致房地產開發企業可抵扣額較低。
2.2 土地出讓金（土地成本）是否可以抵扣尚不明確
成本結構是決定房地產開發企業營改增稅負高低的關鍵。房地產業在實施營業稅改征增值稅后，房地產開發企業的稅收是增加還是減輕關鍵在于土地出讓金即土地成本的抵扣問題。若土地購置費用可以抵扣，則解決了房企進項抵扣的主要問題。在房地產開發成本中，建筑安裝成本、土地成本、財務費用相對較大。依據現行政策，土地成本不能抵扣，這就使那些高額拿地的房地產開發企業高額納稅，對于一線城市的房地產開發企業影響較大，三四線城市房地產土地成本占總成本的比重相對較低，實施營改增后，如果抵扣建筑成本，稅負可能會比目前相對較低。從長遠的角度分析，通過營改增的改革，可以使房地產開發企業放棄高價土地，轉向低成本的土地，有助于土地價格的理性回歸。
2.3 房地產開發企業現金流將受到影響
房地產開發多以項目運作，一般采取預售的方式進行銷售，預售取得收入后就必須預先繳納稅款，由于建筑成本、財務成本隨著建筑工期而增加，這就需要房地產開發企業前期墊付大量的增值稅銷項稅額資金，占用了房地產開發企業的資金流。等年度結束后，根據發生的各項原始成本進行增值稅進項稅額的核算，抵扣銷項稅額。
2.4 政策尚不明朗，過渡階段房地產開發企業稅務風險較大
當前房地產開發企業面臨著購進原材料相對較少，但廣告、市場營銷費用較高，抵扣少、稅負重的問題。2015年將啟動房地產領域的營改增改革，根據相關建議，房地產行業的增值稅稅率可能暫定為11%，主要是根據我國房地產業年均增加值占總產值的比重，在此基礎上測算銷項稅、進項稅，比較實行營業稅改征增值稅前后企業稅負的變化，確定此稅率。在過渡期間，在售房地產項目缺少相應的政策指導，如項目已竣工，但部分商品房還未銷售，銷售款如何繳納稅費等，已銷售房地產項目，后又退回重新銷售的如何處理等等，房地產開發企業面臨的稅務風險較大。
3 房地產企業相應納稅籌劃建議
3.1 加強增值稅發票管理，及時取得相應可抵扣發票
實施營改增后，房地產開發企業要加強增值稅發票的管理和使用。實施專人保管和專人開具。要提高內部管理水平，加強稅務知識的學習和培訓，加強對材料的采購過程中票據的管理，加強與建筑企業的溝通協調，及時取得增值稅發票和相應抵扣票據。房地產施工領域競爭激烈，建筑企業難以通過提高承包價格將營改增所承擔的稅負轉嫁給房地產開發企業，這就會從工程質量上來轉嫁稅務風險。這就要求房地產開發商要選取就有正規資質的，符合增值稅納稅人資格的施工企業，在確保工程質量的同時為將來自身增值稅的抵扣創造條件。
3.2 規范財務管理和會計核算，梳理相關經濟活動
要進一步梳理相關業務流程，找準相關風險控制點，對于土地、施工建設、融資等環節，對于可抵扣進項稅額和銷項稅額進行梳理。規范企業的財務管理、籌資管理、融資管理和預算管理，圍繞營改增進行科學管理籌劃，找準控制點，進一步降低企業稅負。適時將部分業務進行服務外包，合理實現稅務籌劃，有效實現稅費的轉移。房地產開發企業實施營業稅改征增值稅后，相關會計科目的設置和賬務處理程序將比原來復雜，要提前對財務會計人員進行培訓，優化財務核算，對內部業務系統、財務核算系統進行優化升級。提前做好申報程序上的準備，按時納稅申報，依法提報各項會計材料。稅務籌劃應具備可行性，房地產開發企業要充分結合自身實際，確保滿足實施籌劃方案的條件。房地產開發企業所處的環境和稅收政策法律法規都不是一成不變的，財務稅務人員應及時關注相關政策的變化，利用好稅收政策，讓稅收籌劃方案保持一定的靈活性。
3.3 商業地產和住宅項目同時開發，滿足客戶需求
房地產開發企業要多角度看待產品多樣化的問題。商業地產需求量較大，定價權多掌握在開發商手中，而且商業地產的消費者通過獲得地產的增值稅發票，可以進行抵扣，降低稅負，所以房地產開發企業可以通過增加面對企業客戶的銷售，轉嫁部分高額稅負，降低相關成本。房地產開發企業要利用營業稅改征增值稅，實現自身的轉型升級，優化產品結構和種類，向多業態發展，降低稅務風險。
商業地產的稅務籌劃范文3
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動
性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，
以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用
或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。
例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。
第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
參 考 文 獻
[1]江為鳳．房地產開發企業的納稅籌劃分析[J]．時代經貿．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產開發企業為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃[J]．經濟研究導刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
商業地產的稅務籌劃范文4
建筑施工企業是從事建筑商品生產和經營的企業。房地產開發是從事房地產開發和經營的企業。
建筑施工企業承接的是先有買主(即客戶)，后有標的(即資產)的建造合同。在建設中，按客戶(建設單位)的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產品。與建筑施工企業相比，房地產開發企業在業務構成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產品定位。舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業態時，其購買能力及購買意愿有著質的區別。
項目產品定位決定了項目物業類型、產品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業類型，或相同物業類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產開發公司的成本控制更加復雜。
為了做好項目產品定位，房產開發企業要深入細致地開展項目前期市場調研，力求使項目產品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產品定位偏離市場。
二、上下游企業
建筑施工企業的上游企業有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業是建設單位(包括了房地產開發企業)，上下游關系相對簡單。房產開發企業的上游企業是建筑施工單位、(部分)材料及設備供應商，下游企業有營銷策劃公司、銷售公司、物業公司、商業地產運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。
三、行業特點
房地產開發行業具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內外兩個方面。對外，企業在融資、拿地、建設、銷售、交付產品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產品需求的客戶打交道，完成整合工作。在內，單從房產公司的部門(人員)設置看，真可謂麻雀雖小，五臟俱全。房地產企業受國家宏觀調控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調控，都可能會對企業產生深遠影響。房產開發行業還是資金密集型行業，籌集資金渠道多元性，資金占用形態多元化。
而建筑施工企業具有生產型特點，靠自有工人、設備、按進度生產、回款。發展壯大的主要壓力是承攬施工業務、提升自身技術實力等。
四、納稅主體
由于施工企業生產具有流動性大、施工生產分散、地點不固定等特點。在營改增前，國家征管營業稅的納稅地點是建筑業應稅勞務發生地。對于簡易征收的建筑施企業，在外地施工時，需開具《外出經營活動稅收管理證明》。按開具發票金額的一定比例，在施工地點繳納營業稅、企業所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業的財務人員，在納稅中認為稅收主體是項目，日常工作中更關注項目的開票金額、收入、回款。
在營改增后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個混合體，即按照一定比例的預征率在建筑服務發生地預繳增值稅后，向機構所在地主管稅務機關進行增值稅納稅申報。由于房地產企業在營改增前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房產開發公司或子公司(也有用分公司形式，按子公司方式納稅的)，在當地繳納營業稅，土地增值稅、企業所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產開發行業的財務人員，以企業為稅收主體。在納稅申報中關注企業的收入、成本、費用。
五、適用稅收征管文件
房地產開發企業在稅收征繳中，需執行行業專用稅收文件。如：國稅發【2009】31號，是專門針對房產開發企業征繳企業所得稅的文件。國稅發【2009】91號，是針對房產開發企業征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。而建筑施工企業，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業所得稅文件。
六、稅種與稅負
建筑施工企業的主稅種是流轉稅(營改增前是營業稅，營改增后是增值稅)，企業所得稅。房產開發企業的主稅種是流轉稅(營改增前是營業稅，營改增后是增值稅)，土地增值稅、企業所得稅等各稅種。比建筑施工企業多了個土地增值稅。
土地增值稅依據增值額占(稅法認可的)成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規劃及管理，可能吃掉房產公司大部分的項目利潤。兩個行業在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產開發行業的獲利率普遍高于建筑施工行業，導致兩個行業在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。
七、稅務籌劃的作用
稅務籌劃，是指在不違反法律、法規前提下，在納稅行為發生前，通過對納稅主體經營、投資活動的涉稅事項，進行交易結構規劃、調整、控制，達到減輕稅負目的的活動。
由于建筑施工企業繳納的流轉稅，是按收入比例繳稅。行業毛利率較低，企業所得稅稅負不高。對于規模不大的建筑施工企業，經稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。
而房產開發企業由于土地增值稅計算上，在(稅法準予的)扣除項目金額上，有專項規定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產開發企業普遍關注稅收籌劃。
在關注時間上，往往在項目拿地之前，就結合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。
八、經濟合同類型
建筑施工企業的合同類型相對簡單，對上是與業主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同，房產開發企業的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、(甲供材/設備)采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售(預售)合同、物業服務合同、商業運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業標準、企業管理要求。
九、營銷推廣費用
在建筑施工企業財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業通過分包方式、轉包方式、掛靠又分包方式，讓拿到項目的關系人分享了項目收益。
而房產開發公司的營銷推廣費用可以說是金額大，種類全。隨著房產營銷產業鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構成越加豐富。對營銷費用的規劃、監督、費效評估等，是房產開發企業工作日程上，是一個重要組成部分。
十、財務核算方面
(一)財務核算的集中程度
由于施工企業的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產的經濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。而房地產開發企業投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發公司層面集中核算。
(二)成本的計劃與控制方式
建筑施工企業是簽訂建造合同，在合同范圍內管理成本。多采用定單成本計算法，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。房產開發企業，則根據開發地塊來建項目，往往項目數量少，投資總額巨大，。大多企業采用項目全成本管理，將全成本劃分為各成本構成要素。為了實現目標利潤，對各構成要素進行分析，要素數量很多，且相互關聯。當某一項成本要素發生變化時，需要系統、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響;項目增值率處于土地增值稅率區間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。
(三)經營成果的確認方式
商業地產的稅務籌劃范文5
萬歷年至今，漢正街歷經無數風雨，承擔了無數的意義、希望以及責備。而今，面臨搬遷的漢正街地下，建起了一個新的商業項目。這條由人和商業公司開發運營的地下商城“地一大道”，以新興商業地產模式的身份高調進駐江城，至今營業已過半載。對于這條漢正街的“地下延續”，猜測、疑問和期待，在漢正街命運的十字路口，紛沓而至。
不能承受的名稱之重
“漢正街”是什么？這是一個同許多人生存息息相關的商業綜合體，是一種武漢式消費觀念與生活觀念的集中體現，甚至是大武漢的一個代表符號。某種程度上說，漢正街就是武漢的縮影，是武漢這個城市的具象化表現。
這是一條處在轉型陣痛期的街道，需要舍棄小商品批發的模式轉變為高檔的品牌零售商業街區；這個亟待發生種種變化的城市，濃厚的草根市民氣息需要轉變成精英化的大都市氣質。
對漢正街更為現實的考量，來自于那些和漢正街休戚相關的商戶們。原本在漢正街做服裝生意的康沁芳在得知漢正街要整體搬遷的消息后，賣掉了她的地面店鋪，重新在“地一大道”租下一家店鋪?！皾h正街搬到黃陂那邊去了，那么偏，不會有人去逛，我們散賣衣服的還怎么賣？”康沁芳這樣說，“但是地面上都是賣牌子貨的呀。上面那個漢正街又不是原來的漢正街了?！?/p>
像康沁芳這樣想的商戶還有很多。漢正街的品牌化、大型化、高端化必然會擠壓這些中小商戶原本的生存空間，而漢正街已經做了一個艱難的抉擇。在現代化的高檔商業區帶來的形象、發展空間的提升和保持傳統商業模式和傳統形象所帶來的穩定資源之間，它選擇了前者?，F在，“康沁芳們”也要作出選擇了：隨著漢正街轉型而轉型做大型批發或者品牌分銷？放棄經營多年的熟悉領域，改行投資別的領域？還是尋找一個新的避風港，維持現狀？
“老鼠街那里的東西質量的確不行，要變是對的。”康沁芳溫和地說。對于“康沁芳們”來說，這無異于被迫重新選擇人生的道路和生存的方式。盡管面對被迫進行的選擇，“康沁芳們”還是能以他們的善良理解漢正街轉型的無奈與艱難，默默承受漢正街轉型時他們必然會承受的代價。只是，他們想小心翼翼地問一個問題：如何才能讓他們在這次選擇中所承受的風險降至最低？
這一切的艱難與被迫，對于開發“地一大道”項目的商業地產公司人和商業控股有限公司卻是另一個契機。自1993年人和公司在哈爾濱獲政府批準，將人防工程改造成為地下商場以來，其資本擴張速度已足以支撐它在經濟動蕩、地產業全面蕭條的2008年依然逆流而上，在香港聯合交易所上市?！叭撕偷叵律虡I街模式”是一個商業地產的奇跡，這個奇跡建立在高效率的資金回收、較低的前期投資成本、巨大的政策性風險、不可復制的人力資源優勢以及跑馬圈地式的擴張之上。
在漢正街搬遷的消息確定之前，風聞而來的人和便已經啟動了武漢的“地一大道”項目。早在2009年7月，武漢“地一大道”項目就已經破土動工，12月9日開盤認購。在即將搬遷并轉型成為大型批發市場的漢正街與漢正街原址上建立起的高檔商業街之間，武漢“地一大道”似乎看到了另一種不同的訴求?！暗匾淮蟮谰褪亲隽闶酆托∨l的，這一塊兒現在只有我們在做。”人和公司招商人員余鴻這樣說，“地面上的是高檔的品牌，黃陂那兒太遠，從市中心坐車過去要兩個多小時呢。漢正街的老商戶當然應該在我們這兒設個門店的，總要留住老客戶嘛?！?/p>
利用區位優勢接收漢正街原本的中小商戶，同時也接收當前漢正街的目標消費人群和市場，最后接收漢正街的形象、漢正街在武漢的影響力……這就是武漢“地一大道”的構想，但這種構想在還遠遠未實現的同時，卻已變成了武漢“地一大道”的核心宣傳策略。
“老鼠街是漢正街要搬遷的第一條街，老鼠街搬遷之后，我們會對外宣稱老鼠街已經整體搬到我們商場里來了?！庇帏櫿f，“其實他們（老鼠街的中小商戶）來不來對我們影響不大，但是公司就是計劃要對外那么宣傳?！?/p>
漢正街的搬遷卻沒有人和公司和投資武漢“地一大道”的中小商戶所想象的那么順利。按照搬遷計劃的第一步，今年六月必須將老鼠街整體搬遷完畢。而記者發現，在四月下旬，老鼠街僅僅只有了搬遷的跡象，多數店鋪還在照常營業?！皾h正街不是還在這兒嗎？”周日下午，記者在漢正街頭隨機調查的時候，問及為何不去“地一大道”？一位消費者這樣反問。
概念熱，現實冷
但不可否認的是，“漢正街地下延續”這一概念在目標群體即中小商戶中的炒作非常成功。武漢“地一大道”一躍成為江城最具潛力的商業地產項目，2009年12月，萬人認購的場面引起了媒體強烈的關注。2010年6月，武漢“地一大道”開始試營業，8月開始正式營業，時至今日，營業已有半年余。然而，除了開盤認購時的火爆，在接下來一年多的時間中，武漢“地一大道”似乎進入了沉寂期。
周日下午，記者剛剛進入武漢“地一大道”多福路入口，便感到“地一大道”生意蕭條。內衣區的店鋪有一半以上是關的，在約七百米的距離內，記者沒有遇到一個顧客?！斑@里一般沒什么人，”愛帝內衣直銷店里的銷售員劉青一臉無奈，“我還是要每天守在這里，公司在這里設了門店。不過上面大樓也設了一個，那里人很多?！?/p>
“公司本來考慮的是一種戰略，”劉青也向記者解釋了為什么公司不把兩家相隔這么近的店合為一家，“開始覺得在這里設個門店還是很有價值的。畢竟上面要拆嘛，早晚都要轉到下面來。現在不能賺錢，覺得以后說不定。公司大，也不在乎這一個店虧損?！?/p>
但在武漢“地一大道”，能真正做到“不在乎這一個店虧損”的，并沒有多少。記者共走訪了“地一大道”七個區域中的五個區域，發現70%以上的商鋪均是無任何品牌的中小零售商鋪，或是低檔品牌的加盟店。
“他們（人和公司）已經給我們緩交6個月租金的優惠了，但是現在這種樣子，我耗不起?！毕朕D讓店鋪的女裝店主甘華這樣表示。她從事服裝零售業已六年，是武漢“地一大道”的第一批客戶。“現在這半年不行，畢竟才開始做吧。在我看，起碼要再做個兩年這里才會好起來。不說別的，上面拆完就要一年多，拆的時候別人也不會來這里逛，等拆完了，這里才會火起來，可是我耗不起了?！?/p>
正如甘華所說，記者也在武漢“地一大道”地面入口附近抽查了一小部分消費者。這些消費者中，只有40%的人曾去過“地一大道”。有34%的消費者認為，地面上還未搬遷的漢正街就可以滿足他們的消費需求，并沒有必要進入地下的“地一大道”去進行同樣的消費。在還未繼承到“漢正街”之名所帶來的固定資源和市場的時候，沒有搬遷的漢正街卻橫亙在了“地一大道”和市場之間。對于“地一大道”及入駐其中的中小商戶來說，只能期待政府的搬遷效率，期待時間將這片“障礙”徹底瓦解。
“我們現在和上面做生意的心態完全不一樣，”康沁芳說，“我們肯定是想他們早搬，他們呢，肯定想的是好好考慮下。因為政府現在給他們的條件很優惠，甚至可以讓他們去北湖萬達那邊做生意，也就是想讓他們順順利利的搬走?！?/p>
漢正街的搬遷像是懸在一切與之相關的人們頭頂的達摩克利斯之劍。時間久一點，漢正街的整體搬遷便較為穩妥和順利，對于社會的穩定、漢正街的發展，都有著相當大的好處。“我們也理解，對政府來說，老鼠街的搬遷是一個例子。只要老鼠街能順利搬遷，后面的依這個例子就行了，所以老鼠街的搬遷急不得。現在和諧社會嘛，政府肯定希望這個事很順利?！庇帏櫿f。
但是對于選擇入駐武漢“地一大道”中小商戶，時間的傷害卻是直接性的。在等待市場和他們之間障礙瓦解的時間里，他們承擔著日復一日的虧損，而他們中的很多人是依賴著自己這個唯一的鋪面生存的。于是，這種資金的時間性耗損使得更多的中小商戶選擇退出?！爱吘箤τ谖覀儊碚f，虧不起了?！备嗜A無奈地說。
其實這種虧損不僅是來源于尚未搬遷的漢正街所固有的競爭力以及消費者對漢正街所產生的消費偏好和慣性。事實上，人和公司為了維持自身的品牌和形象，對中小商戶并沒有采取完全放任的態度，而是試圖進行管理。在商品的質量上，武漢“地一大道”是有著一定的限制的?！拔覀兊囊路际菑V州那邊的，或者浙江那邊的。老鼠街的都是‘漢貨’，那質量，大家都知道的?！笨登叻夹ρ詮那斑€未經營女褲生意時，曾在老鼠街購買過一條牛仔褲，不到半天褲縫的線就斷了?！澳蔷褪堑湫偷摹疂h貨’，是那種家庭婦女自己帶回家隨便縫兩針弄出來的?！?/p>
但商品質量上的限制反而使得中小商戶的虧損更大了?？登叻嫉牡赇伿撬诮謪^公認生意最好的，在采訪的兩個小時中，她共成交了5筆生意，但她仍然每月虧損?！拔抑車模ǖ曛鳎┒颊f我喊不起價，他們倒是喊高了，但是他們沒生意啊?！笨登叻嫉牡赇佒?，價格超過60元的單件女裝幾乎不存在?！跋衲切┠贻p的小姑娘，在上面逛熟了，這些衣服大概是個什么價位她們心里都有數。我這里又不是品牌，你喊個一、二百，人家肯定不肯買啊，經常還價的時候就說：‘我在老鼠街看到過一樣款式的，那里價比你這低，我去那兒買?！皇瞧放频呢?，只能賣個新潮，又不敢放在這等到換季處理掉，虧得更厲害，最后不虧太多也就賣了?！?/p>
劣幣驅逐良幣的效應使得“地一大道”維持自身品牌和形象更加困難，也使得中小商戶為此承擔了每筆商品成交中的虧損。同樣大量的經營非品牌的中小型商品零售，在普通人的眼中，武漢“地一大道”和漢正街并沒有什么區別。更何況，武漢“地一大道”一直在為合法繼承漢正街之“名”而努力宣傳。這種“名”的繼承給武漢“地一大道”附著的形象，便是“漢貨”所給人一貫的質量低下、價格便宜的印象。這個小商品銷售的泥潭，溫州踏進去過，漢正街同樣踏進去過。溫州走出來了，漢正街正在走出來。而武漢“地一大道”，真的做好了應對它的準備嗎？
“地下漢正街”的虛與實
面對生意清淡、中小商戶虧損的困局，武漢“地一大道”也在尋找出路。在對中小商戶暫緩征收租金的同時，人和公司也出臺了商場管理辦法，強制與其簽訂3年出租店鋪合同的中小商戶每天必須達到一定的營業時間，否則就會扣取簽訂合同時商戶所交納的押金。公司方面也雇傭專人每日早晚巡查店鋪開門狀況，被商戶們戲稱為“點卯”。
“其實我們挺理解的，本來就沒人氣，我們要是因為虧損，都不開門，那商場就會顯得更沒人氣，生意會更難做，以后沒人愿意逛這里，也沒人愿意來這里做生意，他們（人和公司）也沒辦法繼續租這里的店。但是很多人都只是應付下‘點卯’，因為他情愿關著門，一天也只虧損個租金和押金，他在別的地方找事情做，或者在別處開店子，把這筆錢補回來，總好過在這里守著?！备嗜A給記者算了一筆賬，10平米的店鋪，一天的租金、電費、生活費、誤工費等加起來超過300元，而一天的租金加上人和方扣除的押金也不到200元。
這種管理辦法在信息不對稱的情況下很容易失去效果。長期的品牌、自身的形象對中小商戶來說并沒有太大的約束力，他們對人和公司的形象和品牌并不天然的負有責任。因此，中國房地產稅務籌劃網總裁李明俊先生在評價武漢“地一大道”的時候這樣說：“這種商業地產本來就不適合讓中小散戶進駐。更何況，商業地產的風險還有結構性風險?！?/p>
事實上，商業地產與住宅地產的區別很大，限購令的出臺導致投入住宅建設的資金減少，商業地產成了房地產商競逐利益的新舞臺。
但與傳統的住宅房地產不同的是，“商業地產不是把房子建好了就可以賺錢的，需要你很好的經營才能賺錢?！痹谖錆h“2011城市觀點論壇”上，高和投資董事長蘇鑫這樣說，“商業地產的規模沒有辦法和住宅相比，而且商業地產的要求極其高，我們已經看到了一定的風險?！?/p>
蘇鑫指出，商業地產的風險性主要源于兩個方面。一個方面就是地產商將商業地產作為“短期的避風港”，而沒有在認知上明確商業地產的高風險性。另一個方面就是“未來風險”的問題，“商業地產賺錢的核心是要有運營能力，同時還包括資產管理的能力，這兩種能力才能夠讓商業不動產的價值不斷的提升。商業地產的價值是由租金決定的，租金的高低是什么決定的呢？由運營能力來決定的。所以商業地產不是簡單的認為只要地段好價格就可以高?！?/p>
與武漢“地一大道”開盤之時在廣告宣傳上的投資相比較而言，在試運營至今的時間里，“地一大道”出現在各大媒體上的頻率并不多。記者在網上搜索后發現，網絡媒體對于武漢“地一大道”的報道，七成都是描述2009年開盤時萬人搶購的火爆場面，只有三成媒體報道2010年8月正式營業時人和公司主辦的宣傳性表演。而在這一時間點之后，幾乎沒有任何一家媒體對武漢“地一大道”有過只言片語的關注。
評價運營能力的指標有很多，廣告宣傳和形象推廣能力無疑是一個重要的指標。在漢正街頭，記者進行的抽查結果顯示，有60%消費者沒有去過武漢“地一大道”。記者發現，武漢“地一大道”的入口處通常只有一塊一米多高的指示牌，位置并不顯眼。好幾位消費者在距離“地一大道”入口不到30米處向記者表示，完全不知道“地一大道”是什么，這類消費者竟然占到抽查人數的20%。
“他們（人和公司）也做過宣傳，但是效果不理想，后來就沒做了。”談到廣告宣傳問題，甘華這么說，“要做也是為品牌門店做，不會為我們做統一宣傳的?！睂嶋H上，從成本上考慮，商業地產運營商的確不可能為中小商戶量身制作形象和宣傳。而非品牌的商品零售行業內部也并沒有對形象和宣傳產生足夠的重視，而中小商戶限于自身成本，從商品到服務都沒有自律意識。
但是，對于一家商場而言，沒有一個精準的定位，沒有長期的整體形象推廣和宣傳，僅僅依靠對中小商戶進行不太有效的管理和約束，其真正的成長空間并不太大?！捌鋵嵨腋杏X，他們（人和公司）都沒有搞清楚自己的定位，只是覺得這個地段很好就宣傳了，”康沁芳略帶困惑地說，“他們到底是做品牌生意呢，還是做我們這種散戶生意呢？是批發呢還是零賣呢？”
商業地產的稅務籌劃范文6
事實上，在高端財富管理行業內有一門必修課就是遺產規劃，也叫做財富傳承。簡單講就是如何在身前將財產通過各種方法或工具合理地安排給下一代。而子女教育雖然不是理財的范疇，但是對于高凈值客戶越發關注的需求，理財顧問也理所當然應該加強這方面的知識儲備。
財富傳承做的是更好地將有形資產傳承給下一代接班人，而子女教育做的是更好的將對文化與社會的理解以及正確的人生觀、價值觀傳承給下一代接班人。因此，兩者不僅是相關的，而且是有形資產與無形資產的融合。大家常講富不過三代，究其原因也無外乎未能做好以上兩點，即財富傳承者未能將有形財產合理地安排給下一代，財富繼承者不具備良好的財富管理能力或良好的金錢觀。
資產傳承和子女教育可以分別稱之為有形資產的財富傳承和無形資產的財富傳承。
有形資產的財富傳承
明確比較具體的財富傳承目標非常重要。
財富傳承目標
有形資產的財富傳承目標主要體現在3個方面。
合理的財富配比即財富的資產配置種類是否能夠符合財富繼承者未來的市場趨勢，且能夠被財富繼承者很好地掌控。以房產為例，隨著人口紅利的消失，人口老齡化已經成為不爭的事實，在未來每個家庭所擁有的房產數量將會上升，而隨著年輕一代所占比例的降低，房產的需求將逐漸隨之降低，因此在傳承資產上有大量的房產就未必是明智之舉。
合理的財富遞延即財富是否能夠根據財富繼承者生命周期各階段的需求合理地配置資產，實現資產的合理保護。很多案例表明，在繼承者不具備對財產的打理能力時，過多的資產將會促使繼承者出現過度消費或盲目投資的現象，而在真正需要運用資金時卻捉襟見肘。因此能夠將財富更好的按照繼承者的各階段需求遞延提供，將會是更好的方式。
合理的避稅雖然目前國內還沒有開始征收遺產稅，但是從大多數發達國家征收遺產稅的趨勢來看，國內未來征稅的可能性是存在的，而且從各國遺產稅稅率來看，稅負是相當高的。因此提前進行稅務方面的籌劃是未雨綢繆的長遠之計。
財富配比的合理方式
根據配比的需求，首先要了解各類資產的屬性以及未來的長遠趨勢，另外要看繼承者對于哪些資產更有興趣、更有掌控能力。
從資產屬性來看，資產大致可分為實業股權（包括礦產資源、私募股權投資基金）、房地產（包括商業地產、房地產投資基金）、金融資產（現金類，如本幣、外幣；固定收益類，如各種債券或債券基金、融資類信托產品；權益類，如股票、股票型基金、證券私募基金；保險類）、商品資產（黃金、白銀等貴金屬以及期貨市場各類品種）以及藝術品（如古玩、名人字畫）等。
從各類資產與經濟的相關程度來看，金融資產中的現金類、固定收益類、保險類與經濟普遍呈現較低相關性，即無論經濟好壞，這幾類資產均會保持一貫的低風險屬性以及收益的穩定性；而實業股權、房地產、金融資產中的權益類資產、商品資產以及藝術品均與經濟呈現較高的正相關性，收益會隨經濟的波動而波動。因此，綜合考慮未來經濟形勢以及財富繼承人能力后，便可決定財富繼承者持有兩類資產的比例。合理的資產比例配置也將有助于財富繼承者更好的掌控和使用資產。
財富遞延的合理方式
繼承財富就如同繼承一個國家，如果皇位繼承人是個年幼無知的小孩，怎能掌控一個國家未來的興衰？因此合理的財富遞延方式如能夠有效匹配繼承者各個階段的需求，那么就能更好地將資產運用起來?？蓪①Y產按照繼承者的年齡分筆提供，在滿足繼承者各階段需求的前提下也能夠有效規避各種不良問題的出現。
兒童時代的需求主要是日常生活開支、幼兒園、小學的各種費用等。青年時代的需求主要是日常生活開支、初中、高中、大學（含研究生）的各種費用等。這兩類費用均可用預期通貨膨脹率來模擬計算。成年后（這里指大學畢業后）的需求包括了自己及家庭的日常生活開支、創業的啟動資金、結婚生子的費用、各類資產的投資以及繼承人的財富傳承規劃資金等，該項資產實際可將傳承總財富扣除前兩項資產后全部納入。
歸納起來，在繼承者未成年時，僅提供繼承者的基本開支，其余資產可進行其他投資行為，待繼承者成年后將資產一并獲取。
在國外已有較多的獨立資產管理公司提供上述的信托服務，國內目前雖然沒有現成模式，但也可在資產配置的設計下用保險及信托產品實現該功能。
避稅的合理方式
國外更多的是利用遺囑信托的方式規避遺產稅，但在國內由于信托業未能真正開展遺囑信托的業務，也只能依靠終身壽險及部分中長期信托產品實現遺產稅的規避。隨著越來越多的高端客戶移民海外，客戶也可選擇國外的知名資產管理機構進行遺囑規劃。
無形資產的財富傳承
要在確定傳承目標的基礎上正確選擇實現方式。
無形資產傳承的目標
一般來說有3大目標。
樹立獨立的人格、良好的人生觀和價值觀即如何讓下一代從小就不依賴家庭，盡早養成獨立的生存能力。樹立正確的人生觀、價值觀，不拜金、不懶惰，有社會使命感。
培養企業家精神如果高凈值人士本身就是企業家，即使不愿意再讓下一代成為辛苦勞作的企業經營者，僅作為普通打工者立足于社會，但在坐擁巨額財富的條件下，如果沒有一點企業家精神，其財富增值必將不能順應社會發展，終將坐吃山空，從而出現富不過三代的局面。
提高繼承人的財商財商是近些年新出現的名詞。和情商與智商一樣，財商的培養也要從嬰幼兒時期開始，貫穿繼承人的一生，這樣才能夠使其有足夠的金融財務知識打理繼承財富。
無形資產傳承的實現方式
在智力等客觀條件相差不大的情況下，心智的成熟與性格的堅韌顯得尤為重要。
營造環境兒時的生活環境以及接受的教育（學校和家庭的教育）會直接影響繼承人的成長，因此需要為繼承人營造一個良好的家庭內外部環境。既不能太過安逸，也不能太過壓抑，要充分激發繼承人在性格方面的潛質，培養一個自信、自愛、有使命感的上進青年。
行勝于言父母的一言一行下一代都看在眼里，作為父母一定要樹立一個好榜樣，這樣下一代才會非常自然地形成自己的人生觀和價值觀。
逆境歷練逆境中能夠鍛煉下一代的堅忍不拔的意志，能夠歷練出一個企業家具備的潛質。讓下一代盡早接受社會上的歷練，使自己更加的融入社會。
培養繼承人的企業家精神可以采取以下方式：商學院模式的案例教育，培養創業激情與沖動；勵志課程的安排，建立超強的自信心；溝通及演講能力的鍛煉；企業經營理念的系統培訓等。
提高繼承人的財商，有以下幾點可以借鑒：金融理財課程的早期啟迪；國內外頂級金融機構的接觸與工作機會，包括私人銀行與投資銀行；安排專業且值得信賴的理財顧問伴其左右，結合實戰溝通金融理財方面的問題。
