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房產稅的稅收籌劃范文1
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；思路
近年來，房地產企業偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。
稅務機關已將房地產行業納稅情況確定為監管重點，并且正積極探索建立房地產行業納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發企業與應納稅額有關數據的采集、監控和分析能力,同時在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預見，房地產企業涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產企業如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。
（一）從節稅空間大的稅種和納稅人構成入手
房地產企業在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業的某種類別身份為基礎。因此房地產企業進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據混合銷售按照“經營主業”劃分只征一種稅的原則，企業有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業和產品特點的納稅方式。設有一房地產開發企業兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業稅收負擔。企業可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
（二）尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發現并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產業涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。
選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。
優惠性條款。我國土地增值稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行稅收籌劃。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定的通知》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。
（三）遵循成本收益原則
房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻
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[2]崔榮春.從減肥原理到稅務籌劃[N].中國稅務報，2004，8，31
房產稅的稅收籌劃范文2
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略
對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數,合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定,營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產企業將各種配備設施和服務(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額,需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業稅的計稅金額。例如,某企業年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應的契稅和印花稅也會相應增加;如果設立專門的物業公司,只要保證其經營成本低于這部分稅負總和,對于企業都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%,而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產企業可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負?；蛘?企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業務的聯絡服務。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業稅后利潤。例如,某房地產企業建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800<50%,應繳納的土地增值稅為(1190-800)×30%=117萬元,稅后利潤為1190-800-117=273萬元。第二種定價低了,稅后利潤卻比第一種定價要高,由此可見,合理利用稅率臨界點制定銷售價格,可以有效達到避稅的效果。另外,企業還應該合理利用相關的免稅或者稅收優惠的臨界點,合理安排銷售,采用上述的承包裝修任務等,是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。
二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。
房產稅的稅收籌劃范文3
土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額，該增值額等于轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定允許扣除項目金額后的余額。
其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權所支付的金額。包括為取得土地使用權所支付的地價款以及按國家規定統一交納的有關費用之和；2、開發土地和新建房及配套設施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等；3、開發土地和新建房及配套設施的費用。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經當地稅務機關確認；5、與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和，加計百分之二十的扣除。
二、土地增值稅稅收籌劃方法
1、利用稅收減免優惠的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產開發的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規定。可見，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結構。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內，否則也將無法享受免稅優惠。企業要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。
增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、開發費用等，以進一步提高商品房的質量。但是，在增加房地產開發成本費用時，應注意稅法規定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內，企業要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業務招待費、捐贈等超出國家規定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發費用的扣除比例不能超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的20%。
至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎上，做出恰當的選擇。
2、費用轉移籌劃。能否把期間費用轉移哪怕是部分轉移到房地產項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產項目的人員所發生的這些方面的費用都應列入房地產開發成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中。作為每一個房地產公司都有這個權力這樣做，稅務機關是無權干涉其內政的。例如，總部某行政部門領導同時兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產開發成本中去。
3、利用借款利息的籌劃。按企業會計制度規定，房地產開發完工之前的利息費用即房地產企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。而從事房地產開發的納稅人，可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業凈收益。
房地產開發完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，利息允許據實扣除，但利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，利息不允許扣除，房地產開發費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產開發成本之和的10%扣除。這項規定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅負；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣可多扣除房地產開發費用，有利于實現企業利潤最大化。
4、利用經營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產開發從原來的“毛坯房”向裝修房發展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產企業的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規定，企業銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業稅，城建稅及教育附加費均按營業稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產開發企業將會多繳納營業稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。房地產開發企業完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業稅。具體做法是，房地產企業可另設立一家裝飾裝修公司（也可增加該經營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產企業只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。
5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產銷售價格的變化，將直接影響房地產銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系，又要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。
6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發成本如建筑安裝工程費、公共配套設施費等工程成本結算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。
三、總結
房產稅的稅收籌劃范文4
關鍵詞：房地產行業 稅收籌劃 風險 控制
一、前言
稅收籌劃在目前政府對房地產市場嚴格調控、不斷加強樓市管控措施、對房地產行業嚴密監管的大環境下，已經成為房地產行業實現收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產行業企業財務管理的一個核心環節。然而，房地產行業的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達到合理合法的避稅目的。在房地產行業通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業要面臨的各種風險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產行業必須認真細致做好以下工作：對稅收籌劃可能發生的各種風險進行深入和專業的分析，全面理解相關法律和政策要義，制定出有效防范風險發生的應對措施，切實地執行稅收籌劃方案并進行嚴格監督，最大限度防止風險的發生。
二、稅收籌劃的概念
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案產生，經過半個多世紀的發展，稅收籌劃的規范化定義得以逐步形成，即“在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅（TaxSavings）的經濟利益”。稅收籌劃作為一門學科，主要由稅務管理學、財務管理學、會計學等多門學科組成。由于目前世界各國市場經濟的發展程度不同，稅收籌劃這門學科在資本主義發達國家已經發展成熟，而我國還處在稅收籌劃學習和運用的初級階段。
三、房地產行業存在的稅收籌劃風險
企業在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關法律和政策，也可能導致企業經營陷入各種困境而存在風險。
（一）稅收政策風險
稅收政策風險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導致房地產行業難以完成稅收籌劃。房地產行業在我國市場經濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產行業進行嚴格調控，稅收政策將對房地產企業產生巨大影響。由于我國市場經濟發展尚不成熟，出現了規章和稅收規范數量要多于法律法規的現象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經濟的發展，稅收制度的不斷完善，經濟環境的快速變化，政策也會發生改變，這就導致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執行。這是房地產行業時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。
（二）法律風險
在國內，稅收籌劃業務尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產政策產生變化；并且房地產企業實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規定。一旦企業在制定稅收籌劃方案的時候，相關人員對現行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產企業稅收籌劃的法律風險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產企業對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執行，由此會給企業的正常發展造成嚴重影響。
（三）行業之間的風險和財務風險
國內房地產行業的發展與經濟發展有著密不可分的關系，因此會受到社會經濟多方面的影響。影響社會經濟發展有諸多方面的因素，具有相當的復雜性，從而房地產行業之間就存在許多復雜和相互的影響。那么房地產企業在制定稅收籌劃時候對行業也產生潛在的影響。
房地產行業運轉通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產企業大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產企業投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產企業要面臨的資金風險也會大大增加。
（四）企業經營風險
房地產行業經營的不是單一的項目，行業內各個企業之間的經營項目也不會完全相同，因此，企業稅收籌劃方案詳細規劃的項目也是多種多樣的。在項目經營多樣化的行業中，房地產企業的經營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經營風險。如果不對操作作出合理的規范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業經營成本的增加，從而可能導致企業經營項目的失敗。
四、房地產行業稅收籌劃風險的控制措施
對房地產行業稅收籌劃進行風險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現的各種風險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風險。應針對可能發生的不同風險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風險應對：
（一）深入了解稅籌劃的風險
房地產企業在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業經營管理和財務管理的操作流程。還要對現行相關法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產行業的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風險，以及風險帶來的后果，而且要樹立風險防范意識，這樣才能使企業實現收益最大化及風險最小化。
（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步
稅法與房地產相關政策起著調整房地產行業發展的作用，它實現政府對房地產行業的監管和調控，保證行業的健康穩定發展。因此，房地產企業在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關政策的相關規定，做出不同的繳稅方案，并根據具體情況進行優化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關政策會隨著市場環境的改變而變化，所以房地產企業在制定和執行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關政策的變化，及時修改完善方案，及時調整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。
（三）建立健全會計核算制度
健全的會計核算制度是企業實施稅收籌劃的基礎，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業稅收籌劃能否有效實現合理合法的避稅。對于整個企業經營的過程，財務部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎，財務部門的會計核算工作是否能提供準確的數據關系到誰稅收籌劃能否實現，以及能否規避風險。要嚴格對財務人員進行崗前培訓，制定會計核算工作的細化標準和復核制度，制定相關工作的獎懲標準。
（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性
稅收籌劃決策關系到企業生產、經營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業一項整體的系統工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應該看到整體稅費的降低，和企業整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業整體稅務成本的變化，就會導致企業的持久發展受到影響。因此，房地產行業稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業的長遠發展。
五、結束語
稅收籌劃能給企業帶來很大的經濟利益，但是其背后潛在的風險也不能忽視。房地產企業應重點深刻理解相關法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風險，合理制定籌劃方案，嚴格落實嚴格監督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業帶來的風險。
參考文獻：
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房產稅的稅收籌劃范文5
1．將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
2．將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
文件同時還規定：房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。
根據以上稅法規定，房地產企業將開發房產用于出租再銷售的，是否轉作經營性資產其所得稅的計算征收結果是不同的。由于稅法沒有具體規定什么情況應該轉作經營性資產，什么情況屬于臨時出租，因而企業在一定程度上有自由選擇的可能。舉例如下：
例：甲公司是一家房地產開發企業。2004年6月30日，該企業將一棟剛剛開發完工的房產出租給乙公司，租期2年，租金總額為240000元。該房產的賬面價值為800000元，市場價格為1100000元。租賃到期后，甲公司將該房產出售給丙公司，售價1000000元。假定甲公司在出租時，轉作經營性資產。按20年折舊攤銷該房屋的成本，不考慮殘值，于每年末確認租賃收入并折舊攤銷相關費用。城建稅7%，教育費附加3%。
2004年6月，甲公司將房屋出租給乙公司：
借：出租開發產品――出租產品800000
貸：庫存商品800000
2004年甲公司確認房產租賃收入60000元（240000÷24個月×6個月）：
借：銀行存款60000
貸：其他業務收入60000
應繳營業稅＝60000×5%＝3000（元）；
應繳城市維護建設稅＝3000×7%＝210（元）；
應交教育費附加＝3000×3%＝90（元）。
借：其他業務支出3300
貸：應交稅金――應交營業稅3000
應交稅金――應交城市維護建設稅210
其他應交款――應交教育費附加90
同時，折舊攤銷出租房屋成本800000÷（20×12）×6＝20000（元）：
借：其他業務支出20000
貸：出租開發產品――出租產品攤銷20000
2004年，甲公司將開發完工的房屋出租給乙公司使用，并轉為經營性資產。根據稅法規定，應視同銷售確認可實現的利潤，并入企業年度應納稅所得額。視同銷售可實現的利潤為：1100000－800000－60500（視同銷售的營業稅金及附加）＝239500（元）。視同銷售后，租賃產品的計稅成本為1100000－60500＝1039500（元），稅務上可以據此計提折舊費用。
另外，會計上出租房屋的折舊攤銷成本為20000元，而該房屋的計稅價值為1039500元，稅務上應折舊攤銷出租房屋成本1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元）。
可見，2004年稅務處理比會計處理多計應納稅所得239500元，可以多攤銷成本5987.5元，因此，甲公司在申報2004年企業所得稅時，應調增應納稅所得額239500－5987.5＝233512.5（元）。
應納稅所得額為：60000－3300－20000＋233512.5＝270212.5（元）
應繳納所得稅為：270212.5×33％＝89170（元）。
2005年，出租收入為12萬元，稅金及附加120000×5.5％＝6600元，會計上折舊攤銷出租房屋的成本為40000元（800000/20）。會計處理為：
借：銀行存款 120000
貸：其他業務收入 120000
借：其他業務指出 6600
貸：應交稅金――應交營業稅6000
應交稅金――應交城市維護建設稅420
其他應交款――應交教育費附加180
借：其他業務支出40000
貸：出租開發產品――出租產品攤銷40000
而稅務上應折舊出租房屋的成本為51975元（1039500/20），會計處理比稅務處理少計成本51975－40000＝11975（元）。因此，甲公司在申報2005年企業所得稅時，應調減應納稅所得額11975元。
應納稅所得額為：120000－6600－40000－11975＝61425（元）
應繳納所得稅為：61425×33％＝20270（元）（考慮企業有其他所得和可比性，稅率仍按33％，下同）
2006年上半年同2004年下半年。租金收入60000元，稅金及附加3300元，會計上攤銷成本20000元，稅收上折舊攤銷25987.5元。2006年6月30日，甲公司將房屋出售給丙公司：
借：銀行存款（或應收賬款）1000000
貸：主營業務收入1000000
應繳營業稅＝1100000×5%＝55000（元）；
應繳城市維護建設稅＝55000×7%＝3850（元）；
應交教育費附加＝55000×3%＝1650（元）。
借：主營業務稅金及附加60500
貸：應交稅金――應交營業稅55000
應交稅金――應交城市維護建設稅3850
其他應交款――應交教育費附加1650
此時，“出租開發產品――出租產品攤銷”科目的余額為800000÷20×2＝80000（元），結轉房屋的銷售成本：
借：主營業務成本720000
出租開發產品――出租產品攤銷80000
貸：出租開發產品――出租產品800000
2006年，會計上上半年攤銷出租房屋的成本為800000÷（20×12）×6＝20000（元），而稅務上應折舊攤銷出租房屋的成本為1039500÷（20×12）×6＝25987.5（元），會計處理比稅務處理少攤銷成本5987.5元。
另外，甲公司將該房屋出售時，會計和稅務上均確認銷售收入1000000元、主營業務稅金及附加55000元。該房產的會計成本為720000元，計稅成本為1039500－1039500÷20×2＝935550（元），即會計處理比稅務處理少計銷售成本935550－720000＝215550（元）。
因此，甲公司在申報2006年企業所得稅時，應調減應納稅所得額215550＋5987.5＝221537.5（元）。
應納稅所得額為：（60000－3300－20000）＋（1000000－720000－55000）－221537.5＝40162.5（元）
應繳納所得稅為：40162.5×33％＝13254（元）。
從2004年至2006年，企業出租開發房產共調增應納稅所得額為233512.5元，調減額也為11975＋221537.5＝233512.5（元）。企業該項出租合計繳納企業所得稅為：89170＋20270＋13254＝122694（元）。
如果房地產企業將出租視同為臨時出租，企業不將出租房產轉作經營性資產，則會計處理上與稅收處理上基本一致，均不攤銷或計提折舊。
2004年下半年取得租金收入60000元，稅金及附加60000×5.5％＝3300（元），應納稅所得額為：60000－3300＝56700（元）。應繳納所得稅為：56700×33％＝18711（元）。
2005年全年取得租金收入120000元，稅金及附加120000×5.5％＝6600元，應納稅所得額為：120000－6600＝113400（元），應繳納所得稅為：113400×33％＝37422（元）。
2006年上半年與2004年下半年相同，應納稅所得額為56700元。2004年6月30日取得銷售收入1000000元，開發產品成本仍為800000元，稅金及附加1000000×5.5％＝55000（元），實現銷售利潤1000000－800000－55000＝145000（元）。
會計處理為：
借：銀行存款 1000000
貸：主營業務收入 1000000
結轉臨時出租開發產品成本、稅金等：
借：主營業務成本 800000
貸：庫存商品800000
借：主營業務稅金及附加 60500
貸：應交稅金――應交營業稅55000
應交稅金――應交城市維護建設稅3850
其他應交款――應交教育費附加1650
全年應納稅所得額為：56700＋145000＝201700（元），應納所得稅為：201700×33％＝66561（元）。
企業該項臨時出租合計繳納企業所得稅為：18711＋37422＋66561＝122694（元）。
房產稅的稅收籌劃范文6
摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產收益的主要稅種。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；而從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。
關鍵詞 ：房地產企業；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對單位或個人有償轉讓土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產企業收益的主要稅種。隨著房地產行業的興起，國家稅務總局為了對房地產行業實施有效的宏觀調控，于2006年12月了相關文件，明確規定房地產企業的土地增值稅自2007年2月1日起由預征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關于土地增值稅清算的一系列文件也相應出臺，房地產企業有關土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關注。土地增值稅是房地產企業的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產企業應當更加重視土地增值稅，做好相關的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業的經濟效益。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
三、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
房地產的開發及銷售往往涉及眾多業務和事項，房地產企業在此過程中經常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據相關規定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產企業可以據此來對土地增值稅進行相關的籌劃。一般來說，只要符合相關規定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關的收入和支出應當計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應當是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產企業應當準確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結合相應的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業帶來更多的扣除項目金額，進而節約土地增值稅支出，那么就應當采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產企業可以結合稅法的相關規定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進企業實現其經營發展目標，因此房地產企業土地增值稅在清算中的稅收籌劃應當盡可能地從企業整體層面的經營發展目標出發，從而制定出更加有利于企業長遠發展的稅收籌劃方案。
參考文獻
[1]李曉愫.房地產企業稅收籌劃研究[J].當代經濟，2014(02).
