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投資決策與項目管理范文1
隨著國際形勢的變化和國內經濟的飛速發展,中國石油企業經營環境發生了重大變化,這不僅為中國的石油企業提供了機遇,同時也帶來了諸多風險。中國石油企業在國民經濟中發揮著重要作用,任何風險都可能導致國家經濟受到重大影響,因此石油企業提高投資決策管理意識、加強項目投資決策管理工作勢在必行。而適當參考借鑒國外石油公司科學的項目投資決策管理經驗,能使企業少走彎路,快速成長。
二、項目管理重在投資決策管理
20世紀90年代以來,隨著信息技術的迅速發展,國際著名石油工程公司在項目管理上日益顯現出集成化、系統化、知識化和合作化趨勢,重點在項目投資決策管理。
全面的項目管理系統集成。所謂項目管理集成化就是利用項目管理的系統方法、模型、工具對項目相關資源進行系統整合,并達到項目設定的具體目標和投資效益最大化的過程。在完成了其設計、采購和施工管理業務流程集成的基礎上,按照項目管理集成的要求,進行業務流程重組,建立以工程數據庫和管理數據庫為基礎,圍繞進度、費用、資源、質量等項目管理要素的集成化項目管理系統平臺,使項目資源價值提升能力進一步提高,使核心競爭力得以加強,充分顯示出工程公司作為資源整合型企業的優勢。
在集成化的項目管理系統中,設計的過程實際上被視為采購和施工業務的計劃過程,采購實際上是在全球資源市場上通過投資進行資源優化選取和配置的過程,而施工則是資源投入的利用過程。由于設計的特殊地位,它是連接專利技術和采購及施工的橋梁,所以,國際大型石油公司一般均是以設計為主體,處處體現為后續采購和施工而設計的一體化項目集成管理的思路。通過項目的集成化管理,在資源整合、優化方面的優勢得以顯示。
在石油工程項目管理中,系統方法是最基本的思想方法和工作方法。主要體現在使用系統分析方法,對項目進行單元分解。項目分解后,采用成熟的網絡方法或橫道圖方法進行計劃安排,加以進度控制與質量檢核,以實現投資效益的最大化。
由于項目管理的系統性,使得各種技術工作、管理工作和職能工作之間越來越趨向于互相交叉。故在組建項目管理群體時,總承包公司就特別注重項目管理班子在知識上互相滲透,能力上互相補充;同時也強調“通才”的知識型管理者的培訓。管理者不僅要精通一般的項目管理知識,重要的是要具備項目投資決策方面的能力。
在提倡多學科協同工作、不斷改善和提高內部組織和管理水平的同時,油公司之間應在新技術應用方面加強聯盟。這些實際上都是投資決策管理的需要。在技術開發和應用方面,重視和發展多學科之間的協同工作,重視研究與生產相結合,重視學科之間、部門之間、公司之間的多種聯合與合作。從油公司與外部的關系來看,油公司對專業技術服務公司的領帶性表現得越來越強。
三、項目投資決策管理重在評價
1、重視階段評價及事前決策
國外石油公司普遍重視事前決策,大到一個重大勘探確立,小到一口井是否需要完井,都要事前決策。決策的依據是后續投入的效益,而不是前期投入的多少。無論前期投入多少,只要后續投入的效益合乎要求就會繼續投入,達不到預期效益就不再投入。對后續投入的決策是建立在對前期工作階段效果進行評價的基礎上的。這樣做,非常符合油氣勘探與開發的風險性特點,也充分反映了國外石油公司務實的作風。
2、投資決策的主要評價指標
(1)財務指標
財務指標是以貨幣形式表現公司經營狀況和業績的綜合性指標。使用財務指標評價公司的投資活動,主要是透過公司經營和業績表現來反映新增投資對于公司效益提高、經營狀況改善等方面產生的效果,考察投資的有效性。國際大石油公司投資評價的主要財務指標包括:平均占用資本回報率、股東回報率、平均加權資金成本、資產負債率等。
(2)經營指標
經營指標是以實物量及其變化率的形式從不同方面反映公司經營狀況與業績,直接考察投資有效性的指標。評價投資決策效果的主要經營指標包括:油氣產量增長率、儲量增長率、儲量替代率、儲采化、儲量替代成本、原油綜合成本、煉油能力、原油加工量、開工率、油品銷售量、油品市場份額、化工產品產量與銷售量、產品結構比例等。
四、國內外石油公司的投資決策程序比較
首先,公司的高級管理層組織有關部門對包括全球政治、經濟、市場、技術以及社會等在內的投資環境及變化趨勢進行深入分析,同時結合公司的中長期發展目標、戰略規劃以及公司的技術優勢、財務能力等情況,制定出公司的未來5年的總體投資規劃和投資目標,以及規劃編制的基本評價參數。第二,各地區(專業)公司根據公司的總體目標和參數制定各自的年度業務投資計劃和資金預算方案報批。第三,公司規劃計劃部門對各地區(專業)公司上報的所有項目進行匯總,并按投資效益分類排隊,優化篩選,找出符合公司發展目標的最優項目組合形成年度投資計劃草案,并提交董事會審批。第四,公司執行委員會和董事會對規劃計劃部門提交的年度投資計劃進行審議后,形成公司的正式年度投資計劃并下達到各地區(專業)公司執行。
在投資計劃的制定和管理程序上,我國石油公司與國外石油公司基本類似,但也存在一定的差異:下屬公司編制投資計劃的基點存在差異國外石油公司的各專業公司和地區公司是圍繞總公司制定的投資方向、規模、結構、目標、參數,提
出各自業務范圍內滿足上述要求的具體投資機會與計劃,供公司總部篩選。他們的投資計劃不是反映各自自身發展的需要,而是公司整體發展的要求,不存在各下屬公司投資需求之間的矛盾、各地區公司的投資需求之間的矛盾、各地區公司的投資需求與公司總體投資限度之間的矛盾,因此消除了協調各地區公司之間投資需求的難度。 在投資計劃的靈活性方面存在差異:國際大石油公司在制定投資規劃的過程中,還根據對外部經營環境的分析預測,制定出多套年度投資方案以供備用。相對來講,我國石油公司的投資計劃比較單一、固定,對環境變化的適應速度較慢。
在規劃的滾動制定方面存在差異國際大石油公司每隔2-3年要根據經營環境的變化及規劃執行中出現的情況,對規劃目標、參數、項目進行一次調整;規劃周期為3-5年,公司的年度投資計劃以此為滾動調整的依據,投資規劃中包括了下一年度的投資計劃。我國的石油公司一般規劃期是5年,與國家發展規劃周期吻合;由于規劃滾動調整不夠及時,往往會出現規劃執行過程中與原來的估計偏差過大的情況。目前國內大石油公司已開始嘗試編制滾動規劃。
對投資效果評價的深入程度不同國際大石油公司在投資計劃實施過程中,規劃計劃部門和審計部門會定期赴各地區公司檢查投資項目的實際進展情況,審計資金的使用情況,并于年底會同各財務等相關部門對當年的投資計劃實施情況和實施效果進行深入分析,為下一年度投資計劃的調整提供依據。
投資決策與項目管理范文2
關鍵詞：小水電 投資項目 項目管理
小水電是水利、水利經濟、水利產業重要的組成部分，開發小水電對建設有中國特色的農村電氣化，消除貧苦、保護環境產生著巨大作用。同時小水電具有獨特的清潔再生能源性質，開發技術成熟，生產管理簡單，具有較好的社會經濟效益及投資效益，吸引越來越多的國內外投資主體看好并優先投資。加強小水電投資項目管理是小水電投資人獲取較好投資收益的關鍵，筆者從1993年開始從事小水電投資項目的管理工作，就此談一點體會借以拋磚引玉。
1 投資決策
小水電項目的投資決策是決定投資是否成功的關鍵，決策正確與否直接關系到建設項目的成敗。投資決策是產生較好投資收益的保證，必需認真對待，并遵循以下原則。
投資價值最大化原則。市場經濟條件下，投資者總是追求投資的最大利潤。一般講利潤與風險是共存的，雖說小水電相對來說是低風險項目，但風險因素是存在的，處理不當照樣導致投資失敗。投資者在考慮收益最大化的同時應重視風險因素，正確權衡受益增加與風險加大的得失，盡量減少風險因素，使投資價值達到最大化。
投資決策的科學性原則。隨著小水電資源的深度開發，加上小水電高科技技術的廣泛使用， 小水電投資決策的難度、復雜性都比過去大得多。僅靠少數人憑經驗主觀地進行決策或所謂“邊投資，邊論證”、“先投資，后論證”的做法都是不可取、不可行的。為避免小水電投資決策出現重大失誤和損失，必修建立科學的決策程序和決策方法。
系統性原則。小水電投資項目的建設經營過程中受制于許多因素，影響經濟效益方面的主要有小水電資源條件、開發技術含量、建設條件、資金籌措、電量銷售價格、市場競爭力等。這些因素相互聯系，彼此制約。小水電投資決策應以系統的觀念綜合考慮以上因素，避免對至關重要的一些因素考慮不周，或片面強調某項次要因素。
時效性原則。小水電是資金密集型的投資項目，資金墊付是小水電投資的首要條件，同等數量的資金由于墊付時間的不同具有不同的價值。應優先投資資源指標優良、回收期短、經濟效益好的項目。實踐證明，在流域開發過程中，集中資金，滾動開發，會產生更好的經濟效益。
2 實行投資項目法人責任制
小水電投資項目決策確定后，投資人出資組建項目法人公司是首要任務。計劃經濟管理體制下的小水電是在工程建成投產后，才進行工商登記取得法人資格的（先建項目，后設法人）。而實行投資項目法人責任制則是要求先注冊登記成立項目公司后，由項目公司負責建設經營（先有法人，后有項目）。小水電投資項目法人責任制的實行，首先有利于建立責、權、利相一致的約束機制；第二項目公司投資人的出資保證了投資項目資本金的來源；第三項目公司作為投資項目的唯一主體避免了小水電建設與經營期間管理上的割裂現象。
項目公司的組建應考慮公司股本結構與資本結構的合理性。股本結構指投資人之間持有項目公司股份的比例，一般來說，采用相對控股方式更有利于最大限度地維護全體股東權益。資本結構指項目公司資本金（注冊資本）占項目總投資額的比例關系。投資項目資本金制度要求資本金由投資人全額出資，資本金比例太大，股東籌資壓力大，同時不能充分利用金融貸款資金獲取投資利益最大化；資本金比例太小，項目公司負債率高，財務風險大。國家有關規定水電項目資本金不低于20%是很有必要的，特別是收益率低的項目適當提高資本金比例后，既可縮短償還債務年限，又大大提高了資本金的流動性。
3 風險控制
小水電投資項目的風險是投資決策考慮的首要因素，為避免投資損失，必須加強對風險的控制。小水電投資項目風險可分為系統風險和個別風險。系統風險是無法控制的，主要有電量銷售、電價水平、政策變化等；個別風險是可以控制的，主要有總投資成本、未來經營成本、投資機會、投資時機等。
系統風險雖無法控制，但可通過擴大小水電投資人的合作范圍，發揮利用合作伙伴優勢，分散和轉移風險。個別風險中對投資收益率影響最大的是總投資成本。降低總投資成本的手段主要有設計優化，工程招投標，施工質量、工期控制，合同、資金管理等。目前廣泛推廣應用的“無人值班、少人值守”技術雖增加一定的設備投資，但可大幅降低未來經營成本。投資機會、投資時機的把握應在廣泛收集市場信息資料基礎上，進行財務評價指標分析后綜合考慮。
4 投資項目后評價
小水電投資項目后評價可從影響評價、經濟效益評價和過程評價三方面進行。影響評價，通過投資項目投產后對社會產生的影響來評價投資決策的正確性。經濟效益評價，通過項目投產運營后的實際資料計算財務內部收益率等一系列財務收益指標，并與投資項目可行性研究報告相關指標對比、分析，看是否達到預期效果。過程評價，深入分析造成項目后評價結論與預期效果之間產生差異的原因，找出問題所在，提出解決方法。
投資決策與項目管理范文3
投資管理全過程一般包括投資前期管理（五年規劃、三年滾動規劃）、投資決策管理（立項、可研審批）、工程建設管理（初步設計、概算審批、施工準備、項目建設管理、驗收）、項目運營管理（后評價，正常運營階段的精益管理、績效考核、處置評估等）四個主要階段。不同企業集團根據自身管控特點、人員和機構設置，總部層面對投資階段的管理范圍或者管理的側重點有所不同，其中規劃管理、投資決策管理、后評價管理是大部分中央企業集團總部都涉及的管理內容，工程建設過程管理情況則根據企業管控模式、機構設置情況等有所不同。有的企業集團專門設立工程建設管理部門，與項目前期管理部門分立，例如中國石油化工集團公司、中國中化股份有限公司，對項目建設過程嚴格管控。其中中國中化股份有限公司的工程管理部不僅參與到可行性研究階段概算和工程建設內容的審核（選址、配套公用工程的落實、投資估算、建設周期的安排是否合理等），并對項目管理組織和人員的能力進行評估，核準項目的初步設計及概算、項目管理計劃書、跟蹤監督項目實施的全過程，開展稽查、竣工驗收、工程建設工作考核等工作。對工程建設階段管理比較細化的企業多有資金集中度較高，并由集公司統一撥付使用的特點。有的企業由于總部集團層面的管理架構和人員限制，其投資建設過程管理的重點承擔單位在二級公司（事業部）或三級企業。
二、投資決策程序
1項目提出
項目決策過程多指立項開始，到可行性研究報告批復為止。根據項目大小和類型不同，可采取自上而下、自下而上兩種方式提出項目。對于企業原有產品的擴能改造、產品鏈的一般延伸等可由項目建設單位自行提出，按管理權限報上級單位審批同意；而對于大型產業基地建設或開創性新產品或新業務開展，例如大型煉化一體化項目，為使決策更加公正科學，則可由集團層面組織提出產品方案，確定工藝路線、與地方政府接洽落實建設條件，比選廠址，論證項目可行性等，決策后組織項目部開展實施或委托下一級單位實施建設。
2項目論證和批復
項目提出并報送投資決策機構后，即進入評估程序，在各企業集團內部，多由專門歸口管理部門負責評估（例如中石化發展計劃部、五礦集團投資管理部、中國化工規劃發展部等）。評估過程視項目復雜程度可采取內部評估、自行組織專家論證、委托專門中介機構進行全面評估出具評估報告等多種方式，根據評估意見報請決策機構審批。在決策審批前多數企業會對項目涉及專業職能管理的內容，例如資金平衡、融資方案、安全、環保、人力資源、法律等征求內部財務部、安全環保部、人力資源部、法律部等職能部門意見參與決策，方式上可以采取成立投資委員會或采取內部文件會簽的方式，通過后按規定報公司決策機構（董事會、總經理辦公會等）、相關領導（董事長、總經理等）決策審批，至此完成項目決策。集團總部和所屬單位投資管理權限的確定根據各企業不同情況，各企業集團對總部及所屬二級單位的投資決策管理權限設定也有所差別，其權限的設定與管控模式、二級單位的規模和管理能力等因素相關。合理的界定投資權限既可以保證投資管控的效果，避免投資失控，又可以充分發揮二級單位投資管理的積極性。例如中國中化股份對于對具有較強投資管理能力和完備投資管理制度的業務單位，且近年投資項目成效較好（例如完成預期可研目標）的單位按具體情況對投資額進行差異化授權，根據情況可自行審批1億元或5000萬元以下的投資項目，而對于投資管理能力一般或存在不良記錄的單位，則從嚴管理，所有投資項目都要報集團公司審批。另外一種比較通用的做法是按照按投資額度統一劃分權限，一定投資額度（例如2000萬）以上的項目由集團總部審批，額度以下的項目由專業事業部或二級單位自行審批，報集團總部備案即可。
三、考核機制
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關鍵詞：投資決策含義 工程項目投資 重要性 必要性
Abstract: the investment decision is project management in the most important decision, to the long-term development of the enterprise has a direct effect. So the investment decision is particularly important, this paper introduces the meaning of investment and investment decisions, investment decisions, the importance and necessity of analysis in the process of the project investment how to do well the investment decisions.
Keywords: investment decision meaning engineering project investment importance necessity
中圖分類號： F540.34 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
在工程項目建筑過程中，投資決策是十分重要的。投資項目的決策，是指為實現一定的投資目標，在充分占有信息和經驗的基礎上，根據現實條件，借助于科學的理論和方法，從若干備選投資方案中，選擇一個滿意合理的方案而進行的分析判斷工作。對一個投資項目的科學決策，除進行宏觀投資環境分析和微觀項目經濟評價分析外，還要專門分析投資項目風險，綜合考慮每個方案的優劣，最后做出取舍。投資決策對企業的獲利能力、資金結構、償債能力以及長遠發展都有著直接影響。隨著我國市場經濟的發展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發展態勢，如何優化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經營發展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經營發展的關鍵。
1 項目投資和投資決策的含義
1.1 投資的含義
廣義投資是指人們的一種有目的的經濟行為，即一定的資源投入某項計劃，以獲取所希望的報酬?？梢允琴Y金、人力、技術或其他資源。
狹義投資是指人們在社會經濟活動中為實現某種預定的生產、經營目標而預先墊支的資金。
1.2 投資決策的含義
項目決策是指投資者按照自己的意圖, 在調查分析研究的基礎上, 對投資規模、投資方向、投資結構、投資分配以及投資項目的選擇和布局等方面進行技術經濟分析, 決定項目是否必要和可行的一種選擇。
1.2.1 投資決策包含的兩個層次
投資決策分為宏觀投資決策和微觀投資決策兩個層次。
宏觀投資決策是國家及省(市、自治區)，根據國民經濟和社會的發展規劃目標，及國家的產業政策、金融政策、財政政策，結合國家的經濟發展狀況和財力、人力、物力的可能，對投資的總規模、投資方向和重點投資結構和投資布局等重大課題，進行論證、評價和決定的過程。
微觀投資決策是投資主體(國家、地方政府、企業或個人)，對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行比較選擇，以及對擬建項目的技術經濟指標做出判斷和決定的過程(在西方國家稱為資本預算)。
2投資決策的重要性和必要性
2.1投資決策的重要性
投資決策是工程項目管理中最重要的決策，對企業的獲利能力、資金結構、償債能力以及長遠發展都有著直接影響。隨著我國市場經濟的發展，市場競爭日益激烈，投資主體和投資渠道趨于多元化發展態勢，如何優化配置資源，有效的利用資源，提高投資決策水平和效益，是當前工程項目經營發展中的突出問題。因此，能否做出正確的資本決策是工程項目經營發展的關鍵。
建設項目一般周期長、投資大、風險大, 并且有不可逆轉性, 一旦開始運行, 工程建起來, 設備安裝了, 即使發現錯誤, 也很難更改, 損失很難挽回。因此, 項目決策是項目的首要環節,對項目能否取得預期的經濟和社會效益起著關鍵的作用。若決策失誤, 后期實施階段不管如何努力, 也無法彌補損失。投資估算直接關系到下一階段即設計階段的概算、施工圖預算的編制和項目資金籌措方案, 對項目決策及成敗至關重要。投資估算要考慮充分, 估算合理, 充分估計出項目建設過程中及建成后的收益與風險, 并提出應對和防范措施, 也要防止高估, 盡可能做到全面、準確、合理。
2.2項目決策分析的基礎
項目決策之前要全面準確地了解和掌握與決策分析有關的資料數據, 這是項目決策分析的最基本的要求, 主要包括: 國民經濟長期規劃, 行業規劃和地區規劃, 國家頒布的有關的基本參數和指標, 有關技術、經濟、工程方面的法規、標準、規范、標準、定額等指標, 市場、原材料、資金來源, 地區地理條件和經濟文化發展情況, 交通運輸, 環境保護要求等, 有些資料和數據本身還會隨時發生變化, 所以要及時地獲取新的信息, 做出追蹤分析。
2.3項目決策分析的內容
項目決策分析的內容涉及多方面, 主要包括: 市場分析與項目投資戰略, 資源優化配置與資源條件評價, 建設方案設計,投資估算, 項目的融資, 財務評價和國民經濟評價, 社會評價和環境影響評價, 不確定性分析與綜合分析等。
2.4項目決策的耗資和對工程造價的影響
項目決策是一項復雜的活動, 雖然耗資只占工程造價的0.65%, 但是, 質量直接影響到項目的成敗, 對項目工程造價的影響度近乎于100%。
2.5發達國家和我國在項目決策階段的現狀
發達國家對項目決策階段和工程造價控制十分重視, 為減少風險, 提高投資效益, 盡可能使項目建立在可靠的基礎上, 不惜重金聘請咨詢公司, 進行一系列的調查研究, 幫助業主鑒別項目, 從經濟、技術、財務、組織管理等多方面進行比較, 作出方案對比, 優化方案。而我國長期以來沒有建立, 特別是在急于求成的思想的指導下, 加之行政領導匆忙決策, 導致不少項目投資效益差, 資源浪費, 損失嚴重。
2.6 提高項目決策和投資估算的合理性的措施
⑴立投資項目法人投資責任制, 項目的決策責任應該具體落實。
⑵用科學的方法和邏輯化的分析, 對項目進行多方案比較和優化。
⑶項目決策階段確定有效的投資估算, 不能只依據專家、決策者們借鑒已完成的項目造價進行估算, 此時, 造價工程師就應該參與項目的管理, 審核投資估算, 盡可能使投資估算做得全面、準確、合理, 使項目的投資決策建立在科學的基礎上。
2 投資決策中的風險意識
當投資者做出投資決策時，不僅要考慮預期回報，還必須分析比較投資風險。風險的大小主要取決于投資回報的波動幅度的大小。通過恰當的投資組合，利用投資資產的多樣化，能夠分散非系統風險。投資組合的結構包括資產配置和投資組合的最優化，以此來實現既定投資目標下的最佳回報。由于項目投資特有的時間長、金額大、決策復雜、影響投資效果的因素多等特點，決定了投資項目風險較大。目前，許多投資項目的可行性研究不重視項目投資風險預測，僅局限于不確定性分析中簡單的風險技術分析，甚至只憑借經驗和直覺主觀臆斷，對項目建成后可能出現的風險因素預測不夠，為項目的實施留下安全隱患。因此，強化投資風險意識，做好投資項目前期工作中可行性研究的風險預測，制定防范和化解措施，是避免決策失誤，不斷提高投資效益，以及實現投資項目科學化的根本保證。
結束語
工程項目投資決策階段對于整個項目造價控制的作用至關重要，由于投資決策階段影響的因素較多，因此對造價的控制應根據業主及項目的各種因素綜合考慮，而不應該將造價控制孤立起來，只有這樣才能對項目有準確的把握和定位，進行最適合的投資決策
參考文獻
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投資決策與項目管理范文5
決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。
一、房地產投資決策支持系統
房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。
(一)房地產投資決策支持系統的基本功能
本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。
(二)系統的基本結構
在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。
數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。
其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產投資決策系統的相關技術
傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。
數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。
(一)數據倉庫(DW)技術
信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。
(二)聯機分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。
(三) 數據挖掘(DM)技術
數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。
數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊
數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。 三、房地產投資決策支持系統的功能模塊
(一)市場調查與預測
市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。
(二)經濟評價
經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。
經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。
(三)風險分析
房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四) 可行性報告生成
可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。
該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。
投資決策與項目管理范文6
關鍵詞：工程造價；全過程管理；階段；控制
中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A
建設項目工程造價管理是指在工程建設的全過程中全方位、多層次地運用技術、經濟及法律等管理手段，解決工程建設中的造價預測、控制、監督、分析等實際問題，其目的是以盡可能少的人力、物力和財力獲取最大的投資效益。從項目管理學的基本原理出發，工程造價管理的核心內容就是工程項目的全生命周期中不同階段工程造價的計價與控制。
我國的工程造價管理體制仍受到前蘇聯以標準定額管理為主的工程造價管理體制的束縛，工程造價管理偏重于項目施工和竣工決算階段的造價管理，缺乏對項目全過程的造價控制。所謂建設工程全過程造價控制，就是在投資決策階段、設計階段、招投標階段、實施階段和竣工決算階段，事先主動進行工程相關經濟指標的估算、預算，積極參與項目建設的全過程，正確處理技術先進與經濟合理兩者間的對立統一關系，把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中，保證項目管理目標的實現，提高工程投資效益。
一、工程造價在工程項目管理全過程中的作用
工程造價是指建設一項工程預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用。工程造價涉及到國民經濟各部門、各行業，涉及社會再生產中的各個環節，也直接關系到人民群眾的生活和城鎮居民的居住條件。在現代經濟市場條件下，其作用主要體現在以下幾個方面：
1.工程造價是項目決策的依據。
2.工程造價是制定投資計劃和控制投資的依據。
3.工程造價是籌集建設資金的依據。
4.工程造價是利益合理分配和調節產業結構的手段。
5.工程造價是評價投資效果的重要指標：工程造價自身形成一個指標體系，能夠為評價投資效果提供多種評價指標，并能夠形成新的價格信息，為今后類似項目的投資提供參照系。
二、工程造價管理的目標和原則
工程造價的管理一是工程造價的合理確定所謂工程造價的合理確定，就是在建設程序的各個階段，合理確定投資估算、概算造價、招標控制價（預算價格）、承包合同價、結算價、竣工決算價。二是工程造價的有效控制。有效控制造價必須體現三原則：
1、以設計階段為重點的建設全過程造價控制
工程造價控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，控制工程造價的關鍵就在于設計。據西方一些國家分析，設計費一般之相當于建設工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用對工程造價的影響度占75%以上。要有效的控制工程造價，就要把控制的重點轉移到工程項目建設的前期階段――策劃階段和設計階段上來。
2、主動控制
自20世紀 70年代初開始，人們將系統論和控制論研究成果用于項目管理后，將控制立足于事先主動的采取決策措施，以盡可能的減少以至避免目標值與實際值的偏離，這是主動地、積極的控制方法，因此被稱為主動控制。工程造價控制不僅要反映投資決策，反映設計、發包和施工，被動的控制工程造價，更要能主動地影響投資決策、影響設計、發包和施工，主動地控制工程造價。
3、技術與經濟相結合是控制工程造價最有效地手段
技術與經濟相結合是控制工程造價的最有效手段。在工程項目建設過程中，將技術與經濟有機結合，通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟實力兩者之間的對立統一關系，力求做到在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理基礎上技術先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中。
三、工程造價全過程管理的實施
在建設項目工程造價管理實踐中，按建設項目的階段劃分投資決策階段、設計階段、招投標階段、實施階段、竣工決算階段。各階段建筑工程造價的發生額控制在批準的工程造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，保證項目投資目標的實現，以求在各個建設項目中能夠合理地使用人力、物力、財力取得較好的投資效益，最終實現使竣工決算控制在審定的概算額內，避免三超現象的發生。為了有效控制工程造價，應做好以下幾個方面工作。
1.決策階段工程造價的合理控制
工程造價的確定與控制貫穿于項目建設全過程，可以說決策階段的項目決策內容是決定工程造價和投資效果的基礎。只有加深項目決策的深度，采用科學的估算方法和可靠的數據資料，合理地計算投資估算，保證投資估算打足，才能保證其他階段的造價被控制在合理范圍，使投資控制目標能夠實現。工程建設項目的各項技術經濟決策，對項目的工程造價有重大影響，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的選擇、設備選用等，都直接關系到工程造價的高低。
2.設計階段工程造價的控制
工程設計是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。
（1）實行設計方案招投標或方案競選，有效控制工程造價。
采用設計招投標形式選擇最合理的設計方案，促使設計單位優化設計方案，降低工程造價。在審查設計單位的設計時，要利用各種指標對總平面圖設計、工業建筑的空間平面設計進行分析比較，這兩方面的設計不僅對工程造價產生重大影響，而且對施工及投產后的生產、經營都有重大影響。對工藝技術方案的選擇，應從我國的實際出發，認真進行經濟分析，根據我國國情和企業的經濟實力，確定先進適用、經濟合理、切實可行的工藝技術方案。
（2）推行限額設計。
（3）推行標準設計
在工程設計中采用標準設計可以促進工業化水平，加快工程進度，節約材料，降低工程造價。
（4）運用價值工程對設計方案進行價值分析
價值工程是通過對產品的功能分析，使之以較低的總成本，可靠地實現產品的必要功能，從而提高產品價值的一套科學的技術經濟方法。它是處理工程造價和功能矛盾的一種現代方法，運用這種方法就可以通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目經濟效益、社會效益和環境效益的最佳結合。
3.招投標階段對工程造價的控制
工程建設領域實行招投標制，是為了適應市場經濟的客觀要求，通過競爭機制，優化資源配置，低成本，高質量，高效率的完成工程建設。在招投標過程中，要認真編制招標文件，熟悉設計圖紙，仔細審核中標單位報價書中的工程量、單價，限制投標單位采用投標策略對工程造價控制的影響。
（1）編制工程招標文件。
（2）運用工程量清單規范招投標。工程量清單是表現擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數量的明細清單，反映了承包人完成建設項目需要實施的具體的分項目標，為投標人提供了一個平等的競爭性報價的基礎。在具體操作中，招標單位根據工程量計算規則提供工程量清單，投標單位應結合自身實際情況和市場行情，自主報價和自主競爭。
4.施工階段對工程造價的控制。工程項目實施階段的工程造價控制可以從以下幾點著手：
（1）仔細審查合同標價和工程量清單、基本單價及其他有關文件；結合工程進度和質量，正確進行工程計量，復核工程付款賬單，按規定進行工程價款結算；
（2）正確理解設計意圖，嚴格控制設計變更，對設計不妥的地方及時更正；加強工程索賠控制，進行全方位合同管理；
（3）合理進行現場簽證；審查施工組織設計，利用技術經濟比較方法進行綜合評審，運用價值工程對施工階段材料及施工方案選擇進行優化，選擇合理的施工方案。
（4）加強材料、設備的采購和管理。
5.竣工決算階段對工程造價的控制
竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件。及時、準確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過程的經驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術經濟資料都具有重要意義。
（1）在確定工程造價時，堅持以現行的計價規范為依據，按照施工合同和招標文件的規定，根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯系，確保工程造價計算的準確性。
（2）要堅持深入現場，掌握工程動態，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了。因此，在結算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現場，細致認真的核對，確保工程結算的質量，提高投資效益。
綜上所述，工程造價管理是一項技術性、專業性、政策性很強的工作，貫穿于投資決策、項目設計、招標投標和建設施工各階段。事實證明，要有效控制工程工程項目造價，對建設項目必須實行全過程造價管理。首先，在思想上一定要有清楚的認識，及時抓重點，抓關鍵環節。其次，在工程實踐中還要勇于實踐，大膽嘗試，總結出一套切實可行的方法，理論與實踐相結合，有效地控制工程造價，節約工程資金，最大限度地提高建設資金的投資效益。
參考文獻
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