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土地方面的法律法規范文1
關鍵詞：礦山土地復墾；問題；對策
一、礦山土地復墾的歷程
1. 國外礦山土地復墾的歷程
人類進入第二次工業革命以后，由于新機器、新技術、新發明等不斷出現，許多國家開始了對礦產資源的采掘，這使土地遭到了大量的損壞，同時出現了一些修復采礦破壞土地的措施，這是土地復墾的萌芽。20世紀初，美國、德國、英國和澳大利亞等國政府官員和學者們意識到土地破壞問題的嚴重性，開始著手對礦區廢棄土地進行研究，提出了土地復墾及一些針對土地恢復使用的措施建議。早期的土地復墾工作比較簡單，一般是對整個污染礦區進行覆土，或者是對廢棄土地進行局部修復。
到20世紀70年代，由于對礦產資源的需求急劇增長，各國對礦產資源進行了大規模的開采，整個礦區大量的土地遭到損毀，生態環境遭到嚴重的破壞，礦區土地復墾因此被重視起來。這時美國、蘇聯、澳大利亞等國相繼開展了土地復墾工作的研究，提出土地復墾概念并在復墾作物選擇上作了相關研究，法律法規開始出現，土地復墾技術有所提高，相繼出現了土地平整、裂縫填充、植樹種草等。
20世紀70年代以后，隨著環境問題的日益嚴重，礦區的可持續發展也受到了極大地關注，沖溝生態系統的要求受到重視，礦區損毀土地的復墾方向逐漸轉為生態復墾。美國、前蘇聯等國相繼修訂和頒布了有關礦區土地復墾方面的全國性法規，有了相關法律的約束，土地復墾工作逐漸步入正軌。
2.國內礦山土地復墾歷程
我國土地復墾最早是在20世紀50、60年代，起步比較晚。當時，由于礦區土地緊張，一些礦區自發地在排土場、尾礦庫上墊土種植糧食和蔬菜，用以克服自然災害帶來的吃糧問題。由于我國人多地少，所以早期的礦山土地復墾主要是將廢棄地改造成為可耕地，采用填埋、剝離、覆土等簡單措施。我國早期的復墾沒有相關的理論指導，礦山土地復墾沒有得到足夠的重視，復墾率很低。
改革開放以后，隨著經濟的快速發展，社會對煤炭、鐵礦等礦產資源的需求不斷加大，礦產資源大肆開采引起的環境問題逐漸顯現，我國政府開始重視礦區的生態環境及可持續發展問題，國務院、國土資源部、原煤炭部等先后制定了與礦區土地復墾、環境保護等相關法律、法規和規章，如《中華人民共和國土地管理法》、《土地復墾規定》、《土地復墾技術標準》（試行）等。其中《土地復墾規定》明確提出了“誰破壞、誰治理”的原則，使得土地復墾工作有法可依。這些法律法規頒布以后，一些地區開展了一些土地復墾工作，其中由白中科教授親自主導的山西平朔安太堡露天煤礦土地復墾方工程為我國以后土地復墾工作的開展樹立了榜樣。這期間，一些學者也進行了大量的研究，引入了一些生物、化學等技術。2006 年國家《關于加強生產建設項目土地復墾管理工作的通知》， 指出應該加強土地復墾的前期管理工作；2011年3月5日《土地復墾條例》公布，明確了土地復墾責任主體，敦促他們自覺履行土地復墾義務，加強了對土地復墾義務人的監管；2011年5月20日《土地復墾方案編制規程》，為指導和規范土地復墾義務人編制土地復墾方案、履行土地復墾義務、落實土地復墾責任提供了技術依據。
二、山西省礦山土地復墾的現狀
1.復墾面積大
近幾年，在山西省，雖然一些大型的國有煤礦集團已經進行了大量的復墾，效果很明顯，但是由于歷史遺留問題，山西省還有許多中小煤礦被關閉、兼并重組以后復墾義務人沒有確定下來，所以山西省礦山要復墾的土地面積還很大。
2.土地破壞嚴重，復墾率低
據山西省國土資源廳最新的一份礦山地質環境調查結果顯示，全省因采礦活動引發的崩塌、滑坡有754處，影響面積14萬畝，而地面塌陷更是多達2976處，影響面積100多萬畝。全省累計堆存矸石山10多億噸，礦山采空區超過5000平方公里。山西省的煤礦以大同、晉城、陽泉、呂梁、太原、臨汾等為主，但是這些地區的土地復墾率只有10%左右，并且復墾周期長，平均需要30年。山西省的4個大型國有礦區已治理矸石山的面積占總面積的1/4，煤炭矸石綜合利用率還不到總量的30%，山西省的土地復墾工作任務艱巨。
三、山西省礦山土地復墾存在的問題
1.土地復墾法律法規不健全
最近幾年雖然國家相繼出臺了不少土地復墾方面的法律法規，如《土地復墾規定》、《土地復墾條例》等，完善了我國土地復墾在法律法規方面的不足，為我國土地復墾工作的開展奠定了良好的基礎，但是每個地方有每個地方的特色。山西省是一個礦產資源大省，尤其是煤礦資源的儲量非常大，每年因礦山開采破壞的土地面積相當大，與之配套的礦山土地復墾方面的法律法規還不健全，有待于進一步完善。
2.礦山企業土地復墾意識不高
隨著我國《土地復墾編制規程》的出臺，凡是新建煤礦和已經開采的煤礦都必須編制土地復墾方案，否則不予頒發采礦許可證和進行采礦證年檢。一些煤礦企業為了獲得采礦證和進行采礦證年檢，請一些中介公司為自己編制土地復墾方案報告，有的負責人都不知道土地復墾是干什么用的，他們對土地復墾方案報告中的土地復墾服務年限、土地復墾質量、土地復墾投資等一點都不了解，只是注重眼前的利益，缺乏長遠的眼光。
3.土地復墾方案不科學
隨著山西省最近幾年煤礦兼并重組工作的勝利和后續五項工作的開展，編制土地復墾方案成了后續五項工作中非常重要的一項。土地復墾方案的編制是非常復雜的，涉及農業、地質、林業、財務等許多專業方面的知識，不是一個人所能完成的，它需要有掌握不同專業知識的人共同完成。一些中介公司為了及時完成礦山企業的任務，編制人員到礦山企業只進行粗略的調查就進行方案編制，并且方案的編制往往由一個人來完成，缺乏專業的知識。這樣難以保證編制出科學、合理的土地復墾方案，不利于土地復墾的實施。
4.缺乏完善的監管機制
大部分礦山企業編制完土地復墾方案以后，對后續的土地復墾資金提取和復墾報告的實施缺乏足夠的重視。礦山企業沒有設立專項的賬戶，對土地復墾資金進行有效的提取。一方面由于國土資源管理部門工作重心的原因，加上人員配備少、機構不健全，嚴重影響了土地復墾工作的監督管理。另一方面，要進行礦山土地復墾的實施，如對土地復墾的設計、土地復墾工程的組織實施、復墾后的土地驗收等，這些工作都需要一些專業的中介服務機構，但是這些專業的機構比較缺乏，國土行政主管部門也沒有精力開展繁瑣的事務性工作，進一步影響了土地復墾的開展。
5.土地復墾理論研究和技術研究落后
最近幾年，山西省礦區土地復墾工作取得了很大的成就，但是理論落后于實踐。沒有結合當地的自然條件，只是進行單一用途的土地復墾，沒有考慮到生態環境的多樣性，導致土地復墾缺乏一定的盲目性，如一些地方塌陷以后，進行簡單的填埋，然后種上單一的樹種。還有就是土地復墾技術研究注重工程方面，在生物技術方面缺乏充分的研究，導致一些復墾的土地質量低，土地肥力恢復比較慢。
四、完善山西省礦山土地復墾的建議
1.完善土地復墾方面的法律法規，提高可操作性
山西省政府應結合地方特色，出臺一些相關的法律法規，為下一步土地復墾工作的開展奠定良好的基礎。同時結合國外先進國家在土地復墾工作中的經驗，如對土地復墾資金的提取、復墾后土地產權處理、土地復墾工作的監管等，建立與之相配套的法律法規，為土地復墾后續工作的開展奠定堅實的基礎。
2.提高礦山企業的土地復墾意識
土地復墾工作最終的效果如何，主要取決于礦山企業，他們是復墾工作的執行者，所以必須提高礦山企業土地復墾的意識。首先政府應該不斷加強土地復墾法律的宣傳，使礦山企業意識到土地復墾是一項利國利民的好事。其次應加強對礦山企業在土地復墾方面的培訓和提出一些稅收方面的優惠政策，這樣既可以提高他們在土地復墾方面的業務知識，也可以提高礦山企業土地復墾的積極性。
3.加大評審力度，提高編制土地復墾方案的質量
為了提高土地復墾方案編制的水平，一方面國土主管部門應聘請在土地復墾方面有造詣的專家，針對土地復墾涉及的各個方面對中介機構的編制人員進行培訓，增加編制人員的專業知識。另一方面，在對完成的方案進行評審時，專家應該從自己的專業角度結合礦區的實際情況提出一些實際性的問題。土地復墾方案涉及許多如環保、采礦、地質、財務等不同的專業知識，中介機構應該聘請一些不同專業的人才，每個人結合自己熟悉的專業知識編制屬于自己的一部分，這樣方案的質量就提高了，為后續土地復墾工作奠定扎實的基礎。
3.加強對礦山土地復墾的監管
土地復墾是一個漫長的系統工程，在實施的每一個階段，國土資源主管部門要進行一系列的監督和檢查，建立一整套的資金保證制度，確保復墾資金的合理使用和?？顚Ｓ?。從省到縣，在國土部門中設立專門的監督執法機構，投入大量的人力和物力，對進行土地復墾的礦山企業定期或不定期地開展土地復墾專項執法活動，使土地復墾的管理工作日?；?、經?；?/p>
4.加強土地復墾的理論和技術研究
土地復墾的質量和效果取決于土地復墾技術的水平，要從根本上改善礦山企業土地復墾的現狀，必須加大土地復墾技術的研究和推廣。礦區生態環境比較脆弱，應更加重視生物技術的應用，結合當地的自然氣候條件，考慮草種和樹種的抗寒性、耐貧瘠性、生長發育速度和土壤改良作用，選擇一些適合當地生長發育的植物。同時我們應該借鑒國外一些土地復墾的經驗技術，如微生物復墾技術、土壤培肥技術和3S技術等。
參考文獻：
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土地方面的法律法規范文2
與土地管理法律不銜接。現行土地管理法律對使用土地、土地登記等方面都作了明確規定。土地調查是查清土地資源和利用狀況的基礎和必要手段，海域使用權證書換發國有土地使用權證書如果沒有經過土地調查，就無法準確確定填海形成土地的面積和四至范圍。填海后形成的土地就是現有土地的一部分，需要在土地利用總體規劃中確定其地類，需要明確其用途。利用填海形成的土地用于非農業建設如何納入土地利用年度計劃統籌安排，需要慎重。建設項目可行性研究論證時，需要土地主管部門審查，提出建設項目用地預審報告；供地方案經批準后，需要市，縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書，使用國有土地的，需要簽訂國有土地有償使用合同或由土地行政主管部門核發國有土地劃撥決定書等等。這些問題沒有解決，法定程序沒有履行，決定了海域使用權證書難以直接換發國有土地使用權證書，說明了海域使用管理法律法規與土地管理法律法規存在明顯的脫節。更何況，海域使用權證書與國有土地使用權證書的取得要件，取得方式明顯不同，《海域使用證》與《國有土地使用證》證書本身載明的事項有很大的差異性，這也決定了兩證無法簡單換發。
與《物權法》沒有銜接?！段餀喾ā返?37條規定：工業，商業，旅游，娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標，拍賣等公開競價的方式出讓。填海造地主要是為了將土地用于工業、房地產開發等項目，依法應當以招標、拍賣、掛牌等公開競爭方式出讓國有土地使用權，如果將海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書，實際上繞開了國有土地使用權出讓的有關規定，土地使用權的取得方式也就無從談起。這不僅不利于優化市場對資源的配置起基礎性作用，而且也明顯違反了不動產物權取得原則，引致土地管理的混亂，對原海域使用權人合法權益的保護也十分不利，如轉讓、抵押土地使用權和處置地上建筑物就缺乏依據了。
與《城鄉規劃法》沒有銜接。城鄉規劃法第38條規定：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置，使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。在簽訂國有土地使用權出讓合同后，才能領取用地規劃許可證。第39條規定：規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件。
簽訂國有土地使用權出讓合同是國有土地使用權出讓、取得用地規劃許可證的必經程序，是以出讓方式取得國有土地使用權的前提，根據城鄉規劃法規定，沒有明確規劃條件是不能簽訂國有土地使用權出讓合同，不能出讓國有土地使用權的。不能取得國有土地使用權也就是不能取得國有土地使用權證書。海域使用管理法第32條第2款直接規定海域使用權證書換發國有土地使用權證書的簡易程序，既沒有規定取得國有土地使用權的方式，也沒有規定取得國有土地使用權證書應有的要件和程序，與城鄉規劃法的規定完全割裂，省略、模糊了取得國有土地使用權證書依法應當具備的要件和必經的程序，造成人們對相關法律條文的理解存在差異，同時還使換發證書工作處于被動狀態。
在海域使用權證書換發國有土地使用權證書問題上，除了要明確換發要件、程序和適用的法律法規外，還要梳理一些看法，澄清一些認識：
依法管理不是附加條件。有人認為，海域使用管理法第32條第2款規定非常明確，依法應當直接換發，如果附加各種前提條件，不僅違反海域使用管理法，也違反《行政許可法》關于行政許可設定的原則，屬于增設行政許可行為。
應當看到，按照土地、規劃等法律操作，并非附加條件，而是日常管理的需要。之所以出現問題，實質是海域使用管理法第32條第2款的規定沒有保持好與其他法律之間的相互銜接，導致實際工作中相關事項無法操作。從上面相關法律的規定看就可以知道，海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書不僅不符合土地管理法律、物權法、城鄉規劃法的規定，在實際工作中也無法實施。
新增加的土地也要依法辦理。有人認為，填海形成的土地不是天生的，也不是通過征收農民集體所有土地成為國有土地的，這種土地是新增加的，是新出現的問題，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式進行調整。我們認為。通過填海造地，已經使海域改變了自然屬性，成為土地的組成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法規來調整。
土地方面的法律法規范文3
[關鍵詞]土地評估 分析 SWOT分析法
[中圖分類號] F301.2 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-3-340-1
0引言
土地評估的發展程度是土地市場化高低的一個重要的衡量標準，對于土地的利用以及土地市場的運行起著十分重要的作用。SWOT 是優勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses） 、機會（Opportunities）和威脅（Threats）這四個單詞的縮寫，在戰略管理中，SWOT分析法是一種比較常用的分析方法，對于決策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通過對研究對象的內部和外部的因素進行全面分析，制定相關的解決措施的過程，SWOT分析法根據研究對象的特征，可以為問題的解決提供多種解決方法。本文利用SWOT分析法針對我國土地評估行業發展進行全面分析。
1土地評估的優勢分析
當前，土地評估行業中，具備一定的優勢，主要有以下幾個方面。第一，土地評估具有較高的科研水平。當前，我國土地評估的相關專業在教育和科研方面，是順應土地有償使用制度進行推進和發展的。在科研教育方面，我國的土地評估相關專業已經進入了全日制教育的階段，當前很多學校都開設了土地評估的相關專業，與此同時，還有高效的專業教師隊伍作為保障，為土地評估的科研教育提供一定的幫助和保障。在土地評估中，還建立了完善的行業組織，根據《中國土地估價師協會章程》，中國土地估價師協會的成立，為土地估價的行業組織提供了一個平臺，可以協調全國的土地評估人員和組織進行自我管理和提升，引導土地評估的相關人員按照法律法規進行工作。另外，行業組織還不斷完善各地的行業自律管理規章制度、組織土地估價師的資格考試和再教育等工作，為土地評估行業的發展提供了一個良好的保障。
2土地評估的劣勢分析
土地評估行業的發展，具備一定的優勢，但同時也存在一些問題。第一，當前的土地評估企業一般規模都比較小，當前我國從事土地評估工作的企業一部分是由原國土行政管理部門的評估所改制而成的，另外的則是社會上相關的企業構成的，由于土地評估行業的發展時間并不長，在很多方面也還有缺陷，因此對土地評估企業的發展有一定影響，導致土地評估企業的發展受到阻礙，大多規模比較小。第二，當前很多土地評估企業在競爭中存在惡性競爭的現象。據調查，當前我國從事土地評估工作的企業大約有兩千多家，土地評估行業中受到土地數量的影響很大，在供求關系上一般都是供不應求的現象，加上當前對于土地評估方面的法律法規還不夠完善，很多企業在市場運營的過程中為了保證自己的利益而采用各種競爭方式，存在一些惡性競爭的現象，而且這種現象還有嚴重的發展趨勢，對我國土地評估行業的發展有十分重要的影響。第三，土地評估行業的誠信存在問題。土地評估行業的誠信問題一直都是行業發展的一個難題，誠信問題的產生有兩個方面，一是行業內部的，還有一個是行業外部的。當前我國土地評估行業的法律法規體系不夠健全，企業在經營的過程中會以利益為導向，導致誠信問題頻出，對土地評估行業的發展帶來很大影響，因此，要加強法律法規的不斷完善，規范土地評估企業的操作手段和方法，提高企業的誠信度，促進土地評估行業的快速健康發展。
3土地評估的外部機會分析
外部環境對土地評估行業的發展有十分重要的影響，在當前土地評估行業中，外部機會主要有幾個方面。第一，當前的市場經濟體制不斷完善，為土地評估行業的發展帶來一定的機遇。土地評估行業是具有一定中介性質的，在推動市場經濟發展的過程中占據重要地位，而且該行業是以市場為基礎進行發展的，市場經濟以法律為基礎，所以，經濟的發展會促進法律的完善，從而對土地評估企業的發展提供相應的保障。第二，當前我國的土地使用制度在不斷改革。土地評估的對象就是土地，所以土地制度的不斷改革，對于土地評估行業的發展也有一定影響。隨著的不斷深入，土地評估企業也在不斷發展，經過幾十年的改革，我國的土地制度已經形成，土地評估行業的發展具有穩定的外部環境基礎，給土地評估行業的發展帶來了更多的機會。第三，當前房地產市場的快速發展，為土地評估行業的發展奠定了基礎。房地產和土地的管理，促進了我國土地評估制度的完善，尤其是近年來房地產行業的不斷發展，土地的交易市場也逐漸活躍起來，這為土地評估的發展奠定了堅實的基礎。
4土地評估的外部威脅分析
外部環境給土地評估的發展帶來了一些機遇，但同時外部環境存在的一些威脅也會給土地評估行業的發展帶來一定的挑戰。土地評估的外部威脅主要有幾個方面。第一，當前外部的法律法規不夠健全，法律法規體系的缺失對于土地評估行業的發展而言是一個重要的難題，不健全的法律法規環境容易導致土地評估行業的無序發展，在行業中形成多頭管理的局面，難以滿足當前行業發展的需求。第二，當前的土地評估發展中，行政干預的現象還比較嚴重。土地評估企業的發展應該是獨立的、客觀的，但是當前很多行政部門對于土地評估行業的發展還有一定的管理和控制，雖然當前一些土地評估企業是經過改制的，但仍然有利益關系，同時地方土地行政管理部門對土地的評估報告還有一定的審核權利，因此行政的介入和干預對土地評估行業的發展帶來很大影響。此外，當前土地評估行業還和其他的評估行業之間存在一定的隔閡，使得土地評估行業會與其他評估行業進行競爭，比如在市場份額和技術認定方面進行競爭，障礙不利于行業的穩定發展。
5結語
隨著我國市場經濟以及房地產行業的發展，土地的交易變得頻繁，從而也加快了土地評估行業的發展，土地評估行業在發展的過程中，面臨了一些優勢和劣勢，外部環境對土地評估行業的發展也有很大影響。本文利用SWOT分析法對土地評估行業的發展面臨的外部環境、優勢和劣勢等方面進行分析。
參考文獻
[1]張昊.淺析SWOT分析法在房地產開發中的應用[J].東方企業文化，2007（03）.
土地方面的法律法規范文4
【關鍵詞】農村土地糾紛；新農村建設
中圖分類號：S-9
文獻標識碼：A
文章編號：1006-0278（2013）03-019-01
一、經濟原因
社會經濟的發展，土地增值效益的大幅提升，是土地糾紛案件增多的直接原因。
1 在工業化、鎮化加快的情況下，占地過多過快，征地補償仍然是城鄉二元化的，這不僅加劇了城鄉收入差距，而且造成了農民心理不平衡，導致農民與政府、與開發商之間的矛盾?，F行征地辦法，基本都是給予失地農民一次性補償。集體土地被征收以后，往往能為征地一方帶來很大的增值收益，而被征地一方所獲得的補償相對較少。集體和農民土地增值收益分配比例不斷降低，直接原因在于征地補償標準提高幅度遠跟不上上漲幅度。依照我國現行《中華人民共和國土地管理法》規定，征用耕地的土地補償費，由三部分組成：一是土地補償費，標準為該耕地征用前三年平均產值的6-10倍；二是安置補助費，為該耕地年產值的4-6倍；三是被征用土地上附著物和青苗補償費以及當地政府以國有土地有償使用收入所做的補貼，總和最高不超過具體地塊平均畝產的30倍。但因農地產值相對不高，導致補償費用偏低，按照法定標準計算出來的補償費有限，抗風險能力差，難以解決失地農民的長遠生計，而且相鄰地塊的征地補償往往因用途不同而相差很大。宅基地的補償則沒有明確的統一標準，在實踐中，有些地方按著附著物補償，而有些地方則單獨補償。
2 土地既是農民的生活資料，也是生產資料，如果土地不被征收，農民可以自己耕種，還可以得到國家補貼，取得不錯的收入。而土地被征收，征地補償費用僅考慮被征收的土地原用途和原價值，不考慮土地本身的價值、增值價值及預期收益，補償標準過低，計算依據不合理。
3 政府征用土地時，土地補償費集體占了大多數補償款，由集體統一支配。而政府對集體如何使用土地補償款缺乏細化，缺乏可操作性的規章制度，致使鄉、村層層克扣現象比較普遍，再加上缺乏嚴格的財務監管監督機制，補償款發放存在漏洞。
二、政策及法律法規，現行有關土地方面的政策及法律制度設計缺失，是土地糾紛產生的根本原因
（一）政策調整
農業政策的調整，是導致農民收益的變化的根本原因。改革開放后農村實行了，農民承包土地30年、50年不變的政策已深入人心，但在政策執行過程中各級政府提高征收各種稅費標準，加上物價上漲等因素，農民種地無利可圖，打擊了農民生產的積極性。國家適時進行了政策調整：讓農民重新看到了種地的益處；免征各種稅費，提高農民生產積極性，對種地農民實行政府補貼，提高種地農民待遇。加上糧食價格的提高，外出務工農民即使不出家門，土地也會給自己帶來比較滿意的收入。
（二）法律、法規頻繁修訂
法律和政策的契合不協調是糾紛產生的法制性根源。自實施到現在，國家有關農村土地承包問題的政策、條例、法律法規不斷出臺，如《中華人民共和國土地管理法》、《農業法》、《民法》、《土地承包法》等，有關的政策條例不勝枚舉。由于國家整體處于社會轉型、經濟轉軌過程中，使得已有的法律、法規很難適應現實的變化，經常被補充和修訂。如《中華人民共和國土地管理法》在1988年、1998年、2004年被三次修訂，每次都有新增添的內容。法律、政策的靈活性和多變性與土地變動滯后性和緩慢的過程產生矛盾。針對這種情況，即便是專門從事土地問題研究的人員也難以完全理解法律的真正意義。
三、社會保障缺失
“地不要人”是不少地方的征地補償方式。被征地農民一次性拿到補償款，如同國有企業職工買斷工齡一樣，實質上都是失業，但是工人享受社會保障，被征地的農民卻沒有。在城市化進程中，出現大批種田無地、上班無崗、社保無份的“三無”農民，他們失去了生存、就業、養老的根本保障，沒有辦法融入城市，也沒有生活的最低保障，從而引發社會問題。
四、征地理由不充分
政府在對農村集體土地進行征收時，利用“公共利益”一詞的模糊性，隨意將征地原因解釋為“公共利益”。沒有及時向農民宣傳好相關的法律法規，不能將補償標準及辦法及時公開的向被征地農民展示。按照現行法規，土地使用權歸農民，而產權屬于村集體，在征收及補償的程序上不完善，農民缺乏有效的參與。在“雙主體”制度下，強勢“集體”往往會導致失地農民“被代表”。
土地方面的法律法規范文5
一、城市政府經營者角色及其影響
分析中國城市舊城改造項目的常見流程，可以發現在土地出讓之前，社會資本等開發力量很少介入，城市政府在近乎封閉的環境下進行工作，體現出“全能政府”的狀態（見圖1）。
舊城改造項目需要大量的資金投入，主要包括前期研究費、拆遷補償費、工程建設費等，其中拆遷補償費用占據了50%以上（見表1），而這些都需要政府先行負擔。國內大部分城市的財政無法支撐舊城改造的資金需求，為了有效緩解資金的不足，城市政府往往采用將轄區內的土地使用權由政府回收后再向銀行進行抵押貸款的模式來進行融資（見圖2）。因此，在舊城改造項目中，城市政府要充分考慮項目盈利和貸款償還等問題。這一系列過程使得城市政府不可避免地扮演了經營者的角色。
作為城市管理者，城市政府的首要職責是維護城市內各主體的利益及合法權益，努力維護城市發展的公平與效率，即扮演“守夜人”的角色。城市政府的經營者角色，實際上使政府參與到舊城改造的利益分配中，以“經濟人”的角色與開發商、被改造者、公眾等利益主體產生博弈。這勢必會造成與政府主要職責的矛盾，產生一定的負面影響。
首先，一些城市政府出于對經濟效益的追求，往往將土地較多地用于商業、居住等用途，同時盡可能提高建設的強度，以達到可出讓、更高價出讓的目的，使得道路、公園、學校等公共設施得不到保障，城市交通負荷、環境容量等遠超合理值。舊城改造中大拆大建模式造成對城市肌理、歷史文化的破壞，其根本原因也在于對經濟效益的短視追求。
其次，城市政府在前期規劃、指標測算等方面過于偏重經濟效益，造成隱含的市場風險，一方面，一旦土地的“招拍掛”收入不及預期，城市政府將面臨很大的負債危機；另一方面，容易造成價高者得現象，開發者能力、資歷匹配度不受關注，風險向開發者轉移后，項目不成功造成的各種后果將由城市政府來承擔。
再次，城市政府一般成立國有開發平臺公司具體負責舊城改造項目，存在國有企業效率低下、市場適應能力差等問題；平臺公司因為經濟效益的羈絆，對其他更應該關心的環境、社會問題既無精力、也無動力。另外，還可能帶來政府與開發商“合謀”剝奪公眾利益、權利尋租等一系列其他問題。
二、城市政府經營者角色根源分析
由上可見，城市政府在舊城改造中扮演的經營者角色，對舊城改造造成了諸多不利影響，是一個亟待解決的關鍵性問題。深入分析問題產生的根源，主要有以下三個方面：
第一，法律法規方面。國務院590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確規定政府是拆遷主體，開發商及建設單位禁止參與拆遷。同時國家土地儲備制度規定，土地儲備只能由國土資源部門進行，政府基本壟斷了土地一級市場，社會資本一般只能通過“招、拍、掛”的途徑獲得土地。這便從法律法規層面決定了政府在舊城改造項目中的主導作用。在此格局下，在項目前期決策和土地整備等階段，社會力量基本被排除在外，從而使前期的資金壓力、市場風險主要由政府來承擔。
第二，財政體制方面。城市政府對于經濟利益的追求，主要原因是財政收入無法滿足城市發展對資金的需求。我國采用中央和地方政府分稅的財政管理體制，稅收由中央和地方政府按一定比例分成。對于地方政府來說，缺乏稅源廣、稅基厚的主體稅種，存在財權和事權不統一的矛盾。在“土地財政”難以為繼的大背景下，這一矛盾將越來越突出。
第三，考核機制方面。考核可以有效影響各級政府的行政行為，是不容忽視的方面。當前考核指標存在經濟指標權重偏大，社會、環境等指標權重偏小的問題，特別對于舊城改造項目相關部門、人員來講尤為突出。這一現象固然有社會環境指標難于定量等原因，但根本還是在于政府觀念的轉變。
三、優化改進措施
如前所述，法律法規、財政體制、考核機制是舊城改造中城市政府的經營者角色問題產生的最根本原因。相關問題的破局和完善，應重點圍繞此三個方面展開。
法律法規方面是解決問題的重點和難點。法律法規具有穩定性和權威性，同時也綜合考慮了各方面的平衡，是較長時期需遵循的框架，輕言突破是不合理也不現實的選擇。在保持現有法律法規不變的前提下，本文認為可以從以下兩方面加強探索：一是充分利用土地協議出讓的方式，出臺有針對性的地方法規，使社會資本參與到舊城改造的前期工作中來。舊城與城市發展新區不同，其土地面臨的實際上是已有權屬的土地置換、改性的問題，這給土地協議出讓提供了可能性。二是充分利用“PPP”模式，為舊城改造項目帶來資金活力。以往政府在“PPP”模式中，往往進行補貼性引導，在財政緊張的情況下，這種模式僅應用于個別示范性項目，政府的積極性不強。不妨多加強“私-私（Private - Private）”合作，政府專注于政策、辦法，真正成為“促進者”和“協調者”，調動各方的積極性，減輕政府負擔。為體現公平，減少尋租空間，以上兩方面措施都可引入競爭機制，加強公眾參與，公開比較整體改造方案的合理性。同時注意競爭的前置，即在舊城改造項目啟動和決策階段引入，以充分發揮全社會的智慧。
財政體制方面，在肯定分稅制合理性的前提下，對中央和地方的稅費比例進行適當調整，以加強地方政府財力；同時可借鑒英國等國家做法，中央對于地方建設實施專項資金管理，給予適當的補助（見表2）。此外，合理、穩步開征房地產稅等也是可能的措施。
考核機制方面，從本源來說，舊城改造是為了讓市民生活更好，是為人服務的。政府需改變舊城改造中“見物不見人”的狀況，體現服務型政府的作用。物質空間的改造僅是舊城改造的一部分，應降低經濟性指標的考核力度，加大社會、環境、文化等方面指標的考核比重。對于舊城改造項目的評價，也應建立社會、經濟、環境、文化等綜合評價體系。
以上提出了相P措施的主要著力點和方向，每條措施還需以社會經濟數據為基礎，結合理論研究與實踐經驗，各級政府與社會團體、機構密切結合，提出細節性的政策、程序、規章等，是一項考驗政府行政能力與智慧的工作。
舊城改造將在未來較長一段時間內，成為中國城市發展建設的主要方面。而城市政府在舊城改造中的經營者角色，是造成目前舊改開發容量過高、公共設施配套不足、城市肌理破壞、文脈斷裂等一系列問題的關鍵性因素。城市政府經營者角色由法律法規、財政體制、考核機制等三方面主要原因造成，在現行背景條件下具有一定必然性。然而，在現有法律法規、分稅制財政體制不變的前提下，通過土地協議出讓、PPP模式的應用以及競爭機制的引入，中央、地方分稅比例的調整，新稅源稅種開辟，考核機制改革等措施，可以使城市政府在舊城改造項目中，逐漸從對經濟效益的追求中解脫出來，從而真正成為城市公共利益的維護者，各方利益沖突的協調者，多方力量的引導者以及各方行為的監督者的角色，回歸到“政企分開、政資分開、政事分開、政社分開，建設職能科學、結構優化、廉潔高效、人民滿意的服務型政府”的目標上來。
參考文獻：
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土地方面的法律法規范文6
20世紀90年代以來，受種田勞作辛苦、收入相對低下等客觀因素的影響，很多地區大量農民進入工廠工作，并將各自的耕地拋荒或閑置。為解決這一問題，不少村委組織就將農戶拋荒、閑置的分散土地集中起來，集中成片地轉包給其他愿意承包經營的農戶，同時約定原承包土地上的義務也由現承包人來承擔。
這種做法對維持農業生產的穩定起到了一定的積極作用，但是在審判實踐中，存在土地流轉操作程序不規范、對承包經營權流轉管理缺位以及種植行為受經濟利益驅動等諸多問題，導致土地承包經營權流轉糾紛不斷增加，且不少糾紛棘手難處，需引起關注。
引發土地承包經營權流轉糾紛的主要原因
1.土地流轉協議對所種植的農作物約定不明。比如，原本雙方合同中約定種植的是水稻，但隨著經濟產業結構的調整，承包方改種水蜜桃、葡萄等其他經濟作物，由此產生不同的經濟收益，引發糾紛。
2.土地第一次流轉后未經發包方同意而轉包。許多農民認為土地承包下來后自己就可以隨意處分，根本不經過發包方同意就轉包，導致土地多次流轉，中間環節復雜，參與者甚多，極易產生糾紛。
3.要求終止未到期合同。許多農民只注重眼前利益，認為種地沒“錢途”時就隨意處置土地，但當看到國家政策變化，發現種地有利可圖時，又強拿硬要，即使合同未到期也想盡辦法要回土地。
4.要求提高土地租金。隨著各項生產生活的成本不斷上漲，農民以各種理由提高租金，承包方一旦不按照要求提高租金，發包方就不出租土地，承包方只能依靠訴訟來維護自身權利。有的地方有的干部容易陷入兩種工作誤區。一是一心想抬高租金標準，美其名曰是維護流出方農民利益。另一種是一心壓低租金標準，美其名曰是便于招商以促進土地流轉。其實這兩種心態都不可取。我們的地方領導一定要客觀公正地正確評估當地土地收益，讓流轉雙方在真實客觀的前提下，自愿簽訂土地流轉合同。
5.合同到期后土地復耕問題約定不明。在簽訂協議時僅僅約定到期時間，很少考慮到期返還土地后的復耕責任問題，到底由誰來承擔土地恢復到可利用狀態大多未予明確，導致糾紛頻發。
規范和加強土地承包經營權流轉的對策建議
1.加強土地流轉的規范管理。土地流轉涉及土地所有者、土地經營者、承包者等多方面的利益，流轉必須按規范的操作進行。流轉雙方要簽訂流轉合同，明確流轉的形式、數量、年限、條件及雙方的權利、責任、義務等。合同要經過有關部門的鑒證，確保合同的規范性和有效性。相關職能部門應進一步建立健全農村土地流轉登記制度，使流轉管理工作正?；?、規范化。村委會要根據各自區域的實際流轉情況進一步梳理，對已流轉的農田情況做一次全面清查，并將流轉情況進行登記、備案，進行有序管理。
