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房地產開發法律法規范文1
關鍵詞：房地產；房地產金融風險；法律規制
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02
一、我國房地產金融風險
房地產金融風險是指從事房地產金融業務活動的金融機構為該產業提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經濟損失的可能性。房地產業是一個與國民經濟相關性很高的高風險、高收益行業，近年來隨著房地產市場泡沫的產生，其發展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產金融業，尤其是加大了資金支持房地產開發的商業銀行金融風險，這極不利于我國房地產金融業的穩定和發展。目前來說，我國房地產金融風險的現狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。
二、我國房地產金融存在的法律風險
房地產市場的有序建立與健康發展，不能離開健全完善的法律法規支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規制的違規操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產金融體系的建立和金融規則的正常運行，也使商業銀行系統性金融風險居高不下。
1.商業銀行之法律風險
一方面，房地產金融也缺乏有效的監管制度，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環節上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產金融業務的有關規范的法律規制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產開發資質資格的企業以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產登記制度相關配套法規還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產處置的某些法律規定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產無法分割，抵押物往往很難處置。
2.個人住房貸款之法律風險
個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。
3.土地貸款法律風險
房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。
三、我國房地產金融風險的法律完善
市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。
1.商業銀行風險之法律規制
（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。
（2）以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。
2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制
（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。
（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。
（3）建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。
3.房地產土地貸款之法律規制
（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規定對于用于經營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現象；平抑地價，從而抑制房地產價格上漲過快所帶來的金融風險。
（2）嚴格貸款擔保法律審查。要針對土地貸款擔保措施的特殊性，從擔保人主體資格、履約能力，擔保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關、事業單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔保承諾僅可做為其他有效擔保的補充。嚴格審核擔保人實際擔保能力，防止擔保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現風險后抵押資產的可執行性和可流通性，對公益性財產堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導致抵押無效。三是以土地使用權設定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應實際考查土地使用權的取得是否依法定程序，審批手續是否齊備，有無權屬爭議，是否繳納土地出讓金等。
房地產開發法律法規范文2
作為民法的法律原則之一，平等原則對于商品經濟的發展、權利觀念的建立、權利的有效保護，乃至人們對于法律的信仰的提高都起到了十分重要的推動作用。千百年來，人們為了平等不懈努力，以求權利能夠受到他人乃至社會的尊重。
時至今日，追求平等的人們賦予了平等原則以新時代的含義。
同時，由于社會發展過程中人們對利益的最大化追求和不同利益主體主體之間利益的相互沖突，也對該原則提出了挑戰。在房地產開發過程中，主要體現在某些房地產開發商借助國家公權力侵害被拆遷戶的利益，導致公權力被濫用。依照我國《物權法》第4條規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。
所以，在房地產開發過程中，房地產開發企業作為和被拆遷人平等的主體應依照《民法通則》第三條平等性原則之規定確定房屋補償標準，在雙方達成合意的情況下再進行拆遷。因為房屋屬于被拆遷戶所有，房屋上所體現的房屋所有權和土地上所體現的土地使用權應該受到全社會的尊重。
1對我國房地產開發過程中存在的民法失衡現象的分析
依照馬俊駒、于廷滿所編著的《民法原論》一書，民法的平等原則是指民事主體享有獨立、平等的人格，在具體的民事法律關系中互不隸屬、地位平等、各自能獨立表達自己的意志，其合法權益平等地受到法律的保護。
由上述定義我們可以看到平等性原則決定了該原則在民法中所處的根本性地位。因為只有在平等的前提下，才能保證民事主體的意思自治、雙方在民事活動中享有權利承擔義務的公平。但是民事主體之間的平等地位就能保證實質的平等嗎？答案是否定的。因為如果平等主體之間的利益遭受侵害，該種侵權可以通過民事訴訟得到保護。但是，如果公權力介入平等主體之間的權利義務關系。在這種情況下，將會使雙方的平等地位出現失衡，從而影響到雙方權利的享有和義務承擔的公正性。形式的地位平等而實質的不平等導致權利義務享有、承擔的失衡，從而也導致了本應由民事訴訟調整的爭議納入到行政訴訟的范圍內。權利保護也就成為了空談。
在古羅馬法中就有了關于平等觀念的闡述，只是由于奴隸制和人格等級而使平等變得空洞化。法國、日本也在法典的發展過程中逐漸廢除了不平等特權。人格平等原則在近現代民法的確立，意味著近現代民法上的個人法律人格的平等，而不考慮知識，社會地位及經濟方面的諸多因素，從而把人抽象為法律上的平等的人。隨著人們對于民法平等原則的進一步認識，當代法律意識到了弱者在平等人格原則的問題，提出了弱者保護的原則以對形式平等而實質不平等的現象加以更正，賦予了處于社會弱勢群體以特殊保護的權利。所以，在我國的房地產開發過程中，應該以民法的平等性原則為基本出發點，使開發商和被拆遷戶在該原則的指導下平等協商，確定房屋拆遷的補償金額，只有這樣才能使本處于弱者地位的被拆遷人的財產權利得到行之有效的保護。
2如何運用平等性原則解決我國房地產開發過程中存在的失衡現象
首先，應擺脫權力至上的觀念。我國有著數千年的封建歷史。中國古代的法律一開始就與權力有緣而與權利無關，公私法不分。所以，我們應該拋棄固有的權力至上的觀點。
并深信權力屬于人民所有，國家只是權力的行使者，只是人民權利讓渡的產物，而不是權力的所有者。所以，在權力和權利的博弈中。權力應以權利為界限，而不應權利以權力為界限。這就決定了在權力與權利的運行過程中。
權力是法無規定既禁止，而權利卻是法無規定既自由。
表現在房地產開發領域，首先是雙方的地位的平等。國家機關應該在不介入私權的前提下居中裁判，房地產開發企業與被拆遷戶分處兩邊，雙方在地位平等的基礎上打成補償協議。其次，是指雙方在賠償數額上的平等。
在賠償數額上，應當使被拆遷戶能夠用補償款在同一地點買到相同面積的房屋，而不是被拆遷戶在被拆遷后，舉全家之力仍無力買房。再次，是解決爭議過程的平等。在開發商與被拆遷戶產生拆遷糾紛后，國家相關機關應該保證運用法律公正地解決平等的雙方主體之間的糾紛。
甚者，在法律制定和司法過程中，應該考慮到被拆遷戶的弱勢地位，對被拆遷戶采取立法保護性傾斜，保證被拆遷戶的合法權利。使被拆遷戶買得起房，住得起房。
其次，應在平等性原則的指導下重新確定開發商和被拆遷人之間的地位。拆遷人相對于開發商來說經濟實力弱小。并且房屋是個人主要的財產之一，是安身立命的根本。而開發商是以盈利為目的的。相對于被拆遷人的生存權，應依照弱者保護的原則首先保障被拆遷人的合法權利。
房地產開發法律法規范文3
【關鍵詞】房地產開發建設權屬登記規劃
Abstract: This article from the analysis of real estate development and management authority for the registration of the existence question, proposed that solves the question mentality and the method, and how to guard against the new problems, how to improve the management system, put forward a tentative idea.Key words: real estate development and construction planning; registration;
中圖分類號：[F235.91]
隨著《物權法》和《房屋登記辦法》的出臺，在房屋權屬登記管理中，提出了一個全新的課題：在房地產開發建設中房屋初始登記與規劃審批的如何銜接。
近年來，隨著我國房地產業的快速發展和房地產價值的不斷增長，在房地產開發建設中實際建筑面積超過規劃許可面積、改變房屋結構和設計用途的現象屢見不鮮?！吨腥A人民共和國物權法》提出業主的建筑物區分所有權，當前，人們對社會公共需求日益增長。因此，人們對小區內的公共配套設施的產權歸屬十分關注。這類建筑在辦理房屋產權登記時，如何處理好實際建筑面積與規劃許可面積、實際使用功能與設計用途不一致的問題，由于缺乏明確的法律依據，長期以來一直困擾著房屋登記機構。新出臺的《房屋登記辦法》有如下規定：第二十條第二款規定“申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致”，房屋登記機構應當予以登記。歸納起來，就是申請初始登記的房屋應當與規劃審批內容一致，應當取得規劃驗收合格的憑證。該規定解決了房屋登記機構處理實際規劃許可不一致問題時無法可依的困境，然而對房屋登記機構如何有效貫徹執行該項規定卻提出了新的考驗。為此，有必要對這個問題進行研討，探索切實有效的解決途徑。
改變設計用途（使用功能）或改變建筑物的布局結構
按照有關法律的規定，開發建筑項目必須符合城市規劃和城市規劃管理技術規定，為此必須經過政府規劃部門審批。
開發商在開發經營過程中，往往會因利益關系想更改規劃。比如增加容積率、加高樓房的層數、用綠地改為建設用地等，將物業用用戶房等屬于全體業主的公共設施改為商業、住宅用途，業主當初購買房屋不僅僅是看中該套住房的設計、朝向、樓層、價位、施工及配套質量等因素，還綜合考慮了整個小區的居住環境，比如幢與幢間的距離、小區的綠化面積、小區的生活配套設施等。規劃改變雖然對具體某一套住房的影響較小(不排除有影響)，但影響了社區的整體居住環境品位，破壞了業主最初購房時的預期。況且，開發商在售房時也往往打出“超高綠化小區”、“把湖搬回家”、“擁有健身會所生活”等誘人廣告，而在規劃圖中也能找到草地、人工湖泊、健身俱樂部的位置，很容易讓未來的業主相信，這些享受近在眼前。有的業主也正是相信規劃設計圖中的綜合設施才下定買房決心?！冻青l規劃法》規定經依法審定的建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。
房地產價值的不斷增長，如果開發建設單位為獲取較大收益，在房地產開發建設過程中，擅自改變規劃，將小區內的草地、人工湖泊、健身俱樂部等相關的公共配套取消另作他用或者縮小規劃面積，顯然有違售房承諾，不符合業主與開發商之間的購買約定。導致業主與開發商之間常因小區內的公共配套設施的產權歸屬而產生糾紛或者矛盾。
二、房產實測建筑面積與規劃面積不一致
新出臺的《房屋登記辦法》第二十條第一款規定“未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的”，房屋登記機構應當不予登記；從20多年的房地產開發建設實踐來看，房屋建筑面積與規劃許可面積不一致的現象，常常是管得緊些就少些，管得松些就多些，究其原因，存在諸多因素。
1．開發建設單位的利益驅動?！冻青l規劃法》頒布實施之前，規劃部門對違法行為的處罰規定，可操作的空間較大，往往是以罰款了事。在房地產價值不斷攀升的背景下，一些房地產開發單位和個人為了謀取利益最大化，在計算了違法和守法的成本后，不惜違法牟利，將實際建筑面積最大限度地超出規劃許可面積，在補交了超面積部分的土地出讓金、城市配套費用和罰款以后，仍可獲取較大收益。
2．不同的機構計算面積的方法、計算面積的依據不同導致建筑面積產生差異。由于《房產測量規范》 (GB／T17986―2000)與《建筑工程建筑面積計算規范》(GB／T50353―2005)在陽臺、閣樓、半地下室等方面計算建筑面積的規則不一致，導致依據《房產測量規范》計算的實測建筑面積與依據《建筑工程建筑面積計算規范》設定的規劃許可建筑面積之間存在誤差。就每套房屋來說，兩種標準下的測量面積相差很小，但現在建設大部分是高層建筑，那就整幢房屋來說，若干套房屋加起來累加形成的差異就大了。規劃部門執行《建筑工程建設面積計算規范》，而房屋登記部門執行《房產測量規范》；因此建設施工中即使完全按照建設規劃的要求，建成后的房屋實測面積也會與建設工程規劃許可核準的面積有較大的出入。
3、建設工程規劃許可核準的面積。規劃核定的建設項目只是對一個區域內的總面積作出規定。建設單位通常就是利用這種模糊的概念打“球”，在建設過程中不斷對設計結構進行修正，使得所建房屋的建筑面積不斷增大。但設計變更通知書未經規劃部門審批并加蓋公章，但已取得規劃部門驗收核實意見書，身造成竣工房屋局部與原規劃建審圖不一致，但規劃驗收時予以認可的，當建設工程完工申請竣工驗收時，實際建筑面積已經大大超出了規劃許可的建筑面積。
我國目前處在建立、完善社會主義市場經濟的時期，在社會管理的手段上還或多或少地遺留有計劃經濟的痕跡，對一個房地產開發建設項目的建設，歷經計委立項、規劃選址。用地審批、建設方案審批、建筑質量檢測等多個審批環節，由于管理職能的細分以及管理人員的不足，大都重審批管理，輕跟蹤管理，開發商在開發經營過程更改規劃，使整個房地產開發建設項目沒有通過竣工驗收卻照樣讓住戶人住，造成這些購房者因建設項目竣工驗收證明不完備無法辦理產權證。由于權屬登記發證處于建設周期中的最后一個環節，本應由相關部門把關的職責被下放至權屬登記發證這一最后環節，由權屬登記發證承擔了過多的行政管理職責。新出臺的《房屋登記辦法》有如下規定：第二十條第二款規定“申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致”，房屋登記機構應當予以登記；第二十條第一款規定“未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的，房屋登記機構應當不予登記”；使權屬登記管理工作進入循環往復地解決歷史遺留問題的怪圈。
三、解決問題的思路與方法
不論何種原因，按約付款的購房者無法辦理產權證，沒有保護財產的合法憑據；對于社會的穩定、對于地方經濟的發展是不利的，本文僅就我市目前登記管理體制存在的問題，提出探討性的建議，以期通過登記管理體制的完善，防范新的歷史遺留問題的產生，使房屋權屬登記發證工作走上良性循環的軌道。
1．加強與橫向部門的溝通協作。實際建筑面積與規劃許可面積不一致的問題往往是由房屋登記機構在辦理產權登記時首先碰到的，遇到此類問題時，房屋登記機構難以確定小區內數十萬乃至上百萬平方米建筑中具體哪一平方米是規劃許可的，哪一平方米是未經規劃許可的。而每一平方米都與業主的利益密切相關。因此房屋登記部門應積極主動地加強與規劃、財政等相關部門的溝通，力爭將這些問題通過磋商達成一致意見，讓出現該問題的建設單位或個人有一個明確的調整途徑，也使房屋登記機構進行產權登記時有明確的法律依據。
2．完善地方性的政策規定。因為房屋登記在本質上是一種行政法律行為，房屋登記機構處理的任何一起業務都必須有相應的法律依據，在處理申請登記面積與規劃許可面積不一致的問題時，也必須有明確的法律依據才能受理，如由規劃等部門出臺的相關法律文件，條件成熟時出臺相關的地方性規定，從而為該問題的徹底解決提供法定依據。
3．明確規劃竣工驗收面積以房管部門實測面積為準。由于規劃許可面積與實測面積在政策依據和測量標準上存在客觀差異，開發建設單位往往利用這種客觀的差異實現利益的的最大化。因此《房屋登記辦法》規定申請登記的建筑面積必須以規劃許可的面積為準，就是要促使這種超規劃許可建設的現象得到遏制，這也要求每個城市必須有行之有效的措施。由于規劃部門限于自身力量，不可能對建設項目面積實施全過程的控制，其規劃許可證面積的控制，只能通過房管部門提供的房產測繪預實測面積依據加以控制。因此，建設工程規劃竣工驗收面積，應以房管部門的實測面積為準，來確認實際建筑面積是否超出規劃許可面積。只有如此，方可達到兩者統一，從根本上解決不一致問題。也只有這樣才能既符合法律規定，又便于實際操作，還能解決房屋登記的實際問題。
4、房地產開發建設過程中因事前意想不到的原因更改規劃時，應尊重業主的知情權，最好告知業主更改規劃的原因，并征求業主的意見。如果有不同意見，可以相互協商，并就補償方案達成協議。房地產開發建設過程中更改建筑設計圖要及時報送規劃部門審批,取得規劃許可。以避免因擅自更改規劃方案，造成竣工房屋局部與規劃設計方案不一致，購房者無法辦理產權證。
5、關于公共服務設施的界定和房屋權屬登記。由于《中華人民共和國物權法》提出業主的建筑物區分所有權，當前，人們對社會公共需求日益增長，功能齊全的公共設施能滿足居民的公共活動需求，使廣大群眾享受到社會公共服務，提升居民的滿意度和幸福感。因此，人們對小區內的公共配套設施的產權歸屬十分關注，根據《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范》(GB50180―93)關于公共服務設施的規定：居住區公共服務設施(也稱配套公建)，應包括：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其它八類設施。根據《房屋登記辦法》第三十一條房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。如何來判斷哪些是屬于全體業主共有，《房屋登記辦法釋義》中提到：“比較好的辦法是規劃管理部門批準建設工程規劃許可時，即應當要求建設單位列明建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的具體范圍。房地產管理部門批準預售許可，應要求建設單位提交列明依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的規劃許可文件及預售方案。依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的具體范圍，一經明確不得隨意更改，也不得納入預售范圍，有關信息應予公示?！苯ㄗh由規劃局在規劃方案審查時明確建筑的具體類別和配套級別(居住區、小區或組團)及屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房的具體范圍，由房屋登記機構確權并進行相應的權屬登記。以減少業主與開發商之間糾紛或者矛盾，盡量做到審批決定既合法又合理。
6、為保護權利人的物權，凡分期、分棟竣工的建設工程，規劃行政主管部門應在每期或每棟建設工程竣工后及時組織規劃驗收。經規劃驗收合格的建設工程，國土房管行政主管部門依實際測量面積進行房屋權屬登記。
健全相關法律制度。房地產開發市場的健康發展，需要法律制度的有力支撐。進一步完善房地產開發法律法規和相關政策，切實做到有法可依。積極落實《物權法》中有關對不動產權利人利益保護的各項規定。為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，形成城鄉統籌的住房政策框架體系，進一步深化規范房地產市場管理，建立公平、公正、公開的房地產市場秩序，增強政府對房地產市場的監管能力，促進城市建設和經濟發展。
參考文獻：
1、《中華人民共和國物權法》
房地產開發法律法規范文4
關鍵詞：開發；模式；管理
Abstract: due to the need of rapid urbanization, the land level of the country to develop more and more business in the past mainly government leading to develop completely, but under the new environment changes, the land level development diversified development pattern. In view of the above background, combined with practical work experience, this paper analyses the current the land level development mode under the new situation and risk prevention and control countermeasures.
Key words: development; Model; management
中圖分類號：F279.23文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、基本情況
受到世界金融危機以來的影響，國內經濟整體發展受到約束，在對外出口量不斷下降情況下，只能通過內部消費和投資推動經濟發展。近期國家有關部門公布，全國地方政府約有11萬億元的地方債務，地方政府目前已無力繼續進行內部政府投資，也就直接導致地方城市土地一級開發無法推進。鑒于目前形勢為突破一級土地開發停滯情況，政府必須轉變以往的土地一級開發運作模式，嘗試新的方法利用社會資本通過社會化合作解決土地一級市場的持續開發。逐步使政府從原先的單一完全主導土地一級開發模式，逐漸轉變由政府主導下提供土地資源，企業參與提供開發資金，到時分享土地轉讓收益的市場化運作新模式。
二、土地一級開發的典型模式
（一）完全政府控制模式：該模式是由政府通過嚴格的計劃和規劃管理，完全控制熟地開發及供應市場，形成“統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理”的“五統一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發，僅以招標方式確定施工企業。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便于政府實施土地一級開發的各項事務。其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。
（二）政府授權機構模式：該模式是指由政府投資成立的開發企業完全壟斷土地一級開發，如同“一個渠道進水、一個水池蓄水、一個龍頭出水”，仍而達到調控土地市場、配置土地資源、實現土地增值歸國家所有的目的。
（三）由政府主導一二級聯動開發模式：在當前的房地產開發企業、建筑施工企業與土地二級開發緊密相關，因此這兩類企業往往將一級土地整理和二級開發相結合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業主導，所以在開發初期就確定運行土地一級和二級聯勱開發。 兩類企業通過土地一二級聯動開發，在獲得一級開發階段收益的同時，也可以滿足經營業務發展的市場，保證了企業未來的可持續發展的同時，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤給企業帶來的二級開發的優厚收益。
由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。
但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。
三、政企合作下的盈利模式
在土地一級開發過程中，市場化開發主體通過與當地政府協商，創造了多種盈利模式，盈利模式的選擇主要由開發主體和當地政府協商，不同的模式開發主體的盈利能力不同。
（一）從一級土地開發本身獲利
土地一級開發商通過一級土地開發本身獲利的關鍵，在于嚴格控制住各項成本費用。在各項成本費用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關標準和規定，但在實際執行中有難度。這就要求開發商具備較強的與當地政府、居民、企事業單位進行溝通、協調的能力，在轉居安置等方面妥善解決當地政府和農民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現多贏。
整體成本費用的控制在于系統周密的安排。對與大面積的土地一級開發，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應嚴格控制整合各步驟的節奏。例如，先蓋安置房，原居民再搬遷，減少安置過渡費用，企業再征地拆遷，再安置勞動力，資金安排則貫穿始終。通過各步驟的無縫銜接，使企業的人員和資金效率達到最高，政府和農民的滿意度也達到最高。
（二）分享土地增值收益
某些城市實行了在政府、企業之間按照一定比例分享增值收益的機制。這樣，開發商企業可以通過創新性的一級開發節奏，最大限度地提升土地價值，仍而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當地政府的分享機制、一級開發中的授權范圍，以及分批出讓計劃的安排。在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有：
（1）標志性工程建設。盡量爭取政府的辦公場所進駐，可以快速的提升周邊土地增值效應。
（2）投資環境景觀。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規劃建設、美化環境等。
（3）投資公共配套設施。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場，等等。
（4）引入大型服務性企業。前期出讓引入大品牌商業設施與酒店，帶動周邊地塊升值。實現一級和二級開發互動。
（三）持有部分公共建筑
政府授權土地一級開發主體可以投資公共配套設施，如醫院和教育機構等。開發主體則可以通過提供公共配套設施服務而獲得長期現金流。
該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設。對開發商而言，該盈利模式的最大挑戰在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力。
（四）為二級市場開發鋪墊
土地一級開發主體通過與政府協商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創造一些條件讓一級開發主體取得二級開發項目的。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發商取得一部分二級開發權。
該模式要求一級開發主體具有相應的二級開發能力，通過二級開發彌補一級開發收益的不足，實現一級開發和二級開發的聯勱。
四、面臨的風險及應對策略
鑒于土地一級開發市場受到諸多政策性因素影響，因此土地一級開發面臨更大的不確定性和風險性。 綜合來看主要來源于以下幾項風險：
（一）對外出售地價預估價格較大波動。隨著相關法律法規的出臺和物價的上漲，可能導致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產調控政策的不斷深入，未來地價可能不及當初預估的價格。勢必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發虧損的狀態。
（二）長期占用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發商，欠款風險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。
（三）政府違約行為的風險。在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然企業可以通過多種法律文件進行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。
（四）政策風險。目前全國性的政策規定比較原則，操作性不強，同時對于政企合作進行土地一級開發行為未明確進行制止。在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。
為規避經營和運作風險，可以采取以下應對策略：
（一）優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本
開發主體在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環節，同時，一級開發又是一個綜合性系統性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節，因此，優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。
（二）加強規劃能力、挖掘區域潛在的價值
土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征使其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用，區域功能又對區域價值有根本性的影響。
（三）把握行業波動周期，控制開發節奏
在把握行業波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據市場需求來控制開發節奏，仍而提升區域土地價值。
