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速凍食品市場分析范文1
關鍵詞：非市場因素 交易價格 商品房投資 影響
商品房交易價格受很多因素影響，其中市場供求關系起決定作用。但非市場因素對商品房交易定價存在潛在影響，如貸款利率、折現率、交易契稅、出售時間等因素變動都可能影響定價。本文分析這些非市場因素對售價的直接影響，從而為商品房投資活動．及調控商品房價格政策的選擇提供幫助。
一、數據假設
為研究方便，假設以下背景數據：購置的商品房面積100M2，買人單價5000元／M2，商業貸款期限20年，等額本息還款，首付款比例30％，貸款年利率7.12％，房屋買人繳納的契稅、維修基金和其它稅金比率合計4％，房屋出售的契稅及雙方的印花稅比率合計1.6％，購買不滿五年出售繳納營業稅率5.5％，現金流以折現率5％進行折現，并設定房屋出售所得減去買人總價的差額部分暫不計個人所得稅，其它小額費用為0。
二、數據處理
首先，分析商品房買賣過程中現金流人和流出情況。產生現金流出的項目有：購買時繳納的首付款；買人(辦證)時繳納的契稅、房屋維修基金等；出售時繳納的契稅、印花稅等；購買不足五年出售繳納的營業稅；等額本息還款所繳納的利息和本金。產生現金流人的項目有：房屋出售所得額減去貸款本金余額。其次，將上述不同時間發生的現金流量按統一的折現率折合為現值，將現金流流入和流出的現值分別加總，再將流入的總現值減去流出的總現值得到凈現值NPV，試算使NPV=0的出售價格，并計算出售價相對于買人價上漲的百分比。在分析因素影響時，假設上述基礎數據中只有一個影響因素變動，其它數據不變。設定凈現值(NPV)等于0，試算出NPV=0時預期售價相對買人價的上漲比率。這樣試算出來的價格并非真實的市場價格，而是根據NPV=0反推出的預期價格，這一價格數據排除了外在市場因素的影響。商品房的投資者或者是宏觀政策的調控者，可以將實際的市場價格與上述程序試算出來的數據進行比照，從而幫助決策的制定。
三、非市場因素變動對定價的影響分析
(一)貸款利率變動對定價影響 只考慮貸款利率變動，其它因素保持不變。在現有年利率基礎上，每次增加或者減少0.27％，選擇不同交易時間，分別試算使凈現值為。時的出售價格。(圖1)列出貸款年利率分別為5.62％、7.12％和8.62％三種情況售價相對買人價上漲的百分比。
(二)折現率變動對定價影響只考慮折現率變動，其它背景數據保持不變，試算NPV=0的出售價格。(圖2)列示折現率依次為0％，3％，5％，7％，10％時售價相對買人價上漲的百分比。
(三)買入總稅率變動對定價影響 買入時需要繳納契稅、維修基金和其它稅金。僅僅考慮買入時總稅率變動，其它背景數據保持不變，試算NPV=0的出售價格。(圖3)列示買人稅率依次為1％，3％，5％，7％時售價相對買人價上漲的百分比。
(四)賣出總稅率變動對定價影響 買出時需要繳納契稅及雙方印花稅。僅僅考慮賣出時稅率變動，其它背景數據保持不變，試算NPV=0的出售價格。(圖4)列示賣出時各種稅率依次為1％，1.4％，1.8％，2.2％時售價相對買人價上漲的百分比。
(五)營業稅率及征收時間選擇對定價影響 國家對商品房購買不足五年的出售所得征收營業稅?？紤]征收營業稅稅率和征收時間變動，其它背景數據保持不變，試算NPV＝0的出售價格。(圖5)列示營業稅率依次為25％，3.5％，45％，5.5％．6.5％，7.5％，征收時間依次發生在第0至4年時售價相對買人價上漲的百分比。
四、數據分析
(一)貸款利率變動對房價影響 貸款利率的調控可以影響整個經濟的熱度，但從試算數據來看，假設在第3年出售，年貸款利率從7.12％降至5.62％或升至8.62％，價格變動分別為47.82％-43.1％＝4.72％和52.56％-47.82％＝4.74％，表明短期對房價影響不大，但隨著出售時間的后移，價格變化幅度加大。調高貸款利率短期內對房產投資收益影響不大，投資者或者開發商可能把利率調整的成本轉嫁出去，從而推動房價上漲，并最終加重住房消費者的經濟負擔。
(二)折現率變動對房價的影響 折現率反映了資金的機會成本，不同的折現率可以理解為不同的經濟場景。當折現率從低向高變動時，房價上漲的要求表現為兩個特征：一是長期影響比短期明顯；另一個是隨著折現率提高，售價上漲的要求明顯加快，價格彈性越來越大。這一特點可以部分解釋經濟發達地區房價上漲的幅度大，而二三線城市因經濟熱度和資金成本相對低，商品房定價也相對低的現實。同時作為投資者，當資金的機會成本很高時，對房價上漲的要求也會更高，而實際售價可能達不到預期，這時就應當選擇其它的投資去向，或者重新考慮甚至放棄投資項目。
(三)契稅率變動對房價的影響 買入時需要繳納稅率變動對長期影響比短期要大一些，但總體上影響不大。如稅率從3％增加到5％，第五年出售對價格的影響僅為3.5％。賣出時需要繳納各種費用的費率變動的影響比買入時的數據小，表明稅收發生的時間越晚，所以其影響越小。商品房購買不到五年出售需要繳納營業稅，通過試算營業稅率從2.5％，3.5％，4.5％．5.5％，6.5％，7.5％依次變動對價格影響數據來看，這種影響是很有限的。但是，營業稅發生的時間不同對價格的影響要大得多。
五、研究結論
