前言：中文期刊網精心挑選了商業綜合體市場研究范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
商業綜合體市場研究范文1
Q：中國商業地產的發展有一個很有意思的現象：無論是最初的商業地產雛形――住宅底商，還是現在全國各地開花的城市綜合體，商業地產的開發往往借力住宅項目。有的認為兩者之間是相輔相成，菸同發展。也有觀點認為在中國，住宅是商業地產丟不掉的拐杖，您同意哪種觀點?或者說，住宅能為商業地產提供哪些幫助?
王雷：我們可以把地產分成銷售地產和持有型地產。毫無疑問，住宅是銷售地產，而標準的商業地產應該是持有型地產。這里面包括酒店、寫字樓和商鋪。持有型地產的利潤周期較長。需要通過自己的持有運營，提升項目的商業氛圍，實現保值增值，然后還可以通過資本渠道變現，實現滾動發展，將蛋糕從小變大。但這一切有一個前提：要有大量的資金。
但任何一個開發商都不可能將大量資金放在一個項目上。特別是就中國大陸而言，融資渠道比較貧乏，A股市場也相對比較狹窄。比如中國商業地產的標桿企業大連萬達，到現在還沒有上市。如果大連萬達上市了，這個資本瓶頸打通，可能會發展更快。
正因為有資本瓶頸這個根本制約，更多的開發商在尋找一個好的現金流來開發更多的商業。這個現金流就是住宅。住宅項目獲利的開發周期一般是兩年，當你住宅項目足夠多的時候，這個循環越來越大，帶來的利潤加上其他渠道的融資，能為開發商業地產提供足夠支持。
所以我的結論很簡單，如果資本瓶頸打通，住宅拐杖可以丟掉。
李榮麗：首先應該對商業地產有一個明確的界定，通常提到商業地產，一般人反應的是購物中心、百貨商場、臨街商鋪、商業街等，實際商業地產還包含了寫字樓、酒店、廠房等以經營方式獲取長期收益回報的物業。今天的問題我們只談前邊的范疇，但這個問題要說起來也很復雜，要從中國房地產業的發展歷史來看，居住類物業的發展從某個角度上來看似乎與商業地產緊密結合。特別是在綜合項目的開發中，我們看到的是住宅的快速銷售和利潤的快速實現，再加上中國的房地產開發商大多數是從住宅做起，相當一部分開發商對于商業運作的陌生，導致了商業的失敗，表面看來住宅成了商業的“拐杖”，所以才有了“商業地產的開發借力于住宅項目，在中國住宅是商業地產丟不掉的拐杖”的說法，所以我并不贊同這種觀點。
王永：對于龐大的住宅市場而言，商業地產是一個小得多的市場。中國大部分開發商仍舊是以住宅開發為主，許多商業地產項目的開發其實是不得已而為之，大多是因為地塊里有共建配套面積要求。有目的地以商業地產為開發標的的目前就只有萬達、中糧置業以及一些資本運營機構，我個人認為除了中糧這樣的大國企開發商外，大部分開發商永遠是資金饑渴型的，投資回收期長、占用資金巨大的商業地產并不是他們好的選擇。
另外，由于中國過高的房價，短平快操作的住宅開發所帶來的投資回報率是商業地產遠不能達到的，所以即使如萬達這樣的商業地產專業開發商，也從原來的純商業開發模式過渡到今天的城市綜合體開發模式。商業部分(有些還有酒店)持有下來作為長期持有物業，奠定項目基調提升項目品質，加入住宅或類住宅公寓物業(部分還有寫字樓)作為快速回現的產品，來平衡項目的資金和縮短回收期。這樣做的好處一是住宅型物業能為項目提供最基本的消費力，二是住宅物業能博取高額利潤、快速回籠資金，這是住宅對商業地產最大的幫助。
梁蓓：商業地產是住宅地產的衍生產品，住宅是需要主導，商業是服務主導。兩者相得益彰，互為提升與促進。在不同時期，商業地產的發展有著不同的模式。初級階段的單體住宅底商便利、簡單、規模小，隨后是與住宅小區配套的鄰里型商業，它特點是強調業態的多功能、全面性、獨立性，與住宅不是一體。再隨著城市規劃發展的進一步提升，道路建設與交通及土地集約使用和獨立商業體的專業性，就出現了環路主線和高速路邊的大型綜合性的購物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，時間長、道路遠、購物多的業態，體現綜合性、一站式。但此時仍為單體建筑。
目前世界發達國家的商業地產形態多以生活方式中心出現。它更是以住宅郊區化、別墅化為依托，在城區邊緣地帶建設商業群，不再用單體形式，而是成片開發，統一規劃，定位招商，只租不售，業態均衡，功能全面。
Q：商業地產與住宅無論是在開發、運營上，都有顯著的不同。過于依靠住宅，會否對中國商業地產的成長有不利影響?
王永：商業地產與住宅開發的確有顯著的不同，如果一家住宅開發公司要想在商業地產上有所作為，開發流程必須重新架構，需要在人員上重新組合一個體系，在考核激勵上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商業地產還需一支后期運營團隊，這對大部分團隊配置的開發商來說幾乎很難接受。
處理好了上面幾個問題，個人感覺住宅開發與商業地產開發并不沖突，再說即使沖突也沒辦法，中國商業地產目前還離不開住宅，很明顯，去年住宅低迷時，我們很多客戶把商業項目都擱置下來了，沒錢了。
說到不利的影響。主要是開發商的思路還沒轉過來，仍然用住宅開發的思路、體系、考核激勵方式來做商業地產，這會導致商業項目推進很慢，這樣的項目我見到不少，有些還是很大的開發商，做到最后，他們幾乎就是把商業地產視為雞肋。
梁蓓：住宅的開發相對單純。商業地產的發展一定是強調城市與小區的規劃，與大環境配套。投資者與開發者、與建設者、與經營者在定項目時高度統一和投產后的高度分離，體現規劃定位的一致性，運營與管理的專業性。而且住宅通過售賣方式獲利不同，商業地產是通過投資者預期長遠回報、整售或上市退出后獲利，而非散售后獲利。在中國商業地產成長的時間還較短，也受到一些其他因素的制約，但不管什么原因，將商業賣掉絕對不是長久之計，這一點是至關重要的。無論是專業機構還是媒體，有責任對這個觀點進行廣泛傳播和對開發商進行“科普”。
李榮麗：我認為這無所謂誰依靠誰的問題，只是基于某些特定歷史因素在某一階段形成偏離市場軌道的現象。但涉及商業地產的開發商必然會越來越多，由于商業地產開發的特殊性，其對開發商的要求更高、更專業，相信未來一定階段內商業地產會有一個飛速的發展，這也是形勢所迫。所以我認為商業地產這種表象的“過于依靠住宅”現象一定會扭轉。當然，中國商業地產的成長、開發商需要如何才能具備做好商業地產的專業素質，這就是另外一個話題了。
王雷：在個性化特征上，商業地產和住宅有著天壤之別。比如現在很多人都在談住宅的標準化生產。在一個張揚個性的時代，我對這一點持保留意見。但在商業地產，就不可能存在以上爭議了。因為你必須為客戶量身打造。比如沃爾瑪和家樂福就完全不一樣。
商家的個性化需求遠遠大于住宅購房者的個性化需求。從這一點上說，商業地產的開發思路一定不能受住宅的影響。
Q：在金融危機的影響仍在深度發酵之際，今后商業地產的“住宅屬性”會不會越來越濃?大家都套用城市綜合體的概念，將住宅項目和商業地產組合推出。從這個角度說，城市綜合體現在的發展是否過快、過熱?
梁蓓：討論城市綜合體的發展是否過快，我覺得要具體情況具體分析。城市綜合體是商業地產發展階段的必然產物，它是和城市人口與城市建設規模相呼應的，是屬規劃范疇，不是完全依賴住宅發展的，這也是它自身屬性決定的。但城市綜合體的投資切忌過于感性，盲目仿效，一定要講規劃，有一定的超前量，但不可失控，否則投資者無法獲得預期回報，造成資源的浪費和財富的流失。
李榮麗：我也有感覺。雖然前幾年也有城市綜合體的開發，不過近兩年格外熱，這主要是土地的原因。改革開放以來住宅的需求量是最大的，無論是開發商還是消費者首先關注的都是居住類物業，但可供開發的土地是越來越少的，好的地段，特別是城市核心區域可供大面積開發住宅的土地必然也是越來越少。加之政府城市規劃方面的綜合考慮，就會出現城市綜合體頻密的現象。所以，我認為這是發展和需求的表現，不會出現城市綜合體現在的發展是否過快、過熱的現象。但我反對有些區域和城市沒有經過深入的市場研究，就盲目地大規模上馬城市綜合體。
王霄：多大的體量才能叫城市綜合體?現在沒有一個明確的定義，這可能是城市綜合體概念現在比較泛濫的一個原因。比如說我們陽光新業，有城市中心、社區中心、區域中心三個層次的產品，如果要說的話，都稱得上是某種意義上的城市綜合體。
但即使名義上的城市綜合體，它的開發也是需要有人口、交通等諸多條件支持。所以全國各地過度開發城市綜合體不現實。特別是我記得有城市說要開發數以百計的城市綜合體，一定要謹慎。
王永：在中國房地產資本市場還沒演化出REITs產品之前，絕大部分中國商業地產開發商必須依賴住宅來提供資金支持，必須把回現產品(公寓、住宅、寫字樓)與持有產品(商業、酒店)結合起來。從現實的意義上講，城市綜合體是商業地產開發目前能找到的最佳模式，城市綜合體的外延很大，其中的組合變化也很豐富，根據開發商自身的需要，結合市場的需要來設定城市綜合體的構成與定位，總能找到一個平衡點。正是由于城市綜合體寬泛的定義，我們不能說城市綜合體是否過快、過熱，只能去探討其中的商業或酒店等等具體物業的市場飽和度問題。
Q：與其他國索商業地產的發展軌跡相比，中國商業地產與住宅的這種關系是否十分有中國特色?
李榮麗：是很具有中國特色。國外發展比較成熟的國家，特別是歐洲大部分國家，政府對商業設施特別是大型商業設施的布點審批非常嚴格，不僅從地區經濟、城市功能方面，還要從市場、專業方面反復研究，從而使項目在合理性和價值體現方面都具有最佳方案。在專業分工方面也非常明確，有專門從事商業地產開發的開發商，有專業的商業策劃公司、專業的招商公司、專業的商業管理公司，這些專業機構在商業地產開發運營的不同階段、不同環節充當了重要角色，最大程度地保證了開發實施的成功性。目前中國商業地產的現象是中國經濟發展過程中必經的一個過程，完整產業體系的建立和發展是要經過時間和教訓才能逐步形成的。
王永：的確，這也是沒辦法的事，中國開發商除了銷售，資金融通就只能靠銀行貸款了，目前大部分銀行對于商業地產開發的融資卡得還是比較緊，依賴住宅銷售來為商業項目融資是資金實力不強的開發商們唯一的選擇。這種資金支撐關系決定了中國的商業地產目前還離不開住宅。
商業綜合體市場研究范文2
關鍵詞：策劃定位 包容消化 可持續發展
Abstract: with the development of society and the progress of science and technology, commercial building more and more present a size large and diverse structure and function complication tendency. Must be reasonable design, reasonable, right business buildings, able to create a good social and economic benefits.
Keywords: planning positioning inclusive digestive sustainable development
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1如何設計定位商業建筑
（1）市場調查商業建筑設計必須依據市場調查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢，經濟條件，交通狀況，周遍商業格局，城市基礎設施，城市發展規劃，商業現狀進行充分的市場研究，對內通過對項目本身的業態選擇、業態組合、產業鏈分布和面積占比例，業種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據。
（2）模式需求不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業態，對于商業建筑來說，不同業態決定模式的不同，其業態規模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業態有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發展商自行主張。缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。言目的規劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據不同業態設計不同的建筑空問模式來分析和建議。
（3）可持續發展和特色商業建筑是公共場所，隨著商業的發展，商業建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能地少需要維修與保養，而同時，根據不同的項目環境和商業內容進行了靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續的價值。功能齊全、業態豐富、空間多姿、特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
2根據定位，準確把握設計原則
現代商業建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益，建筑師在商業建筑設計里面是要實現項目達成一套動態的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續使用的建筑產品。經過深入的調查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規劃定位、招商、經營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環節。而建筑師進行商業建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。
（1）業態組合設計。商業綜合體的構成是由商業本身產業的價值鏈決定的，什么樣的業態組合更有利于經營。首先建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、環境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創造豐富，靈活多變，符合業態組合的合適空間來包容不同層面技術的需求。要做成一個綜合體，一定要做產業鏈，產業鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產生各種效益
（2）模式設計。商業建筑的策劃、設計在不同的商業地產開發模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業態也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業建筑，或開發周期不同，或經營效果不同。那些不符合商業規律的商業建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品。這需要建筑師不斷改進項目產品，自我完善，打造更加符合商業需求的最佳設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續的價值，讓商戶感受到持續經營的優越組合空間。
（3）人流，物流決定功能布局合理的引導系統是商業建筑設計成功的關鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業功能的布局，今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節上表達更多趣味。進而創造新的商業環境。讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經營者創造更多的經濟效益。
（4）綠色建筑和特色。綠色建筑一方面可以節約能源，另一方面其帶來的的可持續收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現，綠色建筑賦予建筑可持續發展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現是商業建筑，要強在恰到好處。商業建筑往往是城市商業文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業態特色，空間特色，人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
建筑師最終完成商業建筑的物化成果，是反映了建筑設計、商業招商運營、房地產開發三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業人才參與，更需要建筑師的智慧，好的商業建筑不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程，使商業建筑合情合理。合適更具備可持續發展的可能性，讓商業建筑的設計同開發商的產業價值息息相關，建筑師設計價值、商業價值及城市價值的多方共贏。
參考文獻：
1 JGJ48-88,商業建筑設計規范[S].
2 顧馥保.商業建筑設計[M].北京：中國建筑工業出版社，2009.
3 商業建筑設計規范JGJ48-88.
商業綜合體市場研究范文3
本刊記者 李宇
7月，成都潮濕而悶熱。在車流湍急的城南天府大道兩旁，扎堆而建的商業項目讓人感覺比成都的天氣更熱。伴隨這些體量巨大的商業項目而來的，是標配了“主題百貨+大賣場+專賣店+餐飲店”的購物中心。
據全球知名綜合性地產咨詢服務公司世邦魏理仕的調查報告顯示，去年全球新建完工購物中心面積排名前10的城市中，成都以106.6萬平方米的面積排名榜首，而在建的購物中心面積也以320萬平方米排名全球第二，僅次于上海的330萬平方米。
在電商襲掠和百貨轉型的背景下，成都購物中心的開發速度是否超出了消費承載力？潮水退后，會不會面臨局部過剩和過度競爭的問題？
“吃”出來的購物中心
即使到了打折季，天府大道以西，10多萬平方米的蘇寧生活廣場還是顯得有些冷清。時逢周末，偌大的購物中心內冷氣十足，但消費者三三兩兩，人氣并不旺。
在成都，大部分購物中心無論開業時有多高調，通常在短短幾個月后便門庭冷落?！斑@里也就是2011年剛開業和今年4月引入‘城市奧特萊斯’時火了一陣子，但好景都不長?！币晃蝗腭v蘇寧生活廣場的商戶坦言，眼下的日子已經很不好過了，自己也不知道還能堅持多久。
蘇寧生活廣場的商戶已經叫苦不迭，而不遠處凱丹廣場的商戶還在抱怨蘇寧生活廣場搶了自己的生意?！敖衲甑匿N售額遠遠不及去年，房租還漲了，生意的確不好做。”已經在凱丹廣場一家服裝店做了兩年店長的李小姐說，火車南站周圍的購物中心越來越密集，消費者的選擇也越來越多。
而更讓人矚目的是，在天府大道與繞城高速交匯處，憑借亞洲面積最大的單體建筑攢了大把人氣之后的環球中心，經營情況會不會好一些？
7月11日上午，本刊記者在環球中心內的樂天百貨看到，消費者的人數還不及售貨員多，很多無事可做的銷售人員干脆拿出了手機玩耍?！斑@里平時人少得數都數得過來?！币晃讳N售人員告訴記者。在她身旁的另一位銷售人員補充道：“盡管周末來的人很多，但大多是看熱鬧的，真正買東西的很少?！?/p>
申欣就是一位來“看熱鬧”的大學生。“我們來看看室內沙灘，順便來逛逛這個韓國百貨有什么新鮮的東西?！鄙晷捞寡?，她就讀的四川大學附近就有不少購物中心，僅僅是購物的話沒必要跑這么遠。
與樂天百貨的冷清不同，環球中心4樓的餐飲卻很火爆。還沒有到中午飯點，很多餐館已經人滿為患，慕名而來的好吃嘴們排起了隊?！爸苣┑年犈诺酶L?！币患颐娣e不大的中餐館老板介紹，平時每天的營業額大約有5000元，周末比平時高出2000元左右。
在成都，以往購物、餐飲、娛樂按5：2：3布局，而這一購物中心業態經營黃金比例正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑1：1：1聯袂主演的消費模式。“成都80%以上的商場主要靠餐飲增加人氣，不僅新的商業體選擇主攻餐飲、拉動人氣，不少老的商場也借助餐飲突破發展瓶頸。”一位業內人士把變化歸因于成都購物中心競爭過于激烈，并調侃道：“成都的購物中心不是賣出來的，而是吃出來的?！?/p>
“青春期”的煩惱
本刊記者走訪分布于天府大道附近的購物中心時發現，人流量過小、消費力不足，是新建購物中心面對的共同困境。而英國萊芳房地產經紀公司調查統計顯示，中國二線城市購物中心空置率從去年的10.2%增加到10.5%，成都空置率僅次于沈陽，高達16.2%，遠超6%的警戒線。
與此形成對比的是，在空置率如此之高的情形下，成都在建的購物中心面積還高達320萬平方米，排名全球第二，這樣的規模是購物之都巴黎在建購物中心面積的20多倍。
面對商業泡沫的擔心，不少業內人士則認為，這屬于發展中的正常情況。RET睿意德高級經理孫強認為，成都市場目前空置率高，開工量高，是購物中心快速發展所不可避免的環節，并將其稱之為“青春期表現”。
“好比一個年輕人，在青春期，難免會出現先長骨頭后長肉、先長身高后長體重的情況，發育太快都會出現虛浮，需要用幾年的時間來夯實。成都購物中心目前的發展階段正是如此，只有隨著時間的推移，開發量放緩，有足夠的新品牌來填充購物中心，才能逐漸降低空置率?！睂O強說。
實際上，2005年以前，成都的購物中心寥寥無幾。在去年新增100多萬平方米購物中心后，成都建成的城市綜合體面積超過了1500萬平方米，對于約1500萬人口的成都而言，相當于每人擁有1平方米的城市綜合體商業面積，仍低于1.2平方米的國際標準?！罢б豢闯啥假徫镏行臄盗克坪踹^剩，但仔細審視會發現，這是在長期不足之后的追趕，與京滬和其他國際化大都市相比還有差距?！币晃粯I內人士告訴本刊記者。
“成都之所以在這兩年出現購物中心集中供應、密集面市的狀況，與開發商拿地時間相近，政府規定必須在規定時間建成有關?！鄙鲜鋈耸空J為，成都人口基數大，加之正在打造西部商貿中心，成都已不僅僅屬于當地人的“成都”，而成為整個西部的一個大都市，消費人群將不斷擴大，購物需求也隨之增加，購物中心的新增供應量將會被逐漸消化。
對于購物中心“青春期”的煩惱，四川大學經濟學院教授、川大不動產市場研究所所長吳豐并不擔憂，“這個現象應該是正常的，通過市場競爭，開發商會調整自己的開發取向?！痹谒磥?，在建購物中心數量高企與高空置率的市場表現，正好給了市場一個調整信號。
十字路口的選擇
進入2014年，成都零售業市場的表現并不出彩。
據權威房地產咨詢服務公司的市場報告顯示，2014年1-5月，成都實現社會消費品零售總額1703億元，同比增長12.9%，增速僅僅高于去年同期0.7個百分點。
盡管大多數人看好成都的購物中心，還是有人開始擔憂：緩慢增長的消費承載力，能不能支撐迅速擴張的購物中心？成都會不會重蹈北京、上海、廣州等城市購物中心大量關閉的覆轍？
“未來，好的會更好，冷清的更冷清?！笔腊钗豪硎巳A西區研究部副董事彭芳琪認為，定位精準將是日后購物中心的生存策略。她表示，成都能否消化那么多購物中心，還要打一個問號，“這是個優劣選擇的問題，購物中心能否存活，取決于它的品質。”
四川省連鎖商業協會會長冉立春同意彭芳琪的觀點。他認為，一個購物中心需具備選址的眼力、資金的實力、整合商家的能力和培育商圈的耐力，才能聚集人氣。他以成都今年1月新開業的IFS國際金融中心為例說，這座購物中心引進了300多個國際品牌，彌補了成都奢侈品市場缺失的一部分國際一線品牌旗艦店，使得成都奢侈品市場更加完整，競爭力進一步增強，并且為成都奢侈品消費者提供了一個品種齊全、更加便捷的高端購物中心。
當下，購物中心除了應對同行的貼身肉搏，還要應付另一個強勁對手――電商。在網絡購物的沖擊下，我國傳統零售業呈現明顯的不景氣狀態。一些傳統百貨商店甚至成為人們只看不買的“體驗地”、“試衣間”。
成都的購物中心該如何應對？冉立春認為 ，無論信息化時代如何發展，但消費者總要到咖啡店喝一杯咖啡，和朋友在餐館小聚，這些都是電商無法實現的?！半娚探^對不可能取代購物中心，但分流一部分消費者這是必然的。”他建議，購物中心要在自身的個性化服務上下功夫，做好購物中心的主題服務，吸引消費者。
他舉了東京的例子。在電商發達的日本東京，實體商業依舊受到追捧。其原因就是東京商業強調“精致”。所謂“精致”，不是說商業項目體量不能大，而是指需要在經營特色、服務細節等“小處”勝人一籌。相比之下，中國的商業發展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務特色和消費體驗。
日前，中國（西部）國際珠寶中心董事長助理田君怡透露，今年底將在成都開業的該中心是當地首個“前店后廠”模式的珠寶產業基地，業態構成將一改專業市場的操作模式，在二期項目上增加更多消費者體驗式服務，希望能做到國內首個差異化的珠寶專業市場。
商業綜合體市場研究范文4
1、轉為房地產直接或間接投資；
2、拋售上海物業，轉戰異地或直接退出炒房大軍；
3、轉戰商業地產領域。習慣短線炒作的溫州客雖已被擠出住宅市場，但也稱不上全軍覆沒。只能說，溫州人在上海投資買房的熱情大大降低了。
最近市中心黃浦等區域出現一批“成本價”賣房甚至“虧本賣”現象。盡管表面上看，這些房子的售價仍比買價要高，但從交易稅費、持有成本等“打統賬”來看，實際上是以“成本價”甚至是虧本在賣。這些房源基本都是溫州或其他地區的企業主為生意資金周轉而拋售部分房產。
想換房子的倪小姐一直關注黃浦區金外灘花園的房子。在今年春節的時候，她曾到中介去“領過行情”，“當時一套160平方米的房子掛牌價約為八九百萬元。”可就在上個月，她看到另一套樓層差不多，面積略小的房子掛牌價僅五六百萬。中介告訴她，這是一套溫州企業主急拋的房子，是“因為急需資金周轉”。
“最近我們低于周邊房價成交的一些房子，基本上都是業主為生意回籠資金而急拋。”德佑地產西七區區域總監孫成平表示，某次新房小區有名業主2010年左右以420萬-430萬左右的價格買進一套房，前段時間又以450萬-460萬元的價格拋售掉了?！拔覀儨y算過，算上他的裝修價格、買賣的稅費以及銀行貸款等因素，其實賣這個價是要虧幾十萬元的?！睂O成平表示，什么時候以什么價格拋盤，每個人計算的方式會不一樣，但是投資客愿意以成本價甚至是虧本出賣，通常都是為了資金周轉?！捌髽I畢竟能帶來長期受益，為了讓生意能繼續下去，寧愿拋掉房子換來資金也是值得的?！?/p>
記者在幾個知名房產網站看到，有不少標明“溫州投資客急拋”的房源掛牌信息。
從房源來看分布很廣，不光是黃浦、浦東陸家嘴等傳統溫州客投資房產的“重鎮”，閘北、徐匯、寶山等幾乎各區都有。有個別房源甚至是2011年剛交房的。浦東“印象春城”樓盤目前的一手尾盤在售房源已賣到1.9萬元/平方米左右了，而網上卻有一套剛拋出的房子，2009年交房，90平方米賣138萬元，單價約1.5萬元/平方米，中介表示，房東為溫州投資客，“印象春城”2009年曾推出過兩批房源，如果該買家買的是第二批單價約1.4萬元/平方米的房子，那么他現在的拋盤價已經和當初的買進價相差無幾。
德佑地產研究主任陸騎麟表示，在實體產業和房產之間，多數房東會考慮出售一部分房產來挽救實體產業，因為當前的整體經濟低迷只是暫時的。并且出售手頭的不動產相對是最便捷的，成本最低的回籠資金的方式。實際上不單單是國內的企業家在出售房產，今年年初至今，世茂濱江就有近30多套房源遭到韓國籍業主的拋售，而這部分拋售現象，并非代表完全撤離上海市場?！八麄儍H出售了一部分資產，并不會全部拋掉?！标戲T麟說。
“最近確實有少量溫州投資客拋房救實業，我認為這是件好事?！睖刂葜行∑髽I促進會會長周德文的表態有點出人意料。近兩年溫州投資客給人留下的印象就是“炒房”，“但實際上實體產業才是他們的根。賣房救生意是把根留住”。周德文說，房子畢竟只是投資品，等到以后實業創造了財富還可以再買房。不過，周德文說，還沒有聽說溫州投資客大規?！俺住钡那闆r。
一百個房東中就有三個溫州人
炒房客是過去房價上漲的直接受益者。調控政策杜絕了短線投機，習慣短線炒作的溫州客雖然已被擠出住宅市場，但也稱不上全軍覆沒。交易量雖然下降了，但房價未下跌，不管是已經成功拋售，還是依然手握房源的溫州人，毫無疑問其投資并未失敗，并且他們還會影響部分區域的二手房價格，尤其是此前一些投資客比較集中的板塊。從1-8月份的二手房成交來看，溫州客戶占比還不到1%，但是賣房的房東里溫州人占到近3%。漢宇地產市場研究部經理付偉認為，目前溫州人當前在上海投資房產是“賣多買少”。這也表明溫州人在上海投資買房的熱情已大大下降。
對于溫州人而言，投資渠道仍然有限，投資房產仍然是穩定的投資方式。同時，在當前的上海樓市，善于營商的溫州人仍然不會放過機會。和絕大多數二三線樓市相比，上海房地產市場無疑更加穩健。仍然會有一些長線投資的溫州人繼續留在上海，只是這類型人群的比例較低。投資方向也有所改變，主要瞄準優質商業地產及具稀缺性的高端住宅。不過總體來看，溫州炒房團在樓市興風作浪的時代已一去不復返了。
金九樓市作為傳統旺季，無疑將引來一波樓市的供需釋放。但是無論是供應、還是需求，釋放的主力都是剛需。對于溫州人來說，要繼續在上海買房，就必須先過限購、限貸這兩道坎。但如果一些高端盤大幅降價，他們仍然會選擇出手。
從目前新房和二手房市場的實際對比來看，溫州人投資房產選擇新房要更多一些。目前的二手房價格趨向于平穩，投資屬性弱化，更適合于自住。對于樓盤的選擇，主要還是一些高端物業及城市綜合體，這類樓盤受到政策的影響小，但是購買門檻會相對較高。由于住宅限購，和以往相比，選擇方式無疑是截然不同的。
商業綜合體市場研究范文5
需要聲明的是，此處的專業店系指營業面積1000平米以上中、大型門店。而專業店的商品門類則以汽車、家電、通訊、五金電料、體育及娛樂用品、建筑及裝潢材料等可以獨立形成專業業態，支撐千平米以上門店專業化銷售的耐用消費品為主。
相比較10年前，專業店方興未艾，五化工程（連鎖化、規模化、信息化、專業化、標準化），使得專業店如雨后春筍般拔地而起，遍地開花，大有一夜之間“滿城盡是專業店”之勢，可謂所向披靡，勢如破竹。10年間專業店無論是店鋪數量，還是營收規模，用工人數、市場增速都遠超百貨、超市，大有一騎絕塵，凌厲風行之勢。
但是，事實證明，經濟繁榮期，專業店自立門戶，從大市場、百貨店、超市等綜合型批零體系從脫離，是有機會，也是有可能，并且最終證明是“成功”的。但，另外一個即將被證明的問題則是：經濟衰退期，隨著消費者需求抑制，市場規模的萎縮，經營成本的上升，門店集客力的下降，單店效益的滑坡，包括家電、建材、家居等或許要經歷“分久必合”的回歸。最起碼，作為一種獨立的子業態，如家電連鎖、手機連鎖、IT連鎖、家居連鎖等專業連鎖，其專業店門店數量將面臨大幅萎縮之勢，關店數量大于開店數量，店鋪總數銳減或許將成為上述專業連鎖業態未來3-5年甚至更長時間的主流特征。
那么，專業店必死無疑嗎？真的會快速萎縮，并最終消失嗎？我的答案是：有可能，但未必。那么專業店的不死之道又如何呢？在我看來，無非有三：
瘦身求生：市場生長期，開店是唯一主題。市場衰退期，要執行的則是“保店、關店、開店”三大主題，其中：除非區位特別好，租金特別低，客流特別大，前景特別好的“非開不可” 的店外，決不再開垃圾店將成為新開店的第一原則。然而，相信大多數企業家及高管，尤其是“轟轟烈烈開新店，羞羞答答關老店”以“開店為樂，店多為榮；賺錢其次，圈錢第一”的上市或準備上市公司絕對不認可我這一觀點。但，事實將告訴我們，10年盲目擴張期，所簽下的“房租高、區位差、客流少、效益差”的垃圾店，面對房東漲租的要求，誰也不敢輕易續簽。而有些連續虧損2年以上門店，無論房租到期與否，即便賠上違約金，也要忍痛關之的垃圾店也將越來越多。
店死企業生，善取勢者活，減法時代，瘦身求生，此專業店不死之道其一也。
扎堆而活：我個人認為，專業店的生與死，并不取決于公司規模、商品價格、營業面積，而取決于顧客來店的距離。對于大多數顧客而言，步行50米（約80步）已經覺得很遠，很累了。所以，我認為在零售業界尤其是專業店的立地而言，「五十步是有資格有理由「笑百步的。尤其是在網購倒逼背景下，隨著消費緊縮，銷售下滑，效益轉差，廣宣縮減，非核心門店專業店的集客力，不再取決于價格，而取決于顧客來店的距離，即：其需支出的時間、體力及交通成本。以致于我固執的認為：專業店的生存之道，要么在綜合體（或綜合市場）里扎堆式生存，要么在核心商圈的黃金點開設（但日益高漲的高房租，高租售比（房租上漲、銷售下滑導致）將成為其不堪承受之重），否則必虧無疑，必關無疑，必死無疑。
便利化生存：此外，我認為雜貨化并非專業店的進化方向，而專業則恰恰是專業店的生存利基，放棄專業盲目擴充非專業品類、延伸產品線，將門店雜貨化或者百貨化的舉措，并不可取甚至極其危險。家電賣場就是賣冰箱、洗衣機、空調的，消費者買床上用品決不會首先想到家電店，也不會指望在家電店買到。從家電賣場引入手機、電腦、數碼銷售的3C化過程來看，改變消費者固有的消費習慣，不僅要花費大量的廣告宣傳費，而且需要花費5年甚至10年之久大量的時間。尤其是在經濟下行期，將家電專業店“升級”為百貨店的一廂情愿，幾乎無成功的可能，但可能給企業造成的損失則必然巨大。
另一方面，專業店堅守本業，必須將本專業做精、做深、做透的同時，還需要考慮將自身門店便利化的問題。即社區型門店通過引進水費、電費、電話費、網絡費、燃氣費、市民卡等充值、繳費服務提升門店的來客率；通過導入雨傘租借、地圖銷售、停車免費卡等便民措施，提神門店的集客力，將門店轉變成“便宜、便利、便民”三便士門店。
死而后生：但還有一個問題是，就專業店業態來說，企業層面而言，門店數量過多；而市場層面而言，企業數量過多。所以未來2-3年內甚至更長時間，門店數量減少的同時，企業數量減少即行業整合加速也將成為主流特征。個人認為，并購或被并購，取決于市場無形之手，而并非單純的企業家意志，讓生命在另一個生命體里延續，企業家或公司高管失去的是權勢，而企業則可免破產倒閉之虞，對于顧客，對于員工，對于社會，都是堪稱“偉大”的壯舉。死而后生，此不死之道之三也。
商業綜合體市場研究范文6
【關鍵詞】服務業；發展；萊山
近幾年，隨著萊山區城市化進程的加快，服務業得到快速發展，進入一個新的發展階段。區委、區政府關于“北部都市化、南部城市化，全域城市化、全域生態化”的戰略實施，為服務業進一步加快發展開辟了更廣闊的空間。因此，以大力發展服務業帶動全區經濟社會實現大跨越，是今后的主要戰略任務。
一、服務業發展狀況分析
從2006年萊山區把加快服務業發展作為轉方式、調結構的戰略重點，出臺一系列政策措施扶持引導，加快城市載體建設，發展環境不斷改善，發展領域逐步擴展，總量規模加快膨脹，質量效益明顯提升。2012年全區服務業法人單位達到2829家，實現增加值101.6億元，年均增長21.9%；占GDP比重由2006年的38.7%提高到50.8%（以2006年為基數對比，下同）。
1.服務業結構不斷調整優化
商貿業龍頭帶動作用凸顯。2012年商貿餐飲法人企業達到1262家，增加值年均增長25.4%；占服務業比重由19.7%提高到33.6%。34家限額以上批發企業增加值年均增長28.6%，占全區批發業57.9%，其中綠葉貿易、中航油、日日順電器、佳盈經貿、萊山煙草等15家企業規模膨脹較快；46家限額以上零售企業增加值年均增長19.1%，占全區零售業75.3%，其中佳世客、銀座商城、萬光誠潤、晟福源等大型零售企業年均增長25.8%； 40家限額以上住宿餐飲企業增加值年均增長24.4%，其中五星級4個、四星級6個，東方海天、皇冠假日、華美達、麗景海灣、東上海賦等10家企業起到較強拉動作用。
房地產業實現“質”的提升。實現一般住宅開發向花園式、高檔次轉變，單純房地產開發向城市綜合體、產業地產轉變，與產業發展深度融合。6年累計施工面積1146萬，銷售774萬（其中住宅515萬），建成商業網點65.8萬、辦公樓宇153萬、高檔住宅區31個。房地產業增加值年均增長23.2%；占服務業比重由2006年的20%提高到24.6%。
金融業發展不斷壯大。在金融扶持政策和城市載體功能的推動下，各種金融機構加快入駐，金融體系不斷完善?，F有各類金融機構42家，比2006年增加24家，其中銀行13家、保險公司21家、證券公司3家、拍賣行3家，擔保和小額貸款公司各1家。金融業增加值年均增長14.7%。
信息軟件業快速興起。區域產業分工的加快和軟件園服務平臺的建立，促進了軟件企業聚集發展。現有企業40家，增加值年均增長20.5%。2012年華東電子、東方威思頓、鑫聯通信3家企業營業收入過億元，杰瑞網絡、持久鐘表、東方玉麟、威爾數據、惠通網絡等5家企業收入過千萬元。
交通物流業發展逐步突破?，F有企業50家，增加值年均增長11.1%。東方海洋、萬隆華宇、潤弘、御海國際、順豐等物流骨干企業發展較快，年營業收入在5億元以上。
旅游會展業發展基礎不斷夯實。漁人碼頭、黃海游樂城、國際博覽中心、體育公園等旅游會展載體的逐步形成，以及錦園春、植物園、葡萄酒博覽園等大型項目的規劃建設，進一步豐富了旅游資源，集聚了發展后勁。旅游業增加值年均增長29.8%，高于服務業8.1個百分點。
商務服務業領域不斷拓展。中介服務機構達到150家，比2006年增加109家。其中，會計、稅務師事務所8家，財務咨詢、資產評估事務所8家，律師、法律服務機構8家，企業策劃、管理咨詢公司76家，廣告設計公司34家，職業中介公司16家。
按照傳統和現代、生產性和生活業標準分類看，傳統服務業年均增長23.2%，占服務業比重由73.4%提高到77.4%；現代服務業年均增長21.5%，占服務業比重由26.6%下降到22.6%。生產業年均增長20.7%，占服務業比重由36.8%下降到34.6%；生活業年均增長23%，占服務業比重由46%提高到50.3%。
2.服務業投資快速增長
投資主體地位逐步提高。2012年服務業投資200億元，年均增長32.2%，高于全區投資年均增長6.2個百分點；占全區投資比重由2006年的58.9%提高86.7%；6年累計投資950億元，占全區投資80.3%。
項目檔次不斷提升。2012年全區實施3000萬元以上服務業重點項目83個，比2006年增加45個；項目平均單體規模2.3億元，是2006年的1.6倍，6年實施項目累計280個，占全區項目總數84%。
載體功能明顯增強。持續加大服務業投資形成三類產業載體。一是商業集聚區。雨岱山、萬象城、迎春大街中段營業面積達到48.6萬，商業氛圍日益濃厚，消費拉動不斷增強。二是居住消費區。已建成世紀華府、天合城、府前花園、上海灘、四季花城等31個居民住宅區，商業網點面積達到65.8萬，形成多樣化的消費業態，大大豐富了居民物質文化生活。三是辦公樓宇。已建成創業中心、金貿中心、天合大廈、飛龍大廈、金帝科、第三國際、南山世紀大廈等16個樓宇，營業面積135.4萬，以及在建的明達科技、新天地廣場、潤華大廈等6個樓宇，對商務辦公企業集聚產生較強的吸納力，促進了生產業加快發展，現已入駐企業近700家。
3.服務業貢獻日益突出
經濟拉動力持續增強。2012年服務業增加值增長16.9%，拉動GDP增長9個百分點，經濟貢獻率由2006年的39.5%提高到63.6%。
財稅貢獻率不斷提升。2012年實現服務業稅收17.6億元，年均增長33%，其中批零、金融、商務服務、信息軟件等7個行業增幅在40%以上；服務業稅收占總稅收比重由2006年的39.9%提高到63.5%；財稅貢獻率由34.1%提高到69.6%。其中房地產、商貿、商務服務、居民服務、金融5個行業稅收占全部服務業稅收的比重達到80.9%。
吸納就業能力明顯提高。服務業從業人員由2006年的5.2萬人增加到7.3萬人，占全區從業人員51.7%；2012年城鎮新增就業1.45萬人，其中服務業新增0.9萬人，占62.1%。
二、服務業發展存在的主要問題
雖然萊山區服務業得到快速發展，取得顯著成績，但從發展和比較的角度看，還存在許多問題和不足。
1.總體水平仍然偏低
從全市比較看，服務業總量在14個縣市區中居第7位，占全市比重僅為5.3%；占GDP比重比芝罘區低18.6個百分點，比國內先進地區差距更大。
2.內部結構不夠合理
傳統產業占絕大比重，占77.4%，產業層次較低，業態領域不廣，經營手段、模式滯后，缺大集團和知名品牌。現代服務業增加值占22.6%，比芝罘區低12個百分點，發展相對緩慢，知識技術型企業數量和規模小，服務領域窄。具體講，商貿業，缺乏大型批發市場（如建材、家具、五金、化工等），特色街、專業市場培育不夠，購買力仍然呈外流格局；旅游業，資源挖掘不充分，無大的景觀和內涵（如海上旅游、農村觀光、山海湖泉開發、濱海度假等），人流聚集功能較弱；文化產業，發展水平較低，缺乏骨干企業引領帶動，與實體經濟融合度不高；公共服務業，城區服務功能還需進一步完善提高，農村服務項目、內容、領域等資源比較短缺，均等化程度需大力提高。
3.區域發展很不平衡
北部城區服務業增加值占全區服務業比重94.5%（其中，黃海23.3%、初家12.2%、濱海9.3%、開發區7.6%），年均增速22%（黃海21.5%、初家22.1%、濱海28.1%、開發區18.8%）；南部區域占比重僅為5.5%（萊山3%、解甲莊1.9%、院格莊0.6%），年均增速12.2%（萊山11.8%、解甲莊5.9%、院格莊16.2%），比北部區域低9.8個百分點。
三、推動萊山區服務業發展的建議措施
近年來，萊山區服務業發展主要靠投資打造載體拉動，商貿等消費業占主體，屬于粗放外延式發展。今后萊山區服務業的發展要根據區位、產業、環境基礎，進一步明確定位、完善政策、加強引導、整合資源，加快推動服務業轉型升級，走質量效益型的內涵式發展之路，在堅持消費性、生產性、公共業全面發展的同時，緊跟國內外服務業發展趨勢，著力發展現代服務業，將生產業作為主攻方向，推動服務業向多樣化、高端化、規?；l展。
現代服務業是依靠高新技術、現代管理方法、經營方式和組織形式形成的產業，是從企業價值鏈中分離出來，成為增值最大、最具戰略性的高級環節，附加值超過物質生產，貫穿于生產過程的上中下三個環節（上游包括可行性和市場研究、風險資本、產品設計等，中游包括質量控制、檢驗檢測、會計、人事、保險、法律等，下游包括銷售、物流、廣告、售后和金融服務等），主要靠知識、技術、信息為生產者提供服務，多以人力、知識、技術等資本投入為主，經營載體具有空間上的高度聚集性，其服務是超地域的輻射。萊山區發展現代服務業應在空間和載體、硬件和軟件上進行統籌、系統的有序推進。
1.將北部城區作為發展現代服務業的主陣地
北部城區已具備發展現代服務業較好的產業、載體基礎，并且圍繞舊村改造與產業地產深度融合，下一步要在改造提升傳統服務業的同時，著力在培育、拓展現代服務業上加大力度。
（1）在空間載體上，迎春大街中央商務區要繼續以金融、商務服務為主體，以此衍生購物、餐飲、娛樂為支持的產業集群。總部經濟基地按照既有功能定位，實行政府投資和企業主體投資相結合，政府投資，在做好基礎設施建設的同時，應首先實施“種子工程”，加快打造企業“孵化器”，吸引高端人才和成長潛力大的小微企業進駐創業，培育產業“后備軍”；企業投資，在不斷引進單體項目的同時，鼓勵有實力的企業聯合投資建設研發、信息、節能、環保等多個專業樓宇“殼體”，通過統一運作整體或部分出租、或產權分割出售方式，加快企業聚集。鳳凰工業園要以生產業為功能定位加快轉型，盡快出臺引導政策，鼓勵企業加快搬遷，探討政府整體回收或逐次回收方式，實行整體規劃和設施改造，通過典型引路，將原有企業轉型和引入新企業，促進中央商務區的產業向其延伸擴展。在形成成功運作模式的基礎上，推動萊山經濟開發區繞城高速以北區域向生產業轉移。
（2）在樓宇載體上，通過商業、房地產等綜合體開發，形成多樣化的服務設施，尤其專業樓宇建設，現已建成20多幢專業樓宇，吸引了近700家企業落戶，還有許多樓宇正在開發，樓宇經濟已取得初步成效，下一步應通過政府加大政策支持、企業讓利和規范運作，吸引更多企業入駐，擴大樓宇經濟規模效益。
（3）在產業培育上，推動條件成熟的工業企業實行主輔分離，將制造環節上端和下端的業務剝離，擴大服務范圍，提高附加值。引導市場潛力大的服務企業建立網絡化組織結構，實行業務范圍更廣的網絡化服務（如惠通網絡公司為提高服務平臺，擴大業務覆蓋范圍，在北京設立控股研發機構；華東電子在大城市設立多個辦事處）。鼓勵一些研發設計型企業，將依靠知識、技術的軟件服務，擴大到將核心技術轉化成硬件產品，拉長產業鏈。以五彩文化廣場為龍頭，結合大莊、宋家莊等舊村改造，引進高端、高質的文化產業項目，將該區域打造成輻射膠東的文化長廊。
2.將南部區域打造成全市服務業新型業態和新興產業的新高地
按照“一軸三鎮五園”的總體框架，根據現實基礎和自然稟賦，分區域有側重的發展消費性、生產性、公共業，在路網等基礎設施完善的基礎上，優先打造整體環境優勢，增強環境吸引力，做好各功能區項目概念性載體設計、引導性載體建設，以“先筑巢、后引鳳”的思路，吸引企業主體落地，有序推動各產業培育、衍生、遞延，形成相互配套、相互支撐、共同發展的格局。
（1）三個特色小鎮。結合舊村改造，將周邊村適當集中，著力整合生活要素，發展商貿餐飲、休閑娛樂等消費服務業態和文化教育、醫療保健等公共服務業態，打造全新化特色城鎮。
（2）植物園、新興產業園區域。充分發揮植物園的引導，積極引入培訓、咨詢、文化創意、技術服務等項目，與新興產業園共同聚積產業要素，形成南部區域新興產業先期隆起帶。
（3）朱雀山、圍子山區域。根據自然條件和特點，以生態開發為主攻方向，聘請高層次專家設計具有前瞻性、多功能的概念性大項目載體，展現遠景藍圖，有的放矢地對外招商，促成數家大企業聯合投資，以統一設計、統一運作、統一經營的模式共同開發，走實力聯合、規模經營的路子。朱雀山區域，依據山、水、泉和農業資源，加入花卉、鳥類、山地運動、旅游營地、農業采摘、特色酒莊及通過演繹和借來文化等元素，與葡萄酒博覽園一起打造集中連片、內涵豐富的旅游休閑圣地。圍子山區域，依托良好的生態環境，利用山勢優美、森林豐富的資源，重點打造養老、保健、山地運動、歷史文化等生態旅游度假區。
3.進一步改善發展服務業的軟環境
（1）進一步濃化全區發展現代服務業的濃厚氛圍。提高認識，更新觀念，高度重視現代服務業的創新、引領、融合、改造作用，認真學習上級發展現代服務業的規劃、政策、措施，緊密把握國內外現代服務業發展趨勢、動態、舉措，深入研究現代管理方法、經營方式、組織形式和行業標準體系，提高指導全區現代服務業發展的能力和水平。
（2）進一步強化政策支持。在實行已出臺的有關政策的基礎上，研究增加發展現代服務業新興業態的優惠政策；強化在項目開發模式創新上給予“一事一議”的政策支持，特別是對土地整理、土地出讓、政府與企業結合開發、企業強強聯合開發等方式上，借鑒先進地區成功經驗，給予具體的政策傾斜。
