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商業綜合體行業研究范文1
摘要：近年來，城市化的發展趨勢日益迅猛，建筑行業的商業綜合體由此衍生，它是融合商業、辦公、餐飲等多重功能為一體的建筑模式，使其作為唇齒關系相互促進，在漫長的歲月中使之成為一種享有多重功能的商業綜合體制。具體來說，屬于商業綜合體的這類工程建筑多位于城市核心地段，將功能全面、商業運營模式緊湊作為自身發展特色，使之成為城市化過程中不可或缺的建筑模式。為了實現城市綜合體商業運行的健康發展，完善綜合體內部的給排水系統起著非常重要的作用，對此，本文將從多角度對這一問題進行分析。
一、消防給水系統
在城市商業綜合體建筑中，由于人流量龐大，建筑物占地面積較廣，倘若發生火災，火勢將非常迅猛而且不易被撲滅，使得人員逃離火災的機會渺茫，這會在一定程度上給身處于商業綜合體中人民的生命安全帶來巨大威脅。對此，在城市綜合體中建立健全消防系統是相當重要的。
（一）智能化噴水裝置
建筑工程人員為了確保當火災發生時，智能化噴水裝置能夠及時做出反應，有效控制火勢，因此在安裝這一設備的初期階段，應切實依據實際情況安置合適的噴頭。具體來說：在辦公樓區域或者是地下車庫，只需要安裝普通的噴頭裝置就可以了；餐廳區域應選擇高溫噴頭裝置；而對于人流量較大的娛樂場所，工程人員應選擇能快速響應的噴頭裝置。研究發現，快速噴頭裝置在一般情況下，它對熱量的敏感性能高于普通噴頭很多倍。對此運用這種噴頭裝置，則可在火災發生前期及時對火災情況做出反應。在火勢還未蔓延的時候，第一時間噴水，有效緩解火勢，迅速地開展滅火行動，在盡可能降低人員傷亡的前提上，最大范圍地減小火災損失。目前大量商業綜合體中庭內街與商鋪之間采用鋼化玻璃隔斷，針對此類設計，應考慮增設水幕冷卻系統或采用專用窗式噴頭，以達到火災時隔斷火源的作用。
對于城市綜合體的消防水系統建設而言，應根據實際情況，對不同場所功能進行危機判定，分等級為消防用水進行配量。詳細來說，通過工程計量的方式，得出以下數據：對于辦公樓、居住場所應將其火災危險度定為第1等級的區域，消防水量最好維系在21L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于地下車市、商圈以及娛樂場所應將其火災危險度定為第2等級的區域，消防水量最好維系在30L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于復合式停車通道，應在綜合考量底層車架噴頭數量的基礎上，分析場地頂板的噴頭數量，消防水量最好維系在50L/s，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于室內空高在9m左右的空間，例如影院、酒店大廳消防水量最好維系在21L/s左右，盡量將滅火時間控制在1h左右；對于百貨市場消防水建設，可應將其火災危險度定為第2等級的區域開展消防水設施設計，平均用水量維系在60L/s，滅火時間控制在1h左右。
（二）消防栓設置
城市綜合體通常依據商業運行狀態進行劃分，建筑內部各樓層之間包含了公共設施、樓梯走道、管井等，其分隔墻很難達到統一，這就在一定程度上制約了消防設施的建設。與此同時，商業綜合體伴隨著后期招商活動的開展，租客入住商業大樓，綜合體建筑物室內格局也會發生相應變化，倘若依據連接管道的模式來對消防栓實行規劃和安裝，那么則會給建筑工程后期的改裝工作帶來一定的困難。對此，工程人員在開展消防栓安裝時，應在相隔樓層中安裝消防管道，通過各層設施將各管道間連接起來。運用這種消防栓安裝方式，雖然會在工程前期增加一定的投資費用，但是也會給工程后期的改建工作帶來益處，即使拆除后也不會對消防管道設施產生較大的影響，為工程后期的建設工作帶來益處。
（三）大范圍的智能滅火裝置
以商業綜合體中范圍較大的建筑大廳或者是大型電影院為例，這類建筑物的空間通常較為廣闊，就室內單純的空高就有12m，對于這種類型的建筑物而言，如果僅選取普通的噴淋設施顯然是無法滿足滅火需求的。對此，工程人員可以大范圍地安裝智能滅火裝置，如自動尋的智能消防水炮、高空智能水炮、大空間滅火系統以及大空間消防水炮等進行滅火，在確保滅火系統安全運行的基礎上，使滅火裝置能及時滅火。
二、生活給水系統
（一）商業綜合區生活用水容量的計算
在商業綜合體生活給水系統中，對于它整體建筑用水量的建設應具體做到以下幾個方面：第一，在商業綜合體大型建筑體系中，如辦公大樓、以及大型商場等中，嚴格根據我國建筑法規中大樓給水量的相關規范進行設置，遵循給水標準25L/（人?d），在杜絕水資源浪費的基礎上，給建筑大樓提供水源。第二，就商業綜合體中的餐飲行業供水量計算標準而言，通常可以采用兩種計量方式進行運算。一方面，詳實調查餐飲行業日均人流量，利用人口計算來進行用水量運算，將所得數據提供給建筑方。然而當建筑方無法獲悉準確的人口數值的時候，供給中餐的酒店一般按照0.85m3/位-1.3m3/位進行用水量計算。另一方面，關于商業綜合體內用水量計算，可以通過用餐空間面積大小來進行運算，一般情況下是依據25L/（人?d）左右進行計算。第三，針對商業綜合區中的大型影院而言，用水容量的計算通常是依據影院流動人口來進行運算的，觀看率通常維系在85%左右，電影放映次數依照6場/d來計算。
（二）二次用水的供應方案
在商業綜合體建筑內部，它的日均用水量是非常大的。在商業圈運作工程中，為了保障安全穩定的水資源供應，針對二次供水方案，工程人員可選擇運用加壓供水系統以及變頻供水設置來開展水資源供應。具體而言就是利用水箱設施，在水箱內部保留一定的水資源，以便水量不足的時候，綜合體內部工作人員可及時調用水箱中的水進行水源供給，從而保證水資源的穩定供應。在此基礎上，定期地對水箱進行清潔，將水箱中的水全部排出，清除水箱中的污垢，從而保障綜合體內部人員可以使用干凈的水資源。同時，完善供水系統各方面功能，確保能為商業綜合建筑提供日常的水源供應，在有效降低市政機構供水壓力的基礎上，確保城市經濟持續穩定的發展。
三、生活污水排水系統
商業綜合體屬于占地面積廣闊的大型商圈集合點，因此在雨季，內部的雨水流量是非常龐大的。對此，工程人員可以通過虹吸雨水的方式來幫助綜合體建筑內部進行排水。相較于傳統排水方式，采用這種方式可以更好地將大量的自由水排出。所以，運用這種排水模式，不僅可以節約商圈內設置雨水管道的成本，還可以在減少管道數量的基礎上，讓整體的商業綜合體建筑更加大方美觀。與此同時，因為雨水在管道內部呈現出的是流動狀態，因此樓道下的雨水管道可以直接設置為直角，通過這種方式可以讓管道安裝更加簡便。這對過去所采用的大口徑以及需要設置樓板坡度的排水管道而言，是具有較大進步的。所以運用虹吸雨水的方式來進行排水，可在符合建筑空高的條件下，進一步降低建筑物樓層高度，在減少工程成本的同時，優化商業綜合體建筑排水設計工程的建設。
結束語
本文通過對商業綜合體建筑給排水工程的深入研究，分別站在消防水建設、生活給水以及生活污水排放的角度上對給排水現狀提出了一系列優化措施，以期為后期工程人員給排水建設工作提供借鑒。
參考文獻
[1]董立強.關于城市建筑綜合體給排水工程設計的探討[J].城市建設理論研究（電子版），2012（13）
[2]曾杉.超大型城市綜合體消防給水設計中若干問題淺談[J].城市建設 ，2013（16）
商業綜合體行業研究范文2
關鍵詞：城市綜合體；建筑設計；設計要點
中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A 文章編號：
城市綜合體的解讀
城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、購物中心、餐飲還有會議以及交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。
二、城市綜合體的典型特征
（1）超大空間尺度
城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
（2）通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
（3）現代城市景觀設計
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
城市綜合體的城市價值
土地集約化利用——城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。
提升城市形象——應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。
緩解城市交通壓力——居住是城市開發的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法。
積聚區域價值——城市綜合體的各種業態刺激經濟發展，能提升稅收收益，促進城市發展；同時，城市綜合需要建立在大量的工業化生產以及產品的多樣化之上，這就帶動城市其他行業的發展，并創造就業機會。
改變夜間空城現象——城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，各功能在時間上的銜接，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的區域的功能得到完善。
城市綜合體的規劃布局
成功的城市綜合體有很多有利于城市發展的城市價值，然而失敗的案例在國內也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價值無法實現，反而會帶來資源的極大浪費。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結合實際設計工作，僅從建筑規劃設計的角度予以分析——綜合體設計一定要有合理的規劃布局。
1）規劃布局以商業設計為核心：商業設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求，然后建筑設計，包括將來的內部空間設計都是為商業來服務的，所以，我們認為商業設計是規劃設計的核心，也就是說它是指導規劃和建筑設計的基礎條件。
2）規劃布局以研究綜合體外交通結構體系為基礎：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內的交通體系。
3）規劃布局以內部動線設計為依托：成功的綜合體動線設計能引導和方便消費者購物，能延長消費者在綜合體內的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規劃初期就應重點放在內部動線規劃上。
五、設計案例及心得體會
近期我部門承擔了深圳蛇口A2地塊城市綜合體的設計工作，在此我想結合案例分析及設計過程對我們上述的觀點予以進一步的闡述。
（一）、關于城市綜合體的業態組合
城市綜合體的業態組合，與其所處的商業環境、區域經濟及消費結構情況及其目標消費人群的結構、消費能力有很大的關系，這必然會影響綜合體的業態選擇與配比。因此，必須對項目做出明確的策劃定位，有目的的進行招商，有效的安排業態組合，然后再進行設計工作，避免反復修改設計的情況；所以，前期的業態策劃定位及招商工作對設計是至關重要的。
以我們此次設計的深圳蛇口A2地塊為例，項目位于市南山區中心購物區，周圍居住環境尤為突出，未來發展前景良好，可發展為城市地區中心型購物廣場，考慮到項目的可持續發展性，在規劃設計中我們采用了“主題中心+街區+超高層”的規劃模式。首先，選擇有關聯性的業態進行組合，各種業態相互依存、相互助益，形成共生的綜合體。其次，由于不同的業態其技術設計標準也不一樣，在設計初進行的預招商使我們在設計中做到了有的放矢。
“主題中心+街區+超高層”的規劃模式
（二）、關于城市綜合體的流線設計
在做城市綜合體設計時，我們應該站在城市設計的高度，進行全局的把控，積極與政府協調車站、地鐵、輕軌站點，與綜合體進行銜接，將商業廣場升級為城市廣場，從而實現城市空間與商業界面相互促進、雙贏的效果。
1）、外部交通流線設計
對外部交通條件合理整合、進行引導，使項目能充分利用市政已有交通設施，盡量多樓層引入市政交通設施及出入口，形成多個首層，能最有效的匯聚人流，提升人氣，使商業廣場既作為具有市政職能的城市廣場，又能廣泛的匯集人氣，促進商業氛圍的提升。
充分利用外部交通形成“多首層”界面
2）、項目內部的車流流線的設計
在案例分析中，我們也見到有的商場因為停車困難而漸漸失去大量客源的現象，因此，停車庫的設計在綜合體的設計中也至關重要。首先，在設計中我們要設計有充足的車位數量，包括客用車位、殘疾人專用車位以及卸貨位，同時要注意客流與貨流流線要分離，這樣才能為顧客提供良好的購物環境；我們建議貨流從次要市政道路直接進入地下車庫卸貨區，以實現人車分流。其次，在此次設計中，我們改變了僅設置地下車庫的傳統設計手法，設計中，借鑒萬象城的車庫做法，我們使車庫與賣場多層聯通，多個樓層引入人流。
與賣場相聯的車庫設計
（三）、內部人流動線設計
在商業的空間設計中，設計師往往更傾向于設計出豐富多變的空間，但是在人流流線的設計上，設計則一定要簡潔流暢，使顧客用最短的距離走遍賣場；同時，人流流線一定要連續閉合，保證人流的循環。在動線設計中，應避免一些華而不實的空間設計，力求視覺的通透，讓顧客一眼能看到越多的店鋪，越能刺激人的購買欲望。通過我們對多個案例的分析比較，最常用最有效的人流組織方式為主中庭帶一個閉合環道的形式，中庭提升空間的可識別性，而環道則最有效的解決便捷的可達性。
中庭帶環道的人流組織
在綜合體的設計中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我們前面介紹過的石家莊地塊的設計，步行街在其中起到了“紐帶”作用，把幾個主題中心串聯起來的同時又與外部交通相銜接，讓人流從一個主力店到另一個主力店都要經過設置了小商鋪的步行街，這樣既能使綜合體特色化，又能帶來租金收益。
六、結束語
城市綜合體規劃設計的不是僅由規劃或者建筑專業主導完成的一項設計工作，而是一個過程，是一個能讓商業策劃、業態規劃、建筑設計、景觀設計、室內設計、燈光設計、廣告設計、VI設計等多專業共同參與并相互協作的過程。通過對城市綜合體規劃設計的研究，以期在未來的綜合體規劃設計中創作出積聚區域價值，提升城市活力的優秀的城市綜合體，并以其復合效應與整合能力，將彰顯并抬升整個城市的投資和商業價值，提升城市的品牌形象。
參考文獻：
[1] 聶向東.綜合體建筑的功能成長、設計定位及設計經驗;建筑創作[M].2011年11期.
[2] 張國全，郭雁，葉松青.城市綜合體設計[M]. 同濟大學出版社，2011.4
商業綜合體行業研究范文3
【關鍵詞】城市綜合體；設計方法
城市綜合體規劃設計的不是僅由規劃或者建筑專業主導完成的一項設計工作，而是一個過程，是一個能讓商業策劃、業態規劃、建筑設計、景觀設計、室內設計、燈光設計、廣告設計、VI設計等多專業共同參與并相互協作的過程。通過對城市綜合體規劃設計的研究，以期在未來的綜合體規劃設計中創作出積聚區域價值，提升城市活力的優秀的城市綜合體，并以其復合效應與整合能力，將彰顯并抬升整個城市的投資和商業價值，提升城市的品牌形象。
1、城市綜合體的典型特征
城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、購物中心、餐飲還有會議以及交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。
1.1 超大空間尺度
城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
1.2 通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
1.3 現代城市景觀設計
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
城市綜合體的城市價值
土地集約化利用――城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。
提升城市形象――應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。
緩解城市交通壓力――居住是城市開發的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法。
積聚區域價值――城市綜合體的各種業態刺激經濟發展，能提升稅收收益，促進城市發展；同時，城市綜合需要建立在大量的工業化生產以及產品的多樣化之上，這就帶動城市其他行業的發展，并創造就業機會。
改變夜間空城現象――城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，各功能在時間上的銜接，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的區域的功能得到完善。
2、城市綜合體的規劃布局
成功的城市綜合體有很多有利于城市發展的城市價值，然而失敗的案例在國內也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價值無法實現，反而會帶來資源的極大浪費。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結合實際設計工作，僅從建筑規劃設計的角度予以分析――綜合體設計一定要有合理的規劃布局。
2.1 規劃布局以商業設計為核心：商業設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求，然后建筑設計，包括將來的內部空間設計都是為商業來服務的，所以，我們認為商業設計是規劃設計的核心，也就是說它是指導規劃和建筑設計的基礎條件。
2.2 規劃布局以研究綜合體外交通結構體系為基礎：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內的交通體系。
2.3 規劃布局以內部動線設計為依托：成功的綜合體動線設計能引導和方便消費者購物，能延長消費者在綜合體內的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規劃初期就應重點放在內部動線規劃上。
3、城市綜合體設計方法
3.1 關于城市綜合體的業態組合
城市綜合體的業態組合，與其所處的商業環境、區域經濟及消費結構情況及其目標消費人群的結構、消費能力有很大的關系，這必然會影響綜合體的業態選擇與配比。因此，必須對項目做出明確的策劃定位，有目的的進行招商，有效的安排業態組合，然后再進行設計工作，避免反復修改設計的情況；所以，前期的業態策劃定位及招商工作對設計是至關重要的。
3.2 關于城市綜合體的流線設計
在做城市綜合體設計時，我們應該站在城市設計的高度，進行全局的把控，積極與政府協調車站、地鐵、輕軌站點，與綜合體進行銜接，將商業廣場升級為城市廣場，從而實現城市空間與商業界面相互促進、雙贏的效果。
3.2.1 外部交通流線設計
對外部交通條件合理整合、進行引導，使項目能充分利用市政已有交通設施，盡量多樓層引入市政交通設施及出入口，形成多個首層，能最有效的匯聚人流，提升人氣，使商業廣場既作為具有市政職能的城市廣場，又能廣泛的匯集人氣，促進商業氛圍的提升。
充分利用外部交通形成“多首層”界面
3.2.2 項目內部的車流流線的設計
我們也見到有的商場因為停車困難而漸漸失去大量客源的現象，因此，停車庫的設計在綜合體的設計中也至關重要。首先，在設計中我們要設計有充足的車位數量，包括客用車位、殘疾人專用車位以及卸貨位，同時要注意客流與貨流流線要分離，這樣才能為顧客提供良好的購物環境；我們建議貨流從次要市政道路直接進入地下車庫卸貨區，以實現人車分流。其次，在此次設計中，我們改變了僅設置地下車庫的傳統設計手法，設計中，借鑒萬象城的車庫做法，我們使車庫與賣場多層聯通，多個樓層引入人流。
與賣場相聯的車庫設計
3.2.3 內部人流動線設計
在商業的空間設計中，設計師更傾向于設計出豐富多變的空間，但在人流流線的設計上，設計則一定要簡潔流暢，使顧客用最短的距離走遍賣場；同時，人流流線一定要連續閉合，保證人流的循環。在動線設計中，應避免一些華而不實的空間設計，力求視覺的通透，讓顧客一眼能看到越多的店鋪，越能刺激人的購買欲望。通過我們對多個案例的分析比較，最常用最有效的人流組織方式為主中庭帶一個閉合環道的形式，中庭提升空間的可識別性，而環道則最有效的解決便捷的可達性。
3.3 中庭帶環道的人流組織
在綜合體的設計中，步行街也起到了重要的作用，如我們前面介紹過的石家莊地塊設計，步行街在其中起到了“紐帶”作用，把幾個主題中心串聯起來同時又與外部交通相銜接，讓人流從一個主力店到另一個主力店都要經過設置了小商鋪的步行街，這樣既能使綜合體特色化，又能帶來租金收益。
4、結束語
參考文獻：
商業綜合體行業研究范文4
關鍵詞：城市綜綜合體項目；戰略思維；識別與防范
城市綜合體，是能夠在城市中組合三種或三種以上的城市生活空間，其中包括商業、辦公、住宅、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活生活空間，在各個空間中關系都非常緊密，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
城市綜合體項目被世人成為“城中之城”，因為它融合了現代元素，承載了相當完備的設施和功能。城市綜合體通過各種功能的有機組合，時間空間和交通的多維排布，能夠實現創造城市價值、完善城市功能、豐富城市生活、提升城市品位的作用，其價值和內涵是難以通過單一業態的房地產產品來實現的。十多年來，一些成功的城市綜合體案例，如北京的華貿中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標項目的建設都相當成功。
同時，城市價值系統擁有相當復雜的運營模式，因為房地產或者房產的開發模式相對簡單，但是大型城市綜合體項目資源配置的綜合性、開發技術和投資決策就顯得格外復雜，所以城市綜合體的開發風險相當大?，F在有很多因素都會造成城市綜合體建設的失敗，比如沒有提前預測好區域的經濟環境，或者對于沒有把握好行業的市場環境，或者對于項目規劃的定位失誤等因素。城市綜合體開發失敗會給企業帶來巨大的經濟損失，同時整個區域系統的發展都會受到影響，現在很多的城市也為此付出了慘痛的代價。因此，對于城市綜合體項目來說，系統性的應用風險管理技術，準確識別、評估風險并采取恰當的風險防范措施，成為項目決策、投資開發和運營管理的關鍵成功因素。
1.城市綜合體項目的風險識別
1.1風險識別的主要方法
多種多樣的項目風險識別的方法，應根據不同項目的具體情況運用，多種方法相互結合是合適的選擇。專家調查法、故障樹分析法、敏感性分析法、情景分析法、核對表法等都是現在常用的風險識別方法。對于現在的經濟發展情況，人們最常用的就是專家調查法和核對表法。
1.2城市綜合體的主要風險
有幾種情況存在于我國的大部分城市綜合體項目中：
1.2.1項目財務與融資風險。耗費大量的土地資源是現在項目財務與融資風險綜合體項目中最重要的問題，寫字樓和公寓等產品售價相對不高形成的投資收益風險，不合理的估摸安排，開發周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現金流風險。
1.2.2項目規劃業態設計風險。有時候沒有進行前期的市場調查，就會找到不合適的經濟和人文環境，項目的規劃不根據市場方向走，在產品的設計方面又有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區域及產業之間的關系不能忽視，要保證交通便捷，同時產業引入是否符合政府區域發展戰略等。
1.2.3市場競爭風險。時常的競爭風險多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機構（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。
1.2.4招商和運營風險。綜合體項目的主要收益來自兩個方面，分別是商業物業的租賃和長期經營積累的滾動收益，現在的城市綜合體開發企業面臨的一個相當嚴峻的風險就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業地產專業運營能力的局限性。
2.城市綜合體項目的風險評估方法及選用
風險評估是在定性識別風險因素的基礎上，對項目管理過程中存在的風險進行量化，得到更準確的判斷，以便對風險進行決策，正確防范風險。風險評估的方法多種多樣，有敏感性分析法、項目風險概率估算方法、項目風險損失估算方法、項目風險模擬仿真法、層次分析法（AHP）等。
對于城市綜合體項目來說，有大量的不確切因素，一般情況下決策樹、專家決策法及層次分析法是現在多數企業的不二之選。
3.對于城市綜合體防范風險分析
3.1風險防范策略
風險防范是在一定的情況下為了減少風險因素產生的副作用而采取的一系列措施，它包括風險識別、風險評估的定性及定量分析結果。想要降低風險因發生的概率就要減少風險因素能降低損失后果的嚴重程度和改變風險因素的性質三個方面著手，根據風險因素的可緩解性、可規避性、可轉移性、可接受性，采取相應措施。
風險防范措施分為兩個類型，分別是預防性應對策略和非預防性應對策略通過預警性的防御措施，來降低風險事件的發生概率或預期損失的情況是預防性防范措施，比如將風險進行緩解、盡力的回避風險、把風險巧妙的轉移等。非預防型應對策略是真正發生為了風險事故，積極找出各種應對方法來進行預防，盡量減少項目實施過程中造成的損失，如風險自留和后備措施等。
3.2城市綜合體項目主要風險防范
3.2.1項目財務與融資風險防范策略
現在酒店和寫字樓的投資風險方面的財務風險最為嚴重；但是如今的融資費用過于高昂、銷售回款難以要回。針對此，可采取的風險防范策略如下：
（1）管理工作上要進行現金流的計算和成本的核算；當形式有所變化，要積極地調整各階段融資規劃，可以在融資上尋找更多地渠道，把融資的成本盡量降到最低。（2）物業的比例和戶型的比例要安排得當，物業商品的銷售方面要多加思考和探析。（3）盡量將進擊流量縮小化，科學的進行計劃銷售，度考慮銷售物業的開發，后期開發的時候再考慮酒店和購物中心。
3.2.2項目規劃業態設計風險防范策略
業態組合設計想要實施的更好需要給項目制定一個合理的計劃，想要實現項目的最終商業價值一定要考慮功能的定位。風險防范策略如下：
（1）戰略取勝的新思維方式。（2）通過“設計方案的市場化”以避免建筑設計與商業規劃割裂。
3.2.3市場競爭風險防范策略
現在的目標市場存在著大量的市場風險，應依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進行跟蹤性判斷和調整。將客戶之間的關系分類并且歸納起來，通過分析和判斷了解他們的內心想法，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區分開來，在服務方面也有所還早呢隊形，在有限的經濟條件中追求利益的最大化。
3.2.4 招商和運營風險防范策略
（1）自持類物業在招商階段對商鋪的租金進行科學預測，提高項目的招商效率。（2）顧問公司和招商公司是現今比較興盛的公司，要適當的引進。運營管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這樣開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，并有效的推動招商工作的進行。
4.小結
本文應用系統的風險管理程序和方法，分析了城市綜合體項目開發過程中的風險識別及防范要點，有利于項目開發建設過程中風險管理機制的建立和改進，消除或減少決策失誤，避免項目失敗帶來巨大損失。
（作者單位：中核房地產開發有限公司）
參考文獻：
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商業綜合體行業研究范文5
The accelerating the urbanization process at present stage, the domestic modern buildings in the large, intensive direction development, formed by individual buildings set large complex building arises at the historic moment. In order to conform to the development trend of large complex structures, improve the efficiency of power supply and distribution design of large complex building, improve the quality of engineering, we need to power supply and distribution design of large complex structures more understanding and research. The for wiring design requirement of large complex structures is described in this paper, design characteristics and the current domestic large-scale complex building the conventional techniques to design the power supply design and development, the power supply and distribution design of large complex buildings are discussed.
【關鍵詞】大型，綜合體建筑，供配電，設計
【 key words 】 large and complex building, power supply, design and translation
中圖分類號： S611 文獻標識碼： A 文章編號：
前言
經濟社會的快速發展推動著大型綜合體建筑的產生和發展。所謂大型綜合體建筑是將城市中的酒店、展覽、交通、居住、辦公、餐飲、會議、商業和娛樂等城市生活空間的三項以上進行組合,并在各部分之間樹立一種互相依存、彼此助益的能動關聯,從而造成一個多功能、高效率的綜合體[2]。而在大型綜合體建筑中一個合理的供配電系統設計,既要考慮供配電的安全可靠性,又要考慮經濟適用的要求[3]。當前，我國大型綜合體建筑正不斷增加，需要我們加強技術創新，不斷提高大型綜合體檢者供配電設計水平，提高工作效率，確保大型綜合體建筑的安全性。
大型綜合體建筑的供配電特點
大型綜合體建筑的供配電設計具有目標性、全局性、戰略性的特點。大型綜合體建筑的供配電設計并非盲目的、無章的，而是緊緊圍繞大型綜合體建筑的安全性和便捷性而進行的一項設計活動，其目標就在于對大型綜合體建筑的供配電進行合理的設計，從而增強建筑的安全性。全局性，并且是在充分考慮可實施可操作型、成本因素、設備產品趨勢、相關規范法則等多方面因素而形成的策劃，還要充分考慮建筑體在不同的階段分期建設、逐步完成、后期擴容的要求。
綜合體建筑的供配電設計分析
在綜合體供配電設計的是，要充分了解建筑的構成、性質和功能。將主要的負荷列表分析，按照負荷等級重要性進行詳盡的分配方案，切實保證建筑供配電設計的安全性和可靠性，也要充分考慮實施方案的經濟性，在可靠性和經濟型中尋找最佳平衡點。
3.1 負荷等級
根據電力中斷造成的嚴重后果來對電力負荷進行分級，一共三級。
一級負荷：（1）中斷將引起人身傷亡。（2）中斷將造成重要的經濟損失。（3）中斷將影響重要單位的正常工作。（4）特殊重要不允許停電的負荷。
二級負荷：（1）中斷供電將造成較大影響或損失；（2）中斷供電將影響重要用電單位的正常工作或造成公共場所秩序混亂。
三級負荷：不屬于一二級負荷的其他負荷類型，屬于三級負荷。
在大型綜合體設計中，大體量超高層為常用建筑類型，這種一類防火建筑中，一級負荷包括了：（1）所有消防類負荷：如火災自動報警及其聯動設備、消防噴淋泵、消防用風機、消防電梯、應急疏散照明等；（2）重要的計算機系統與安保設備系統的電源。（3）排水排污泵、高層的生活用水水泵、客梯電源等。（4）一類地下室車庫的火災消防設備、應急疏散照明。其中，（1）（2）類負荷屬于一級負荷別重要負荷的類型。
二級負荷：綜合體中屬于二類高層建筑的火災消防設備負荷，應急疏散照明，電梯等均屬于二級負荷；商業部分的餐廳廚房照明、扶梯、新風送風等負荷。
三級負荷：除以上負荷類型之外的其他負荷。
3.2 負荷計算
在方案計算初期 ，為確定方案，估算總體用電負荷，采用以下負荷計算方法：
用電負荷密度法：
根據用電性質分類，對不用的用電，按面積進行負荷推算。標準圖集《建筑電氣常用數據》04DX101-1相關頁中，規定以下用電指標：旅館40~70W/㎡；辦公30~70 W/㎡；一般商業40~80 W/㎡；大中型商業60~120 W/㎡。
而南方電網10KV及一下業擴受電規則，根據我區用電水平的實際效果：商業照明按100~120 W/㎡，其他按實際負荷進行計算。商業客戶的用電系數按0.7~0.85考慮，辦公客戶的用電系數按0.7~0.8考慮。[1]
從以上對比可以看出，圖集常用數據中關于商業的用電指標略低于城市中心區的實際用電指標。
參考國內其他大型差高層或綜合體項目的實際建成項目，普遍裝機容量在100~110KVA/㎡之間。在方案階段，可以據此推算實際項目的建成的總體用電負荷。
（2）需用系數法：
該法適用于初步設計及施工圖設計階段。根據客戶用電的設備的額定容量、負荷特性和行業特點，按實際設備的用電負荷按需用系數計算出實際負荷，并要考慮設備損耗、同時使用率，并且要考慮補償以達到國家規定的功率因數值，以確定變壓器的裝機容量。
公式為：SC = PC / COS¢
= ∑PE * KX / COS¢
SC : 視在功率（KVA）；
PC : 有功計算功率（KW）
COS¢: 平均功率因數
KX : 需用系數
∑PE : 客戶需用設備容量總和（KW）
3.3電源及供電系統
3.3.1在現階段的供電系統設計中，供電系統方案要嚴格遵循國家相關規范要求的同時，還要遵循所在地區供電部門的相關細則。在現階段，供電部門對電源供配電方案有決定權，要充分考慮供電部門在電源方案上的要求，避免后續設計與供電方案之間的沖突。
3.3.2以南方電網10KV及以下業擴受電規則為例，供電電壓等級按以下規定執行[1]
根據以上的供電電壓規定，總報裝容量在超過40000KVA的情況下，要考慮110KV等級供電。而目前情況是，大型綜合體項目，需要籌建在商業發達，人口發展快速及密集的地方。110KV~220KV電站的建設地點，離項目地點距離甚遠。這意味著大型綜合體項目在負荷達到一定程度的時候，需要籌建110KV變電站，作為項目的專用電源，并補充城市用電。這將大大影響到綜合體項目的總體規劃及建筑布置。在方案初期，就應充分考慮綜合體或者超高層建筑的總體用電規劃方案。
供電半徑超過本級電壓規定的時候，按高一級電壓供電。[1]
具有沖擊性負荷、波動負荷、非對稱負荷的客戶，宜采用系統變電站新建線路或者提高電壓等級供電的方式。[1]
3.3.3在當地情況允許的條件下，市政引來兩路獨立10KV電源（需當地供電部門復核電壓等級），每路電源承擔變壓器總裝機容量的100%。正常工作狀態每路電源各自負擔50%，互為備用。
3.4 應急發電系統設計
（1）應急發電系統，是保證一級重要負荷電源可靠性的重要手段。一般采用柴油發電機組作為第三電源。由于柴油發電機組固有的噪音、排煙、設備維護要求等固有條件限制，應急柴油發電機一般都放置在地下層。但是普通的低壓機組放置在地下層，對于綜合體中的超高層建筑來說，供電半徑過長。超過250米，末端電壓壓降過大，不滿足電能質量要求。當超過250米供電半徑要求，建議采用高壓機組。
發電機組和市政電源之間需設置鏈鎖裝置，放置并列運行。
（2）弱電設備控制機房、管理計算機機房等，應考慮不間斷備用電源，如UPS和EPS。根據所帶負荷的性質和大小，選擇合適的電源類型。
3.5 其他設備問題
在大型綜合體設計中，合理安排布置機房，是個非常重要的問題。要根據負荷的不同分區及重要等級分類，進行機房的安排和布置。
如果項目內還帶有超高層建筑，則設備層的設置，以及大型設備的上樓問題，都應該在方案階段進行充分的考慮
3.6 關于綜合體建筑的節能設計
大型綜合體設計，因其涵蓋商業內容的豐富和多樣，用電量非常大。城市綜合體建筑的增加，也加大了能源需求。節能是不可忽視的一個方面，對照度的控制，選擇節能低耗的光源，都是節能手段的一種。
在綠色清潔能源中，太陽能是應用比較廣泛和成熟的一種。光伏產業在我國也取得了長足的發展。除了太陽能熱水應用，使用太陽能發電也能節省不少的用電量。通過在屋頂或立面架設光伏電池板，通過光伏轉換，為公共部分或地下室照明提供電源。這部分的照明燈具應該采用高效節能的LED燈具，雖然初步投資造價較高，但是五年后總體使用情況較好，在設備低維修率的情況下，可以收回初步投資。
小結
大型綜合體建筑供配電設計是一項重要的工作，為了切實保證大型綜合體建筑供配電設計的安全性和專業性，適應我國快速發展的城市化進程和大型綜合體建筑的不斷增多，提高設計效率，需要我們從我國當前大型綜合體建筑供配電設計的實際出發，加強理論創新，積極引進先進的技術，促進大型綜合體建筑供配電設計的專業化，為我國國民經濟的又好又快發展創造活力。
【參考文獻】
[1]中國南方電網《10KV及一下業擴受電工程技術導則》2012年5月版
商業綜合體行業研究范文6
關鍵詞： 城市綜合體；給水系統；排水系統；消防系統
1 給排水系統設計
1. 1 給水設計
城市綜合體常由多種業態構成，為了實現更高效更完善的給排水系統設計，相應的各種不同的業態采用的給排水設計也不完全相同。因此為滿足該城市綜合體的發展和管理要求，要根據其物業分區進行冷、熱水系統的分別設置并進行單獨計量。
一般來說，我們采用由兩路市政進水管道在室外形成環狀供水，來確保水源的可靠性。而對于室外景觀綠化和水景用水等則優先采用雨水回收系統。
綜合體建筑內部的日均用水量很大。在其運作工程中，為了保障安全穩定的水資源供應，工程人員可采用加壓供水系統和變頻供水設置來進行水資源供應。利用水箱設施，在水箱內部保留一定的水資源，水量不足時，圈內內部工作人員即可及時調用水箱中的水進行水源供給，從而保證水資源的穩定供應。定期清潔水箱，保證圈內內部人員能使用干凈的水資源。
在綜合體各個分類的建筑體系中，對不同業態的建筑采用針對性的給水系統和不同方式的生活用水容量計算。對于辦公大樓和大型商場等，在各單體分別于室外設置總水表，用水容量方面為在杜絕水資源浪費的基礎上根據給水標準給建筑大樓供水； 對于餐飲行業及酒店等，采用酒店分區、分功能計量的方法，辦公每層計量。一般有兩種計量方法使用，第一，通過調查餐飲行業的日均人流量來進行水量計算并供應。第二，通過用餐空間面積大小計算綜合體內人均用水量； 對于其他各大小單位各不相同，而地下部分連通的建筑，生活用水系統采用按地塊和功能劃分的原則設置生活泵房，各單位根據上面所闡述幾類單位功能進行用水容量的計算。
1. 2 排水設計
城市綜合體屬于占地面積廣闊的各類功能的集合圈，所以在雨季時，內部的雨水流量很大。為此，工程人員可通過虹吸雨水的方式進行綜合體建筑內部排水，與傳統排水方式相比可以更好地排出自由水。因此這種排水方式不僅可以節約圈內雨水管道設置的成本，還能讓整體的城市綜合體建筑更加大方美觀。因此利用虹吸雨水方式進行排水，很大的優化了綜合體建筑排水設計工程的建設。
生活排水系統應設通氣管。污、廢水管道在能避免的情況下不要設置在廚房、給水生活飲用水水池、水箱的上方等。
對于室外排水系統，首先要根據市政排水體制來設計圈內的排水系統。其次再兼顧考慮景觀的條件進行圈內排水管道、雨水口、排水溝等的布置。而室內排水系統一般情況下排水立管應不少于2 根。若排水立管長度大于100m，需設置立管轉彎或其他消能措施。
對于酒店和商業廚房，應當盡量設置排水地溝，同時設濾網。而且應該適當減少彎頭、增大排水管管徑。還要考慮到主排水管要盡量避開下層重要區域，廚房排水必須經過油水分離裝置。
雨水排水系統方面，應采用內排水方案，在集水井中設置雙泵處理流量較大的雨水，有順序啟動、水位控制及超水位報警功能，且為了滿足供電需要，至少雙回路供電。對于下沉廣場區域的雨水的利用，將在第三章節詳細介紹。
1. 3 消防系統設計
消火栓的系統設置，首先要根據當地政府部門的要求進行設計，如對于超高層建筑應采用常高壓系統，在考慮方便使用的同時也要兼顧美觀要求。且對于噴淋系統設置應在提前征詢當地消防部門要求的前提下盡量采用臨時高壓系統，超高層建筑宜選用快速響應噴頭。對于變電所等電氣設備用房應采用氣體滅火。室內凈高較高的情況下，設置大空間智能滅火系統。
（ 1） 室內步行街消防設計分析。設計要點如下： 設置獨立的自動噴水系統冷卻保護防火玻璃，設置獨立消防泵和管網。自動噴水系統的噴頭采用邊墻型快速響應噴頭或窗玻璃專用噴頭，達到將火災盡量限制在店鋪內，使火災造成的影響局部化，限制火災蔓延的目的。
（ 2） 大商業和室外步行街商鋪消防設計。室外步行街小商鋪戶內均應設置室內消火栓系統，消火栓的設置靠墻明裝，靠柱則在戶內中間柱里側，為了保證火災初期的消防用水，應盡量增大高位水箱的容量。
（ 3） 電影院消防設計。電影院內觀影層和放映層設置消防軟管卷盤的室內消火栓系統。且觀影層和疏散通道的消火栓及管道等應暗裝，且有明顯醒目的標志，同時要考慮到便于消防員取用。電影院內消防給水系統的管道和接口應密閉良好防止漏水。大堂賣品售賣區和售票區有局部裝飾吊頂的，吊頂上應設置濕式自動噴水滅火系統，在觀眾廳、大堂等人員密集部位應使用快速響應噴頭。
2 問題和解決方法
2. 1 自動消防設施的應用和問題
因城市綜合體中很多建筑群的高度比較高，所以對于綜合體中超高層建筑應提出特殊的防火設計要求，所以自動消防設施的應用也變得非常有必要。而自動消防設施總體可分為電系統自動設施和水系統自動設施。
（ 1） 電系統。首先，在安裝了探頭的室內需要通風流暢，否則可能會導致主機的誤報警報。其次，對于手動報警器，因考慮到方便按動，故一般安裝在較低的地方，這樣一旦出現誤按和亂按的情況，會發出警報。
（ 2） 水系統。一般而言，噴淋管和消防箱管分隔放置，各用一組管子。對于不同的場所和環境以及是否吊頂等情況，采用不同噴淋方式。例如若是吊頂則一定安裝下噴。而酒店和賓館一般是安裝側噴，KTV包房則根據房間的大小和形狀而定。
2. 2 下沉廣場的雨水利用
出于采光、景觀等多方面的需求，城市綜合體常有大型的下沉廣場，下沉庭院。出于綠色節水及綜合利用水資源的考慮，對下沉廣場的雨水進行回收再利用。
采用下沉式庭院雨水回用，將雨水進行處理后可用于下沉式庭院綠化、廣場澆灑。雨水收集與下沉式庭院雨水排放結合，廣場雨水―格柵濾網―初期棄流―雨水調蓄沉淀池―過濾器―加藥消毒―綠化澆灑清水池―變頻供水泵―室外給水栓、地下車庫沖洗栓。初期雨水由雨水排水泵排至室外，后期雨水由提升泵排至雨水調蓄沉淀池。雨水經過濾器過濾，消毒后排至綠化澆灑清水池。雨水回用基本滿足綠化，道路澆灑的用水量。
3 總結
本文針對城市綜合體的特點，分析了給排水系統的設計，并對其中的給水系統、排水系統、消防系統分別詳細闡述，同時針對不同業態場所各系統參數設置進行簡要總結，最后針對實際工程中可能遇到的自動消防設施和下沉廣場雨水利用的問題又做了詳細研究和分析。
參考文獻
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