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項目投資的方式范文1
金融機構參與PPP項目，既可以作為社會資本直接投資PPP項目，也可以作為資金提供方參與項目。在作為社會資本直接參與的模式下，金融機構可以聯合具有基礎設施設計、建設、運營維護等能力的社會資本，與政府簽訂三方合作協議，在協議約定的范圍內參與PPP項目的投資運作。而作為資金的提供方，金融機構可以為主要負責經營的社會資本方或者項目公司提供融資，間接參與PPP項目，融資方式可采取項目貸款、信托貸款、明股實債、有限合伙基金、項目收益債和資產證券化等形式。
1 政策性銀行參與PPP的方式
政策性銀行參與PPP項目，可以發揮中長期融資優勢，為項目提供投資、貸款、債券、租賃、證券等綜合金融服務，并聯合其他銀行、保險公司等金融機構以銀團貸款、委托貸款等方式，拓寬PPP項目的融資渠道。對于國家重點扶植的基礎設施項目以及水利、污水處理、棚改等項目進行特殊信貸支持，比如提供長期優惠利率貸款等。
此外，政策性銀行還可以提供規劃咨詢、融資顧問、財務顧問等服務，提前介入并主動幫助各地做好建設項目策劃、融資方案設計、融資風險控制、社會資本引薦等工作，提高PPP項目的運作效率。
2014年11月，國家開發銀行全資子公司國開金融與南京雨花臺區政府簽署鐵心橋―西善橋“兩橋”地區城市更新改造暨中國（南京）軟件谷南園建設發展投資合作協議，參與南京舊城成片更新改造。國開金融及其控股的上市公司中國新城鎮發展有限公司，以現金出資形式直接入股，成立注冊資本金為10億元的南京國開雨花城市更新發展有限公司，國開金融和中國新城鎮發展有限公司將向國開雨花選派成熟的專業運作團隊參與公司運作。
政策性銀行可以釋放國家對所鼓勵的PPP項目方向、合作模式的信號，成為國家宏觀調控的一種手段，但是相對于其他金融企業，政策性銀行的參與市場化程度相對較低。
2 商業銀行參與PPP的方式
商業銀行是PPP項目最重要的資金提供方，可以通過資金融通、投資銀行、現金管理、項目咨詢服務、夾層融資等方式參與PPP項目，如圖1所示。
2.1 資金融通
在PPP項目設計、建設、運營的過程中，商業銀行在對PPP項目或實施主體的資信狀況、現金流、增信措施等進行審核的基礎上，為項目公司提供資金融通服務，具體可以通過項目貸款、貿易融資、保理、福費廷、銀團貸款等，發展供應鏈金融，提供增值服務。
2.2 投資銀行業務
商業銀行可以依托強大的銷售能力參與PPP項目公司中短融票據、PPN等融資工具的承銷發行。此外，商業銀行還可以通過理財直接融資工具直接涉入PPP項目融資，這既能實現資產負債表外融資的目的，又能開發具有一定流動性、可市場估值、信息披露更加透明的金融工具，降低非標債權投資比率，或者利用產業基金、信托、資產管理、租賃等渠道，實現表內投資或表外理財資金對接PPP項目公司的融資需求。
2.3 現金管理
PPP項目運營時間長，資金流量大，商業銀行可在現金管理方面充分介入，為客戶提供全方位服務。針對日常運營資金的管理，可提供資金結算網絡、現金管理、資金監管、工資等服務；為提高閑置資金收益，還可提供協定存款、企業定制理財產品等服務。
2.4 項目咨詢服務
PPP項目涉及政府、社會資本、承包商等多個法律主體，PPP合同規范了項目設計、建設、運營、維護基礎設施的過程，并明確規定了項目收益的分配、服務價格的制定和可能存在的政府補貼，商業銀行可以憑借金融、會計、法律等方面的專業優勢，為PPP項目參與方提供合同訂立、現金流評估和項目運營等提供咨詢服務。
2.5 夾層融資
除了傳統融資方式外，商業銀行還可以積極探索項目夾層融資。夾層融資的風險和回報介于普通債務和股權融資之間，融資結構可根據不同項目的融資需求進行調整。對于融資者而言，夾層融資具有期限長、結構靈活、限制少和成本低等優點；對于投資者而言，夾層融資能夠同時兼顧項目的安全性和收益性。
目前，已經有眾多商業銀行開始以各種形式介入到PPP項目中。2014年12月，河南省政府與中國建設銀行、交通銀行、浦發銀行簽署“河南省新型城鎮化發展基金”戰略合作協議，總規模將達到3000億元，具體可細分為“建信豫資城鎮化建設發展基金”“交銀豫資城鎮化發展基金”和“浦銀豫資城市運營發展基金”。首批25個募投項目已通過三家銀行總行的審批，確定投放額度594億元。
2015年4月，中信銀行鄭州分行聯合中信產業基金分別與鄭州市污水凈化有限公司、上海實業環境控股有限公司、MTI環境集團有限公司簽署合作框架協議，同時中信銀行鄭州分行聯合中信產業基金也與鄭州地產集團有限公司、中電建路橋集團有限公司、中鐵十八局集團有限公司簽署了合作框架協議。
商業銀行參與PPP項目，也面臨著期限錯配和信用風險，PPP項目大多涉及基礎設施建設和公共服務領域，融資周期較一般工商企業貸款更長，對于主要以中短期存款為負債來源的商業銀行來說，存在期限錯配的風險；PPP項目涉及地方政府、項目公司等多個主體，相關主體對于契約的遵守情況直接影響項目現金流、盈利能力和融資項目的信用風險。在實際操作中，商業銀行往往也遇到有穩定收入和經營現金流的項目一般不需要通過PPP進行融資，而缺乏現金流的PPP融資項目商業銀行又不會介入這一矛盾。
3 保險公司參與PPP的方式
由于PPP項目通常資金規模大、生命周期長，在項目建設和運營期間面臨著很多風險，因此項目公司及項目的社會資本方、融資方、承包商和分包商、原料供應商、專業運營商都有通過保險降低自身風險的需求，保險公司可以開發信用險種為PPP項目的履約風險和運營風險承保，增加PPP項目結構設計的靈活性，降低和轉移PPP參與方的風險。
從保險資金的運用來看，基礎設施建設一般周期很長，符合險資長期性的特征，有助于緩解資產負債錯配的問題，因此險資可以通過專項債權計劃或股權計劃為大型PPP項目提供融資。2014年12月，新華保險與廣州市政府共同成立“廣州（新華）城市發展產業投資基金”，基金規模200億元，將用于廣州市基礎設施和城市發展建設項目。該基金投向城市更新、城市產業、城市生活、城市動力等4個板塊，包括南沙新區建設、棚戶區改造、傳統交易市場轉型升級在內的城市更新板塊；面向主導型、創新型產業孵化器、產業園區在內的城市產業板塊；面向安居工程、醫療衛生工程、垃圾處理工程在內的城市生活板塊；面向新能源、物流、供水供電在內的城市動力板塊。
保險資金追求安全性，具有期限長、規模大的特點，比較適合基礎設施、物業等項目的投資，但險資對項目的擔保和增信要求較高，大型保險機構一般都要求項目資產的評級達到AAA級，且有大型金融機構或大型央企國企、政府機關提供擔保，符合要求的項目有限。
4 證券公司參與PPP的方式
證券公司可以為PPP項目公司提供IPO保薦、并購融資、財務顧問、債券承銷等投行業務，也可以通過資產證券化、資管計劃、另類投資等方式介入。
4.1 資產證券化
具有未來穩定現金流的資產就可能被證券化，很多基礎設施類的PPP項目，如供熱、供水、供電、污水處理、公共交通、高速公路等具有穩定的現金流，是良好的證券化基礎資產，2014年11月企業資產證券化采取備案制后，大大簡化了證券化項目設立和發行手續，交易所的掛牌轉讓和協議式回購也提高了產品的流動性，證券公司（包括基金子公司）可以通過成立資產支持專項計劃，對有穩定現金流的PPP項目進行證券化，運用現金流分層等結構性金融技術，發行不同期限和信用等級的資產支持證券，為PPP項目融資。
今年1月，基金業協會《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》（以下簡稱《指引》），對不適宜采用資產證券化業務形式或不符合資產證券化業務監管要求的基礎資產進行列明。《指引》明確將以地方政府為直接或間接債務人的基礎資產列入負面清單。但地方政府按照事先公開的收益約定規則，在政府與社會資本合作模式（PPP）下應當支付或承擔的財政補貼除外，這一規定為PPP項目的資產證券化提供了政策可能。
例如民族證券成立的“濮陽供水收費收益權資產支持專項計劃”，通過設立資產支持專項計劃（SPV），發行1～5年不等的五檔優先級資產支持證券，所得收入用于購買濮陽市自來水公司的供水合同收益權，投資者收益來源于濮陽市自來水公司的供水收費，并有濮陽市自來水公司擔任差額補足義務人，在現金流不足以支付投資者本息時承擔差額補足義務，此類項目為PPP項目的資產證券化提供了良好的解決方案，如圖2所示。
4.2 項目收益債
43號文（國務院辦公廳的2014年第43號文，即《地方政府性存量債務清理處置辦法（征求意見稿）》。――編者注）中明確項目收益債是PPP項目的融資方式之一。項目收益債券是與特定項目相聯系的，債券募集資金用于特定項目的投資與建設，債券的本息償還資金完全或基本來源于項目建成后運營收益的債權。項目收益包括但不限于直接收費收入、產品銷售收入、財政補貼及因項目開發帶來的土地增值收入。
2014年11月，“14穗熱電債”成功簿記建檔，中標利率6.38%，低于五年期以上貸款基準利率6.55%，成為發改委審批的首單項目收益債。“14穗熱電債”規模8億元，期限為10年，從第3年起分期還本。資金投向廣州市第四資源熱力電廠垃圾焚燒發電項目，發行人是項目建設運營主體廣州環投南沙環保能源有限公司。項目收入來源包括垃圾處理費收入、發電收入、金屬回收收入，以及即征即退增值稅等，通過專戶專項歸集。同時，發行人股東及實際控制人分別對債券本息提供差額補償，確保債券的本息償付，債項信用等級為AA，如圖3所示。
證券公司可以為符合條件的PPP項目公司設計債券結構，通過發行項目收益債進行融資。但是同時證券公司受制于資金來源和牌照等限制，主要會以服務中介的形式參與PPP業務，其介入程度無法和銀行、保險相比。
5 信托公司參與PPP的方式
信托公司參與PPP項目可以通過直接和間接兩種模式。直接參與，即信托公司直接以投資方的形式參與基礎設施建設和運營，通過項目分紅收回投資。主要形式是發行產品期限較長的股權或債權信托計劃，資金來源主要是銀行、保險等機構資金；間接參與，即信托公司為PPP模式中的參與方融資，或者與其他社會資本作為聯合體共同投資項目公司，采取明股實債的方式，在約定時間由其他社會資本回購股權退出。此外，信托公司還可以為PPP項目公司提供融資，通過過橋貸款、夾層融資等形式介入。
2014年6月，五礦信托與撫順沈撫新城管委會、中建一局（集團）簽訂合作框架協議，由五礦信托、沈撫新城管委會、中建一局共同注資成立項目公司，注冊資本10億元，其中五礦信托為項目公司控股方，投資標的為包括河道治理、土地平整、環境綠化等在內的綜合性片區建設項目。政府按約定承擔特許經營權、合理定價、財政補貼等相關責任，但不對債務進行兜底。
在該合作框架下，信托公司將整個項目的建設周期，按不同環節進行切割，選擇具有強資信優勢的建設商予以分包。每一個“分包商”須對自己完成的局部工程建設目標負責，如若未達成目標，則需要承擔相應的違約責任。
相比銀行和券商，信托公司的資金成本比較高，在公益性或準公益性的PPP項目中很難找到成本收益匹配的項目，此外，信托公司也不具備項目收益債等債券的承銷資格，PPP項目短期內無法成為原有政信合作項目的替代。
6 PPP產業基金
PPP產業基金是指以股權、債權及夾層融資等工具投資基礎設施PPP項目的投資基金，可以為基金投資人提供一種低風險、中等收益、長期限的類固定收益。PPP產業基金通常與承包商、行業運營商等組成投資聯合體，作為社會資本參與PPP項目投資運營。
在PPP產業基金模式下，金融機構可與地方政府和項目運營方簽訂產業基金合同，對能夠產生穩定現金流并且收益率較為合理的基建項目進行合作，通過設立有限合伙制PPP產業基金的形式參與基礎設施建設。金融機構可以自有或募集資金設立SPV，作為有限合伙基金的優先合伙人（LP）。
今年2月，興業基金管理有限公司與廈門市軌道交通集團簽署了廈門城市發展產業基金合作框架協議，基金總規模達100億元，將投資于廈門軌道交通工程等項目。該基金采用PPP模式，由興業基金全資子公司興業財富資產管理有限公司通過設立專項資管計劃，與廈門市政府共同出資成立“興業廈門城市產業發展投資基金”有限合伙企業。興業財富和廈門軌道交通集團各出資70%和30%，分別擔任優先級有限合伙人和劣后級有限合伙人，廈門軌道交通集團按協議定期支付收益給優先級有限合伙人，并負責在基金到期時對優先級合伙人持有的權益進行回購，廈門市政府提供財政貼息保障，如圖4所示。
項目投資的方式范文2
關鍵詞: 高速公路投融資渠道方式
前言
高速公路的建設和發展是國家經濟發展水平的風向標, 隨著國民經濟的快速發展, 物流、人流、商品流大幅度增加, 提高運輸效率、降低運輸成本的要求日益提高, 加快高速公路建設成為我國經濟社會發展的迫切需要。然而由于高速公路建設和維護成本高，需要大量的資金投入。如今我國高速公路建設事業的快速發展, 我們應大力拓寬融資渠道, 積極探索新型的融資方式, 根據市場經濟條件下資本的運行規律, 走國際化、市場化和社會化融資的道路, 借鑒國際先進經驗, 逐步形成符合我國國情的多渠道融資方式。
1市場渠道
高速公路為使用者提供了較高的服務水平, 一般進行收費經營, 它本身具有一定的商品性。高速公路項目特別是在經濟發達地區, 預測交通量較大的項目應充分發揮其商品性特點, 廣開融資渠道, 發揮資本市場融資的作用, 解決建設資金不足的問題。在當前國內外經濟快速發展的條件下, 投資市場充裕的資金, 國民日益成熟的市場化意識, 為高速公路建設的市場融資提供了充分的市場條件和廣闊的發展前景。
資本市場融資主要包括銀行貸款、發行債券、股票上市、引進外資、項目融資等渠道和方式。不同的融資渠道和方式具有各自的優勢和特點, 而這些優勢和特點的發揮又與項目的特點、地區經濟環境、從業人員的專業技能水平和相關法律、法規的健全與否密切相關。
為了更好地認識和有效地利用各種市場融資方式, 我們對各種方式從不同角度加以分析比較。
1. 1比較的原則
為了客觀、全面地評價各種融資渠道和方式, 這里歸納提出3 個評價原則。
1. 1. 1是否符合高速公路項目利用資金的要求
高速公路項目具有建設周期長、投資巨大、財務收益穩定但回收期較長, 需要政府一定扶持等特點。在評價各種投融資方式時, 必須首先考慮它是否能夠滿足高速公路項目建設和資金回收的特點和要求。
1. 1. 2資金成本
資金成本是為獲取及使用資金而付出的代價, 它是決定融資成敗的關鍵因素。資金成本包括資金籌措費和資金占用費兩部分。前者是指在融資運作過程中發生的各種費用, 如委托金融機構發行股票、債券而支付的注冊費、代辦費等等, 后者是指為使用資金而向資金提供者支付的報酬, 即投資回報, 如向股東支付的股息、紅利, 向債權人支付的利息等。
在不同條件下籌集資金的總額并不相同, 為了便于分析, 資金成本通常以相當數表示。即以資金籌集單位所負擔的費用同籌資凈額的比率, 作為資金成本率, 計算公式如下:
其中, 籌資費率是資金籌措費占籌資總額的比率。公路項目需求的資金量大, 且周期相當長, 投資期限內資金的占用費之和通常遠大于資金籌措費用, 因此, 資金的占用費是資金成本中應考慮的核心因素。
1. 1. 3融資風險性
在比較各種融資方式時, 通常需要考慮兩類風險:一類是融資失敗的風險, 可稱為融資風險; 另一類是對融通資金所承擔的風險, 可稱為投資風險。第一類風險一般存在于股票融資、項目融資及引進外資等方式的融資過程中, 這類風險的控制是評價融資方式優劣的一個重要指標。第二類風險的承擔者包括政府、企業及一般投資人。例如, 對于政府債券融資, 政府對本金及利息的償還承擔了所有風險; 相反, 對于股票融資投資者對自身的資金回報負全部責任。
一般來說, 一種好的融資方式應該具有較低的第一類風險。同時, 由于高速公路具有明顯的社會基礎設施屬性, 在融資過程中不應當將投資風險全部轉嫁給一般投資者( 包括企業及投資人) , 為保障廣大投資者的利益及維護高速公路融資的信譽, 政府應在第二類風險中承擔必要責任。
2 銀行貸款方式
銀行貸款方式是目前高速公路建設主要的融資方式, 銀行貸款額度較大, 還款期比較長,國內銀行貸款分政策性銀行貸款和商業性銀行貸款兩種, 前者帶有國家政策扶持和優惠的成分, 利率較低, 貸款期也較長, 是一種很好的融資渠道; 后者則是一種完全的市場行為, 貸款利率較高,對貸款期的要求也很嚴格, 最近國家加大了金融體制改革的力度, 取消了貸款限額控制, 給商業銀行以充分的貸款自, 這種新的信貸資金管理體制將會有利于商業銀行積極參與高速公路建設的投資。銀行貸款融資經過多年的實踐, 其運作模式已經成熟規范, 手續簡便, 風險規避機制也很完善。但另一方面過多的銀行信貸資金， 普遍造成企業資產負債率過高,在自有資金不足的現實情況下,銀行將面臨巨大的潛在風險。
3股份融資方式
股份融資是我國高速公路建設新的融資嘗試，隨著國內股票市場的逐步建立和規范, 運用股票市場融資, 具有籌資效率高、成本相對較低、投資風險共擔的特點。對于民間資金來說,通過購買證券市場上發行的高速公路行業股票直接投資于高速公路,能獲得了進入高速公路行業的有效途徑,是一種比較科學合理的投資方式。對于政府來說,通過股份制可以募集高速公路建設資金,達到吸引更多資金投入高速公路行業的目的。對于高速公路企業來說,通過股份制在證券市場融資有利于改變企業原有的經營機制,促使企業采取更加市場化、科學化的管理方式來提高效益。股票融資不需要歸還本金, 僅支付紅利,從這個意義上講, 股票實際上是一種不必償還的債務,有利于減輕企業債務負擔。高速公路項目股票融資在我國發展時間還不長, 在實踐過程中也遇到了很多問題。總的來講, 由于高速公路不具備完全的商品屬性,其經營收益要遠低于競爭性行業, 因此高速公路企業進行上市融資將會越來越困難, 即便上市成功, 由于它對股民的回報率較低, 二級市場擴股再融資也極為困難。
4BOT融資方式
BOT ( Build - Operate - Transfer) 融資方式, 即為建設- 運營-轉讓方式, 它是近年來工程項目融資的一種新型途徑。BOT模式是由項目所在國家政府或所屬機構為項目的建設和經營提供一種特許協議作為項目融資的基礎,由本國公司或者外國公司作為項目的投資者和經營者安排融資,承擔風險, 由該特許公司全面負責公路項目的建設、運營與維護, 在已確定的年限之后, 該特許公司將服務能力較好的公路交還給政府或政府機構的一種融資方式。BOT模式一出現, 就引起了國際金融界的廣泛重視,被認為是國際項目融資發展趨勢的一種新型結構。BOT是項目融資中的一種特殊方式, 這種方式能在一定程度上解決政府基礎設施建設資金短缺的問題。同時,由于BOT項目融資責任全部轉移到項目承包者, 對政府沒有有關項目債務、保險的要求, 所以它是降低政府債務特別是外債責任的一種有效方式。但是, BOT模式的前期工作十分復雜, 成本高, 涉及到一個國家的財政、金融和法律制度, 全面推廣應用尚有一定的困難。目前, 國際金融界對BOT模式在公路基礎設施項目融資中表現出的發展潛力給予了極大的關注。
5項目融資方式
項目融資是指以建設項目的名義在境內外籌措資金, 并以項目自身預期收入和資產承擔債務償還責任的綜合性融資方式, 其資金來源主要是銀行和證券市場。發生融資風險時, 資金貸方只能追索項目本身的財產和收益, 而不能涉及資金借方的財產權益。項目融資不是依賴項目發起人的信貸或所涉及的有形資產, 參與方的收益在相當大的程度上依賴于項目本身的效益。因此投資者總是將其自身利益與項目的可行性以及對項目造成不利影響的潛在因素緊密聯系起來。項目融資具有融資靈活、風險分散、審貸嚴格等特點。項目融資在我國開始的時間較短, 目前還沒有建立起完善的法規體系, 特別是程序非常復雜, 目前尚不具備大規模開展的條件。
6公路經營權轉讓融資方式
高速公路通行費收入主要用于償還貸款, 但是通行費收入細水長流, 資金積累緩慢, 由于車流量的增加是一個漸進的過程,在通車的前幾年收費額與貸款償還額往往并不匹配, 償還到期本息的壓力較大。為了解決現金流與貸款償還之間的錯位問題, 考慮把未來的收益提前變現以償還當期貸款, 可以采用公路經營權轉讓融資的方式。通過未來收益提前變現的方法, 經營權轉讓可以把未來預計收取的通行費提前集中獲得, 迅速籌集資金, 以達到公路資產變現的效果。經營權轉讓使得一些原來的收費還貸公路轉讓出去, 由收費還貸變為通過收取通行費獲得投資收益的公司制經營模式。
7融資租賃―售后回租方式
融資租賃是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。在融資租賃的應用上，售后回租是高速公路采用的主要形式，即高速公路公司將路面地產及附屬設施等實物資產作為標的物出售給租賃公司而后又租回來，利用通行費收入支付租金，租賃期屆滿時，租賃產權以較低的名義價格自動轉移給高速公路公司。在售后回租方面，應用此方式比較早的是云南昆石高速公路，2009年5月以昆石高速公路資產為標的融資37.48億元，融資金額較大的為福建省高速公路有限責任公司，2010年12月以福建福寧高速公路為標的融資80億元。利用售后回租方式可以盤活高速公路龐大固定資產，實現高速公路滾動發展，但融資金額大、風險高。
項目投資的方式范文3
關鍵詞：建設項目投資；估算；指標
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
1引言
建設項目管理過程中，擬建項目投資期的主要工作是項目設想、可行性研究，策劃好擬建規模方案、編制投資估算及資金籌措計劃等工作內容。在項目投資決策階段，則應做好充分的前期調查、數據分析、方案比較，進而作出切合實際的可靠的投資估算。長期以來，我國很多工程項目“三超”現象較為普遍，雖然未對國民經濟造成重大損失，但也給建筑行業留下了深刻的教訓。鑒于此，針對當前我國許多地方正在進行的新一輪的城鎮化擴張，如何貫徹“投資估算極限”理念，將其作為強制性標準來控制初步設計和概算，并進一步指導施工圖設計和施工圖預算，是急需解決的問題。
2建設項目投資控制的理論依據
2.1建設項目投資構成
根據我國建設項目總投資構成理論，項目建設投資涵蓋了項目規劃、設計、施工，一直到竣工驗收階段的全部費用，一般可分為靜態投資和動態投資兩部分。其中，靜態投資包括工程費用、工程建設其他費用、基本預備費；動態投資包括漲價預備費、建設期利息。建設投資按費用構成如下圖1.1所示[1]。
圖1.1 我國現行建設項目投資構成
2.2 建設項目投資估算
城市新區建設項目需要征用大量的土地，而且原有用地性質、地上附著物情況復雜，所以往往需要變更用地方式、重新布設基礎設施。因此，在項目的可行性研究階段，宜參照類似建設項目的管理經驗，結合擬建項目選址、資源綜合利用情況等實情編制可行性研究，再按照地方行政法規的規定來編制投資估算，即可作為項目投資的上限。在編制投資估算時，因為項目的進度尚處于設想階段，暫時缺少詳細的工程規劃設計，所以大多采用投資估算指標進行，比如元/噸、萬平方米投資額等。
在投資估算過程中，為有效控制總體設計和初步設計，還要注意控制好投資估算的精度。一般情況下，項目前期構思階段的精度控制在±30%以內、初步可行性研究的結果±20%以內、詳細可行性研究的結果±10%以內，即能滿足投資控制的需要[2]。
3建設項目投資估算編制的方法
城市新區建設項目投資估算的編制，除采用國家、地方主管部門頒布的最新法規外，還應搜集技術及經濟方面的資料，包括①國家、行業和地方政府關于工程建設的有關規定；②擬建工程的勘察設計文件；③擬建項目所在地工程造價指標、造價指數、相似工程的技術經濟指標及參數；④其他與工程建設相關的技術規范、設計文件、圖紙等。
城市新區建設項目多以住宅、物流、商業旅游、文化教育等項目為主，這些建設項目一般不同于生產性項目，大多體形系數龐大、結構和樣式統一，所以在工程實踐中適合參照已建類似項目的經濟指標來估計其早期的成本。
雖然類似的工程項目眾多，由于單件性、異質性的特征，即使建筑結構類型、裝修標準完全一樣的工程，也會在某些方面存在差異。指標估算法就是利用這種相似性和差異性，、同質同價，不同的部分可以根據實際情況進行技術修正。只要能找到類似工程，分析其局部差異性，再按規范計量差異部分的工程量，然后套用該地區的人、材、機等資源信息價，即可獲得差異部分的差價，最后對所采用的造價指標進行修正[3]。
4指標估算法的應用
房屋建筑技術經濟指標是投資估算編制的主要依據，若存在因時間跨度等因素差生的偏差，則應及時根據擬建項目的現場條件進行調整，這充分體現了指標的適用性和時效性，但估算過程中也要考慮以下幾個方面的影響：
（1）擬建項目的結構類型、建筑規模、建設標準等，指標越明確則估算結果越準確；
（2）類似工程的竣工決算資料，尤其是單位造價指標內人工、材料、機械等的含量；
（3）時間跨度不能太大，最好是3年以內的工程項目；
（4）投資估算中需要的規費、稅費及有關的取費標準，參照省、市地區費用定額。
采用指標估算法既不能照搬照套，也不能人為修改指標參數，要著重看前后項目之間是否有差異的標準或條件，如果有，則要進行調整或修正。通常采用的投資估算指標有單項工程指標、單位工程指標等，用這些指標乘上單位工程的數量，即可找到每個單項工程相應的投資；再估算其預備費、建設期貸款利息、鋪底流動資金，便可得到擬建項目所需投資。
5某城市新區建設項目投資估算實例
通過以上分析可知，任何一個建設項目投資分析要分清估算對象的層次關系，對一般的民用建筑主要控制其建安工程費用，再根據該項目建筑結構和裝修標準以及規劃建設指標，參考當地工程造價信息和市場條件，采用指標估算法編制投資估算。下表是對某城市新區一商務酒店所做的投資估算(建筑面積約7500m2)，結果如表1.1所示。
表1.1某商務酒店建設投資估算表單位：萬元
序號 費用名稱 金額 備注
一 建筑安裝工程費 1087.5
1 主體建筑安裝工程費 900 1200元/m2
2 室外工程費 187.5 250元/m2
二 設備及工器具購置費 (含設備安裝工程費) 97.5 130元/m2
三 工程建設其他費用（土地、勘察設計、配套設施等） 667.5 890元/m2
四 預備費 98.1
1 基本預備費（以一、二、三項費用為基數） 55.6 費率按3%
2 漲價預備費（建設期按1年確定） 42.5 費率按4.5%
五 建設期貸款利息、費用 57.1
1 銀行貸款利息 51.9 年利息率按5.6%
2 融資成本支出 5.19 按利息額10%計
六 建設投資費用估算總額 2007.7
單方造價：2007.7萬元÷7500m2 =2677元/m2
（備注：相關取費標準依據地方造價管理部門的造價信息。）
6結束語
新建項目無論是單體工程還是群體建設項目，建設目標的正確性以及建設條件的充分與否是決定投資合理的關鍵。只有通過實地考察，結合擬建項目的建設規模、預期使用功能、資金的儲備，參照類似工程的造價指標進行綜合分析，確保建設工程在起步階段就是正確的，才能保證后續投資的實際效用，從項目的源頭上控制新區建設項目的經濟效果。
參考文獻：
[1]國家發展改革委.建設項目經濟評價方法與參數（第三版）.2006.7
項目投資的方式范文4
1、房地項目開發階段及重要性
房地產項目的開發包括土地獲取、定位決策、產品設計、項目報建、施工建設、推廣下手、物業管理等階段。房地產基金由于其靈活性，受金融監管機構監管較少，只要投資具有市場價值，可以在這個過程中任何一個階段進入項目。
對于一個房地產項目來說，其成功與否，70%依賴于市場環境，包括土地市場和銷售市場，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產品設計、建設開發、銷售推廣的重要程度各占10%。
對于房地產基金來說，產品設計、建設開發、銷售推廣等是其弱項。房地產基金的主要優勢在于資金的快速籌集能力，以資金優勢快速切入市場，以對市場環境的把握實現盈利。在房地產市場上，土地價格和商品房價格的兩難沖突，為房地產基金提供了重要的契機，使得房地產基金能夠很好的把控房地產項目開發的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產市場的特性
從我國歷年來房地產銷售情況來看，房地產的價格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價格總體上是上升的。但是，房地產價格的增速則存在著明顯的周期性
房地產具有投資品的屬性，其價格也取決于未來的預期。當房地產價格增速高時，市場會普遍預期房地產價格會更高的向上走，這時，土地的價格也會較高。即出現如2008年、2009年的地王頻出現象，“面粉貴于面包”。但房地產價格過高時，政府必然會出手調控，平抑價格。房地產市場會由熱轉冷，導致2010年、2011年房地產價格增速放緩。2011年在售的項目，其土地多數是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場價格卻相對偏低，形成了土地價格和商品房價格的兩難沖突。
在土地價格和商品房價格兩難沖突發生時，一方面，開發商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場購地，土地市場冷清；另一方面，由于商品房價格增速放緩，市場對商品房價格的預期也不再看好，導致土地價格下降。即出現2011年全國多次土地流拍現象。
在商品房價格增速放緩的情況下，一方面政府會放松調控，另一方面，市場會適應政府曾經出臺的調控政策，政策效果釋放殆盡，導致房地產市場熱度回升。價格再次上揚，如2012年下半年至2013年初，房價的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項目，多數是在2011年市場低點購入土地，因此，土地價格低而商品房市場價格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產基金股權投資的優勢
對于開發商來說，應對房地市場的波動，最好的發展策略是預測市場行情，踩在房地產市場的周期上，跟準市場節奏，市場低點拿地，市場高點銷售。但是市場往往難以預測，尤其是中國房地產市場受政府政策調控影響非常大，更增加了預測的難度。即便像綠城這種全國領先的開發商，也因市場行情判斷失誤，而陷入破產危機。
土地價格和商品房價格的兩難沖突，源于房地產市場的周期性波動，但卻為房地產基金提供了重大的發展機遇。開發商對土地價格較低的時點難以準確預測，而當土地價格低的時點來臨時，因為房地產市場銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產基金卻可以在這時快速募集資金，進入土地市場，從而獲取土地溢價的超額收益。
房地產基金針對土地價格與房地產價格相沖突的特點，可以采取如下措施進行投資并實現退出：
1）低價拿地入市，通過項目開發、運作等，實現市場的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對項目開發、運作的能力。采用該種策略的主要是房地產集團旗下的房地產基金。如金地集團旗下的穩盛投資，在土地市場價格低點是募集資金進入市場，然后通過金地集團自身優秀的房地產項目運用能力，在房地產價格較高時實現清盤退出。
2）采取低買高賣的策略，在市場低點入市購入標的資產，在市場高點拋出。所需的資源是資金的快速募集能力以及對市場趨勢的判斷。采取該種策略的多為外資的房地產基金，如摩根斯坦利中國區的房地產業務部，通過購買公寓、待升值后出售的方式獲取收益。
項目投資的方式范文5
關鍵詞: 中央投資項目 實施效應
2008年11月,為應對國際金融危機,避免經濟下行的風險,我國迅速出臺了一系列保增長、擴內需、調結構,促進經濟增長的十項措施以及財政刺激經濟的四萬億計劃。東方市以此為契機,積極申報爭取大批中央投資項目和資金投入東方,有力地促進了經濟加快發展。
一、中央投資項目的基本情況
截至2009年12月底,中央已分期下達東方市四批投資項目,項目總數29個,項目計劃總投資24352萬元,其中,中央政府預算內投資9838萬元,省級配套資金9225萬元,地方配套資金3233萬元(其中:預算內資金1860萬元、地方債券1373萬元),銀行貸款1500萬元,自籌資金556萬元。25個項目已開工,開工率86.2%,已竣工13項,竣工率44.8%;累計完成投資22336萬元,完成計劃投資的91.7%。29個項目主要投向農村民生、社會事業、生態環境保護等領域,其中:保障性安居工程2個,農村民生工程和農村基礎設施建設17個,醫療衛生、教育文化等社會事業項目3個,節能減排和生態建設工程7個。
二、中央投資項目的主要特點
(一)從資金到位情況看,到位率較高
截至2009年12月末,東方市四批項目已落實資金24002萬元,占計劃安排資金總額的98.6%。其中,中央政府預算內資金9838萬元已全部落實到位,到位率為100%;省級配套資金落實9225萬元已落實9025萬元,到位率為97.8%;市級政府配套已落實3233萬元已全部落實到位,到位率為100%;銀行貸款落實1500萬元,到位率為100%;其他資金落實406萬元,到位率為73%。
(二)從投資領域看,民生項目占主導
東方市抓住有利時機,將中央投資項目資金突出投放在保障性安居工程、農村民生工程和基礎設施建設、醫療衛生教育文化等社會事業、節能減排和生態建設工程,都是與民生經濟密切相關的領域。截至2009年12月末,東方市四批投資項目中投向與民生項目相關的資金占整個投資項目資金總額的98%。其中,中央和省級政府預算內投資投向上述領域的項目資金,占全部中央和省級政府預算內投資總額的100%。
(三)從項目進展看,前三批項目進度完成較好
截至2009年12月末,東方市四批投資項目完成總投資22336萬元,形象進度(完成總投資占總投資比重,下同)為91.7%。其中,第一批新增中央投資項目完成總投資14113萬元,項目形象進度為100%;第二批新增中央投資項目完成總投資7230萬元,項目形象進度為87.1%;第三批新增中央投資項目完成總投資759萬元,項目形象進度為96.4%;第四批新增中央投資項目完成總投資234萬元,項目形象進度為20.3%。
(四)從資金撥付渠道看,國庫資金是主力
截至2009年12月末,東方市人行國庫部門已撥付四批投資項目資金19877萬元,占到位資金的90%。其中:第一批國庫已撥付資金12210萬元,占到位資金的97.8%;第二批國庫已撥付資金6723萬元,占到位資金的84.1%;第三批國庫已撥付資金668萬元,占到位資金的84.9%;第四批國庫已撥付資金276萬元,占到位資金的34.4%。
三、中央投資項目的成效
(一)經濟效應
1、促進固定資產投資增長。中央投資項目帶動了各級配套資金注入,東方市29個項目中央預算內投資支持9838萬元,通過省市財政配套、銀行貸款和社會投資,直接帶動新增固定資產投資40億元。
2、緩解基礎建設“瓶頸”。一是促進了農村公路“村村通”工程的建設。東方市落實農村公路項目48個,農村公路建設規模314.22公里,總投資12569萬元,中央和省級配套資金10772萬元,占總投資的85.7%,有效解決了農產品運輸難、出售難、成本高等問題;二是農業基礎設施得到進一步加強。除險加固病險水庫3座,新修渠道4條,改善灌溉面積29500畝,恢復灌溉面積15000畝,新增灌溉面積1500畝,大大增強農業抗御自然災害的能力。
(二)生態效應
1、改變農村的生存環境。一是推進農村飲水安全工程建設,總投入2377萬元,解決了三個鄉鎮26044人的飲水困難問題;二是加快沼氣建設步伐,農村沼氣工程項目資金總投入1233萬元,已建成農村戶用沼氣“一池三改”1456戶;三是建設農村大中型沼氣工程綜合利用項目2個。
2、改善生態環境建設。東方市重點防護林工程目前已完成造林面積35000畝,育苗數量1030萬株,完成工程量的100%;完成鄉鎮獸醫站基礎設施建設項目1個;完成城鎮污水處理工程,建成污水處理能力2.5萬噸/日,已完成污水管道鋪設8900米;完成生活衛生填埋廠工程,建成后垃圾蓄量為18萬噸。重大生態項目的實施,有力遏制了東方市生態環境不斷惡化的趨勢。
(三)民生效應
1、增加就業機會,參保人數大幅增加。截至2009年12月底,全市城鎮新增就業2139人,超額完成了年度計劃;下崗失業人員實現再就業561人,新增轉移農村勞動力5258人,就業形勢趨于好轉。全市城鎮職工參加基本養老保險47196人,參保率達到94.5%,社會保險、救助有序展開;全市參加新型農村合作醫療農民27.46萬人,參合率達到91.77%,醫療衛生保障覆蓋更為廣泛。
2、惠及民生工程,老百姓得到了實惠。一是建設經濟適用房、廉租房共502套,完成民房改造1200戶,受益人口6000人,有效解決了我市低收入困難群體住房問題的;二是改善了我市農村醫療衛生和教育文化設施。如已完成感城鎮、東河鎮二個中心衛生院新建污水、垃圾處理等輔助設施及業務用房;大田初級中學校舍改造工程,總投資161萬元,土建總面積1205平方米。
四、中央投資項目的存在問題
(一)部分項目超概算,項目無法順利實施
擴大內需項目從立項到批復、開工整個過程時間要求很緊,在一定程度上影響探測準確度和項目設計不夠全面,導致一些項目批復概算與實際設計預算有出入,存在項目施工過程中不斷增加工程量和不斷增加新的項目內容設計,從而造成工程資金缺口。
(二)部分項目進展緩慢,資金使用率有待提高
中央投資項目中,有些投資項目“啟而未動”,有些項目還未啟動,沒有形成實際投資量,導致大量資金沉淀在銀行賬戶,嚴重降低了資金的使用效率。截至2009年12月31日,東方市四批新增中央投資項有4個項目尚未開工,有12個項目尚未完工,工程資金庫存2219萬元,部分資金處于閑置狀態。
(三)部分項目配套資金未能到位,工程建設進度受影響
一是省級配套補助資金未到位。如按照下達的投資計劃,農村公路工程省級配套一部分資金,由省交通廳直接轉撥市交通局,目前省交通廳級配套資金還有6971萬元尚未到位。二是地方財政缺口資金難落實,一方面,由于地方財力有限,資金難以足額按時配套到位;另一方面,自主項目建設分流了一部分地方財力,2009年末,東方市先后啟動33個重點項目,總投資40億元,大規模的地方重點項目建設必然會需要地方財力的支持。第三是地方財政配套的主動性不強,對于中央投資項目,地方政府與中央政府事實上存在一定的博弈:在獲得中央政府的部分投資后,地方政府往往希望付出最小代價,以得到中央更多的投入。
(四)銀行信貸資金與民間資金份額少,項目融資渠道單一
由于東方市中央投資項目主要是投向與民生經濟相關的領域,投資項目的即期收益較低,對金融機構和民營企業不具有吸引力,再加上基層鄉鎮財政自籌資金有限,因此從四批投資項目建設配套資金的落實情況來看,信貸資金和民間資金份額少。全市信貸資金占全部配套資金的6.2%;自籌資金占全部配套資金的2.5%。而1500萬元的信貸資金只有中國農業發展銀行海南省分行東方市支行一家發放。
五、加強中央投資項目建設的建議
(一)強化分類管理,提高項目推進力度
一是對于已開工的項目,督促盡快上馬,并做好部分項目驗收準備;二是對處在開工準備階段,正在招投標的項目,要督促建設單位抓緊落實招標工作,按時、按規定盡早開標,以便形成實物工作量;三是剛剛完成招投標,尚未形成實物工作量的項目,督促施工單位加快施工進度,盡快完成投資;四是尚未審批初步設計的項目要優先辦理各種審批手續,為建設單位下階段招標工作提供方便;五是對正在進行設計工作的項目,督促設計單位盡快完成項目的設計工作,盡快進行評審審批。
(二)確保資金到位,多渠道籌措缺口資金
一是督促檢查四批中央投資項目地方配套資金使用情況,確保中央投資項目優先配套;二是要求財政部門多渠道整合財政資源,及時調整預算支出結構,千方百計落實財政配套資金;三是地方政府可以與金融機構簽訂合作協議,爭取多家或一家金融機構的統一授信,為地方財政配套或建設項目融資提供資金支持。
(三)確保?？顚Ｓ?加大資金監督管理
一是督促財政部門和項目主管部門加強項目建設資金管理,保證專款專用,要按有關要求做到專戶專賬核算。督促財政部門在撥付建設資金時要按預算、按程序、按進度的原則并按建設資金來源的比例及時同步撥款。二是審計部門加強對擴大內需投資項目的事中審計監督,在項目建設過程中,可以將審計與項目建設同步進行,尤其是加強事中審計的力度,以提高審計效率和效果,努力提高投資質量和效益。
(四)加強動態管理,提高重大項目入盤率
項目投資的方式范文6
關鍵詞: 政府投資項目;跟蹤審計風險;防范;措施
Abstract: in this paper the causes of audit risk, audit risk characteristics and how to effectively guard against the government investment projects tracking audit risks, make the following elementary discussion.
Keywords: government investment projects; Track audit risk; Prevention; measures
中圖分類號：F830.59文獻標識碼：A 文章編號：
作為審計機關和跟蹤審計人員，如果沒有足夠的風險意識，等到風險襲來的時候，再去談風險為時已晚。因此如何防范跟蹤審計風險，是目前政府投資審計亟待解決的問題?，F就審計風險產生的原因、審計風險特征以及如何有效防范政府投資項目跟蹤審計風險，作出如下粗淺探討。
一、政府投資項目跟蹤審計風險產生的原因
跟蹤審計的每一個環節，都有可能產生審計風險，但主要來自于審計執業環境、審計人員素質、審計過程控制等方面。
（一）跟蹤審計所處的執業環境引起的審計風險
1.公眾對審計依賴程度放大了審計風險。無論是社會公眾，還是政府部門領導，都提高了對審計意見的依存度。由于依賴程度提高，跟蹤審計的任何失誤都會加大審計風險。
2.法律法規不配套帶來了審計風險?！吨腥A人民共和國審計法》以及地方有關政府投資審計的規章制度，與工程項目相關的律法規沒有很好的銜接，就會出現審計時不好把握的現象。
（二）跟蹤審計人員自身素質引起的審計風險
1.跟蹤審計人員的專業勝任能力不夠引起的審計風險。跟蹤審計人員專業勝任能力高低與審計質量好壞成正比，與跟蹤審計風險成反比。
2.跟蹤審計人員應有的關注不夠引起的審計風險。審計人員如果不能保持應有的工作態度就很難發揮出跟蹤審計的作用，就不能很好地完成跟蹤審計任務，進而直接導致審計風險。
3.跟蹤審計人員獨立性不夠引起的審計風險。審計人員在項目跟蹤過程中，應處于超然獨立的地位，與其跟蹤審計項目沒有諸如經濟利益、關聯關系和外界壓力等方面存在的可能威脅，否則將導致審計風險。
（三）跟蹤審計過程控制不當引起的風險
1.跟蹤審計人員偏離跟蹤審計目標引起的審計風險。審計人員頻繁地進入工程建設現場進行審計，提出審計建議，供被審計單位糾正和改進工作，是審計監督的職責,但如果把握不好，就很容易偏離正確的定位而介入項目管理者的職責范圍,從而造成審計工作不應有的越位與缺位，引起審計風險。
2.跟蹤過程中不協調引起的審計風險。雖然政府投資項目跟蹤審計只是一種“過程監督”，但由于利益博弈原因，在跟蹤過程中可能會出現“一對多”的局面。如果在跟蹤過程中出現不協調的現象，就會引起審計風險。
二、政府投資項目跟蹤審計風險的特征
(一)審計風險的客觀性
現代審計主要采用抽樣審計的方法，而樣本的特性與總體或多或少有一點誤差，即審計人員要承擔一定程度的作出錯誤審計結論的風險,所以，審計風險是客觀存在的。
(二)審計風險的普遍性
審計風險是通過最后的審計結論與預期的偏差表現出來，而這種偏差是由多方面的因素引起的，審計活動的每一個環節都可能導致風險因素的產生。因此，審計風險具有普遍性。
(三)審計風險的潛在性
審計責任的存在是形成審計風險的一個基本因素，如果審計人員在執業上不受任何約束，對自己的工作結果不承擔任何責任，就不會形成審計風險，這就決定審計風險在一定時期里具有潛在性。
(四)審計風險的偶然性
審計風險是由于某些客觀原因，或審計人員并未意識到的主觀原因造成，即并非審計人員故意所為，審計人員在無意接受了審計風險，又在無意中承擔了審計風險帶來的嚴重后果。這就是審計風險的偶然性。
(五)審計風險的可控性
現代審計的指導思想從制度基礎審計進一步發展到風險審計表明，審計職業界并未被越來越多的審計風險捆住手腳而失去其活力，而是逐步向主動控制審計風險的方向發展,事實證明審計風險是可以通過努力而降低其水平的。
三、政府投資項目跟蹤審計風險防范措施
了解跟蹤審計風險產生的原因和特征，就可以根據具體情況采取相應的措施進行防范：
（一）準確把握定位
1.審計人員在前期審計中，應把重點放到驗證、評價有關部門所作的可行性論證工作是否規范、到位，計算是否正確，所依據的資料是否真實、可靠、充分上，并僅就此發表審計意見，供領導部門決策時參考。
2.審計人員與被審計單位明確劃清各自的工作職責，做到各行其是、各負其責，避免或減少因審計單位越位而引發審計風險。
（二）加強教育培訓
1.增強風險意識。系統地組織審計人員學習審計風險方面的理論知識，讓全體審計人員充分認識到，跟蹤審計是一項帶有風險與責任并重的工作，時刻對風險保持高度警惕,避免由于審計人員本身過失而帶來的審計風險。
2.通過系統培訓和學習，全面提升跟蹤審計人員的專業知識、技能，增加跟蹤審計的工作經驗、閱歷，在跟蹤審計過程中，盡量做到勤勉盡責，保持職業懷疑態度,避免由于自身素質方面的原因帶來的審計風險。
（三）控制跟蹤效果
1.前移監督關口,提高審計質量。在項目前期準備階段，嚴把立項關、招投標關和合同簽訂關，從源頭上監督建設行為；在施工建設階段，做到逢變更簽證、隱蔽工程施工、主要材料進場必到，讓監督貫穿于施工全過程；在竣工決算階段，結合項目招投標文件、合同、簽證等對項目決算進行嚴格審核，進一步提高審計質量。
2.對跟蹤審計過程中發現的問題，及時與相關單位進行溝通、協調，提出可行的審計意見和建議。
3.在跟蹤項目分配上，要注意審計人員的獨立性，規避關聯關系和外界壓力方面的影響，盡量避免利益輸送行為的出現。
四、結束語
