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房地產行業投資策略范文1
關鍵詞：房地產開發 財務風險 控制
一、房地產開發項目財務風險的特點
（一）房地產企業籌資難度和償債壓力巨大
房地產開發行業是資金密集型行業，因此籌資活動是支持房地產項目開發經營，促進房地產項目投資和再投資效率的重要環節。目前我國房地產行業用于運轉的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產行業發展對銀行的依賴程度。由于我國經濟發展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產行業的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內證券市場對房地產企業上市的限制嚴格，信托受限，房地產行業資金需求規模的不斷增加和融資方式的單一使房地產企業在籌資融資環節上面臨巨大的財務風險。
（二）投資活動對企業經營管理水平要求高
房地產項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業經營管理水平、戰略決策和資金運用能力的綜合體現。房地產項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產企業在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業咨詢機構對市場走勢和競爭環境的預測均來源于對歷史數據的分析和主觀經驗假設，因此企業管理能力和專業水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環境來說，投資決策中對政策條件和經濟環境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發較大的財務風險。
（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大
房地產行業的投資回收取決于銷售收入額和其轉化為資金流入的速度，資金回收是企業償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現主要受房地產市場供求狀況和購房者的心理預期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產開發面積和銷售面積增長率變化情況。
由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產行業反彈過程中我國房地產開發面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產行業新開發面積和銷售面積均呈現下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產企業的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業紛紛降價促銷，導致購房者強烈的降價預期，在這一過程中有不少中小房地產企業已經不堪重壓，面臨破產。企業資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張，引發財務風險。因此，企業應采用加強銷售戰略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風險。
二、房地產開發項目財務風險控制的主要環節
房地產行業的財務風險控制應該在結合房地產企業財務風險特點的基礎上，結合企業財務風險控制的主要環節進行企業財務風險的把控。
（一）投資風險控制
房地產企業的投資管理水平與房地產企業的財務風險控制水平有著密切的關系，投資管理主要體現在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業經驗的高管團隊、建立科學嚴謹的決策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統風險，因此科學的投資管理體系是房地產投資風險控制的有效手段。
（二）籌融資風險控制
根據房地產面臨財務風險的具體特點，可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環節。從房地產經營的開發時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產企業的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力，因此，房地產企業應當在健全投資管理體系的基礎上，理性客觀地評價企業的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節點。不僅僅是將成功實現融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風險及整體財務風險。
（三）營運資金風險控制
作為房地產項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環節，營運資金風險控制始終是房地產企業財務風險控制的重中之重。目前，我國對于房地產開發企業的流動資金控制愈加規范和嚴格，房地產企業無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業間拆借。因此，要控制好房地產營運資金風險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現項目資金的良性循環，降低整體財務風險。
除了上述三方面在房地產行業普遍存在且影響較大的風險以外，房地產企業與其他企業一樣還面臨著利益分配風險、內控管理風險等，雖然每個企業的綜合管理能力有所不同，但是每個企業都應該重視風險控制，避免嚴重危機的產生。
三、房地產項目財務風險控制的主要措施
（一）建立完善的投資預算體系控制財務風險
在房地產開發項目投資建設期間，一些預算及分析體系不完善的企業往往偏向關注項目開發進度及銷售進度，對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高，導致項目開發過程中出現資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。
因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發前期進行整體現金流量可靠預測，避免項目財務風險。在項目開發的過程中應該實時根據項目開發進度及市場情況的變化及時調整整體預算及資金預算，加強對項目開發過程中出現的意外情況的把控能力，保障整體預算目標的實現，體現出財務管理工作的監督和保障職能。
（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結構
基于健全項目開發預算體系，通過對項目開發整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據資金需求峰值出現所處的項目開發階段，考慮項目所處開發階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務風險。
通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風險。由于項目開發類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現長期融資為基礎，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風險。
（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化
房地產項目對資金投入的要求較為密集和持續，假如在某一個環節上，出現資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至會拖累整個企業的發展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。
1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間
對于房地產開發項目來說，銷售回款是整個項目開發的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發資金鏈的穩定程度及財務風險控制水平。因此，需要構建完善的營銷與財務的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經營性資金流入用于籌資業務有關的支出管理
房地產行業是資金密集型行業，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經營期以后，將一定的經營性現金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經營性現金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現過于樂觀的判斷和假設，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調控情況下面臨開發資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業面臨較大的財務風險。
針對這一特點，開發企業應當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務預測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩定的持續經營類收入做好統籌安排，在優先保證項目開發和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經營性資金盈余進行再投資管理
由于房地產行業發展的特性及近年來我國房地產行業的市場發展模式，我國大多數房地產企業均會在其投資項目的中后期利用項目自身產生的凈現金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內無法產生足量的現金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發經營的前提下，利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現金流量情況進行預測，避免由于過度投資產生的資金流動性弱而導致的財務風險。
四、結論
房地產行業投資策略范文2
(一)調控政策增加了房地產企業的財務風險產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。
(二)現有的財務預警機制不適應調控政策近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。
(三)調控政策對房地產市場的影響國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。
二、房地產企業應對調控政策的措施
(一)加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。
(二)建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。
(三)多做市場調研，了解政策的動態影響企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。
三、結束語
房地產行業投資策略范文3
1.銀行股
從已經公布的浦發、民生等銀行股的年報來看，該行業的業績依然保持快速增長。銀行業保持快速增長的主要原因是：規模增長穩定、凈息差略有擴大、信貸成本穩定等。
二、行業背景
基于經濟總體向好，銀行業的收入來源趨向多樣化、銀行的資金運用能力提高、風險和成本控制能力加強，銀行業長期盈利能力仍然處于上升趨勢。
銀行業由于牌照限制和價格管制獲得壟斷利潤。銀行信貸收益的延續性、信貸風險相對其他風險的可預見性以及當前上市銀行較高的撥備水平使其具備的信貸風險可承受性，一定程度能緩和經濟周期下降帶來的盈利侵蝕，即使在景氣下降過程中，銀行相比大多數周期性行業亦具備相對穩定的業績增長優勢。
相比國際同業，中國銀行業具備成長潛力優勢和較小的市場風險。新興市場中的發展空間使中國銀行業具備更大的成長潛力，同時在經營范圍等方面的高度管制也一定程度規避了資本市場風險，因此盡管境外銀行屢遭美國次貸危機波及，但國內絕大部分銀行則由于基本沒有參與而能夠獨善其身。
三、投資策略
1．具備先天客戶資源和規模優勢的大型銀行，如：工商銀行(601398)、建設銀行(601939)和交通銀行(601328)。大銀行無可比擬的龐大客戶群將助其發展高盈利的零售業務與不受調控和利差收窄影響的中間業務。其規模效應有助于更好地抵御行業風險。
2．已建立專業化特色盈利模式的中型銀行，包括零售銀行的先行者招商銀行(600036)、專做貿易融資和二手房貸的深發展(000001)。同時，關注以收購地區城商行和“銀銀平臺”實現低成本快速擴張的興業銀行(601166)。
3．從市場機會分析，2008年初的調整行情中，銀行股下跌最深，板塊內多數股票跌幅達到50％左右。因而，銀行板塊市場估值水平偏低，部分個股已經進入價值投資區間內，適合中線關注。
2.鋼鐵股
二、行業背景
預計未來3年，我國粗鋼的需求量每年至少增加4000萬噸，但是，產能擴張增速將持續放緩，在國內需求強勁與產能擴張放緩的雙重作用下，我國鋼鐵行業的供求關系將從供大于求轉向供求平衡，鋼材價格將呈現穩中有升的態勢。
在鐵礦石、生鐵、廢鋼、煉焦煤等原燃料價格不斷上漲的背景下，鋼鐵行業進入了高成本的運行時代。但因全球鋼材供需目前尚為良好，行業新增成本有望轉嫁下游。國內外大型鋼鐵企業紛紛大幅提價，通過價格漲幅基本可以消化鐵礦石價格暴漲帶來的成本壓力。因此，該行業在2008年～2009年仍然可以參與投資，但投資時需要注意結合市場的整體變化情況。
由于全球優質鐵礦石只壟斷在澳大利亞和巴西的兩、三家企業手中，供應商還在進一步整合而強化壟斷。只要全球需求不衰退，預期未來鐵礦石談判，供應商依然保持強勢，鐵礦石市場仍舊是賣方市場。同時，中國鋼鐵行業的產業集中度低是一直制約行業發展的主要因素。產業集中度低則行業在鐵礦石談判中沒有話語權，定價原則受制于人。鋼鐵行業整合迫在眉睫。
三、投資策略
以下類型的上市公司明顯具有相對投資優勢，值得關注：
1．擁有資源優勢，原材料自給率較高的鋼鐵企業，這樣可以降低成本的上升幅度。如：寶鋼股份(600019)、鞍鋼股份(000898)、武鋼股份(600005)、攀鋼鋼釩(000629)、包鋼股份(600010)、西寧特鋼(600117)等。
2．產品定價能力較強的企業，如武鋼股份、寶鋼股份、鞍鋼股份等。且鞍鋼股份還具備成本優勢，因此在相同估值水平下，鞍鋼股份可獲得更高的溢價空間。
3．在行業中占據龍頭地位的鋼鐵企業。這部分企業整合能力強、技術先進、產品溢價能力強。
4．鐵礦石價格的上漲無疑對于國內的鐵礦石生產企業形成行業利好，投資者可以重點關注鐵礦石生產企業金嶺礦業(000655)的投資價值。
3.汽車股
二、行業背景
在經濟發展較為理想狀況下，未來一段時間汽車行業仍然將維持穩定增長的趨勢。行業分析顯示，這種趨勢將維持至少5-7年。
其中，隨著國家宏觀經濟的持續向好，轎車的消費品屬性將得到充分體現，隨著人均GDP的增長，轎車行業將步入較長的成長期，而這將為我國轎車工業的發展提供堅實的國內需求基礎；在計重收費、物流行業快速發展等內在因素的刺激下，重卡行業銷量維持快速增長，。重卡行業另外一個值得關注的是行業銷量結構的演變。重卡行業向好趨勢明顯，投資機會凸現。
三、投資策略
1．投資大市值企業中的龍頭企業、優勢企業，這種方式可以在大勢平穩時期，獲取市場平均收益；
2．投資并購整合預期的企業，包括：央企整合以及基本面良好、成長迅速的中小企業，以獲取超額收益。
3．投資綜合實力強的企業。在市場空間較大、消費水平差異較大的實際情況下，自主品牌的發展值得期待，優秀的汽車公司仍然具有較高的投資價值，而決定這一切的恰恰是企業的綜合實力。
4.房地產股
二、行業背景
我國房地產市場處于行業發展的景氣階段，隨著宏觀經濟的穩定增長，我國房地產市場在未來一段時期內仍將保持較快的發展速度。
我國房地產行業總體運行狀況良好。一方面是由于國家加大了對囤積土地等行為的打擊力度，開發企業加快了項目開發的進度，另一方面主要是由于國家增加了商品住宅，包括保障性住房土地的供給，市場上對房地產住宅投資增加所致。
由于房價上漲過快，以及目前供應結構的不合理等主要問題，未來針對房地產行業的宏觀調控仍將進行。未來影響行業的主要因素有保障性住房及中小戶型供應量的增加對市場的沖擊、進一步的宏觀政策以及人民幣升值對房地產價格的推動等。在此基礎上，行業將繼續發生變化，包括商品房結構性供求矛盾的緩解，房地產與金融更緊密結合以及行業集中度將進一步提高等。
三、投資策略
在投資策略方面，投資者在房地產行業中的選股標準是：
1．關注擁有豐富土地儲備的上市公司
面對土地成本的不斷上升，擁有豐富的土地儲備，不僅可以使公司享受土地增值收益，而且在未來的競爭中擁有先發優勢和成本優勢；
2．關注有良好融資能力的上市公司
面對銀根的緊縮，良好的融資能力，不僅為公司營運打下基礎，而且是公司儲備土地等資源的前提。
3．關注營運能力強的上市公司
在政府的宏觀調控和市場競爭的加劇的情況下，項目的開發和銷售難度將有所增加。良好的項目營運能力不僅提高資產增值能力，而且可以提高公司資源整合速度，把握行業集中度提高的機會。
4．關注開發中高檔項目的上市公司
資源的質量將決定公司的盈利能力。一線城市和中高檔項目的毛利率，相對較高，同時住宅項目周轉周期相對商業地產短，因此項目多位于一線等毛利較高的城市，同時以開發中高檔住宅產品為主的公司將有較好的盈利能力。由于土地資源的稀缺，在地理位置優越的地段，持有部分商業地產的公司，將享受商業地產的壟斷特性和穩定的現金流。
5.有色金屬股
二、行業背景
由于美元貶值、全球金融市場疲軟，使得商品市場尤其是金屬市場成為全球避險資金的避風港。
黃金：全球通貨膨脹及美元貶值將促使黃金價格長期上漲。根據世界黃金協會提供的2007年黃金市場報告，除黃金的投資需求以外，首飾需求及工業需求也比較強勁。而供給繼續趨緊。因此，黃金的商品屬性也對金價起到非常好的支撐作用。黃金股投資價值明顯，因未來業績增長最為明確。投資者可以關注：中金黃金、山東黃金。
鋁：大宗原材料價格漲勢表現強勁，從基本面判斷，鋁是最具上漲潛力的品種。市場低估了電力供應短缺對全球原鋁供應的影響。受電力供應緊張以及電價上調的制約，2008年中國原鋁產量將比預測少。即2008年中國原鋁市場可望供需平衡，并無明顯過剩。加上南非和莫桑比克等非洲鋁生產國面臨電力供應短缺的狀況仍在持續，鋁價仍有望進一步上漲。投資者可以關注：神火股份、焦作萬方、中孚實業和南山鋁業。
銅：由于礦山產量增長緩慢，未來兩年全球精銅市場難以出現明顯過剩，使得庫存難以彌補；加上成本上升明顯，銅價可望長期維持高位。投資者可以關注：江西銅業和云南銅業。
鋅：雖然2008年全球鋅市場將面臨一定供需過剩，但受制于成本上升的壓力，鋅價仍將維持在歷史平均水平之上。在經歷了大幅下跌后，預計未來鋅價走勢將較為穩定。2008年和2009年的國內鋅價預測為20,000元/噸和18,500元/噸。投資者可以關注：中金嶺南，該股將會受益于鉛價上漲以及自產鉛鋅精礦的產能擴張。
鎢：由于2008年初受到雪災影響，江西、湖南兩個國內主要鎢精礦生產地區的礦山生產受損非常嚴重。目前許多礦山均處于停產狀態，一季度全國鎢精礦產量將受到嚴重影響，因此，國內價格將有望上漲，而中國作為產量占全球80%的國家，鎢精礦產量嚴重受損對國際市場無疑是重大的利好，預計國際市場鎢價也將隨之上漲。投資者可以重點關注：廈門鎢業。
三、投資策略
從國際有色金屬期貨的走勢看，兩類有色金屬價格出現了領漲的態勢：
一是貴金屬，主要是指黃金、白銀等漲幅居前，黃金已迭創新高，從而推動著各路資金對黃金股未來盈利能力的樂觀預期。
房地產行業投資策略范文4
經濟平穩運行 貨幣政策預期明確
經濟增速平穩 通脹逐步見頂
總體來說，今年一季度國內宏觀經濟運行平穩，但二季度出現了比較明顯的下行趨勢，預計三季度經濟整體保持相對低位，但并無較大的下落風險。根據渤海證券宏觀經濟預測，預計工業增加值將在7――8月同比見底，環比保持穩定，消費缺乏大幅走強推動力但整體仍偏好，投資仍將是下半年經濟增長的主要驅動力，對外貿易仍將保持穩定增長。從推動經濟增長的三駕馬車來看，短期不存在較大幅度降溫的可能性。2011年1――5月，固定資產投資額90254.5億元，同比增長25.8%，略大于去年全年整體增速24.5%。投資保持平穩增長，仍是經濟增長的主要推動力。
消費依舊快速增長，我國當前處于城市化快速推進的階段，人均GDP跨越4000美元，客觀上存在消費升級的需求，消費保持較高的增速有堅實的經濟基礎。2011年1――5月，社會消費品零售總額71268億元，同比增長16.6%，略低于去年整體增速18.3%?？傮w來看，消費依舊保持平穩增長。
從對外貿易來看，短期內貿易形勢不會發生重大變化。2011年1――5月，進出口貿易總額14015.87億美元，同比增長27.38%。發達國家經濟體仍處于緩慢復蘇過程中，需求保持旺盛。
經濟保持平穩增長的同時，受各種因素的影響，去年以來通脹壓力逐步增大，從去年四季度開始，央行逐步收緊貨幣供應量，2011年5月，M2余額763394.5億元，同比增長15.1%，增速逐步回落。
2011年1――5月，居民消費價格指數高位運行，平均上升5.2%，5月CPI達到5.5%，創幾年來新高。
根據渤海證券宏觀方面的預測，預計CPI將在6、7月份達到峰值，下半年由于翹尾因素的回落以及新漲價因素得到遏制，居民消費價格漲幅將高位回落。
從緊貨幣政策仍將持續政策預期明確
今年二季度以來，央行多次動用貨幣政策工具。分別于4月21日、5月18日、6月20日共三次提高存款準備金率，每次提高0.5個百分點，大型金融機構存款準備金率由20.0%提高到21.5%的歷史峰值。2011年4月6日，繼去年末至今年初三次加息后，央行再次提高基準利率0.25個百分點，調整后一年期存款利率達到3.25%。
今年以來從緊的貨幣政策下，房地產行業受到較大影響，一方面，房地產企業更難從銀行獲取開發貸款，房地產開發資金來源中，國內貸款增速下降，年初以來貸款在總資金來源中的比例也逐步下降。另一方面，隨著存款準備金率的逐步提高，銀行資金緊張，個人購房貸款獲取難度增大，貸款成數降低且不再有利率優惠，房地產市場成交受到較大影響。
根據渤海宏觀方面的預測，預計未來仍有1――2次加息及提高存款準備金率，由于房地產企業對從緊貨幣政策已有充分的調整時間，而構成當前房產銷售主力的剛性需求對利率的相關性不強，因此整體來說對房地產市場的影響不大。對于房地產板塊的投資機會來說，加息及提高存款準備金率等突發性事件導致的房地產估值水平的突然下降，反而給投資者提供了低位吸納的機會。
房地產調控政策基本見底
政策效果逐步顯現
從去年開始的房地產調控經歷了三輪政策，已持續一年多時間，在房地產市場供給、需求與市場監管等各方面都出臺了一系列政策措施，進入今年四、五月份以來，房地產調控效果初步顯現，主要表現在房價基本得到遏制、市場成交處于低位、土地市場降溫。無論從房地產開發投資以及新開工面積，還是從房屋銷售面積及企業資金來源來看，當前的房地產市場仍然處于調整期。房地產開發綜合景氣指數去年四月從高點回落，近期雖有小幅回升，但主要是受保障房開發的影響，預計未來仍將繼續下行。
房屋銷售價格指數在2009年12月達到峰值后逐步回落，2011年4月降到近兩年低點，表明在房地產調控作用下，房價過快漲幅基本得到遏制，房地產調控效果逐步顯現。
房價的調整總是從漲幅較高、絕對值較高的一線城市開始，今年以來，房價下降的新聞時常見諸報端，北京、深圳、上海等一線城市的部分項目價格下降或低于周邊市場開盤。雖然房價總體并未明顯下降，但在市場成交維持低位、未來商品房供應量增大、保障房大量開工等影響下，房價下降的市場趨勢逐步明確。
從房地產市場的先行指標土地市場來看，相關機構的監測數據顯示，受房地產調控政策影響，1-5月全國128個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。土地市場降溫的另一個表現是土地成交溢價率降低，部分地塊出現流拍。另一方面，房地產在經濟中的地位短期難以改變，房地產開發投資對固定資產投資的拉動作用明顯，2011年1-5月，房地產開發投資額占固定資產投資的比例為20.76%，為2009年以來高點。
二季度經濟出現了降溫趨勢，在通脹水平保持高位的情況下，經濟仍有陷入滯漲或是硬著陸的風險，由于房地產市場正在朝調控的預期方向變化，效果初顯，為避免房地產行業整體蕭條可能對經濟產生不利影響，在房價不暴漲的條件下，未來出臺新的房地產調控政策的必要性不大，新調控的可能性很小。
保障房改變行業格局
保障房的大規模開工是影響房地產行業格局的重大因素，由于保障房低價、低利潤率的特點，上市公司要從保障房建設獲取利潤相當困難，積極開展保障房建設更多的成為房地產企業的社會責任。
據統計，截至5月底，全國房地產開工率為34%，資金是保障房開工率低、建設進度緩慢的主要原因，國家發改委日前的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》明確，允許投融資平臺企業申請發行企業債券籌措資金，所募集資金應優先用于各地保障性住房建設。
由于保障房市場巨大，許多資金雄厚的房企表態要進軍保障房市場，但保障房屬于微利，回報周期較長，很多開發商參與保障房建設主要是為了與政府建立良好的關系。為解決保障房建設難題，未來可能有更多偏向于保障房建設的優惠政策，這對參與保障房建設的公司構成利好。預計三、四季度保障房仍將是主題投資的熱點題材，各種政策性事件都將給積極參與保障房建設的公司帶來階段性機會。
房地產行業投資策略分析
房地產板塊的市場估值處于歷史低位
就自身估值來看，目前房地行業PE為20倍，處于歷史低位，屬于估值洼地。從一線地產公司萬科A、招商地產、金地集團等的歷史估值來看，當前也處于底部。
今年以來，房地產指數跑贏大盤，我們認為主要是在調控政策的壓力下，房地產估值一直保持低水平，在市場整體調整的背景下，房地產板塊能保留更高的安全邊際。
投資策略
房地產行業投資策略范文5
【關鍵詞】 房地產 投資項目 風險管理 風險控制
一、研究背景及私募房地產投資基金介紹
中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。
房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。
我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。
二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理
私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。
房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。
房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。
第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。
針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估?；鸸疽⒔洺Ｐ孕畔⑹占吞幚頇C構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。
第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。
針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。
第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。
針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。
第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。
房地產項目銷售及物業管理階段風險
針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。
私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。
其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手?；鸸究山⒑献鏖_發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。
其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險?；鸸緫_展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況?；鸸疽罁{查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。
其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理?；鸸踞槍Ψ康禺a開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控?；鸸驹谕顿Y項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。
其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。
三、結論與展望
本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。
私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合?？梢灶A見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。
【參考文獻】
[1] 任紀軍：房地產投資基金-組織、模式與策略[M].經濟管理出版社，2006.
房地產行業投資策略范文6
關鍵詞：房地產證券化；房地產信托投資基金（REITs）發展建議
一、房地產證券化概述
房地產的資產證券化主要是以股票、債券、信托基金或者收益憑證的形式把房地產投資的收益權分配給不同的投資者，使其獲得收益權利的同時轉嫁相應的投資風險。與傳統的融資方式不同，房地產證券化不需要考察融資發起人的資信水平，主要考量融資人部分資產的未來收入能力。資產本身的償付能力和資金需求者本身的資信能力是完全割裂的
二、房地產證券化類型
房地產投資參與的形式的方法多種多樣，可以是股權形式、債券形式，收益憑證等，同樣，房地產證券化的形式也是豐富多彩，形式大體分為房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。
房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上的抵押貸款組合為基礎， 通過不同抵押貸款的組合發行抵押貸款類型證券進行融資的方式，從而使債權證券化，提高流通性。而房地產投資權益的證券化，又稱商業性房地產投資證券化，它是以房地產投資信托為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，這樣就使得投資者與投資標的物之間的物權關系變為擁有有價證券的債權關系，從而增加了房地產投資的流動性，分散了風險。
一方面，從金融機構的角度出發，銀行及其他擁有的房地產債權的金融機構將資產分割成小單位面值的有價證券出售給廣大投資者，在資本市場上籌集資金，再把籌集來的資金用以再發放房地產貸款或再投資，提高了資金的流動性；另一方面，從非金融機構出發，房地產開發經營企業將房地產這種固定資本形態的資產轉化為具有流動的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金，減少債務比例，同時降低風險。
房地產資產證券化的實質就是將占用資金量巨大的房地產動產化、細分化，發揮證券市場的功能，利用股票、債券、信托等有價證券，實現房地產資本的投資大眾化，使商業經營專業化的同時分散風險。通過房地產證券化的操作為房地產市場提供充足的資金，借助金融市場的力量和運作方式，推動房地產業與金融業的發展。它既是一種金融創新，更是全球金融民主化發展的重要組成部分。
三、房地產證券化特征
（一）極大增強了房地產市場的資金流動性，有利于房地產產權運行機制的建立
房地產市場是一個占用資金巨大的市場，動輒十幾億元、幾十億元、甚至上百億元的資金；需要的資金除了部分自籌以外，大多數需要銀行貸款，會對開發企業造成較大的資金壓力。而如果進行房地產證券化，則可以減少開發單位的資金占用，這樣可以提高發起人的資本充足率。如果以股權投資的方式存在，同時還可以降低開發企業的負債率，使其可以放更多的經歷專注于專業性的管理，分散產權的同時細化專業分工。
（二）安全系數高，風險分散
不管是股權、債券或者信托基金等方式，在投資分散的同時，都不同程度地分散了房地產項目的風險。由于證券化風險隔離的設計，投資者的風險只取決于基礎資產現金流的收入自身，而不是以發起人的整體信用為擔保，且和發起人的破產風險隔離，和SPV（特設機構）的破產風險隔離，這就保證了投資人是該地產項目的未來受益人，即未來現金流，風險獨立且分散。
（三）房地產證券化的實施將大大降低資金進入的“門檻”，且種類多樣。
傳統的房地產行業有著多種的準入限制和資金要求，這使得中小投資者無法參與其中獲得相應的收益，而房地產證券化根據不同投資者的喜好設計出了投資產品種類多樣，例如債券、信托基金、過手證券、轉付證券、收益憑證等，利于中小投資者參與到房地產行業。
四、房地產資產證券化的重要形式--REITs
房地產投資信托基金，英文名Real Estate Investment Trust，縮寫為REITs，屬于房地產證券化的一種重要方式。從國際范圍來講，房地產投資信托基金（REITs）是以發放收益憑證方式籌集特定多數投資者的資金，并由特定的投資機構進行房地產投資的管理，并定期將房地產經營的收益按照比例分配給投資者的一種信托基金。這種信托基金在國際上大多是公募，屬于開放式。REITs在美國和歐洲大多是上市的，面向大眾投資人。在中國，REITs僅限于私募的方式進行，類似于封閉式基金。
（一）REITs的運作方式
REITs運作主要分為兩種方式，第一種先成立特殊目的載體公司（SPV）， 由SPV向投資者發行收益憑證，然后將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將經營這些商業物業所產生的現金流用來向投資者還本歸息；第二種是項目發展人或者開發商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專門的REITs，以其每年的租金、按揭利息等收益作為標的資產，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發收益紅利，實際上這種方式提供的是一種類似債券的投資方式。就目前房地產行業的發展情況而言，寫字樓、商場等商業地產的現金流的穩定性遠較傳統住宅地產的現金流強，所以，REITs一般只適用于商業地產。
另外，從國際上來看，幾乎所有REITs的經營模式都是現行收購商業地產產權并出租，靠租金回報投資者，開發性投資的REITs存在微乎其微。因此，REITs和一般意義上的房地產項目融資是不同的，它出售的是未來地產項目穩定的現金流收益。
（二）REITs的融資優勢
REITs所吸納的資金來源廣泛，并且后期的投資選擇及運作管理都是由專業房地產開發管理團隊進行運作，因此在資金規范管理、投資策略的制定上都具有先決的優勢條件。REITs 對于投資者而言風險較低，低于股票投資的風險，回報相對穩定。首先，一般REITs是由專業的房地產公司發起并進行管理的，可以合理地選擇資質較好的投資項目，并對其進行較為專業的管理，所以，它可以從經營管理上降低投資風險。其次，可以廣泛投資于各種類型的房地產項目，通過這種操作模式，分散了投資風險。再次，REITs投資可以獲得穩定的租金收入，有一筆持續穩定的現金流，且收益率比較可觀。最后，對于房地產企業來說，不同于債務融資，REITs是以股權形式的進行投資，這種方式不會增加企業的債務負擔。如果是采取銀行貸款的方式進行融資，那么房地產企業就要到期還款，財務壓力較大，而且針對于那些短期內回報低的項目，房地產企業也難以就向銀行申請貸款；同時，REITs采用分散投資的策略以及降低風險的投資原則，并且規定針對一個房地產企業的投資不會超過基金凈值的規定比例，這樣的設計有利于保護企業對于項目的控制權和經營權。
五、我國房地產證券化的意義和發展REITs建議
意義：
首先，房地產信托基金等證券化的方式把資金通過發行有價證券的形式融入到房地產市場，是對銀行為手段的間接融資的極大補充。其次，房地產證券化有利于金融安全，降低系統性風險。最后，疏通了房地產行業的資金流動，可以緩解中國金融體系的錯配問題。
建議：
（一）進一步完善與房地產證券化相關的法規和政策
目前我國資產證券化實行中存在著法律、會計和稅收制度不健全的問題，需要在中國現有市場條件下逐步地去摸索，進一步完善，借鑒美國和日本等證券化發展較為成熟的經驗，健全我國的相關政策和法規，用法治的手段保護各方的利益不受損害。政府在證券化的過程中做好定位，該市場發揮作用的方面利用市場的自發功能調節，該進行規范的領域做出相應標準及配套，奠定證券化發展的基礎。
（二）建立和完善信托企業的信用制度
建立信托企業信用制度，把相關規定納入法律體系；建立信托企業征信體制，對信托企業信息類型進行劃分，逐步實現征信數據的開放；發展信用中介機構；建立標準化的信托企業征信數據庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；通過各種努力完善信托企業的信用機制，以維護信托企業的健康發展。
（三）規范信息披露制度
金融投資公司應在企業年報中披露各類風險、風險管理情況以及公司治理等各種信息，并保證各類信息的真實性、準確性、及時性以及完整性，并在會計附注中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。避免向關聯公司注資、或由關聯公司進行擔保等使投資者陷于風險的情況發生。
