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企業經營方向范文1
[關鍵詞] 互聯網經濟；企業經濟；企業運營
【中圖分類號】 F49 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2014）01-009-2
一、引言
互聯網經濟是以現代通訊網絡、電子計算機網絡等信息網絡為基礎，在互聯網平臺上完成的各種經濟活動。自20世紀90年代以來，以互聯網為基礎，以網絡化、知識化、全球化為主要特征的經濟形態迅速發展，逐步成為推動世界經濟穩步增長的核心動力。國外互聯網經濟的建設與發展相對較早，美國自1991年3月開始實施網絡技術商業化，電子商務、軟件開發與應用以及產業基礎設施等互聯網產業高速發展，在1995-1999年互聯網經濟的快速發展創造產值已經達到美國經濟產值的三分之一，以美國互聯網經濟經驗為基礎，各國逐步將發展互聯網經濟作為各國經濟發展的重要戰略決策。2008年世界金融危機突襲為國內乃至世界帶來巨大的經濟沖擊，互聯網經濟作為傳統發展中高投入、高消耗、高污染的粗放式發展的一種重要產業轉型與發展方式得到社會與企業的高度認可，互聯網經濟為社會經濟的發展帶來巨大的經濟效益。
二、互聯網經濟環境下傳統企業的運營戰略分析
（一）優化企業經營模式，改進經營方式方法
傳統企業的經濟運作主要依靠原材料的獲取、技術支撐、運輸基礎結構與勞動力的質量等關鍵要素，互聯網經濟環境優化了傳統企業的創新模式，為企業運營方式的改革提供機遇。在原材料采購方面，企業通過互聯網立足于網絡平臺的電子商務獲取更有效率的、適合企業定位的產品，一定程度上節省了采購運輸的經費消耗，優化了企業采購體系結構。在技術層面上，電子商務網絡技術對傳統企業單一的線下技術進行了很好的補充，突破了線下空間的局限，通過線上線下的相互策應，促使企業通獲取更多的經濟利益與社會效益。在運輸基礎結構方面，互聯網經濟環境給予企業省略運輸成本的平臺或者依靠第三方企業的運輸計劃；在企業的銷售活動方面，現代互聯網的經濟的快速發展，我國的企業可以在互聯網上通過對消費者的需求生產或者設計產品，可以有效避免非自愿的閑置和浪費等現象；在企業的生產活動方面，現代的互聯網經濟是我國企業生產方式由集中化的生產轉化成為分散的生產的一個轉型期的必然。
（二）強化技術創新驅動，提高企業發展質量
現代社會，互聯網產業成為國家擴大內需、提振經濟的重要引擎，互聯網經濟環境為企業的管理模式與運行機制的創新提供獨特的條件。第一，互聯網經濟環境推動著傳統企業經營管理模式的創新轉變，傳統企業基于相互聯系的電子商務市場，網絡系統與應用程序能夠實現多種合作機制，依據互聯網的重要平臺能夠實現對信息與知識的創新、運作、存儲、資源共享與傳播?；ヂ摼W經濟時代，時間、空間、技術與資源的整合是我國企業運營戰略決策制定的核心環節，以網絡平臺為基礎的企業產品的動態化管理是企業運營戰略的發展方向；第二，互聯網經濟時代實現傳統企業大規模生產到大規模定制的轉型，產品經濟至服務經濟的過渡，實體經營到虛擬經營的轉變，互相競爭到合作雙贏的創新，基本實現企業內部管理的結構化、信息化。互聯網經濟憑借渠道信息專業知識推動世界繁榮與發展，創造出重要的價值、生產力與生產效率?；ヂ摼W經濟環境下企業發展跨越了空間、距離的局限，建立健全相關的運營機制，強化了企業的內部管理與技術變革，實現了企業內部管理的信息化、電子化，在改革、創新中加強自身在同行業中的競爭實力。第三，企業互聯網經濟與傳統經濟運營模式的有效融合是企業創新驅動的重要環節，如何快速實現線上線下的體制互動、資源共享是企業整體運營發展的關鍵。企業在實踐過程中，互聯網經濟與傳統經濟要在核心內容上加強互動，在實踐工作中提升融合的能力，通過線上線下的有效融合來完成企業的運營目標，在實踐中總結二者資源共享的經驗與教訓，強化技術驅動創新，提升企業的發展質量。
（三）探索企業營銷渠道，拓寬市場業務路徑
互聯網經濟環境優化了營銷渠道的結構性、實現了渠道組成結構向扁平化發展，有效拓寬了企業在市場經濟體制下的發展路徑，為營銷渠道的個性化發展提供的基礎條件。從企業營銷渠道上分析，首先，互聯網經濟環境下引發市場格局的重大轉變，各地區的銷售渠道差距縮小，形成了一個逐步穩定的價值鏈系統，促使營銷渠道的結構性優勢日趨突出；其次企業營銷渠道組成結構實現了傳統經濟金字塔式向扁平化方向的轉變，渠道扁平化作為一種新型的企業營銷模式，在銷售過程、銷售成本上為企業爭取到更發的利潤空間；最后互聯網經濟環境實現了營銷渠道終端的個性化，拓展與延伸了企業的運營渠道?；ヂ摼W經濟環境實現了企業運營的數據庫營銷模式，建立了有效的客戶關系管理系統，引入了品牌關系管理與管理顧客資產的重要流程，為企業的營銷渠道注入了重要的創新要素。從市場業務路徑上研究，現階段市場經濟和互聯網經濟不斷發展的過程中，企業管理觀念得到不斷的創新，互聯網經濟環境下為企業之間以及企業與社會其他部門拓寬了發展路徑，使企業經濟利益得到最大化。第一，企業的創新與改革中通過運用現代信息的處理技術為顧客與企業之間實現了重要的雙向交流通道，在銷售模式上引入了顧客的個性化定制，經濟重心上實現了制造業向服務業的產業結構調整，經營方式上實現網絡虛擬運營、合作雙贏的新型運營模式。第二，互聯網環境實現了實體傳統經濟到空間網絡經濟的重大轉變，增大了企業營業范圍，拓寬了企業營銷路徑，引入了不同區域顧客的個性化服務，實現了跨區域、跨企業的合作發展與資源共享服務。經濟全球化的時代背景下，互聯網經濟的發展為企業發展帶來更多的機遇與契機，企業應該掌握互聯網經濟的發展趨勢，創新企業自身的運營管理模式，在創新與改革中提高自身在市場經濟體制下的競爭發展能力。
三、互聯網經濟背景下企業國際競爭力提高的途徑
（一）高度重視互聯網經濟環境下供應鏈系統的建設
供應鏈管理系統的建設是企業交易成本、交流成本與運輸成本的重要基礎，是產業集群的高效率運作的核心，是企業完成個性化 定制的關鍵環節。高度重視互聯網經濟環境下供應鏈系統的建設，通過供應鏈系統的建設促使企業之間先進技術的交流與合作，從而獲得技術擴散的效益?，F代產業集群中，具有一定競爭優勢的供應商協助企業領悟新技術、新機會、新技法是供應鏈管理系統的重要價值體現。故供應鏈系統的建設要以信息網絡為基礎，通過借助第三方交易平臺，建立具備自身獨特優勢的網站，進一步建設供應鏈的管理系統。
（二）強化高級和專業生產要素的培養，采取差異化企業競爭策略
高級、專業生產要素的培養是互聯網經濟環境中企業生存發展的根本保證，實踐過程中要對人力資源、思想教育、創新能力與科研能力的培養要引起高度的重視，強化高級與專業生產要素的培養，加大新技術研發的資金投資，第一時間掌握新的技術、采取實踐優勢的競爭策略。互聯網經濟環境為企業建立按需定制、柔性化、小規模的生產方式創設了優秀的基礎條件，采取差異化企業競爭策略的重要基礎是企業能夠準確、及時的掌握消費者具體需求的情況，企業依據具體信息，進行綜合分析后監理起基于網絡的客戶關系管理系統。與此同時，市場競爭激烈的環境背景下，國外企業在較多領域形成了基本壟斷的優勢地位，國內企業須采用差異化的競爭策略，在整個產品的生產、包裝與運營體系中要逐一環節進行突破，增強企業的競爭力。
四、互聯網經濟環境下企業運營的發展方向
互聯網是市場經濟體制改革進程中企業獲取經濟利益與社會利益的重要平臺，互聯網經濟與相關產業經濟的有效融合為現代企業的發展提供了重要的機遇。目前我國的網絡普及率將會出現越過平臺期，呈現繼續穩健發展，網民的規模也將進一步的增長，網民的增加為網絡經濟的深度發展起到了奠基的作用，預計在2013年為止，中國的網民數量將會到達6億人，網絡經濟服務在整體市場占的比重近70%，以互聯網經濟為基礎的網絡經濟將有更大的發展空間，傳統產業與互聯網經濟發展的與時俱進的發展模式更能符合用戶的契合度。現階段互聯網經濟成為社會經濟發展體系的重要組成部分，企業要充分重視互聯網電子商務的多元化發展，企業要把握互聯網平臺終端的市場動態。整體上分析現階段國內互聯網經濟的發展趨勢，目前我國移動互聯網的速度逐漸加快，步伐穩健，移動終端日漸普及，其一，我國的手機用戶不斷增長，其速度大于網絡增速，作為手機上網終端的可行性有優勢在逐漸擴大；其二，手機作為現在逐漸全面普及的智能型終端，使得國有企業應該循序提高自身的競爭力。我國不斷的加大自己的手機時代優勢，努力發展國產品牌，將國產品牌推上市場的主導地位，并且打入國際市場；其三，我國的微博用戶在2013年為止將達到2.5億元人民幣，并且還將進一步增長，我們可以從中看出，手機網絡的視頻應用和微博同時發揮著效用；最后互聯網經濟模式下的企業運營，企業要充分重視網絡平臺的安全支付環節，企業運營過程中須建立健全網絡交易的安全平臺，現階段企業發展結合二維碼以及更完善的電子支付平臺是我企業運營的焦點和發展的重點。
五、結論與建議
世界網絡化和經濟全球化的時代背景下，互聯網經濟作為一種新型崛起的運營模式為企業的發展與轉型創設重要的機遇，成為企業經濟發展戰略決策的重要組成部分。實踐運營過程中要緊密結合宏觀環境和市場變化，創新在整個行業之間的競爭策略，重視遠期發展規劃和近期盈利目標的選擇，挖掘各種手段進行經濟與技術的多方位結合，創新企業發展的發展模式與運營機制，實現企業的投入與高效益運營，提升企業的核心競爭力，為企業的生存發展注入強有力的優勢元素。
參考文獻：
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[3]張媛.基于商業模式創新的互聯網企業動態能力培育研究[D].濟南：山東大學，2012.
企業經營方向范文2
【關鍵詞】房地產；企業；多項目經營；特點；途徑
1.前言
我國房地產行業經過20多年的發展，大致走過了四個階段：第一階是單一項目開發；第二階段是同城市多項目開發；第三階段是多城市多項目開發；第四階段是多城市多項目區域化管理階段。多項目經營是房地產開發企業實現規?；?、由項目公司向公司高級形態發展的必然途徑，其目的和最終結果就是企業利潤最大化，是一個房地產開發企業成熟的標志，然而多項目運作管理相對單個項目管理要復雜得多，它需要企業在多個項目之間協調和分配現有資源，以獲取最佳的項目實施組合，往往存在較大的管理風險。本文就房地產開發企業的多項目經營進行深入探討。
2.多項目經營的特點
2.1綜合化
從宏觀的角度和企業整體發展的高度管理項目實施過程，實現投資、進度、資源、成本、質量等的綜合管理。
2.2協調化
在多個項目并行的環境中，與新項目有關的設計、建設、銷售、物業管理等工作基本上協同進行，體現了多項目管理的全程性及企業戰略相關性房地產多項目管理整合具有共同目標的、相互關聯的項目完成項目目標和實現企業戰略，并在整個管理和協調上使之統一。
2.3價值化
以市場關系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發，以實現客戶價值為目標，管理項目全過程的價值活動。
2.4實用化
為項目決策者任何時間供給多方位的價值評估和分析，高效解決企業決策層最關心的宏觀總體問題。
3.房地產開發企業實施多項目經營的有效途徑
3.1建立企業資源庫
資源可劃分為人力資源、財務資源、技術資源等類型，房地產集團的多項目經營管理需要各部門多種技能之間相互的共同，因此對于企業項目管理來說具有最重要意義的是人力資源，房地產開發企業必須成立自己的人才考核系統，對員工所擁有的技能成立檔案并進行評價，這個系統的重要意義在于可以任何時間高效地篩選項目經理、組建項目團隊。項目企業其他的資源和人力資源一起構成企業項目管理的約束條件，因此對企業的其他資源也要成立詳細的檔案并進行考核，企業資源庫的成立可以幫助企業進行自我診斷，是多項目經營管理的實施基礎。
3.2嚴格工作程序
3.2.1項目選擇程序
在項目啟動初期，選擇合適的項目進行投資以最大效用地利用資源的論證過程，確定項目的可行性和有效性，通常需要充分考慮該項目是不是能夠充分滿足客戶的需要，是不是符合企業的戰略發展需要，是不是能夠為企業帶來合理的投資回報，是不是能夠成立企業的競爭優勢項目的選擇程序包括項目的一般機會研究、特定機會研究和可行性論證等階段，是確保項目成功的第一步。
3.2.2項目工作程序
在確定項目之后，需要嚴格按照項目管理的方法實施項目并對其考核包括采用項目管理的常用技術，例如甘特圖、凈值分析等來對項目的項目范圍管理、質量管理、時間管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理、費用管理、風險管理和綜合管理等九個方面進行管理，在這九個方面按照項目管理的特點和方法來進行管理構成為了企業項目管理的工作程序。企業可以根據標桿學習法，由企業的項目管理辦公室成立明確定義的、高效的標準工作程序，如在各個項目的執行過程中可以對工作方法進行口徑上的統一，減少管理過程中沒必要要的工作程序沖突。
3.2.3項目資源配備布置
程序項目資源配備布置程序要求對企業的各個項目進行資源利用效率方面的評估，根據投資回報、成本節約等指標來安排項目資源的分配，可以采用ABC法、價值分析方法等工具來評價這些項目，并根據其重要程度相應分配資源。企業必須逐步成立一個能評價資源在各個項目中利用效率的系統。
3.3完善授權體系
多項目管理的運作是經由過程集團高層管理者對項目經理的授權進行的，由于每個項目通常都牽涉到項目股東、業主、項目監理等多方面的好處，而項目經理只能調動內部的資源，因此，項目經理所負擔的責任要大于他所擁有的權力在現實的項目管理運作中，對項目經理授權的程度很是難以把握，一方面項目經理要有足夠的權限來獲取所需要的資源完成項目，另一方面對項目經理過多地授權又會影響到其他利益體的好處，高層管理者也會因此落空對項目的嚴格管理和控制。因此，成立一個有效而合理的授權體系是很是重要的。項目經理應獲授予的權力包括：決定項目團隊的人事權，一定額度下的資金調用權和物資調用權，緊迫事件處理權。不應授予項目經理的權力包括：合同文件簽署權，項目標價談判權，超過項目總價一定比例的資金調用權和物資調用權。授權的原則是：項目經理的權力應該僅限于完成項目交付成果本身，牽涉到各方重大好處的決策制定權力都不應授予項目經理。
項目項目經理應承擔的責任包括：在預算費用內按時、按質、按量完成項目，帶動團隊互助與建設，處理團隊內部的各類爭端，指導督促團隊隊員的工作，與項目各好處相關方進行溝通，密切跟蹤項目的進展情況等。
3.4搭設溝通平臺
多項目經營管理對企業內部和外部的精密互助提出了更高的要求，在企業的內部需要形成有效的溝通系統，企業的信息化在這個方面是一個很是重要的任務，即要實現企業文件傳道輸送的電子化和項目監控的軟體化。企業內部信息系統的搭設有利于企業項目溝通的實時和順利進行，同時還可以在每個時點上對項目進行成本、質量、進度等多維度的全方位實時監控。
3.5應用專業技術
企業可采用MIS系統和項目管理專用軟體來進行項目文件的傳遞和項目進度的跟蹤，這些軟體系統使用了項目管理中絕大部分的常用技術，對于多項目管理的實施通常能起到事半功倍的作用。房地產集團所屬的項目則可根據現實情況選擇最合適自身情況的系統，如Project系列項目管理軟體進行項目運作，在項目管理實踐中廣泛應用成熟、先進的項目管理工具和方法，如責任矩陣、收集圖、路線法、蒙特卡羅分析等，提高房地產項目的管理程度。
4.結束語
綜上所述，在房地產業日益發展的今天，眾多開發企業都不約而同的選擇房地產多項目經營，房地產市場將由以前的公共資源競爭轉為能力競爭，公司各項業務能力的重視和提高對未來發展有著深遠的意義。因此，我們建議從多項目經營的組織管理模式入手，在明確定位后進行系統的權責劃分，再到整體流程的規范及優化，全面提高房地產品牌的整體優勢。
參考文獻：
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企業經營方向范文3
關鍵詞：貨幣政策；經營績效；房地產業
一、引言
自從2003年以來，我國對房地產市場的調控增多，其中貨幣政策調控較為頻繁，對房地產企業的影響較為廣泛。多數學者從理論上對房價這一民生問題進行了深入研究，并結合貨幣政策的影響，為貨幣政策調控提供了重要的理論基礎。大量研究認為，房地產行業資金投入量大，所以貨幣政策調整對房地產行業發展影響非常大。但是研究基本上圍繞房價展開，因此對于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因為我國地區間的差異較大，房地產發展不均衡，如果以房價作為研究的對象，無法真實反映貨幣政策對企業的影響。其二，房地產企業作為經濟的主體，更關心企業自身的發展，房價很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業關心的核心問題，因此，以房地產企業為研究對象，深入探討貨幣政策對微觀企業經營績效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產企業經營決策提供建議，更是為政府貨幣政策調整提供借鑒和參考。房地產上市企業是房地產行業重要組成，在行業里具有典型代表性，且上市公司數據可控性強，在研究貨幣政策影響時，上市公司既具有較強的代表性，又具有較強的操作性，因此成為理想的研究對象。
從數據上看，2010年至2013年房地產市場持續走高，2014年各項數據有所下降，這與當時宏觀經濟不景氣以及房地產市場自身調整有很大的關系，此時房地產市場進入了調控政策的拐點，市場不斷降溫。2015年開始房地產市場呈逐步回暖的趨勢。眼下，中國的貨幣政策正從穩健略偏寬松朝“穩健中性”轉變。2017年春節過后的第一個工作日央行上調了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調整對房地產企業經營績效影響的表現之一。
二、文獻回顧
對于貨幣政策調整對房地產企業經營績效的影響，國外學者進行了相關方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國政府出臺的各項政策，有關房產稅、貸款及信用評級政策、土地監管政策等方面來影響房地產市場的發展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經濟政策變量的變動（如利率和貨幣供應量的變動）的角度研究房地產企業的影響，結果發現影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認為， 貨幣政策緊縮雖然會使銀行貸款減少，但企業的商業信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會導致企業無法獲得貸款，在企業又缺少其他融資渠道的情況下，企業資金緊張，導致最終產出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產狀況，股價下跌，資產狀況惡化，商業銀行可用于發放貸款的資金減少，商業銀行等金融機構為了資金回收防范風險將減少對資產狀況不佳企業的貸款，導致市場經濟中資金減少，最終影響實體經濟產出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對房地產信托投資基金產生源源不斷的影響，而股利通道是產生這一影響背后的驅動力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規的擴張性貨幣政策沖擊是房地產市場利率下降的關鍵，住宅建筑商和房地產投資信托基金市場的股本回報率得到了提高。
在我國，有關貨幣政策對房地產企業經營績效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎上，使用金融加速效應分析貨幣政策與房地產企業之間關系，研究指出貨幣政策調控效果跟房地產企業規模有關。認為會比政策對小房地產企業影響顯著，對大房地產企業影響效果不如小房地產企業，指出大型房地產企業資金雄厚可以抵消貨幣政策調控帶來的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產上市公司作為研究對象，選取1998-2007年總共9年的數據，研究利率與房地產上市公司投Y情況的關系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關系，利率因無法區分投資需求和剛性需求導致調控效果不明顯，另外國有資本或國有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機制的作用和政府調控的效果。陳歡、馬永強（2013）[9]采用2008-2011年房地產上市公司數據作為研究對象，研究貨幣政策與房地產企業融資決策的關系，研究結果表明，存款準備金率和貸款基準利率的變動對企業融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產上市公司2003-2013年的數據進行實證研究后發現貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量的提高都對房地產企業盈利能力有負面影響。戶青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A股上市公司為研究對象，研究貨幣政策對企業績效的影響，結果表明貨幣政策緊縮對企業績效具有顯著的負面影響。
三、我國貨幣政策調整與企業經營績效
（一）存貸款利率調整與企業經營績效
房地產企業對銀行貸款的依賴性強，企業的60%的資金來源于銀行貸款，利率的上市導致企業資金使用成本上市，影響企業的開發投資。房地產企業負債融資水平較高，融資的成本易受市場因素的影響，進而影響房地產企業的經營績效。房產作為一種價格較高的特殊商品，一次性購買的成本和費用較高，消費者購買多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購買的需求，導致房地產銷售下降。利率的調整還會影響房地產企業的資本結構，當企業預期利率上調時，會更多考慮長期負債的融資方式；預期利率下降時，企業將減少長期負債，偏向于短期負債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動外，貸款利率處于下降周期，房地產企業所獲取的資金成本下降，企業經營績效（凈資產收益率和營業利潤率）不斷提升。且同時期房地產企業不斷增加，說明在此期間房地產業是有利可圖的。
圖1 貸款利率與房地產業經營績效的關系
（二）存款準備金率調整余企業經營績效
央行貨幣政策提高銀行體系的存款準備金率，導致商業銀行無法通過資產負債結構（如發行票據、減少債券持有或者其他金融創新產品）抵消存款準備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會發生變化。1央行每上調0.5%的存款準備金率將凍結商業銀行3500億元的資金，導致商業銀行的貸款能力受限。因此，存款準備金率的提高減少了市場的流動資金，商業銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導致房地產需求下降，住房銷售量下降，房地產企業住房庫存增加，資金周轉率下降，降低企業的經營績效水平。
（三）貨幣供應量調整與房地產業經營績效
貨幣供應量對房地產企業經營績效有著重要的影響，特別是房地產開發投資和住房價格的影響。寬松的貨幣供應量提升房地產企業的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產，房地產開發投資同比上一年增長了22.4%，商品房銷售同比增長96.5%。大量研究表明，貨幣供應量與房價呈現顯著的正相關。多年來，我國M2保持著高速增長，2009年年末M2余額為60. 6萬億元，同比增長27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬億元，同比增長19. 7%；2016年末M2的余額達到155萬億元，同比增長11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產企業獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進了房地產企業的開發投資。在此期間，房地產企業獲得資金比較充裕，消費者購房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動了房價的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應與房地產經營績效的關系。從圖中可以得出：貨幣供應量（M2）的變化與房地產經營績效具有較強的線性相關，貨幣供應下降的兩個階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產業凈資產收益率和營業利潤率的下降。
圖2 貨幣供應與房地產業經營績效的關系
注：數據來源于中國統計局數據，部分數據來源于CEIC數據庫和國泰安數據庫。
四、結論
本文從貨幣政策調整的角度探討房地產企業經營績效的影響因素。本文發現，利率、存款準備金率的變動對房地產企業經營績效具有負向作用。房地產企業資金需求量大、資金使用周期長等特點，導致其經營績效對資金價格較為敏感。而市場利率的調高直接增加了房地產企業的資金價格，增加了房地產企業成本，降低企業經營績效水平。貨幣供應量的變動對房地產企業具有正向作用，寬松的貨幣供應量將有助于提升房地產企業的經營績效。因此，房地產企業在面臨貨幣政策調節的不確定性下，應積極調整企業融資策略，拓寬企業融資渠道、調整企業資產結構，提升企業的經營績效。
參考文獻：
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注釋：
企業經營方向范文4
籠絡院線
張藝謀也要請客吃飯
“做發行這么多年，我不是裝孫子，是真孫子！”一位在電影圈摸爬滾打十年，如今已有自己發行公司的X先生對本刊記者說。一有影片即將發行，X先生一定親自出馬，深入上海、北京、廣州，甚至杭州、成都等二三線城市，各大影院跑碼頭跑一遍，請影院經理吃飯，維護關系。在中國電影業界，這是片方、發行人都必須做足的功課。
聯絡感情換取放映空間與時間
保利博納的于冬曾對本刊記者說，他在發行陳凱歌的電影《和你在一起》時是扛著拷貝一家家“死磕”院線經理的，死磕的辦法就是喝大酒，從晚上喝到天亮。去年張藝謀在上海宣傳新片《三槍拍案驚奇》時，也有記者拍到他親赴夜宴，與上影廠及聯合院線諸位老總聯誼。圈里還流傳著更繪聲繪色的說法：因同期有另一大片將上映，在張藝謀宴請時，該競爭對手帶大隊殺到，院線方面只好讓部分人托辭告退，去應付另一片方。從事發行業超過十年的Z先生承認，中國的電影行業目前并沒有完全市場化，存在著“長幼有序”的人情世界，“有一些約束條款的簽訂都是防君子不防小人，當院線對你這個人比較認可的時候，對你發行的電影也會有所傾斜?！彼韵襁@種犒勞院線和聯絡感情的設宴款待絕對不可少，一來二去換來的可能就是多一些放映空間跟時間。
死磕分賬比例喝酒喝進醫院
眾所周知，目前中國一部電影的票房分賬比例對片方來說很是尷尬，即便如《非誠勿擾2》跟《讓子彈飛》這樣的大片，片方分賬最高也只有42%，院線最低也能分到58%，而其他一些國產小片，片方能拿到的就更少，只有36%。這個分賬模式早在影院由事業單位轉為企業單位之前就確立了，改制以后依然延續。為了改變這樣的現狀，不少大片采取了制定最低票價的方法來保護片方的權益，像此前馮小剛的《唐山大地震》，就把最低票價提到了35元。但對一些中小電影來說，這個方法自然行不通，Z先生對記者說，他曾在一次發行會議上，見到某個發行經理為了提高分賬，靠的是與院線方拼酒的辦法，最后直接喝進了醫院，不過有意思的是，他還真通過這一招爭取到了多一個點的分賬比例。
約束條款
不見得時時生效
經過前期的商談死磕，終于把排片合同簽下。合同里對片方與院線雙方都有約束條款，但并非就萬事大吉：隨時被減場甚至撤片，這也不是什么新鮮事。尤其小片，遭遇這樣的情況也有理沒處說。影院自然也有自己的說法―如果片子不掙錢，自然不能浪費資源??！
霸王條款 小片有理沒處說
想必讀者還對賈樟柯用“一個好人”來對抗《滿城盡帶黃金甲》的凄涼，當時在喧囂的新聞里，突出的是《黃金甲》片方店大霸市的行為，而實際上，與之“合謀”的正是院線本身。當時在中影數字院線的官方網站上，赫然有一條《關于上映有關注意事項的通知11.29》，向全國數字影院提出了六項要求，其中第六條“關于影片放映場次要求”明文規定，“從15日起，各影院須全天排滿放映場次，一般不得低于4場。在《滿》片上映期間不能排映其他數字影片。”這一通知就被同檔期的《傷城》出品方保利博納斥為“霸王條款”。而Z先生也說，像每年擁有進口分賬大片的中影跟華夏，常常會跟影院簽訂一些合作協議，當他們在發中小規模影片的時候，如果院線能給予“關照”，在做分賬大片的時候，利益上就可以給院線傾斜，“最難的就是一年出一兩個片子的片方，他們沒有資源，即便有條款約束，真的遇到大鱷耍無賴，就沒地兒說理去?！?/p>
惡性競爭不來影院宣傳就銳減排片場次
Z先生表示，現在影院跟影院之間也存在惡性競爭，“如果你細心觀察，會發現有些重要城市的電影院很少舉辦首映活動，原因是競爭院線會直接對片方說，如果你去某影院搞活動，那我就減你的排片數?！睅准矣霸焊偁?，直接“死傷”的只有片方。到最后，片方為了兩不得罪，就只得干脆取消在當地的所有宣傳。
為了在影片上映期間盡可能保證自己的放映時空，越來越多的片方會把院線拉下水，讓他們參與投資自己的電影，這樣發行的時候院線就一定會“給力”多推自己的電影。像《趙氏孤兒》和《大笑江湖》兩片在上海就死掐得非常厲害，《趙氏孤兒》發行方星美影業在上海正大廣場的星美影城里《大笑江湖》只有可憐巴巴兩場，一場是早晨9:40，一場是深夜23點，其余時空全部播放《趙氏孤兒》。而在《大笑江湖》出品方保利博納投資的影院則有另一番景象，上海武寧路博納影城整個大廳沒有一幅《趙氏孤兒》的宣傳海報和拉網展架。
想沖票房
影院需要額外好處
上映前需要種種維護關系的手段，上映中若要沖票房，片方還得自己多想辦法：掏自己腰包上街拉人觀影，制造口碑效應，這是為了給影院信心；獎勵銷售返點，真金白銀自然會讓影院給力多推。
小片自我營銷街上拉人免費進電影院
從事電影宣傳多年的G小姐認為，要撬開院線這道門，片方的宣傳必不可少?！拔覀円灾坪?、宣傳畫等周邊產品帶到影院，這些看得到的落地宣傳一定程度上會給院線以信心，他們會因此適當增加排片場次?！钡珜δ切]有多少成本做宣傳的小片，則要想更多的辦法。G小姐還記得當年做《瘋狂的石頭》的時候與院線的拉鋸戰?！拔覀冊诠城皩ｉT去上海電影節上做了一次放映，口碑挺好，但這樣也還不能完全說服院線多排放映空間。后來我們就采取了前三天免費送電影票的辦法。我們買電影票就站在大街上，拉人進來看電影，制造口碑效應?！?/p>
沖票房向影院或個人承諾銷售返點
為了沖擊高票房，片方還會針對個別影院或個人進行“鼓勵政策”，比方說某部電影票房做到多少以上，返給影院或者影院經理個人3到5個點的“獎金”。這已經成為國內電影發行圈里公開的秘密。發行人X先生舉例稱，“前段時間一部很旺的國產片，獎勵返點達到了7%，因為那段時間好片子太多，片方為求保險，還是會拿出誘人的優惠政策來刺激影院，尤其是一些大城市的大影院?！?/p>
偷挪票房
奇招頻出防不勝防
即便在前期做了種種努力和準備，電影上映后依然逃不過最可怕的一個怪圈，那便是偷票房。Z先生告訴記者，偷瞞票房現象在二三線城市比較普遍，尤其是沒有電腦售票系統的影院，票房數字就是他們說了算，“報上來多少是多少”。還有一些影院在碰到兩部電影分賬比例不相同時，就會采取“轉移”票房的辦法，將院線分賬比例低的電影挪到比例高的電影票房中，相應的，院方就有更多獲利。一位有過監票經歷的圈里人劉先生也坦言，許多影院都會在利益驅動下做出這種違背商業倫理的事。他和X先生根據自己的所見所聞向本刊披露影院偷瞞票房的幾種常見操作方法，而目前片方對待此類事件的預防措施和懲罰措施，分別是培養自己的職業監票員團隊，以及一定數額的罰款。
招數一掛羊頭賣狗肉
在傳出偷票房疑云的視頻中，一名男性觀眾到某影城購買《大笑江湖》的票，售票員從柜筒里，而非一貫的出票機中，拿出了一張電影票，票面顯示為《趙氏孤兒》。購票者反復強調要《大笑江湖》，服務員連稱沒事，都可以看。這就是影院“掛羊頭賣狗肉”的典范，而像這種“創造性發揮”也不是第一次被影院使用，這取決于不同影片對不同影院的銷售刺激和獎勵政策。比如承諾票房做到多少以上獎勵票房，而B片沒有承諾或獎勵金額少于，那么影院就會在利益驅使下自覺為偷票房，但一般來說并不確切知道影院是否是偷了其他電影的票房而實現業績的?！跋瘛囤w氏孤兒》和《大笑江湖》這段時間，就兩部片子，影院除了《大笑江湖》也沒有其他電影可以偷了，總不能去偷中影的《哈利?波特》！”
招數二“招安”監票員
中影和華夏在全國培養了一批專職監票員，一般國內大片都會有中影或華夏兩家大公司參與發行，在這個時候他們會派出監票員深入全國各大城市的各大影院監票。有的監票員會在電影開始時，和影院檢票員一起在門口收票根，然后在開場以后進影院數人頭，如果人頭跟票根數一致，說明沒有問題。有的時候監票員會在電影開場后一段時間才進影院數人頭，然后根據出票口售票系統上的上座率核對。但是X透露也有監票員被“無間道”的情況，“片方給你100塊錢一天監票，影院再給你100塊，說你回去吧，等我們的數據報表就行了！還會有多少人選擇留下來工作呢？”不過劉先生卻認為中影雇傭的監票員大部分不會吃這套，因為多數是退休干部和下崗職工，思想正直又有職業操守。
招數三隱形銷售 瞞報場次
有的影院會在場次上動手腳，就是所謂的“瞞報場次”，一般同一部兩場放映之間有一個常規的時間空當，但有的時候影院排場次會故意少排一場，而這單從售票口的預告窗口是很難看出來的，只有職業監票員才會發現。上海大光明電影院和和平影都都被抓過“現行”，《花木蘭》在和平影都上映時，一位細心的監票員發現了場次之間的時間貓膩，沖到某廳門口，門口的電子顯示屏上顯示的是其他電影片名，但她一推開廳門，就聽到趙薇大喊：“你們怕死嗎？”……老字號的大光明影院也發生過類似事件，被中影罰款18萬。這是劉先生在監票《花木蘭》時聽一個監票阿姨親口所講的例子。
招數四票根回爐再造
X先生說還有更夸張的招數：有觀眾看完電影可能會把電影票隨手一扔，有服務員會拾起票子回到服務臺，把票根用透明膠黏上，下次再賣給想看同一部電影的新觀眾，這種毫無技術含量的偷票手段多發生在小城市影院，用各種理由忽悠毫不知情的觀眾。
招數五高校社區場收入不計入票房
X先生還透露，有的影院附近有高校，高校自己的禮堂可以播放膠片拷貝，影院負責人會在非黃金時間借出一個拷貝到高校禮堂放映一場，這一兩萬元的收入很可能就落入影院負責人自己的口袋。這不僅造成了這一場影片的票房流失，也造成了觀眾群的流失―大學生原本是會進電影院看電影的，現在很可能就花三五塊錢在自己學校看了。
未來方向
片方還要當孫子多久？
偷挪票房一事，將院線與片方的不平等關系擺到了臺面。不平等的關系，不健康的市場，這種情況還將持續多久？本刊記者也采訪了多方人物，請他們對此發表看法。
院線自辯大影院注重品牌形象
之所以出現上述的不平等現象，與院線的目光長遠與否有關。只著重眼前利益的影院，更容易發生偷挪票房或仗勢“欺壓”片方的情況。一些有長遠目光的大影院則注重自律，并以扶植小片為己任，中影南方新干線總經理助理邱晴對本刊記者稱，“我們一直以營銷策劃為主，就是努力做高票房，尤其是把弱一點的片子票房做起來。其實一般正規的大院線、大影院，都寧可做大自己的票房，不愿意做這些小動作（指偷挪票房），得不償失。這樣我們做了這么久的成績、形象、品牌都會被影響。我想最重要是抓緊行業的操守，做出口碑，嚴格規章制度辦事?！?/p>
發行和片方對策自建終端渠道
發行和片方其實也有更積極有力的對策，發行人李國瑞和影評人泊明都認為一種業內現象越來越常見：不少發行公司、片方開始投資電影院，比如保利博納、華誼等，中影就更不在話下，“所有的連制片、發行、電影院他們都干，這個產業鏈上個個點他們都在做?！辈疵髡f。而未來的國內電影業發展趨勢，很可能會出現各個片方、發行方各自割據，建立起自己的產業王國，類似當年香港的邵氏、嘉禾等，它們除了制片和發行，還擁有自己的院線。只要是有實力的公司，為了掌握最終銷售渠道，都會考慮這方面，而實力稍弱的就多少有點無能為力了。
游戲規則有漏洞呼吁政策出臺
泊明認為，在香港偷票房的情況基本上不會出現，法制比較健全是原因之一。而目前內地電影市場從票房數字失實，到排片和票價不合理等情況，他認為不能完全歸咎于影院經理的見利忘義，國家有責任出善法規和出臺政策，“票價該定多少大概應該有個譜、對國產優秀電影的一些幫補和政策扶植，等等。當然大片多排一些，從經商角度來說無可厚非，但還是要等一些方針政策出來，來約束和規范一下這種情況?！崩顕鹨舱J為，“有關領導”的意見這時是關鍵，“去年虛報票房的事情出來后，領導出面強調了一下，情況就杜絕了。”
數字化拷貝從技術上避免偷漏票房
發行人X先生認為，影院是大爺的這種中國特色在未來兩三年內能得到合理解決。如今國家廣電總局大力鼓勵國內影院建設，就是為了改變影院霸主的地位，“再過幾年可能就會調過來，是影院求著片方了，因為根據現在的發展速度，中國的影院會慢慢達到飽和，數字化進程也在加快，數字化拷貝不僅能降低片方的發行成本，用更多的錢投入宣傳，而且用數字化拷貝要偷漏票房是很難的，每放一場電影要由國家數字產業中心發送數字信號才能實現，從技術上避免了人為操作的可能。”
香港電影初繁榮時 也曾出現偷挪票房
香港是華語電影市場的先行官，在其發展壯大的過程中，是否也曾出現過偷挪票房的情況？本刊記者采訪了曾任職嘉禾電影宣傳主管近40年的杜惠東先生，杜先生稱，“香港電影在上世紀六七十年代很少有票房貓膩，這種情況是到了八十年代電影繁榮時期，大家互相競爭才出現的。到了2000年后電影走下坡路，也有虛報高票房的，那就是為了自我安慰?！倍畔壬€向本刊記者透露了當年香港電影偷挪票房的幾種具體操作方法，因相關政策未到位而失范，因不成熟而產生混亂，內地電影市場情況與當年的香港頗多相似。
內部斗爭，同公司電影互挪票房
香港當年的環境比較單純，當時嘉禾和邵氏都有自己的電影院，票房一般都是大公司自己能掌握的，很少會來回偷挪票房。尤其在不同公司的電影之間，這是很少發生的。除非在同一家公司里，捧這個導演，不捧那個導演，比如偏愛徐克，可能他這部電影每天才19萬票房，就把不喜歡的那個導演票房挪到他這邊，變成每天20萬。這是一種策略，只有公司內部斗爭很激烈的情況下才會發生。當時鄒文懷老板旗下有不同監制，比如兩部戲的兩個投資老板，也會派人監測票房。
片方少報票房為偷稅
以前在宣傳上，也會虛報票房，但那是為了偷稅。明明賣了100萬票房要繳10萬稅，但對外就稱只賣了80萬。不過，后來大概在十五年前就取消娛樂稅了。
企業經營方向范文5
經營者激勵機制問題是隨著社會化大生產的發展、企業所有權與控制權的分離而逐漸成為企業的一個核心問題。從二十世紀九十年代開始，發達國家開始不斷地進行經營者激勵機制的理論研究和實踐的探索，在理論上把博弈論應用到研究中來，形成了所有者和經營者之間的委托理論，提出了給予經營者部分剩余價值的論斷，在實現經營者剩余價值索取權的實踐中，進行了諸如年薪制、經理層收購、經營者股票期權等探索，并且由于其完善的市場環境取得了不錯的效果。
我國對經營者激勵機制的探索路程相對比較曲折，主要是由于我國的企業大部分是國有企業，產權主體不明確，政府作為產權主體的代表只把激勵的重點放在精神激勵上，對于物質激勵觸及的太少。從1996年上海市部分企業率先實行年薪制開始，我過對經營者的物質激勵逐步啟動起來，隨后還有部分企業實行了股票期權制、經理層收購等的探索。
目前，我國在人力資源管理方面的首要問題為績效考核方法不力。具體表現在人際關系的影響太大、考核方法不合理、評價標準不穩定、考核人員受主觀因素左右、考核人員水平不高、管理人員不重視等方面。在傳統的企業管理中，企業過分仰賴工資、獎金、晉升等外在的激勵手段，缺乏個人成長貢獻、個人發展機會等內在報酬的激勵，物資激勵占非常重要的地位。而在知識經濟時代，企業管理者則更要重視精神激勵，這種激勵是一種新型的精神激勵，它賦予被管理者更大的權力和責任，使其意識到自己是管理者的一員，進而發揮自己的自覺性、主動性和首創性，充分挖掘自己的潛能，以實現自身的人生價值，而不只是那種給予贊賞、表揚或榮謄的傳統式精神激勵。
二、激勵機制與績效考核的最佳結合
一套科學有效的激勵機制和績效考核體系不是孤立的， 它應當與企業的一系列相關體制相配合才能發揮作用。其中， 績效考核體系是激勵的基礎。有了準確的考核結果才能有針對地進行激勵， 在激勵實施的過程中， 一定要注意公平原則， 讓每個人都感到自己受到了公平對待，必須反對平均主義、“一刀切”， 否則激勵會產生負面效應。企業的經營者在管理過程中應該主義以下幾個問題，努力做到激勵與績效的最佳結合。
第一，管理者樹立正確的人力資源管理觀念。管理者應增強人才觀念， 強化人才意識， 樹立“人力資源是第一資源”的指導思想。自覺把人力資源開發工作提上戰略位置， 營造有利于優秀人才脫穎而出和發揮作用的人才環境?？冃Э己讼到y的運行效果如何，除了跟系統本身有關外，更重要的還在于實施過程和執行的力度。許多管理者和員工認為評估就是在月末、季末和年末針對過去的表現和業績進行的管理行為，而實際上通過評估，對被評估者的能力提升和職業生涯規劃會起到更有效的推動，并進一步促進管理規范和提高組織績效。這是實施績效評估系統的真正目的和意義所在。所以管理者和員工不應把實施績效評估系統看作一種負擔，而應當看作一種先進的管理方式。
第二，激勵機制與職務設計相對應，建立在一套評估標準的基礎上。企業管理者和經營者應該對每個崗位的職責、義務、獎懲做出明確的規定， 特別是對于責任的劃分和界定進行細致的說明。首先由員工自己提出， 然后企業再根據全局目標進行調整并與雇員溝通后再確定下來。為了保證合理， 這套標準應是開放的， 員工可以對此標準提出改進意見， 每年企業都組織員工對標準進行一次評價， 根據具體的環境變化， 對標準進行不斷完善，使標準盡可能合理。企業每年依據標準對雇員進行評估， 評估是公開進行的， 評估結果公開并接受監督，同時嚴格與獎懲、升遷、培訓等制度掛鉤。激勵的公平合理對于員工也構成一個強有力的激勵因素
第三，建立靈活、有效的人力資源考核制度。經營者在實施管理過程中要科學全面地評價一位員工， 這往往需要從多視角來觀察和判斷。考核者一般應該包括考核者的上級、同事、下屬、被考核者本人及客戶等。實施360 度的綜合考核， 從而得出相對客觀、全面精確的考核意見； 不斷改革人事制度， 完善激勵機制， 拓展思路， 著眼未來。堅持效率優先、兼顧公平， 讓職工工資和業績掛鉤， 實施獎優罰劣、末位淘汰、嚴格管理， 激發員工的危機感、成就感和創新精神， 形成一種競爭向上的企業氛圍。同時相應地補充企業所需的各類合格人才， 在有進有出的原則下， 職工整體素質呈螺旋式上升， 實現人才素質和經濟效益的同步增長。
第四，加強精神激勵的力度。根據西方著名管理學家馬斯洛的個人需求層次理論的劃分，個人的需求分為五個層次，從低到高排序為：生存需求、安全需求、尊重需求和自我實現需求。并且，當個人較低層次需求得到滿足后，就會產生對較高層次需求的欲望。對大部分員工來說，獲取一定的物質資料來滿足較低層次的需求是比較容易的。相對而言，滿足自身價值實現的需求更重要。此外，組織如果在激勵上花錢過多，不利于組織長遠發展。所以，組織對員工激勵的重點應放在員工內在價值上，改變傳統的以物質激勵為主的機制，建立以目標發展為導向的激勵機制。通過管理者和員工的雙向溝通，確定雙方認可的目標后，員工就會努力朝著這個目標奮進，體現自身價值，并不斷地為組織創造財富。
第五，建立績效考核投訴制度。企業在實施人力資源管理的過程中要成立績效考核委員會，聽取各部門管理者的初步考核意見和匯報，糾正考核中的偏差，有效控制考核尺度等。這為績效考核的客觀公正提供了進一步的保障。績效考核結果對員工的薪酬和發展問題將會產生重大影響。如果部門的經理或直接主管在在考核時對部屬的打分程度有偏差，可退回重新進行考核；當員工對考核結果有爭議時，可提出申訴由委員會調解仲裁，必須客觀公正。
二、結束語
經營者的激勵機制與企業績效考核是一把雙刃劍，好的績效考核制度可以激活整個組織；但如果做法不當，可能會產生許多意想不到的后果，它既可能給組織帶來活力與激情，又可能成為消極怠工、情緒低落甚至離職的溫床。如何處理好嚴格管理與寬厚待人之間的分寸呢？這就要將績效評估與激勵機制有機的結合起來，在科學的績效評估體系下充分激勵員工工作的積極性。同時還有利于抵制腐敗現象的發生，保證了黨員干部的純潔性。因為實施動態管理體制后，打破了干部終身制，建立了能者上、庸者下的干部聘任制度，提拔干部憑政績，并實施競爭上崗的程序，一切憑能力、憑水平，這樣，當權者沒有滋生腐敗的溫床，就有力地拒絕了腐敗現象的發生。
企業經營方向范文6
營業稅和增值稅一直是流轉稅中的兩大主要稅種，其計算依據和繳納方式也存在很大差別。營業稅的計稅依據是營業額，是價內稅，房地產企業銷售自行開發的項目按照5%的稅率計征。增值稅的計稅依據是增值額，銷項稅額減去進項稅額即為增值額。
（一）按簡易方式計征增值稅
“營改增”試點方案規定，房地產一般納稅人銷售本企業自行開發的老項目可以按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。在不考慮其他稅種的情況下，房地產企業繳納營業稅和按簡易方式繳納增值稅的稅率沒變，但因增值稅是價外稅，計算計稅依據時要把價稅分離，按照不含稅營業額計征增值稅，這樣看來，房地產企業“營改增”后，按簡易方式計征增值稅比原來繳納營業稅少了，稅負降低了。
（二）按銷項減去進項的方式計征增值稅
“營改增”后，房地產開發企業一般納稅人銷售自行開發的項目適用11%的增值稅稅率。從原來按5%營?I稅稅率繳稅，變更為按11%的增值稅稅率繳稅，稅率提高了6%，這是否意味著稅負上升了呢？其實，兩者的計稅依據不同，雖然稅率提高了，但由于增值稅是按增值額計算稅額，而增值額是扣除可以抵扣的進項稅額的差額，且抵扣的進項稅額越大，計算及繳納的增值稅越少，從理論上來看，“營改增”后，房地產企業稅負不會增加相反還會減輕。但實際情況是，稅負能否降低受多方面因素影響，其中進項稅額的抵扣是最關鍵的因素。
二、“營改增”對房地產企業凈利潤的影響
影響企業凈利潤最主要的因素是營業收入及營業成本，下面筆者就分析一下，“營改增”后，房地產企業銷售自行開發的房地產項目，營業收入和營業成本的變化情況以及對凈利潤的影響。
（一）營業收入下降
眾所周知，營業稅作為企業收到的價款包含在營業收入內。增值稅是價外稅，不包含在營業收入中。自“營改增”實行后，無論采用一般計稅方法還是簡易方法，都需要將其中包含的增值稅額分離出去，按照不含稅的金額確認為營業收入。在房產總價不變的情況下，顯然由于“營改增”后的營業收入不含稅，使其體現在利潤表中較“營改增”前有所下降。
（二）營業成本上升
在房地產企業的開發成本構成中，建筑安裝成本是其最重要的組成部分，建筑施工企業是建筑安裝成本的實施主體?！盃I改增”后，建筑施工企業也被納入試點范圍之內，稅負隨之增加，導致作為上游的房地產企業也相應的增加了成本。一是建筑施工企業的材料成本占總成本的比重較大，但因購進的材料無法全部取得增值稅專用抵扣發票導致材料成本增大。二是建筑施工企業的人工成本也是總成本的一大部分，由于施工企業的特殊性，季節性強，工期長，所以施工人員大都是勞務公司派遣和一部分農民工，而勞務公司為了自身的利益考慮，往往不能給雇傭員工的企業開具能夠抵扣的進項發票，導致建筑施工企業人工成本增大。三是建筑施工企業在項目實施過程中，會租賃一些設備和對設備進行維護和保養，而這部分支出也會由于沒有抵扣發票導致成本增大。
綜上所述，在實際生產運營過程中，建筑施工企業要完全取得能抵扣的增值稅專用發票是非常困難的，所以，其承擔的稅額會增多，而這些因素直接導致房地產企業的建筑安裝成本增加。
（三）利潤下降
企業利潤的構成是營業收入扣減營業成本、營業稅金及期間費用，在銷售總價不變的前提下，由于“營改增”后營業收入為不含稅銷售額，導致營業收入較“營改增”前明顯下降。按照簡易辦法征收的企業，由于“營改增”后營業稅金的減少，利潤可能與“營改增”前差異較?。欢凑找话阌嫸惙椒ㄕ魇盏钠髽I，在稅率不同導致營業收入下降幅度明顯高于簡易計稅方法營業收入下降幅度的前提下，假設成本下降的幅度低于收入下降的幅度，將會導致企業利潤降低。
通過前面的分析不難看到，“營改增”后對房地產企業的稅負及凈利潤都產生了很大的影響，建議房地產企業采取以下措施，使不利影響降到最低。
三、“營改增”后，房地產企業的應對措施
（一）重視對供應商的選擇，并加強對供應商的管理
采購材料取得的增值稅專用發票可以抵扣進項稅額，這一點對于作為一般納稅人的房地產企業尤為重要，那么及時獲取增值稅發票用于抵扣進項稅額也就成為房地產企業降低成本的重要舉措，這就要求企業在對供應商的選擇上要從多方面進行考察和了解，其是否具有一般納稅人資格，是否能夠足額開具增值稅抵扣發票。企業應該著重選擇那些資質正規、能足額開具增值稅專用發票的優質供應商。另外，對供貨合同的簽訂要嚴格把關，要在合同中明確規定供應商必須開具能抵扣的專用發票，對于不符合要求的供應商，要果斷拒絕合作，確保房地產企業有足夠的進項稅抵扣，降低企業的稅負。
（二）建立嚴格的發票管理制度，提高管理水平
對于增值稅發票的領購、如何使用、到期認證及管理情況都要按照增值稅法的有關規定執行，這就要求企業必須加強內部財務管理，企業財務人員在取得抵扣發票后，要在規定的期限內將抵扣發票進行認證抵扣，否則超過了抵扣期限的發票是不允許抵扣的，而不能抵扣的發票不但占用了企業的資金，更是無形中增大了企業的稅負。要提高財務人員的納稅意識，要加強在材料采購方面的發票管理工作，丟棄原來那種為了省錢采購材料不要發票的觀念，工程完工后及時結算，及時取得發票，及時認證抵扣，使增值稅發票發揮最大的效力。
（三）重視企業稅務、財務管理制度的完善
房地產企業原來繳納營業稅時科目的設置、核算方法及繳納程序都相對簡單，“營改增”實施后，財務人員的工作量加大，僅科目設置一項就?馱恿撕芏啵?由一個科目變為五六個科目，核算及繳納流程的難度加大，如果還停留在原來簡單的核算上，就很容易出現錯誤，影響企業的稅收。這就要求企業必須加強對財務人員的培訓工作，提高對增值稅的認識，不能簡單地把增值稅發票當作一張原始憑證看待，要時刻牢記能夠抵扣的增值稅發票是企業稅收的關鍵環節。要完善財務管理制度，特別是有關增值稅方面的，避免因為增值稅發票方面出現問題，使企業遭受不必要的損失。更要努力提高業務水平，提高財務人員的業務能力及工作的責任心，對于不符合要求的發票堅決不能抵扣，從而保證會計工作的準確性。在處理增值稅方面的業務時要格外小心，做到及時核算及時申報及時繳納。
（四）理清業務流程，積極開展稅收籌劃
“營改增”后，增值稅涉及很多方面的內容，應該引起企業高度的重視，并合理、科學地進行稅收籌劃。房地產企業的運營有其自身的特點，要根據自身情況制訂一些相關的制度來進行管理，達到降低稅負的目的。
首先，做好利潤測算。房地產開發環節多，要求企業各部門相互配合，資源共享，可以根據企業成本類別及合約臺賬對現有合作單位逐項梳理測算不含稅成本。對預期合作單位，先分析承包商的納稅人資格并設置相應稅率，測算出預期合約的不含稅成本，同時還要綜合考慮承包商是否存在既銷售材料又自帶安裝的混合銷售行為，例如電梯、弱電設備等。由于貨物銷售與提供勞務的稅率不同，在合理范圍內可以通過簽訂不同種類合同籌劃出對企業有利的稅負。
其次，做好全過程進項稅監控。在招投標選聘合作單位時應該進行合理籌劃，選定評標時要綜合評價，簽訂合同時條款要明確付款條件及票據要求，財務付款時嚴格遵照合同約定把好票據關。通過流程管控合理控制稅負，減少不必要的支出，減少成本大幅異動。
最后，房地產企業也可以通過項目外包的形式，盡可能多的獲得增值稅抵扣發票，從而達到降低成本、降低稅負的目的。房地產企業的銷售價格受國家宏觀政策調控、土地供應、貨幣政策、人口因素等各方面影響，不能單一依靠提升售價實現利潤目標。企業還應加強成本管理和控制，選擇有利的合作形式，積極開展稅務籌劃，從而實現企業戰略。
