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房地產開發工程項目管理范文1
關鍵詞：房地產；開發；工程項目；管理
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產開發項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
2、房地產開發工程項目管理優化措施
2.1 加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：
①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。
②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，開發商應從開發成本的土地及拆遷費用、前期費用、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費等方面做好全過程的管理。
2.3 項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢姡康禺a企業的項目管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，其素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
在房地產開發、建設和施工實踐中，我們體會到，房地產開發企業在新的形勢下，必須正確處理好二個方面的要求：
一是房地產開發市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素合理科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。
二是在房產開發和建設過程中，對施工企業內部推行項目承包制。作為一個集房產開發、建設和施工于一體的企業，施工項目也是企業生產經濟效益的基點。我們在對每一個開發項目的施工推行承包經營責任制后，從基數的確定，指標的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現承包經營責任制一個非常重要的手段。根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素?？梢赃@樣說，在知識爆炸的時代，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
3、正確選用“方法”，還需管理的保證
由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式，預測一個目標值，而且，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制??信息反饋??總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。
4、抓好動態管理，堅持運用科學的管理方法
需要不等于存在。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經常會與原計劃有出入，出現與實際進度不是提前就是拖后時，克服“網絡易破，畫了無用”的思想，堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、反復運用取得實際效果。
5、用好“方法”，必須抓基礎管理
在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，沒有詳盡全面的統計報表、沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。
6、提高項目管理人員素質，科學實施項目管理
要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質?？梢哉f，項目經理的素質，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
房地產開發工程項目管理范文2
【關鍵詞】房地產；開發項目；工程管理；難點
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
前言
文章簡述了房地產開發項目管理的作用和意義 ，并對管理過程中存在的難點問題進行了介紹分析，通過分析，結合自身的實踐經驗和相關知識，對房地產開發工程項目管理難點的解決措施進行了探討。
二、房地產開發項目管理的作用和意義
1.房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
2.房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
3.房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
三、房地產工程管理原則分析
1.科學合理原則。應當根據項目任務和具體施工環境，采用合理的操作方法和作業流程，科學合理地進行施工現場的各項工作，對施工現場的各項資源做到合理有效的利用，充分發揮施工人員和管理人員的工作能力，實現科學化現場管理。
2.經濟效益原則。房地產現場管理工作中，不可以只重視施工進度和項目質量而忽視項目成本和市場，要克服這種單純的生產觀以及進度觀。需要努力打造精品工程，在保證質量的同時努力降低成本，并要積極拓展市場，對于生產經營的各種要素，應當精打細算，努力做到以最少的投入獲取最多的產出，盡力避免不必要的浪費以及任何不合理的開支。
3.標準化規范化原則。標準化管理和規范化管理，能大大減低房地產現場管理難度，施工現場的諸要素管理都應當做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協調地進行施工生產活動，從根本上提高施工現場的工作效率，實現良好的管理效益，建立科學規范的現場作業秩序。
四、房地產開發工程項目管理現狀
1.項目風險管理薄弱
房地產開發項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。
2.項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
3、物業和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備， 但我國許多房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發揮和積聚。
4.房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究
當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優化配置。
5.管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標
我國房地產項目在進行開發時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現了脫節，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現了很大的偏離。
6.物業和售后服務不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重
房地產是投資較大的產業，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設施的齊備，但我國許多房地產項目在開發過程中，品牌和售后服務意識較差，對于已經交房的商品房屋而言，如出現質量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎設施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發揮和積聚。
7.設計監理制度不夠規范，制約著行業規范化運行當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，許多施工單位變更圖紙比原設計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設計對項目投資控制的重要性，這種監理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規范運行。
8.開發商質量意識不強
開發商總體質量意識不強房地產開發普遍存在偏重施工質量監督，忽視策劃和設計階段質量監督；偏重土建質量，忽視功能和配套設施及設備的質量；偏重表面質量，忽視隱蔽質量；偏重施工階段的現場質量管理，忽視工序進行前準備工作管理；偏重個體計劃質量及施工進度，忽視整體效率。作為民用建筑建設主體，開發商的行為在相當程度上影響房屋質量。開發商常常受經濟利益驅動，一味壓低造價，導致施工方出于成本的考慮，采用不合標準的材料；或為保證上市時間壓縮建設周期導致合理工期無法保證；或者前期資金不到位導致工期拖延，后期搶工導致建筑質量差；或將住宅質量視為由施工單位負責，將質量監管的任務完全交由建設主管部門。如此種種做法對住宅產品的質量產生了相當不利的影響。
五、房地產開發工程項目管理難點的解決措施
1.重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。
3.要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4.加強房地產開發工程項目中成本的控制政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。
5.工期的控制工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。
6.加強房地產開發工程項目中安全的控制房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。
7、房地產施工質量管理
首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。
而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數據迅速反應、保證項目質量的信息網絡?，F場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數據，為決策提供可靠依據。
最后對材料進場嚴格執行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規格、名稱、型號、數量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。
8、對房地產施工進度管理
項目經理部要加強自身的學習，很好地掌握設計文件和業主的意圖，并通過
自審、會審，對設計的交流，主動進行事前控制，把可能產生的影響盡量降到最低。同時，可以實行計算機管理方式，要保證房地產項目工程在規定的工期內順利完工，就要對施工進度計劃重點把握關鍵工序和關鍵線路，它是工期進度的關鍵?？梢酝ㄟ^對房地產工程進行網絡管理進行控制，只要關鍵工序出現工期的拖延，就可以在網絡進度的計劃中進行調整優化和壓縮，制定有效的現場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產工程按期完工，要根據工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機械，在保證正常施工使用的同時，還要采取有效技術措施保證緊急時候的備用。
9、房地產施工安全管理
啟動裝置、離合器、保險鏈、防護罩等防護設施要齊全完整。進行設備維修、保養、清理的時候必須首先切斷電源，并在專人監護下進行。圓鋸的鋸盤和傳動部位要安裝防護罩，并設置保險檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機要用單向開關控制。垂直運輸設備需有防沖頂限位裝置，垂直運輸設備需附著在主體結構上，并做好接地系統。
從事高空作業的人員要事先體檢，嚴禁不適合高空作業的人員從事高空作業。進行兩米以上的高空作業的時候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業用使用的梯子要保證牢固完整。臺階的間距要在30cm左右，作業人員上下通行的時候一定要通過樓梯上下，不能用起重機器進行上下。高處作業人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進行作業。高空的上下交叉作業時，必須要在上下兩層作業間設置密鋪板進行隔離。作業過程中搭設的云梯、工作臺、腳手架、護身欄、安全網等，一定要保證堅固可靠，并在經過安檢不嫩檢驗合格之后才能夠進行使用。高空作業和地面的聯絡、指揮，要有規定的方式和人員，不能多人指揮或越權指揮。
10、充分發揮監理部門的作用
在施工過程中，監理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進行嚴格實時監控，對施工單位施工標準作出監督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規范化。加強對原材料質量的監理。加強原材料的質量控制監理是房地產工程監理中相當關鍵的一個環節。監理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領用等各個環節，確保原材料質量可以達到國家標準，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現有的房地產材料多以混凝土為主，選用這種材料，質量難以保證，使用時間較長就會發生變形，導致了房地產物之間接觸不牢，從而發生外滲現象。
六、結束語
房地產開發項目工程管理中的難點是制約房地產發展的主要因素，隨著房地產行業的不斷發展，涌現出的相關問題也越來越多，需要認真對待，及時解決，才能促進房地產行業正常有序的發展。
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房地產開發工程項目管理范文3
【關鍵詞】項目決策；項目設計；施工合同；供方資源；甲方供料
近幾年來，本人在經歷約60萬平方米三個房地產項目的管理實踐，經歷工程建設準備、建設實施、工程驗收、項目交付等過程，也通過對其他開發項目建設管理的考察和調研，發現有一定開發規模、多個項目同時實施的開發企業，其項目建設經常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，項目管理目標總不能如期實現。結合當前房地產開發流程及組織管理狀況, 針對開發項目管理中存在的難點問題，提出改進開發商工程建設項目管理質量的思路，降低項目管理難度，充分用好工程合同，規劃好項目開發組織，促使項目進行得穩健有序。
1 項目決策階段要重視加強市場調研工作和提高決策效率。
項目決策階段開發商擔心政策風險和市場風險的負面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機制不健全，項目市場定位及決策機制不完善，項目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項目管理有效實施的根本。
1.1 項目前期對市場研究和決策
由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目規劃設計不能如期進行，即使進行了多方案的概念規劃設計，也會因為市場研究工作不充分細致、評判標準不明確、猶豫不決致使項目決策慢、效率低。開發商有些領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究，決策遲緩浪費了項目時機。決策高層猶豫一段時間后匆忙決策，這樣決策確定的項目產品導致不科學、不系統、不全面，也不完全可行。
1.2 決策機制的完善
決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項目實施過程中會造成管理諸多困難，一定會在項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來。當工程匆忙上馬、待定內容久拖不決時，因產品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個別領導臨時倉促“拍腦袋”，領導成為具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成工程建設等待的關注點，前期的市場調研和產品研究問題此時就演變成工程技術問題。例如某項目在建設過程中經常出現原則性、功能性的“傷筋動骨”大變動，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進行產品定位，重新設計而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規設計經常調整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統等。
1.3 提高決策水平和效率
決策階段工作效率低導致項目實施喪失機遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項目的靈魂，據此進行的項目設計是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設管理有章可循。重視項目的前期調研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立完善的決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”、“借力”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
2 項目實施階段要重視加強設計管理和計劃工作。
市場研究階段進行得不細致不規范，項目決策階段的問題拖到實施階段來解決。本屬設計師的工作，卻受到開發商的過多干預和限制，做出的規劃和建筑效果的確是完全體現了開發商意圖，但項目整體設計不系統、產品功能不配套、效果上不協調等方面設計失誤的責任也由開發商承擔。
2.1 設計階段的盲從
開發商認識到一定要在設計階段嚴格把關，某幾個領導的“感覺”就成為了規劃、建筑設計的評判依據。項目規劃和建筑方案是開發商“包辦”的，設計師成了開發商的工具，使得設計師無法創意。建設內容經常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質量、進度、投資控制等項目管理目標無法如期實現。如某小區的變配電房、水泵房、停車位是臨時加上，分期建設的小區供電問題經常臨時性解決，經常調整建筑立面材料、顏色及窗型，景觀設計不系統、無主題等。設計師成了“改圖師”，工程人員成了“改圖員”，無論是工程管理部門，還是項目的設計、監理、施工單位，各方面都不滿意。
2.2 設計資源的簡單拼湊
細微創造差異，細節決定成敗，項目設計資源整合不足，影響項目設計質量、供應時間、工程內容對接等工作，從而影響項目管理。當今住區開發建設，景觀園林工程已成為一項不可或缺的內容。景觀設計資源整合不足，設計工作滯后造成整個小區景觀不協調，景觀設計意圖粗略，無層次地繁雜添加，設計圖紙內容做法不具體，景觀工程實施滯后，失去了景觀促銷的作用。住宅公共部分精裝，裝修設計在施工圖中得不到體現，建筑裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣。
2.3 有效整合設計資源
招標或委托有相應資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源進行整合，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案初步設計、施工圖設計、景觀設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件；此階段要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃，對關鍵性的設計文件要進行相關部門的預審和討論。嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重，并經過必要的程序才能進行。
3 工程施工承包合同力求嚴密，重視項目收尾階段的管理工作。
工程施工承包合同不嚴密，從建設方手中直接分包的單位過多。項目收尾階段交叉施工作業時，發包工程內容及交接口界定不清，沒有采取措施重視工程收尾階段的工作，造成項目管理難度大大增加。
3.1 工程總分包管理難協調
工程建設前期主要是總承包單位進行的土建施工，管理工作比較單一，容易進行；對于施工合同有約定的納入施工單位管理的專業分包，管理工作也正常。到建設后期，專業配套分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問題上，矛盾越來越突出，成為項目管理的難點。因大型小區的參建施工單位眾多、交叉作業多，進場、退場的時間也各不相同。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內容等要求或約定不詳細、不嚴密，總承包單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計較”，使工程管理困難重重，總是在交接環節的工序細節、腳手架、垂直運輸、臨時水電、垃圾清運、成品保護、使用費和配合費、安全管理、交接驗收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。甲方分包單位有了需協調的問題也往往直接找甲方，甲方成了真正的“總承包”，出現工程質量和拖延工期問題后相互扯皮、推諉，責任不好界定。在項目收尾階段甲方很多精力花費在“協調”工作上，即將竣工交付客戶入住之前，售房簽訂的交付日期日益臨近，出現乙方不急甲方著急的尷尬局面，甲方現場代表總要“求”完這個乙方，再“請”另一個乙方，還要準備組織進行項目整體驗收和交付等工作，現場管理的工作壓力、工作難度可想而知。收尾階段現場大打亂仗，焦頭爛額，使得項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。
3.2 甲方的分包項目要盡量少，施工承包合同要嚴密。
對于甲方分包各工程合同內容要系統化，細化各自之間配合條件，全面系統地進行建設合同管理。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發商主持分包工程招標工作和確認分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于甲方及監理的協調管理，規避質量、工期、安全、保修責任等風險。對于必須由開發商組織發包的工程，要細化發包工程的內容，事先研究各分包工程的建設時段、交接、場地、協作、安全、驗收、保修、資料、費用等配合條件，以及各工程之間可能產生的管理難點。事先制訂對策和要求，在工程建設承包合同中明確，減少甲方協調工作量，使得工程合同更具操作性，充分體現業主的主導性。
3.3從整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。
在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程的領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾巡查復查的臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4 開發商應重視對供方資源的整合和管理。
對于房地產項目工程管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成，工程實物由施工單位承建，現場“四管控”工作委托監理單位實施，工程所用材料設備由材料設備供應商提供，開發商是社會資源的組織者、整合者和調動者。在項目實施階段，開發商與勘察設計、施工、監理及材料設備供應商之間是需方和供方的合同關系，供方資源的整合和組織就成為甲方項目管理的關鍵所在，是房地產項目管理預控主要內容。開發商工程計劃不完善，工程招投標工作組織流于形式，平時資源積累不足，參與的單位與工程建設不匹配，使得工程管理難度加大。
開發商是工程項目建設的主導者，是工程建設質量的第一責任人，在建設中應發揮主導性作用。有時開發商自身工作沒做好，影響工程項目規范化管理。其實，平時注意收集整合各種與項目建設相關的社會資源，建立嚴密的工程及主材、設備招投標制度，通過考察、鑒別、比較、評估、洽商等方法，建立適合自身需要的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應商資源庫，然后再通過規范的招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責、權、利分明的合同關系。
有時開發商片面認為是買方就要高人一等，與供方合作誠信意識差，過度使用“主動權”，對供方提出超出其承受能力的不合理要求，過度擠壓承包方的贏利空間，拖延支付工程款，向承包商轉嫁現金流壓力，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，影響項目正常進展。開發商應當把承包方看成是通過項目實施，實現雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴。
5甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，不影響項目管理。
開發商為了集中整合利用社會資源，集中采購節約成本，保證設備質量和進場時間，經常在工程施工合同中約定有甲方供料的內容。甲方供料主要是電纜、電梯、水泵、變配電、空調等主要機電設備，而有的開發商甲供料越來越細，還存在供料交接、驗收、保存、結帳等方面的環節，加大開發商工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質量、工期問題責任歸結于甲方，產生承包商索賠，加大工程項目成本。甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當，也會加大開發商工程項目管理的難度。
甲方供料的范圍、交接方式要計入工程招投標合同條件，并嚴格按合同履約。工程主要設備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費交由施工方與材料設備供應商簽訂供貨合同。
總之，歸納影響工程建設進展的主要因素來看，開發商項目管理的主要難點有：首先，開發商決策階段的市場可行性研究不到位，導致施工圖設計文件供應慢且變更多；其次，事先整合的項目建設供方資源少，甲方發包工程內容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導致工程收尾階段項目管理困難；最后，甲方供料不當。開發商只要制定成熟的房地產開發工作流程，編制其實可行的項目開發組織設計，建立與之配套嚴密的組織和制度，進行規范運作，并圍繞項目管理工作任務，加強各流程階段工作的計劃性，注重預控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質量和效率。
房地產開發工程項目管理范文4
關鍵詞：房地產開發項目；工程管理；溝通管理
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）01-0151-02
1 房地產開發項目工程溝通管理的對象、特點和存在問題
房地產開發項目工程施工中，必須將項目質量、進度、成本、安全等管理要素落實到施工各個階段，項目管理部門應圍繞著管理要素與項目組成員（包括項目負責人、施工人員、技術人員、管理人員、操作人員等）、內部客戶（包括房地產企業的市場部和設計部等）、總包方、分包方、供應商、設計單位、監理單位、有關政府部門進行有效的、持續的溝通和協調，掌握項目管理部門各個成員的工作狀態，明確內部客戶需求，協調好外部關系，這是工程項目實施獲得成功的關鍵，對于確保房地產開發項目工程高質、按期投入運行具有重要作用。
房地產開發項目工程具有投資金額大，周期長等特點，所以在溝通管理方面具有其自身特點，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業內部部門、員工、領導者與被領導者之間的溝通管理，還包括近層關系和外層關系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關系、組織關系、供需方關系、協調配合關系以及外界監管和約束關系的溝通管理；房地產開發項目工程溝通管理的階段性較強，涉及到項目開發的可行性研究、立項策劃、設計、施工前準備、正式施工、驗收、交付、銷售、登記入住等各個階段的管理，各個階段的溝通管理內容和工作要點都有所不同；由于房地產開發項目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個信息化高速發展的時代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計劃性，溝通協調信息的公開或傳達不及時；房地產企業內部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網絡建設滯后，房地產開發項目工程相關方之間的協調大多通過電話和會議解決，溝通協調的工具較少，嚴重浪費了時間，進而影響到工程溝通的及時性和工程建設的進度。
2 做好溝通管理工作的對策
2.1 重視溝通管理
隨著時代的發展，和諧管理已全面滲入到現代管理理念中。對于房地產開發項目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因為在房地產項目建設各個階段涉及的部門、專業、人員較多，只有實現人員間、部門間、單位間、領導者與被領導者間的相互溝通與協調，才能更好實現信息共享，營造出良好的工作環境。所以，房地產開發企業應當重視溝通管理工作，組織管理人員培訓和學習，使每個管理人員都認識到：溝通管理是做好一切工作的基礎，工作環境不和諧，工程項目也難以順利實施。特別是房地產企業的項目管理部門是項目施工現場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應當加強自身學習，時刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項目目標的順利實現。
2.2 正確、及時傳遞溝通信息
房地產開發項目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關方做出科學決策的主要依據，因此必須保證信息的高質量、高準確性和及時性的傳遞，盡量降低由信息不實給項目帶來的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機制，使信息能夠及時被接收者接收；制定切實可行的溝通計劃，充分考慮項目相關文件的保存方式、文件格式、工作匯報方式，了解與項目相關的工作內容、工作人員基本情況、人員對項目信息的需求和對時間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時、準確傳遞給
他們。
2.3 實施動態管理
房地產開發項目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個項目實施的全過程，而由于工程項目實施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實行，并要根據不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點，實行有效的動態管理，比如在房地產開發項目實施初期階段主要是協調供需方關系，在項目實施后期的管理重點則是約束關系，所以，在溝通管理工作中，我們應當根據工程項目的推進過程準確掌握各種關系，通過及時的溝通將項目實施中的矛盾、爭執化解，并建立切實有效的利益機制和公平競爭機制，實現項目管理過程中各方利益一體化，通過相關方的主動溝通、積極參與、自覺行動達到和諧管理的目的，進而提升房地產開發項目工程管理的綜合水平，使項目得以順利實施。另外，加大對總承包合同機制的研究力度，力爭項目建設過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質完成溝通管理工作。
2.4 充分利用信息技術優勢
近年來，信息技術發展非常迅速，并在社會各個領域得到了廣泛應用，其在房地產開發工程項目管理中的應用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應當充分利用信息技術優勢，加大網絡建設，建立溝通管理信息系統，將其作為溝通管理中協調各方面要素的有力支撐，實現各種信息及時、準確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質量，進而提升房地產開發項目管理的整體水平，為房地產企業創造出巨大經濟效益。
3 結語
房地產開發工程項目管理范文5
近些年來，隨著城市化水平的不斷提高，我國房地產行業已經得到了極大程度的發展。在房地產開發項目中，設計優化與工程管理是兩項重要工作。文章首先針對房地產開發項目設計優化與工程管理的案例進行了簡要的闡述，繼而在此基礎上提出了一系列完善上述兩項工作的措施，希望通過文章的論述，能夠為我國房地產行業設計水平以及工程管理水平的進一步提高提供基礎性的保證，同時也為我國房地產領域整體的進步提供基礎。
關鍵詞：
房地產開發項目；設計優化；工程管理；案例
社會的不斷進步使得人們對于各行各業的要求都開始不斷提高，對于房地產行業同樣如此，當前，人們對于居住環境的要求已經不僅僅局限于滿足居住的功能，同時還要具備一定程度的新穎性以及藝術性，與此同時，對于工程的質量也提出了更高的要求，這就為房地產開發項目的設計過程以及工程管理過程增加了難度，為使上述兩項工作的效果能夠得到保證，一部分房地產開發項目已經采取了相應的措施，同時也取得了較為顯著的效果，對案例的分析能夠為其他房地產企業的項目建設提供參考，同時也就能夠最大程度的滿足社會對于房地產行業的要求。
一、房地產開發項目設計優化與工程管理案例分析
房地產開發項目的設計過程十分復雜，同時也需要經歷較多的步驟才能完成，具體而言，在設計正式開始之前，房地產開發企業必須要向設計單位提供綱領性的文件，這些文件需要能夠有效的證明開發商對這一片土地具有開發資格，所需要提供的文件包括城市規劃以及三廢治理建設條件和要求等很多種，只有上述文件齊全，設計單位才能夠接手設計工作。設計人員在對項目進行具體設計的過程中，需要對項目的概況得到了解，此時，開發企業必須要向設計單位提供有關結構設計以及消防設計等方面的基礎數據，只有這樣，設計單位才能正式開始設計。房地產開發項目的工程管理工作也十分重要，管理過程需要房地產開發企業、負責管理工作的有關人員以及設計人員三者之間的配合才能很好的完成，在管理過程中，三者就工程管理的意見必須達到一致和統一，否則，一旦三者之間出現矛盾，工程的工期必定會受到影響。同時，針對工程中出現的問題，三者也必須要共同解決，這樣才能保證工程能夠更加順利的完成。以下文章主要對房地產開發項目設計優化與工程管理的案例進行了分析：
1.樁基的設計優化與管理。
樁基是房地產工程施工過程中存在的一個主要問題。在某房地產開發項目中，根據國家對于樁基設計的標準，設計過程需要對受力進行計算，而在案例項目中，由于無法準確的判斷出灰巖石埋深，因此對于受力的計算便會十分困難，為了使計算結果的準確性能夠得到提高，案例項目將對于摩阻力的計算作為了得到結果的主要依據。具體得出的摩阻力結果越為1600kN，在這一基礎上，案例項目將樁基的數量設置為了510根，并將有效樁長控制在了一定的范圍內，從而使樁基設計得到了優化，為施工質量的保證奠定了基礎。
2.供電系統的優化設計。
在房地產開發項目中，對于供電系統的設計十分重要。針對供電系統的設計過程，我國有關部門同樣給出了具體的規定，但在全國范圍內，并沒有一個可以靈活運用的技術標準去供設計人員選擇，因此，為了避免設計中存在錯誤，大部分設計人員都會采用保守的設計方法去完成供電系統的設計過程。案例項目屬于新建的住宅小區的供電系統設計，在設計過程中，受種種原因的影響，供電系統的設計過程必須要由多個設計單位的共同參與來完成。例如，對10kV變電所的設計需要由供電局來完成，而針對小區中園林景觀的供電，則需要由景觀設計企業來完成，這就對各企業之間工作的協調性提出了要求。在案例項目對供電系統的具體設計過程中，各單位之間在協調性方面出現了問題，由于小區各個部分施工時間不一致，因此各單位之間很可能會出現配合失誤的現象。此時，對于整體的供電方案的設計便開始顯得尤為重要。案例項目的房地產開發企業將各個需要對電力系統進行設計的項目情況以及各設計部門的情況進行了綜合，同時結合施工當地的氣候情況以及總的用電情況，對供電方案進行了整體上的設計，并在眾多設計結果中，選擇出了一種最為適合當前項目情況的方案，并將其提供給了各設計部門，使設計部門及時不在同一時間對供電系統進行設計，也能夠從整體上了解到整個方案，從而實現了對小區電力系統的優化設計與管理。
3.供熱系統的優化設計。
在房地產開發項目設計過程中，對于供熱系統的設計也屬于一項基礎性的設計，鑒于當前社會對于可持續發展理念的堅持，在供熱系統的設計過程中也必須要堅持這一理念。案例企業在對供熱系統的設計過程中，堅持使用太陽能熱水器，充分的堅持了可持續發展的理念。案例項目主要應用了35W單晶硅的太陽能電池板作為了主要設備，這一類型的電池板主要以光控作為開光，即在存在光源的時候，電池板變會開啟并運行，而一旦光源消失，電池板也會自動關閉。35W單晶硅的太陽能電池板能夠在零下四十攝氏度到零上其實攝氏度的環境下工作四到六個小時，但需要注意的是，其工作時間也會隨著空氣溫度的變化而變化，在連續的陰雨天氣，電池板連續工作的時間必定會減少。案例項目對于供熱系統的設計充分達到了集經濟效益與環保效益為一體的要求，成為了當前房地產開發項目設計過程中一個重點參考的對象。
二、完善房地產開發項目設計優化與工程管理過程的措施
從上述案例中可以看出，當前我國的房地產開發項目在設計以及工程管理過程中，其工作效果均得到了優化，為了使上述兩項工作能夠更加完善，可以通過以下措施來實現：首先，保證施工企業的資質以及施工人員的素質十分重要。具備相應資質的施工企業，其施工質量以及施工效果也能夠得到有效的保證，而施工人員的素質則從根本上決定著房地產工程整體的施工質量，因此，在對施工企業進行選擇的過程中，一定要對其資質進行考察，要嚴格準入制度，而在施工人員的選拔過程中，也要對其理論以及實踐素質進行考察，這樣才能最大程度的滿足社會對于房地產工程質量的要求。其次，要從工程施工前、施工中以及施工后三個角度對工程進行設計與管理。在工程施工前，要做好相應的準備工作，對此，主要需要做的包括對施工地點的考察以及對施工圖紙的繪制等，在上述工作完成之后，才能正式開始施工。在工程施工過程中，為保證設計以及管理工作的優化，一定要在保證設計人員與管理人員專業素質的同時，去做好監督工作，且完善與落實責任制，以更好的保證工程施工的順利進行。最后，在工程施工完成之后，要做好質量的檢驗工作以及收尾工作，一旦發現問題，要及時的對其進行處理。
三、結語
在房地產開發項目中，做好設計工作以及工程管理工作十分重要。針對上述兩方面工作，我國存在很多企業均取得了良好的效果。設計優化與工程管理工作要融入到設計過程的每一個階段，這是保證整個工程設計與管理效果的基礎。完善上述兩項工作是社會對于房地產行業的主要要求，為使這一目的能夠達成，可以通過保證施工企業的資質以及施工人員的專業素質來實現，同時還要將上述兩項工作融入到施工前、施工中以及施工后三個階段，以最大程度的保證施工效果。
作者：高峰 單位：西安翻譯學院
參考文獻：
[1]錢永峰;李瑜萍.房地產開發項目設計優化與工程管理的案例分析與實務研究[J].工程建設與設計,2008(04):120-123.
房地產開發工程項目管理范文6
【關鍵詞】房地產；項目開發；全程造價；控制；管理
工程造價的控制與管理,就是在項目決策階段、設計階段、招投標階段,施工實施階段、竣工驗收階段,對工程造價進行研究比較,把建設項目的造價有效控制在科學合理的范圍之內。
一、項目決策階段
投資決策是產生工程造價的源頭,對建設項目進行合理的選擇是對經濟資源進行優化配置的最直接、最重要的手段。決策階段各項技術經濟方案,對該項目的工程造價有很大影響,特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等,直接關系到工程造價的高低。據有關資料統計,在項目建設各大階段中,投資決策階段影響工程造價的程度最高,即達到80%～90%。
1.充分做好市場調查研究,全面采集有關數據和市場信息
市場研究是指對擬建項目所提供的產品或服務的市場占有可能性分析。要充分做好市場調查研究,掌握確切的數據和市場信息,進行數據綜合分析和處理,對市場目前和未來期限內狀況分析、預測,論證項目建設的必要性、可行性,并作出相對準確的工程造價并進行控制。
2.財務評價,為項目提供合理的經濟分析預測
評價人員要在國家現行財稅制度的價格體系下,分析計算項目的贏利能力和清償能力、靜態和動態投資回收期,考察項目在財務上的可行性。結合市場分析、競爭力分析、不確定性分析等因素選取多種價格方案并加以分析,使投資者對項目未來的效益有充分的了解,以減少項目投資風險。
二、設計階段
取得土地后, 設計階段是房地產項目造價管理的關鍵與重點。此階段首先應公開招標設計單位, 眼光放開一點, 不要僅局限于本地設計圈子。選擇設計技術力量優秀的設計單位和確定經驗豐富、綜合技能全面的設計項目負責人。采用建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法, 盡量將工程主體及配套的附屬、景觀綠化等放在一起進行招標, 讓多家競投, 從中選擇最優的設計方案, 或將各方案的可取之處重新組合, 提出最佳方案。
接下來造價管理人員和設計人員一道采用限額設計方法, 把技術和經濟有機結合起來, 依據開發經驗和同類建筑工程的技術經濟指標進行科學分析、比較, 優化設計, 降低工程造價。最后精心完成施工圖設計預算的編制與審核工作。限額設計是設計階段重要的一道把關, 其編好后由各個相關單位、部門進行綜合會審、優選, 反復調整后最終定稿, 其中包括專業間的融合度審核、各種設備和材料的品牌及價格、擬專業分包項目的預算與審核等。它是以后各階段造價控制的依據。
三、招標投標階段
1.項目招標過程中的成本控制
工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面, 通過招投標開發商可以擇優選擇施工單位或材料供應商, 其對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為, 在招標過程中, 業主方應注意從以下幾方面進行成本控制:
（1）招標前應嚴格審查施工單位資質,必要時進行實地考察, 避免“特級企業投標, 一級企業轉包,二級企業進場”等不正?，F象, 選擇好一個有實力和誠信的施工企業不僅工程質量和進度有所保證,而且項目成本控制風險相對降低。
（2）做好招標文件的編制工作。業主造價人員應注意收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料, 對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價,然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款應反復推敲, 要做到了如指掌, 以便日后的造價控制。
（3）推行合理低價者中標。作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標, 以避免投標單位以低于成本價進行惡意競爭,防止其在取得項目后進行層層發包和轉包或以各種理由不斷進行變更。這樣做的目的既保證了施工企業的正當利益, 也有利于業主方在日后的施工管理和成本管理。
2.認真做好合同的簽訂工作
應按合同內容明確協議條款, 對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等, 以及招標文件和設計中不明確、不具體的內容, 通過談判, 爭取得到有利于合理低價的合同條款。正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素, 對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。工程擔保和工程保險, 是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。應主動爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施, 使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避, 從而提高工程造價的控制效果。
四、項目施工階段
項目施工階段的造價控制是屬于過程中的控制。這一階段造價的變更主要有以下原因:施工方案的變化、設計變更、現場情況的變化等。具體從以下幾方面來分析。
1.施工方案的變化
對施工單位所上報的施工方案是否違反投標時施工方案設計的原則，施工方法與國家強制實行的標準或規范是否有矛盾或沖突，是否符合合同的技術要求,在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設計中預期的一致，如果不同, 應要求施工單位進行澄清，避免為以后的結算留下漏洞。
2.設計變更
設計變更分為三種：第一種是設計院為完善設計而提出的變更，對于這類變更,應要求設計院考慮經濟合理性，在其他標準不變的情況下，節約成本。第二種是建設單位為提高項目的售價、口碑、社會效益等潛在指標而提出的變更，這類變更會帶來造價的增加，但同樣也會帶來高的收益。第三種是施工單位在圖紙交底時提出的變更。圖紙交底是在項目開工前，由監理方主持，建設方、施工方、設計方一起坐下來，對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等進行核對并出正式文件，作為設計變更的一部分直接進行結算。圖紙交底與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙交底是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義。通過圖紙交底,一是可以修正審圖時未發現的錯誤，對預算的正確性有很大幫助；二是圖紙上存在的問題和要進行的修改都是由施工方提出的，也可以借此看出施工方的技術水平如何。但是,要慎重看待施工方提出的設計變更建議，因為在圖紙交底時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，作為造價人員必須會同相關的技術人員判定施工方要求的變更是否是必需要更改的。
3.現場情況的變化
因施工中現場情況的變化而增加造價部分的管理,主要包括對工程變更、現場簽證、施工索賠、技術聯系單、驗收資料等的管理。對這部分的控制，造價人員應從核對現場資料的準確性及合理性入手。現場簽字的人員對合同中單價的組成并不一定清楚，有可能簽出的變更內容雖然在工程量中沒有記錄，但實際已經包含在單價中，這種情況尤其要特別注意，控制不好的話，會出現重復計算的情況，在后期的結算中也較難發現。
五、竣工驗收階段
竣工驗收階段造價管理的重點是編制竣工決算?？⒐Q算是房地產開發項目經濟效益的全面反映, 它包括建設項目從籌建開始到竣工交付使用為止的全部建設費用, 是項目法人核定各類新增資產價值、辦理其交付使用的依據, 是竣工驗收報告的重要組成部分。通過竣工決算, 一方面能夠正確反映建設項目的實際造價和投資結果, 另一方面可以通過竣工決算與概算、預算的對比分析, 考核投資控制的工作成效, 總結經驗教訓, 積累技術經濟方面的基礎資料, 提高未來新項目的投資效益。
