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土地使用權法律范文1
土地使用權收回分為無償收回和有償收回兩種方式，兩者作為兩種性質不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現形式等方面均有所不同。
一、有償收回與無償收回的法律依據
無償收回和有償收回土地使用權在《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有相關法規依據。
無償收回的法律依據：
1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權……?！?/p>
2、《城市房地產管理法》第二十一條第二款：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！?/p>
3、《城市房地產管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。……滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外?！?/p>
4、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條件》(以下簡稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰?！?/p>
5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權?！?/p>
有償收回的法律依據：
1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！?/p>
2、《城市房地產管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>
3、《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>
二、無償收回土地使用權的類型
(一)國有土地使用權無償收回的類型
1、閑置土地
根據《閑置土地處置辦法》的規定，閑置土地的認定有以下法律依據：…國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日滿1年未動工開發建設的；(2)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批準中止開發建設連續滿1年的；(3)法律、行政法律規定的其他情形。
同時根據《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認定中，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地)。
根據以上認定依據，無償收回土地使用權的閑置土地有以下兩類：(1)已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，連續2年內未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運動隊使用權。(2)在城鄉規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權進行房地產開發的土地，滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。
2、臨時使用土地期滿拒不歸還的
《土地管理法》第五十七條規定：臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過2年。第八十條規定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地。
3、土地出讓等有償使用臺同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。
4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。
5、公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
根據《土地管理法》第五十條規定：該3、4、5類情形，由有關人民政府土地管理部門報經原批準用地的人民政府或者批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。
6、《土地管理法》第八十條規定：不按照批準用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責令交還土地。
7、《土地管理法》第七十六條規定：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經濟組織。
8、《土地管理法》第七十八條規定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效，非法批準、使用的土地應當收回。其中非法批準占用國有土地的和非法批準辦理征用土地手續的土地應當無償收回。
(二)集體土地使用權無償收回的類型
《土地管理法》第六十五條規定：有下列情形之一的，農民集體經濟組織報原批準用地的人民政府批準，予以無償收回土地使用權。
1、不按照批準的用途使用土地的；
2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。
三、有償收回土地使用權的類型
(一)有償收回國有土地使用權
《土地管理法》第五十八條規定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實施城市規劃進行舊城改建，需調整使用土地的。對土地使用權人應當適當給予補償。
(二)有償收回集體土地使用權
《土地管理法》第六十五條規定：為鄉鎮村公共設施和公益事業建設需要使用使用權人土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。
四、責令退還土地與責令限期整改的類型
(一)責令退還土地
1、買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，根據《土地管理法》第七十六條規定：除沒收違法所得外，土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。
2、未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，根據《土地管理法》第七十六、七十七條規定，非法占用土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。
3、無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的。根據《土地管理法》第七十八條規定：對使用集體土地的，如沒有給農民和原土地的集體經濟組織補償的，應收回退還原集體經濟組織。
4、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據《土地管理法》第八十條規定：臨時使用的是集體土地的，應責令退還原集體經濟組織。
(二)責令限期整改
1、違反《土地管理法》規定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據《土地管理法》第七十四條規定，責令限期改整。
2、擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，根據《土地管理法》第八十一條規定：責令限期改整。
土地有償收回的補償標準
目前，我國的法律法規未對有償收回土地使用權的補償標準作出具體規定。建設部于1999年實施的《房地產估價規范》規定：“依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。這種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行?！痹诰唧w操作實務中，一般由行使土地收回權的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協商確定，對提前收回的根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費，拆遷補償費；耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費；土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質的機構評估作價，以合理確定所收回土地使用權的補償價格。
對倒閉企業用地的收回首先應明確其企業性質、土地使用權類型。企業破產或倒閉，主要依照《企業破產法》或《民事訴訟法》中破產程序中的規定，若屬政策性破產即屬于國務院優化資本結構試點城市的，則優先適用《國務院關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》的規定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權以出讓方式取得，則處置所得應納入破產財產，不得行使直接收回土地權；若土地使用權是以劃撥方式取得的，則企業無權處置，根據《暫行條例》第四十七條第一款的規定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權。
土地使用權如何續期
我國《物權法》第149條第1款規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。第149條第2款規定：非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
土地使用權法律范文2
[關鍵詞]企業；投資；土地；抵押
一、關于土地抵押的相關規定
《擔保法》第三十四條規定：抵押人依法有權處分的國有的土地使用權可以抵押。
《物權法》第一百八十條規定：債務人或者第三人有權處分的建設用地使用權可以抵押；第一百八十二條規定：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押；第一百八十三條規定：鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；第一百八十四條規定：土地所有權以及除法律另有規定可以抵押以外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押；第一百八十七條規定：以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
《土地登記辦法》規定：依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記?！》系盅旱怯洍l件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。已經抵押的土地使用權轉讓后，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。
《國土資源部關于企業間土地使用權抵押有關問題的復函》規定：一、企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批準手續。二、企業之間訂立的主合同符合法律、法規規定的，為保證債權實現，債務方企業可以依法取得的出讓國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權抵押。設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。三、土地使用權抵押擔保必須依法辦理抵押登記。
中國銀行業監督管理委員會辦公廳關于審批企業間土地使用權抵押主合同有關問題的批復規定：根據《中華人民共和國行政許可法》規定，銀監會及其派出機構依照法律、行政法規和國務院的決定依法履行行政許可的職責。根據現行規定，對企業間土地使用權抵押的主合同進行審批不屬于銀監會及其派出機構行政許可的事項。同時，企業間土地使用權抵押，不屬于銀行業金融機構的業務活動。因此，銀監會及其派出機構不宜對企業間土地使用權抵押的主合同進行審批。
國土資源部關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知規定：以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
土地使用權法律范文3
關鍵詞：房地一致；房地相對分離；立法模式
中圖分類號：DF922.3 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0146－02
我國房地關系采取房地一致立法模式，在資源配置相對單一、房地關系格局相對簡化的市場經濟初期階段，這種房地捆綁的存在狀態和處分方法可以很大程度地維護交易上的安全，避免房屋所有權與土地使用權分別屬于不同的主體的時候出現的權利沖突。但隨著經濟生活的不斷發展，房地一致的立法模式無論在理論上還是在現實中都存在一些尚待解決的問題。因此，我們應探索是否有更適合的土地使用權與房屋所有權關系的立法模式，來滿足現代社會人們多樣化的需要，與現代社會的交易習慣更相符合。
一、我國現行房地一致立法模式的內涵
由于我國特殊的土地產權制度的安排，我國的土地和房屋關系的立法模式與其他土地私有制國家略有不同，是土地使用權與房屋所有權結合的關系。長期以來，我國的土地使用權與房屋所有權關系的立法模式采取“房隨地走、地隨房走”的房地一致立法模式。房地一致立法模式要求房屋所有權與土地使用權主體一致并一同處分。房屋所有權人和土地使用權人主體一致是從靜態的角度對房地一致立法模式的規定。房屋所有權和土地使用權一同處分是從動態角度對房地一致立法模式的規定。雖然我國法律從來都承認土地使用權和房屋所有權是相互獨立的物權客體，但房地一致的立法模式還要求兩者必須一并處分即土地和房屋隨同轉讓、隨同抵押。當物權發生變動時房屋所有權與土地使用權應當同時變動，且兩者歸于一個法人或自然人的處分原則。
二、我國現行房地一致立法模式面臨的困境分析
我國的房地一致立法模式雖然適應了市場經濟初期階段社會生活發展的要求，但這種立法模式過分關注了土地與房屋在物理屬性上的不可分性，并沒有充分考慮二者在價值形態和法律形態上的可分性。①隨著社會經濟的發展，房地一致立法模式面對民法平等原則、意思自治原則和房地分離的需求時，其困境也日益顯現。
首先，作為民法基本原則，意思自治強調法律應給予通過個人自由意志形成的法律關系提供一種法律保護，使民事主體獲得自主決定的可能性。②土地使用權和房屋所有權的物權變動，應是典型的意思自治范圍內的契約自由，所有權神圣的體現。作為擁有土地使用權或房屋所有權的權利人在處分其權利時，通常不需要取得他人的同意。③但房地一致的立法模式則要求房屋所有權與土地使用權捆綁行使，這種對民事主體進行房地處分的自治行為的干預，違背了民法關于意思自治原則的規定。
其次，我國房地一致立法模式要求在靜態上房屋所有權和土地使用權主體同一，在動態上房屋所有權和土地使用權一同處分。這種“房隨地走、地隨房走”的房地一致立法模式在公民取得土地使用權的對價性與土地使用權期限屆滿，權利人不愿或不能續期的房屋所有權歸國家取得的無償性上相沖突。我國《物權法》出臺之前，對土地使用權期限屆滿后的房屋所有權由國家無償取得，此規定一經出臺就引起了各方的質疑。我國《物權法》對此進行了修正，物權法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！彪m然，此規定看似解決了公民取得土地使用權的對價性和國家獲得房屋所有權的無償性之間的沖突，卻忽視了不想或因公益不能續期的房屋所有權人權利。因為現行《物權法》并沒有規定此種情況發生時應該怎么處理，而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》和不與《物權法》相沖突的條款仍然有效，所以當住宅土地使用權期限屆滿后，當事人不愿或不能繼續續期時，房屋所有權仍然要收歸國家無償所有，這顯然違背了民法公平的原則。
最后，雖然房地一致的立法模式有其自身無法克服的理論缺陷，但現實社會經濟生活的強烈需求更是房屋所有權與土地使用權在實踐中大量分離的根本原因。對土地和房屋資源的充分利用的需求，對實現投資、融資的經濟價值的需求和對全面保護權利人利益的需求使現行的房地一致的立法模式滯后于現實生活，忽視了現實生活中人們對土地使用權和房屋所有權分別享有權利并能獨立地行使權利的強烈需求，才導致了法律對“房地產一致”的法律規定與大量的土地使用權和房屋所有權相分離的矛盾。
三、構建適合我國的土地使用權與房屋所有權相對分離的二元主義立法模式
房地一致的立法模式已不適應現實的需要，顯現出越來越多的弊端，再絕對堅持房地一致立法模式就可能產生嚴重的后果。因此，與其對房屋所有權和土地使用權分離的現象予以限制，導致實踐中產生更多的沖突，不如找到一條可以解決沖突的路徑，對這種現狀予以確認和保護，這樣更有利于界定各種權利和利益，對各權利人提供充分的保護。
（一）各國土地與房屋關系的主要立法模式考察
作為服務于經濟基礎的上層建筑，在經濟生活發生變化的同時，各國土地與房屋關系的立法模式也順應潮流不斷地完善與進步。這些房地關系的立法模式的經驗，可以作為我們審視和選擇適合我國房屋與土地關系立法模式的基礎，為我們提供寶貴的借鑒經驗。
在不同的歷史時期，為了適應不同的現實需要，各國在土地與房屋關系上主要呈現出兩種不同的立法模式。第一種是為了適應自然經濟和簡單社會關系而產生的土地吸附房屋的一元主義的立法模式。一元主義立法模式采土地吸附房屋的原則，把房屋當做土地的從物，此時土地與房屋不可分離。這種立法模式源于羅馬法。從當時社會經濟生活的需要出發，因為能滿足人們對土地的需求，采取這種立法模式在土地資源較為豐富的社會背景下是較為適合的。羅馬法后期，為保護建筑人的權利出現了地上權制度?！读_馬法》規定“地上權的所有主，即建筑物的所有主，仍然是地皮的所有主，只是允許地上權人獲得類似于現狀占有的令狀，以保護自己對建筑物的享用?！雹僭撾A段的地上權人享有的只是房屋的使用權，房屋的所有權仍歸土地所有人，其并沒有改變建筑物屬于土地組成部分的事實。所以，地上權制度的產生，但還沒擺脫“一元主義”立法模式的束縛，仍然屬于土地吸附房屋的一元主義立法模式。
第二種是在社會分工更加細化、各種利益要求紛繁復雜的經濟環境下，進一步實現了物盡其用，保護市場中各方主體的行為自由和利益實現的房地相對分離的二元主義立法模式。土地與房屋權屬相對分離的二元主義立法模式中土地與房屋各自為獨立的不動產，可以發生法律上的分離，土地權利和房屋權利可以獨立存在并且分別處分。隨著人口急劇增加，土地資源日益稀少，土地吸附房屋的一元主義立法模式己不再適應社會現實經濟的需求，而肯定房屋的獨立性并使土地權利與房屋權利相對分離已成為發展的趨勢。對此，德國在1919年頒布的《地上權條例》規定房屋變成了獨立的主物，不再是土地的從物。自此，《德國民法典》確立并規范了以“取得對建筑物的所有權”為目的的現代地上權原則，同時也完成了土地與房屋關系立法模式從“一元主義”向“二元主義”的過渡。隨后《日本民法典》仿照《德國民法典》確立了土地所有權與房屋所有權相分離的模式。這種立法模式中土地的權利與房屋的權利是各自獨立的，可以獨立轉讓或者設定抵押。這種制度設計滿足了他人較長時間對土地利用的需要，同時也在法律層面解決了土地和房屋權利沖突的矛盾。
(二)用房地相對分離的二元主義立法模式來構建我國土地使用權與房屋所有權關系
通過上述對各國土地和房屋關系立法模式的考察，我們可以看出，分別界定土地和房屋的權利和利益，實現土地和房屋各自利用價值的最大化，保障房地產資源配置效益最大的房地相對分離的二元主義立法模式，可以很大程度地解決現行立法模式下的困境。
在房地相對分離的二元主義立法模式中，土地使用權和房屋所有權可以依法分別由兩個以上的自然人或者法人享有，并可以分別轉讓、分別設置抵押。此種立法模式下，權利人不但可以同時擁有或處分房屋所有權和土地使用權，還可以分別享有并分別處分兩種權利。房地相對分離的二元主義立法模式的理論可行性主要體現在法律對土地使用權和房屋所有權獨立性的承認，和對兩者各自具有獨立交換價值的肯定。在可行理論的支持下，房屋所有權與土地使用權分別抵押和轉讓也都具有可操作性，并且完善的不動產登記制度也可以消除兩權分別抵押、轉讓帶來的沖突。
綜上所述，承認房屋所有權與土地使用權可以相對分離，構建適合我國國情的房地相對分離的二元主義立法模式，不僅能為解決現在房地一致立法模式下出現的房地分離的現象找到理論支持，更能夠順應我國經濟發展的需要，促進房地資源的充分利用，滿足各種權利人多元化的現實需求。
參考文獻：
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土地使用權法律范文4
2、這一辦法被總結為“兩不、一正?！?。
3、“不”是不需要提出續期申請。《物權法》規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！蓖鯊V華指出，自動續期，意味著不需要提出續期申請，所以少數住宅建設用地使用權期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。
4、“不”為不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。王廣華指出，在國家法律沒有規定之前，不收取相關的有償使用費用。
5、是“正?！鞭k理交易和登記手續。王廣華表示，土地使用權到期的住房，在發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，并注明：“根據《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。
6、因此，那些擔心到期后，房子被政府收回的，要交幾十、上百萬土地出讓金續費的，都可以暫時把心放回肚子里去了。
7、為什么出臺這樣的過渡性措施呢？這主要是因為溫州等地已經出現了土地使用權到期的案例。而且這個問題目前仍然沒有解決方案，許多民眾無法完成房屋買賣等。
8、小國還是要強調一下“暫時”，因為這只是個臨時性的措施，而且土地使用期限并沒有在原本的基礎之上發生變化。真正的解決方案還是要等法律安排的。
9、王廣華說，近期我們收到浙江省國土資源廳關于如何處理少數住宅用地使用權到期的請示，為此，國土資源部和住建部協商之后，就復函并抄送各地國土資源管理部門，對目前在法律安排明確之前，我們提出可以采用上述“兩不一正?！钡倪^渡辦法處理。
10、王廣華指出，一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性。
11、另一方面，相關法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關法律安排出臺后再與之做好銜接，一定不能給下一步相關部門作出法律安排設置障礙。
12、新聞背景：中國住宅土地70年到期，續期需要支付出讓金的規定源自于26年前的一部行政法規。這部被稱為“國務院第55號令”的法規規定，居住用地土地使用權出讓最高年限為70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。1995年生效的《城市房地產管理法》也延續了這一規定。
13、不過2007年出臺的《物權法》則在續期問題上開始出現差異?！段餀喾ā芬幎ǎ骸白≌ㄔO用地使用權期間屆滿的，自動續期?！?/p>
14、有聲音認為，既然是自動續期，就意味著不用補交土地價款，也不用辦理任何手續。但另一些專家擔憂，如果是這樣，那么土地成了無限期使用，城鎮土地國有制的紅線將被打破。
土地使用權法律范文5
關鍵詞：抵押權、優先受償性、不可分性、次序升進、所有人抵押
我國正在制定《中華人民共和國物權法》(以下簡稱為《物權法》)，需要人人獻計獻策，以便未來的《物權法》成為優秀的法典。本著這種想法，本文檢討我國現行法的有關規定，評論《中華人民共和國物權法征求意見稿》(以下簡稱為《物權法征求意見稿》)的若干條文，形成如下文字，既拋磚引玉，又接受批評。
一、關于所謂抵押權的優先受償
性通說斷言抵押權等物權具有優先受償性，或者說優先受償的效力，《擔保法》關于抵押的界定(第33條)似乎是接受了這種觀點，《物權法征求意見稿》完全承繼(第252條)。但稱抵押權具有優先受償性，或者說優先受償的效力，實際上不夠準確。因為“受償”系債權的屬性和功能，物權則以物權人直接支配標的物并實現其利益為特質，無請求債務人清償的內容，何談受償?實際上，是抵押權擔保的債權在受償，而且是優先受償，而非抵押權本身優先受償。
問題接踵而至，債權以具有平等性為特色，稱被抵押權擔保的債權優先受償不是對債權以平等為原則的否定嗎?為什么不繼續堅持債權平等性的原則，通過承認抵押權具有優先受償性來解決問題呢?只要我們檢索一下民法制度，就不難發現，在一些領域，法律基于若干特殊理由承認一些債權平等的例外，達到它所追求的衡平。例如，在建設工程合同中的工程價款債權的優先受償權(《中華人民共和國合同法》第286條)；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，買受人對所購商品房的債權優先于建設工程承包人的工程價款債權受償(最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條)；職工工資和勞動保險費用債權的優先受償權(《中華人民共和國民事訴訟法》第204條第1款第1項)；破產費用債權的優先受償權(《中華人民共和國民事訴訟法》第204條第1款)；稅款債權的優先受償權(《中華人民共和國民事訴訟法》第204條第1款第2項)；等等。抵押權等擔保權附著在債權后，使此類債權具有優先受償權只是其中一例。
被抵押權擔保的債權具有優先受償性的機理，可作如下描述：抵押權作為物權之一種仍然具有優先性，該性質不因抵押權擔保債權而消失。抵押權擔保債權實際上是抵押權和債權相結合，或者說是抵押權附著在債權上，因此種結合或曰附著，抵押權的優先性傳染給債權，使債權發生性質和效力的變化，由原來的平等性轉化為優先性，這類似于兩種物質結合發生化學反應，使物質的性質改變。優先性體現在債權上，不是該債權的存在就排斥其他債權繼續存在，而是該債權在順位上名列前茅，順位在先者先實現，債權的實現就是獲得清償，于是，債權的優先性就是優先受償性。
既然如此，對于抵押權等擔保權的效力表述，此次制定《物權法》應當稱之為具有優先性，而不宜說抵押權具有優先受償性。
二、對抵押權的不可分性的態度
對于抵押權的不可分性，《擔保法》的立法計劃中可能未加考慮，但其關于抵押權保全的規定中，卻有一句反映了抵押權不可分性的部分內容，這就是第51條第2款后段規定的“抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保?！辈贿^，這只是抵押權的不可分性的部分內容，屬于所謂“抵押物的各個部分擔保債權的全部”。抵押權的不可分性的內容，還包括所謂“抵押物的全部擔保債權的各個部分”，這在《擔保法》上沒有蹤影?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋[2000]44號)第71條關于“主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權”(第1款)，“抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可以就分割或者轉讓后的抵押物行使抵押權”(第2款)的規定，以及第72條第2款前段關于“主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務”的規定，是就“抵押物的全部擔保債權的各個部分”的角度立論的，填補了《擔保法》的漏洞。
其實，抵押權的不可分性，可有不同角度的表達。除了就抵押物與被擔保債權之間的關系立論的行文外，還可以就抵押權與被擔保債權之間的關系立論，抵押權的不可分性因之而表述為“被擔保的債權分，抵押權不分?！盵1]法釋[2000]44號第71條第1款關于“主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權”的規定，以及第72條第2款前段關于“主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務”的規定，屬于從“被擔保的債權分，抵押權不分”的角度所作的表述，只不過第72條第2款的規定是以債權的反面———債務———為基點的。
必須指出，法釋[2000]44號第72條第2款后段關于“第三人提供抵押的，抵押權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書面同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任”的規定，是對抵押權的不可分性的排除。對此，筆者表示贊同。其道理在于，債務承擔人的責任財產可能少于原債務人的責任財產，并由此導致債務承擔人不能全部或全部不能清償抵押權人的債權，抵押權人選擇行使抵押權的路徑來實現其債權，抵押人因此而喪失抵押物的所有權，至少受到抵押物的使用價值的損失，暫時的損害。尤其在原債務人的責任財產不足以清償數個并存的債權時，抵押人的追償權也部分或全部地失去實際效用，遭受終局性的損失。在抵押人不同意債務承擔的情況下，令抵押人承受此類的損失，是不合理的，一部良法應當給這樣的抵押人必要的保護。法釋[2000]44號第72條第2款后段的規定，符合這個精神，值得肯定。
總之，抵押權的不可分性有利于債權的保障殊多，對于抵押權制度的推展上具有決定性的作用[1]，因而，《擔保法》忽視抵押權的不可分性，需要反思。法釋[2000]44號第71條和第72條規定了抵押權的不可分性，值得肯定?！段餀喾ㄕ髑笠庖姼濉窙]有注意到法釋[2000]44號第71條和第72條規定的積極價值，仍然帶著《擔保法》在這方面的缺陷，不明智，不適當，應當立即糾正。未來的《物權法》應當全面而適當地規定抵押權的不可分性。
同時也要指出，抵押權的不可分性并非抵押權的本質要求所必須具有的性質，只是法律為加強抵押權的擔保作用而特別賦予的，其法律規范不是強行性規定，當事人可以特約予以排除[1]。這在法國已經著有判例[2]，在日本也有持贊同意見的學說[3]。既然法律確認抵押權的不可分性系基于周到保護抵押權人的立法政策所致，對抵押人的合法權益應當予以適當的照顧，就屬于立法政策的題中應有之義。如此衡平的結果便是，在若干場合，需要有條件地排除抵押權的不可分性。法釋[2000]44號第72條第2款后段的排除雖然必要，但還不足夠。在這點上，物權法沒有必要否認意思自治原則的作用，應當比較廣泛地承認當事人以約定排除抵押權的不可分性。就是說，未來的《物權法》應當規定：抵押合同可以約定，抵押權只存在于一個抵押物的一部分上①，可以約定一個抵押物只擔保著債權的一部分[4]。
三、對抵押權物上代位采取何種法律構成
抵押權不以利用抵押物的實體為目的，而是以取得標的物的交換價值為內容，屬于價值權。正因如此，抵押物即使改變其原有形態或性質，但只要還維持著交換價值，就不會影響抵押權的實行。換言之，抵押物的變形物或代表物在實質上就仍是抵押權的客體，抵押權的效力就仍然及于此類變形物或代表物上，除非立法政策反其道而行之。我國現行法沒有逆行，而是承認了抵押權的上述性質和效力，即承認了抵押權的物上代位性(《擔保法》第58條、法釋[2000]44號第80條第1款、第49條第3款)?！段餀喾ㄕ髑笠庖姼濉酚枰猿欣^(第251條)，值得肯定。在這樣的背景下，未來的《物權法》應當規定抵押權的物上代位性，似乎沒有反對的理由，但仍有如下問題需要再斟酌。
其一，關于代位物的范圍
我國現行法對抵押權的物上代位的規定，使用的表述為在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償(《擔保法》第58條、法釋[2000]44號第80條第1款)，遺漏了抵押物的另外的變形物類型，如抵押物為房屋，而該房屋被毀，變成一堆磚、瓦、門、窗、椽等。由于磚、瓦、門、窗、椽是各個動產而非不動產，亦非不動產的一部分，所以，抵押權的效力及于它們的根據，不是抵押權對抵押物本身的作用力，也不是抵押權的效力及于抵押物的一部分，還不是抵押權對抵押物的保險金、賠償金或者補償金的優先效力，只能是抵押權物上代位效力及于抵押物的變形物的原理。有鑒于此，未來的《物權法》規定代位物的范圍，若采取列舉的方式，就要全面且清晰；若采取概括式，就直接使用代位物和變形物的術語。
其二，關于物上代位的法律構成
同樣由于我國現行法對抵押權的物上代位的規定，使用的表述為在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償(《擔保法》第58條、法釋[2000]44號第80條第1款)，可知采用了物上代位于變形物或代表物上的法律構成論?！段餀喾ㄕ髑笠庖姼濉酚枰猿欣^(第251條)。這同德國等國家的民法及其理論奉行的法定債權質的法律構成論不一致。未來的《物權法》究竟選擇哪種法律構成論?是現在就必須決定的事項。為了使選擇建立在理性的基礎之上，下文對有代表性的立法例及其學說作一簡要的考察，然后得出自己的結論。
《德國民法典》規定，要求定期給付的權利與土地所有權相結合的，抵押權的效力擴及于此項定期給付的請求權(第1126條前段)。為土地所有權人或者土地自主占有人的利益而將屬于抵押權的標的物付諸保險的，抵押權的效力擴及于因保險契約而發生的對保險人的債權(第1127條第1項)。將房屋付諸保險的，保險人或者被保險人如曾向抵押權人通知損害的發生，并且自收到通知之時起經過一個月的期間，則保險人向被保險人所為保險金額的支付，即可對抵押權人發生效力。抵押權人，在上述期間內，得對保險人的支付保險金額，聲明異議(第1128條第1項前段)。其他情形，適用關于債權質權之規定；但保險人，就土地登記簿中所應知道之抵押權，不得主張其不知(第1128條第2項)。瑞士民法“關于抵押權，就租金請求權、保險金請求權、公用征收補償金請求權上，承認有物上代位?！盵5]采取法定債權質的法律構成。
抵押權存在于抵押物的變形物———保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權———之上，若采取債權質說，那么按照中國現行法的架構，要么是抵押人和抵押權人雙方達成了在保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權設立質權的協議，要么是法律直接規定在保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上當然產生質權。但事實不是這樣，中國現行法直接規定抵押權的效力存在于保險金、賠償金、補償金上，而不是質權存在于它們之上，亦非質權存在于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權。由此可知，對于抵押權的物上代位，在其法律構成上，中國現行法未采取法定債權質說。
此次制定《物權法》，有無必要采取法定債權質說?筆者初步認為，因以保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權為標的物的擔保物權屬于債權質，故債權質說比較符合邏輯。但基于抵押權為價值權，抵押權的效力當然追及于抵押物的價值變形物上[6]，當然追及于作為抵押物的變形物的保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上，更為簡潔。所以，兩種方案均有其道理。
至于是物上代位于賠償金、保險金、補償金“現物本身”，還是物上代位于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上，筆者曾經贊同前者[7]。但因對于賠償金、保險金等“現物本身”的效力，不是物上代位問題，而是擔保權的直接效力的問題，即，是擔保權的追及效力問題[6]，故現在修正以往的意見，改為抵押權物上代位于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上的觀點。
既然是抵押權物上代位于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上，那么，為了減少迂回曲折，為了降低風險，法律應當規定抵押權人有通知義務，即，抵押權人應當將抵押權存在的事實及時地通知給有關保險公司、賠償義務人、補償義務人，以便這些義務人知曉并實際向抵押權人支付保險金、賠償金、補償金；若怠于通知，這些義務人不負任何民事責任，抵押權人向抵押人主張抵押權的追及效力。
四、土地使用權抵押與附合物、混合物、加工物
(一)土地使用權抵押與附合物
所謂附合物，日本民法及其學說稱為附屬物，是從屬于不動產的附合之物(第242條)。附屬物是因為附屬失去獨立的存在，而且被不動產的所有權吸收[6]。并認為，附屬物被《日本民法典》第370條規定的附加物所包含，至于是否與附加物的外延相同，則存在兩種對立的學說。經濟一體說認為，《日本民法典》第370條所說的“附加后成為一體”具有經濟一體性的意思，所以，附加物不只是《日本民法典》第242條規定的附屬物，也包含《日本民法典》第87條規定的從物的意思[8]。構成部分說則主張，“附加后成一體的物”僅僅是指“附屬物”，作為物的具有獨立性的“從物”不包含在其中[9]。近江幸治教授贊同前者。從附加物和附屬物的中文文義來看，兩者似乎相同，尤其是附屬物系失去獨立存在之物，它已經被不動產的所有權所吸收，而從物是獨立于不動產之物，所以，假如中國民法使用附屬物的概念，那么本文贊同附屬物和附加物的外延相同，都不包括從物的觀點。中國民法采用了附合物的稱謂。雖然《擔保法》未規定抵押權的效力是否及于附合物，但法釋[2000]44號填補了這一漏洞，明確規定抵押物因附合使其所有權歸第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為附合物的所有人的，抵押權的效力及于附合物；第三人與抵押物所有人為附合物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額(第62條)。正值制定《物權法》，究竟是采納法釋[2000]4號第62條的方案，還是仍然如同《擔保法》那樣不規定抵押權的效力及于附合物，抑或其他方案?
由于附合物與抵押物的所有權合而為一，抵押權不因對抵押物的附合而消滅，所以，只有抵押權的效力及于附合物，在附合物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時，抵押權的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。結論就是，《物權法》應當采納法釋[2000]4號第62條的方案，明確規定抵押權的效力及于附合物。
在土地使用權作為抵押物的情況下，有無抵押權的效力是否及于附合物或曰附屬物的問題?如果附合物為樹苗、農作物種子、花草等，它們被栽種于土地之中時，是與土地使用權附合嗎?筆者認為，它們是與土地使用權所作用的土地附合，那么它們成為土地的組成部分，具有土地使用權的客體的地位。如果從價值的角度看，土地使用權客體的價值提高，土地使用權本身的價值很可能也隨之增加，似乎可以說抵押權的效力及于這些樹苗等附合物。但是，另一面，樹苗等與土地附合，成為土地使用權客體的組成部分，在民法的構成上，畢竟不是成為土地使用權本身的成分，加之作為土地使用權客體的土地新添了附合物，士地使用權的交換價值未必因此而提高，所以，為慎重起見，不宜把土地使用權客體的附合物作為土地使用權抵押的效力所及的對象。
具有獨立使用價值、可以作為獨立交易客體的房屋等建筑物，在我國法律上不是土地的成分，而是獨立于土地的不動產。一種意見認為，它們是與地上權(土地使用權)“附合”[10]。不過，這只是形象的說法，有助于理解建筑物因地上權的存在而不屬于土地的成分。實際上，建筑物是獨立之物，既獨立于土地，也獨立于地上權(土地使用權)，不是地上權(土地使用權)的成分。這樣，土地使用權抵押的效力不當然及于它。
(二)土地使用權抵押與混合物
《擔保法》未涉及抵押權的效力是否及于混合物，法釋[2000]44號填補了這一漏洞，明確規定抵押物因混合使其所有權歸第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為混合物的所有人的，抵押權的效力及于混合物；第三人與抵押物所有人為混合物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額(第62條)。此次制定《物權法》，究竟是采納法釋[2000]44號第62條的方案，還是仍然如同《擔保法》那樣不規定抵押權的效力及于加工物，抑或其他方案?
由于抵押物發生混合，抵押物的所有權覆蓋于混合物全部，抵押權不因抵押物有混合現象而消滅，所以，只有抵押權的效力及于混合物，在混合物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時，抵押權的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。就是說，《物權法》應當明確規定，抵押權的效力及于混合物。
抵押物系土地使用權時，存在著混合物的問題嗎?從混合發生于動產之間的概念可知，無論是土地使用權本身，還是士地使用權客體———土地，都不發生混合現象，所以，土地使用權抵押場合，不存在抵押權的效力及于混合物的問題。
(三)土地使用權抵押與加工物
《擔保法》欠缺抵押權的效力是否及于加工物的規定，法釋[2000]44號填補了這一漏洞，明確規定抵押物因加工使其所有權歸第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為加工物的所有人的，抵押權的效力及于加工物；第三人與抵押物所有人為加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額(第62條)。此次制定《物權法》，究竟是采納法釋[2000]4號第62條的方案，還是仍然如同《擔保法》那樣不規定抵押權的效力及于加工物，抑或其他方案?
首先說明，第三人和抵押人對加工物共有，如果加工物與抵押物以外的物合而為一，抵押權的效力不及于加工物，除非法律另有規定或者當事人另有約定。只有加工物與抵押物合而為一時，抵押權的效力才及于抵押人對該共有物享有的份額。
其次，由于加工物與抵押物的所有權合而為一，抵押權不因對抵押物的加工而消滅，所以，只有抵押權的效力及于加工物，在加工物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時，抵押權的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。
抵押物系土地使用權時，存在著加工物的問題嗎?從加工的對象限于動產的要求看，無論是對土地使用權本身，還是對土地使用權客體———土地，都不存在加工現象，所以，在土地使用權抵押的情況下，不存在抵押權的效力及于加工物的問題。
五、土地使用權抵押與從物
土地使用權的從物，比較少見，但不宜說沒有。如果有，土地使用權抵押的效力是否及于它們?《擔保法》未加規定，《物權法草案征求意見稿》亦然，法釋[2000]44號明確規定：“抵押權設定前為抵押物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物?！?第63條)制定《物權法》，究竟采取什么方案呢?在抵押權設定之前，抵押物的從物已經存在，由于從物幫助抵押物發揮效用，兩物之間具有的依存關系決定，所以，抵押權的效力應當及于該從物。因此，制定《物權法》，應當采取法釋[2000]44號第63條的規定。奉行“經濟一體說”的日本學者，把《日本民法典》第370條所說的“附加后成為一體”的物，解釋為包括從物，從而得出抵押權的效力當然及于從物的結論。日本的判例也承認抵押權的效力及于從物②。
抵押權設定后新產生從物，抵押權的效力是否也及于該從物呢?中國現行法沒有規定，有法律專家持否定觀點[11]。正值制定《物權法》，需要設計合理的方案，故有必要考察有關立法例及其理論，通過分析再得出結論。
在法國，民法典把有交易能力的不動產的附屬物視為不動產(第2118條第2項)，規定抵押權的效力及于對作為抵押物的不動產的所有改良(第2133條)。在這種背景下，具有“根據性質區分的不動產”和“根據用途區分的不動產”的嚴格區別的理論，從物屬于“根據用途區分的不動產”范疇，被包含在“對不動產的所有改良”之中，抵押權的效力及于作為抵押物的不動產，也及于已被不動產化了的從物(第2133條)[6]。
在德國民法上，采用“構成部分”(“附加于主物的物，已經和主物一體化了”)和“從物”嚴格區別的理論，認為從物保持著獨立性，故抵押權的效力不當然及于從物。在這里，從抵押權的特殊性考慮，從物從屬于主物，是依照處分主物之人的意思，寫入了特別規定之中(第1120條)。這種規定也包括設定抵押權后的從物[6]。
日本舊民法擔保篇模仿《法國民法典》，規定抵押權的效力及于對不動產的增加或改良(第200條)。像法國民法典那樣，從物被包含在“對不動產的增加或改良”中，抵押權的效力及于這樣的從物，即使此類從物產生于抵押權設定之后。但是，《日本民法典》在設置第370條時，對日本舊民法債權擔保篇第200條的規定作了文字修改。同時，其第87條又模仿德國民法典第一草案，接受了“構成部分”和“從物”嚴格區分的理論，割裂了與日本舊民法債權擔保篇第200條的同一性，造成《日本民法典》內部的矛盾。對此，我妻榮教授等主張按照《德國民法典》第1120條的處置方法，在不動產存在分離物的情況下，遵循“經濟一體說”，抵押權的效力及于從物，且不問從物產生于抵押權的前后[6]。但也有學者認為，《日本民法典》第370條所說的附加物只有附屬物的意思，不包含作為獨立之物的從物，但是第87條第2項所謂“從物隨從主物的處分”，是指抵押權設定后到抵押權實行時止期間內，抵押權的效力及于附加的從物[12]。有的判例也持這種立場③。
但是，在現代社會，抵押權的效力全部及于作為抵押物的不動產上，不一定產生適當的結果。與其為了動產的財產價值得到很大提高，倒不如提出割裂抵押權效力的一般性的社會經濟的要求。況且，從當事人的意思觀察，即使是抵押人也沒有預見到有關的從物當然地成為抵押物的情形。不過，判例尚未認可割裂抵押權的效力[6]。
中國臺灣學者認為，抵押權設定后出現的從物是否為抵押權的效力所及，涉及到抵押權人和一般債權人之間的利益平衡。在這種情況下，涉及兩個利益：一是抵押權人的利益。從經濟目的看，從物輔助抵押這個主物發揮效能，抵押物與其從物之間具有依存關系，如果不讓抵押權的效力及于從物，就意味著抵押權實行時不得一并拍賣抵押物與其從物，勢必減損抵押物的價值，影響抵押權人的利益。二是一般債權人的利益。抵押權設定后增加的從物，若為抵押權的效力所及，抵押權人就從物的變價優先受償，等于從抵押人的一般擔保財產中劃出一部分，歸于抵押物中，共同擔保因而減少，一般債權人難免蒙受損失。為兼顧各方當事人的利益，原則上應認為抵押權的效力及于抵押權設定后增加的從物，若因此而影響到一般債權人的共同擔保時，則抵押權人于實行抵押權時，雖然可以把抵押物與從物一同拍賣，但就該從物無優先受償權。一般債權人主張抵押權人無優先受償權的應負舉證責任[13]。
六、土地使用權抵押與從權利
土地利用權的從權利，包括相鄰通行權、相鄰排水權、地役權等。在中國臺灣的民法上，其學說認為，為保全抵押物的經濟效用，對抵押物的從權利從寬解釋，不僅本質上的從權利，其本質上雖非從權利，但抵押物存在上所必須的權利亦包括在內，例如以建筑物抵押時，建筑物對基地的利用權，如地上權、租賃權、借貸權等，亦應認為系從權利。而為抵押權的效力所及[14]。至于該項權利是否具有讓與性亦非所問[14]。蓋土地與建筑物雖為各別獨立的不動產，但建筑物的使用，既不能脫離土地而存在，則于建筑物就基地有利用權時，自應予以維護，始無害于社會經濟④。再如，以農地抵押時，其灌溉用水之權，亦可解釋為農地的從權利[9]。對抵押物的從權利從寬解釋，顯然使抵押物的經濟效用達到最大化，抵押權的效力因而得到了強化，抵押權實行之后，抵押物的受讓人就不會因他人享有抵押物的從權利而受到種種牽制、妨害，從而順暢地利用抵押物，使效益最大化。在這種背景下，應當持有這種立場。所以，筆者認為，中國大陸民法應當對抵押物的從權利從寬解釋，土地使用權作抵押物時亦應如此。
正因土地使用權的從權利能使土地使用權的效用彰顯和強化，所以，只要立法者堅持權利本位的思想，擬使抵押權保持完整權利的狀態，那么，土地使用權抵押的效力及于土地使用權的從權利，就是當然的結論。《擔保法》對此未作規定，《物權法草案征求意見稿》亦然，筆者認為應當明確上述觀點。
在中國臺灣的民法上，從權利在抵押權設定時登記與否，不影響它們為抵押權的效力所及[14]。
七、關于所有人抵押
未來的《物權法》是否確立所有人抵押，在很大程度上與采取抵押權次序固定原則還是奉行次序升進原則有關。如果采取抵押權次序升進原則，抵押物所有權人無因清償債務而自己取得先次序抵押權的余地，犧牲了該抵押物的擔保價值，對抵押物的所有權人不利。如果承認所有人抵押，則可以彌補這些不足。因為在抵押物所有人清償先次序抵押權所擔保的債權時，該抵押權即移轉給抵押物所有權人，或者抵押權人因購買、繼承等原因而取得抵押物所有權時，則所有權人可以將該項先次序抵押權再用作其他債權的擔保，融通資金，實現更大的利益；同時也可以抵御后次序抵押權人實行其抵押權，保全住抵押物的所有權。有鑒于此，未來的《物權法》若確認次序升進原則，就應當同時承認所有人抵押。
所有人抵押可以通過當事人的設定而產生，就是所有人為自己的利益在其所有物上設定抵押權。該抵押權自始即為歸抵押物的所有人享有，屬于原始的所有人抵押[14]。
所有人抵押還可以基于法定原因而取得，如先次序抵押權擔保的債權因抵押物所有權人的清償而消滅時，法律可規定抵押物所有權人取得該先次序抵押權；抵押權人取得抵押物的所有權時，法律可規定他取得抵押權；抵押權絕對拋棄的情況下，法律也可以規定在符合一定條件時抵押物所有權人取得抵押權[15]。
注釋：
①《擔保法》第35條的規定其實就包含著這層意思。
②例如，大連判1919.3.15，民錄25輯473。
③東京高判1978.12.26，案時383號第109號。
④中國臺灣“最高法院”1959年臺上字第1457號判決：1959年臺上字第227號判決。
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土地使用權法律范文6
關鍵詞：不動產；不動產權證書；使用期限；不動產登記暫行條例
隨著不動產登記在全國大范圍開展的同時，《不動產登記暫行條例》中存在的一些問題引起廣泛關注和討論，其中有關《不動產權證書》內頁中的“使用期限”的爭議更是此起彼伏，問題的焦點就在于國土資源部制訂的《不動產權證書》內頁中有一欄“使用期限”的設置，證書表述的模糊不清，很有可能使得房子的無期限所有權被視為有時間期限的使用權。許多人表示用“使用期限”登記所有權，會讓業主失去房屋所有權，讓“全國業主變房客”?；诖?，有必要對《不動產權證書》的相關問題進行探析，以便更好地保護權利人合法權益以及規范登記行為。
一、《不動產權證書》的概念、作用及意義
所謂不動產權屬證書是指權利人享有該不動產物權的證明。權利人通過申請登記，領取《不動產權證書》，對于保護權利人合法權益、規范登記行為等具有重要的作用和意義。首先，對于權利人而言，不動產權證書權利人享有該不動產物權的證明，它能夠清晰地展現不動產的權利變動狀況，當不動產權利人的權利受到侵害或者某項不動產發生權屬爭議時，不動產權屬證書可以用來作為要求法律幫助的依據，確定真正的權利人，這對于保護不動產權利人的合法權益的非常重要的。其次，對于國家而言，不動產權屬證書也是重要的不動產權屬來源材料，是申請不動產登記的必備材料，能夠輔助登記機構審查登記的內容，提高登記質量和效率。并且，也便于國家對有關不動產的監督與管理，更便于人民法院在發生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。最后，對于第三人而言，不動產權證書是對權利歸屬的真實記錄，是對財產擁有或交易的確認，因而它具有公信力，能夠維護不動產交易秩序和交易安全。
二、對不動產權證書使用期限的質疑
2015年3月1日，國土部公布《不動產登記暫行條例》實施，隨即了新版《不動產權證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設計，關鍵內頁所設計的表格中設定了“使用期限”一項。在不動產權證書使用和填寫說明第九條中，對“使用期限”做了說明：“使用期限是指填寫具體不動產權利的使用起止時間，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、構筑物的，填寫土地使用權的起止日期；涉及海上構（建）筑物的，填寫海域使用權的起止日期；土地承包經營權填寫土地承包合同起止日期。土地所有權以及未明確權利期限的可以不填。至此，有關《不動產權證書》內頁中的“使用期限”的爭議此起彼伏，問題的焦點在于不動產產權“使用期限”一欄的設置和表述存在問題和漏洞。
（一）從詞義上看“使用期限”的設置是模糊不清，存在歧義
封面上是不動產權證書，不動產系產權概念，不動產的核心權利是擁有而非使用；另外，房屋作為完整物權，理應歸業主“所有”，而不是“使用”。不動產包括土地和房屋，土地只有使用權，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有權，所有權是沒有期限的，所以，一個不動產權證書，內頁里不該出現使用期限，表格里的一欄“使用期限”就把不動產改成使用權，因此，封面“不動產”是用內頁的動詞“使用”來修飾是不準確、不完整和不清晰的，存在歧義的?，F在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權，就可能被視為有時間期限的使用權。
（二）從法律上看“使用期限”的設置與《憲法》、《物權法》等法律是相互抵觸的
第一，根據我國《憲法》第六十四條規定：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權，其年限是永久的?！狈课菟袡鄬儆趥€人產權，是私有財產權的一種，是得到《憲法》的保護的。第二，根據《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！彼腥讼碛械臋嗬皇芩说南拗?，只受法律的限制。房屋所有權在取得以后，非因房屋所有權的轉讓、房屋的滅失等引起所有權消滅的原因，房屋所有權不發生消滅，而是永遠存在。也就是說，所有人除法律規定的原因外，對該房屋永遠享有所有權，也就是說房屋所有權為無期物權，不存在期限限制。根據現行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在這塊土地上的房子作為私有財產，理應歸業主永久所有。另外，《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！蔽餀喾ㄒ幎ǖ耐恋乩m期，是以房子的永久產權為基礎的，現在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權，就可能被視為有時間期限的使用權。第三，根據《物權法》第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準?！睂τ跈嗬藖碚f，《不動產權證書》是不動產權利人的唯一法律憑證，政府存檔的不動產登記簿和《不動產權證書》內容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準，如果圍繞證書出現法律糾紛，那么對不動產權的判定將依照現有相關法律，參照相關政策法規，但是國土資源部對于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規中進行明確規范。這種設置和表述極大可能在未來造成法律上的一些麻煩，甚至糾紛和訴訟，這是應該慎重對待的。
三、《不動產權證書》使用期限問題的根源分析
新不動產權證書引發爭議并且存在上述問題的根源其實就在于“房地分離”制度。按照我國《物權法》規定的權利結構，土地使用權和房屋所有權是分開的。這種法律關系下，房、地權屬一直是分開記載的，或分別記載在《房屋所有權證》和《國有土地使用證》上，或者統一記載在房地合一的《房地產權證》上。因為分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題一直沒有明顯地暴露出來?，F在兩證合一，那么其下設選項理應照顧到房屋和土地兩部分，但現在的證書中籠統設定一個“使用期限”選項，使得長期存在的“有年限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”之間的矛盾突顯出來。根據2007 年頒布的《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期依照法律規定辦理。另外，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條的規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附屬物所有權由國家無償取得?！睋?，隨著“房隨地走”，土地使用期限屆滿后地上建筑物和附著物都將被國家無償取得，原所有權實際上將發生消滅。由此可見，我國目前房屋所有權受到土地使用權期限的限制，因為房屋必須附著于特定的土地上，正所謂，“皮之不存，毛將焉附”。這兩者之間的矛盾昭然若揭。所以歸根到底，使用期限之爭，暴露的仍是“有年限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”構成的潛在矛盾，而這一矛盾的背后深層次的原因則是相關法律制度的約束。如現有《物權法》及其他相關法律中，并沒有對于土地使用權續期期限、續期方式等相關細節作出明確規定，以及城市住宅70后產權的歸屬問題也沒有作出明確規定。所以要解決《不動產權證書》使用期限的問題，必須得破解“有限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”之間的矛盾這一難題，而這一難題的解決首先必須通過法律的修改和完善，其次才是登記簿冊的設計。下面將在對策建議中對這兩個方面進行論述。
四、完善《不動產權證書》的對策建議
（一）修改相關上位法，并對其他相關法規范予以“一攬子”式協調完善
作為物權的公示形式，不動產登記簿冊是不動產物權的法律根據，交易者據此減少交易風險，降低交易成本。因此，首先，《物權法》這部確認、利用和保護公民財產的基本法律，應該對如何續期、續期費用等相關問題提供明確的可操作性的規定。其次，《土地管理法》應該對住宅用地70年后續期有償還是無償的問題以及收取出讓金數額的問題作出具體、清晰的規定。再次，盡快起草制定專門的《不動產登記法》，通過新法優于舊法的原則，直接對舊法的內容做出修改和完善。
（二）對《不動產權證書》重新進行設計
綜上所述，通過理順不動產權證書的概念、意義和作用，使用期限存在的問題及其根源分析，這對于不動產權證書設計，其思路也就清晰可見了。在設計統一的不動產權證書時，首先，必須堅持“房地一致”的原則，堅持兩者在歸屬關系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有權和建設用地使用權其中一個登記簿的權利登記時，必須同時反映并記載于另一登記簿之中；其次，必須以“所有權”為核心，即必須承認或成立作為母權的不動產所有權，以解決不動產這一有體物之本體的歸屬關系，然后借助所有權權能之分離，派生出各種不動產他物權。通俗點說，就是把所有權、基礎用益物權的登記作為其他用益物權和擔保物權登記的基礎；再次，必須遵循“物的編成”體例來對不動產權證書的名稱、各登記欄目及名稱、各登記欄目內可登記的權利和事項、各登記欄目以及各登記事項間的關系等進行設計。最后，要注意各種不動產權利登記的銜接，把土地權利的登記作為土地上的其他不動產登記的基礎。
根據上述原則和要求，具有來說，大的方面有三項：第一，對不動產權證書的名稱進行修改?！恫粍赢a暫行條例》第八條對登記簿冊的統一設立做了明確規定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法規制度層面上實現了登記簿冊的統一，但是仍然存在一個問題，筆者建議將“不動產權證書”改為“不動產產權證書”。不動產產權證書，顧名思義，就是為“不動產”所編制的產權證書，就如舊版房地產權證一樣，是為“房地”所編制的產權證書。第二，將登記欄目設置成三部分。第一部分，對一宗土地或數宗土地或房屋的自然屬性與狀況進行登記，比如權利人、不動產單元號、坐落、用途、面積以及共有情況進行登記，以使得該項不動產特定化；第二部分，將“權利其他狀況”更名為“不動產權利狀況”，再在這個部分分設兩個欄目，即“不動產所有權欄”和“不動產使用權欄”?！安粍赢a所有權欄”對不動產的所有權進行登記，登記土地或房屋的所有權狀況等等，如所有權來源、所有權性質?！安粍赢a使用權欄”登記土地使用權的權利來源、權利性質、使用期限；第三部分，將“附記”更名為“他項權利狀況”，對不動產他項權利事項以及被限制事項進行登記。登記抵押權、地役權、查封等設置情況。
五、結論
不動產統一登記的核心在于更好地發揮物權的公示作用，明晰不動產權利，定分止爭。統一登記簿冊不僅有利于提高國家治理效率，更有利于維護權利人合法權益和保護不動產交易安全。新版《不動產權證書》存在的問題莫不在這“房地分離”以及法律法規上找到其根源，只有對現行法律進行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最終達到更好地發揮登記的物權公示功能，從而保護和穩定物權，保障交易安全，為完善市場經濟體制和建立現代市場體系奠定堅實基礎的目的。
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